房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化

1、房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化漢略地產(chǎn)研究中心貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧 專注培訓(xùn)/獵頭第一部分： 工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)第二部分：合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施2009 .11 深圳第一部分分工程造價(jià)價(jià)分析與與成本控控制要點(diǎn)點(diǎn)第一章房房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程成成本的構(gòu)構(gòu)成解析析第二章成成本本事前控控制的方方法：目目標(biāo)管理理第三章開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)各階段段對(duì)工程程造價(jià)的的影響及及過(guò)程控控制要點(diǎn)點(diǎn)第四章成成本管理理數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的建立立與維護(hù)護(hù)第一章房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程程成本的的構(gòu)成解解析3房地產(chǎn)成成本與造造價(jià)的組組成結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目成本本造價(jià)數(shù)數(shù)據(jù)及比比重分析析影響造價(jià)價(jià)的關(guān)鍵鍵因素分分析典型項(xiàng)目目的造價(jià)價(jià)對(duì)比分分析影響工程程造價(jià)的的主要技

2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)和和業(yè)務(wù)要要素4土地費(fèi)用用前期費(fèi)用用主體建筑筑安裝工工程費(fèi)用用室外及環(huán)環(huán)境工程程費(fèi)用公共配套套工程費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用管理費(fèi)用用項(xiàng)目發(fā)展展成本（全成本本）房地產(chǎn)成成本的組組成結(jié)構(gòu)構(gòu)序號(hào)項(xiàng)目1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)5房地產(chǎn)成成本的組組成結(jié)構(gòu)構(gòu)對(duì)比分析析：項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資資2003建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)完全成本本序號(hào)項(xiàng)目1直接費(fèi)直接工程費(fèi)（實(shí)體）措施費(fèi)（非實(shí)體）2間接費(fèi)規(guī)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)（施工企業(yè)）3利潤(rùn)4稅金合計(jì)6房地產(chǎn)成成本的組

3、組成結(jié)構(gòu)構(gòu)對(duì)比分析析：建筑筑安裝工工程費(fèi)用用項(xiàng)目組組成注意區(qū)別別造價(jià)與與成本財(cái)務(wù)角度度的成本本；工程經(jīng)濟(jì)濟(jì)范疇的的造價(jià)二者聯(lián)系系7房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本本數(shù)據(jù)及及比重分分析一級(jí)成本本科目數(shù)數(shù)據(jù)：按按費(fèi)用類類型建造成本本的數(shù)據(jù)據(jù)分析人材機(jī)構(gòu)構(gòu)成按分部分分項(xiàng)工程程按合同比比重8影響造價(jià)價(jià)的關(guān)鍵鍵因素分分析幾個(gè)層面面的成本本管理：成本的決決定因素素和影響響因素成本的變變動(dòng)性分分析全成本的的變動(dòng)性性建造成本本的變動(dòng)動(dòng)性分析析案例分享享：標(biāo)桿桿企業(yè)的的成本基基準(zhǔn)數(shù)據(jù)據(jù)表9典型項(xiàng)目目的造價(jià)價(jià)對(duì)比分分析幾個(gè)品牌牌企業(yè)同同類項(xiàng)目目的數(shù)據(jù)據(jù)對(duì)比對(duì)比分析析：不同同企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略略的成本本狀況10影響工程程造價(jià)的的主要技

4、技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)和和業(yè)務(wù)要要素體現(xiàn)不同同側(cè)面的的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)各業(yè)務(wù)對(duì)對(duì)成本的的影響：無(wú)效成成本的分分類與管管理方法法11第二章成本事前前控制的的方法：目標(biāo)管管理12成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義成本目標(biāo)標(biāo)的內(nèi)涵涵與外延延成本目標(biāo)標(biāo)的制定定成本目標(biāo)標(biāo)的分解解方式成本動(dòng)態(tài)態(tài)的跟蹤蹤與監(jiān)控控保障目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)的的手段與與措施成本目標(biāo)標(biāo)及目標(biāo)標(biāo)管理的的意義動(dòng)態(tài)掌握握和控制制項(xiàng)目總總成本水水平保證每個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的盈利指指標(biāo)實(shí)現(xiàn)公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)13實(shí)行目標(biāo)標(biāo)管理的的根本意意義：成本目標(biāo)標(biāo)的作用用不是上限限是基準(zhǔn)準(zhǔn)保持心中中有數(shù)“做了再再算”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為“算算了再做做”成本目標(biāo)標(biāo)的內(nèi)涵涵與外延延成本目標(biāo)標(biāo)的內(nèi)涵涵：不僅限

5、于于成本目目標(biāo)值本本身、更更要關(guān)注注成本背背后的產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)成本目標(biāo)標(biāo)的范圍圍：目標(biāo)范圍圍可覆蓋蓋全成本本、開(kāi)發(fā)發(fā)成本、建造造成本，是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的目標(biāo)標(biāo)；14成本目標(biāo)標(biāo)的制定定15目標(biāo)制定定的時(shí)間間：目標(biāo)制定定的方法法：目標(biāo)制定定的要求求：成本目標(biāo)標(biāo)的評(píng)審審與確定定：案例分享享：成本本目標(biāo)全全套表格格成本目標(biāo)標(biāo)的五種種分解方方式及作作用按合約計(jì)計(jì)劃分解解：示范范表格按成本科科目分解解按管理責(zé)責(zé)任分解解：示范范表格按財(cái)務(wù)核核算模型型分解按現(xiàn)金流流出時(shí)間間分解：示范表表格17動(dòng)態(tài)成本本的概念念與構(gòu)成成動(dòng)態(tài)成本本=已發(fā)生成成本+待發(fā)生成成本概念：成本發(fā)生生：成本動(dòng)態(tài)態(tài)的跟蹤蹤與監(jiān)控控案例

6、分享享：幾種種成本月月報(bào)對(duì)比比動(dòng)態(tài)成本本的反饋饋機(jī)制：控制產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到到設(shè)計(jì)、選型與與合約中中技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合合的手段段開(kāi)展各各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)，保證證目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)行動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反反饋信息息，預(yù)測(cè)測(cè)可能變變化偏差調(diào)整整與內(nèi)部部平衡，保證總總目標(biāo)過(guò)程與結(jié)結(jié)果的全全面考核核18保障目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)的的手段與與措施第三章開(kāi)發(fā)各階階段對(duì)工工程造價(jià)價(jià)的影響響及過(guò)程程控制要要點(diǎn)19成本控制制重點(diǎn)與與原則概概述立項(xiàng)階段段成本管管理策劃階段段的成本本管理設(shè)計(jì)階段段的成本本管理發(fā)包階段段的成本本管理施工階段段的成本本管理銷售階段段的成本本管理竣工結(jié)算算的成本本管理維護(hù)階段段的成本本管理成本控制制的重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)象成本控制

7、制的重點(diǎn)點(diǎn)階段前期與后后期不同同的控制制方式成本控制制的責(zé)任任劃分成本控制制的重點(diǎn)點(diǎn)與原則則概述案例分享享：標(biāo)桿桿企業(yè)的的責(zé)任成成本管理理文件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本控控制重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)象投入大、占比重重重大的的：客戶敏感感性強(qiáng)的的：市場(chǎng)不規(guī)規(guī)范的：技術(shù)不成成熟的：通過(guò)對(duì)房房地產(chǎn)各各類重點(diǎn)點(diǎn)成本進(jìn)進(jìn)行控制制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)降低成成本、提提高控制制效率的的目的?？刂频闹刂攸c(diǎn)階段段“70%的成本由由設(shè)計(jì)階階段確定定”？判別：成本的階段成本的階段成本的階段在成本決決定階段段、控制制費(fèi)用低低的階段段進(jìn)行控控制這是預(yù)控控的效益益和核心心價(jià)值1，全過(guò)程控控制的階階段立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)發(fā)包施工竣工維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本本實(shí)現(xiàn)過(guò)過(guò)程-由虛到實(shí)實(shí)

8、虛擬：估估、概、預(yù)算控制方式式：現(xiàn)實(shí)：合合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)價(jià)控制制方式：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)不同階階段成本本控制方方式立項(xiàng)階段段的成本本控制主要工作作：土地地籌劃，市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，成成本估算算，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)控制要求求：全面面深入了了解地塊塊和市場(chǎng)場(chǎng)情況，合理確確定估算算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)點(diǎn)：地質(zhì)質(zhì)狀況，地下地地上管線線；市政政接口的的位置；紅線內(nèi)內(nèi)拆遷的的費(fèi)用；周邊規(guī)規(guī)劃及規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的確定定；政府府壟斷情情況，地地區(qū)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)工作文件件：調(diào)研報(bào)告告，新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成本本估算可行性研研究報(bào)告告案例分享享：成本本調(diào)研報(bào)報(bào)告；可可行性研研究的關(guān)關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)策劃階段段成本控控制主要工作作：確定定項(xiàng)目定定位，制制定

9、產(chǎn)品品目標(biāo)與與發(fā)展計(jì)計(jì)劃控制要求求：準(zhǔn)確確定位目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，選擇擇性價(jià)比比最好的的產(chǎn)品控制重點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)品品檔次（符合地地塊價(jià)值值），配配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，戶型型，層高高及總高高，停車車方式，特殊要要求工作文件件：策劃定位位報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展展成本測(cè)測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展展計(jì)劃案例分享享：根據(jù)據(jù)經(jīng)營(yíng)要要求選擇擇不同產(chǎn)產(chǎn)品組合合設(shè)計(jì)階段段成本控控制方案案設(shè)計(jì)主要工作作：設(shè)計(jì)計(jì)單位選選擇，方方案優(yōu)化化，制定定成本目目標(biāo)（結(jié)結(jié)合建造造標(biāo)準(zhǔn)），制定定出圖計(jì)計(jì)劃（結(jié)結(jié)合合約約規(guī)劃）；控制要求求：符合合項(xiàng)目定定位，經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理理性最大大，制定定相應(yīng)成成本目標(biāo)標(biāo)控制重點(diǎn)點(diǎn)：設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量及及深度；設(shè)計(jì)周周期；產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)；優(yōu)優(yōu)化

10、內(nèi)容容：標(biāo)高高確定，結(jié)構(gòu)形形式，基基礎(chǔ)形式式，特殊殊設(shè)備和和功能要要求工作文件件：設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)及限額設(shè)計(jì)計(jì)指引成本目標(biāo)標(biāo) 出圖計(jì)劃劃案例分享享：結(jié)構(gòu)構(gòu)成本設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化化流程設(shè)計(jì)階段段成本控控制擴(kuò)初初設(shè)計(jì)主要工作作：材料料設(shè)備選選型，編制部部品控制制計(jì)劃控制要求求：選型型合理，檔次符符合，技技術(shù)成熟熟，市場(chǎng)場(chǎng)占有率率較高控制重點(diǎn)點(diǎn)：電梯梯，空調(diào)調(diào)，門(mén)窗窗，欄桿桿，裝修修材料，園建綠綠化，智智能化，消防，防水保保溫材料料，新材材料工作文件件：材料設(shè)備備選用意意見(jiàn)、部品控制制計(jì)劃設(shè)計(jì)階段段成本控控制施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)主要工作作：編制制施工圖圖預(yù)算，調(diào)整目目標(biāo)；落落實(shí)限額額設(shè)計(jì)；第一次次圖紙會(huì)會(huì)審控制要求求

11、：圖紙紙的質(zhì)量量和時(shí)間間保證；預(yù)算的的的準(zhǔn)確確性和分分析深度度；控制重點(diǎn)點(diǎn)：限額額：鋼筋筋，砼，外墻，門(mén)窗，裝修，管線用用量指標(biāo)標(biāo)；錯(cuò)漏漏碰缺；工作文件件：限額設(shè)計(jì)計(jì)合同條條件圖紙會(huì)審審紀(jì)要施工圖預(yù)預(yù)算及成本目標(biāo)標(biāo)調(diào)整報(bào)報(bào)告案例分享享：施工工圖預(yù)算算指標(biāo)分分析發(fā)包階段段成本控控制前期期準(zhǔn)備主要工作作：供應(yīng)應(yīng)商考察察，確定定招標(biāo)組組織和計(jì)計(jì)劃，準(zhǔn)準(zhǔn)備招標(biāo)標(biāo)文件及及相關(guān)資資料控制要求求：保證證有充分分競(jìng)爭(zhēng)性性的、適適用的供供應(yīng)商；圖紙和和招標(biāo)文文件基本本完備圖紙完善善控制重點(diǎn)點(diǎn)：所選選入圍隊(duì)隊(duì)伍的深深入摸底底，招標(biāo)標(biāo)內(nèi)容范圍規(guī)定定明確工作文件件：合約規(guī)劃劃，考察報(bào)告告及投標(biāo)標(biāo)資格審審批招標(biāo)文件件案

12、例分享享：合約約規(guī)劃模模版發(fā)包階段段成本控控制招標(biāo)標(biāo)過(guò)程主要工作作：發(fā)標(biāo)標(biāo)、答疑疑、回標(biāo)標(biāo)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、澄清、定標(biāo)控制要求求：保證證過(guò)程嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)，文文件資料料完整、有效；控制重點(diǎn)點(diǎn)：深入入評(píng)定技技術(shù)、商商務(wù)標(biāo)；確保有有效承諾諾和履約約保函工作文件件：收發(fā)標(biāo)記記錄答疑文件件評(píng)標(biāo)文件件澄清及洽洽談?dòng)涗涗浖岸?biāo)審批批文件案例分享享：評(píng)標(biāo)標(biāo)表格；澄清文文件發(fā)包階段段成本控控制簽約約階段主要工作作：合同同洽談、簽訂合合同，內(nèi)內(nèi)部合同同交底控制要求求：合理理的價(jià)格格，完備備的合同同，規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙雙贏控制重點(diǎn)點(diǎn)：工作作內(nèi)容與與責(zé)任、進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)款的的形成及及變更與與調(diào)價(jià)條條款；違違約責(zé)任任及退出出條款；

13、工作文件件：合同文本本合同審批批文件施工階段段成本控控制施工工準(zhǔn)備主要工作作：第二二次圖紙紙會(huì)審，合同交交底，施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)備，施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)的確認(rèn)認(rèn)控制要求求：全面面統(tǒng)籌，減少臨臨時(shí)性花花費(fèi)；控控制場(chǎng)地地使用、進(jìn)度和和方案控制重點(diǎn)點(diǎn)：三通通一平費(fèi)費(fèi)用的控控制：水水、電、路、土土方；臨臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)用的的控制：辦公室室，圍墻墻；施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)審查查工作文件件：施工組織織設(shè)計(jì)施工階段段成本控控制主體體施工主要工作作：變更更與簽證證的管理理（辦理理，統(tǒng)計(jì)計(jì)，分析析）；工工程質(zhì)量量及工期期的控制制；材料料控制，索賠辦辦理，支支付合同同款；控制要求求：依據(jù)據(jù)合同，事先核核算，完完工確認(rèn)認(rèn)，及時(shí)時(shí)辦理

14、，手續(xù)完完備，資資料齊全全；控制重點(diǎn)點(diǎn)：控制制重大變變更；控控制關(guān)鍵鍵工期節(jié)節(jié)點(diǎn)的付付款，防防止超付付；每月月動(dòng)態(tài)報(bào)報(bào)表；相相關(guān)索賠賠及時(shí)通通知工作文件件：成本本動(dòng)態(tài)報(bào)報(bào)表，設(shè)設(shè)計(jì)變更更及簽證證系列表表單，付付款系系列表單單案例分享享：標(biāo)桿桿企業(yè)的的變更簽簽證管理理規(guī)定施工階段段成本控控制竣工驗(yàn)收收主要工作作：辦理理驗(yàn)收手手續(xù)，竣竣工資料料審查（區(qū)別結(jié)結(jié)算資料料）控制要求求：符合合實(shí)事，及時(shí)辦辦理控制重點(diǎn)點(diǎn)：驗(yàn)收收文件中中對(duì)時(shí)間間、質(zhì)量量和數(shù)量量的確認(rèn)認(rèn)；對(duì)隱隱蔽和拆拆除工程程和中間間驗(yàn)收，入伙的的配合及及保修協(xié)協(xié)議的落落實(shí)工作文件件：竣工工驗(yàn)收系系列資料料銷售階段段成本控控制主要工作作：營(yíng)銷

15、銷費(fèi)用預(yù)預(yù)算管理理，售樓樓工程成成本控制制（銷售售策劃），銷售售承諾與與資料的的把關(guān)控制要求求：銷售售資料及及營(yíng)銷承承諾的多多專業(yè)評(píng)評(píng)審（保保修期限限的確定定），營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用不超超預(yù)算，售樓工工程的合合理策劃劃與成本本目標(biāo)管管理控制重點(diǎn)點(diǎn)：樣板板房材料料的展示示與說(shuō)明明；樣板板房及售售樓處的的位置、數(shù)量和和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用詳細(xì)細(xì)計(jì)劃和和按進(jìn)度度支出工作文件件：售樓準(zhǔn)備備工程方方案營(yíng)銷費(fèi)用用預(yù)算及及執(zhí)行報(bào)報(bào)表案例分享享：營(yíng)銷銷費(fèi)用計(jì)計(jì)劃表結(jié)算階段段成本控控制主要工作作：結(jié)算算辦理、索賠辦辦理，項(xiàng)項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估控制要求求 ：及及時(shí)性，合理性性，全面面性，系系統(tǒng)性控制重點(diǎn)點(diǎn)：工程程和材料料的數(shù)量量和價(jià)格

16、格依據(jù)；工期和和費(fèi)用索索賠，有有關(guān)質(zhì)量量和配合合處罰；超付的的可能性性；工作文件件：結(jié)結(jié)算及索索賠系列列表單，項(xiàng)目成本本后評(píng)估估報(bào)告案例分享享：結(jié)算算對(duì)比分分析；成成本后評(píng)評(píng)估報(bào)告告物業(yè)維護(hù)護(hù)管理成成本控制制主要工作作：維護(hù)護(hù)維修，保修金金支付，質(zhì)量缺缺陷統(tǒng)計(jì)計(jì)分析控制要求求：落實(shí)實(shí)維修責(zé)責(zé)任；物物業(yè)提前前介入，把握全全壽命期期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)運(yùn)營(yíng)，防防止物業(yè)業(yè)管理虧虧損控制重點(diǎn)點(diǎn)：一次次性投資資與使用用成本的的平衡，智能化化系統(tǒng)，景觀燈燈具，水水景；維維修責(zé)任任索賠辦辦理工作文件件：支付付及索賠賠文件，質(zhì)量缺缺陷分類類統(tǒng)計(jì)表表第四章成本管理理數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的建立立與維護(hù)護(hù)38數(shù)據(jù)庫(kù)建建立的目的與

17、作作用數(shù)據(jù)庫(kù)主主要內(nèi)容容與形式式如何建立及維維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)的的案例39目的掌握市場(chǎng)場(chǎng)信息積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)匯總公司司資源沉淀業(yè)務(wù)務(wù)知識(shí)衡量工作作成效作用保證公司司的成本本管理水水平穩(wěn)定定、提升升數(shù)據(jù)庫(kù)建建立的目目的與作作用40成本管理理數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)內(nèi)容分分類資源信息息：數(shù)據(jù)信息息：作業(yè)質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)果評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)庫(kù)主主要內(nèi)容容與形式式41成本數(shù)據(jù)據(jù)的兩類類指標(biāo)成本數(shù)據(jù)據(jù)對(duì)象的的三個(gè)層層次成本數(shù)據(jù)據(jù)的相關(guān)關(guān)信息成本數(shù)據(jù)據(jù)信息的的構(gòu)成42數(shù)據(jù)庫(kù)的的形式用工具軟件件：EXCEL，AEECSS等，形成成固定的的表格模模版；管理軟件件：通用用、定制（如萬(wàn)科科、金地地、招商商）如何選擇擇適合的的數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)平臺(tái)

18、根據(jù)公司司的管理理現(xiàn)狀和和需要區(qū)分管理理類軟件件和信息息類軟件件結(jié)合具體體業(yè)務(wù)流流程和管管理特征征盡可能集集成，防防止重復(fù)復(fù)勞動(dòng)43工作內(nèi)容容建立制度度與規(guī)范范，制定定成本管管理數(shù)據(jù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與分類類；分析析整理（BCIS的方法）；錄入入與維護(hù)護(hù)工作時(shí)間間在幾個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)進(jìn)行：調(diào)調(diào)研、詢?cè)儍r(jià)、招招標(biāo)、合合同、結(jié)結(jié)算；最最好能與與工作過(guò)過(guò)程結(jié)合合而不是是做為額額外的工工作工作人員員專職或?qū)I(yè)人員員，二者者結(jié)合如何建立立與維護(hù)護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)44成本分析析的原則分析口徑徑的統(tǒng)一一面積的可可比性利用相似似性數(shù)據(jù)庫(kù)建建立中幾幾點(diǎn)需要要注意的的問(wèn)題第二部分分 合同同標(biāo)準(zhǔn)化化的實(shí)施施方法第五章房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)

19、合同管管理綜述述第六章如如何何設(shè)置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工程程合同主主要條款款第七章不不同同階段的的工程合合同管理理內(nèi)容第八章標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)如何建建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同管管理體系系第五章房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)合同管管理綜述述46工程項(xiàng)目目管理中中合同的的地位與與作用房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)涉及及的主要要合同類類型和內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的合同同管理模模式行業(yè)內(nèi)合合同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化狀況況介紹工程項(xiàng)目目管理中中合同的的地位與與作用合同在項(xiàng)項(xiàng)目管理理中的核核心地位位（如圖圖）主要作用用實(shí)現(xiàn)資源源的整合合，達(dá)成成甲方開(kāi)開(kāi)發(fā)意圖圖防范風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)體現(xiàn)標(biāo)的的物的形形成過(guò)程程和結(jié)果果合同管理理的原則則對(duì)外：誠(chéng)誠(chéng)實(shí)信用用，合法法雙贏對(duì)內(nèi)：項(xiàng)項(xiàng)目全過(guò)過(guò)程管理理、全

20、員員合同意意識(shí)47房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)涉及及的主要要合同類類型和內(nèi)內(nèi)容按業(yè)務(wù)劃劃分合同同類型：工程：設(shè)計(jì)：營(yíng)銷：土地投資資：財(cái)務(wù)：行政人力力：按合同計(jì)計(jì)價(jià)種類類劃分：?jiǎn)蝺r(jià)總價(jià)；固固定可調(diào)48房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的合同同管理模模式合同管理理的模式式：甲方為主主的合同同管理：乙方為主主的合同同管理：第三方為為主的合合同：甲方內(nèi)部部合同管管理的組組織方式式：建議的管管理模式式：49行業(yè)內(nèi)合合同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化狀況況介紹標(biāo)準(zhǔn)合同同的層級(jí)級(jí)國(guó)際國(guó)家地區(qū)行業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同狀狀況：50第六章如如何何設(shè)置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工程程合同主主要條款款51合同標(biāo)的的描述與與范圍劃劃分雙方的工工作合同價(jià)款款合同工期期質(zhì)量要求求安全文明明

21、及配合合材料管理理變更管理理支付條件件與程序序違約、索索賠與獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲爭(zhēng)議的解解決及合合同的中中止方式式其他附加加條件內(nèi)內(nèi)容合同標(biāo)的的描述與與范圍劃劃分合同標(biāo)的的體現(xiàn)的的主要內(nèi)內(nèi)容合同范圍圍劃分的的考慮因因素條款要求求52雙方的工工作：主主要責(zé)任任、權(quán)利利和義務(wù)務(wù)承包方責(zé)責(zé)任包括括：乙方配合合義務(wù)：乙方分包包的管理理：甲方的責(zé)責(zé)任與工工作：53合同價(jià)款款：價(jià)格格形式、計(jì)價(jià)方方式價(jià)格的形形式：承包價(jià)格格應(yīng)包含含的內(nèi)容容：計(jì)價(jià)方式式可調(diào)價(jià)范范圍和方方式幾種費(fèi)用用的約定定：暫定量、暫定價(jià)價(jià)的處理理結(jié)算價(jià)格格的組成成54合同工期期：總工工期及節(jié)節(jié)點(diǎn)工期期，開(kāi)竣竣工要求求，確認(rèn)認(rèn)方式開(kāi)工條件件及確認(rèn)認(rèn)方式施

22、工總體體進(jìn)度要要求階段性工工期要求求竣工條件件及確認(rèn)認(rèn)方式工期延誤誤處理55質(zhì)量要求求：技術(shù)術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量控制制要求施工技術(shù)術(shù)措施要要求驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工程樣板板的利用用控制重點(diǎn)點(diǎn)質(zhì)量保修修條款56安全文明明及配合合：措施施要求及及費(fèi)用安全文明明措施要要求配合工作作要求有關(guān)措施施和配合合方面費(fèi)費(fèi)用約定定57材料的管管理：供供應(yīng)方式式、檢驗(yàn)驗(yàn)方法等等甲供材料料品牌和和價(jià)格規(guī)規(guī)定甲供材料料管理約約定乙供材料料的管理理材料樣板板管理的的方法材料付款款的特殊殊要求58變更管理理：可變變范圍、程序、計(jì)價(jià)等等變更內(nèi)容容范圍的的約定量的調(diào)整整、價(jià)的的調(diào)整原原則變更過(guò)程程的約定定59支付條件件與程序序預(yù)付款

23、的的支付進(jìn)度款付付款條件件說(shuō)明進(jìn)度款審審核及支支付手續(xù)續(xù)和要求求結(jié)算款與與保修金金的支付付往來(lái)款扣扣除方式式甲供材付付款的控控制超付款的的處理60違約、索索賠與獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲違約責(zé)任任及違約約金額獎(jiǎng)懲事項(xiàng)項(xiàng)及額度度索賠的辦辦理?xiàng)l件件及過(guò)程程61爭(zhēng)議的解解決及合合同的中中止方式式糾紛處理理原則爭(zhēng)議解決決的方式式選擇合同中止止及退出出的62其他附加加條件內(nèi)內(nèi)容一系列附附件，對(duì)對(duì)雙方的的約束詳細(xì)工作作指引溝通方式式說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防防：文件件資料要要求63第七章不不同同階段的的工程合合同管理理內(nèi)容64招投標(biāo)階階段的合合同管理理施工階段段的合同同管理結(jié)算階段段的合同同管理常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與對(duì)策策招投標(biāo)階階段的合合同管理理

24、管理目標(biāo)標(biāo)：職責(zé)劃分分組織者、參與者者與決策策者的職職責(zé)（圖圖）工作內(nèi)容容、流程程及要點(diǎn)點(diǎn)：分為為三個(gè)階階段招標(biāo)前的的準(zhǔn)備工工作招標(biāo)階段段合同簽訂訂階段文檔要求求招標(biāo)前的的準(zhǔn)備工工作形成責(zé)任任小組，擬定招招標(biāo)計(jì)劃劃、方案案合約規(guī)劃劃，界定定范圍：落實(shí)圖紙紙、產(chǎn)品品品質(zhì)和和技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)條件及及相關(guān)要要求供應(yīng)商考考察與資資格預(yù)審審準(zhǔn)備招標(biāo)標(biāo)文件資資料：招標(biāo)過(guò)程程發(fā)標(biāo)踏勘看樣答疑回標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)澄清定標(biāo)合同簽訂訂階段合同談判判：簽約審批批發(fā)放合同編號(hào)號(hào)及文檔檔要求合同交底底有關(guān)資料料移交合同信息息管理施工階段段的合同同管理管理目標(biāo)標(biāo)：職責(zé)劃分分：甲方履約約責(zé)任人人、雙方方履約管管理部門(mén)門(mén)工作內(nèi)容容、流程程及要點(diǎn)點(diǎn)：乙方的履履約過(guò)程程跟蹤甲方的履履約管理理變更的控控制資金與支支付的管管理文檔管理理要求70工程進(jìn)度度跟進(jìn)及及節(jié)點(diǎn)工工期確認(rèn)認(rèn)：質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)及階段段驗(yàn)收安全文明明及配合合工作甲方指令令的執(zhí)行行乙方的履履約過(guò)程程跟蹤71圖紙資料料的提交交場(chǎng)地等條條件提供供支付合同同款：報(bào)建手續(xù)續(xù)：分包及甲甲供材料料的協(xié)調(diào)調(diào)甲方的履履約管理理72變更的控控制變更的定定義與分分類設(shè)計(jì)變更更管理程程序現(xiàn)場(chǎng)簽證證的管理理方法變更簽證證的量?jī)r(jià)價(jià)確定變更原因因及責(zé)任任分析73資金與支支付的管管理資金計(jì)劃劃的編制制實(shí)際進(jìn)度度與產(chǎn)值值的確認(rèn)認(rèn)支付手續(xù)續(xù)和授權(quán)權(quán)原則滿足稅務(wù)務(wù)要求