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試卷代號:2226國家開放大學2022年春季學期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理實務(wù)(2)試題答案及評分標準(開卷)(供參考)2022年7月一、多項選擇題(5小題,每小題3分,共15分)1.ABCD2.ACD3.ACD4.ABC5.ABD二、判斷并改正錯誤題(首先判斷正誤,如有錯誤還須改正,5小題,每個3分,共15分)6.答:錯誤,應將“相統(tǒng)一”改為“相分離”。7.答:錯誤,應將“專業(yè)性”改為“唯一性”。8.答:錯誤,應將“83%”改為“17%”。9.答:正確。10.答:正確。三、填空題(20個空,每空1分,共20分)11.11中華人民共和國物權(quán)法12.城市社區(qū)服務(wù)街區(qū)公共服務(wù)管理城市管理13.3—514.環(huán)境心理15.附屬型獨立型16.收支平衡點分析收支平衡點17.廠家與批發(fā)商供應商與連鎖總店18.租賃合同經(jīng)營公司19.高檔居住性經(jīng)營性社會性四、問答題(4小題,每小題5分,共20分)20.現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何?答案要點:現(xiàn)代社會物業(yè)的多樣性、復雜性和動態(tài)性特性,以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要求,決定了物業(yè)管理工作的分類管理、細化管理的必然趨向,但從理論上講物業(yè)管理的分類管理要求是由物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場競爭、行業(yè)的社會分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會化趨勢決定的。具體是:(1)物業(yè)市場細分化。(2)物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。(3)物業(yè)服務(wù)單一化、個性化。(4)管理的社會化。21.施工建設(shè)階段的介入工作重點有哪些?答案要點:在項目施工介入階段,物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的目的是從物業(yè)管理和使用的角度對項目施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)管,這一階段的重點工作是掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量,并及時向開發(fā)商提出改進建議和防治措施,以提高業(yè)主在后期使用過程中的滿意度,減少維修成本,一定程度上可以提高項目建設(shè)單位的知名度及信譽感,同時可以避免給物業(yè)公司的后期管理及服務(wù)帶來不必要的麻煩。主要包括以下重點內(nèi)容:(1)明確物業(yè)公司在施工階段介入責任。(2)明確自己的角色,其代表業(yè)主,以第三者的身份監(jiān)督施工質(zhì)量,及時向開發(fā)商反饋發(fā)現(xiàn)的問題,并跟進改進情況。(3)主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。(4)選擇恰當?shù)氖┕るA段介入的方式。成立介入小組,按照施工安裝進度進行現(xiàn)場管理,報告情況,協(xié)調(diào)處理問題,提出意見建議。(5)施工現(xiàn)場巡查與整改。派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,巡查、了解和記錄,并參與施工工程例會,了解項目施工進度和施工質(zhì)量,對常見施工問題進行重點跟蹤,對施工過程中發(fā)現(xiàn)的不合理的現(xiàn)象適時提出意見或建議。(6)現(xiàn)場巡查問題的整改。將在巡查中發(fā)現(xiàn)的中大問題、設(shè)計缺陷等及時匯總整理,上報地產(chǎn)公司,地產(chǎn)公司的對接部門通常是設(shè)計管理部。22.防火與滅火的基本方法、措施有哪些?答案要點:消防工作通常是指防火與滅火兩個方面。防火與滅火的基本方法、措施,都是以燃燒原理為依據(jù)的。(1)防火。防火的一切措施,都是以防止燃燒的三個條件結(jié)合在一起為目的。其基本方法是:控制可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料,對具有火災、爆炸危險場所采用加強通風、排氣、排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對可燃氣體、易燃液體采用容器密閉,管道輸送;對性質(zhì)相互抵觸的化學危險物品、大量干燥顆粒粉末,采用分倉、分堆存放保管等。隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧;充入惰性氣體等。消除著火源。隔離控制火源,嚴禁煙火;保持建筑之間的足夠間距。(2)滅火。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個條件中的一個或兩個條件為依據(jù)的。滅火基本方法有:隔離法———將尚未燃燒的物質(zhì)移走,使其同正在燃燒的可燃物分開,燃燒得不到足夠的可燃物,火就會熄滅。如切斷可燃氣來源、移走剩余的可燃液體等。冷卻法———即把燃燒著的物體溫度降低,當可燃物的溫度低于其燃點時,燃燒便停止。如用水撲滅火災時,主要是冷卻法起作用。窒息法———窒息法就是隔絕空氣,使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃燒。例如用不燃或難燃的物質(zhì)捂蓋燃燒表面,用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備,封閉起火的建筑和設(shè)備的孔洞,用泡沫覆蓋燃燒表面等?；瘜W抑制法———這種方法的原理是使滅火劑參與到鏈鎖反應中去,使燃燒過程中產(chǎn)生的自由基消失,而形成穩(wěn)定的分子或低活性的自由基,使鏈鎖反應中止。大家熟悉的1202、1301、1211等均屬這類滅火劑。23.能源消耗的經(jīng)濟核算工作包括哪幾個方面?答案要點:能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下幾個方面:首先是制定能源耗用量計劃和做好計量工作。(1)設(shè)備在運行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃,做出1~12個月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。(2)各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。其次采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施。(1)在選用設(shè)備時,注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進的電子控制技術(shù),實施自動調(diào)節(jié),使設(shè)備在運行過程中一直處于最佳運行狀況和最佳運行負荷之中。(2)在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。(3)在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機,在供配電設(shè)施上應有提高功率因素的措施。同時,防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞,發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應加強保溫絕熱工作減少散熱損失。五、應用題(2小題,其中1小題為方案設(shè)計題,1小題為案例分析題,每小題15分,共30分)24.方案設(shè)計題請編制一項公共安全防范管理崗位制度。答案要點:根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同,各物業(yè)管理項目具體的治安崗位設(shè)置各不相同,甚至可能存在較大差異。但是,無論什么崗位制度,都應當具有以下共同點:崗位清晰,任務(wù)明確;制度落實,獎懲分明;內(nèi)容合理,操作性強;科學有效,適應要求。編制崗位制度時,我們要注意包含以下的幾個要素:(1)指導思想———崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗:控制人員車輛進出小區(qū),控制阻止閑散人員或違法犯罪嫌疑人進入小區(qū),確保小區(qū)業(yè)主居民安全……(2)崗位任務(wù)及權(quán)限———如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負責進出人員登記控制等;(3)崗位紀律要求———禮節(jié)禮貌、形象、工作時間(交接班制度)、操作規(guī)范(如如何填表、如何進行登記)、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來;(4)服務(wù)對象———商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對應的管理服務(wù)對象是完全不同的,而工作的性質(zhì)也存在著明顯的差異,因而工作特點和要點都存在巨大差別;(5)崗位操作要點———各具體崗位情況不同,可能存在的一些常見或特殊情況的處理要點及處理技巧;(6)崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求;(7)獎懲制度。25.案例分析題答案要點:(因是開放式答題,答案僅供參考,如考生基本觀點正確,并能自圓其說也應給予肯定)(1)以上材料反映了我國物業(yè)管理的分類管理新趨向。具體表現(xiàn)為:①物業(yè)市場細分化。②物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。③物業(yè)服務(wù)單一化、個性化。④管理的社會化。(2)專業(yè)化的物業(yè)管理對政府來說意味著必然做好政策引導工作,在宏觀上調(diào)控好物業(yè)分類管理市場發(fā)展節(jié)奏和進程,而不能阻礙分類管理的發(fā)展;專業(yè)化的物業(yè)管理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說意味著必然適應這一趨勢才能生存和發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應做好以下幾項工作來適應這一發(fā)展態(tài)勢:一是在企業(yè)自己的傳統(tǒng)物業(yè)管理項目上做大做強,做出企業(yè)的品牌,形成自己的企業(yè)文化。二是穩(wěn)步拓展物業(yè)分類管理項目領(lǐng)域。這里介紹兩種推進模式,一種是逐步拓展模式:住宅物業(yè)管理項目→酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項目→商業(yè)寫字樓、商場物業(yè)項目→工業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項目→工業(yè)物業(yè)項目;二種是兼并重組模式:即以優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌優(yōu)勢,兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管理其他類型物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè),實現(xiàn)優(yōu)勢互補。三是企業(yè)組織管理水平、科技應用水平和專業(yè)化分工上做自己的特色,提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。試卷代號：2226國家開放大學2022年春季學期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理實務(wù)（2）試題（開卷）2022年7月一、多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1.美國學者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為（）。這種劃分方法也是目前國外普遍采用的劃分方法。 A.居住物業(yè) B.商用物業(yè) C.工業(yè)物業(yè) D.特殊用途物業(yè)2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）。 A.員工自查 B.崗位自查 C.領(lǐng)班自查 D.部門經(jīng)理抽查3.會所經(jīng)營的主要項目包括（）。 A.康體項目 B.文化項目 C.休閑項目 D.娛樂項目4.大力發(fā)展社會化共同配送共同化的基本模式包括（）。 A.物流企業(yè)的配送中心 B.廠商聯(lián)合的配送中心 C.商業(yè)企業(yè)的配送中心 D.地區(qū)配送中心5.以下屬于政治性物業(yè)是（）。 A.政府首腦機關(guān) B.軍事情報機關(guān) C.機場、寺院、殘疾人專用設(shè)施 D.申.臺、電視臺、報社新聞機關(guān)二、判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正，5小題，每個3分，共15分） 6.2003年6月8日出臺的《物業(yè)管理條例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相統(tǒng)一的原則，為物業(yè)管理的分類管理打下了政策基礎(chǔ)。（） 7.“一個物業(yè)小區(qū)，一個物業(yè)公司”體現(xiàn)了居住物業(yè)管理專業(yè)性a（） 8.年租金收入120000元的物業(yè)，其固定開支為99600元，可變開支額為20400元，則該物業(yè)經(jīng)營的可變開支率為83%。（） 9.樓宇自動化系統(tǒng)核心部分是建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)(BAS)，是智能建筑不可缺少的基本組成部分，已在世界各地廣泛應用，并受到充分重視。（） 10.儀表即人的外表，它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個方面。（）三、填空題（20個空，每空1分，共20分）11.《中華人民共和國民法典》2021年月日起施行，同時與物業(yè)管理相關(guān)的《》將同時廢止。12.物業(yè)分類管理向縱向和橫向雙向拓展，一方面而從住宅物業(yè)服務(wù)向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特種物業(yè)類型拓展，另一方面物業(yè)服務(wù)區(qū)域的服務(wù)又向、以及方向拓展。13.單元性居住物業(yè)一般建筑面積在萬平方米。14.居住物業(yè)管理的目標有經(jīng)濟效益的目標、社會效益的目標、效益的目標、效益的目標。15.現(xiàn)在會所主要有兩種類型：一是、二是。16.檢驗物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款和所有其他開支）時所需的租出比率，當毛收入超過時，物業(yè)就會有正的獲利。17.廠商聯(lián)合的配送中心。即在或之間進行共同配送。18.采取租賃經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂，賃期限和雙方的權(quán)責與權(quán)限，租給進行管理。19.服務(wù)性公寓是一種物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的與。四、問答題（4小題，每小題5分，共20分）20.現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何？21.施工建設(shè)階段的介入工作重點有哪些？22.防火與滅火的基本方法、措施有哪些？23.能源消耗的經(jīng)濟核算工作包括哪幾個方面？五、應用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計題，1小題為案例分析題，每小題15分，共30分）24.方案設(shè)計題請編制一項公共安全防范管理崗位制度。25.案例分析題上海的物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進東方網(wǎng)9月12日消息：上海物業(yè)總量4.oi億平方米，納入物業(yè)管理面積3.07億平方米。其中，住宅物業(yè)管理覆蓋面逾80%；非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾60%。目前，上海有一級資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級以上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個。本市物業(yè)管理誕生十余年來，物業(yè)公司不僅承擔著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了"96916，，信息服務(wù)平臺；萬科物業(yè)公司提出了“全心全意全為您”的口號以及“同心圓”服務(wù)計劃等，做足了物業(yè)管理的服務(wù)文章。非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請來了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍。