書第五部分-21講城鎮(zhèn)土地定級

土地估價(jià)案例與報(bào)告精講班第21講講義

城鎮(zhèn)土地定級的概念和原理

(考綱要求)

了解：城市土地質(zhì)量；

熟悉：城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級程序，城鎮(zhèn)土地租農(nóng)用地定級因素選擇、權(quán)重確定與量化方法。掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地類型土地級別影響因素(復(fù)習(xí)難點(diǎn))

本章復(fù)習(xí)難點(diǎn)：

定級因素因子；

因素因子分值的計(jì)算方法。

(內(nèi)容詳解)

城鎮(zhèn)土地定級的概念和原理

城鎮(zhèn)土地定級的概念

城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級。

城鎮(zhèn)土地定級的原理

土地級反映城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的差異。

當(dāng)獨(dú)立地對一個城鎮(zhèn)進(jìn)行研究時，城鎮(zhèn)土地表現(xiàn)為面狀分布形態(tài)，由不同類型和利用方式的地塊構(gòu)成。而這些地塊由于受人工投入資本、土地的自然條件、現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件和管理方式的影響，所以不同的地塊在滿足不同職能對土地的要求程度方面有所差異。土地條件優(yōu)越的地塊，被不同的

所利用后，就比條件差的地塊得到較高的收益，即土地的級差收益。城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系

l.城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系

城鎮(zhèn)土地定級受多因素影響，而各因素又分為若干因子，組成城鎮(zhèn)定級的因素因子體系，詳見“城鎮(zhèn)土地定級因素、因子體系結(jié)構(gòu)圖”。由于各因素因子所處的層次地位不同，在評價(jià)工作中不能隨意調(diào)換，只能按同一層次的因素因子進(jìn)行評分累加和比較。根據(jù)因素因子的性質(zhì)和影響方式的不同，可分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)。硬指標(biāo)指某類因素因子的影響程度可以用明確的數(shù)量關(guān)系進(jìn)行表示，例如，交通通達(dá)度因素的城鎮(zhèn)道路寬度因子。軟指標(biāo)又稱定性指標(biāo)，側(cè)重從質(zhì)的方面反映因素因子的影響程度，例如，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素的供水設(shè)施因子。

綜合定級因素選擇范圍包括：

繁華程度方面的因素有；商服繁華影響度；

交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、便捷度、對通便利度；

基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；

環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度；e．其他方面的因素。

（2）商業(yè)用地定級因素選擇范圍包括：

繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；

交通方面的因素有：道路通達(dá)度、便捷度、對通便利度（客運(yùn)）；

基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；d．人口狀況方面的因素有：人口密度；

e．其他方面的因素。

住宅用地定級因素選擇范圍包括：

基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；

交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、便捷度、對通便利度(客運(yùn))；

環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度；d．繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；

e．人口狀況方面的因素有：人口密度；l.其他方面的因素。

工業(yè)用地定級因素選擇范圍包括：

交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、對通便利度(客運(yùn))；

基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；c．環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度；

d．產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度；e.其他方面的因素。

其他方面的因素包括城市規(guī)劃等因素。

2．城鎮(zhèn)土地定級的因素因子選擇原則

確定的因素應(yīng)同時滿足：

因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地定級有較顯著的影響；因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，