物業(yè)管理糾紛的處理(-31張)課件

第2章債券1第12章物業(yè)管理糾紛的處理12.1物業(yè)管理糾紛概述12.2物業(yè)管理糾紛處理方式和處理程序12.3物業(yè)管理常見糾紛類型及處理第2章債券1第12章物業(yè)管理糾紛的處理12.1物業(yè)第2章債券212.1物業(yè)管理糾紛概述12.1.1物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀12.1.2物業(yè)管理糾紛分類12.1.3物業(yè)管理糾紛的特點12.1.4物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因第2章債券212.1物業(yè)管理糾紛概述12.1.1物業(yè)管第2章債券312.1.1物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟、行政活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)。第2章債券312.1.1物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀物第2章債券41）物業(yè)管理糾紛案件逐年上升2）物業(yè)管理糾紛的案件形式多種多樣，且多是新類型的案件3）物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度第2章債券41）物業(yè)管理糾紛案件逐年上升第2章債券512.1.2物業(yè)管理糾紛分類為了能夠更詳細(xì)地了解物業(yè)管理糾紛可以依不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)分出多種類型。按法律關(guān)系性質(zhì)差異與基本權(quán)利性質(zhì)和特點不同兩個方面分類進(jìn)行介紹。第2章債券512.1.2物業(yè)管理糾紛分類第2章債券6(1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類：①民事糾紛②經(jīng)濟糾紛③行政糾紛④刑事糾紛第2章債券6(1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差第2章債券72)按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類：①物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛②物業(yè)管理債權(quán)類糾紛③物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛④物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛第2章債券72)按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點不同，可以將第2章債券812.1.3物業(yè)管理糾紛的特點(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團體自治規(guī)約的行為(2)物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜(3)物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性第2章債券812.1.3物業(yè)管理糾紛的特點(1)物業(yè)第2章債券912.1.4物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因(1)物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供不應(yīng)求(2)對新生事物的法律規(guī)范不健全和行政管理工作欠得力(3)糾紛當(dāng)事人缺乏民主自治和法律常識或民主法制觀念淡薄第2章債券912.1.4物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因(1)物第2章債券1012.2物業(yè)管理糾紛處理方式和處理程序12.2.1物業(yè)管理糾紛的處理原則12.2.2物業(yè)管理糾紛處理方式12.2.3物業(yè)管理糾紛處理注意事項第2章債券1012.2物業(yè)管理糾紛處理方式和處理程序1第2章債券1112.2.1物業(yè)管理糾紛的處理原則對物業(yè)管理糾紛，無論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機關(guān)、仲裁機關(guān)、人民法院處理時，還是當(dāng)事人之間協(xié)商解決時，都應(yīng)遵守下列原則：第2章債券1112.2.1物業(yè)管理糾紛的處理原則第2章債券12(1)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則(2)維護合法的業(yè)主團體自治規(guī)約效力的原則(3)確認(rèn)和保護合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則(4)堅持權(quán)利與義務(wù)相一致的原則(5)保障社會公益優(yōu)先實現(xiàn)和社會安定的原則(6)嚴(yán)守法律政策與實事求是相結(jié)合的原則第2章債券12(1)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原第2章債券1312.2.2物業(yè)管理糾紛處理方式1）協(xié)商2）調(diào)解3）物業(yè)管理民事糾紛的仲裁4）物業(yè)管理糾紛的司法訴訟第2章債券1312.2.2物業(yè)管理糾紛處理方式1）協(xié)商第2章債券141）協(xié)商協(xié)商是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，通過擺事實、講道理的辦法來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。第2章債券141）協(xié)商第2章債券152）調(diào)解調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時，由國家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來主持引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動，堅持自愿原則和合法原則，運用對當(dāng)事人進(jìn)行利害分析、說服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，平息糾紛爭端的一種方式。調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。第2章債券152）調(diào)解第2章債券163）物業(yè)管理民事糾紛的仲裁可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！钡?章債券163）物業(yè)管理民事糾紛的仲裁第2章債券174）物業(yè)管理糾紛的司法訴訟、當(dāng)事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對已提交訴訟的當(dāng)事人管轄是強制性的。中國的訴訟制度主要包括起訴、受理立案、(被告)答辯、開庭審判(包括法院調(diào)查、辯論調(diào)解、制作調(diào)解書或一審判決書，行政訴訟不適用調(diào)解等)、上訴二審、二審終審不得上訴、生效的一審判決、二審判決的執(zhí)行等制度。第2章債券174）物業(yè)管理糾紛的司法訴訟、第2章債券1812.2.3物業(yè)管理糾紛處理注意事項1）物業(yè)管理糾紛的管轄問題2）物業(yè)管理的合同的法律效力問題第2章債券1812.2.3物業(yè)管理糾紛處理注意事項1）物第2章債券1912.3物業(yè)管理常見糾紛類型及處理12.3.1前期物業(yè)管理階段12.3.2業(yè)主委員會自治主持下的物業(yè)管理階段第2章債券1912.3物業(yè)管理常見糾紛類型及處理12.第2章債券2012.3.1前期物業(yè)管理階段在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下三個方面：第2章債券2012.3.1前期物業(yè)管理階段在第2章債券211）業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同2）物業(yè)管理企業(yè)利用前期物業(yè)管理的特殊性侵犯業(yè)主的合法權(quán)益3)房屋裝飾裝修期糾紛

第2章債券211）業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而第2章債券2212.3.2業(yè)主委員會自治主持下的物業(yè)管理階段1)物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛2）業(yè)主人身或財產(chǎn)受到損害，造成的物業(yè)糾紛3)物業(yè)維修、更新費用糾紛4）物業(yè)的使用糾紛第2章債券2212.3.2業(yè)主委員會自治主持下的物業(yè)管理第2章債券231)物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛按不少地方現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，只有物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)未能達(dá)到政府部門(深圳規(guī)定)和委托合同規(guī)定的管理服務(wù)效果標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規(guī)定)。第2章債券231)物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛第2章債券242）業(yè)主人身或財產(chǎn)受到損害，造成的物業(yè)糾紛第2章債券242）業(yè)主人身或財產(chǎn)受到損害，造成的物業(yè)糾紛第2章債券253)物業(yè)維修、更新費用糾紛(1)屬于業(yè)主獨有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用由業(yè)主負(fù)責(zé)。(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”其第221條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第2章債券253)物業(yè)維修、更新費用糾紛第2章債券26(3)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔(dān)，1989年11月1日建設(shè)部第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條，比較詳細(xì)地規(guī)定了凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規(guī)定突出了住宅維修基金，由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。第2章債券26(3)房屋共用部位和共用設(shè)施第2章債券27(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業(yè)部門專項管理的設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理維護，并承擔(dān)相應(yīng)費用。(5)屬人為損壞的，由該行為人負(fù)責(zé)承擔(dān)維修、更新費用或者給予賠償。(6)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞而影響業(yè)主、使用人權(quán)益和公共安全時，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)督促限期維修；必要時，房地產(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施，排險解危的費用由當(dāng)事人承擔(dān)。第2章債券27(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電第2章債券28(7)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。反之，依不動產(chǎn)相鄰關(guān)系法理及規(guī)定，因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。第2章債券28(7)房屋的共用部位、共用設(shè)施第2章債券294）物業(yè)的使用糾紛物業(yè)的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共利益的利用物業(yè)行為違法或不正當(dāng)所引發(fā)的糾紛。處理這類糾紛應(yīng)適用社會公益優(yōu)先保障原則、維護相關(guān)行政管理秩序原則和尊重物業(yè)所有權(quán)屬原則。第2章債券294）物業(yè)的使用糾紛第2章債券30關(guān)鍵概念物業(yè)管理糾紛協(xié)商調(diào)解仲裁住宅工程初裝飾物業(yè)的使用糾紛第2章債券30關(guān)鍵概念第2章債券31復(fù)習(xí)思考題1.發(fā)展中國的物業(yè)管理糾紛處理方式？2.物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀如何？發(fā)展趨勢怎樣