重慶大渡口項目定位報1

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.重慶大渡口項目定位報告(二)六、土地市場分析1、土地市市場反彈彈 成交交增加重慶主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交量在220088年觸底底，至到到20009年6月土地地市場開開始快速速反彈，成成交量迅迅速增加加。雖然然在20009年年第四季季度，受受一系列列土地調(diào)調(diào)控政策策的影響響，成交交量略有有回落，但但土地供供應(yīng)量開開始增加加，土地地市場相相對活躍躍。2009年年主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交共1114宗，出出讓土地地面積達達7966.199萬平方方米，

2、可可建建筑筑面積達達到23362.03萬萬平方米米，成交交量雖不不及20006年年及20007年年，但成成交量同同比增幅幅達到了了1322.199%。2004-20009年重重慶市主主城區(qū)房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地成交量量單位：萬平方方米數(shù)據(jù)源：重重市土交交中心2009年年各季度度重慶市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)土土地成交交面積單單位：萬萬平方米米數(shù)據(jù)源：重重市土交交中心2、土地成成交價格格創(chuàng)新高高2009年年的土地地成交量量雖不及及20006年和和20007年，但但土地成成交價格格卻創(chuàng)歷歷年來最最高。從從20009年下下半年開開始，多多宗土地地的拍賣賣屢屢出出現(xiàn)多家家實力開開發(fā)商竟竟拍的情情況，新新“

3、地王”頻現(xiàn)，重重慶地王王的紀錄錄在一年年之內(nèi)就就4次被刷刷新。2009年年重慶主主城區(qū)房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地成交價價格達到到4100億元左左右，每每畝土地地的成交交均價約約3444萬元，平平均的樓樓面地價價也達到到每平方方米17738元元，與20008年相相比，價價格分別別上漲了了73.98%和72.29%。2004-20009年重重慶市主主城區(qū)房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地成交金金額（單單位：億億元）2004-20009年重重慶市主主城區(qū)房房地產(chǎn)用用地成交交均價（單單位：萬萬元/畝）數(shù)據(jù)源：重重市土交交中心2004-20009年重重慶市主主城區(qū)房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地平均樓樓面地價價（單位位：元/平方米米）

4、數(shù)據(jù)源：重重市土交交中心3、土地集集中度于于少數(shù)大大型房企企由于地價高高漲等原原因?qū)е轮履玫爻沙杀驹絹韥碓礁撸镣恋厥袌鰣龅母偁帬幵桨l(fā)成成為資本本的競爭爭，由此此導(dǎo)致220099年重慶慶主城區(qū)區(qū)出讓的的土地相相對集中中，集中中在少數(shù)數(shù)資金雄雄厚的大大型地產(chǎn)產(chǎn)商手中中。據(jù)初步統(tǒng)計計，20009年年僅保利利、萬科科、龍湖湖、中海海九龍倉倉、招商商地產(chǎn)、華華宇、金金科和南南方東銀銀這8家地產(chǎn)產(chǎn)商在重重慶主城城區(qū)競得得的土地地總面積積達到3377萬萬平方米米左右，占占全市房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地的一半半左右，競競地總金金額達到到2577億元左左右，超超過全市市總額的的一半以以上。從從全年成成交金額額最高的

5、的十宗土土地了，資資金充足足的房企企購得的的這十宗宗土地總總面積達達到2777.55萬平方方米，占占全市總總量的11/3。據(jù)初步統(tǒng)計計，20009年年僅保利利、萬科科、龍湖湖、中海海九龍倉倉、招商商地產(chǎn)、華華宇、金金科和南南方東銀銀這8家地產(chǎn)產(chǎn)商在重重慶主城城區(qū)競得得的土地地總面積積達到3377萬萬平方米米左右，占占全市房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地的一半半左右，競競地總金金額達到到2577億元左左右，超超過全市市總額的的一半以以上。從從全年成成交金額額最高的的十宗土土地了，資資金充足足的房企企購得的的這十宗宗土地總總面積達達到2777.55萬平方方米，占占全市總總量的11/3。4、熱點組組團突出出20

6、09年年重慶主主城區(qū)土土地成交交的樓局局基本未未變：“三北”區(qū)域比比例最高高，西部部區(qū)域土土地出讓讓逐年增增加。另另外，幾幾個重點點組團的的土地市市場表示示突出。北區(qū)20009年最最熱的組組團非江江北大石石壩組團團和江北北城組團團非屬，由由于主城城最大森森林公園園鴻恩寺寺公園的的建設(shè)、朝朝天門大大橋通車車經(jīng)及江江北嘴金金融中心心建設(shè)的的開始，使使這兩個個組團成成為年度度最熱的的組團，包包括保利利、中海海、龍湖湖在內(nèi)的的大開發(fā)發(fā)商均在在這兩個個組團展展開激烈烈土地爭爭奪戰(zhàn)，年年度地王王頻出于于這兩個個組團。西區(qū)最熱的的組團是是大學(xué)城城組團，沙沙坪壩全全年共117宗的的房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交有1

7、11宗集中中在西永永大學(xué)城城，其中中龍湖以以超過110億元元拍得的的近9000畝土土地將持持續(xù)帶熱熱該區(qū)域域。南區(qū)的熱點點組團是是南坪彈彈子石組組團，由由于年內(nèi)內(nèi)交通的的完善和和兩江新新區(qū)、CCBD等等規(guī)劃熱熱點，吸吸引了眾眾多實力力開發(fā)企企業(yè)，也也催生了了20009年底底的最后后一宗地地王。除此之外，相相對較為為成熟的的大石楊楊組團在在20009年也也成為龍龍湖、萬萬科、保保利、南南方東銀銀等地產(chǎn)產(chǎn)商爭奪奪的熱點點區(qū)域。2008年年重慶市市主城各各區(qū)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)用地成成交情況況數(shù)據(jù)源：重重市土交交中心七、新政對對重慶市市場的影影響1、重慶新新政具體體內(nèi)容一是構(gòu)建多多層次住住房供應(yīng)應(yīng)體系。第

8、第一，加加快保障障性住房房建設(shè)，明明確20010年年完成主主城區(qū)危危舊房拆拆遷3662萬平平方米，“城城中村”拆拆遷4220萬平平方米，棚棚戶區(qū)拆拆遷700萬平方方米，建建成廉租租住房2220萬萬平方米米，開工工建設(shè)公公共租賃賃房5000萬平平方米。第第二，要要求普通通商品住住房及保保障性住住房供地地比例不不低于770%，涉涉及征用用農(nóng)民集集體土地地的，落落實農(nóng)用用地轉(zhuǎn)建建設(shè)用地地計劃和和占用耕耕地計劃劃指標，加加快征用用土地進進程，及及時向社社會公布布住房用用地年度度供應(yīng)計計劃，并并督促房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)加快項項目建設(shè)設(shè)和銷售售。第三三，嚴格格控制大大套型住住房建設(shè)設(shè)用地，嚴嚴禁向別別墅供

9、地地，并將將高檔住住房土地地增值稅稅預(yù)征率率上調(diào)到到2%。積積極引導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)企企業(yè)將高高檔住房房項目調(diào)調(diào)整為普普通商品品住房項項目，逐逐步減少少大套型型高檔住住房上市市量。二是實施差差別化引引導(dǎo)政策策。第一一，支持持保障性性住房建建設(shè)，保保障性住住房項目目土地可可以實行行行政劃劃撥，危危舊房拆拆遷和“城城中村”改改造安置置房享受受相關(guān)契契稅和稅稅費優(yōu)惠惠，試點點將住房房公積金金結(jié)余資資金用于于政府投投資的公公共租賃賃住房、列列入保障障性住房房規(guī)劃的的城市棚棚戶區(qū)改改造項目目安置用用房和經(jīng)經(jīng)濟適用用住房的的建設(shè)。第第二，鼓鼓勵普通通商品住住房消費費，普通通商品住住房(含含二手住住房)交交易契稅稅按

10、1%征收，住住房交易易手續(xù)費費減半收收取。對對在重慶慶市主城城區(qū)首次次購買住住房并以以按揭方方式支付付，同時時在主城城區(qū)繳納納個人所所得稅的的購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人實實行財政政補助。執(zhí)執(zhí)行購房房入戶和和公積金金貸款優(yōu)優(yōu)惠政策策。第三三，限制制高檔住住房和投投機型購購房消費費，重申申嚴格執(zhí)執(zhí)行國家家稅費及及信貸政政策。個個人購買買普通商商品住房房超過55年(含含5年)轉(zhuǎn)讓的的，免征征營業(yè)稅稅；不足足5年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，按按其轉(zhuǎn)讓讓收入減減去購買買原價的的差額征征收營業(yè)業(yè)稅。個個人購買買高檔住住房超過過5年(含5年年)轉(zhuǎn)讓讓的，按按其轉(zhuǎn)讓讓收入減減去購買買原價的的差額征征收營業(yè)業(yè)稅，不不足5年年轉(zhuǎn)讓的的，按其其轉(zhuǎn)

11、讓收收入全額額征收營營業(yè)稅。高高檔住房房交易契契稅按33%征收收。三是引導(dǎo)房房地產(chǎn)企企業(yè)合理理發(fā)展。第第一，明明確政府府引導(dǎo)方方向，促促進房地地產(chǎn)市場場供求平平衡、結(jié)結(jié)構(gòu)合理理、價格格穩(wěn)定、秩秩序規(guī)范范。第二二，發(fā)揮揮政策引引導(dǎo)作用用，引導(dǎo)導(dǎo)企業(yè)多多開發(fā)普普通商品品住房滿滿足大多多數(shù)居民民的消費費需求。引引導(dǎo)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集約節(jié)節(jié)約用地地，多利利用地下下空間，對對居住用用房地下下配套建建設(shè)的車車庫和設(shè)設(shè)備用房房，免交交土地出出讓金和和配套費費。引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)參參與“森森林重慶慶”建設(shè)設(shè)，搞好好小區(qū)綠綠化，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)為小區(qū)區(qū)綠化而而購買的的林木、苗苗圃不計計入綠化化施工企企業(yè)的營營

12、業(yè)收入入計征營營業(yè)稅及及附加。四是強化房房地產(chǎn)市市場監(jiān)管管。第一一，加強強土地供供應(yīng)管理理，保障障劃撥土土地供應(yīng)應(yīng)，規(guī)范范土地招招拍掛制制度，合合理確定定土地供供應(yīng)的方方式和內(nèi)內(nèi)容，建建立健全全房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)誠信信檔案，限限制拖欠欠土地價價款、違違反合同同約定的的單位和和個人參參與土地地出讓活活動，嚴嚴厲查處處違法違違規(guī)用地地和囤地地、炒地地行為，從從嚴控制制商品住住房項目目單宗土土地出讓讓面積。第第二，整整頓房地地產(chǎn)市場場秩序，完完善商品品房預(yù)售售管理制制度，已已取得預(yù)預(yù)售許可可的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，要要按照信信息公開開的原則則，在規(guī)規(guī)定時間間內(nèi)一次次性公開開全部房房源，嚴嚴格按照照申報

13、價價格，明明碼標價價對外銷銷售。明明確各職職能部門門在房地地產(chǎn)市場場監(jiān)管中中的責任任。2、重慶版版“國十十條”貸款購買首首套自住住房（建建筑面積積大于990平方方米）的的家庭，貸貸款首付付款比例例不得低低于300%；貸貸款購買買第二套套住房的的首付款款比例不不得低于于50%，貸款款利率不不低于基基準利率率的1.1倍；對貸款款購買第第三套及及以上住住房的，貸貸款首付付款比例例和貸款款利率大大幅度提提高。3、新政影影響重慶樓市在在經(jīng)歷本本次調(diào)控控后，在在原來價價格基礎(chǔ)礎(chǔ)上，并并未出現(xiàn)現(xiàn)跌的現(xiàn)現(xiàn)象，再再加上房房產(chǎn)稅擱擱置、重重慶保稅稅區(qū)正式式獲批等等有利條條件，重重慶樓市市即將進進入黃金金時代！即地

14、產(chǎn)產(chǎn)的重慶慶時間！房價的的抬升也也將是必必然的。其一，新政政期間受受影響明明顯不大大，量價價均未大大幅度下下跌。新政實施的的一個多多內(nèi)，重重慶范圍圍內(nèi)雖然然也出現(xiàn)現(xiàn)觀望現(xiàn)現(xiàn)象，但但絲毫沒沒有影響響其樓盤盤的價格格，因為為細則未未出臺，大大部分開開發(fā)商也也是保持持觀望。因因此并未未受太大大的沖擊擊。其二，重慶慶新政有有如溫柔柔一刀，殺殺傷力不不大。和大多數(shù)的的城市如如北京、上上海等地地的細則則相比，重重慶，33套房并并未停止止放貸。這這對于打打擊投資資炒房來來說，只只是首付付提升至至50%而已。而而實質(zhì)上上這批人人，對于于首付的的提升是是影響不不大的。尤尤其以那那些溫州州財團等等，采用用一次性性

15、付款并并不受到到影響。而而重慶的的剛性需需求基礎(chǔ)礎(chǔ)大，即即使首付付多一點點，大部部分購房房者也可可以應(yīng)付付。其三，重慶慶正式獲獲批保稅稅區(qū)，重重慶城市市價值大大大拉升升。重慶正式獲獲批保稅稅區(qū)，這這對于重重慶來說說是一次次歷史性性的轉(zhuǎn)折折。這將將是提升升重慶經(jīng)經(jīng)濟一大大歷史性性舉措。重重慶的城城市價值值在西部部甚至全全國來說說都將提提升一個個臺階。國國家政策策強有力力的扶持持，將使使重慶綻綻放新一一輪的機機遇，外外來人口口的增加加，流動動人口的的拉大，重重慶將再再次呈現(xiàn)現(xiàn)其人口口紅利所所帶來的的效應(yīng)，這這必然帶帶動城市市地產(chǎn)的的發(fā)展。其四，新政政調(diào)控嚴嚴厲城市市廣大投投資熱錢錢將襲重重慶。值得

16、一提的的是，重重慶的溫溫柔將迎迎來投資資者的新新一輪角角逐。其其經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的良良性發(fā)展展，許多多受調(diào)整整政策過過于嚴厲厲的城市市，將紛紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)重慶這這一新興興發(fā)展區(qū)區(qū)域，續(xù)續(xù)寫輝煌煌?？上胂攵?，大大量熱錢錢的進駐駐，投資資渠道的的不足，以以地產(chǎn)為為投資將將會迎來來新的機機遇。綜述：1、發(fā)展歷歷程總結(jié)結(jié)從重慶整體體市場發(fā)發(fā)展來看看，20003年年起商品品住宅已已占整個個商品房房開發(fā)的的90%以上。重慶近10年房地產(chǎn)投資總量持續(xù)增長，2009年1-11月投資總額首次突破1000億。2、房產(chǎn)供供需總結(jié)結(jié)住宅產(chǎn)品共共給近10年重重慶主城城區(qū)商品品房施工工面積保保持穩(wěn)定定增長，年年平均增增長率在在2

17、0%左右。220099年1-11月月期全市市商品房房施工面面積1119700.088萬，同同比增長長12.3%;新開工工面積占占比呈現(xiàn)現(xiàn)波動下下滑趨勢勢，從220055年以后后，該值值在300%附近近波動，220077-20008年年新開工工面積在在35000萬；竣工工占比從從20005年開開始，下下滑趨勢勢明顯，住住房建設(shè)設(shè)周期拉拉長。2009年年重慶主主城區(qū)商商品住宅宅實際供供應(yīng)量達達10998萬平平方米左左右，供供應(yīng)套數(shù)數(shù)11.50萬萬套, 商品住住宅中有有10萬萬套為高高層形態(tài)態(tài)，供應(yīng)應(yīng)量8776萬，供應(yīng)應(yīng)量800%，單單套的供供應(yīng)面積積也增加加，20009年年單套高高宅平均均建筑面面

18、積888； 主城區(qū)區(qū)商品住住宅實際際供應(yīng)套套數(shù)增加加了近330000套，供供應(yīng)量增增96萬萬平方米米，增99.588%。2009年年重慶主主城區(qū)商商品住宅宅供應(yīng)房房型仍然然以兩房房和三房房為主，分分別供應(yīng)應(yīng)4.33萬和22.8萬萬套，占占總供應(yīng)應(yīng)量411.4%和266.8%。2009年年南部區(qū)區(qū)域（南南岸、巴巴南）供供應(yīng)量增增加，占占主城區(qū)區(qū)總供應(yīng)應(yīng)量1/3。北北部區(qū)域域（江北北、渝北北和北部部新）供供應(yīng)量占占到總量量的377%，近近幾年供供應(yīng)量首首次未超超過400%。西西部區(qū)域域（九坡坡、大渡渡口、沙沙坪壩和和高新）供供應(yīng)量占占總量225%左左右，與與20008年比比比例下下降6%左右。住宅

19、產(chǎn)品需需求2009年年主城區(qū)區(qū)共成交交商品房房約266.211萬套，成成交面積積達24418萬萬平方米米。從大區(qū)域的的成交來來看，北北部區(qū)域域（江北北、渝北北和北部部新區(qū)）占占到主城城區(qū)總銷銷售量44成以上上，西部部區(qū)域（九九坡、大大渡口、沙沙坪壩和和高新區(qū)區(qū)）成交交量占主主城區(qū)總總成交33成以上上，成交交價格和和成交量量均出現(xiàn)現(xiàn)上漲的的趨勢；2009年年大渡口口、九龍龍坡、沙沙坪壩分分別成交交58萬萬、2280萬萬、2274萬萬，三三區(qū)總合合計6112萬。成交價格2009年年重慶主主城區(qū)商商品房總總成交額額達10041.36億億元，建建筑面積積成交價價格達443066元/平平方米，與與200

20、08年比比增長了了每平方方米11122元元，增幅幅達355.244%，比比20004年翻翻一倍。拆遷狀況九龍坡為三三大主拆拆遷區(qū)域域之一。人均住宅分分析從各區(qū)需求求值看，渝渝北區(qū)、江江北區(qū)、南南岸區(qū)已已經(jīng)處于于高需求求狀態(tài)，未未來預(yù)期期將所有有調(diào)整，其其它區(qū)域域需求壓壓力不高高，渝中中區(qū)該值值偏低，商商品住房房供應(yīng)相相對缺少少。平均家庭人人口數(shù)逐逐年下降降，20008年年為2.95個個/戶，220088年家庭庭年購買買住房為為11.9/戶。城城鎮(zhèn)家庭庭住房購購買力相相對較強強，按1100平平計算，家家庭購房房承受年年份在110年。3、土地市市場總結(jié)結(jié)2009年年主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交

21、共1114宗，出出讓土地地面積達達7966.199萬平方方米，可可建建筑筑面積達達到23362.03萬萬平方米米。2009年年重慶主主城區(qū)房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地成交價價格達到到4100億元左左右，每每畝土地地的成交交均價約約3444萬元，平平均的樓樓面地價價也達到到每平方方米17738元元。2009年年重慶主主城區(qū)土土地成交交的樓局局基本未未變：“三北”區(qū)域比比例最高高，西部部區(qū)域土土地出讓讓逐年增增加。第四部分 住宅各各版塊簡簡述一、分區(qū)人人口從戶籍人口口與常住住人口量量可看出出：渝中中、江北北、沙坪坪壩、九九龍坡、南南岸、北北碚區(qū)有有一定流流動型人人口；大大渡口、渝渝北、巴巴南人口口常住人人

22、口基本本上已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)為戶戶籍人口口；2008年年大渡口口、沙坪坪壩、九九龍坡三三區(qū)常住住人口總總和為2216.9萬人人；從圖中可看看出，近近年渝北北區(qū)、巴巴南區(qū)外外來常住住人口增增漲量較較大，占占總體增增量的440%；渝中區(qū)和北北碚區(qū)戶戶籍人口口數(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)減少趨趨勢，渝渝中區(qū)作作為經(jīng)濟濟中心區(qū)區(qū)域，商商業(yè)及商商務(wù)氛圍圍濃厚，流流動型人人口較多多，巴南南區(qū)和大大渡口區(qū)區(qū)戶籍人人口增長長緩慢；南岸近年住住宅開發(fā)發(fā)量較大大，吸引引外來人人口落戶戶；巴南區(qū)由于于城市社社會環(huán)境境相對落落后，對對外來人人口吸引引力不足足；北部片區(qū)由由于城市市化進程程加快及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的改改善，成成為外來來一般群群體的居居住之

23、所所；北碚區(qū)和大大渡口區(qū)區(qū)城市化化力度相相對較弱弱，戶籍籍人口增增量相對對緩慢；重慶家庭數(shù)數(shù)量保持持1%的的增長速速度，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)基本為為3口之之家，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定。二、分區(qū)經(jīng)經(jīng)濟目前九龍坡坡、渝中中經(jīng)濟實實力較強強，大渡渡口、北北碚、巴巴南經(jīng)濟濟相對較較弱；從近年經(jīng)濟濟增長速速度來看看，渝北北區(qū)最快快，年均均增速為為34%，近年年重慶大大力向北北區(qū)區(qū)域域擴張，渝渝北區(qū)得得到迅速速發(fā)展，大大渡口、九九龍坡、南南岸經(jīng)濟濟發(fā)展相相對較快快；受經(jīng)濟危機機影響，渝渝中區(qū)發(fā)發(fā)展有所所減緩；從圖中中產(chǎn)業(yè)可可看出，渝渝中區(qū)三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重占占91%，商務(wù)務(wù)服務(wù)該該區(qū)主要要經(jīng)濟收收入；大渡口區(qū)屬屬工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)

24、業(yè)型，制制造業(yè)很很發(fā)達；江北、沙坪坪壩、九九龍坡近近年三次次產(chǎn)業(yè)比比重平穩(wěn)穩(wěn)增長，隨隨重慶成成為西部部經(jīng)濟中中心，環(huán)環(huán)境優(yōu)良良且配套套完善的的區(qū)域?qū)⑾蚍?wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型；南岸、北碚碚、渝北北、巴南南將以發(fā)發(fā)展各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園經(jīng)經(jīng)濟為主主。三、分區(qū)住住宅供應(yīng)應(yīng)及銷售售04-088年九區(qū)區(qū)商品住住宅竣工工面積累累計為552100萬，累計計銷售面面積69970萬萬，總體體市場需需求量略略大于實實際竣工工面積，隨隨主城區(qū)區(qū)改造及及城市擴擴張，未未來需求求將繼續(xù)續(xù)增長；從上圖看出出，渝中中、大渡渡口、北北碚區(qū)住住宅竣工工面積占占比不足足總體的的5%，區(qū)域住宅市場供應(yīng)份額較少；江北、南岸、渝北住宅竣工面積占比在

25、15%以上，為重慶近年熱點開發(fā)區(qū)域；從下圖可看看出，渝渝中、大大渡口、北北碚區(qū)在在供應(yīng)較較少的情情況下，市市場需求求面積占占比亦較較少；江江北、沙沙坪壩、九九龍坡、南南岸、渝渝北為市市場需求求的主要要區(qū)域，其其中渝北北地區(qū)近近年銷售售面積占占總體的的25%，市場場份額最最高；從四條箭頭頭線可看看出，沙沙坪壩銷銷售占比比略超過過供應(yīng)占占比，區(qū)區(qū)域發(fā)展展勢頭較較好；南南岸區(qū)域域供應(yīng)占占比略超超過銷售售占比，市市場競爭爭壓力相相對較強強；渝北北區(qū)域銷銷售占比比遠超過過供應(yīng)占占比，區(qū)區(qū)域市場場供應(yīng)偏偏緊，市市場競爭爭壓力較較弱；渝中區(qū)、大大渡口、北北碚區(qū)市市場處于于萎縮期期；江北地區(qū)市市場發(fā)展展穩(wěn)定；

26、重慶目前住住宅開發(fā)發(fā)熱點區(qū)區(qū)域為江江北、渝渝北、南南岸區(qū)；發(fā)展平平穩(wěn)區(qū)域域有沙坪坪壩、九九龍坡、巴巴南；乏乏力區(qū)域域有渝中中、大渡渡口、北北碚。四，板塊分分析渝中區(qū)板塊塊分析市場特征解放牌是重重慶市中中心商務(wù)務(wù)、商貿(mào)貿(mào)區(qū)，住住宅物業(yè)業(yè)供應(yīng)較較少，且且多為商商住/公公寓混合合型產(chǎn)品品，區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)、辦辦公用房房供應(yīng)偏偏多上半城板塊塊是過去去幾年渝渝中區(qū)住住宅物業(yè)業(yè)主要供供應(yīng)區(qū)域域，集中中在大坪坪長江路路一線，產(chǎn)產(chǎn)品多為為中高檔檔混合住住宅下半城板塊塊是新興興居住區(qū)區(qū)域，目目前多為為綜合體體項目，未未來發(fā)展展前景看看好未來住宅用用地供應(yīng)應(yīng)極為有有限，區(qū)區(qū)域住宅宅市場逐逐漸萎縮縮2004-20007年

27、渝渝中區(qū)商商品住房房需求穩(wěn)穩(wěn)定增長長，受經(jīng)經(jīng)濟危機機影響，220088年住宅宅銷售量量下滑較較大；2009年年11月月均價為為53227元/平，區(qū)區(qū)內(nèi)商品品住宅價價格持續(xù)續(xù)上漲，區(qū)區(qū)內(nèi)住宅宅供應(yīng)量量嚴重不不足，凸凸顯住宅宅產(chǎn)品的的稀缺性性，導(dǎo)致致價格持持續(xù)上漲漲；區(qū)內(nèi)土地資資源稀缺缺，拆遷遷成本很很高，總總體開發(fā)發(fā)成本偏偏高，同同時高價價格住宅宅產(chǎn)品購購買群體體數(shù)量有有限，市市場風險險性較高高，不適適合普通通住宅開開發(fā)模式式。大渡口區(qū)板板塊分析析市場特征區(qū)府-雙山山板塊是是目前大大渡口區(qū)區(qū)熱點開開發(fā)區(qū)域域，近年年出讓住住宅用地地規(guī)模普普遍較大大，市場場競爭以以大盤開開發(fā)為主主近年新山村村板塊發(fā)

28、發(fā)展迅速速，經(jīng)過過近幾年年舊城改改造，目目前板塊塊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，交交通配套套已經(jīng)完完善，成成為住宅宅開發(fā)的的重要版版塊除上述板塊塊外，區(qū)區(qū)域內(nèi)其其它片區(qū)區(qū)項目開開發(fā)分散散；未來開發(fā)將將呈現(xiàn)區(qū)區(qū)府-雙雙山板塊塊和新山山村板塊塊并行發(fā)發(fā)展的格格局。受整體市場場帶動，220077年大渡渡口區(qū)商商品住房房需求迅迅速增長長，經(jīng)濟濟危機導(dǎo)導(dǎo)致20008年年住宅銷銷售量下下滑較大大；2009年年11月月均價為為42336元/平，區(qū)區(qū)內(nèi)商品品住宅價價格持續(xù)續(xù)上漲，輕輕軌2號號線的開開通大大大提高了了該改區(qū)區(qū)域與主主城區(qū)的的交通便便捷度，區(qū)區(qū)域地塊塊價值得得到提高高，同時時擴大了了改區(qū)域域的購房房群體，但但目前區(qū)

29、區(qū)域住房房價格相相對合理理；大渡口區(qū)是是重慶老老工業(yè)基基地，區(qū)區(qū)內(nèi)以鋼鋼鐵行業(yè)業(yè)人員，中中小企業(yè)業(yè)管理者者及企業(yè)業(yè)主位購購房群體體。江北區(qū)市場特征江北區(qū)是重重慶商務(wù)務(wù)、商貿(mào)貿(mào)居住區(qū)區(qū)，住宅宅物業(yè)發(fā)發(fā)展相對對成熟，多多為中高高檔項目目，隨沿沿江景觀觀的改善善，高層層，高檔檔住宅項項目成為為近年開開發(fā)熱點點產(chǎn)品觀音橋、五五里店是是近年供供應(yīng)的主主要片區(qū)區(qū)，多為為中高檔檔產(chǎn)品；隨可開開發(fā)地塊塊的減少少，石馬馬河片區(qū)區(qū)有望成成為新的的開發(fā)熱熱點片區(qū)區(qū)近年區(qū)域內(nèi)內(nèi)品牌開開發(fā)商有有龍湖地地產(chǎn)、招招商地產(chǎn)產(chǎn)、國美美地產(chǎn)等等，項目目競爭已已經(jīng)開始始轉(zhuǎn)向品品牌競爭爭區(qū)域住宅市市場占有有率較高高，近年年累計銷銷售

30、量占占比為114%，220088年銷售售住宅面面積占比比未188%，呈呈現(xiàn)增長長態(tài)勢，從從曲線走走勢看出出，經(jīng)濟濟危機對對該區(qū)域域項目打打擊較小小，區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品市市場吸引引力較高高，表明明重慶具具有景觀觀資源的的產(chǎn)品極極具市場場歡迎；價格增長態(tài)態(tài)勢強勁勁，20009年年11月月價格為為47888元/平，攀攀升到近近年最高高點；區(qū)域內(nèi)供需需基本平平衡，市市場發(fā)展展狀態(tài)良良好，未未來有望望保持該該狀態(tài)；區(qū)域消費群群體以高高檔居住住、商務(wù)務(wù)投資類類型為主主。沙坪壩區(qū)市場特征沙坪壩區(qū)是是重慶文文化居住住區(qū)，以以重慶大大學(xué)為代代表的高高等學(xué)府府位于區(qū)區(qū)內(nèi)，近近年開發(fā)發(fā)項目多多為中高高檔產(chǎn)品品，迎合合區(qū)域高

31、高知消費費群體東部濱江板板塊依托托景觀優(yōu)優(yōu)勢，為為區(qū)內(nèi)開開發(fā)較早早片區(qū)，以以供應(yīng)高高檔產(chǎn)品品為主，大大學(xué)城板板塊連帶帶楊公橋橋片區(qū)為為中等戶戶型產(chǎn)品品的主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域鳳天路板塊塊為近年年區(qū)域內(nèi)內(nèi)中小戶戶型產(chǎn)品品的主要要集中區(qū)區(qū)，多為為單體高高層物業(yè)業(yè)形態(tài)。沙坪壩區(qū)近近年可開開發(fā)供應(yīng)應(yīng)住宅土土地呈現(xiàn)現(xiàn)減少趨趨勢，影影響了住住宅開發(fā)發(fā)的進度度，近年年住宅竣竣工面積積呈現(xiàn)平平穩(wěn)減少少態(tài)勢；市場需求穩(wěn)穩(wěn)定增長長，市場場占有率率在100-155%之間間，價格格保持平平穩(wěn)，短短期內(nèi)將將維持目目前發(fā)展展狀態(tài)，220099年111月均價價為40000元元/平，價價格從99月份增增長迅速速；區(qū)域內(nèi)供需需基本平

32、平衡，市市場需求求略緊；購房群體來來自區(qū)內(nèi)內(nèi)，主要要為區(qū)域域內(nèi)教師師、醫(yī)生生、公務(wù)務(wù)員及機機構(gòu)管理理者。九龍坡區(qū)市場特征九龍坡區(qū)是是重慶市市老工業(yè)業(yè)區(qū)、傳傳統(tǒng)中心心居住區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅相相對陳舊舊，近年年區(qū)內(nèi)項項目多為為中檔高高層產(chǎn)品品中部石橋鋪鋪板塊近近年舊城城改造力力度較大大，建設(shè)設(shè)用地容容積率較較高，開開發(fā)產(chǎn)品品多為小小戶型公公寓；楊楊家坪-九濱路路板塊依依景觀資資源優(yōu)勢勢，開發(fā)發(fā)中高檔檔產(chǎn)品新興板塊位位于二郎郎-九龍龍工業(yè)園園片區(qū)，該該片區(qū)依依托產(chǎn)業(yè)業(yè)園優(yōu)勢勢，面向向園區(qū)企企業(yè)人員員開發(fā)中中檔產(chǎn)品品；落戶戶園區(qū)及及合資、合合作的世世界5000強企企業(yè)已有有沃爾瑪瑪、雅馬馬哈、五五十鈴、

33、寶寶馬、奔奔馳等55戶，世世界知名名企業(yè)有有椿中島島、佳速速、光陽陽等3戶戶企業(yè)，國國內(nèi)5000強有有建設(shè)集集團、隆隆鑫集團團、徐工工集團、五五糧液普普什集團團、建工工集團、慶慶鈴汽車車等6戶戶近年市場需需求增長長加快，主主要因為為輕軌22號線對對該區(qū)域域發(fā)展帶帶動作用用很大，市市場占有有率在110%左左右，價價格保持持平穩(wěn)，目目前市場場占有率率有下降降趨勢；2009年年11月月均價為為38331元/平，價價格穩(wěn)定定小幅增增長，在在重慶九九區(qū)中位位于中間間水平，區(qū)區(qū)內(nèi)多數(shù)數(shù)產(chǎn)品需需求來自自普通居居民及企企業(yè)職工工，價格格承受彈彈性度較較弱，導(dǎo)導(dǎo)致價格格增長乏乏力；隨東部沿江江板塊可可開發(fā)土土地的減減少，隨隨工業(yè)園園區(qū)的發(fā)發(fā)展，未未來開發(fā)發(fā)將轉(zhuǎn)向向九龍工工業(yè)園片片區(qū)，該該區(qū)域?qū)⒂虚L期期充足的的市場消消費潛力力。南岸區(qū)市場特征南岸區(qū)為重重慶市傳傳統(tǒng)的旅旅游、休休閑、購購物、居居住區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完善，近近年住宅宅開發(fā)多多為