房地產(chǎn)開發(fā)與管理-第1章概述課件

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營本課程從實(shí)際操作層面介紹了房地產(chǎn)一級開發(fā)、二級開發(fā)中的前期準(zhǔn)備、建設(shè)過程中的項(xiàng)目管理、和后期的市場營銷、物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本流程的相關(guān)知識，同時還介紹了房地產(chǎn)融資的相關(guān)內(nèi)容。2本課程從實(shí)際操作層面介紹了房地產(chǎn)一級開發(fā)、二級開發(fā)中課程定位與教學(xué)理念培養(yǎng)大學(xué)生房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技能與素質(zhì)。以培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理念為靈魂，以培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營實(shí)踐能力為根本。

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課程定位與教學(xué)理念培養(yǎng)大學(xué)生房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技能與素質(zhì)。以《房地產(chǎn)開發(fā)原理與程序》邁克·E·米勒斯，蓋爾·貝倫斯，馬克·A·韋斯《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》丹尼斯·狄帕斯奎爾，威廉·惠頓《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會4《房地產(chǎn)開發(fā)原理與程序》邁克·E·米勒斯，蓋爾·貝倫斯，55661.1.1房地產(chǎn)的含義（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。7（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。1.1.1房地產(chǎn)的含義（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物（1）不動產(chǎn)的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價值的物。（2）不動產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系：不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的一個重要組成部分。8（1）不動產(chǎn)的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質(zhì)、形房地產(chǎn)的其它提法

RealEstate：是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋

RealProperty：RealEstate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。

臺灣：不動產(chǎn)香港：物業(yè)

9房地產(chǎn)的其它提法

9八大屬性：房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性10八大屬性：房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（1）房地產(chǎn)位置的固定性廣西梧州福港樓高九層，重達(dá)14800多噸，沿該樓西北方向平移35.62m，且平移到位后還要旋轉(zhuǎn)2.8度。本項(xiàng)目已通過吉尼斯世界紀(jì)錄，獲世界上最重的樓房平移稱號。11（1）房地產(chǎn)位置的固定性廣西梧州福港樓高九層，重達(dá)14800（2）房地產(chǎn)使用的耐久性國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性

原因是：房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同12（2）房地產(chǎn)使用的耐久性（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性12（4）土地供給的稀缺性土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源；人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地；地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性；（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。13（4）土地供給的稀缺性（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性13（6）房地產(chǎn)的相互影響性

外部性14（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)：

警察權(quán)征用權(quán)征稅權(quán)允公權(quán)

（6）房地產(chǎn)的相互影響性14（7）房地產(chǎn)的易受限制性（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：價值巨大不可移動性獨(dú)一無二性需要花費(fèi)較長的時間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價還價15（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性15按是否產(chǎn)生收益劃分收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃分自用型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分土地在建工程建成后物業(yè)按用途劃分居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)16按是否產(chǎn)生收益劃分收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵17是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動的有機(jī)結(jié)合。既屬于第二產(chǎn)業(yè)（生產(chǎn)領(lǐng)域）也屬于第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)領(lǐng)域）1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵17是從事房地產(chǎn)投資、開房地產(chǎn)行業(yè)歷程與發(fā)展趨勢1988年以前稱為第一階段。

當(dāng)時都是單位建房分房，人人但求一間遮風(fēng)蔽雨的房子足矣，往往三代四代同堂。那時的概念叫蓋房子，房子只有共性，即滿足簡單的遮風(fēng)擋雨，沒有個性，沒有人性化設(shè)計。房子評價標(biāo)準(zhǔn)是金三、銀四、銅五，無任何創(chuàng)意。88年至92年可看成第二階段。香港及國外的房地產(chǎn)商開始進(jìn)入大陸，上

海、北京、廣州已出現(xiàn)外銷房，市場經(jīng)濟(jì)概念開始進(jìn)入樓市。但國內(nèi)大學(xué)依然還沒有建筑設(shè)計專業(yè)，只有工民建、結(jié)構(gòu)、水暖專業(yè)等，房地產(chǎn)設(shè)計觀念仍未普遍認(rèn)同。真正的住宅運(yùn)動是同城市化運(yùn)動相伴隨的，是工業(yè)化運(yùn)動的直接結(jié)果。中國的再城市化運(yùn)動直接引發(fā)了住宅運(yùn)動，但

90年代初的房地產(chǎn)市場化具有泡沫經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，房地產(chǎn)是個炒作過程，是個擊鼓傳花的游戲，沒有真正的規(guī)劃、設(shè)計概念，人們只想從炒作過程中賺錢。隨著93年宏觀調(diào)控開始，宣告了這一炒家時代的結(jié)束。94年至2002年可看成第三階段。房地產(chǎn)行業(yè)開始重新洗牌。98年至99年取消單位分房，中國房地產(chǎn)真正作為大眾消費(fèi)品的時代來臨。房地產(chǎn)營銷概念開始流行，蓋房子開始注重設(shè)計、戶型、環(huán)境、小區(qū)等，越來越關(guān)心用家的個人感受、舒適程度，滿足人們的個性化要求。2003年開始為突飛猛進(jìn)階段。房地產(chǎn)火暴狂漲?。。⊥高^紛擾的歷史迷霧，我們從20年來樓市的變遷里看到，房地產(chǎn)開發(fā)過程就是人的價值的發(fā)現(xiàn)過程，樓市是社會文明的主要承載體。11

房地產(chǎn)行業(yè)歷程與發(fā)展趨勢1988年以前稱為第一階段。當(dāng)時1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容：①國有土地使用權(quán)的出讓；②房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)（包括征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)以及對舊城區(qū)土地的再開發(fā)）；③房地產(chǎn)經(jīng)營（包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動）；④房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀(jì)代理）；⑤物業(yè)管理（包括房屋及公共設(shè)施、設(shè)施的保養(yǎng)、維修，并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境）；⑥房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理（即建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控）。1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位：既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)201.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位：201.2.3房21（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金融業(yè)提供消費(fèi)信貸支持

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)

抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity,MBS）擔(dān)保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations,CMO）21（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金22（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件能帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財政收入22（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)23（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使家庭擺脫“流動性約束”，增進(jìn)效用

C1、C2代表兩個時期的消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個消費(fèi)束。在沒有信貸市場的條件下，家庭只能消費(fèi)Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場時，家庭的消費(fèi)束為G(g1,g2)，家庭通過向第二期借貸來增加第一期消費(fèi)ū，且ū>U’。

23（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：房地產(chǎn)消費(fèi)信24房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷售市場保障金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券

24房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

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1.房地產(chǎn)總體規(guī)模

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⑴房地產(chǎn)投資規(guī)模增長迅速，占全社會固定資產(chǎn)比重逐年增加。比GDP增長速度高近20個百分點(diǎn)。

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⑵房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年增加。5年來在15％-30％的區(qū)間內(nèi)變動。

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2.房地產(chǎn)供求狀況

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⑴商品房需求旺盛，銷售量持續(xù)增長。

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⑵房地產(chǎn)銷售價格平穩(wěn)上升。

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⑶部分地區(qū)商品房價格上漲過快。

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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

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1.房地產(chǎn)總體規(guī)模

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⑴房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的突出問題

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1.部分地區(qū)投資增長過快，土地供應(yīng)增幅過大

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2.供求結(jié)構(gòu)性矛盾明顯，突出表現(xiàn)為中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足

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3.房價上漲過快，脫離了部分居民的支付能力

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4.房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴于銀行信貸，蘊(yùn)藏一定的金融風(fēng)險

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5.住房保障體系不完善

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6.流動人口（非戶籍人口）住房問題突出

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7.住宅質(zhì)量不高，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢

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8.住房二級市場發(fā)展不平衡，市場行為缺乏規(guī)范

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9.物業(yè)管理服務(wù)水平有待提高

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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的突出問題

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1.部分地區(qū)投資增長過房地產(chǎn)進(jìn)入的門檻1.沒有太多的核心競爭力，企業(yè)進(jìn)入的門檻一般，模仿、超越的機(jī)會多，只要找到一塊好地，好的規(guī)劃設(shè)計單位，新公司也可能做出好樓盤。不像制造業(yè)需要長久的積淀，才能達(dá)到一定的水準(zhǔn)。2.容易流行，也容易淘汰，房地產(chǎn)沒有百年老店，沒有大跨國公司，最終都是規(guī)模中等的公司。3.從窮人到富人要做房地產(chǎn)，從富人到貴人可以不做房地產(chǎn)。

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房地產(chǎn)進(jìn)入的門檻1.沒有太多的核心競爭力，企業(yè)進(jìn)入的門檻一2013年9月的頭幾天長三角一天驚現(xiàn)三個地王新鴻基217億元拿地，上海徐家匯地塊再創(chuàng)年內(nèi)競價新高。徐家匯中心地塊位于上海成熟商圈徐家匯核心地帶，緊臨港匯廣場，起拍價175億元。經(jīng)過178輪競價后，香港新鴻基地產(chǎn)以217.7億元的價格，摘得徐家匯中心地塊，創(chuàng)造了上海土地總價的新高。在上海新地王誕生之后，杭州的華家池地塊以136.73億元成為當(dāng)?shù)匦碌目們r地王。而蘇州的金雞湖地王則以15150元/平方米的價格刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r紀(jì)錄，長三角一天就拍出了三個地王。2013年9月的頭幾天長三角一天驚現(xiàn)三個地王專家：地王是地方政府故意為之？有人開始做空李嘉誠逆勢甩賣多地物業(yè)華人首富李嘉誠在近期逆勢而動。8月29日，李嘉誠旗下公司長實(shí)、和黃將各自持有的廣州西城都會廣場各50%股權(quán)出手，總交易金額達(dá)到30.3億港元。萬科掌舵人王石，在微博上提醒，“精明的李嘉誠先生在賣北京（編者注：應(yīng)為廣州）、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了”。專家：地王是地方政府故意為之？有人開始做空李嘉誠逆勢甩賣中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑中國“非正常死亡”建筑1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義37房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動。這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一個系統(tǒng)的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義37房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指由以上定義可以看出：①房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，是一項(xiàng)從項(xiàng)目選擇、勘察設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理到中介服務(wù)、物業(yè)租賃與管理等復(fù)雜的系統(tǒng)工程；②房地產(chǎn)開發(fā)的全過程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行；③房地產(chǎn)開發(fā)的前提是依法取得國有土地的使用權(quán)；④房地產(chǎn)開發(fā)的對象是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)。由以上定義可以看出：39區(qū)域性長期性資金密集性高風(fēng)險和高收益性政策性活動協(xié)調(diào)的復(fù)雜性項(xiàng)目操作的復(fù)雜性復(fù)雜性

房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性：房地產(chǎn)開發(fā)要求在開發(fā)過程中必須堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，也就是開發(fā)過程中必須注重“綜合性”與“配套性”。39區(qū)域性活動協(xié)調(diào)的復(fù)雜性復(fù)雜性房地產(chǎn)開發(fā)1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序（一）投資決策分析（可行性研究階段）

投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案或舍棄項(xiàng)目提供依據(jù)。這一階段的主要內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。1.項(xiàng)目選擇（投資機(jī)會選擇）(1)投資機(jī)會尋找(2)投資機(jī)會篩選2.項(xiàng)目可行性研究（投資決策分析）(1)市場分析(2)項(xiàng)目財務(wù)評估1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序（一）投資決策分析（可行性研（二）前期工作階段前期工作階段是指在投資決策分析后到正式施工之前的一段時間，這一時間內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計，具體有以下幾方面：1.開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)2.申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3.申請《土地使用權(quán)證》4.領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》5.拆遷安置6.籌集開發(fā)資金7.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計與報建，獲得規(guī)劃部門許可8.施工現(xiàn)場的“三通一平”9.市政設(shè)施接駁的談判和協(xié)議10.對擬建中的項(xiàng)目尋找擬租、售的客戶11.對市場狀況進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場、租金和售價水平12.對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算13.對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行洽商14.開發(fā)項(xiàng)目的保險事宜洽談（二）前期工作階段（三）開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段

項(xiàng)目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計劃付諸于正式實(shí)施的活動。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等，具體有以下幾方面：1.辦理開工審批手續(xù)2.選擇施工企業(yè)3.開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制4.項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收（三）開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段（四）房屋租售和物業(yè)管理階段1.房屋租售實(shí)際上房屋的租售工作并非在房屋竣工后進(jìn)行，當(dāng)房屋施工達(dá)到一定程度時，應(yīng)及時進(jìn)行房屋的預(yù)租售工作，竣工驗(yàn)收后申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。2.物業(yè)管理物業(yè)管理是利用現(xiàn)代管理和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。（四）房屋租售和物業(yè)管理階段八大參與主體44政府通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過土地一級市場為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動進(jìn)行市場供給調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督管理

房地產(chǎn)開發(fā)主體項(xiàng)目的出資者、組織者、管理者與協(xié)調(diào)者房地產(chǎn)開發(fā)全部工作的直接決策人、受益人和責(zé)任人土地使用權(quán)人土地的征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作投資主體通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開發(fā)主體

通過直接或間接方式購置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長期出租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售

1.3.4房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者八大參與主體44政府通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對房地產(chǎn)45金融機(jī)構(gòu)銀行、信托投資公司等建筑承包商房地產(chǎn)開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃、設(shè)計建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者專業(yè)顧問建筑師、工程師、會計師、造價工程師或經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、營銷與策劃人員等消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終使用人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動收益的最終實(shí)現(xiàn)者八大參與主體45金融機(jī)構(gòu)銀行、信托投資公司等建筑承包商房地產(chǎn)開發(fā)1.4.1房地產(chǎn)市場的概念什么是市場？狹義的市場：是買賣雙方就某種商品進(jìn)行交易的場所。廣義的市場：是指經(jīng)濟(jì)主體之間的交易活動及其經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。461.4.1房地產(chǎn)市場的概念4647471.4.2房地產(chǎn)市場的分類按區(qū)域劃分按用途劃分按功能劃分按交易方式分481.4.2房地產(chǎn)市場的分類按區(qū)域按用途按功能劃分按交易方1.4.3房地產(chǎn)市場的影響因素建造時滯時滯資訊時滯非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計理念的革新投機(jī)心理房地產(chǎn)市場的內(nèi)部因素：房地產(chǎn)市場的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境國民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文環(huán)境491.4.3房地產(chǎn)市場的影響因素1.4.4房地產(chǎn)市場的指標(biāo)50房地產(chǎn)市場指標(biāo)分類：供給指標(biāo)需求指標(biāo)交易指標(biāo)注意哪些是表示時點(diǎn)的指標(biāo)，哪些是表示時段的指標(biāo)將各指標(biāo)按照下表分類手工填寫，下次上課時由課代表統(tǒng)一上交。作業(yè)1.4.4房地產(chǎn)市場的指標(biāo)50房地產(chǎn)市場指標(biāo)分類：供51空置量：一般定義：指某一時點(diǎn)（報告期初或期末）房屋存量中沒有被占用的部分。我國目前定義：

報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。因此，由該空置量計算出的空置率并不能反映房屋空置的真實(shí)情況。材料51空置量：1.4.5.1房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程分析52租金R(元/月)存貨S(m2.)價格P(元/m2)建造量C(m2.)P=R/P=f(C)S=D(R,E)S=C/δΔS=C-δS資產(chǎn)市場物業(yè)市場（1）四象限靜態(tài)模型——4QM1.4.5.1房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程分析52租金R(元/53C（m2）D0D1P（元/m2）R（元/月）（2）用四象限靜態(tài)模型分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程①經(jīng)濟(jì)增長的影響此情況下市場無法保持長期平衡，必須進(jìn)行調(diào)整此時市場形成了新的平衡經(jīng)濟(jì)增長將導(dǎo)致社會對空間的需求增加S（m2）53C（m2）D0D1P（元/m2）R（元/月）（2）用四象54②對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求變化的影響P（元/m2）R（元/月）S（m2）C（m2）此情況下市場無法保持長期平衡，必須進(jìn)行調(diào)整此時市場形成了新的平衡對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求變化造成了資本化率的變化造成對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求的變化的因素：長期利率變化、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險變化、政府稅收的變化。54②對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求變化的影響P（元/m2）R（元/月）③新開發(fā)計劃變動的影響此情況下市場無法保持長期平衡，必須進(jìn)行調(diào)整此時市場形成了新的平衡開發(fā)量發(fā)生變化造成新開發(fā)計劃變動的因素：短期信貸資金利率變化、城市規(guī)劃或建筑條例的變化、拆遷成本的變化、地價的變化、建筑材料價格的變化等。R（元/月）S（m2）C（m2）P（元/m2）③新開發(fā)計劃變動的影響此情況下市場無法保持長期平衡，必須進(jìn)行561.4.5.2房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（1）房地產(chǎn)周期的概念

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇—擴(kuò)張—收縮—衰退四個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)周期波動模式的相似性房地產(chǎn)周期波動傳導(dǎo)機(jī)制的相似性房地產(chǎn)周期波動的特殊性561.4.5.2房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（1）房地產(chǎn)周期的57（2）房地產(chǎn)周期存在的原因宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動供