香港、美國房地產(chǎn)發(fā)展歷史

香港、美國房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。第一個周期：1946年至1959年第二個周期：1959年至1969年第三個周期：1969年至1975年第四個周期：1976年至1985年第五個周期：1985年底至現(xiàn)在（每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。）

香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)第一周期：供過于求香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅(qū)動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。

第二周期：出現(xiàn)轉(zhuǎn)機1959年開始，香港經(jīng)濟出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，加上來港的外國人、國際商業(yè)機構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機，接著房地產(chǎn)價格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。

第三周期：遇挫1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

第四周期：遇挫1975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場達到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟危機及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機。1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場才重新復(fù)蘇。

1985年到至今80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產(chǎn)價格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動因

香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的最根本原因。

港府的高地價政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機買賣起到了推波助瀾的作用；其次，當局頒布的建筑條例、“十年建屋計劃”、“居者有其屋計劃”和大型公共設(shè)施建設(shè)計劃也有力地推動香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

香港房地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。據(jù)統(tǒng)計，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模的比重始終在30%以上，60年代中則高達80%。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。

戰(zhàn)后以來香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機中，有3次直接或間接因為西方經(jīng)濟危機，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國、賤拋物業(yè)有關(guān)。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因為香港房地產(chǎn)市場特殊的供求關(guān)系及其投機性。

香港經(jīng)濟屬于開放型的自由市場經(jīng)濟，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟力量，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻具有明顯的壟斷色彩。

香港最大的10家家族財團幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財團所壟斷，從而使房地產(chǎn)價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場火上加油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。

值得借鑒的經(jīng)驗

1.政府干預(yù)市場的職能不放棄。2.政府干預(yù)職能界定清晰。3.政府干預(yù)手段的市場化和制度化。近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經(jīng)營導(dǎo)向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應(yīng)。海內(nèi)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程第二次世界大戰(zhàn)之前的美國房地產(chǎn)市場18世紀到19世紀中期對房地產(chǎn)市場的大量參與是美國經(jīng)濟生活的一個基本特征獨立戰(zhàn)爭勝利后·政府采取了一系列措施保護私人房地產(chǎn)權(quán)利，促進建立房地產(chǎn)市場機制，并供補貼和公共建設(shè)美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程1.19世紀中期鐵路的出現(xiàn)給美國人的生活帶來了深遠的影響，很多地區(qū)依靠鐵路獲得發(fā)展。鐵路公司廣泛參與了房地產(chǎn)行業(yè)，他們儲存銷售或者自己開發(fā)所有的土地，土地的用途包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、采礦、休閑娛樂、商業(yè)，工業(yè)和居住物業(yè)。美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程2.工業(yè)化浪潮與CBD的發(fā)展19世紀后半葉，工業(yè)化浪潮席卷美國，都市地區(qū)吸引了來自國內(nèi)外農(nóng)村地區(qū)大量移民，造成了城市的迅速擴張。房地產(chǎn)開發(fā)者和投資者也開始參寫字樓的建設(shè)。美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程大型旅館日益成為城市中心地區(qū)的重要特征·吸引了大量商業(yè)顧客和旅游者。由于中心地區(qū)土地價格的上漲，多層公寓成為城市中的另一創(chuàng)新。3.市規(guī)劃的發(fā)展從19世紀20年代政府就開始通過土地分區(qū)和細分對私人房地產(chǎn)開發(fā)進行公共控制美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程4·行業(yè)協(xié)會的誕生欣欣向榮的房地產(chǎn)距的眾多參與者組織了交易協(xié)會，其目的就是提升行業(yè)水平，孤立、排斥并禁止各種不受歡迎的開發(fā)行為5·金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用整個19世紀一直到20世紀20年代，房地產(chǎn)融資管道主要通過私人途徑進行。美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程6.大蕭條與第二次世界大戰(zhàn)1929年開始的大蕭條在美國歷史上持續(xù)時間最長·也是最嚴重的經(jīng)濟衰退。在股票市場崩潰之前，房地產(chǎn)的泡沫就己經(jīng)破滅1931年后房地產(chǎn)公司大量破產(chǎn)胡弗總統(tǒng)和國會1932年建立了聯(lián)邦住房貨款銀行系統(tǒng)，合并和重組了儲蓄和貸款協(xié)會1934年成立的聯(lián)邦住房管理局引發(fā)了住房金融革命美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程在聯(lián)邦住房管理局的政策鼓勵下。貸款人將抵押貸款額和住宅價值的比例提高到了空前的80%~90%，將還款期限延長到20~25年·取消二次抵押，并大大降低了貸款利率及總貸款費用。聯(lián)邦住房管理局在全國范圍內(nèi)建立了一個抵押市場，替代了原來差異很大的地方市場。第二次世界大戰(zhàn)以后的美國房地產(chǎn)市場1.1944年，國會通過了“退伍軍人再就業(yè)法案。·成立了退伍軍人管理局·建立了該局的住房貸款擔保計劃。1949年通過了具有劃時代意義的“住房法案”，該項法案把“為每個美國家庭提供合適的住房和舒適的居住環(huán)境。當作整個國家的目標。1950年之后·隨著三分之二的新建房屋在迅速擴張的郊區(qū)中落成，很多中心城市的人口開始減少從戰(zhàn)前到戰(zhàn)后。隨著整個住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模的急劇擴大，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局對大規(guī)模住房建設(shè)的支持和促進，加上金融機構(gòu)提供了大量的融資，部分開發(fā)商的企業(yè)規(guī)模迅速擴大。2·州際高速公路的延伸與城市郊區(qū)的擴張從城市中心輻射出來的州際公路和郊區(qū)的環(huán)城公路、環(huán)繞市中心的公路一起為郊區(qū)化開拓了一個新的領(lǐng)域。20世紀50~60年代，一連串的假日酒店在全美快速擴張，充分利用新州際高速公路系統(tǒng)的重要地段，開創(chuàng)性的沿著高速公路建設(shè)。假日酒店隨后叉進人了城市和風景名勝區(qū)，到20世紀80年代己經(jīng)成為世界最大的酒店連鎖集團。3.城市更新在20世紀60年代，大多數(shù)“城市更新”的開發(fā)項目給城市經(jīng)濟發(fā)展帶來了急需的投資，創(chuàng)造了就業(yè)機會，改善了自然、文化、娛樂環(huán)境，使城市更富現(xiàn)代氣息。盡管城市更新計劃在1968年到1970年間進行了某些改進，但到1974年就被廢止了。4.城市住房問題20世紀50年代后期，對于郊區(qū)獨立住宅的需求己經(jīng)基本滿足，一個潛在的可供開發(fā)的市場就是那些收入仍然很低以致于無力支付私人住宅和公寓市場上最低價的個人和家庭。20世紀60年代聯(lián)邦政府推出了新的可支付住宅計劃1968年劃時代的全國住房行動提出要在連續(xù)十年中每年建設(shè)60萬套有政府資助的住宅和公寓，這個行動包括一個出租性住宅的建設(shè)援助計劃·一個減少抵押貸款利息成本的補助計劃，以鼓勵中低收人家庭擁有自己的住房。4.城市住房問題1969年的聯(lián)邦環(huán)境政策法案和各州頒布的類似條例，使政府管理部門和立法機構(gòu)在審查項目開發(fā)計劃的可行性時，將項目環(huán)境影響分析結(jié)果作為是否批準開發(fā)項目建議的重要標準。1966年全國歷史保護法案強調(diào)保存現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)，而不是把這些舊的建筑毀壞以給重新開發(fā)讓路。20世紀70年代和80年代出現(xiàn)的抵制稅收情況使政府減少了基礎(chǔ)設(shè)施維護工作。5·房地產(chǎn)金融與投資市場的發(fā)展從20世紀70年代開始，房地產(chǎn)信托投資(《EIT)形成一個新的產(chǎn)業(yè)，從公共資本市場獲得了大量資金用于房地產(chǎn)投資，并成為20世紀90年代中期股票市場與共同基金擴張的重要方面。20世紀80年代后期各能源生產(chǎn)州大規(guī)模的房地產(chǎn)蕭條，導(dǎo)致了儲蓄與信貸協(xié)會大范圍的破產(chǎn)，但儲蓄機構(gòu)的衰落對融資購買住房帶來的沖擊很小，因為在過去30年中債券和抵押銀行獲得了急劇的增長，二級抵押市場也迅速擴展。通過大型政府背景的機構(gòu)以及大量私人債券公司，抵押公司可以從大范圍的機構(gòu)投資者中獲得資本。保險公司、退休基金、儲蓄機構(gòu)以及全球投資者現(xiàn)在都參與二級抵押市場