8203估價(jià)師協(xié)會網(wǎng)站案例分析

第一部分評估項(xiàng)目的背景2008111245.5年的第二部分評估項(xiàng)目采用的估價(jià)方法價(jià)目的等，選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修及成本近法進(jìn)行評估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，是在求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)叵禂?shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對象地價(jià)的法，其基本公式宗地地價(jià)＝式中：ΣKi—工業(yè)用地綜合因素修正系數(shù)K1—期日修正系數(shù)根據(jù)《丹東市城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)》（丹政290平方米，地價(jià)內(nèi)涵為：宗地外為“五通一即宗地外通1，法定最高使用年50土地還原利率為4%，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為200711日。編制待估宗地地價(jià)影響因素修正表ΣKi=14.03%（表4略期日修正系數(shù)（K1）的確本次評估應(yīng)用的基準(zhǔn)地價(jià)為的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年K1＝1使用年期修正系數(shù)（K2）的/[1-1/(1+r)n]=0.9684。其中：r=4%，m=45.5，n=50容積率修正系數(shù)（K3）的價(jià)》中規(guī)定，工業(yè)用地不需要進(jìn)行容積率修正,因此，委估宗地容積率修正系數(shù)為1。土地開發(fā)程度修正（M）程度一致，故土地開發(fā)程度修正M＝0。4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修估價(jià)結(jié)果:宗地地價(jià)=宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價(jià)×（1+ΣKi）×K1×K2×K3元/平方米采用成本近法評估地價(jià)的基本思路是以委估宗地所在區(qū)域開發(fā)地價(jià)=={[土地取得費(fèi)（含相關(guān)稅費(fèi)）(a)+土地開發(fā)費(fèi)(b)+投資利息(c)+投資利潤(d)]×無限年期修正系數(shù)(k1)+土地增值收益(e)×有限年期修正系數(shù)(k2)}×[1+區(qū)位修正系數(shù)(k3)]（用。包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)2002年1月31日遼寧省第九屆人民常務(wù)第二十八次會議通過，自2002年4月1日起施行的“遼寧省實(shí)施《中（切實(shí)農(nóng)民合法權(quán)益》（遼政發(fā)[2004]27號，以下簡稱27根據(jù)評估現(xiàn)場勘察，結(jié)合我市實(shí)際情況，本次評估土地補(bǔ)償產(chǎn)值按2050元/平方米計(jì)算，則：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)：2050元/畝×30倍=61500元/畝。青苗補(bǔ)償費(fèi):按一年年產(chǎn)值計(jì)算為2050元/畝。造地費(fèi)：丹東市造地費(fèi)為10元/平方米，則為6670元/畝。之和的5%，則和不可預(yù)見費(fèi)為3177.5元/畝。則(a)=61500 本次評估宗地剩余使用年期為45.545.5取銀行的一年期定期存款利率3.6%為安全利1%，故土地還原率為3.9%--4.6%。確定本次土地估價(jià)的土地還原率為4%。5045.5計(jì)算公式：K1=1-1÷(1+r)mK2=[1-1÷(1+r)m]/[1-1÷(1+r)n]K1---宗地?zé)o限年期修正系數(shù)；K2---宗地有限年期修正系數(shù)；r---土地還原率；m---委估宗地尚可使用年期；n---該用途土地法定最高出讓年期。 第三部分評估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方案91549154/13348=0.7。但根據(jù)丹東《丹東市城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)（丹政發(fā)[2006]1（200771日量工業(yè)用地不進(jìn)行容積率修正。故容積率確定為1。慮該企業(yè)實(shí)際取得土地時(shí)的實(shí)際投入，故取140元/平方米。80元/平方米。工業(yè)用地開發(fā)周期一般為1年。第四部分實(shí)踐心近年來，隨著商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押數(shù)量的增加，地產(chǎn)抵押評流動，抵押權(quán)人獲得地產(chǎn)的抵押權(quán)，從而一定程度上降低了較差，其變現(xiàn)能力也較差，故存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，評估該類個(gè)原則：第一、謹(jǐn)慎原則。由于房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較大，估價(jià)機(jī)構(gòu)很可能因估價(jià)給銀行造成巨大損失，并且自身也要承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任，所以謹(jǐn)慎原則對于房地產(chǎn)抵押估價(jià)特別重要。分析房地產(chǎn)抵押的最終目的，是為了保證銀行的安全性；抵押權(quán)款還清，抵押關(guān)系即告解除。所以保守估價(jià)對抵押人來說并無，而過高估價(jià)將可能給抵押權(quán)人造成巨大損失。因此估價(jià)