房地產(chǎn)成本法估價(jià)

房地產(chǎn)成本法估價(jià)房地產(chǎn)成本法估價(jià)房地產(chǎn)成本法估價(jià)資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)成本法估價(jià)版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)成本法估價(jià)摘要:在房地產(chǎn)估價(jià)中，成本法被普遍認(rèn)為是一種估價(jià)結(jié)果保守或與市場價(jià)值有部分差距的估價(jià)方法。價(jià)值調(diào)整系數(shù)有效解決成本法估價(jià)中對非成本和無形因素有利影響考慮不足的缺點(diǎn)，論證了該方法應(yīng)用的可行性。使其難于被人們接受，但是，有時(shí)又不得不采用成本法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，估價(jià)，成本法1.成本法估價(jià)的基礎(chǔ)成本法，又稱為承包商法、加合法，是求取估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。從賣方的角度看的話，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，即是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于其開發(fā)建造該房地產(chǎn)的代價(jià)。其特點(diǎn)是以房地產(chǎn)的重置成本扣除各種原因造成的建筑物價(jià)值損耗而得到估價(jià)結(jié)論。成本法具有以下特點(diǎn)，第一成本法一般適用于新開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)；第二適用于工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，對商業(yè)及住宅用地則多不適應(yīng)；第三一般僅用于房地產(chǎn)市場狹小，缺乏交易實(shí)例，無法進(jìn)行估價(jià)的土地。2.成本法中成本的構(gòu)成內(nèi)容使房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成及其復(fù)雜不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)不同。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)是，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握取得土地一直到建筑物建成交付使用的全過程中涉及的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，實(shí)際情況確定其價(jià)格構(gòu)成并估價(jià)算各構(gòu)成項(xiàng)目。使用成本法進(jìn)行估價(jià)，有必要搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容和其內(nèi)涵實(shí)質(zhì)。《規(guī)范》第條指出了房地產(chǎn)價(jià)格的一般構(gòu)成內(nèi)容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1.土地取得費(fèi)用；2.開發(fā)成本；3.管理費(fèi)用；4.投資利息；5.銷售稅費(fèi)；6.開發(fā)利潤?！狈康禺a(chǎn)的價(jià)格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由成本和利潤構(gòu)成的，但從估價(jià)的角度來看，建造房地產(chǎn)的個(gè)別成本和利潤并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是因?yàn)椋?房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費(fèi)只有產(chǎn)生被市場認(rèn)可的效用時(shí)，這種花費(fèi)才會(huì)對價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會(huì)增加價(jià)格或價(jià)值。否則，花費(fèi)再多也有可能不增加價(jià)格或價(jià)值，甚至減少價(jià)格或價(jià)值；.當(dāng)花費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時(shí)，花費(fèi)也不會(huì)和價(jià)格或價(jià)值呈等量增減；.效用所需花費(fèi)的代價(jià)，不是由個(gè)別生產(chǎn)花費(fèi)所決定的，而是由社會(huì)的一般平均花費(fèi)所決定的，也即是說并不是能產(chǎn)生效用的個(gè)別花費(fèi)越多或越少，相應(yīng)的價(jià)格或價(jià)值就越多或越少。因此，成本法求取的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對此《規(guī)范》第條中作了如此說明：“估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，在第條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。”3.成本法估價(jià)的原則.合法原則很多估價(jià)師在做估價(jià)報(bào)告時(shí)，只按規(guī)定將原則內(nèi)容放在估價(jià)報(bào)告中，至于如何把原則內(nèi)容運(yùn)用到估價(jià)中，估價(jià)師似乎欠缺自覺意識(shí)。遵循合法原則：是要求估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是假設(shè)估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。是要求所涉及估價(jià)對象的用途必須是合法的。是要求在估價(jià)中如果涉及到交易或處分方式時(shí)，該交易必須是合法的。.最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對象用于最佳使用為前提，但最佳使用原則受到合法原則的約束，同時(shí)還必須得到技術(shù)上的支持，這里所說的“技術(shù)”主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對一棟四層獨(dú)體磚混非住宅樓進(jìn)行評估，評估目的是為買賣雙方成交做參考價(jià)，產(chǎn)權(quán)證用途為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳使用定位為商業(yè)使用呢？不行。因?yàn)榇u混房屋在改設(shè)大堂時(shí)，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價(jià)價(jià)格顯然不合理。.替代原則替代原則是成本法估價(jià)的基礎(chǔ)，基于同一市場上相同的物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價(jià)過程。房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的?？陀^合理價(jià)格要求估價(jià)師在選擇交易案例時(shí)，選擇與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個(gè)要點(diǎn)：與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場相對穩(wěn)定的情況下最長不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。通過比較類似房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或花費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來衡量的。類似房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)被建造所花費(fèi)的必要成本，提供了待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此替代原則指示我們，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，對估價(jià)對象的成本構(gòu)成內(nèi)容和相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)通過市場比較分析來確定。.最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本，房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價(jià)格或價(jià)值，但是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價(jià)時(shí)必須分析的問題。.供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供給和需求的變動(dòng)而變動(dòng)，在用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價(jià)格不成比例的變動(dòng)，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房地產(chǎn)的效用時(shí)，才可能形成房地產(chǎn)的價(jià)值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場認(rèn)可，其形成的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場認(rèn)可是通過市場供求決定的，當(dāng)求大于供時(shí)，效用的認(rèn)可度就會(huì)提高從而增加房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，當(dāng)供大于求時(shí)，效用的認(rèn)可度就會(huì)減低從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法估價(jià)考慮折舊時(shí)對經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對效用的認(rèn)可度來分析的。因此供求原則要求成本法中在運(yùn)用時(shí)，應(yīng)通過市場供求狀況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生利潤大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減成本法估價(jià)的結(jié)果。.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。在運(yùn)用以上原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場數(shù)據(jù)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對稅和費(fèi)的規(guī)定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其取值。4.成本法的評估步驟.收集整理有關(guān)資料。收集整理有關(guān)資料包括待估房地產(chǎn)價(jià)格的背景、成本、稅費(fèi)和利潤等資料。收集整理與待估土地價(jià)格相關(guān)的資料；收集整理與待估建筑物價(jià)格相關(guān)的資料；收集稅費(fèi)、利潤等資料.重新購建價(jià)格的估算重新購建價(jià)格又稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必須的支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤，應(yīng)特別記住一下三點(diǎn)：是重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的；是重新購建價(jià)格是客觀的；是建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊。.建筑物折舊的估算在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為五類：年限法；實(shí)際觀察法；成新折舊法；市場提取法；更新成本法。.房屋完損等級評定與建筑物的耐用年限根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分各項(xiàng)目完好損壞程度，房屋完損等級分為五個(gè)等級：完好房：結(jié)構(gòu)完好，裝修完好，設(shè)備完好，且房屋各部分完好無損，無需修理或經(jīng)過一般小修就能正常使用?；就旰梅浚航Y(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微損壞;裝修基本完好，小部分有損壞，油漆缺乏保養(yǎng)，小部分裝飾材料老化、損壞;設(shè)備基本完好，部分設(shè)備有輕微損壞。房屋損壞部分不影響房屋正常使用，一般性維修可修復(fù)。一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)件損壞或變形，屋面局部滲漏，部分結(jié)構(gòu)變形，有裂縫;裝修局部有破損，油漆老化，抹灰和裝飾磚小面積脫落，門窗有破損;設(shè)備部分損壞、老化、殘缺、不能正常使用，管道不夠通暢，水電等不能正常使用。房屋需進(jìn)行中修或局部大修、更換部分構(gòu)件才能正常使用。嚴(yán)重?fù)p壞房：結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重滲漏，構(gòu)件嚴(yán)重?fù)p壞;裝修嚴(yán)重變形、破損，裝飾材