地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)-0

1、地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那 個資料是比較好的，很實在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知 識，那么今天開始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識。先回顧下地產(chǎn)公 司的成本控制。地產(chǎn)公司的成本分類6個大大部分。1、土地成本；2、前期費用；3、工程成本；4、營銷成本； 5、管理成本；6、財務(wù)成本。按照中海的分法我覺得還是不錯的。1、土地成本；土地成本（約占項目總成本的30-35%左右）， 主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆 遷補償費、各類補償費、土地契稅等。要點是三個：拿地時的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報價 策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。具體到不同

2、的拿地情況又有分類。1）舊城改造地塊。要點是3個：爭取盡可能的優(yōu)惠政策； 爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；盡可能爭取高容積率，間 接降低土地成本。2）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：要點是2個：在 地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行 仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險（如是否有債務(wù)糾第1頁共15頁 紛）；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成 本。3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：要點是3個：加強分析研究， 做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的 公關(guān)工作。中標(biāo)后爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條 件，降低土地成本。中海地產(chǎn)土地成本管理的

3、主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。2、前期費用；（約占項目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計 費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設(shè)計費（報建費、勘察費 等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)）。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：1）采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；3）限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的 內(nèi)容；4）控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè) 計管理（雖然整個設(shè)計費用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方

4、面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評第2頁共15頁 估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀 的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則， 在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進(jìn)行設(shè)計成 果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避 免完工后的返工及不必要的成本浪費。中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部。3、工程成本；（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分 項工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。主要通過以下具體措施來控制分項成本：1）在項目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。2）成本管理部門（合約、財務(wù)）應(yīng)及時對成本

5、測算值作進(jìn) 一步拆分。3）在工程分項和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比 三家，最低價中標(biāo)”的原則。4）加強對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。5）充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，6）設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工 作也應(yīng)早開始。7）完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更 前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致 的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點。第3頁共15頁分項工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部 和項目發(fā)展部。特別要強調(diào)的是，近年來，在財務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理 部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警 制度指的是成本管理部門與有關(guān)部

6、門配合，在項目發(fā)展的不同階 段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋 有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常 波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務(wù)部、合約管 理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深 入分析，并做出合理的評估。4、營銷成本；（約占項目總成本的5-8%左右），主要指在項 目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷成本管理的主要措施為以下幾點：.建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體 制。.完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項廣告制作的報

7、 價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的 優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。.降低媒體發(fā)布的折扣點，。營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。第4頁共15頁5、管理成本；（約占項目總成本的2-3%左右），是指公司、 項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成 本。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的 觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理 費用的開支等。6、財務(wù)成本。財務(wù)成本（約占項目總成本的6-8%左右），主 要為資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付

8、分項商工程款的方 式也可以降低財務(wù)成本。以上我覺得還是比較全的。明天開始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細(xì)節(jié)。尤其是2個 內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計階段的成本管理。尤其是后 者。最后用地產(chǎn)全項目的成本和融科的動態(tài)全成本的學(xué)習(xí)作為結(jié) 束吧。但愿這個周內(nèi)學(xué)習(xí)的完。房地產(chǎn)實習(xí)總結(jié)今年七月下旬到八月下旬，我在三亞鳳凰島進(jìn)行了為期一個 月的實習(xí)。實習(xí)期間我第一次接觸到了一個成熟的現(xiàn)代化房地產(chǎn) 公司的運營體制，學(xué)到了很多的東西。第5頁共15頁在此之前，我可以說是基本沒有什么社會經(jīng)驗。盡管以前學(xué) 校在暑期也提倡學(xué)生行類似的社會實踐活動，可總是流于形式， 學(xué)生們總是應(yīng)付差事，敷衍了事或是干脆的弄虛作假，在這次

9、實 踐活動之前我作為一個大學(xué)生（不敢說所有的，但至少代表了相 當(dāng)多數(shù)）只扮演過兩種社會角色：學(xué)生與消費者，也就是說所知 僅限于學(xué)習(xí)學(xué)校的知識，和花錢購買從生活必需品到奢侈品等一 系列的消費，從未嘗試過作為為社會創(chuàng)造價值的一份子參與到社 會的活動中去。也從來沒有考慮到從象牙塔中走出到社會中去的 時候，需要我們在大學(xué)期間使自己具備什么樣的能力來適應(yīng)這個 社會，下面就從我自身談起：作為一個大學(xué)生的我，此前的生活上基本上是一帆風(fēng)順的。 沒遇到過什么大的挫折。初中高中都算順利，大學(xué)雖然不是很理 想，畢竟也還是自己考上的，沒讓家里多費太多心思。長期緊張 的高中生活使我習(xí)慣了老師的教鞭趕著走。到了大學(xué)，猛一

10、下放 松的學(xué)習(xí)環(huán)境使我非常的不適應(yīng)。甚至可以說，直到我去實習(xí)以 前都沒有找到一個好的學(xué)習(xí)方法來適應(yīng)大學(xué)的學(xué)習(xí)生活，換句話 說，就是不知道大學(xué)應(yīng)該怎么上。自身好逸惡勞的性格使我在過 去的兩年的生活里面一直遵循著兩條生活習(xí)慣：一是大學(xué)期間一定要對自己很好，因為大學(xué)里，你辛苦奮斗 一年，跟別人一年隨便玩玩，最后考試抄抄，成績是差不多的。 沒必要強迫自己；另一條就是，做一件事情必須等到天時，地利 人和，所有的條件都具備才去做，自認(rèn)為這樣可以達(dá)到事半功倍第6頁共15頁 的效果。可事實證明，這種條件都具備的時間和機會幾乎是沒有 的。這兩條消極的人生觀再加上好逸惡勞的性格決定了我大一的 整個一年都在打游戲中

11、度過，大二雖說有部分激勵自己的意識覺 醒，覺得不能再這么下去，于是不打網(wǎng)絡(luò)游戲了?？墒且廊灰荒?到頭，感覺自己什么都沒有做，白過了一年。這次去鳳凰島實 習(xí)，給我感觸最深的有三個人。第一個是蘇棋智，第二個是高 寒，第三個是龔?fù)裼?。在這三個人身上發(fā)生的事情使我看到了未 來的危機，迫使我進(jìn)行了對自己的思考。首先是蘇棋智的離職。蘇棋智可以說是一個很努力的小伙 子，也很有勇氣。也的確在幫領(lǐng)導(dǎo)裝修房子這件事情上巴結(jié)到了 領(lǐng)導(dǎo)?？墒窍袼@樣一無背景，二無能力，三無經(jīng)濟(jì)實力的人。 盡管不是大學(xué)剛畢業(yè)，也還是注定會被淘汰的。盡管他也進(jìn)行了 一番留下的努力，可上面的幾條硬性條件決定了他必須走。而其 中最關(guān)鍵的因素

12、，就是能力不足。而我現(xiàn)在在一些方面甚至還遠(yuǎn) 不及他。假設(shè)我正常四年大學(xué)上完也來到鳳凰島工作的話，我會 比他更快的被辭退掉。高寒是剛畢業(yè)的大學(xué)生，剛來的時候比較低調(diào)，看不出來她 和別人有什么不同?？墒悄谴卧跁h室的講演，讓我意識到了我 和她同為實習(xí)生，我們的差距有多么大。低調(diào)做人，高調(diào)做事， 這句話在她的身上得到了完美的體現(xiàn)，她是一個做事情非常有方 法的人，很認(rèn)真，并能將自己的方法很有條理的說出來。上班時 態(tài)度很端正，從不在上班的期間主動閑聊或者做其他與工作無關(guān)第7頁共15頁 的事情，幾乎是作為很完美的一個職員存在。正是因為她職員做 得太出色了，幾乎可以毫不猶豫的斷定，如果讓她做領(lǐng)導(dǎo)，她也 一定

13、能做得非常出色。這種做事很有方法，做人很有分寸的生活 態(tài)度，我我一定要在學(xué)校學(xué)會。如果說蘇棋智讓我看到了危機， 那么高寒讓我看到了差距。她做事情的方法，是把事情放在心 里，時時刻刻的用心去想。她思維很有條理，拿到一樣自己從來 沒做過的工作，在很短的時間內(nèi)找到做好這件事情的方法，有條 理有重點的實行，并且最后能在做好事情的同時完成自己做事的 理論方法，流利的講出來，這是一種非常了不起的能力。我在接 下來的兩年里一定要努力達(dá)到這個目標(biāo)。她讓我意識到，僅僅完 成任務(wù)是不夠的，必須要做的出色。12按照常理來說，我的報告似乎應(yīng)該完成了。蘇棋智讓我感受 到了危機。這是我奮起的源動力；我在高寒那里找到了差距

14、，有 了奮斗的目標(biāo)和方向。接下來似乎就應(yīng)該是：瞄準(zhǔn)目標(biāo)努力奮斗 實現(xiàn)了。可是還是有一件事情，也給了我很深的觸動，那就是在 我在三亞的最后一周的時候，發(fā)生在龔?fù)裼裆砩系氖虑?。龔?fù)裼?也是剛畢業(yè)就被招了進(jìn)來，據(jù)說面試時候，李總一直在說壓她的 話，壓了六七次，把她說的什么能力都不行。這要換我早就會放 棄這份工作，灰溜溜的退出?？墒撬齾s被招了進(jìn)來并成功成為了 鳳凰島營銷部團(tuán)隊中的一員。她的能力不比蘇棋智強多少，再加 上剛畢業(yè)，新手，做什么事情也都不大做得很好，能力方面和其 他的人相比有一定的差距，在公司的地位不高，就或多或少的會第8頁共15頁 多一些雜事做?？蓻]聽見她抱怨過什么，做事情也還都算的上是

15、積極盡心。蔡經(jīng)常在會上對她的工作不滿意，進(jìn)行批評。這次又 因為人員編制超標(biāo)的問題，要將她辭退。當(dāng)李總找她談話表達(dá)出 辭退她意愿的時候，換了其他年紀(jì)相若的小女孩兒，一定會紅眼 圈兒坐在辦公室默默地流眼淚，可是她卻在當(dāng)天就找了蔡總，表 達(dá)了自己希望留在公司的意愿，并且成功的爭取到了繼續(xù)留在公 司的機會。從龔?fù)裼竦纳砩希铱闯隽艘粋€人如果具備好的心理 素質(zhì)，會在逆境的時候給人以多么大的優(yōu)勢。同樣的一件事情， 心理素質(zhì)好的人可以爭取到更多的機會，受到打擊以后也可以比 一般人恢復(fù)的更快。早一點恢復(fù)到冷靜，就可能找出解決問題的 方法。有時候，去與留，就在這短短的幾個小時之間。蔡總曾經(jīng)說過，河南人很能說。我

16、寫完這東西發(fā)現(xiàn)這話不 假。連我這么不能說的都能寫出來個一二三出來。這次實習(xí)改變 了我很多，使我的生活的態(tài)度發(fā)生了徹底的改變。積極的工作環(huán) 境造就了積極的生活態(tài)度，可是回到了鄭州，回到了河南工業(yè)大 學(xué)以后，沒有公司那樣的緊張生活，我怎樣能保持這樣的一種積 極的生活態(tài)度呢？我想了很長時間，決定自己以提問問題的方法 來逼迫保持這樣的一種狀態(tài)。我目前給自己提了三個問題：.你是不是松懈了？.你的本職的工作是不是都做好了？3.你是不是還可以做到更好？第9頁共15頁蔡總給我講他小的時候送報紙的故事，并不是讓我也去送報 紙，而是讓我知道，他有時時刻刻逼迫自己不斷向前的勇氣、決 心和毅力。我可能沒有這個勇氣，但

17、我必須這么做，沒有退路 的，身后死路一條。想要生存，做好是不夠的，必須做到出色。房地產(chǎn)策劃工作總結(jié)2020年即將結(jié)束，我進(jìn)入公司已經(jīng)兩個月了，總結(jié)一下工作 的心得。一、專業(yè)技能1、策劃案寫作策劃案的核心是給這個項目的定位，以及怎么在各方面做到 這個定位。每個策劃案都有很多花哨的部分，一是為了渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現(xiàn)能力的一種體現(xiàn)。策劃案是有模板和套路的，寫過幾個之后，就可以不自覺的 就大量套用模板。要求不高時，合適的模板，不管在板式還是文 字上，都可以大量沿用，只需要改動里面的部分文字即可。因為 我們公司代理項目多，幾乎可以找到所有需要運用的模板，這對 我這個剛學(xué)做策劃的是很方

18、便的。如果需要的話，我自己也可以 做出比較漂亮的模板。2、報廣第10頁共15頁報廣方面，我目前還是簡單的寫了一些，平時沒感覺的一些 “盛大開盤、榮譽開啟”之類的詞，到自己想就覺得不簡單了， 可能也是因為自己剛開開始寫吧，反正也都是有套路的。整個項目的報廣內(nèi)容是分階段的，一、籌備期二、蓄水期三、預(yù)熱期四、強銷期五、持銷期六、開業(yè)期七、養(yǎng)市期，每個階段的報廣側(cè)重點不一樣，如籌備期和蓄 水期就注重整體的概念、定位基調(diào)的宣傳，到預(yù)熱期開始就涉及 到一點產(chǎn)品的信息，再到強銷期或以后，就要體現(xiàn)具體的產(chǎn)品信 息，各種的營銷活動則會摻雜在各個階段。3、案場改進(jìn)方案開發(fā)商由于對自己案場的布置習(xí)以為常，很多很明顯

19、的需要 改進(jìn)的地方都忽視了?；蛘咧幌氲揭粌牲c，無法成為系統(tǒng)，代理 商站在旁觀者的角度，專業(yè)的來矯正很有必要。我們給外灘中心做案場改進(jìn)方案的時候，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商因為幾 個領(lǐng)導(dǎo)要操心的事情太多了，重心偏向銷售，沒有專門的推廣部 門；歷史遺留的問題又比較嚴(yán)重，前一個領(lǐng)導(dǎo)的作風(fēng)是想到一個 做一個，毫無連貫性可言，宣傳推廣的畫面也是根據(jù)他的喜好選第11頁共15頁 擇多種亮色交雜在一起，無法體現(xiàn)項目的高端品質(zhì)。我們接過這 個項目，直嘆這么好的項目，做成這樣真是被埋沒了。改進(jìn)方案 里，我們提出泛現(xiàn)場的概念，將項目的宣傳布展擴(kuò)大到周圍一公 里內(nèi)，從道旗、展示牌、工地圍擋、高炮到售樓處包裝都統(tǒng)一更 改，項目的高端有

20、序的形象馬上就出來了。4、具體活動方案活動展現(xiàn)出來的，其實都是簡單的聚人氣、彰顯樓盤品質(zhì)的 東西，真正要命的是活動的核心及其想要達(dá)到的效果。比方說都是參加房展會，你在房展會上要展示什么？有些樓 盤展示是的定位和品質(zhì)，有些樓盤就會在房展會上大肆打折促 銷，有些樓盤則會用高品質(zhì)的活動吸引成交，屬于比較隱晦的促 銷。5、踩盤踩盤的目的是什么呢？該開始經(jīng)理讓我去踩盤，我是很暈 的，去樓盤轉(zhuǎn)了一圈就回來了，售樓員說了一大通，不知道該聽 什么，樓盤里各種各樣的東西，不知道該重點看哪些，記下哪 些。事實上需要知道的資料WTT都可以查得到，而且我們公司房 地產(chǎn)信息研究很強大，可以查到各個樓盤的銷售情況（不過有

21、一 定的滯后性）。踩盤一定要帶著很強的目的性的。策劃經(jīng)理帶我的時候，踩盤就是要看項目的資源、現(xiàn)場的包 裝、小區(qū)的設(shè)計和產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，這些都是要到項目現(xiàn)場去親自看 才知道的，思考為什么他們是這個定價，項目是不是受市場歡第12頁共15頁 迎，消費者主要來自哪里，不過要求是比較感性的，市場情況知 道一些就可以。銷售經(jīng)理來了之后，對我的踩盤則提出另外的要求，銷售率 成了踩盤的重點，整體銷售了多少？哪些戶型銷售的好？客戶是 哪個地區(qū)？要盡可能的得出具體準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。踩盤是有很多技巧的，這個到下個篇章再具體來說。二、學(xué)習(xí)方法1、多看要看大量的策劃方案，但是自己的經(jīng)驗對于理解這些方案是 很大關(guān)系的。一開始接觸到

22、策劃案，一點感覺都沒有，不明白項 目這樣的情況是多危及，系列的營銷活動又是怎樣力挽狂瀾的。 在聽臧總分析項目，并寫過策劃案之后，看策劃案馬上就有很大 進(jìn)步，立馬可以抓出策劃案的核心，知道他們想要干嘛，會采取 哪些方法來做。不過方法光看是沒用的，凡是親身經(jīng)歷了才知道 水深水淺，才有經(jīng)驗。2、實踐做事情前，要對為什么做這個事情，會達(dá)到什么效果心里要 有數(shù)，不光要知道自己要做什么，還有知道其他人的分工，要有 總局的把握。然后做的時候就驗證預(yù)期的時候，這個過程可以變 的很有趣。如果你是一個不怎么重要的角色，整個活動你知道的 信息不會很多，對活動的把握自然就沒有。那么就在做的過程中 認(rèn)真觀察，梳理出來每批人都在負(fù)責(zé)什么，要想達(dá)到什么效果，第13頁共15頁 在活動結(jié)束后，就能最大可能的掌握活動內(nèi)容。各大活動大同小 異，包括的都是幾個部分。這次公司組織的中國旅游地產(chǎn)論壇， 規(guī)模是很大的，來了很多全國重量級地產(chǎn)人物，參與到組織活動 的其中，以前對大型活動，大型公司、大人物的崇拜感一下子就 沒了。再大的活動，重要的不外乎幾點：制造出可以供不斷炒作 的噱頭，請到大量的重量級人物，聯(lián)系好重要媒體，安排好他們 的行程和食住。3、跟在師傅們的后面很多東西不是口教或者安排課程來教會的，就是需要時間的 潛移默化的。默默的跟在師傅們后面，看他們怎么說話，怎么行 事，耳濡目染，提高自己。4、自己