物業(yè)工程部維修管理制度范本

1、71/71物業(yè)工程部維修治理制度(含水電)維修班工具使用治理方法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé)維修班工具使用治理方法維修班工具使用治理方法 為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效操縱的方針，特制定本方法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用治理：1. 共用工具由值班人員保管，只同意公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特不情況須由主管以上人員同意，方能借出。2. 當(dāng)值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確

2、認(rèn)后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用治理1. 發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給公司。2. 個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。3. 個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有打算地承擔(dān)其它工作任務(wù)。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3. 執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修打算，按時按量完成，并填好記錄表。4. 積極配合值班電工工作，

3、出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。5. 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備治理制度，做好交接班工作。6. 交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。 8. 在巡查過程中，發(fā)覺不正?，F(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9. 做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。3. 努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。 4

4、. 堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，緊密監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。5. 對來人來電報修應(yīng)及時進(jìn)行登記，并處理。6. 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。7. 事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清晰并做好記錄。8. 按規(guī)定時刻做好機房與走道清潔工作。9. 完成上級交辦的其它工作。配電房治理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對事實上行24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。 2. 值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項

5、。3. 值班員必須緊密注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。4. 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時進(jìn)行，以免發(fā)生錯誤。5. 因故停電，應(yīng)提早一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6. 保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7. 嚴(yán)禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8. 配電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1. 嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，能夠用操作票。2. 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)依照模擬圖板或主結(jié)線對所填操

6、作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。3. 操作時必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。 4. 下列項目列操作票 A. 應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置B. 檢查接地線是否拆除C. 檢查負(fù)荷分配D. 裝拆接地線E. 安裝或拆除操縱器路線或電壓反感器回路保險F. 一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給5. 操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報弄清問題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。6. 運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。7. 重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，同意不檢查再強送一次，不成功時，嚴(yán)禁再次

7、合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，同意不檢查再強送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘愛護(hù)的，應(yīng)及時檢明緣故，報告上級。8. 遙測電容或電纜時前后應(yīng)充分放電。9. 變壓器預(yù)備信號動作時，應(yīng)及時檢明緣故報告上級。10. 操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓愛護(hù)和計置裝置等。11. 正常情況下發(fā)電機應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機及附屬設(shè)備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。12. 有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13. 變壓器應(yīng)愛護(hù)跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14. 倒閘操作順序：停電：負(fù)

8、荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反15. 電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。16. 變壓設(shè)備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。17. 巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則工程部是實施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部治理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）制造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的差不多保障和堅強后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會聲譽的重要標(biāo)

9、志。要緊職責(zé)范圍是：負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運行治理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 2、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 3、負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。 4、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 5、負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。 一、工程部各工作崗位職責(zé) （一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項工作。 2、負(fù)責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、治理。 3、負(fù)責(zé)制定工程部治理制度和設(shè)備操作程序。 4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)打算，定期開展對本部門職員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門職職員作，定期對本部門各崗位進(jìn)行考核

10、。 6、負(fù)責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目，組織對外包工程的質(zhì)量驗收。 7、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。 （二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé) 1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，治理本系統(tǒng)的職員和所轄設(shè)備。 2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。 3、制定本系統(tǒng)職員的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)打算。 4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 5、提出本系統(tǒng)的備倉打算，協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。 6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收施工。 7、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 8、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 9、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審

11、。 （三）班組長崗位職責(zé) 1、在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及職員進(jìn)行治理。 (*(XNAt 2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 4、負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。 5、定期組織所轄職員進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。 6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。 7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。 8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 （四）技工崗位職責(zé) : 1、在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修。 2、按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： 對設(shè)備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。 監(jiān)管

12、設(shè)備的運行。 為用戶提供維修、安裝服務(wù)。 填寫好各種原始記錄。 3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 （五）文員崗位職責(zé) 1、在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。 2、負(fù)責(zé)部門工作會議的記錄整理。 3、負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。 4、負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的治理工作。 5、負(fù)責(zé)查核工程部職員每月的出勤情況，匯總上報。 6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計發(fā)放工程部職員的各項勞保福利用品。 7、負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。 二、設(shè)備治理班組工作范圍 （一）強電組： 1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。 2、負(fù)責(zé)非

13、辦公時刻樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。 3、負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。 （二）弱電組： 1、負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。 2、負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。 3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。 （三）維修組： 1、負(fù)責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。 2、負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。 3、負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。 4、負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。 三、工程部各班組工作細(xì)則 （一）強電組工作細(xì)則 1、每班每小時一次巡查高壓室； 2、每班每小時一次巡查低壓室； 3、每班每小時

14、一次巡查發(fā)電機房； 4、每班每小時一次巡查變壓室； 5、每班每小時一次巡查冷凍機房和操縱室； 6、每班一次巡查電梯機房； 7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)； 8、每班一次巡查冷卻塔； 9、每班按時刻表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)； 10、負(fù)責(zé)非辦公時刻的緊急維修； 11、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機房、操縱室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修； 12、保持供配電中心、冷凍機房及操縱室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次； 13、每班一次防火安全檢查； 14、每月一次發(fā)電機試運行。 （二）弱電組工作細(xì)則 1、負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修； 2、每班巡查消

15、防監(jiān)控中心設(shè)備一次； 3、負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)； 4、負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)； 5、每班一次防火安全檢查； 6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備； 7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （三）維修組工作細(xì)則 1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；操縱室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。 2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔操縱柜灰塵。 3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。 4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。 5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；

16、每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。 7、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。 8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。 9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。 10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。二次供水治理規(guī)程10 目的 保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶軀體健康。20 適用范圍 適用于各治理處二次供水的治理。30 職責(zé)31 治理處負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒打算，并監(jiān)督實施。 33 治理處給排水治理員負(fù)責(zé)水池（箱）的治理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。34 治理處治理員負(fù)責(zé)出

17、停水告示，并通知業(yè)主。 40 工作規(guī)程41 二次供水治理的要求 411 二次供水由指定的給排水治理員負(fù)責(zé)治理。412 給排水治理員負(fù)責(zé)水池（箱）的治理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口潔凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。413 新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水治理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。42 年度水池（箱）清洗及消毒打算實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。 44 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提早到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進(jìn)行，并記錄開始放水時刻和結(jié)束放水時刻。45 二次供水清洗、消毒451 工具、用具的預(yù)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具

18、、水泵、鼓風(fēng)機、口罩、眼鏡等。452 安全須知4521 電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。4522 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時刻，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅講明水池內(nèi)不缺氧。否則須接著通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。4523 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到軀體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要立即離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新奇空氣即可恢復(fù)。453 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃

19、把或尼龍刷從水池（箱）的頂部四周墻壁水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。454 消毒4541 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。4542水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。455 注水：在清洗工作完全完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。 取樣送檢461 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。462 水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。463 盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶

20、外貼上送樣單位及送樣日期。 464 在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單。465 如衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單結(jié)果為不合格時，應(yīng)重新取樣化驗，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。47 記錄和報告 471 治理處給排水治理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機電主管審核，治理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。 472 衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單由治理處資料室存檔。50 相關(guān)文件和記錄a）生活飲用水二次供水設(shè)施治理制度（附后）b）水池（箱）清洗消毒記錄表工程值班治理規(guī)定為了保證工程部的人員調(diào)動、

21、車輛安排及時，提高工作效率，確保各治理處房屋設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場，排除故障，特制定本規(guī)定。1、 工程部職員必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。 2、 總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部治理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實行24小時值班；3、 值班人員應(yīng)堅守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各治理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。4、 依照相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。5、 未能得到及時處理的報修項目，應(yīng)及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。6、 遇突發(fā)性事

22、故應(yīng)及時跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速向經(jīng)理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故，使損失減至最小。工程部運作程序10 目的： 為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機電設(shè)備、設(shè)施正常運行，維修保養(yǎng)及時。20 范圍： 21 工程部的日常治理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 22 治理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修30 運作程序： 31 治理組的運作程序： 311 依照總值班室的報告，合理調(diào)配維修人員、機具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。312 依照房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)打

23、算和相應(yīng)的材料、機具打算，報經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，組織實施。313 負(fù)責(zé)相關(guān)的法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。314 發(fā)生緊急情況時，依照主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進(jìn)行搶修工作，并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄 315 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和職員的培訓(xùn)考核。32 總值班室的運作程序： 321 總值班室由治理組負(fù)責(zé)治理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。322 負(fù)責(zé)記錄各治理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向治理組轉(zhuǎn)報。323 負(fù)責(zé)記錄各部室、治理處的求援電話，并向治理組報告。 324 發(fā)生緊急情況時，依照經(jīng)理和治理組的指示下達(dá)通知，調(diào)動人

24、員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。 33 房屋修繕組、機電維修組的運作程序： 331 關(guān)于治理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)治理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各治理處運行組配合，共同完成。332 工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)按治理組編制的維修保養(yǎng)打算對房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)覺問題及時處理。333 維修組人員應(yīng)長駐總部，保持通信24小時暢通，接到突發(fā)事故的報告后，應(yīng)迅速集中，趕赴現(xiàn)場進(jìn)行搶修。334 維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調(diào)度。34 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面治理工作以及對外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)

25、人員對房屋及機電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時，應(yīng)參見機電設(shè)備治理工作手冊、房屋及公共場地治理工作手冊等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。工程部職責(zé)1、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和地點有關(guān)工程、設(shè)備治理的法規(guī)和政策及公司制定的機電設(shè)備治理工作手冊，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。2、 負(fù)責(zé)對公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),3、 制訂公司各治理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修打算，并組織實施。4、 熟悉公司各治理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運行情況，為各

26、治理處設(shè)備治理工作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作。 5、 組織搶修公司各治理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運行，并為事后分析故障緣故、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)提供技術(shù)意見。6、 負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。7、 負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各治理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運行方案的制訂，降低治理成本。8、 參與各治理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。 9、 配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗收。10、 負(fù)責(zé)組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備講明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整

27、理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺帳； 11、 負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的治理工作； 12、 協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)。13、 完成公司安排的其他各項任務(wù)。機電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，阻礙設(shè)備正常使用，嚴(yán)峻時會釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。 （1）維護(hù)保養(yǎng)的方式： 要緊方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設(shè)備要巡視檢查

28、、定期切換、輪流使用，進(jìn)行強制保養(yǎng)。清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，因此設(shè)備的清潔工作看似簡單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種要緊方式。緊固：設(shè)備運轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時刻后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動，導(dǎo)致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。潤滑：潤滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。要求做到“五定”即

29、定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制定相應(yīng)的治理制度。調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關(guān)的間隙、位置進(jìn)行調(diào)正，再加以緊固。外觀表面檢查： 設(shè)備的外表面有無損傷裂痕； 磨損是否在同意范圍內(nèi)； 防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全； 溫度壓力運行參數(shù)是否正常； 電機是否超載和過熱； 傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；振動和噪聲是否異常； 設(shè)備密封面的泄漏狀況； ;設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕； 設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實施

30、：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。 日常維護(hù)保養(yǎng)：要求治理處運行人員對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進(jìn)行操作，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特不是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以治理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有打算地將設(shè)備停止運行進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項工作： a、對內(nèi)外完全清掃、擦洗、疏通； b、檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況； c、調(diào)正配合間隙； d、檢查安全裝置； e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞； f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油； g、檢查電氣線路和自動操縱的

31、元器件的動作是否正常； .作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。（3）設(shè)備的點檢：對設(shè)備有針對性的檢查。日常點檢由操作人員進(jìn)行，內(nèi)容是：運行狀況及參數(shù)； 安全愛護(hù)裝置；易磨損的零部件； 易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。打算點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，治理處操作人員協(xié)助，要緊內(nèi)容： 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)覺其他異常情況；更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時刻； 安排檢修打算。2、設(shè)備的打算檢修依照設(shè)備的運行規(guī)律及打算點檢的結(jié)果能夠確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修打算，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理

32、。（1）打算檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。小修：要緊是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助；中修：除小修內(nèi)容外，對設(shè)備的要緊零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換；大修：對設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造；系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修，多個工種配合。（2）打算檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，打算檢修為輔。（3）檢修打算的實施和驗收治理依照檢修打算，能夠預(yù)先安排停機檢修的日期和時刻，確定修理的內(nèi)

33、容和進(jìn)度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的預(yù)備。依照檢修打算的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進(jìn)度、費用和各類定額進(jìn)行檢查。在技術(shù)性能上由綜合治理部組織對檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，要會同設(shè)備操作部門的人員一起進(jìn)行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。3、機電設(shè)備的更新改造 (1)、設(shè)備的更新：采納在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、治理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。(2)、設(shè)備的改造 要緊途徑有：1）對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)； 2）增加新的零

34、件和各種裝置； 3）對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有： 原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、治理上存在的要緊問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及緣故； 設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性； 設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容； 設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能； 可能設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益； 設(shè)備技術(shù)改造的費用預(yù)算以及資金來源打算； 設(shè)備技術(shù)改造的時刻及停機的阻礙； 設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。4、機電設(shè)備治理目標(biāo) 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備治理的全然目標(biāo)。（1

35、） 設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，） A設(shè)備有效利用率； T設(shè)備有效工作時刻； T/設(shè)備停機或無效工作時刻。 （2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S B設(shè)備的完好率； Sn設(shè)備完好的臺數(shù)； S設(shè)備總的臺數(shù)。 完好標(biāo)準(zhǔn)： 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好， 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全； 設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象； 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進(jìn)行整改，通過維護(hù)、修理，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。假如通過維修，仍無法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1. 關(guān)上柜門抽出絕緣隔板順時

36、針轉(zhuǎn)90接地開關(guān)分閘取出操作柄再次插入順時針轉(zhuǎn)90隔離開關(guān)合閘到位 2. 操作柄插入孔（）順時針轉(zhuǎn)動180負(fù)荷開關(guān)合閘到位. 高壓室停電操作規(guī)程。 1.操作分閘手動按鈕負(fù)荷開關(guān)分閘到位。 2. 操作柄插入孔(I)逆時針轉(zhuǎn)90隔離開關(guān)分閘取出操作柄驗電無電時將操作柄插入孔(I)逆時針轉(zhuǎn)90接地開關(guān)合閘到位; 3. 打開儀表門插入絕緣隔板將閉鎖桿撥向左邊打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。 2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)打算并負(fù)責(zé)實施。 3、工作過程注意做好防靜電措施。 4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。 5、關(guān)于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備

37、設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。 6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行清潔。 7、依照系統(tǒng)特點重點做好清潔和牢固接線端口的工作。 8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其緣故一、屋頂： A、無設(shè)計防水層B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良C、施工面清潔不足及含水率測試不正確二、窗戶： A、無塞水路設(shè)計 B、窗框填不正確C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲D、門檻漏水E、窗戶下端排水孔被水泥堵塞。 三、外墻：A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象B、地震應(yīng)力造成裂C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象D、磁磚溝疑進(jìn)水四、浴室： A、防水材料選

38、擇錯誤B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌C、水管破裂或老舊漏水D、門檻漏水E、防水層遭外力破壞。五、地下室：A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化 B工作縫未施做止水處理 C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良等） 六、伸縮縫： A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計算）B、無排水設(shè)計（大部分是阻水設(shè)計）C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運行工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守公司職員守則和各項規(guī)章制度。 （2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。 （3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。 （4）堅守崗位，定期巡

39、視電器設(shè)備及水泵房，緊密監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。 （5）對來人來電報修及時登記。 （6）值班長負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。 （7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 （8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。 （9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清晰并做好記錄。 （10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。 （11）按規(guī)定的時刻做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部長考核細(xì)則1 遵守勞動紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時簽到。 遲到一次扣1分； 未簽到一次扣1分； 早退一次扣1分； 曠工一天

40、扣3分。 2 服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。 不服從安排一次扣2分； 未按時完成任務(wù)扣1分； 完成任務(wù)質(zhì)量不行一次扣2分； 未按作業(yè)程序工作一次扣1分。 3 尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； 同志間吵架者雙方一次扣2分； 有不利于公司的行為者一次扣2分； 有不利于公司言論者一次扣2分。 4 按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風(fēng)貌。 未按要求著裝者一次扣1分； 留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； 化濃妝、留長指甲者一次扣1分； 工服不潔凈、整潔者一次扣1分； 工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。 5 規(guī)范運用公

41、司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。 服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分； 服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； 語言生硬、不禮貌者一次扣1分； 對顧客不尊重者一次扣2分； 未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。 6 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。 不認(rèn)真同意培訓(xùn)者一次扣1分； 未參加培訓(xùn)者一次扣2分； 受到顧客公證投拆者一次扣3分； 與顧客發(fā)生口角者一次扣5分； 就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。 7 愛護(hù)公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 未制止有損公司行為者一次扣1分； 給

42、他人工作造成障礙者一次扣1分； 阻礙公司整體工作步驟者一次扣2分。 8 認(rèn)真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。 不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分； 不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； 違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； 崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。 9 堅守工作崗位，遵守勞動紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚困難奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好適應(yīng)。 上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； 擅自離開崗位者一次扣1分； 工作場合不嚴(yán)肅者一次扣1分； 作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； 白費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。 10積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑

43、難問題，及時匯報工作狀況。 由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； 未及時匯報工作疑難者一次扣1分； 未及時溝通而造成不良后果者扣3分。 11加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保治理區(qū)域的人員及財物的安全。 未及時排除隱患者一次扣2分； 未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分； 能及時排除隱患幸免造成損失者一次加4分； 勇于和不法分子斗爭者一次加4分； 勇于補救險情者一次加4分。 12獻(xiàn)計獻(xiàn)策。 建議被公司采納者一次加3分。 13配合部門經(jīng)理做好日常治理工作 未配合部門經(jīng)理做好日常治理工作扣3分。 14檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。 未檢查扣2分； 檢查有遺漏扣1分。

44、15檢查出勤、記錄在考勤表上。 未按時記錄扣3分； 工作遺漏扣3分。 16對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。 未及時派工扣3分； 各種協(xié)調(diào)好扣3分。 17負(fù)責(zé)職員的日常考核(工作量工作時刻)。 未及時考核扣4分； 考核有遺漏扣2分。 18按保養(yǎng)打算安排職員對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) 未安排工作扣3分； 工作遺漏扣2分。 19監(jiān)督、檢查職員執(zhí)行保養(yǎng)打算情況 未檢查監(jiān)督扣3分； 未及時發(fā)覺問題扣3分。 20協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單 響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； 工作質(zhì)量差、效率低扣2分。 21及時了解設(shè)備運行狀況制定維修打算，掌握工作進(jìn)度 未按時制定打算扣3分； 對工作進(jìn)度未進(jìn)行了

45、解扣3分。 22完成上級臨時指派工作 未完成指派工作扣3分； 完成不及時扣3分。 23每月月底安排下月排班表 未按時完成扣3分； 排班不合理扣3分。 24記錄每天，當(dāng)班維修記錄 沒有記錄扣3分； 遺漏記錄扣3分。 25維修材料備倉情況發(fā)覺材料不足，及時申請補充。 未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分； 數(shù)量不合理扣3分。 26本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特不突出。 部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電治理規(guī)定臨時用水、用電治理規(guī)定 為了加強小區(qū)的水、電治理，防止出現(xiàn)白費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定 此規(guī)定： 一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向治理處提交

46、書面用水、用電申 請，寫明用水、用電量的多少，時刻長短，預(yù)付用水、用電押金。 二、臨時用水、用電，不得阻礙業(yè)主的正常用水、用電。 三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表 封印或運行回程，阻礙準(zhǔn)確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。 四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要接著 使用的，必須提早一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報治理處審核、批準(zhǔn)，但延長時刻最長不得超過一個 月，否則必須拆除。 五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。 六、未經(jīng)申請批準(zhǔn)的臨時用水、用電管道或線路，治理處有

47、權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，治理處強制拆除。 七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求： 1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采納懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。 2、全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)操縱，每一分路需裝熔斷器。 3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。 4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。 5、臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的愛護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 設(shè)硬質(zhì)的套管愛護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。 6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改

48、動。 7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。 八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。 九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成 后，認(rèn)真檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。水電維修崗位職責(zé)一、熟知水電行業(yè)治理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司治理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細(xì)記錄，實施收費服務(wù)時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走

49、向，負(fù)責(zé)對水、電、電梯設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。四、進(jìn)行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠的自保能力，確認(rèn)電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。五、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種緣故引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報修電話隨叫隨到。七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時刻內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，盡早排除故障。水電抄表員崗位職責(zé)一、熟知水電行業(yè)治理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司治理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。二、

50、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主或住戶報告用水量，取得業(yè)主或住戶認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細(xì)致的解釋工作。四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費報各部門負(fù)責(zé)人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核算。五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準(zhǔn)確，收費及時，收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務(wù)部入帳核對。六、抄表過程中，認(rèn)真觀看發(fā)覺計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負(fù)責(zé)對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé)人報告。七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全干式變壓器

51、保養(yǎng)一、 目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。 二、 職責(zé)1、供電局負(fù)責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年組織保養(yǎng)一次。 2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。 三、 內(nèi)容1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。 A、 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀看備用變壓器空載運行是否正常。 B、 逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。 C、 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌 D、 用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。 2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。 3、

52、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換 4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。 5、檢查冷卻風(fēng)機是否有異常，緊固風(fēng)機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。 7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。 8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。 9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。 10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保

53、養(yǎng)后的變壓器，觀看其帶負(fù)荷運行情況。11、做好保養(yǎng)記錄。 四、 安全注意事項 1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。 2、搖測絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。 五、 相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄油浸式變壓器保養(yǎng)一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。二、職責(zé)1、供電局負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年保養(yǎng)一次。 2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時進(jìn)行保養(yǎng)）； 1、檢查和清潔變壓器：A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異?，F(xiàn)象，如發(fā)覺應(yīng)盡快停電處理；

54、B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴(yán)峻時應(yīng)及時處理（用35毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）；C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)覺油面過低應(yīng)加油，D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整；F、檢查變壓器接地情況；G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)覺引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場測繪備料機加，并及時更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常；H、運行三年應(yīng)進(jìn)行油樣化驗。2、拆裝檢查保養(yǎng)A、檢修時應(yīng)防備工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；B、檢修前預(yù)先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能

55、防潮； C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進(jìn)行檢修；D、對鐵芯進(jìn)行如下檢查： a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地； b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動；d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象； e、如發(fā)覺各種螺帽松動應(yīng)加以緊固。 f、對繞組進(jìn)行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現(xiàn)象裂紋專門深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴(yán)峻，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。 g、對分接開關(guān)進(jìn)行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否

56、完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動等。h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業(yè)公司進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)跟蹤。3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗報告存檔。注：器身在相對濕度為75以下的空氣中停留的時刻應(yīng)小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出35攝氏度時，則其停留時刻可適當(dāng)延長。四、安全注意事項 1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。2、搖測絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄風(fēng)機的保養(yǎng)一、 目的確保風(fēng)機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。二、 范圍：每半年對大廈所有風(fēng)機進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時，應(yīng)

57、對風(fēng)機操縱柜風(fēng)閥電氣操縱回路一同保養(yǎng)。三、職責(zé)：治理處機電部負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機電維修組負(fù)責(zé)按打算維修保養(yǎng)。四、 內(nèi)容： 1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標(biāo)示牌。2、手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀看轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。4、清潔風(fēng)葉，機殼外部及電機外表面。 5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。7、檢查風(fēng)機操縱柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。8、檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。9、合上風(fēng)機主電

58、源，檢查電源指示應(yīng)正常。10、開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀看各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。11、每月由消防治理人員開機試驗、檢查一次。四、 相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄。水泵定期保養(yǎng)一、 目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。 二、 適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。三、 職責(zé)治理處機電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機電維修組負(fù)責(zé)按打算維修保養(yǎng)。四、 內(nèi)容1、生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)（由治理處負(fù)責(zé)），每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)（由工程部負(fù)責(zé)）。2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進(jìn)行一次試運行（由治理處負(fù)責(zé)），運行時刻1015分鐘，消

59、防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達(dá)6M以上，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。3、排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。4、水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。5、泵體的保養(yǎng)： A、 檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。B、 補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換C、 檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。D、 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。E、 緊固機座螺絲并防銹處理。F、 生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。6、電機的保養(yǎng)A、 外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。B、 拆開電機接

60、線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。C、 電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。 7、閥門、管道及附件的保養(yǎng) A、各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。 B、單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。 C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。E、點動推斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。8、操縱柜的保養(yǎng)： A、 斷開操縱柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。B、 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。C、 清潔操縱柜總電源，檢