萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算指導(dǎo)書

1、房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)萬(wàn)科企業(yè)股份有限企業(yè)編號(hào)Vkcw03-29名稱萬(wàn)科企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版本A/1第1頁(yè)共16頁(yè)編制更正審察贊同見(jiàn)效期2004年1月1日萬(wàn)科企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算指導(dǎo)書1.目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和解析。2.范圍：適用于企業(yè)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。3.職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、講解、更正并檢查執(zhí)行情況；企業(yè)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格依照國(guó)家以及企業(yè)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，成立成本核算責(zé)任制，完滿成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算方法，合理確定成

2、本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及花銷，及時(shí)、正確、完滿地供應(yīng)成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，不斷追求降低成本的路子，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范推行過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反響。4.方法和過(guò)程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次以下：依照成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特色，確定成本核算對(duì)象。設(shè)置相關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及花銷。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀净ㄤN在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。將歸集的開(kāi)發(fā)成本花銷按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)

3、品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不能售面積(由主管部門劃分供應(yīng))，依占相關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不能售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。編制成本報(bào)表，依照成本核算和管理要求，總括反響各成本核算對(duì)象的成本情況。4.2成本核算對(duì)象的確定房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)成本核算對(duì)象的確定原則滿足成本計(jì)算的需要；便于成本花銷的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。成本核算對(duì)象的確定方法各企業(yè)可依照成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)質(zhì)情況，確定詳細(xì)成本核算對(duì)象。成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，能夠以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等

4、不同樣功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同樣結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。依照核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖估量的配套設(shè)施，不論其支出可否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，能夠不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)花銷直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3成本花銷項(xiàng)目及核算內(nèi)容成本花銷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括以下八項(xiàng)：土地獲取價(jià)款開(kāi)發(fā)先期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑

5、工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)，園林環(huán)境工程費(fèi)）配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容土地獲取價(jià)款房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)指為獲取土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)花銷，主要包括以下內(nèi)容：、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)、繳納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地更正用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建筑費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：相關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，部署及

6、動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。開(kāi)發(fā)先期準(zhǔn)備費(fèi)：指在獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)此后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先期的水文地質(zhì)勘探、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等先期花銷。主要包括以下內(nèi)容：、勘探設(shè)計(jì)費(fèi)勘探丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費(fèi)，沉降察看費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、收效圖設(shè)計(jì)費(fèi)、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、更正設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。建筑研究用房費(fèi)：包括資料及施工費(fèi)B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

7、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新資料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住處基金(或中小學(xué)教師住處補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招招標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府相關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建筑花銷。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆掉花銷。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水

8、設(shè)施的設(shè)計(jì)、建筑、管線鋪設(shè)、改造、遷移等花銷。場(chǎng)所平展：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)所平展、場(chǎng)所清運(yùn)、舊房拆掉等花銷。D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建筑、裝修花銷。臨時(shí)辦公室：租金、建筑及裝修花銷。臨時(shí)場(chǎng)所占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建筑、裝修花銷。主體建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建估量?jī)?nèi)的各項(xiàng)花銷。主要包括：、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)辦理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、基層花園砌

9、體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有變換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的花銷。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修花銷。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、露臺(tái)、露臺(tái)的精裝修花銷。主體安裝工程費(fèi)、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)施費(fèi)；室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水排水直飲水熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)施

10、及其安裝費(fèi)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)施及安裝花銷、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)花銷；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；人防設(shè)施及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過(guò)濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)居家防盜系統(tǒng)花銷：包括露臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；對(duì)講系統(tǒng)花銷：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)花銷；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)花銷：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)花銷；有線電視花銷：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座花銷；電話系統(tǒng)花銷：包括主體內(nèi)外布線及終端插座花銷；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座花銷。社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

11、室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)施、及外接的消火栓等花銷；雨污水系統(tǒng)花銷B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房花銷C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)施費(fèi)高低壓配電設(shè)施及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)施花銷；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分花銷；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等花銷E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)停車管理系統(tǒng)花銷：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的花銷；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)花銷：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等花

12、銷；房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)周界紅外防越系統(tǒng)花銷：紅外對(duì)掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)花銷；電子巡更系統(tǒng)花銷；電子通知屏花銷園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓個(gè)人花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建筑費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建筑費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂(lè)；G、室外零星設(shè)施：少兒游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、表記牌、表示圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，依占相關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)

13、發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能夠有償轉(zhuǎn)讓也不能夠轉(zhuǎn)作自留固定財(cái)富的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不能經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、少兒?lè)園、自行車棚等；B、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依照法規(guī)或經(jīng)營(yíng)常例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；C、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能夠有償轉(zhuǎn)讓和獲取經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資本源的花銷；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)依照當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等詳細(xì)情況確定可否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。

14、如開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，獲取政府部門認(rèn)可，獲取了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)現(xiàn)在按各項(xiàng)配套設(shè)施成立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：、游泳池：土建、設(shè)施、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、財(cái)富購(gòu)置、單領(lǐng)悟所結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)C、幼兒園：建筑成本及配套財(cái)富購(gòu)置；D、學(xué)校：建筑成本及配套財(cái)富購(gòu)置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)施用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建筑費(fèi)：土建、設(shè)施、各項(xiàng)設(shè)施。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能夠明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本花銷性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)。、工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給邀請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單

15、位的花銷；預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢企業(yè)的預(yù)結(jié)算的編制、審察花銷；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的人員的薪水、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的行政費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)工程質(zhì)量督查費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全督查費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)。B、營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售地域銷售時(shí)期的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝修費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝修等花銷；廣告設(shè)施及宣布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；售樓處裝修、裝修費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝修等；樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括

16、建筑花銷；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等花銷，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，核查時(shí)從總花銷中扣除；其他。營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)中的廣告設(shè)施及宣布要放在銷售花銷C、資本化借款花銷包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資本的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助花銷，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助花銷包括手續(xù)費(fèi)等。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)D、物業(yè)管理完滿費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)挠晌飿I(yè)管理企業(yè)代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理花銷。時(shí)期花銷包括管理花銷、營(yíng)業(yè)花銷、財(cái)務(wù)花銷三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范圍，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序

17、等詳見(jiàn)萬(wàn)科企業(yè)花銷核算規(guī)范。三類時(shí)期花銷與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和差異，詳細(xì)界定與核算方法詳見(jiàn)萬(wàn)科企業(yè)花銷核算規(guī)范。4.4會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)花銷。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，能夠?qū)⒚骷?xì)科目?jī)H設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必定按期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一致。在各級(jí)明細(xì)科現(xiàn)在，應(yīng)按各成本核算對(duì)象成立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次成立。為了歸集臨時(shí)不能夠確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)

18、目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對(duì)象的詳細(xì)設(shè)置拜會(huì)以下列圖：房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)項(xiàng)目在建一期住處商鋪在建二期寫字樓擬開(kāi)發(fā)土地待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目動(dòng)工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“擬開(kāi)發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目動(dòng)工后，將已動(dòng)工部分逐期自“擬開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”。詳細(xì)核算要求詳見(jiàn)萬(wàn)科企業(yè)存貨核算規(guī)范?！伴_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目該科目歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能夠明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本花銷性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)。這類花銷先歸集，再按必然標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”?！邦A(yù)提花銷”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提

19、的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象擔(dān)當(dāng)?shù)囊呀?jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但還沒(méi)有支付的成本、花銷。花銷預(yù)提的時(shí)間：最少每季度末預(yù)提一次；花銷預(yù)提的范圍：對(duì)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)質(zhì)支付金額核算成本；花銷預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)向成本總數(shù)減帳面已列入成本總數(shù)的差額計(jì)提。核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄取紅字沖回?！按龜偦ㄤN”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及今后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)傁迺r(shí)在一年以內(nèi)的花銷。“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開(kāi)發(fā)完成并查收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)質(zhì)成本。詳細(xì)核算要求詳見(jiàn)萬(wàn)科企業(yè)存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目

20、明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目土地獲取價(jià)款按前述明細(xì)開(kāi)發(fā)成本核算項(xiàng)目備注各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)先期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象可分層次成立。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)自一級(jí)科目各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象工程管理費(fèi)按前述明細(xì)營(yíng)銷花銷按前述明細(xì)按期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱資本化利息開(kāi)發(fā)成本物業(yè)管

21、理完滿費(fèi)其他詳細(xì)苑或棟或期以住處、商鋪、寫字完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱樓、車庫(kù)及車位、及配套財(cái)富名稱其他4.5成本花銷的歸集與分配土地獲取價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；若是分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲取價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，爾后再在相關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也能夠不進(jìn)行歸集而直接經(jīng)過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象。相關(guān)分配方法以下：按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用地方的占地面積進(jìn)行直

22、接分配；爾后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用地方占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自己的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)?。開(kāi)發(fā)先期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本

23、項(xiàng)目；應(yīng)由房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的花銷，可經(jīng)過(guò)各成本項(xiàng)現(xiàn)在的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)先期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)1）扣除直接花銷后，按建筑面積分?jǐn)偅?）依照經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅?）扣除直接花銷后，按建筑面積分?jǐn)偅?）依照造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能劃分可按占地面積分?jǐn)偣硇詮?qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可劃分，按占地面積分?jǐn)偘纯墒勖娣e分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先經(jīng)過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”

24、科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)質(zhì)發(fā)生數(shù)，在每個(gè)月（季）末，依照其實(shí)質(zhì)發(fā)生數(shù)按必然標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。詳細(xì)分配及核算方法拜會(huì)萬(wàn)科企業(yè)花銷核算規(guī)范車位及車庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作自用的固定財(cái)富，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。4.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.6成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，經(jīng)過(guò)成本報(bào)表可動(dòng)向認(rèn)識(shí)項(xiàng)目成本整體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問(wèn)題等信息。各企業(yè)都應(yīng)完滿、詳細(xì)、動(dòng)向的編制成本報(bào)表。成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見(jiàn)結(jié)算報(bào)表格式及企業(yè)成本審算中心的相關(guān)規(guī)定。4.7附則

25、本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或企業(yè)相關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)系文件：財(cái)務(wù)管理部：萬(wàn)科企業(yè)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW03-03）萬(wàn)科企業(yè)花銷核算規(guī)范（VKCW03-04）萬(wàn)科企業(yè)存貨核算規(guī)范（VKCW03-06）房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)附：“開(kāi)發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科目名稱編號(hào)開(kāi)發(fā)成本4301土地獲取價(jià)款4301.401政府地價(jià)及市政配套費(fèi)合作款項(xiàng)紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)先期準(zhǔn)備費(fèi)4301.402勘探設(shè)計(jì)費(fèi)勘探丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑研究用房報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)所平展費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻臨時(shí)辦公室臨時(shí)場(chǎng)所占用費(fèi)臨時(shí)圍板主體建筑

26、工程費(fèi)4301.403基礎(chǔ)工程土方護(hù)壁（坡）樁基樁基檢測(cè)降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程混凝土框架砌體房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)找平及抹灰防水門窗工程單元門入戶門防火門戶內(nèi)門窗、露臺(tái)門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修電梯廳精裝修單元入口精裝修外墻外保溫欄桿室內(nèi)裝修廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修露臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修主體安裝工程費(fèi)4301.404室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)施費(fèi)室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)設(shè)施及其安裝費(fèi)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)人防設(shè)施及其安裝費(fèi)消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)弱電系統(tǒng)費(fèi)居家防盜系統(tǒng)花銷寬帶網(wǎng)絡(luò)花銷有線電視花銷三表遠(yuǎn)傳花銷對(duì)講系統(tǒng)花銷電話系統(tǒng)花銷房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405室外給排水系統(tǒng)費(fèi)室外給水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房室外燃?xì)庀到y(tǒng)管道系統(tǒng)調(diào)壓站室外電氣及高低壓設(shè)施費(fèi)高低壓配電設(shè)施及安裝室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)停車