國有土地上房屋征收與補償法律制度

第3章國有土地上房屋征收與補償法律制度教學(xué)內(nèi)容：①房屋拆遷典型案例分析②國有土地上房屋征收與補償概述③國有土地上房屋征收的程序與補償④國有土地上房屋征收的估價⑤國有土地上房屋征收糾紛的處理⑥國有土地上房屋征收的法律責(zé)任本章要求求：配套套法規(guī)學(xué)學(xué)習(xí)一、《國國有土地地上房屋屋征收與與補償條條例》，，2011年1月21日國務(wù)務(wù)院令590號號公布；；

二、、《國有有土地上上房屋征征收評估估辦法》》，2011年年6月3日發(fā)布布。3.1房房屋拆遷遷典型案案例分析析3.1..1各地地頻發(fā)拆拆遷糾紛紛（一）湖湖南嘉禾禾拆遷事事件（03年7月拆遷遷啟動，，因政府府濫用權(quán)權(quán)力強制制拆遷而而于04年5月月被央視視等媒體體曝光，，被調(diào)查查處理。。）居民李會會明的5層樓房房被強行行拆除，，李氏夫夫婦因“暴力抗法法”被拘留對聯(lián)聯(lián)1.縣委委縣政府府出臺““四包、、兩?！薄贝胧海?3年7月，嘉嘉禾縣為為發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟啟動動占地189畝畝的珠泉泉商貿(mào)城城項目。。涉及拆拆遷居民民1100多戶戶，7000余余人；拆拆遷機關(guān)關(guān)、企事事業(yè)單位位及團體體20余余家。8月7日日，嘉禾禾縣委、、縣政府府辦聯(lián)合合下發(fā)““嘉辦字字[2003]]136號文””，要求求全縣黨黨政機關(guān)關(guān)和企事事業(yè)單位位工作人人員，做做好拆遷遷對象中中自己親親屬的““四包””工作。。即：包包在規(guī)定定期限內(nèi)內(nèi)完成拆拆遷補償償評估工工作、簽簽訂好補補償協(xié)議議、騰房房并交付付各種證證件、包包協(xié)助做做好妥善善安置工工作，不不無理取取鬧、尋尋釁滋事事，不參參與集體體上訪和和聯(lián)名告告狀。不能認真真落實““四包””者，將將實行““兩停””處理，，即：暫暫停原單單位工作作、停發(fā)發(fā)工資。。“對縱縱容、默默許親屬屬拒不拆拆遷、尋尋釁滋事事、阻撓撓工作的的，將開開除或下下放到邊邊遠地區(qū)區(qū)工作。。”2.強拆拆惡果：：引發(fā)一一對姐妹妹同日離離婚（新新京報））；160多名名公職人人員被調(diào)調(diào)離、開開除；3名被拆拆遷戶被被拘留并并轉(zhuǎn)逮捕捕；民眾眾集體上上訪。3.曝光光：04年5月月13、、14日日央視時時空連線線連續(xù)報報道；5月25日央視視《社會會記錄》》：湖南南嘉禾拆拆遷之痛痛。迫于于壓力，，之前的的5月11日，，嘉禾縣縣委、縣縣政府聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)通知，，宣布取取消“四四包”““兩?！薄闭摺?。撤銷對對因拆遷遷受牽連連公職人人員的處處分。4.調(diào)查查結(jié)果：：該商貿(mào)貿(mào)城是商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房為為主的開開發(fā)項目目。項目目審批中中存在大大量違規(guī)規(guī)操作；；項目實實施過程程中，縣縣委、縣縣政府濫濫用行政政權(quán)力強強制拆遷遷。定性性為：““集體濫濫用行政政權(quán)力，，損害群群眾利益益事件””5.處理理結(jié)果：：縣委書書記、縣縣長等數(shù)數(shù)名黨政政領(lǐng)導(dǎo)受受到撤職職等處分分；被捕捕人員獲獲釋；繼繼續(xù)調(diào)查查處理。。（二）重重慶市““最牛釘釘子戶（（楊武、、吳蘋夫夫婦）””拆遷事事件。04年8月31日，鶴鶴興路張張貼出拆拆遷公告告.06年9月月，拆遷遷片區(qū)只只剩吳蘋蘋一家，，此后多多次與開開發(fā)商協(xié)協(xié)商，因因補償差差異太大大而無法法達成。。后拆遷遷人向法法院申請請強制執(zhí)執(zhí)行。07年4月2日日重慶九九龍坡區(qū)區(qū)法院召召開新聞聞發(fā)布會會：重慶慶智潤置置業(yè)有限限公司與與“最牛牛釘子戶戶”達成成協(xié)議，，采取““拆一還還一”方方式進行行異地安安置，地地點位于于重慶市市沙坪壩壩區(qū)（價價格為3068847元）。。被執(zhí)行行人楊武武位于鶴鶴興路片片區(qū)17號的房房屋按照照《拆遷遷安置方方案》中中的評估估價為2477547元，另另補償其其舊房設(shè)設(shè)備費2222元、搬搬家費2萬元、、裝飾補補償費10萬元元。重慶慶智潤置置業(yè)有限限公司、、浙江展展誠建設(shè)設(shè)集團股股份有限限公司重重慶正升升百老匯匯項目部部在未與與楊武達達成拆遷遷安置協(xié)協(xié)議前，，即對拆拆遷片區(qū)區(qū)進行施施工，給給楊武造造成了營營業(yè)損失失，同意意賠償其其損失人人民幣90萬元元。4月2日日20：：36，，該房屋屋被順利利拆除。。（三）成成都拆遷遷自焚事事件●1996年年8月建建房胡昌明與與金華村村簽用地地協(xié)議，，一直未未辦手續(xù)續(xù)。●2007年年8月拆拆遷成都建污污水處理理廠決定定拆遷，，胡要價價800多萬元元。●2007年10月限限期拆拆除金牛區(qū)城城管執(zhí)法法局向胡胡下達限限期拆除除違建決決定書。?！?007年12月行行政復(fù)復(fù)議胡昌明對對限期拆拆除決定定不服，，提起行行政復(fù)議議?！?008年2月維維持決定定成都城管管執(zhí)法局局經(jīng)審查查維持原原決定，，胡昌明明未在法法定期限限內(nèi)向法法院提起起訴訟。。●2009年4月一一拆受阻阻城管執(zhí)法法局拆除除，唐福福珍倒汽汽油威脅脅，拆除除終止。。●2009年11月二二拆自自焚城管執(zhí)法法局再次次實施拆拆除，唐唐福珍往往自己身身上傾倒倒汽油并并引燃，，導(dǎo)致嚴嚴重?zé)齻麄?1月29日，離離世。（四）2010年3月月，武漢漢“拆遷遷釘子戶戶母親疑疑遭活埋埋，家屬屬指責(zé)警警察見死死不救””事件。。當(dāng)?shù)毓俜椒椒Q，這這是一起起“意外外事故””，“不不存在活活埋”、、“不存存在警察察見死不不救”。。涉案的的一名現(xiàn)現(xiàn)場拆遷遷負責(zé)人人和鏟車車司機被被警方刑刑事拘留留，死者者遺體已已火化安安葬，有有關(guān)方面面已與家家屬達成成善后協(xié)協(xié)議。死死者兒子子陳永發(fā)發(fā)說，慘慘劇發(fā)生生前一天天，堅持持了一年年的陳家家，已準準備簽拆拆遷協(xié)議議。（五）江江蘇東海海拆遷自自焚事件件2010年３月月２７日日，東海?？h黃川川鎮(zhèn)拆遷遷工作人人員在對對陶惠西西、陶興興瑤家養(yǎng)養(yǎng)豬場進進行強拆拆時，被被拆遷人人在院內(nèi)內(nèi)點燃汽汽油自焚焚，陶惠惠西死亡亡，陶興興瑤受傷傷。陶惠惠西家養(yǎng)養(yǎng)豬場位位于３１１０國道道改線施施工線路路上，雙雙方對補補償款等等問題不不能達成成一致，，最終導(dǎo)導(dǎo)致強拆拆。東海?？h拆遷遷自焚事事件已和和死者陶陶惠西家家屬達成成賠償協(xié)協(xié)議，死死者遺體體２日進進行火化化，死者者家屬獲獲賠９００萬元。。（六）江江西宜黃黃拆遷自自焚事件件2010年９月月１０日日上午，，江西省省撫州市市宜黃縣縣鳳岡鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)生一一起因拆拆遷引發(fā)發(fā)的自焚焚事件，，三人被被燒成重重傷。事事件發(fā)生生后，三三人被送送到南昌昌大學(xué)第第一附屬屬醫(yī)院進進行搶救救。９月月１８日日凌晨１１時左右右，傷者者葉忠誠誠因傷勢勢嚴重經(jīng)經(jīng)搶救無無效死亡亡。在輿輿論的密密集關(guān)注注下，江江西撫州州宜黃““9·10”拆拆遷自焚焚事件有有了最新新進展。。9月17日，，宜黃縣縣委書記記、縣長長被立案案調(diào)查，，率隊拆拆遷的常常務(wù)副縣縣長被免免職。10月10日，，江西省省委宣傳傳部發(fā)布布新聞稱稱，宜黃黃縣委書書記邱建建國已被被免職，，縣長蘇蘇建國也也被提請請免去縣縣長一職職，此前前負有主主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)責(zé)任的的宜黃縣縣委常委委、副縣縣長李敏敏軍已經(jīng)經(jīng)被免職職。（七）湖湖南株洲洲拆遷自自焚事件件2011年4月月22日日，湖南南株洲云云龍示范范區(qū)學(xué)林林辦事處處橫石村村上于家家組11號的主主人，58歲被被拆遷戶戶汪家正正站在自自家樓頂頂點燃身身體，被被在場群群眾拍下下自焚全全程，目目前仍在在株洲中中醫(yī)院重重癥監(jiān)護護室搶救救。4月22日凌晨晨5時許許，一兩兩百人的的執(zhí)遷隊隊伍破門門進入，，把屋里里睡覺的的汪家人人強行拉拉出去，，當(dāng)晚并并未宿在在此處的的汪家正正和兒子子汪紅宇宇聞訊后后趕到現(xiàn)現(xiàn)場，雙雙雙爬上上房頂，，其中父父親汪家家正拿出出早已準準備好的的汽油瓶瓶。但拆拆遷并末末因此而而停止，，直至自焚焚事件發(fā)發(fā)生，燒燒傷面積積達百分分之七十十八，已已成為植植物人。汪家所在在的橫石石村，是是株洲““職業(yè)教教育城””建設(shè)項項目的一一期工程程，占地地近兩萬萬畝。其其中橫石石村涉征征地農(nóng)戶戶194戶。汪汪家面臨臨拆遷的的兩棟連連體兩層層樓住房房，建筑筑面積600多多平方米米。3.1..2針對對拆遷事事件頻發(fā)發(fā)已采取取的措施施（一）03年9月，中中央維護護穩(wěn)定工工作領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組、、國務(wù)院院辦公廳廳發(fā)布了了《關(guān)于于貫徹中中央領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批示切切實做好好城鎮(zhèn)房房屋拆遷遷中維護護穩(wěn)定工工作的通通知》、、《國務(wù)務(wù)院辦公公廳關(guān)于于認真做做好城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋拆拆遷工作作維護社社會穩(wěn)定定的緊急急通知》》。（二）建建設(shè)部采采取了一一系列措措施：修修訂和貫貫徹落實實《城市市房屋拆拆遷管理理條例》》；高度度重視拆拆遷上訪訪工作；；及時完完善配套套政策；；加強行行政監(jiān)督督工作；；公開通通報違法法違規(guī)典典型案例例；推廣廣拆遷典典型經(jīng)驗驗。（三）04年6月《國國務(wù)院辦辦公廳關(guān)關(guān)于控制制城鎮(zhèn)房房屋拆遷遷規(guī)模嚴嚴格拆遷遷管理的的通知》》指出我國國城鎮(zhèn)房房屋拆遷遷的三個個突出問問題：（1）地地方政府府為政績績盲目擴擴大拆遷遷規(guī)模；；（2）拆拆遷補償償安置不不落實，，人為降降低補償償安置標標準；（3）濫濫用行政政權(quán)力，，違法違違規(guī)強制制拆遷。。通知強調(diào)調(diào)了11點具體體要求。。（四）《《城市房房屋拆遷遷管理條條例》的的修訂1、09年12月16日，國國務(wù)院法法制辦召召開《國國有土地地上房屋屋征收與與拆遷補補償條例例》草案案專家研研討座談?wù)剷?、修訂訂背景：：07年年3月公公布的《《物權(quán)法法》規(guī)定定“為了了公共利利益的需需要，依依照法律律規(guī)定的的權(quán)限和和程序可可以征收收集體所所有的土土地和單單位、個個人的房房屋及其其他不動動產(chǎn)”，，而01年的《《拆遷管管理條例例》根據(jù)據(jù)《物權(quán)權(quán)法》的的精神應(yīng)應(yīng)當(dāng)廢除除，因此此“城市市房屋拆拆遷實際際上處于于無法可可依的狀狀態(tài)”。。國務(wù)院院法制辦辦與全國國人大法法工委進進行了溝溝通，建建議在有有關(guān)法律律正式出出臺之前前，由全全國人大大常委會會授權(quán)國國務(wù)院制制定新的的法規(guī)，，《征收收與補償償條例》》由此出出臺。3、2011年年1月21日，，國務(wù)院院正式公公布實施施《國有有土地上上房屋征征收與補補償條例例》。拆遷事件件頻繁發(fā)發(fā)生帶來來的思考考？公共利益益征收與與商業(yè)開開發(fā)；征收補償償主體問問題；政府為何何熱衷暴暴力拆遷遷？如何何避免？？如何維護護被拆遷遷戶合法法權(quán)益？？如何做到到公平補補償？估價機構(gòu)構(gòu)的責(zé)任任問題；；糾紛解決決和救濟濟渠道；；如何做到到民主決決策、程程序正當(dāng)當(dāng)、結(jié)果果公開？？知識點：：國有土地地房屋征征收與土土地征收收的區(qū)別別：一是適用用范圍不不同，國家建設(shè)設(shè)征收土土地的適適用范圍圍是農(nóng)村村集體所所有的土土地，國國有土地地上房屋屋征收的的適用范范圍是城城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的的國有土土地。二是法律律后果不不同，征收土地地導(dǎo)致的的法律后后果是農(nóng)農(nóng)村集體體土地所所有權(quán)的的消滅，，國有土土地上房房屋征收收導(dǎo)致的的法律后后果是被被征收房房屋所有有權(quán)的消消滅。三是法律律依據(jù)不不同，征收土地地依據(jù)《《土地管管理法》》及其配配套法規(guī)規(guī)中關(guān)于于國家建建設(shè)征收收土地的的規(guī)定，，城市房房屋拆遷遷依據(jù)《《國有土土地上房房屋征收收與補償償條例》》的規(guī)定定。3.2國國有土土地上房房屋征收收與補償償概述一、我國國城市拆拆遷的演演變歷程程1.城市市拆遷主主要動因因城市拆遷遷主要動動因是城城市基本本建設(shè)和和舊城改改造，前前者包括括修建馬馬路、地地鐵、大大橋等，，后者主主要是危危棚簡屋屋、城中中村改造造。這兩兩個因素素都跟國國家經(jīng)濟濟實力的的增長，，以及民民眾居住住水平的的提高有有關(guān)。2.拆遷遷的發(fā)展展狀況：：第一階段段：1950年年-1978年年，緩慢慢發(fā)展期期。第二階段段：1979年年-1991年年，快速速發(fā)展期期。第三階段段：1992年年-2003年年，高速速發(fā)展期期。第四階段段：2004年以來來，調(diào)整整期，拆拆遷規(guī)模模有所下下降。3.相關(guān)關(guān)立法進進程1991年國務(wù)務(wù)院公布布《城市市房屋拆拆遷管理理條例》》，第一一次把拆拆遷納入入法制化化軌道，，但在地地方政府府熱衷于于招商引引資的背背景下，，主導(dǎo)拆拆遷工作作的開發(fā)發(fā)商在政政府的支支持下，，處于非非常強勢勢的地位位。2001年國務(wù)務(wù)院新修修訂的《《城市房房屋拆遷遷管理條條例》規(guī)規(guī)定：城城市房屋屋拆遷必必須符合合城市規(guī)規(guī)劃，有有利于城城市舊區(qū)區(qū)改造和和生態(tài)環(huán)環(huán)境改善善，保護護文物古古跡。與與舊條例例相比，，新條例例更加注注重對于于被拆遷遷人合法法權(quán)利的的保護，，以及對對于被拆拆遷人的的補償和和安置。從實踐來來看，由由于2001年年之后全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)開始形形成熱潮潮，拆遷遷規(guī)模偏偏大，有有些地方方野蠻拆拆遷的現(xiàn)現(xiàn)象突出出。于是是，國務(wù)務(wù)院辦公公廳于2004年下發(fā)發(fā)了《關(guān)關(guān)于控制制城鎮(zhèn)房房屋拆遷遷規(guī)模嚴嚴格拆遷遷管理的的通知》》；2005年年的“國國六條””中也強強調(diào)：““合理控控制城市市房屋拆拆遷規(guī)模模和進度度，減緩緩被動性性住房需需求過快快增長””。2007年10月《物物權(quán)法》》生效，，《城市市房屋拆拆遷管理理條例》》同時失失效，拆拆遷法規(guī)規(guī)出現(xiàn)真真空時期期，各地地拆遷難難度加大大，規(guī)模模減小。。2007年12月14日，在在國務(wù)院院第200次常常務(wù)會議議上，《國有土土地上房房屋征收收與補償償(草案案)》是是第一項項議題。。2010年1月月29日日《國有有土地上上房屋征征收與補補償(征征求意見見稿)》》正式向向公眾公公開征求求意見。。2011年1月月19日日《國有有土地上上房屋征征收與補補償條例例》經(jīng)國國務(wù)院第第141次常務(wù)務(wù)會議通通過，1月21日起起施行。。二、國有有土地上上房屋征征收與補補償?shù)母鸥拍顕型恋氐厣戏课菸菡魇张c與補償指指為了公共共利益的的需要，，對國有有土地上上單位、、個人的的房屋實實行征收收以及對對被征收收房屋的的所有權(quán)權(quán)人（以以下稱被被征收人人）給予予補償?shù)牡男袨?。。對于國有有土地上上房屋征征收與補補償概念念的理解解，應(yīng)把把握三點點：1.強調(diào)調(diào)了為公公共利益益需要方方可征收收，即非非公共利利益需要要，不得得征收單單位及個個人的房房屋。2.適用用的區(qū)域域范圍明明確為國國有土地地上的房房屋3.公公平補償償原則2007年3月月，《物物權(quán)法》》42條條規(guī)定：：為了公共利益益的需要，，依法可可以征收收集體所所有的土土地和單單位、個個人的房房屋及其其他不動動產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)給予拆拆遷補償償、維護護被征收收人的合合法權(quán)益益，征收收個人住住宅的還還應(yīng)當(dāng)保保障被征征收人的的居住條條件。2007年8月月，十屆屆全國人人大常委委會第29次會會議通過過了《城城市房地地產(chǎn)管理理法修正正案》。。增加了了第6條條，其中中規(guī)定：：“為了了公共利益益需要，國國家可以以征收國國有土地地上單位位和個人人的房屋屋，并依依法給予予拆遷補補償，維維護被征征收人的的合法權(quán)權(quán)益；征征收個人人住宅的的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)保障障被征收收人的居居住條件件。具體體辦法由由國務(wù)院院規(guī)定。?！薄秶型恋氐厣戏课菸菡魇张c與補償條條例》明明確列舉舉了公共共利益的的內(nèi)涵。。公共利益益的需要要，包括括：（一）國防和外外交的需要；；（（二））由政府府組織實實施的能源、交交通、水水利等基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的需需要；（（三）由由政府組組織實施施的科技、教教育、文文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體體育、環(huán)環(huán)境和資資源保護護、防災(zāi)災(zāi)減災(zāi)、、文物保保護、社社會福利利、市政政公用等等公共事業(yè)業(yè)的需要要；（（四四）由政政府組織織實施的的保障性安安居工程程建設(shè)的需要；；（（五））由政府府依照城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法有關(guān)關(guān)規(guī)定組組織實施施的對危房集集中、基基礎(chǔ)設(shè)施施落后等等地段進進行舊城城區(qū)改建建的需要；；（（六））法律、、行政法法規(guī)規(guī)定定的其他他公共利利益的需需要。除除為了以以上公共共利益之之外，不不得征收收國有土土地上單單位、個個人的房房屋。該該條規(guī)定定將政府府征收的的范圍進進行了明明確規(guī)定定，這限限制了政政府濫用用職權(quán)、、強制征征收土地地、房屋屋的可能能性。市、縣級級人民政政府負責(zé)本行政區(qū)區(qū)域的房房屋征收收與補償償工作。。市、縣級級人民政政府確定定的房屋屋征收部部門（以下稱稱房屋征征收部門門）組織實施施本行政區(qū)區(qū)域的房房屋征收收與補償償工作。。市、縣級級人民政政府有關(guān)部門門應(yīng)當(dāng)依照照本條例例的規(guī)定定和本級級人民政政府規(guī)定定的職責(zé)責(zé)分工，，互相配配合，保保障房屋屋征收與與補償工工作的順順利進行行。（第第四條））三、國有有土地上上房屋征征收與補補償?shù)墓芄芾眢w制制上級人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)加強強對下級級人民政政府房屋屋征收與與補償工工作的監(jiān)督。國務(wù)院住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)主主管部門門和省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府住房房城鄉(xiāng)建建設(shè)主管管部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)會同同級級財政、、國土資資源、發(fā)發(fā)展改革革等有關(guān)關(guān)部門，加強對對房屋征征收與補補償實施施工作的的指導(dǎo)。（第六六條）任任何組組織和個個人對違反本本條例規(guī)規(guī)定的行行為，都有權(quán)權(quán)向有關(guān)關(guān)人民政政府、房房屋征收收部門和和其他有有關(guān)部門門舉報。。接到舉舉報的有有關(guān)人民民政府、、房屋征征收部門門和其他他有關(guān)部部門對舉舉報應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時核核實、處處理。監(jiān)察機關(guān)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強強對參與與房屋征征收與補補償工作作的政府府和有關(guān)關(guān)部門或或者單位位及其工工作人員員的監(jiān)察察。（第第七條））四、房屋屋征收與與補償?shù)牡脑瓌t條例第3條規(guī)定定，“房房屋征收收與補償償應(yīng)當(dāng)遵遵循決策民主主、程序序正當(dāng)、、結(jié)果公公開的原則。?！?、決策策民主原原則所謂決策策民主，，是指政政府在進進行房屋屋征收與與補償?shù)牡臎Q策前前，必須須聽取、、征求公公眾意見見，經(jīng)過過民主程程序，最最終做出出決策。。該原則則在條例例的具體體規(guī)定中中都有體體現(xiàn)。第十條、、第十一一條征征求公眾眾意見、、召開聽聽證會都都是決策策民主的的體現(xiàn)。。2、程序序正當(dāng)原原則所謂程序序正當(dāng)，，是指政政府進行行的房屋屋征收與與補償，，程序必必須正當(dāng)當(dāng)合法，，有法可可依。房屋征收收與補償償作為政政府的具具體行政政行為，，程序正正當(dāng)是政政府依法法行政的的必然要要求。第九條第第十二條條3、結(jié)果果公開原原則所謂結(jié)果果公開，，是指政政府的房房屋征收收與補償償決策做做出后，，應(yīng)當(dāng)將將結(jié)果向向社會公公開，包包括做出出的程序序與依據(jù)據(jù)。這是為了了保證公公眾的知知情權(quán)。。實踐中中，多數(shù)數(shù)政府在在征收、、補償時時，并沒沒有告知知被征收收人征收收依據(jù)、、補償標標準制定定依據(jù)等等，無法法保證公公眾的知知情權(quán)。。在以上上兩個原原則的基基礎(chǔ)上，，結(jié)果公公開原則則顯得尤尤為重要要。第十三條條第十五條條規(guī)定，，“房屋屋征收部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)對房屋屋征收范范圍內(nèi)房房屋的權(quán)權(quán)屬、區(qū)區(qū)位、用用途、建建筑面積積等情況況組織調(diào)調(diào)查登記記，被征征收人應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以配合。。調(diào)查結(jié)結(jié)果應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房屋屋征收范范圍內(nèi)向向被征收收人公布布?！蔽濉杏型恋厣仙戏课菡髡魇展ぷ髯鞒绦?．房屋屋征收論論證條例第九九條規(guī)定定，“依依照本條條例第八八條規(guī)定定，確需需征收房房屋的各各項建設(shè)設(shè)活動，，應(yīng)當(dāng)符符合國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃和和專項規(guī)規(guī)劃。保保障性安安居工程程建設(shè)、、舊城區(qū)區(qū)改建，，應(yīng)當(dāng)納納入市、、縣級國國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展年年度計劃劃。制定國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃和和專項規(guī)規(guī)劃，應(yīng)應(yīng)當(dāng)廣泛泛征求社社會公眾眾意見，，經(jīng)過科科學(xué)論證證。”條例第十十二條第第一款規(guī)規(guī)定，““市、縣縣級人民民政府作作出房屋屋征收決決定前，，應(yīng)當(dāng)按按照有關(guān)關(guān)規(guī)定進行社會會穩(wěn)定風(fēng)風(fēng)險評估估；房屋征征收決定定涉及被被征收人人數(shù)量較較多的，，應(yīng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)政府常常務(wù)會議議討論決決定?！薄?．房屋屋征收事事項公告告與聽證證或征詢詢意見第十條規(guī)規(guī)定：““市、縣縣級人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織織有關(guān)部部門對征征收補償償方案進進行論證證并予以以公布，，征求公公眾意見見。征求求意見期期限不得得少于30日。。”第十一條條規(guī)定，，“市、、縣級人人民政府府應(yīng)當(dāng)將將征求意意見情況況和根據(jù)據(jù)公眾意意見修改改的情況況及時公公布。因舊城區(qū)區(qū)改建需需要征收收房屋，，多數(shù)被被征收人人認為征征收補償償方案不不符合本本條例規(guī)規(guī)定的，，市、縣縣級人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織織由被征征收人和和公眾代代表參加加的聽證證會，并并根據(jù)聽聽證會情情況修改改方案。。”第十六條條房屋屋征收范范圍確定定后，不不得在房房屋征收收范圍內(nèi)內(nèi)實施新新建、擴擴建、改改建房屋屋和改變變房屋用用途等不不當(dāng)增加加補償費費用的行行為；違違反規(guī)定定實施的的，不予予補償。。3.房屋屋征收決決定第十三條條市、、縣級人人民政府府作出房房屋征收收決定后后應(yīng)當(dāng)及及時公告告。公告告應(yīng)當(dāng)載載明征收收補償方方案和行行政復(fù)議議、行政政訴訟權(quán)權(quán)利等事事項。市、縣級級人民政政府及房房屋征收收部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)做好好房屋征征收與補補償?shù)男麄?、解解釋工作作。房屋被依依法征收收的，國國有土地地使用?quán)權(quán)同時收收回4.異議議處理第十四條條“被征征收人對對市、縣縣級人民民政府作作出的房房屋征收收決定不不服的，，可以依依法申請請行政復(fù)復(fù)議，也也可以依依法提起起行政訴訴訟?！薄币弧⒄魇帐昭a償主主體———政府條例第四四條規(guī)定定，“市市、縣級級人民政政府負責(zé)責(zé)本行政政區(qū)域的的房屋征征收與補補償工作作。”該條明確確規(guī)定，，政府是是房屋征征收與補補償?shù)闹髦黧w，政政府可以以確定房房屋征收收部門負負責(zé)組織織進行房房屋征收收與補償償工作。。除此之之外，其其他單位位不進行行房屋征征收與補補償工作作。房屋征收收部門可可以委托托不以營營利為目目的的房房屋征收收實施單單位承擔(dān)擔(dān)征收與與補償?shù)牡木唧w工工作。3.3國國有有土地上上房屋征征收的補補償二、征收收補償對對象為了保證證被征收收房屋的的所有權(quán)權(quán)人的合合法權(quán)益益，征收收人應(yīng)當(dāng)當(dāng)對被征征收房屋屋所有權(quán)權(quán)人（即即被征收收人）給給予公平平補償。。三、征收收補償?shù)牡姆秶?）被被征收房房屋價值值的補償償；（2）因因征收房房屋造成成的搬遷遷、臨時時安置的的補償；；（3）因因征收房房屋造成成的停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)損損失的補補償。四、方式式與標準準1.方式式：貨幣補償償；房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換2.標準準：（1）對對被征收收房屋價價值的補補償，不不得低于于房屋征征收決定定公告之之日被征征收房屋屋類似房房地產(chǎn)的的市場價價格。被征收人人選擇房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換換的，市、縣縣級人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供供用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換的房屋屋，并與與被征收收人計算算、結(jié)清被征征收房屋屋價值與與用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換房屋價價值的差差價。因舊城區(qū)區(qū)改建征征收個人人住宅，，被征收收人選擇擇在改建建地段進進行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的，，作出房房屋征收收決定的的市、縣縣級人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供供改建地地段或者者就近地地段的房房屋。（2）對對因征收房房屋造成成搬遷的的，房屋征征收部門門應(yīng)當(dāng)向向被征收收人支付搬遷遷費；選擇房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換的的，產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房房屋交付付前，房房屋征收收部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)向被被征收人人支付臨時時安置費費或者提提供周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用房。（3）對對因征收房房屋造成成停產(chǎn)停停業(yè)損失失的補償，根根據(jù)房屋屋被征收收前的效效益、停停產(chǎn)停業(yè)業(yè)期限等等因素確確定。具具體辦法法由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市制定定。五、特殊殊情況的的征收補補償對未經(jīng)登登記的建建筑的征征收，如如果認定定為合法法建筑和和未超過過批準期期限的臨臨時建筑筑的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予補償；；如果認認定為違違法建筑筑和超過過批準期期限的臨臨時建筑筑的，不不予補償償。3.4國國有土土地上房房屋征收收的估價價一、國有有土地上上房屋征征收估價價的概念念國有土地地上房屋屋征收估估價，是是指為確確定被征征收房屋屋貨幣補補償金額額，根據(jù)據(jù)被征收收房屋的的區(qū)位、、用途、、面積等等因素，，對其房房地產(chǎn)價價格進行行的評估估。但不考慮慮被征收收房屋租租賃、抵抵押、查查封等因因素的影影響。按照房地地產(chǎn)估價價規(guī)范和和有關(guān)規(guī)規(guī)定確定定，但不不得低于于房屋征征收決定定公告之之日被征征收房屋屋類似房房地產(chǎn)的的市場價價格。二、征收收估價機機構(gòu)的選選擇1、必需需是具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估機構(gòu)構(gòu)2、房地地產(chǎn)價格格評估機機構(gòu)由被征收收人協(xié)商商選定；協(xié)商不不成的，，可以通通過投票票、抽簽簽、搖號號等多數(shù)數(shù)決定、、隨機選選定等公公開、公公平、公公正方式式選定。。（具體體辦法由由省、自自治區(qū)、、直轄市市制定））。3、同一一征收范范圍內(nèi)的的房屋征征收評估估工作，，原則上上由一家家房地產(chǎn)產(chǎn)估價機機構(gòu)承擔(dān)擔(dān)。房屋屋征收范范圍大的的，可以以由兩家家或兩家家以上房房地產(chǎn)估估價機構(gòu)構(gòu)共同承承擔(dān)。4、房地地產(chǎn)價格格評估機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)獨立、、客觀、、公正地地開展房房屋征收收評估工工作，對對出具的的估價報報告的合合法性、、真實性性和合理理性負責(zé)責(zé)。三、征收收估價實實務(wù)1.堅持持的原則則征收估價價應(yīng)當(dāng)堅堅持獨立立、客觀觀、公正正的原則則，任何何單位和和個人不不得干預(yù)預(yù)。2.估價價基本事事項（1）估價價目的：：被征收收房屋價價值評估估目的應(yīng)應(yīng)當(dāng)表述述為“為為確定被被征收房房屋的補補償金額額提供依依據(jù)，評評估被征征收房屋屋的價值值”。（2）估估價時點點：被征征收房屋屋價值評評估時點點為房屋屋征收決決定公告告之日。。（3）實實地查勘勘：房屋屋征收部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)向房地地產(chǎn)估價價機構(gòu)提提供被征征收房屋屋價值評評估所必必需的被被征收房房屋的權(quán)權(quán)屬、區(qū)區(qū)位、性性質(zhì)、建建筑面積積、建筑筑結(jié)構(gòu)、、建成時時間等情情況和資資料，被被征收人人應(yīng)當(dāng)配配合提供供。（4）計計價貨幣幣和精度度：房屋屋征收評評估價值值應(yīng)當(dāng)以以人民幣幣為計價價的貨幣幣單位，，精確到到元。

3.被征收房房屋面積積和性質(zhì)質(zhì)的認定定（1）被被征收房房屋的面面積和性性質(zhì)，一一般以房房屋權(quán)屬屬證書和和房屋登登記簿的的記載為為準。（2）房房屋權(quán)屬屬證書與與房屋登登記簿的的記載不不一致的的，除有有證據(jù)證證明房屋屋登記簿簿確有錯錯誤外，，以房屋屋登記簿簿為準。。3.5國國有有土地上上房屋征征收糾紛的處處理一、國有有土地上上房屋征征收糾紛的類類型1.征收收人與被被征收人人達不成成征收補補償安置置協(xié)議，，形成的的糾紛。。2.征收收人與被被征收人人達成征征收補償償安置協(xié)協(xié)議后，，被征收收人在搬搬遷期限限內(nèi)拒絕絕搬遷，，形成的的糾紛。。二、國有有土地上上房屋征征收糾紛的處處理方式式1.達不不成征收收補償安安置協(xié)議議征收糾糾紛處理理方式（1）房房屋征征收部門門與被征征收人在在征收補補償方案案確定的的簽約期期限內(nèi)達達不成補補償協(xié)議議，或者者被征收收房屋所所有權(quán)人人不明確確的，由由房屋征征收部門門報請作作出房屋屋征收決決定的市市、縣級級人民政政府按照照征收補補償方案案作出補補償決定定，并在在房屋征征收范圍圍內(nèi)予以以公告。。

（2）被征征收人對對補償決決定不服服的，可可以依法法申請行行政復(fù)議議，也可可以依法法提起行行政訴訟訟。（3）被被征收人人在法定定期限內(nèi)內(nèi)不申請請行政復(fù)復(fù)議或者者不提起起行政訴訴訟，在在補償決決定規(guī)定定的期限限內(nèi)又不不搬遷的的，由作作出房屋屋征收決決定的市市、縣級級人民政政府依法法申請人人民法院院強制執(zhí)執(zhí)行（強強制搬遷遷）。強制執(zhí)行行前，強強制執(zhí)行行申請書書應(yīng)當(dāng)附附具補償償金額和和專戶存存儲賬號號、產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房房屋和周周轉(zhuǎn)用房房的地點點和面積積等材料料。2.達達成征收收補償安安置協(xié)議議后，征征收糾紛紛處理方方式房屋征收收部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照經(jīng)批準準的補償償方案，，與被征征收人就就補償方方式、補補償金額額和支付付期限、、用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換