項目管理-項目設(shè)計指導(dǎo)書

項目設(shè)計指導(dǎo)書——某市“海濤花園”三期一、項目概況及用地分析二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃三、市場定位與產(chǎn)品建議四、成本控制與工程管理五、設(shè)計前期工作結(jié)論六、方案設(shè)計要求1一、項目概況及用地分析 二 三 四五六一、項目概況及用地分析二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃三、市場定位與產(chǎn)品建議四、成本控制與工程管理五、設(shè)計前期工作結(jié)論六、方案設(shè)計要求一、項目概況及用地分析 二 三 四五六用地自然條件概況及分析宗地位置位于某市市東南面的錦江教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，緊鄰四川師范大學(xué)，項目總占地760畝。市屬重點基礎(chǔ)設(shè)施項目“五路一橋”中的成龍路、老成渝路和三環(huán)路經(jīng)過該園區(qū)。三期用地位于總用地中段，占地面積11.77公頃。2一、項目概況及用地分析 二 三 四五六項目位置圖一、項目概況及用地分析 二 三 四五六區(qū)域位置圖3一、項目概況及用地分析 二 三 四五六宗地現(xiàn)狀1、宗地四至范圍2、宗地地形地貌3、綠化植被與水面4、氣候氣象5、水文地質(zhì)6、特殊地下物一、項目概況及用地分析 二 三 四五六用地社會條件概況及分析區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃某市向東向南發(fā)展進入更新的階段，規(guī)劃中的高尚住宅區(qū)使我們期待一個全新的坐標：“獅子山下沙河畔”。園區(qū)及周邊目前尚沒有可同萬韜相比的大中型房地產(chǎn)項目，但已有數(shù)家大型房地產(chǎn)公司在園區(qū)內(nèi)批量購置土地，其中一些商品房項目已經(jīng)動工，預(yù)計先期項目在2003年一季度面市。4一、項目概況及用地分析 二 三 四五六規(guī)劃要求某市市規(guī)劃局于2000年8月29日對某市萬韜海濤花園760畝用地范圍下達了規(guī)劃設(shè)計條件，于2001年底對建筑退線、綠地要求、建筑間距等方面作出了進一步的規(guī)定，并在實際操作中開始執(zhí)行，一、項目概況及用地分析 二 三 四五六區(qū)域交通狀況西臨成龍路，南連三環(huán)路，北依在擴建老成渝路（年內(nèi)建成通車），東臨規(guī)劃待建的市政道路（連接老成渝路及成龍路），區(qū)域交通便利，路況良好。宗地目前交通出行主要依靠公共汽車。隨著整體區(qū)域的逐漸成熟，未來幾年將會有更多的公交線路引入片區(qū)。 [圖]5一、項目概況及用地分析 二 三 四五六噪聲情況分析成龍路、老成渝路是影響小區(qū)的主要噪聲源，三期用地不臨主要市政路，噪聲影響小，適合居住。隨著老成渝路的改造成功、宗地東側(cè)市政路的建成，其道路產(chǎn)生的交通噪聲對小區(qū)的影響將日益變大。一、項目概況及用地分析 二 三 四五六區(qū)域公共設(shè)施教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已有幾所重點高校及中、小學(xué)校：四川師范大學(xué)、川師附中、川師附小及嘉祥樹德學(xué)校。園區(qū)內(nèi)目前沒有大型的商業(yè)、娛樂公建。擬建有“仁和春天”格調(diào)廣場項目，位于川師成龍路校門處，商業(yè)性質(zhì)，主要面向校園經(jīng)濟。占地20畝，建筑面積2萬平米，2002年6月初面市。6一、項目概況及用地分析 二 三 四五六市政管線雨水、污水、煤氣、給水等管線從用地西側(cè)接駁，強電在一期城花南路與南三支水渠相接處接駁，弱電系統(tǒng)從用地東側(cè)接駁。一 二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃 三 四五六一、項目概況及用地分析二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃三、市場定位與產(chǎn)品建議四、成本控制與工程管理五、設(shè)計前期工作結(jié)論六、方案設(shè)計要求7一 二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃 三 四五六項目總體開發(fā)目標目標成本和目標利潤為2003年利潤目標4500萬元提供保證；總結(jié)前期開發(fā)經(jīng)驗，使三期產(chǎn)品成本低于前期產(chǎn)品成本，為集團坡地住宅開發(fā)的成本管理提供借鑒。一 二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃 三 四五六產(chǎn)品定位立足城東，輻射城南和市中心，確立城花大盤形象，提升萬韜品牌的市場號召力。8一 二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃 三 四五六容積率、產(chǎn)品形態(tài)確認規(guī)劃容積率定在 1.25左右，浮動范圍在1.2～1.3之間。產(chǎn)品類型以 4-6層的多層住宅和花園洋房為主，結(jié)合一定比例的商住結(jié)合體和小高層。在滿足容積率要求的前提下增加 4層單元式住宅的比例，以提升小區(qū)品質(zhì)。一 二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃 三 四五六項目總體開發(fā)計劃三期開發(fā)計劃：開發(fā)面積14萬平方米，開工時間2002/12，預(yù)計開盤時間2003/06，預(yù)計入伙時間2004/03。9一 二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃 三 四五六項目設(shè)計工作總體計劃開始時間完成時間設(shè)計工程營銷報建4.16.2控規(guī)方案6.5集團評審6.66.15設(shè)計指導(dǎo)書6.167.30規(guī)劃定案商業(yè)策劃案6.1610.15實施方案及部品清單6.1611.15場地內(nèi)電力設(shè)施拆遷7.17.10樣板區(qū)建議7.19.30樣板區(qū)單體、環(huán)境實施方案8.1立卷8.110.15總圖施工圖8.111.30景觀實施方案及部品清單8.162002.12.31招商工作10.111.15樣板區(qū)單體施工圖10.1610.30方案報批一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六一、項目概況及用地分析二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃三、市場定位與產(chǎn)品建議四、成本控制與工程管理五、設(shè)計前期工作結(jié)論六、方案設(shè)計要求10一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六住宅部分總體定位項目市場定位城花三期應(yīng)保持與一、二期的連續(xù)性，項目整體定位為中檔偏上檔次定位社區(qū)，繼續(xù)走公寓產(chǎn)品獲取銷售速度和現(xiàn)金流量，洋房產(chǎn)品提升社區(qū)形象和銷售利潤的路線。要從規(guī)劃上、戶型上、材料選用上有所創(chuàng)新，提高產(chǎn)品的性價比，爭取城南、市中心客源。一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六項目競爭優(yōu)劣勢（1）與周邊潛在競品比較優(yōu)勢：最早進入該區(qū)域市場，產(chǎn)品效果展現(xiàn)早，已形成規(guī)模效應(yīng)。萬韜品牌帶來的專業(yè)化運作及市場號召力。劣勢：成本高過競品近300元/平方米11一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六（2）與其他區(qū)域競品樓盤比較城花競品基本位于城南區(qū)域。該區(qū)域形象較好，配套完善，人氣較旺。代表樓盤成交均價普遍在3400元/平方米以上，120～160平方米是該區(qū)域市場供應(yīng)主力戶型。優(yōu)勢：性價比處于優(yōu)勢；萬韜品牌。劣勢：區(qū)位；配套成熟度。一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六（3）小結(jié)城花項目作為城東市場啟動的領(lǐng)頭羊，一期運作較為成功，項目前景看好。只要我們不斷創(chuàng)新，控制成本，提高產(chǎn)品性價比，并在三期堅持“銷售速度第一”的策略，即可降低市場風(fēng)險。利用品牌優(yōu)勢和成熟小區(qū)優(yōu)勢，從產(chǎn)品形態(tài)上提高產(chǎn)品的競爭力。12一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六2.住宅部分目標市場客戶特征房屋家庭情況工作及生活職務(wù)交通工承受購房關(guān)總價區(qū)域具月供注因素年齡約30歲左右，有小孩東：50％；職員、中公交車、約價格、環(huán)境、35萬和無小孩的比例各占一南、市中心層管理自行車1500戶型、區(qū)域、左右半，小孩年齡普遍處于在各20％左右人員為主元配套、品牌小學(xué)、幼兒園階段段。年齡約35歲左右，無小孩中高級私家車、約環(huán)境、價格、35～管理人比例40％，小孩年齡普遍同上單位配2500戶型、物管、60萬員、私營處于小學(xué)、幼兒園階段。車為主元品牌、區(qū)域小業(yè)主。一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六3.住宅部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型構(gòu)成分為三種形態(tài)：小康型、舒適型、豪華型。面積平均總價樓層建議功能需求備注小康型80～12020～35萬5～6層兩房或三房舒適性130～15040～50萬4或4.5層大三房或四房（獨立儲藏間兼保姆房；衣帽間）豪華型170～18060萬元4層四房（帶獨立保姆房、儲藏間、衣帽間）小康型客層市場面最大，相對銷售速度較快，市場風(fēng)險相對較小，小康備注型和舒適性（包括豪華型）產(chǎn)品戶型配比為 7：3（面積比為 6：4）。13一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六產(chǎn)品戶型配比建議建筑類型戶型面積戶型比面積比總套數(shù)總面積平均總價多層兩房戶型80M220％15％247套19750M220萬內(nèi)（公寓）小三房戶型108M220％20％244套26334M230萬內(nèi)5～6層大三房戶型120M218％20％219套26334M233萬內(nèi)小計58％55%710套72418M2多層小戶型130M210％12％122套15800M240萬左右（洋房）中戶型150M212％16％140套21067M250萬左右4層大戶型175M27%12％90套15800M260萬左右小計29%40%352套52667M2酒店公寓45M212%5％146套6580M212萬內(nèi)合計100%100％1208套131665M2備注建議在三期產(chǎn)品形態(tài)上有所突破，可以適當嘗試小高層（約5％）形態(tài)，為四期開發(fā)做適當市場探索。一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六4.住宅部分銷售策略開盤狀態(tài)要求交樓標準銷售安排價格策略整體銷售預(yù)測14一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六商業(yè)部分總體定位項目市場定位項目競爭優(yōu)劣勢一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六6.商業(yè)部分目標市場周邊區(qū)域消費群分布現(xiàn)狀某市市及城花周邊購買力情況15一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六7.商業(yè)部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議方案商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分期規(guī)劃生活配套區(qū)特色商業(yè)區(qū)商業(yè)之公共部分一 二 三、市場定位與產(chǎn)品建議 四五六8.商業(yè)部分經(jīng)營與銷售策略經(jīng)營策略銷售策略分期銷售租賃考慮招商形式16一 二 三 四、成本控制與工程管理 五六一、項目概況及用地分析二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃三、市場定位與產(chǎn)品建議四、成本控制與工程管理五、設(shè)計前期工作結(jié)論六、方案設(shè)計要求一 二 三 四、成本控制與工程管理 五六成本建議項目成本構(gòu)成方案1、成本測算根據(jù)市場營銷部門的結(jié)論、概念設(shè)計的結(jié)論、工程管理部門對于基礎(chǔ)形式的意見完成總成本測算表格。2、設(shè)計階段成本控制提出方案設(shè)計階段、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段成本控制措施或建議17一 二 三 四、成本控制與工程管理 五六成本測算表三期底商組團花園平均三期商鋪平層平層洋房總成本面積：11160355484345052667142825土地獲得價款296.56296.56296.56296.56296.564235.65開發(fā)前期準備費314.00247.00247.00247.00252.243602.55主體建筑工程費1030.00980.001050.00910.00979.3913988.13主體安裝工程費179.00179.00163.00153.00164.542350.11社區(qū)管網(wǎng)建設(shè)費93.0091.0091.0091.0091.161301.94室外環(huán)境工程費115.00115.00115.00115.00115.001642.49配套設(shè)施費201.1656.0056.0056.0067.34961.82開發(fā)間接費225.00225.00225.00225.00225.003213.56稅前成本合計2453.722189.562243.562093.562191.2331296.25一 二 三 四、成本控制與工程管理 五六工程建議道路、管線、土方平衡工作方案宗地內(nèi)現(xiàn)有電力設(shè)施遷移實施方案工程地質(zhì)及基礎(chǔ)方案建議工程進度計劃與設(shè)計計劃的關(guān)系與重要節(jié)點18一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六一、項目概況及用地分析二、開發(fā)目標與開發(fā)計劃三、市場定位與產(chǎn)品建議四、成本控制與工程管理五、設(shè)計前期工作結(jié)論六、方案設(shè)計要求一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六1.概念設(shè)計各方案簡評主要作以下方面評析：規(guī)劃理念，產(chǎn)品分類及分區(qū)，綜合經(jīng)濟技術(shù)指標，人車流線與物業(yè)管理分析，景觀視線分析，綠化系統(tǒng)設(shè)計，商業(yè)街功能分區(qū)示意，管線、設(shè)備初步方案。完成方案比較和推薦意向說明。19一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論設(shè)計目標總體目標通過特色商業(yè)街的設(shè)置，并延續(xù)坡地住宅設(shè)計思路，營造出該區(qū)域充滿商業(yè)氛圍的新樓盤形象。具體目標做到小區(qū)用地統(tǒng)盤考慮；創(chuàng)造富有特色的坡地景觀；空間景觀設(shè)計在統(tǒng)一中求變化；商業(yè)街設(shè)計注重“整零結(jié)合”，“人性化原則”。一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論技術(shù)經(jīng)濟指標結(jié)論綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表公共服務(wù)設(shè)施指標表

六六20一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表項目名稱成都萬科城市花園三期有無規(guī)劃要點有,詳見另表項目規(guī)劃總用地117700M2容積率1.25居住區(qū)用地66700M2建筑密度25.7％總建筑面積145175M2綠地率41%住宅總建筑面積131665M2住宅總戶數(shù)1208戶公共服務(wù)設(shè)施總面積13510M2車位總數(shù)829個內(nèi)容建筑面積（M2）占住宅總建筑擬采用結(jié)構(gòu)形式類型面積比例(%)住花園洋房5266740框架組團內(nèi)平層公寓4345033框架宅沿商業(yè)街平層公寓2896822框架底商小戶型酒店公寓65805框架小計131665100一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六公共服務(wù)設(shè)施指標表指標總體三期建筑面積用地面積建筑面積用地面積是否計入容是否可售項目（m2）備注（m2）備注積率（▲/△）（▲/△）（m2）（m2）餐飲3900▲▲商業(yè)?..文體面積小計(A1)13510首批建設(shè)▲7000m2小學(xué)校604811000604811000△△教育??面積小計(A2)904814000604811000變電室80見電力設(shè)△△市政施示意圖公用??面積小計(A3)150△△居委會40△△其它??面積小計(A4)350面積總計2005821一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六4.規(guī)劃方面的結(jié)論功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布道路交通環(huán)境景觀銷售分期組團管理一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六5.單體方面結(jié)論細節(jié)要求洋房要求公建配套22一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作結(jié)論 六6.技術(shù)方面的意見參考工程建議一 二 三 四 五、設(shè)計前期工作