成都高層物業(yè)研究報告

可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word2021成都超高層物業(yè)研究報告一、概況1、超高層物業(yè)界定對于超高層物業(yè)的界定，不同國家和地區(qū)有不同的規(guī)定，我們國家對主體建筑高度超過100米〔或34層〕的建筑歸入超高層的范疇，俗稱“摩天大樓〞?！渤邔游飿I(yè)的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)？或要求？〕120米之內(nèi)的超高層結(jié)構(gòu)等級跟100米的一樣，結(jié)構(gòu)本錢增加可以忽略消防設(shè)備方面本錢增加為總體3%左右120-160米的超超層增加的結(jié)構(gòu)本錢一般為15%-20%超過160米的就到達(dá)30%了越往高增加的就越多2、超高層物業(yè)特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)我國是一個人多地少，特別是建設(shè)用地十分緊缺的國家，超高層建筑的興建，可以提高土地的利用率，一定程度上緩解土地的緊缺問題；高層建筑是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮與科技進(jìn)步的象征，尤其是超高層建筑更是一個地區(qū)的標(biāo)志；超高層物業(yè)具有無遮擋、景觀視野開闊的優(yōu)勢；超高層物業(yè)在水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等大量運(yùn)用智能化技術(shù)，可以大大提升物業(yè)品質(zhì)，提升物業(yè)的平安性能。缺點(diǎn)增加消防樓梯、避難層等導(dǎo)致公攤較高，得房率僅在70%左右；超高層相對普通高層物業(yè)來說，本錢將會增加15%-25%，客戶對價格較為敏感的情況下，銷售價格可能與普通高層相差不大，可能導(dǎo)致本錢增加而銷售價格不能相應(yīng)上漲的情況；超高層建筑多為方形或長方形設(shè)計，可能導(dǎo)致異形房的增加；由于超高層建筑需要對陽臺進(jìn)行封閉，所以通透性較差；電梯的平安系數(shù)是值得關(guān)心的一個方面，同時可燃材料的增加使得平安成為超高層物業(yè)最大的一個問題；雖然便于統(tǒng)一管理，但后期運(yùn)營、維護(hù)本錢較高；開發(fā)周期較長，對開發(fā)商開發(fā)團(tuán)隊要求較高。二、國內(nèi)外超高層物業(yè)開展?fàn)顩r〔目前最高的十大建筑？〕戰(zhàn)后，美國的摩天大樓鱗次櫛比，競相拔地而起，各大財團(tuán)紛紛宣布建成世界最高大廈。目前，這種“摩天大樓情結(jié)〞似乎已傳染到了亞洲。因此從美國紐約到日本東京，香港到國內(nèi)一線城市，超高層建筑成為了國際大都會的標(biāo)志。國內(nèi)一線城市的北京、上海、深圳和廣州等城市來看，超高層物業(yè)眾多，已成為城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，成為城市建筑當(dāng)中的主流。國外和沿海一線城市居住超高層物業(yè)與住別墅一樣，已經(jīng)成為代表身份象征。超高層物業(yè)的開展與經(jīng)濟(jì)、社會開展水平有極大的關(guān)系，下面我們將通過城市定位、GDP總量、城市化率和人口密度等方面分析這些因素對超高層物業(yè)開展的影響。1、城市開展定位城市2021城市總體開展定位深圳創(chuàng)新型綜合經(jīng)濟(jì)特區(qū)、華南地區(qū)重要的中心城市、與香港共同開展的國際性城市廣州東南亞地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交往中心上海國際金融中心、國際航運(yùn)中心北京全國的政治中心、文化中心,是世界著名古都和現(xiàn)代國際城市，建設(shè)世界城市成都中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最正確、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市重慶重慶市是我國重要的中心城市之一，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐杭州長江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心南京長三角承東啟西的中心城市〔為2021-2030年規(guī)劃目標(biāo)〕武漢全國城市圈第二層次的前列，是中西部重要的先進(jìn)制造業(yè)中心和現(xiàn)代效勞業(yè)中心，在中部崛起中起著主角地位的最具實(shí)力最具活力的城市圈之一青島中國東部沿海重要的中心城市，國家歷史文化名城；國際港口城市、濱海旅游度假城市福州經(jīng)濟(jì)繁榮的領(lǐng)軍城市，生活舒適的宜居城市，環(huán)境共融的山水城市，人文和諧的文化名城北京、上海、深圳和廣州利用地理位置優(yōu)勢和開展優(yōu)勢，國際性大都市是他們的開展目標(biāo)，從而帶動了現(xiàn)代化、國際化標(biāo)志的超高層物業(yè)的開展。而其他城市都為區(qū)域中心，同時也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、社會開展相對滯后，因而超高層物業(yè)的開展落后于一線開展城市。2、經(jīng)濟(jì)開展水平越高，超高層物業(yè)越多北京、上海、深圳和廣州的GDP總量較高，都在7000億以上的水平，超高層物業(yè)，特別是超高層住宅大量地出現(xiàn)，消費(fèi)者的接受度也大幅提高。而成都、重慶、杭州和南京等二線城市GDP總量根本都在4000億元左右的水平，超高層物業(yè)不多，特別是超高層住宅供給量不大，或僅僅是剛剛出現(xiàn)的市場。3、城市化水平越高，超高層市場越成熟北京、上海、深圳和廣州城市化率根本都在80%以上，超高層大量出現(xiàn)，市場開展較為成熟。當(dāng)城市化率到達(dá)60%左右的時候，超高層住宅即開始出現(xiàn)，成都、杭州、青島、福州等城市具有這一典型特征。4、人口密度越高，超高層市場起步越早，開展越成熟北京、上海、深圳和廣州人多地少的矛盾十分突出，至2021年末這四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，到達(dá)了4490人/平方公里。為了解決這一矛盾，以及建設(shè)國際性大都市的需要，超高層物業(yè)開展早，目前已大量出現(xiàn)。其他城市這一矛盾相對緩和一些，超高層物業(yè)開展相對滯后。5、多數(shù)成功超高層住宅擁有稀缺資源通過對新加坡、香港、深圳、上海等城市20余個超高層住宅擁有的資源來看，擁有江景、海景或城市公園等獨(dú)特資源成為支撐工程的一個比擬關(guān)鍵的因素。如深圳萬科金域藍(lán)灣、珠海萬科金域藍(lán)灣、新加坡吉寶灣、香港貝沙灣等擁有無敵海景，重慶?？湾蕖⑸虾Ｊ烂癁I江花園、南京萬科金域藍(lán)灣和成都萬科金域藍(lán)灣擁有江景資源，深圳萬科俊園、深圳擎天華庭等擁有城市公園資源。工程名稱景觀資源香港貝沙灣香港港島、一線海景香港凱旋門維多利亞海景、港島深圳萬科俊園北靠大頭嶺森林公園和深圳水庫公園、東望深圳仙湖植物園深圳擎天華庭蓮花山公園青島東海路9號北靠湛山、南鄰浮山灣、海景一覽無遺，杭州盛元慧谷錢塘江南岸一橋和四橋之間的江景、70米寬江岸綠化杭州東方潤園錢塘江一線江景寧波凌江名庭江景重慶?？湾揲L江300米水岸線江景、南山山景深圳萬科金域藍(lán)灣一線海景、靠近紅樹林及深圳灣、南北主視野無阻擋、3層以上可看海珠海萬科金域藍(lán)灣一線海景、南向可眺望珠海漁女及市景、東向可直視香洲漁港、東南向可欣賞野貍島廣州萬科金域藍(lán)灣近480米的江岸線、超過4萬㎡的濱江公園風(fēng)光南京萬科金域藍(lán)灣一現(xiàn)河景、北看牛首山河和秦淮河景上海世茂濱江花園一線江景南京世茂濱江花園一線江景、秦淮河口福州世茂濱江花園江景蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩瀚長江岸線新加坡吉寶灣一線海景?？谒{(lán)城廣場?？谖骱０逗＞?、超高層住宅高標(biāo)準(zhǔn)配套〔建議補(bǔ)充層數(shù)或樓高〕工程名稱小區(qū)配套香港貝沙灣豪華會所、恒溫泳池、水療按摩室、演奏室、藝術(shù)閱覽館、美術(shù)藝?yán)取⒑＞盎▓@雅座、臨海休息公園、主題會所、園林、網(wǎng)球場、籃球場、戶外活動場地香港凱旋門摩天主客會所、空中泳池、健身室等深圳萬科俊園豪華會所、泳池、健身房、桑拿房、桌球室、乒乓球室、多功能娛樂室、影音室、平臺花園等、11層室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場、27層空中花園、45層觀景臺深圳擎天華庭商場、水主題空中花園、親子會所、星空觀光層、平臺花園、流水幕墻、涌泉、異域雕塑、特色缸、噴泉口、多功能空中泳池、鵝卵石腳部按摩小徑、健身設(shè)施、休息室、兒童游樂區(qū)、觀景臺、桑拿房、健身房青島東海路9號玻璃帆的包圍中有一中庭，設(shè)置了住客觀景臺、酒廊、空中花園等設(shè)施杭州盛元慧谷恒溫泳池、大型公建配套中心、主題景觀庭院、中央水景花園杭州東方潤園豪華會所、游泳池、網(wǎng)球場寧波凌江名庭商場、會所、游泳池、健身房、棋牌室、游戲機(jī)房、閱覽室、咖啡廳、露天花園、停機(jī)坪重慶?？湾蕹?、屋頂景觀休閑會所、城市俱樂部、茶樓、中西餐廳、桑拿按摩室、水療室、美容美發(fā)中心、健身中心、桌球室、乒乓球室、室內(nèi)恒溫游泳池、架空花園層室外游泳池、希爾頓洗衣店、晨跑道、高爾夫推桿練習(xí)場、藥房、牛奶定送點(diǎn)、公共音樂背景深圳萬科金域藍(lán)灣SPA房、室內(nèi)泳池以及多功能球場、壁球室、健身房、咖啡廳等多種設(shè)施上海世茂濱江花園四個豪華會所提供高層次的休閑娛樂,總面積達(dá)1萬平方米南京世茂濱江新城南京首個超大型專業(yè)主題會所，全面提供各種健身、娛樂、休閑及餐飲配套設(shè)施，其中包括影院、網(wǎng)吧、酒吧、閱覽室、舞蹈房、健身房、桌球室、兒童樂園、多功能廳等。獨(dú)設(shè)豪華私人游艇碼頭。杭州世茂濱江花園兩大主題會所蕪湖世茂濱江花園商業(yè)配套、星級會所深圳東海港麗豪園會所、空中花園、動感泳池、水吧、綠化園林由于超高層住宅多定位為中高檔次定位，因而除了擁有較為完善的社區(qū)配套外，提升工程檔次和業(yè)主生活品質(zhì)的小區(qū)配套也十分完備。6、超高層工程案例〔以住宅為主〕國內(nèi)上海世茂濱江花園總平與根底信息戶型布局典型戶型抗性處理深圳萬科金域藍(lán)灣根底信息開發(fā)商萬科地產(chǎn)工程規(guī)模占地面積：60畝建筑面積：29萬平方米容積率：綠化率：40%總戶數(shù)：1709戶高度：158層數(shù)：49層設(shè)計特色弧形大曲線布局、出挑深遠(yuǎn)大陽臺、泰式風(fēng)情的香瑅雅境售價17000元/平方米(2006年)面積110-170平方米建設(shè)時間建成特有資源豐富寬闊的迎海視野，100％單位全擁海景。典型戶型抗性處理香港凱旋門開發(fā)商新鴻基工程規(guī)模4棟住宅大樓組成總戶數(shù)：1054戶高度：231米層數(shù)：65層設(shè)計特色5層以上為住宅局部(B1、B2為停車場；G、1、2層為過境巴士總站；3層為平臺花園；每座均有一層專為隔火層)，其中59－61層為空中會所，62層即著名的空中花園。層高每層層高從普通公寓的3米到別墅般挑空大廳享受的－米售價每平方米高達(dá)38萬港幣、單位售價超過2億港幣面積面積從505平方英尺到5500平方英尺、1－7建設(shè)時間2005年賣點(diǎn)會所設(shè)施：位于59-62F的摩天會所，建筑及裝修耗資3億元。會所內(nèi)設(shè)特色天池，天池長達(dá)25米，樓高約米設(shè)5個復(fù)式單位“天際**屋〞，引入空中泳池。營銷亮點(diǎn)銷售前后通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視廣告等方式對工程進(jìn)行反復(fù)炒作，如香港文匯報的“香港豪宅凱旋門最低入場費(fèi)500萬〞，香港商報的“無視加息凱旋門累售800伙〞等報道，不停進(jìn)行宣傳炒作；開展商耗資2億元在中環(huán)寫字樓搭建可供參觀的樣板間；頂層復(fù)式進(jìn)行拍賣，樹立價格標(biāo)桿；精選78個單位以先到先得形式出售給星級會員，贈送管理費(fèi)或給予額外折扣。日本超高層住宅介紹PARK所在地：日本千葉2總戶數(shù)：315戶層數(shù)：地上38層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)〔免震結(jié)構(gòu)〕預(yù)計入住時間：2021年10月基準(zhǔn)層架構(gòu)概念圖免震裝置免震構(gòu)造概念圖基準(zhǔn)層架構(gòu)概念圖免震裝置免震構(gòu)造概念圖札幌city

tower所在地：日本札幌市中央?yún)^(qū)占地面積：2總戶數(shù)：162戶層數(shù)：地上41層，地下1層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)入住時間：2007年9月The

toyosu

tower所在地：日本東京江東區(qū)總戶數(shù)：825戶層數(shù)：地上43層，地下1層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)〔局部鋼骨鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)〕入住時間：2021年3月三、成都超高層物業(yè)開展分析1、開展進(jìn)程受航空限高，以及政府在向空間開展的引導(dǎo)性不強(qiáng)等因素的影響，作為西部的中心城市，成都已建成的超高層建筑可以說是寥寥無幾，與一線的北京、上海、深圳和廣州等沿海興旺城市差距甚大，同時與二線的杭州、武漢、重慶等也有不小的差距。在建成的超高層建筑中，多數(shù)為辦公、酒店等商務(wù)性用途，如：中環(huán)廣場、川信大廈、銀座大廈、香格里拉大酒店和民興金融大廈等非住宅物業(yè)；住宅類極為稀有，如時代凱悅等。隨著中心城市建設(shè)用地不斷減少，同時未來的成都可能成為一個擁有3000萬人的巨型城市，因而如何節(jié)約每一寸土地，解決地少人多的問題，是政府相關(guān)部門需要解決的一個大問題。2006年1月，成都市規(guī)劃局提出，鼓勵城區(qū)建筑向200米、300米的高度建設(shè)，鼓勵城市向“高、密、活〞方向開展。根據(jù)成都市航空限制情況，市中心、南延線和城東成為成都具備開發(fā)超高層物業(yè)的條件。在政策的推動下，在建和規(guī)劃中的超高層物業(yè)呈井噴態(tài)勢，未來住在云端不在是一個夢想。2、現(xiàn)階段開展?fàn)顩r分析隨著成都市高密政策在推進(jìn)，以及不少有建設(shè)超高層建筑開發(fā)商的不斷涌入，成都超高層工程呈大幅增加的態(tài)勢。據(jù)初步統(tǒng)計，成都市目前正在修建和規(guī)劃的超高層工程約40余個，未來幾年超高層物業(yè)的供給量將超過600萬平方米，相當(dāng)于08年主城區(qū)商品房供給量的36%；自高密政策出臺后，成都超高層住宅不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，在售超高層約6個，而規(guī)劃中的工程到達(dá)了15個，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。超高層住宅物業(yè)的供給量將超過200萬平方米。同時隨著購房者超高層物業(yè)接受度的提高，超高層物業(yè)比例將進(jìn)一步提高。外來開發(fā)商是超高層物業(yè)開發(fā)的主角在開發(fā)超高層工程的開發(fā)商中，香港、新加坡、深圳、北京等國內(nèi)外開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，約22個工程，占開發(fā)工程數(shù)量的55%；外鄉(xiāng)開發(fā)商〔含省內(nèi)二線城市來蓉開發(fā)商〕約14個，約占到35%；同時有4個工程為本地開發(fā)商與外來開發(fā)商共同合作開發(fā)的工程。大量的外來開發(fā)商開發(fā)超高層物業(yè)，可以快速提高成都超高層物業(yè)的開發(fā)水平，超高層市場更為成熟。錦江區(qū)超高層工程一枝獨(dú)秀圖示，錦江區(qū)區(qū)域內(nèi)的超高層物業(yè)分布最多，到達(dá)了64%，共26個工程；青羊區(qū)和成華區(qū)分別位居二、三位，各有5個和4個工程。華陽片區(qū)，三個區(qū)域各有三個工程；高新區(qū)和溫江區(qū)各有一個工程。錦江區(qū)超高層工程呈一枝獨(dú)秀的局面，遠(yuǎn)超過其他各區(qū)，這與錦江區(qū)大局部幅員位于城市中心和城東航空限高較為寬松的區(qū)域有極大的關(guān)系。同時由于錦江區(qū)正在建設(shè)金融一條街，大力鼓勵修建超高層建筑，以提升東大街城市形象有較大的關(guān)系。東大街金融街分布超高層物業(yè)最多 目前幾大區(qū)域的分布來看，東大金融街一線、市中心〔傳統(tǒng)的CBD區(qū)域〕和天府新城〔南延線〕是主要分布區(qū)域，特別是東大街金融街和市中心超高層物業(yè)分布較為集中，各有15個和11個工程，分別占到總量的37%和28%。這對于提升城市形象，整個區(qū)域的開展具有極大的促進(jìn)作用。內(nèi)環(huán)內(nèi)和城東超高層物業(yè)分布較多區(qū)域內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)一環(huán)一二環(huán)二三環(huán)三環(huán)外郊縣合計東267216南11西0北0中1813華陽33溫江11合計182673434市中心的超高層工程為各環(huán)域最多，到達(dá)了18個，主要分布天府廣場、鹽市口、東大街起步區(qū)等核心商圈，人氣極旺，以及商業(yè)、商務(wù)環(huán)境俱佳。城東的一二環(huán)和二三環(huán)分布的超高層工程均為7個，是較多的區(qū)域之一，且主要分布在東大金融街一線，這利于加快金融街的建設(shè)，提升區(qū)域形象。50畝以下的中小工程超過六成近年來，市中心的舊城改造，騰出不了的黃金寶地，但這些地塊規(guī)模都不大，大多數(shù)都為50畝以下的中小地塊。市中心土地十分稀有，地價較高，同時政府的高密政策促使這些工程定位為超高層。100畝以上工程也接近三成比例，但這些工程中的超高層物業(yè)僅占少量比例。黃金地段業(yè)態(tài)豐富超高層物業(yè)的用途方面，有住宅、酒店、辦公、商業(yè)等兩種或兩種以上用途的工程有21個，比例超過了一半，如九龍倉國際金融中心、城市理想、新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場、華置廣場等；純住宅超高層工程有17個，比例超過了4成，如天璽、外灘、正成凌俊、佳兆業(yè)華陽二江寺工程等。市中心和東大金融街一線的超高層工程中，除天璽、上錦美地、朗御和都匯華庭主要以住宅為主外，其他都定位為城市綜合體，商務(wù)、辦公、酒店等經(jīng)營性物業(yè)的比重較高。擁有傳統(tǒng)CBD概念的工程超過三成位于傳統(tǒng)CBD區(qū)域的工程占總量的約1/3，共13個工程擁有CBD概念；擁有東大金融街區(qū)域概念的約15個工程，擁有河景的工程約有14個。如天府時代廣場、喜年廣場外灘等同時有金融街和河景優(yōu)勢；天璽同時有金融街、河景和市政公園的資源。3、成都超高層住宅開展?fàn)顩r自2006年成都市“高、密〞政策出臺后，成都超高層住宅不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，在售超高層約6個，而規(guī)劃中的工程到達(dá)了15個，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。超高層住宅物業(yè)的供給量將超過200萬平方米。同時隨著購房者超高層物業(yè)接受度的提高，超高層物業(yè)比例將進(jìn)一步提高。超高層住宅分布東大金融街一線東大金融街一線天府新城華陽板塊東大金融街一線和天府新城華陽板塊〔城市新區(qū)〕是目前超高層住宅分布較多的兩個區(qū)域。供給與銷售各面積段供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市房管局網(wǎng)站〔按套數(shù)統(tǒng)計〕60-90平方米間住宅供給與銷售量最多，分別為總量的50.3%和60.3%。各面積段來看，60-90平方米和120-144平方米的銷售率都超過了9成，90-120平方米之間住宅的銷售也接近9成。144平方米以上大戶型銷售情況不理想?？蛻魧Ω邩菍哟嬖谝欢ǖ目剐詳?shù)據(jù)來源：成都市房管局網(wǎng)站〔按套數(shù)統(tǒng)計〕樓層越高，客戶抗性越大。從各盤銷售走勢來看，33層以下單位較33層以上單位進(jìn)度快。在售超高層住宅工程〔中端定位改為中高檔定位〕工程名稱開發(fā)商規(guī)模層數(shù)銷售均價〔元/㎡〕主力戶型〔㎡〕產(chǎn)品定位世紀(jì)峰景龍湖地產(chǎn)占地：89畝建筑面積：59萬㎡44未定276-382高端定位金域藍(lán)灣萬科地產(chǎn)占地：70畝建筑面積：萬㎡〔超高層局部〕34/358500套二：81-90套三：107-151高端定位凱麗香江藍(lán)光地產(chǎn)占地：約50畝建筑面積：約萬㎡425100套二：71-89中端定位上錦美地蜀信實(shí)業(yè)占地：畝建筑面積：萬㎡416800套二：70-94套三：105-124中端定位城市理想錦江統(tǒng)建辦占地：畝建筑面積：萬㎡3712000套一和標(biāo)間：34-60高端定位外灘信德實(shí)業(yè)占地：25畝建筑面積：萬㎡416800套二：81-94套三：126-141中端定位典型案例萬科金域藍(lán)灣工程規(guī)模占地：70畝總建筑面積：30萬平方米總戶數(shù)：約2200戶層數(shù)：34/35層綠化率30%容積率戶型配比60㎡以下：2.4%60㎡-90㎡：66.8%90㎡-120㎡：18.5%120㎡-144㎡：144㎡-180㎡：12.3%180㎡以上：平面布置半圍合式+十字型建筑布局銷售進(jìn)度89.6%%(截至09年5裝修狀況清水房價格8800元/平方米物管元/㎡客源分析大城東的高端收入人群，二級城市的高收入群體綜合評價優(yōu)勢：萬科品牌臨沙河，擁有河景資源周邊大牌開發(fā)商多，區(qū)域價值大幅提升藍(lán)灣系的品質(zhì)是萬科系列中最高產(chǎn)品有較多的贈送空間缺乏：大量的贈送面積拉低了銷售單價外灘工程規(guī)模占地：25畝建筑面積：14.5總戶數(shù)：1182戶層數(shù)：41層綠化率30%容積率戶型配比60㎡以下：60㎡-90㎡：49.7%90㎡-120㎡：26.5%120㎡-144㎡：22.9%144㎡-180㎡：0.8%180㎡以上：平面布置弧形布局銷售進(jìn)度已售完〔銷售現(xiàn)場了解〕裝修狀況清水房價格6800元/平方米物管元/㎡客源分析以成都本地購房者為主，二級城市及省外客戶占到約20-30%的比例綜合評價優(yōu)勢：周邊人文自然環(huán)境優(yōu)勢；周邊高尚居住氣氛根本形成；交通便捷、配套成熟；有河景資源缺乏：規(guī)模較小，不利于打造高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境容積率較高上錦美地工程規(guī)模占地：畝建筑面積：約5.6總戶數(shù)：539戶層數(shù)：41層綠化率26.6%容積率戶型配比60㎡以下：10.6%60㎡-90㎡：51.4%90㎡-120㎡：29.7%120㎡-144㎡：8.3%144㎡-180㎡：180㎡以上：平面布置一棟建筑銷售進(jìn)度60.5%%(截至09年5裝修狀況清水房價格均價6800元/平方米物管元/㎡客源分析成都本地客戶為主，二級城市客戶占到一定比例綜合評價優(yōu)勢：市中心、內(nèi)環(huán)內(nèi)；交通便捷、配套完全缺乏：規(guī)模小，無法打造高品質(zhì)的園林存在異型戶型臨主干道空氣、粉塵污染大容積率較高凱麗香江工程規(guī)模占地：約50畝總建筑面積：25.9總戶數(shù)：2800戶層數(shù)：42層綠化率34%容積率戶型配比60㎡以下：60㎡-90㎡：79.2%90㎡-120㎡：13.9%120㎡-144㎡：6.9%144㎡-180㎡：180㎡以上：平面布置圍合式布局銷售進(jìn)度59.3%(截至09年5裝修狀況清水房價格5300元/平方米物管元/㎡客源分析城東南方向客源為主，單位團(tuán)購綜合評價優(yōu)勢：具有較大的品牌影響力；臨錦江擁有稀缺的河景資源；擁有較大面積的贈送空間缺乏：周邊城市環(huán)境較大；交通、配套方面需要不斷完善；容積率較高城市理想底部四層底部四層為商鋪B塔樓為28層和23層，物業(yè)為精裝SOHO空間+商鋪。綠化帶4到5層為架空層，配有游泳池，花園等設(shè)施A塔樓為37層和30層，物業(yè)為精裝住宅+商鋪。工程規(guī)模占地：畝總建筑面積：萬㎡總戶數(shù)：1178戶層數(shù)：37層綠化率16%容積率戶型配比60㎡以下：100%平面布置兩棟塔樓建筑銷售進(jìn)度19.7%(截至09年5裝修狀況精裝修價格均價12000元/平方米物管元/㎡客源分析主要為成都本地的投資類客戶綜合評價優(yōu)勢：城市核心CBD區(qū)域商業(yè)、商務(wù)環(huán)境成熟缺乏：規(guī)模小，綠化園林規(guī)模不大容積率高潛在超高層住宅工程工程名稱工程規(guī)模-畝總建筑面積-㎡物業(yè)類型總高度-米層數(shù)預(yù)計推出時間天璽15150000住宅188632021年朗御77805住宅173542021年下半年天紫界148690、地上101313、住宅49804、非住宅51509、商業(yè)3926、酒店27225、配套308高端商業(yè)、酒店式精裝公寓、摩天行政公館178562021年下半年鐵獅門工程38176000寫字樓、住宅、酒店公寓、商業(yè)為122米，141米41待定新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場259商業(yè)130000、商務(wù)110000、酒店40000、住宅210000寫字樓、酒店公寓、商業(yè)、住宅280待定都匯華庭199228住宅+商業(yè)176512021年河畔新世界1650超高層局部不詳住宅15050待定新鴻基悅城240超高層局部不詳住宅14046待定目前超高層住宅的潛在供給量約8個，隨著購房者對超高層物業(yè)接受度的加強(qiáng)，超高層住宅未來的供給量將會大幅增加，成為市場主要物業(yè)類型之一。四、客戶對超高層需求研究1、客戶對高層、超高層物業(yè)接受度不斷提高隨著高層住宅成為市場的主流產(chǎn)品，客戶對高層和超高層的接受度不斷提高，由06年的10%，提升到08年的近40%；并有超過一成的客戶對超高層住宅能夠接受。2、超高層住宅客戶消費(fèi)心理研究客戶特征具有現(xiàn)代化大都市生活的背景，希望通過超高層居住提升生活品質(zhì)，身份象征；這局部群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比擬強(qiáng)，往往擁有多套物業(yè)，購房超高層住宅主要用于改善居住或用于投資；超高層住宅的客戶有廣闊的視野，容易接受新鮮事物?？蛻艨剐匝芯繃鴥?nèi)局部購房者存在抗性客戶住在超高層建筑里，感覺人與自然直接隔離，日常外出活動有不便之感；超高層建筑在消防、避難等存在一定的難度，給客戶帶來一定的心理陰影；特別是成都這樣一個有地震心理陰影的城市，客戶對超高層物業(yè)或多或少存在抗性。因而對于開發(fā)商來說就需要引導(dǎo)客戶需求，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)上消除陰影，消除消極影響。超高層客戶產(chǎn)品抗性產(chǎn)品引導(dǎo)建筑高度恐懼感控制高度,使其與高層高度感差異不大超高層建筑平安性嚴(yán)格依照建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,提高平安系數(shù)社區(qū)"微縮景觀園林尺度擴(kuò)大,實(shí)現(xiàn)景觀最大化戶型通透性問題強(qiáng)化視