“惠州銀座國(guó)際大廈”項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)_第1頁(yè)
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精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)“惠州銀座國(guó)際大廈”項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)一、融資企業(yè)基本情況1、公司名稱(chēng):惠州市東安投資有限公司成立時(shí)間:2009年9月18日法人代表:邵素珍注冊(cè)資本:人民幣肆仟萬(wàn)元實(shí)收資本:人民幣肆仟萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì):二級(jí)2、股權(quán)結(jié)構(gòu)惠州市華盛達(dá)實(shí)業(yè)投資公司占股份70%惠州市東安置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占股份30%3、經(jīng)營(yíng)情況:公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),管理機(jī)制完善,各部門(mén)分工細(xì)致,實(shí)行有效的層級(jí)管理,績(jī)效考核等高效管理方案。公司股東已成功開(kāi)發(fā)“惠海新村”、“麥雅商務(wù)大廈”、“鴻業(yè)自由港”、“麥雅國(guó)際”、“麥雅雙城國(guó)際”等知名樓盤(pán)項(xiàng)目,累計(jì)建筑面積45萬(wàn)平方米,完成投資約20億元,除“麥雅國(guó)際”銷(xiāo)售90%外,其他已全部銷(xiāo)售完畢,取得良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展積累了資本和豐富經(jīng)驗(yàn)。4、負(fù)債情況:5、資信情況:銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款或融資金額、期限:不存在任何不良記錄無(wú)對(duì)外擔(dān)保二、融資項(xiàng)目主要情況1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng):惠州銀座國(guó)際大廈(曾用名“惠州國(guó)際貿(mào)易中心”、“惠州東安國(guó)際貿(mào)易大廈”)地理位置:位于惠州市江北新區(qū)24號(hào)小區(qū),惠州大道與三新村交界處占地面積:11255.2平方米建筑面積:12萬(wàn)平方米功能分區(qū):項(xiàng)目分主副樓,集商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店為一體的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。負(fù)1、2層為地下室,1-4層為商業(yè)裙樓,主樓5-49層為寫(xiě)字樓及酒店部分,副樓5-31層為公寓部分。2、建設(shè)過(guò)程及現(xiàn)狀:原建設(shè)單位為惠州市國(guó)貿(mào)工程開(kāi)發(fā)有限公司(原惠州市國(guó)貿(mào)工程開(kāi)發(fā)總公司),原施工單位為中國(guó)建筑第八工程局第二建筑公司?;葜葶y座國(guó)際大廈設(shè)計(jì)分為兩段,Ⅰ段主要為酒店、寫(xiě)字樓,Ⅰ段主要為商場(chǎng)、住宅。項(xiàng)目于1994年4月1日開(kāi)工,1995年9月4日停工,后于2004年10月復(fù)工。截至目前,Ⅰ段Ⅱ段已經(jīng)全部封頂,其中,Ⅱ段已經(jīng)完成塔樓(住宅)部分的外立面工程。該項(xiàng)目已建工程經(jīng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給惠州市東安投資有限公司。3、產(chǎn)權(quán)狀況產(chǎn)權(quán)歸屬明確,惠州銀座國(guó)際大廈已付清各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓款,項(xiàng)目主體全部已封頂。五證齊全,2011年7月11日已經(jīng)取得項(xiàng)目商品房預(yù)售證,準(zhǔn)備今年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):取得土地的成本比較低,該區(qū)域土地拍賣(mài)樓面價(jià)格已接近3000元/平方米。該項(xiàng)目地塊位于惠城區(qū)江北,屬黃金地段,是惠州市規(guī)劃的行政、文化、商務(wù)辦公中心,惠州市主要政府機(jī)構(gòu)全部在江北,體育館、展覽中心、博物館、圖書(shū)館等重大文化設(shè)施也相繼落成。該區(qū)域是惠州大商貿(mào)、大流通的規(guī)劃區(qū)域,商業(yè)氛圍濃厚,周邊公共配套設(shè)施齊全,居住環(huán)境一流,潛在客戶群體充足,項(xiàng)目前景看好。因該項(xiàng)目是惠州有重大影響的爛尾樓改造項(xiàng)目,對(duì)此惠州市政府非常重視并同意繼續(xù)給予大力支持,該項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行,為惠州市解決爛尾樓問(wèn)題提供了有利支持,也極大提升了江北新區(qū)的整體形象,增加一亮點(diǎn)工程。市政府工作會(huì)議已同意減免行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)、施工期間的排污費(fèi)、廢渣費(fèi)等。5、項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估A、江北片區(qū)作為惠州市行政中心區(qū)域,目前房地產(chǎn)均價(jià)在價(jià)格在6000-8700元/平方米之間,江景項(xiàng)目目前均價(jià)價(jià)在10000元/平方米左右。下表中均為江北片區(qū)住宅項(xiàng)目:項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型交房標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)(元/m2)平均戶型面積(m2)合生帝景灣(二期)小高層精裝修9500160富力麗港中心高層精裝修9200150萬(wàn)科金域華庭高層毛坯6500140中頤海倫堡高層毛坯6000150光耀橙子高層精裝修650065B、寫(xiě)字樓價(jià)格測(cè)算之間,售價(jià)則在8300-10000元/平米之間。江北作為惠州未來(lái)的CBD,最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)劃和配套。因此項(xiàng)目的5A智能寫(xiě)字樓價(jià)格(公共部分裝修)的銷(xiāo)售均價(jià)為12000/平米以上。C、商業(yè)價(jià)格二樓12000元/m2,盧浮公館毛坯商鋪售價(jià)為11000元/m2。按房地產(chǎn)的操作慣例,裙樓商業(yè)價(jià)格應(yīng)為住宅價(jià)格的2-3倍。如果本項(xiàng)目商業(yè)部分的價(jià)格測(cè)算按中間值計(jì)算的話,即:6500元/m2*2.5=16250元/m2保守估計(jì),裙樓商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為15000元/m2三、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資6.5945億元已投資費(fèi)用約3.5億元預(yù)計(jì)全部銷(xiāo)售總收入13.1103億元稅前利潤(rùn)6.5158億元稅前利潤(rùn)率98.8%根據(jù)《項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估》,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為:序號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積(m2)預(yù)計(jì)單價(jià)(元/m2)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)1住宅32602.929250301572寫(xiě)字樓44679.4912000536153裙樓商場(chǎng)19978.451500029967預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入14酒店及配套用房(精裝)1042414500151145地下車(chē)庫(kù)8940m125車(chē)位18萬(wàn)元/個(gè)2250預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入2說(shuō)明:1、上表中銷(xiāo)售面積已考慮了公攤面積。2、酒店及配套用房部分實(shí)際為保留物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值,不能形成真正的銷(xiāo)售收入,上表中所列單價(jià)僅考慮物業(yè)評(píng)估價(jià)值,并未列入銷(xiāo)售總收入中。若列入,則預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入為萬(wàn)元。3地下車(chē)庫(kù)未列入銷(xiāo)售總收入中,可與酒店配套經(jīng)營(yíng)。四、貸還款計(jì)劃1、貸款額度、期限、利率:現(xiàn)計(jì)劃貸款人民幣貳億元整,貸款期限5年(60個(gè)月),利率及付息方式由雙方最終約定:2、抵押物:該公司

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