房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)基準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)工期

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)工期目錄一、項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)的建立與應(yīng)用.................................1.建立初步的基準(zhǔn)............................................2.連續(xù)改進(jìn)及應(yīng)用............................................3.周期基準(zhǔn)計(jì)算的初步點(diǎn)......................................二、先期定位與設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn).......................................住處設(shè)計(jì)周期表............................................商業(yè)設(shè)計(jì)周期..............................................三、典型物業(yè)工程施工周期基準(zhǔn).....................................1.住處類物業(yè)................................................1)住處類物業(yè)施工周期基準(zhǔn)的編制說(shuō)明：........................2)物業(yè)種類：別墅（4層疊拼或3層聯(lián)排）.......................3)物業(yè)種類：多層（6層+1層地下室）..........................4)物業(yè)種類：小高層（11層+1層地下室）.......................5)物業(yè)種類：中高層（18層+1層地下室）.......................6)物業(yè)種類：高層（24層+1層地下室）.........................7)物業(yè)種類：高層（33層+1層地下室）.........................8)物業(yè)種類：高層（33層【2層裙房+變換層】+1層地下室）.......2.“城市綜合體”施工周期基準(zhǔn)................................1)“城市綜合體”施工周期基準(zhǔn)的編制說(shuō)明：....................2)物業(yè)種類：................................................大型商場(chǎng)（地上6層+地下3層，建筑面積10～15萬(wàn)m2）3)物業(yè)種類：................................................寫字樓（地上30層+地下3層，建筑面積5～10萬(wàn)m2）4)物業(yè)種類：................................................酒店（地上40層+地下3層，建筑面積7～10萬(wàn)m2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)工期一、項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)的建立與應(yīng)用建立初步的基準(zhǔn)擬定的設(shè)計(jì)周期、典型物業(yè)工程施工周期基準(zhǔn)，原則上為周期上限。連續(xù)改進(jìn)及應(yīng)用每年對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量綜合評(píng)估；總結(jié)、實(shí)行與更新：總結(jié)優(yōu)秀項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，向其他項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)行，豐富新的基準(zhǔn)，對(duì)原有基準(zhǔn)進(jìn)行更新調(diào)整。周期基準(zhǔn)計(jì)算的初步點(diǎn)周期基準(zhǔn)計(jì)算起點(diǎn)：自拿地時(shí)間開始計(jì)算；拿地時(shí)間是指項(xiàng)目經(jīng)過“招、拍、掛”方式獲取簽訂協(xié)議之日。極個(gè)別項(xiàng)目（如：舊城改造項(xiàng)目）需完成拆遷才能啟動(dòng)的拿地時(shí)間可合適放寬。二、先期定位與設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)住處設(shè)計(jì)周期表時(shí)間基準(zhǔn)時(shí)間備注階段（單位：月）(1)新進(jìn)入城市＋15天初步定位1.0(2)可復(fù)制項(xiàng)目－15天(3)大盤（80萬(wàn)㎡以上）＋15天規(guī)劃1.5(1)設(shè)計(jì)競(jìng)賽＋30天(2)爭(zhēng)取規(guī)劃條件可合適延長(zhǎng)(1)產(chǎn)品復(fù)制－30～45天方案2.0(2)中小盤項(xiàng)目：“規(guī)劃＋方案”合并基準(zhǔn)時(shí)間為3.0個(gè)月；可復(fù)制項(xiàng)目為2.5個(gè)月。初步設(shè)計(jì)1.5(1)復(fù)制項(xiàng)目-15天（報(bào)審深度）(2)精裝+15天施工圖設(shè)計(jì)1.5(1)依照施工需要，可分批出圖（含施工圖審查）合計(jì)7.5商業(yè)設(shè)計(jì)周期時(shí)間基準(zhǔn)時(shí)間備注階段（單位：月）初步定位1.5（1）新進(jìn)入城市＋15天（2）復(fù)制項(xiàng)目－15天規(guī)劃2.5（1）爭(zhēng)取規(guī)劃條件可合適延長(zhǎng)方案3.5(1)復(fù)制項(xiàng)目－30天初步設(shè)計(jì)3.0(1)產(chǎn)品種類復(fù)雜＋30天（報(bào)審深度）(2)爭(zhēng)取消防設(shè)計(jì)條件＋15天施工圖設(shè)計(jì)2.5（1）不含幕墻、招商客戶配合等施工深入設(shè)計(jì)合計(jì)13三、典型物業(yè)工程施工周期基準(zhǔn)住處類物業(yè)住處類物業(yè)施工周期基準(zhǔn)的編制說(shuō)明：沈陽(yáng)、大慶的工期在寧波工期的基礎(chǔ)上增加2-3個(gè)月的冬季施工時(shí)間，若是跨二個(gè)冬季施工增加4-5個(gè)月的冬季施工時(shí)間；各地區(qū)綜合查收的時(shí)間差別比較大，所以下述綜合工期里沒有包括小區(qū)綜合查收和辦理產(chǎn)證的時(shí)間；工期指標(biāo)沒有考慮標(biāo)段劃分因素，同一標(biāo)段內(nèi)的項(xiàng)目以同時(shí)動(dòng)工為準(zhǔn)；施工標(biāo)段平時(shí)以2萬(wàn)平方米以下地下室、5～7萬(wàn)平方米地上建筑劃分為一個(gè)標(biāo)段；施工綜合工期是以“單體合理工期、市政工期、景觀工期”匯總為準(zhǔn)；整個(gè)小區(qū)的總工期以各個(gè)標(biāo)段工期累加和室外市政、景觀及綜合查收、竣工、辦證時(shí)間匯總；基礎(chǔ)施工（單體建筑）為從土方開挖算起至正負(fù)零時(shí)間。有樁基工程時(shí)：將依照不同的樁基形式另行考慮樁基施工工期，比方：預(yù)應(yīng)力管樁工期為40天，鉆孔樁工期為90天；有一層集中地下車庫(kù)工程時(shí)：建筑面積為1萬(wàn)平方米以下工期為4個(gè)月，建筑面積1～2萬(wàn)平方米工期為5個(gè)月；兩層集中地下車庫(kù)工程工期增加30天；主體結(jié)構(gòu)施工中有斜屋面時(shí)，增加12天工期；外裝及外架拆偷換含了內(nèi)外粉刷、外保平易外飾面施工的時(shí)間；室內(nèi)精裝修工期依照不同樣的精裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)精裝修方案另行考慮；二次結(jié)構(gòu)砌筑工程開始時(shí)間提前在封項(xiàng)前進(jìn)行(第3層砌體施工在第7層樓面模板完成時(shí)開始插入)；景觀工程在場(chǎng)所條件贊同時(shí)，可根椐實(shí)質(zhì)情況提前與市政工程交叉進(jìn)行，以縮短施工綜合工期；當(dāng)工期跨春節(jié)影響施工時(shí)，工期增加25～30天；因?yàn)楦鞯氐牟顒e較大，所以工期指標(biāo)內(nèi)沒有列出銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間。物業(yè)種類：別墅（4層疊拼或3層聯(lián)排，單位：天）項(xiàng)目施工樁基基礎(chǔ)主體二次結(jié)外裝單體室外景觀施工地區(qū)準(zhǔn)備施工施工結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外合理市政工程綜合（鉆（至施工體結(jié)構(gòu)架拆工期工程工期孔樁）±0）查收除寧波、上海、189025603012034375105523舟山、南京南昌259030603513037080120570沈陽(yáng)、大慶259030653513037590130595深圳15902055251153205090460物業(yè)種類：多層（6層+1層地下室，單位：天）項(xiàng)施工樁基施基礎(chǔ)主體二次結(jié)外裝單體室外景觀施工目準(zhǔn)備工（鉆施工結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外合理市政工程綜合地區(qū)孔樁）（至施工體結(jié)構(gòu)架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、209030704013038060105545舟山、南京南昌259045704513541080120610沈陽(yáng)、大慶259045704513541090130630深圳15902570351253604590495物業(yè)種類：小高層（11層+1層地下室，單位：天）項(xiàng)目施工樁基施基礎(chǔ)主體二次結(jié)外裝單體室外景觀施工地區(qū)準(zhǔn)備工（鉆施工結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結(jié)構(gòu)架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090451205015047560105640舟山、南京南昌2590451205515549080120690沈陽(yáng)、大慶2590451205515549090130710深圳159040110401454404590575物業(yè)種類：中高層（18層+1層地下室，單位：天）項(xiàng)目施工樁基施基礎(chǔ)主體二次結(jié)外裝單體室外景觀施工地區(qū)準(zhǔn)備工（鉆施工結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結(jié)構(gòu)架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090451606019056560105730舟山、南京南昌2590451706519559080120790沈陽(yáng)、大慶2590451706519559090130810深圳159040140501755104590645物業(yè)種類：高層（24層+1層地下室，單位：天）項(xiàng)目施工樁基施基礎(chǔ)主體二次結(jié)外裝單體室外景觀施工地區(qū)準(zhǔn)備工（鉆施工結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結(jié)構(gòu)架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090452106023065560105820舟山、南京南昌2590452206523568080120880沈陽(yáng)、大慶2590452206523568090130900深圳159040170502155804590715物業(yè)種類：高層（33層+1層地下室，單位：天）項(xiàng)目施工樁基施基礎(chǔ)主體二次結(jié)外裝單體室外景觀施工地區(qū)準(zhǔn)備工（鉆施工結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結(jié)構(gòu)架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090452706028076560105930舟山、南京南昌25904529065285800801201000沈陽(yáng)、大慶25904529065285800901301020深圳159040230502656954590825“城市綜合體”施工周期基準(zhǔn)“城市綜合體”施工周期基準(zhǔn)的編制說(shuō)明：此工期未考慮設(shè)計(jì)及招標(biāo)時(shí)間；沒有考慮標(biāo)段劃分因素；地下室單層面積平時(shí)為1.5～2.0萬(wàn)㎡左右；參照一線城市成熟項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；基礎(chǔ)型式為樁基礎(chǔ)；主體結(jié)構(gòu)施工包括群房、變換層；f)寫字樓、酒店二次結(jié)構(gòu)砌筑工程開始時(shí)間提前在封項(xiàng)前進(jìn)行(第3層砌體施工在第7層樓面模板完成時(shí)開始插入)；外裝及外架拆偷換含了內(nèi)外粉刷、外保平易外飾面施工的時(shí)間大型商場(chǎng)和寫字樓的室內(nèi)精裝修工期，如裝修標(biāo)準(zhǔn)高時(shí)，可依照實(shí)質(zhì)情況合適增加工期；酒店室內(nèi)精裝修工期，如酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高（五星級(jí)以上）、裝修標(biāo)準(zhǔn)高時(shí)，可依照實(shí)質(zhì)難度合適增加工期；當(dāng)工期跨春節(jié)影響施工時(shí)，工期增加25天；考慮到各分項(xiàng)工程可能存在交織施工，故綜合工期可取為：施工準(zhǔn)備+土方、支護(hù)及樁基礎(chǔ)施工+地下室施工（至±0）+主體結(jié)構(gòu)施工+二次結(jié)構(gòu)及主體結(jié)構(gòu)查收+0.6×外裝及外架拆掉+0.5×室內(nèi)精裝修工程+0.4×室外市政及景觀工程+竣工查收。物業(yè)種類：大型商場(chǎng)（地上6層+地下3層，建筑面積10～15萬(wàn)m2，單位：天）施工土方地下主體二次結(jié)外裝室內(nèi)室外市竣工綜合工準(zhǔn)備支護(hù)室施結(jié)構(gòu)構(gòu)及主及外精裝政及景查收期項(xiàng)及樁工（至施工體結(jié)構(gòu)架拆修工觀工程目基礎(chǔ)±0）查收除程施工工29013014015015012015030119030（980）期物業(yè)種類：寫字樓（地上28層+地下3層，建筑面積5～10萬(wàn)m2，單位：天）施工土方地下主體二次結(jié)外裝室內(nèi)室外市竣工綜合工準(zhǔn)備