【房地產(chǎn)】商業(yè)項目寫字樓定位報告課件

【房地產(chǎn)精品資料】天津_·_海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告2022/10/13【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告【房地產(chǎn)精品資料】天津_·_海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告市場背景【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告市場背景【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位市場競爭環(huán)境分析1、天津市寫字樓分布特點：天津市寫字樓主要分布在河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。典型分布區(qū)域有：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域。2、產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。南京路、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓在未來3-5年內(nèi)仍將是市場的主體，不論從供應(yīng)量還是出租率水平、租金水平仍占市場的主導(dǎo)地位。3、客戶需求：天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點，對小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地點，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點。4、河?xùn)|區(qū)及項目周邊競爭環(huán)境：本項目周邊成熟的寫字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。項目周邊的寫字樓檔次多為乙級或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶在選擇辦公地點時的首選，是未來本項目寫字樓主要競爭區(qū)域?qū)κ??！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告市場競爭環(huán)境分析1、天津市寫字樓分布特點：天津市寫字樓主要分市場競爭環(huán)境分析分析結(jié)論：本項目寫字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競爭地位，在客戶選擇上面臨著比較大的競爭，項目周邊商務(wù)氛圍不成熟為項目的發(fā)展帶來一定的壓力。但東站后廣場及新開路沿線區(qū)域具有相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。隨著整個河?xùn)|區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強，東站后廣場區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項目的市場競爭力也將同時得到提升。本項目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級寫字樓外，其它的主要為乙級寫字樓。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，商務(wù)配套設(shè)施缺乏，未來本項目高品質(zhì)寫字樓的出現(xiàn)將處于無競爭地位，能滿足河?xùn)|區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。同時隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型國有企業(yè)、私營企業(yè)今后將采用整體購買、合作開發(fā)等方式參與到寫字樓的開發(fā)當(dāng)中，小體量的寫字樓存在一定的市場?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告市場競爭環(huán)境分析分析結(jié)論：【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地本項目競爭策略異地推廣策略：除了天津市區(qū)的推廣以外，還應(yīng)該把推廣放大到周邊郊縣以及北京、唐山等環(huán)渤海城市中。品牌效應(yīng)策略：充分利用中遠品牌，提升項目的品質(zhì)與質(zhì)量。產(chǎn)品策略：對于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來說，本項目的交通優(yōu)勢有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫字樓針對此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場所。對于處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫字樓費用昂貴。本項目可針對這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯但租金較低的寫字樓。在寫字樓市場不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務(wù)公寓，從而降低競爭風(fēng)險?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告本項目競爭策略異地推廣策略：【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天客戶定位【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶定位【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位客戶定位天津市甲級寫字樓客戶主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外資保險公司、國際航運公司、國際航空運輸公司、物流公司等及部分國內(nèi)大型企業(yè)集團辦事處。這些客戶對所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設(shè)施和配套，是城市或區(qū)域的標志，提供國際水準的物業(yè)管理服務(wù)，擁有高素質(zhì)的國際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。（定位根據(jù)詳見WORD文件）天津市乙級寫字樓客戶乙級寫字樓客戶主要是中小型企業(yè)和外省公司駐津辦事處。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。但是，由于這些類型的用戶來往的客戶較多、員工經(jīng)常有加班要求，因此對停車、午餐、電梯運營的便利性等有較高的要求。（定位根據(jù)詳見WORD文件）【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶定位天津市甲級寫字樓客戶主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外客戶定位河?xùn)|區(qū)寫字樓客戶河?xùn)|區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。河?xùn)|區(qū)甲級寫字樓很少，一些對辦公樓要求高的客戶都紛紛租用或買用天星河畔廣場，仍處在期房階段的三聯(lián)廣場等項目也受到寫字樓用戶的關(guān)注，顯現(xiàn)出河?xùn)|區(qū)高檔寫字樓的供需缺口。另一方面，河?xùn)|區(qū)的乙級寫字樓客戶主要是小型私營企業(yè)和外來辦事處，隨著天津市經(jīng)濟的快速發(fā)展，預(yù)計未來幾年內(nèi)河?xùn)|區(qū)的寫字樓客戶需求將進一步增加。（定位根據(jù)詳見WORD文件）【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶定位河?xùn)|區(qū)寫字樓客戶河?xùn)|區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶客戶需求特征不同行業(yè)對于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點不同

航運物流船務(wù)類客戶更加強調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度金融證券客戶注重檔次形象、價格；貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化；咨詢顧問客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價。企業(yè)注冊區(qū)域不同客戶的需求特征也不同一般來說，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點時，往往偏好選擇與公司注冊相同區(qū)域的寫字樓。比如，河?xùn)|區(qū)注冊的企業(yè)喜歡選擇河?xùn)|區(qū)的寫字樓。而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點，從而提升企業(yè)的形象與實力。【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶需求特征不同行業(yè)對于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點不同航運客戶需求特征從企業(yè)實力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同

外資企業(yè)、規(guī)模大、實力雄厚；國內(nèi)企業(yè)集團，其資金充足；他們選擇寫字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級寫字樓。外資企業(yè)除對區(qū)域和檔次有很高的要求外，對寫字樓的環(huán)境、配套、個性化也有較高要求。處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫字樓，但對租金、售價又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓對其來說難以接受，而非CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫字樓則更受歡迎。小型企業(yè)、資金實力薄弱，選擇寫字樓最看重的是價格，對寫字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯寫字樓則很受歡迎。同時，此部分客戶對商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶需求特征從企業(yè)實力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同外資客戶需求特征投資型客戶的需求特征

目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對普通住宅少有涉及。但是，需要認識到，隨著天津市經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，近幾年來房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟學(xué)中“羊群效應(yīng)”在這個領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀?。根?jù)我公司對天津市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對寫字樓的選擇最關(guān)注的幾個因素按其重要性依次是：1）所購買房產(chǎn)的升值潛力2）出租后的投資回報率3）出租率或者出租服務(wù)保障4）寫字樓物業(yè)管理水平。【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶需求特征投資型客戶的需求特征目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶客戶定位本項目寫字樓客戶定位本項目甲級寫字樓目標客戶：大型企業(yè)、外資企業(yè)，其中以物流、貿(mào)易、銀行類企業(yè)為主。建議開發(fā)甲級寫字樓市場時，要注意宣傳項目5星級酒店，以增大對這部分客戶的吸引力。乙級或類甲級寫字樓目標客戶：發(fā)展轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主。商務(wù)公寓目標客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。投資者可以作為本項目甲級寫字樓和乙級寫字樓、商務(wù)公寓等產(chǎn)品的重要補充客戶群體?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告客戶定位本項目寫字樓客戶定位本項目甲級寫字樓目標客戶：大型企產(chǎn)品定位【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位產(chǎn)品定位寫字樓檔次定位本項目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補充，建議該二部分面積總數(shù)約為60000平方米左右。甲級寫字樓作為本項目形象和檔次代表，建議開發(fā)一棟甲級寫字樓，總建筑面積約為30000平方米。下圖為市場需求情況表【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位寫字樓檔次定位本項目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可產(chǎn)品定位檔次定位的理由1、通過市場調(diào)查，客戶租賃/購買寫字樓對純寫字樓（中檔、高檔）的需求比較高（76%），對于商住綜合樓的比例比較低（19%），其中對寫字樓的檔次主要集中在中檔純寫字樓，可見中檔純寫字樓是現(xiàn)在和未來租賃市場的主力軍。2、本項目要建設(shè)成區(qū)域商務(wù)商業(yè)中心，打造成地標性商務(wù)形象，提升商務(wù)環(huán)境和提高項目的檔次，營造成一個多功能的大商務(wù)空間。這必然要求建設(shè)高層的甲級寫字樓來作為項目的外觀形象和地標物業(yè)；3、如果本項目高檔次寫字樓的數(shù)量過多，將存在銷售風(fēng)險和后期招商、經(jīng)營管理的風(fēng)險，因此甲級寫字樓和乙級寫字樓組合才是合理搭配。4、根據(jù)調(diào)研，2006、2007、2008三年內(nèi)河?xùn)|區(qū)寫字樓成交量分別有望達到10萬平方米、20萬平方米和40萬平方米左右。5、從供需關(guān)系看本項目建設(shè)5——12萬平方米左右的寫字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應(yīng)該控制在6——8萬平方米之間，并根據(jù)項目基地情況靈活調(diào)整安排?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位檔次定位的理由1、通過市場調(diào)查，客戶租賃/購買寫字樓產(chǎn)品定位建筑數(shù)量定位本項目的總體寫字樓應(yīng)該是5——6棟建筑物以上形成的寫字樓群體，以達到商務(wù)氛圍的共同形成。本項目適合建設(shè)4——6棟寫字樓，個別1——3棟整體銷售給主力單位作為獨立辦公樓，其它的寫字樓應(yīng)提高建筑單體面積量，配置級別可以高一些。獨立辦公樓單體建筑面積以7000——10000平方米左右，單層面積建議在500——800平方米之間；大體量寫字樓單棟面積以20000平方米左右為宜。除了個別1——3棟整體銷售給主力單位作為獨立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位建筑數(shù)量定位本項目的總體寫字樓應(yīng)該是5——6棟建筑物產(chǎn)品定位本項目寫字樓的等級建議和未來價格預(yù)測

根據(jù)目前市場情況，按照上述定位預(yù)計本項目寫字樓如按照準乙級配置，平均價格可以達到7000——8500元/平方米左右的銷售價格，如按照甲級配置，平均價格可以達到11000——13000元/平方米左右的銷售價格。（詳見價格定位）本項目各等級寫字樓的面積建議綜合上述分析，本項目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補充，建議該二部分面積總數(shù)約為60000平方米左右。甲級寫字樓作為本項目形象和檔次代表，建議開發(fā)一棟甲級寫字樓，總建筑面積約為30000平方米?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位本項目寫字樓的等級建議和未來價格預(yù)測根據(jù)目前市場情產(chǎn)品定位甲級寫字樓規(guī)模定位天津市甲級寫字樓的單體建筑面積從28000—10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因為甲級寫字樓市場需求量大，寫字樓的單棟面積比較大，集中在30000—80000平方米，但本項目因為所處區(qū)域為河?xùn)|區(qū)，甲級寫字樓的量不能過大，因此單棟面積從市場需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。乙級寫字樓規(guī)模定位天津市乙級寫字樓的單棟寫字樓面積從10000—110000平方米，主要集中在10000—50000平方米，河?xùn)|區(qū)寫字樓單棟面積一般在50000平方米以下，考慮到本項目的客戶主要以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主，乙級寫字樓的單棟面積建議在20000平方米左右?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位甲級寫字樓規(guī)模定位天津市甲級寫字樓的單體建筑面積從2產(chǎn)品定位規(guī)模綜合建議甲級寫字樓高度應(yīng)控制在100米以下，甲級寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在30000㎡；乙級寫字樓的經(jīng)濟樓層數(shù)為12層—15層，單棟面積控制在20000㎡為宜；甲級商務(wù)公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在5000——10000㎡，考慮到河?xùn)|區(qū)及項目的商務(wù)認同價值，建設(shè)本項目的甲級商務(wù)公寓（單棟）面積在6500㎡左右。地塊檔次棟數(shù)面積層數(shù)C1地塊商務(wù)樓11000010B地塊甲級寫字樓13000030乙級寫字樓23800015甲級商務(wù)公寓21300010【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位規(guī)模綜合建議甲級寫字樓高度應(yīng)控制在100米以下，甲級產(chǎn)品定位甲級寫字樓單層面積定位甲級寫字樓單層面積建議在1000平方米左右。

理由1、天津市甲級寫字樓的單層面積一般在1100——2900平方米之間，主要集中在1100——1500平方米范圍，甲級寫字樓單層客戶合理數(shù)量在2—6家，每家企業(yè)面積200—500平方米，同時甲級寫字樓的每個電梯所服務(wù)的面積不超過4000—8000平方米，所以1100——1500平方米是合理、經(jīng)濟的單層面積規(guī)模。理由2、由于項目所在區(qū)域為河?xùn)|區(qū)，經(jīng)過市場調(diào)查，外資企業(yè)和大型企業(yè)選擇新開路段寫字樓作為辦公樓的意向性不強，同時對河?xùn)|區(qū)的商務(wù)認同感不強，項目周邊的商務(wù)配套和商務(wù)環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級寫字樓的客戶主要重點考慮河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有企業(yè)升級換代需求，同時通過優(yōu)惠性招商引入一至兩家品牌號召力強的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶，從客戶的檔次和需求來看，對面積的需求比河西區(qū)、和平區(qū)會小，結(jié)合市場的需求和項目所處位置，甲級寫字樓單層面積建議在1000平方米?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位甲級寫字樓單層面積定位甲級寫字樓單層面積建議在100產(chǎn)品定位乙級寫字樓單層面積定位乙級寫字樓單層面積在1100平方米左右。理由：天津市乙級寫字樓單層面積一般在400—2000平方米之間；但主要集中在600—1300平方米，根據(jù)本項目乙級寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布，B地塊每棟乙級寫字樓的建筑面積在19000平方米左右，經(jīng)濟的建筑樓層數(shù)在15層，因此每棟乙級寫字樓的單層面積在1100平方米?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位乙級寫字樓單層面積定位乙級寫字樓單層面積在1100平產(chǎn)品定位甲級商務(wù)公寓單層面積定位甲級商務(wù)公寓單層面積為600平方米

市場面理由：目前天津市場上尚未有甲級商務(wù)公寓這一產(chǎn)品，本項目甲級商務(wù)公寓的提出將在市場上形成新的亮點，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗，甲級商務(wù)公寓的單層面積一般在500——800平方米比較合適?？蛻裘胬碛桑杭准壣虅?wù)公寓主要面對的客戶為區(qū)級政府機關(guān)、河?xùn)|區(qū)中大型企業(yè)、國內(nèi)中型企業(yè)在天津分公司等客戶，客戶需要分割單元多，除部分經(jīng)理室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室外，單間面積不要求特別大，所以單層合理的面積是600平方米左右?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位甲級商務(wù)公寓單層面積定位甲級商務(wù)公寓單層面積為600產(chǎn)品定位寫字樓區(qū)隔面積定位本項目的甲級寫字樓的間隔應(yīng)以大面積間隔，如：120—140㎡，180—200㎡為主，配置小量的80—100㎡的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割；乙級寫字樓的面積間隔小面積為主：以50—70㎡，100—120㎡為主，配置小量的120—200㎡的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割。理由天津市甲級寫字樓的面積間隔大部分集中在100—200平方米天津市乙級寫字樓的面積間隔集中在70—150平方米現(xiàn)有寫字樓客戶對寫字樓面積集中在三個區(qū)段：50平方米以下（17%）、121~140平方米（21%）、181~200平方米（17%）。新開路寫字樓的售價和租金比小白樓、十一經(jīng)路低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中在四個區(qū)段：100~120平方米（17%）、120~140平方米（15%）、180~200平方米（15%）、客戶自由分割（11%）。【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位寫字樓區(qū)隔面積定位本項目的甲級寫字樓的間隔應(yīng)以大面積產(chǎn)品定位寫字樓標準層層高定位甲級寫字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的高度應(yīng)在3.2以上；甲級寫字樓首層一般都作有挑空，首層加二層的高層一般在9米左右?？紤]到經(jīng)濟性和適用性，建議本項目甲級寫字樓二層以上的高度在3.2至3.5米之間。乙級寫字樓層高從最低2.8米到3.4米，平均層高為3.05米，裝修后凈高平均為2.45米。我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項目優(yōu)勢，乙級寫字樓和甲級商務(wù)公寓高層在3.0—3.2米?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位寫字樓標準層層高定位甲級寫字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，產(chǎn)品定位甲級寫字樓配套設(shè)施定位配套情況電梯足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER電梯等原裝進口電梯空調(diào)、電力系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電、餐飲配套餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會廳、員工餐廳娛樂配套娛樂中心、健身房、保齡球館、臺球通訊配套國際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)商務(wù)配套多功能會議廳、商務(wù)中心洗衣房、商場、美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位甲級寫字樓配套設(shè)施定位配套情況電梯足量的電梯配置，建產(chǎn)品定位乙級寫字樓配套設(shè)施定位配套情況電梯適量的電梯配置以國產(chǎn)電梯為主，少量使用進口電梯

空調(diào)、電力系統(tǒng)變頻恒壓，部分安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電餐飲配套員工餐廳娛樂配套娛樂中心、健身房通訊配套預(yù)留電話,電視插口、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)商務(wù)配套會議廳、商務(wù)中心、商場、航空售票、銀行【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位乙級寫字樓配套設(shè)施定位配套情況電梯適量的電梯配置以國產(chǎn)品定位寫字樓其它配套設(shè)施定位客戶對寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素。客戶對智能化配套設(shè)施要求很高，在寫字樓通信、視頻、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施的方面要求具有PDS綜合步線，5A智能系統(tǒng)。配備足量的車位、中央空調(diào)、電梯至，可以考慮設(shè)立俱樂部、展覽廳、會議廳、健身房、商務(wù)中心等各項設(shè)施寫字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位寫字樓其它配套設(shè)施定位客戶對寫字樓的位置、外觀、樓宇產(chǎn)品定位對寫字樓裝修的定位為了節(jié)省裝修時間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個性辦公空間（31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（26%），也有部分客戶只需要初裝（21%）。定位：寫字樓客戶對于外觀和公共部門的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項目寫字樓在外觀和公共空間裝修時應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進行。【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位對寫字樓裝修的定位為了節(jié)省裝修時間和精力，越來越多的產(chǎn)品定位寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位餐飲是寫字樓客戶對配套設(shè)施的重要考慮部分，達到了36%，可見解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務(wù)配套[咖啡廳、西餐廳、出售機（車）票、銀行、快件郵寄等]達33%。定位：寫字樓的裙樓部分可設(shè)置成服務(wù)型公建配套（中餐廳、西餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫字樓客戶群的商務(wù)配套需求，提升寫字樓的競爭力?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位餐飲是寫字樓客戶對配套設(shè)施的重要產(chǎn)品定位寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位天津市寫字樓客戶對于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動化（32%），其次是樓宇自動化監(jiān)控（21%），對于通訊和物業(yè)管理自動化也有一定的要求?！槍π越ㄗh：寫字樓在智能方面應(yīng)首先提高辦公自動化水平，在樓宇智能管理、通訊自動化、物業(yè)服務(wù)智能化方面下足功夫。【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告產(chǎn)品定位寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位天津市寫字樓客戶對于智能化首寫字樓財務(wù)分析【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告寫字樓財務(wù)分析【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字財務(wù)評估前提假設(shè)(略)開發(fā)成本分析1、建安和裝修成本（含地基處理、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、一般裝修工程、室內(nèi)一般性安裝工程、其它工程、監(jiān)理費、質(zhì)檢費等）：（說明：建安費標準與施工總承包單位的定額計算依據(jù)有關(guān)、也與其墊資或者帶資額度相關(guān)；本文的建安成本是建立在不墊資、不帶資的基礎(chǔ)下，以2000定額下浮15%左右計算的。）酒店式公寓建安成本表類型建筑面積總樓層建安單價總建安費（層）（元/平方米）（萬元）甲級30000㎡3018505550乙級6100010—1514008540【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告財務(wù)評估前提假設(shè)(略)開發(fā)成本分析1、建安和裝修成本（含地基``開發(fā)成本分析2、專門的設(shè)施和景觀成本

電梯——甲級寫字樓需要7部電梯、乙級寫字樓需要12部電梯（含消防電梯）?？傆嫾s需要19部電梯，按照進口高檔次（如進口原裝高速奧的斯高速電梯）計算，約需要投入電梯費用1320萬元人民幣。

空調(diào)設(shè)備——假設(shè)甲級寫字樓單獨使用一臺機組、乙級寫字樓三棟樓共同使用一臺機組，采用在地下一層擺放燃氣直燃機，冷熱一體化設(shè)備進行計算。設(shè)備核心品牌假設(shè)為遠大中央空調(diào)系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調(diào)終端為一般性產(chǎn)品和技術(shù)。預(yù)計投入700萬元左右（含中央機組、水泵、冷卻塔、管線、服務(wù)系統(tǒng)、終端設(shè)備等）智能化設(shè)備——（甲級70元/平方米、乙級40元/平方米），約454萬元。消防——甲級150元/平方米、乙級120元/平方米，約1182萬元。景觀——200萬元（按一般水平大致估算）

本項匯總：3856萬元【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告``開發(fā)成本分析2、專門的設(shè)施和景觀成本電梯——甲級寫字樓``開發(fā)成本分析3、配套成本

大配套費：210*91000=1911萬元小配套費：本文按政府公開收費水平的15%計算。為:70*91000*15%=95.55萬元

小區(qū)內(nèi)配套明細項目金額（萬元）工程量指標(元/平方米)備注電864.59100095上水1829100020通訊\電視\郵政919100010雨、污水2739100030小計1410.5數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士按目前行情提供的成本價格判斷【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告``開發(fā)成本分析3、配套成本大配套費：210*91000=``開發(fā)成本分析配套費用合計

項目大配套小配套區(qū)內(nèi)配套合計小計191195.551410.53417.05【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告``開發(fā)成本分析配套費用合計項目大配套小配套區(qū)內(nèi)配套合計小``開發(fā)成本分析4、前期費（含設(shè)計費）分攤

勘測費：12萬元（按總勘測費的40%左右計算）2)建筑設(shè)計費：80萬元（按總建筑設(shè)計費的40%左右計算）3)結(jié)構(gòu)設(shè)計費：40萬元（按總結(jié)構(gòu)設(shè)計費的40%左右計算）4)施工圖設(shè)計費：182萬元（按20元/平方米的較高價格計算）5)燈光設(shè)計費：20萬元6)內(nèi)外景觀設(shè)計費：20萬元7)施工用水、電、下水費：60萬元（按總施工用水、電、下水費的40%計算）8)施工用臨時設(shè)施費：40萬元（按總勘測費的40%左右計算）9)行政性收費：80萬元（按總行政性收費的40%左右計算）10)合計:534萬元【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告``開發(fā)成本分析4、前期費（含設(shè)計費）分攤勘測費：12萬元``開發(fā)成本分析5、管理費分攤：按照每月30萬元,總開發(fā)周期3年計算為：1080萬元6、宣傳和推廣成本：依據(jù)寫字樓銷售額的3%為2499萬元7、財務(wù)成本：暫時按2000萬元進行假設(shè)8、不可預(yù)見費:暫按2000萬元計算【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告``開發(fā)成本分析5、管理費分攤：按照每月30萬元,總開發(fā)周期``開發(fā)成本分析9、稅費

項目計算依據(jù)小計(萬元)直接銷售收入83300大維修基金總銷售額的1.5%1249.5營業(yè)稅總銷售額的5%4165城市建設(shè)維護費營業(yè)稅的6%249.9教育費附加營業(yè)稅的3%124.95交易印花稅總銷售額的萬分之五20.825合計5810.875說明:營業(yè)稅可以爭取按照60-75%交納，本文暫按全額計算?！痉康禺a(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告``開發(fā)成本分析9、稅費【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商開發(fā)成本分析10、土地成本公建占地面積：74000平方米公建部分建筑面積：222000平方米公建部分的土地總價：61500萬元容積率：3契稅：3%交易費：2‰公建部分的土地總價：61500*（1+3%+2‰）=63468萬元公建部分的樓面地價：63468/22.2=2858.92元/平方米寫字樓的樓面地價總和：91000*2858.92=26016.172萬元——說明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價差別，以平均的樓面地價作為酒店式公寓的地價成本。【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告開發(fā)成本分析10、土地成本【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地開發(fā)成本分析匯總合計成本總額:61302.397萬元每平方米成本為:6736.53元/平方米【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告開發(fā)成本分析匯總【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫營銷收入分析【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告營銷收入分析【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓營銷收入分析【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告營銷收入分析【房地產(chǎn)精品資料】天津·海河新天地商業(yè)項目寫字樓營銷收入分析1）預(yù)計2005年天津市寫字間租金約為1、8---4、0元/天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。2）預(yù)計2005年天津?qū)懽謽浅山涣繒兴噬τ诮煌ū憷?，地段極佳的中心區(qū)