試論房地產(chǎn)工程全過程造價(jià)管理與控制

1、試論房地產(chǎn)工程全過程造價(jià)管理與控制 【摘 要】所謂全過程造價(jià)管理與控制，是指在工程項(xiàng)目投資決策、可行性研究、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工和竣工驗(yàn)收等各階段均應(yīng)認(rèn)真做好工程項(xiàng)目造價(jià)管理與控制。 【關(guān)鍵鍵詞】房房地產(chǎn)開開發(fā)；價(jià)價(jià)值管理理方法；造價(jià)管管理與控控制 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是受受宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)影響響最大的的產(chǎn)業(yè)之之一，是是我國國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；隨隨著國家家擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需各項(xiàng)項(xiàng)政策措措施的實(shí)實(shí)施，我我國的房房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)業(yè)業(yè)得到了了迅猛發(fā)發(fā)展，大大量商品品房的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，使目目前建筑筑市場上上的供求求關(guān)系發(fā)發(fā)生了巨巨大變化化：一方方面，是是眾多的的購房者者，另一一方面，是是大量現(xiàn)現(xiàn)房滯銷銷和積壓壓，

2、雖然然原因很很多，但但主要原原因還是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本過大大、房價(jià)價(jià)過高。因因此，如如何有效效降低房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本，降低低造價(jià)，應(yīng)應(yīng)是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)要要考慮的的首要問問題。所所謂全過過程造價(jià)價(jià)管理與與控制，是是指在工工程項(xiàng)目目投資決決策、可可行性研研究、設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目施工工和竣工工驗(yàn)收等等各階段段均應(yīng)認(rèn)認(rèn)真做好好工程項(xiàng)項(xiàng)目造價(jià)價(jià)管理與與控制。 1 項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策和和可行性性研究階階段的造造價(jià)管理理 首先應(yīng)應(yīng)組建一一支優(yōu)秀秀的造價(jià)價(jià)管理小小組，由由決策者者、市場場營銷人人員、項(xiàng)項(xiàng)目總工工程師、造造價(jià)師、會會計(jì)師等等人員組組成，充充分運(yùn)用用價(jià)值管管理方法法，精心心編制好好項(xiàng)目可可行性研

3、研究報(bào)告告，力求求做到擬擬建工程程項(xiàng)目價(jià)價(jià)值最大大化。在在編制房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告過程程中，可可按下列列重點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分析析：（1）市場場營銷人人員對市市場作預(yù)預(yù)測，包包括市場場供求與與需求預(yù)預(yù)測、市市場價(jià)格格預(yù)測、目目標(biāo)市場場與市場場競爭力力分析、市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析等等。（2）項(xiàng)目目總工程程師作工工程方案案分析，運(yùn)運(yùn)用價(jià)值值管理方方法選擇擇結(jié)構(gòu)型型式、基基礎(chǔ)工程程方案等等。（3）在建建設(shè)規(guī)模模、施工工方案、設(shè)設(shè)備方案案及施工工進(jìn)度等等基本確確定的基基礎(chǔ)上，造造價(jià)師估估算項(xiàng)目目投入總總資金并并測算建建設(shè)期內(nèi)內(nèi)分年度度資金需需求量。（4）會計(jì)師運(yùn)用價(jià)值管理方法，在投資估算的基礎(chǔ)上，從

4、擬建項(xiàng)目的資金渠道、融資方式、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行價(jià)值分析，通過比選確定價(jià)值最大化的融資方案。（5）進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，預(yù)測項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用支出，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，以判別擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，擇優(yōu)提出推薦方案，供決策者決策。 2 設(shè)設(shè)計(jì)階段段的造價(jià)價(jià)管理 確定合合理的設(shè)設(shè)計(jì)方案案，減少少在施工工階段發(fā)發(fā)生重大大設(shè)計(jì)變變更和方方案變化化，對于于有效控控制房地地產(chǎn)工程程造價(jià)意意義重大大。設(shè)計(jì)計(jì)階段如如能精打打細(xì)算，節(jié)節(jié)約投資資的潛能能要比施施工階段段大很多多，因此此，重視視并合理理確定設(shè)設(shè)計(jì)方案案，是有有效控制制房地產(chǎn)產(chǎn)工程造造價(jià)的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，具體體方法包包括以下下幾項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容：（1

5、）在項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)招投標(biāo)標(biāo)和評標(biāo)標(biāo)過程中中，應(yīng)盡盡量做到到技術(shù)水水平和經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)有機(jī)結(jié)結(jié)合，優(yōu)優(yōu)選設(shè)計(jì)計(jì)方案，不不僅要對對參與設(shè)設(shè)計(jì)投標(biāo)標(biāo)的設(shè)計(jì)計(jì)方案的的技術(shù)性性指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)分析，還還要對該該設(shè)計(jì)方方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行分分析、比比較，從從源頭上上確保設(shè)設(shè)計(jì)方案案的科學(xué)學(xué)性、先先進(jìn)性和和經(jīng)濟(jì)性性。（2）十分分重視設(shè)設(shè)計(jì)會審審工作。在在項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)方案案會審中中，應(yīng)對對初步設(shè)設(shè)計(jì)階段段的總圖圖方案及及單項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)方案案進(jìn)行技技術(shù)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)性評評價(jià)，為為此，建建設(shè)方需需組織相相關(guān)各方方參與設(shè)設(shè)計(jì)會審審，提出出優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)的建建議，通通過刪減減某些不不必要的的功能，降降低建造造成本，以以利使設(shè)設(shè)計(jì)方案案

6、更加科科學(xué)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、合合理。（3）加強(qiáng)強(qiáng)對設(shè)計(jì)計(jì)概算的的審核，防防止設(shè)計(jì)計(jì)概算發(fā)發(fā)生漏算算、錯(cuò)算算現(xiàn)象，以以確保估估算、概概算、預(yù)預(yù)算相互互制約、互互為補(bǔ)充充。 3 項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施階段的的造價(jià)管管理與控控制 3.11 項(xiàng)目施施工招投投標(biāo)階段段的造價(jià)價(jià)管理與與控制 建設(shè)方方在編制制招標(biāo)文文件時(shí)，應(yīng)應(yīng)要求參參與編制制人員對對擬建項(xiàng)項(xiàng)目的功功能和技技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)等了如如指掌，根根據(jù)其特特點(diǎn)撰寫寫招標(biāo)文文件以及及相關(guān)附附件，且且要注意意招標(biāo)文文件的嚴(yán)嚴(yán)密性。為為此，首首先應(yīng)采采用工程程量清單單進(jìn)行招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)，遵循循科學(xué)、合合理的原原則編制制工程量量清單，加加強(qiáng)招標(biāo)標(biāo)管理；工程量量清單中中的工程程項(xiàng)

7、目應(yīng)應(yīng)具有概概括性，條條目清晰晰，無漏漏項(xiàng)、錯(cuò)錯(cuò)項(xiàng)，還還應(yīng)保證證計(jì)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目的正正確性。在在編制工工程量清清單過程程中，不不能僅限限于圖紙紙，還要要預(yù)計(jì)到到哪些項(xiàng)項(xiàng)目是目目前圖紙紙上沒有有，但在在項(xiàng)目施施工過程程中將會會發(fā)生的的，對于于這一部部分項(xiàng)目目可以采采用綜合合單價(jià)包包干的方方法在招招標(biāo)階段段加以明明確，將將應(yīng)核準(zhǔn)準(zhǔn)的費(fèi)用用盡量核核準(zhǔn)。其其次，詢詢標(biāo)要深深入、全全面，建建設(shè)單位位應(yīng)要求求招標(biāo)代代理單位位仔細(xì)研研究回收收的投標(biāo)標(biāo)書，進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的技術(shù)術(shù)和數(shù)據(jù)據(jù)審查，并并提供投投標(biāo)分析析報(bào)告；在投標(biāo)標(biāo)分析報(bào)報(bào)告中應(yīng)應(yīng)對技術(shù)術(shù)標(biāo)及商商務(wù)標(biāo)等等進(jìn)行綜綜合評審審，對技技術(shù)標(biāo)應(yīng)應(yīng)側(cè)重施施工方案案、技術(shù)

8、術(shù)和工藝藝等的評評審，對對商務(wù)標(biāo)標(biāo)則應(yīng)側(cè)側(cè)重于總總價(jià)、綜綜合單價(jià)價(jià)、人材材機(jī)單價(jià)價(jià)以及措措施項(xiàng)目目等方面面的分析析評審，必必要時(shí)可可以編制制標(biāo)底，將將投標(biāo)價(jià)價(jià)與標(biāo)底底進(jìn)行綜綜合分析析與比對對，最終終擇優(yōu)選選取中標(biāo)標(biāo)單位。 3.22 項(xiàng)目施施工階段段的造價(jià)價(jià)管理與與控制 房地產(chǎn)產(chǎn)工程項(xiàng)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜性決決定了它它計(jì)價(jià)的的多次性性，尤其其是在該該項(xiàng)目的的施工階階段，比比如由于于外部條條件的變變化，設(shè)設(shè)計(jì)階段段未考慮慮周全的的因素會會暴露出出來，導(dǎo)導(dǎo)致設(shè)計(jì)計(jì)變更，或或因施工工現(xiàn)場實(shí)實(shí)際條件件的限制制、不可可預(yù)見事事件的發(fā)發(fā)生等等等導(dǎo)致工工程簽證證的發(fā)生生，造價(jià)價(jià)也會隨隨之發(fā)生生變化。一一般來說說，施工

9、工階段對對房地產(chǎn)產(chǎn)工程的的造價(jià)管管理與控控制手段段主要有有以下幾幾方面：（1）編制制好成本本計(jì)劃。在在優(yōu)化的的施工方方案指導(dǎo)導(dǎo)下，編編制好詳詳細(xì)的成成本計(jì)劃劃，并分分解、落落實(shí)到各各分部分分項(xiàng)工程程中，為為后續(xù)成成本計(jì)劃劃的控制制做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。（2）嚴(yán)格格管理并并控制好好施工過過程中的的工程簽簽證。（3）嚴(yán)格格管理與與控制好好設(shè)計(jì)變變更通知知單及技技術(shù)核定定單。房房地產(chǎn)公公司造價(jià)價(jià)師應(yīng)對對設(shè)計(jì)單單位提出出的設(shè)計(jì)計(jì)變更通通知單及及技術(shù)核核定單進(jìn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)分分析，并并及時(shí)提提供因設(shè)設(shè)計(jì)變更更而產(chǎn)生生的工程程總造價(jià)價(jià)動態(tài)分分析，以以利于及及時(shí)制訂訂出有效效的應(yīng)對對措施。（4）全面加強(qiáng)工程量計(jì)量管理

10、，嚴(yán)防漏項(xiàng)、錯(cuò)算現(xiàn)象發(fā)生。（5）項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理與控制最重要的是做好造價(jià)的動態(tài)管控，而要做好動態(tài)管控，關(guān)鍵在于及時(shí)采取各種應(yīng)對糾偏行動，即根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的各種偏差，分析原因，發(fā)揮項(xiàng)目造價(jià)管理小組的管控作用，及時(shí)采取有效的糾偏行動，從而使項(xiàng)目實(shí)施保持可控狀態(tài)。 3.33 項(xiàng)目結(jié)結(jié)算階段段的造價(jià)價(jià)管理與與控制 充分發(fā)發(fā)揮在項(xiàng)項(xiàng)目竣工工結(jié)算階階段的投投資管控控作用，是是抓好施施工階段段投資管管控的重重要一環(huán)環(huán)。建設(shè)設(shè)單位對對施工單單位送審審的結(jié)算算書需進(jìn)進(jìn)行全面面、系統(tǒng)統(tǒng)的檢查查和復(fù)核核，做到到及時(shí)糾糾正所存存在的錯(cuò)錯(cuò)誤和問問題，從從而更加加合理地地確定工工程總造造價(jià)，確確保項(xiàng)目目管理

11、目目標(biāo)圓滿滿實(shí)現(xiàn)。在在項(xiàng)目結(jié)結(jié)算階段段的造價(jià)價(jià)管控重重點(diǎn)是：（1）對項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)算算資料的的合理性性、完整整性和合合法性進(jìn)進(jìn)行審核核。首先先，應(yīng)核核對合同同條款、招招標(biāo)文件件，凡是是違背合合同條款款、招標(biāo)標(biāo)文件約約定的費(fèi)費(fèi)用，或或合同條條款約定定屬于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)包包含的費(fèi)費(fèi)用等，一一律核減減；其次次，檢驗(yàn)驗(yàn)結(jié)算資資料，明明確只有有手續(xù)齊齊全的簽簽證單、設(shè)設(shè)計(jì)變更更通知單單等才能能計(jì)入結(jié)結(jié)算總價(jià)價(jià)。（2）對工工程量的的審核。對對項(xiàng)目施施工圖工工程量的的審核最最重要的的是依據(jù)據(jù)國家統(tǒng)統(tǒng)一的工工程量計(jì)計(jì)算規(guī)則則對工程程量進(jìn)行行全面而而細(xì)致的的審核；此外，還還要仔細(xì)細(xì)劃分專專業(yè)、分分包與總總包的界界面，不不能重復(fù)復(fù)計(jì)算。對對于現(xiàn)場場簽證及及設(shè)計(jì)變變更，應(yīng)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場情況況逐一核核實(shí)，做做到實(shí)事事求是、合合理計(jì)量量。（3）對所所套用單單價(jià)的審審核。單單價(jià)應(yīng)根根據(jù)合同同約定或或招標(biāo)文文件規(guī)定定的計(jì)價(jià)價(jià)定額和和計(jì)價(jià)原原則執(zhí)行行，不能能隨心所所欲。（4）對費(fèi)費(fèi)用的審審核。取取費(fèi)應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)氐毓こ淘煸靸r(jià)管理理部門頒頒發(fā)的文文件及規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合相關(guān)關(guān)文件（如如合同、招招標(biāo)文件件等）來來確定費(fèi)費(fèi)率。審審核費(fèi)用用時(shí)應(yīng)注注意取費(fèi)費(fèi)文件的的時(shí)效性性，執(zhí)行行的取費(fèi)費(fèi)表是否否與該工工程性質(zhì)質(zhì)相符，費(fèi)費(fèi)率計(jì)算算是否正正確，價(jià)價(jià)差調(diào)整整的材料料是否符符合招標(biāo)標(biāo)文件規(guī)規(guī)定；還還要注意意計(jì)算時(shí)時(shí)的取費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)是是否正確確