2015年下半年安徽省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：搜集交易實例的途徑考試試卷

1、2015年下半年安徽省房地產(chǎn)估價師理論與方法：搜集交易實例的途徑考試試卷本卷共分為2大題一、單項選擇題（共意）1、某物業(yè)的購買價格為正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為2萬元，所得稅率為A7.5%B8.3%C12.5%D16.7%2、某宗土地預(yù)計未來每年凈收益為50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。76萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，假設(shè)該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。A：760萬元B：

2、744萬元C：882萬元D：844萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、工程成本控制的主要對象是主要費用的。A：變動費用B：固定費用C：材料費用D：人工費用E：借款合同4、運用_估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。A口抽檢法B口平滑法C口指數(shù)加權(quán)法D口市場法5、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.566、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A口半個月B口一個月C口一個半月D.二個月7、

3、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用年增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。A650B687C585D6308、按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品，是指。A：工程項目B：建設(shè)項目C：單位工程D：分部工程E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、匯票是。A：由出票人簽發(fā)，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)B：銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持

4、票人的票據(jù)C：由出票人簽發(fā)，承諾他人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的存單D：由出票人簽發(fā)，承諾付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、在平均利潤率一定的情況下，當(dāng)借貸資本供給大于需求時，利率將_。A.上升B.下降C.不變D.難以確定11、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為_。A94.12B92.14C91.24D93.2512、投資性物業(yè)中運營支出占的比例是運營費用比率。A：稅后利潤B：經(jīng)營利潤C(jī)：凈經(jīng)營利潤D：凈租金收入E：借款合

5、同13、某宗房地產(chǎn)交易總價為50萬元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房時支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率為6%，則房地產(chǎn)一次付清的價格為_萬元。A44.7B47.63C47.93D5014、_，又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。A.商品市場B.生產(chǎn)要素市場C.服務(wù)市場D.潛在市場15、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是指。A：資本價值風(fēng)險B：未來運營費用風(fēng)險C：時間風(fēng)險D：持有期風(fēng)險E：借款合同16、是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A：永久荷載B：必然荷載C：可變荷載D：偶然

6、荷載E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500由2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/近?，F(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元/近。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是萬元。A：7003B：7103C：72.03D：7303E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m?。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工

7、業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、_是開發(fā)利潤與總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。A.開發(fā)利潤率B.財務(wù)利潤率C.項目利潤率D.成本利潤率20、竣工驗收費，屬于房地產(chǎn)價格的。A：開發(fā)成本B：銷售費用C：管理費用D：投資利息E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、以下估價方法求得的價值更趨向于最高買價的是_。A.收益法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.市場法22、僅憑債券發(fā)行者的信用而發(fā)行，既沒有抵押品作擔(dān)保，也沒有擔(dān)保人的債券，也稱無抵押擔(dān)保債券，該債券屬于。A：信用債券B：抵押債券C：質(zhì)押債券D：擔(dān)保債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年

8、分別為681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格_24、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇_。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一25、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估

9、價類型可能是。A：在建工程抵押估價B：房地產(chǎn)損害賠償估價C：期房市場價值評估D：房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于。A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測B：收益琺中未來租金、運營費用的預(yù)測C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D：市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補(bǔ)2、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。A.收益能夠量化B.風(fēng)險能夠量化C.收益

10、或風(fēng)險其一可以量化D.收益和風(fēng)險均能量化3、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序為_。A.一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房B.非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房C.腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房D.非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房4、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用_。A.減少B.增加C.不變D.可能增加也可能減少5、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是_。A.確定調(diào)查方式B.設(shè)計問卷C.收集信息D.定義市場區(qū)域6、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯

11、和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是_。規(guī)劃設(shè)計與方案報批；投資機(jī)會找尋：可行性研究；獲取土地使用權(quán)證；投資機(jī)會篩選；施工建設(shè)與竣工驗收；市場營銷和物業(yè)管理；簽署合作協(xié)議A.B.C.D.7、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人_。A.應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效B.可以收回房屋出租給其他人C.可以要求增加租金D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同8、某房地產(chǎn)開發(fā)項目用來反映考察項目資本金盈利能力的財務(wù)報表是。A：損益表B：資金來源與運用表C：資本金現(xiàn)金流量表D：全部投入現(xiàn)金流量表E：借款合同9、房地產(chǎn)市場需求的特點主要有。A：多樣性B：廣泛性C：壟斷

12、性D：復(fù)雜性E：具有高度的適應(yīng)性10、下列關(guān)于保險分類的敘述有誤的一項是。A：以保險基金來源的不同劃分，可分為商業(yè)保險、社會保險與政策保險B：以被保險標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人壽保險C：以保險的實施形式劃分，可將保險分為自愿保險與強(qiáng)制保險D：以保險人承保危險的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險分為單一危險保險與綜合危險保險E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括_。A.珍惜耕地，合理利用和保護(hù)土地的原則B.保證國家建設(shè)用地的原則C.妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則D.有償使用土地的原則E.依法征地的原則12、按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有三類。A：比例稅率B：累進(jìn)稅率

13、C：累退稅率D：定額稅率E：非固定稅率13、下列關(guān)于物業(yè)管理條例所確立的業(yè)主大會制度，說法正確的是。A：物業(yè)管理條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度B：物業(yè)管理條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益D：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定E：業(yè)主大會作為業(yè)主委員會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主委員會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定14、在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的

14、法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括。A：劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金B(yǎng)：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C：發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款D：強(qiáng)制執(zhí)行費用E：估價費用15、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A：15B：30C：45D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用說法錯誤的是_。A.大多數(shù)收益性物業(yè)費用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準(zhǔn)備金D.經(jīng)營費用

15、的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費用項目17、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是_。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)18、當(dāng)前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是。A：辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)B：開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督C：為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)D：協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費E：為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價格19、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（）。A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B.在寫字樓旁新建大型游樂場C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E.常常遭受洪水威脅20、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是_。土地購置貸款土地儲備貸款土地開發(fā)貸款D.建設(shè)貸款21、在總登記之后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生繼承、買賣、贈與、交換、分拆、轉(zhuǎn)讓等情節(jié)，必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即：_。A.他項權(quán)利登記B.轉(zhuǎn)移登記C.變更登記D.注銷登記22、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由_裁決。A.上級房屋拆遷管理部門B.人民法院