赤水項目設(shè)計建議書

NO.CQ-KT-CSXM-101115NO.CQ-KT-CSXM-101115金鉑地產(chǎn)赤水項目規(guī)劃設(shè)計建議書TOC\o"1-5"\h\z一、 項目地塊SWO分析 3二、 整體規(guī)劃設(shè)計建議 7三、 物業(yè)形態(tài)及戶型要求 9四、 設(shè)計成果要求 10一、項目地塊SWO分析（一） 、地塊優(yōu)勢分析（S）項目臨近公園和配套廣場，在一定程度上增加了項目的休閑配套；項目緊臨河濱西路，與城中心距離較短，交通通達率高。（二） 、地塊劣勢分析（W）項目所處河濱板塊目前正處于建設(shè)階段，生活配套、商業(yè)氣氛較差；由于受到御水藍天城三棟高層的影響，項目的觀河性基本難以實現(xiàn)；項目緊鄰旅游車站，對本案的居住性有一定影響；陵園對項目的居住感有一定的影響；（三） 、地塊機會判斷（O）項目位于城市未來行政板塊（行政辦公與紀念廣場），區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大；區(qū)域樓盤整體品質(zhì)較差，配以較好的產(chǎn)品設(shè)計與營銷手段，本案可脫穎而出。房地產(chǎn)市場正處于階段性調(diào)整期，選擇合適入市時間，將是項目成功的關(guān)鍵。（四） 、地塊威脅判斷（T）赤水房地產(chǎn)市場潛在項目眾多，開發(fā)量大，市場總?cè)萘看嬖谕{；目前整體市場處于宏觀政策調(diào)控期，未來市場可預見性差。由于受到多個開發(fā)區(qū)域沖擊，后期對本案所在區(qū)域存在一定沖擊；（五）、SWO分析結(jié)論目前赤水正處于快速發(fā)展期，功能板塊多觸角擴展，其間的競爭將在后期愈漸凸顯， 市場進入時機的搶先占據(jù)將為項目帶來一定的競爭優(yōu)勢；受到項目河景資源與陵園等外部條件缺失的綜合負面影響， 從另一方面也為本案指明了應(yīng)以自身產(chǎn)品品質(zhì)為修煉核心的打造方向；二、整體規(guī)劃設(shè)計建議（一）、項目整體產(chǎn)品定位赤水首席+中式生態(tài)園林+高端生活示范區(qū)定位支撐：外部支撐一一濱江生活區(qū)/行政中心輻射區(qū)/紅軍烈士陵園/四渡赤水紀念廣場產(chǎn)品支撐一一簡中式建筑立面/大中庭園林景觀/智能化社區(qū)系統(tǒng)/節(jié)能型元素備注（關(guān)于商業(yè)的考慮）：基于本案所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚不成熟且同類型小面積門面同質(zhì)化嚴重，若盲目增加商業(yè)體量，將帶來較大的運營風險并滯流開發(fā)資金的流轉(zhuǎn) （商業(yè)與住宅差價不大），故認為本案對于商業(yè)的考量需謹慎，體量應(yīng)當加以控制，同時基于項目條件和人流動向，建議主要商業(yè)面在于靠廣場一側(cè)（滿足有足夠的開口面的 條件下）和南下路靠旅游車站一側(cè)，而靠御水藍天城一側(cè)不建議做商業(yè)。設(shè)計總體愿景：通過以下幾方面打造形成立足目前區(qū)域主流之外的差異化：建筑風格——簡中式建筑風格，建筑風格化主要在成本控制的前提下以部分主題元素出現(xiàn)體現(xiàn)項目差異化即可；園林景觀一一配合簡中式的建筑風格，故建議景觀的打造應(yīng)通過水景為主線并通過綠化的搭配增強景觀的層次感實現(xiàn)中式景觀主題化的認知；社區(qū)感——主要通過社區(qū)內(nèi)部輔助裝飾性元素塑造穿插于景觀體系（如樓臺亭閣、康體設(shè)施/羽毛球場/泳池、少量藝術(shù)化小品），來營造具有可參與性的公共空間，增強社區(qū)氛圍歸屬感。高性價比的產(chǎn)品——高端的形象，中檔的價格，適中的面積，較低的總價，創(chuàng)新的戶型（空中院落和露臺）雙能雙本社區(qū)一一強調(diào)智能與節(jié)能，注重以人為本、以文為本。（二）、產(chǎn)品設(shè)計原則產(chǎn)品設(shè)計原則一一在控制成本的前提下，體現(xiàn)超越赤水物業(yè)的打造理念設(shè)計時需考慮整體成本：區(qū)分關(guān)鍵區(qū)域和常規(guī)區(qū)域投入的差異性，并在合理體現(xiàn)住宅的中式風格差異視覺性下，景觀部分的投入打造力度比重要高于住宅部分；減少做不必要的高投入配套，建議設(shè)置公眾參與性強的活動項目，如羽毛球場、小型泳池（300川左右）等：充分考慮設(shè)計細節(jié)，諸如空調(diào)機位、室內(nèi)外管線的隱藏等，提高建筑品質(zhì)。備注：設(shè)計方案中應(yīng)提出具體的智能與節(jié)能措施， 產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新不限于以上方案，規(guī)劃建筑設(shè)計師可從專業(yè)的角度進一步挖掘物業(yè)價值多角度創(chuàng)新。園林景觀設(shè)計原則：設(shè)計時應(yīng)提出概念性景觀、綠化規(guī)劃設(shè)計方案，室外景觀環(huán)境布置應(yīng)做到與實際相協(xié)調(diào)，符合當?shù)刈匀粭l件，服務(wù)于人性化人居，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)外建筑與景觀的相互和諧、互補、提升，滿足市場需求。景觀綠化做到平面與空間結(jié)合，點、線、面結(jié)合，觀賞性與參與性結(jié)合，形成良好的特色環(huán)境；園林景觀建設(shè)園林規(guī)劃設(shè)計決定后期的維護成本，應(yīng)偏重設(shè)計本身，要考慮施工和日后維護的成本，盡量少設(shè)硬鋪，多設(shè)軟鋪，避免過多昂貴植物等；以水景為景觀打造主線（一定元素即可），體現(xiàn)景觀的可視性與風格化;休閑空間注重參與性，布置街燈、椅子、小品等；道路及入口無論方案的主入口設(shè)在何處，沿規(guī)劃中道路處，靠紀念廣場一側(cè)必須設(shè)置一進入居住區(qū)的次入口，以保證項目的需要；在住宅入口、通道等附近應(yīng)安排無障礙設(shè)施（緣石坡道）；停車場為了讓小區(qū)居民擁有更多的綠地空間和安寧的居住環(huán)境，以保證整個社區(qū)的高品質(zhì)形象，設(shè)計盡可能做到人車分流，停車位盡量在人防地下室內(nèi)安排，如人防面積不能滿足停車位配比要求時，宜采用半地下、地面停放等低成本造價方式解決停車位問題：注重居民停車后回到居所的便利性，車庫的設(shè)計無需建設(shè)轉(zhuǎn)換層直達樓棟，可設(shè)置下沉式景觀區(qū)同時連接車庫：可參與性設(shè)施設(shè)置兒童嬉戲場地、室外健身場地、亭閣休閑區(qū)及活動場所：建筑群體組合建筑群體組合應(yīng)具有相對的整體性，形成良好的群體形象及完整的外部空間形態(tài)的同時，盡量做到戶戶有庭院景觀。居住區(qū)與公共活動區(qū)之間應(yīng)有明顯界限，以保證其居住區(qū)的私密性，同時又要考慮住戶進入公共活動區(qū)的便捷性處理好與周邊環(huán)境的關(guān)系在充分分析項目用地周邊建筑與配套資源的前提下， 合理設(shè)計視線與各種流線，達到對外部環(huán)境資源的有效利用與阻隔，注意阻隔不良因素對小區(qū)的影響（如御水藍天城、臨路噪音、陵園等）以及達至U自身與環(huán)境相互協(xié)調(diào)的目的：建筑單體建筑立面造型要求特點鮮明、尊崇，突出個性和內(nèi)涵，并有一定的品質(zhì)意識。風格宜以簡約中式為主，注重色彩，建筑用材與建筑造型的融合，以及地、面、窗、臺的協(xié)調(diào)。避免影響外立面的主要因素：水管、空調(diào)等屋頂設(shè)計的原則：要突出屋頂?shù)臉俗R感，但要考慮建設(shè)成本，以及避免由于屋頂較復雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝的情況：臨路建筑立面的處理要注重設(shè)計，投入較多，達到極強的昭示性和形象推廣力； 部分可考慮燈光處理（需考慮成本），增加標識感，樹立區(qū)域高端社區(qū)形象；社區(qū)內(nèi)部建筑的里面可標準化處理：備注：規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考慮以上項目定位，著力打造項目的核心競爭力。三、物業(yè)形態(tài)及戶型設(shè)計要求（一） 、總體要求總體用地性質(zhì)：住宅（主）、商業(yè)（少量）總用地面積：17509m2總建筑面積：38344m（待最終確定）（二） 、物業(yè)形態(tài)類型（住宅部分產(chǎn)品）居住區(qū)住宅以小高層（18）和多層洋房（5+1）兩部分產(chǎn)品形態(tài)組成，在滿足日照、標桿示范性環(huán)境景觀要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率盡可能達到 2.19的要求。（規(guī)劃布置圖）（三） 、戶型及面積配比住宅部分：小高層部分建筑面積兩房三房四房標準兩房2+1院館標準三房舒適三房3+1躍層（客廳挑空）70-80m85-90m95-100m100-115m120-125m小高層部分25%25%25%20%5%多層洋房部分:建筑面積兩房三房四房入戶花園+空中院館+露臺入戶花園+空中院館+露臺入戶花園+露臺+空中院館+獨立衣帽間90—100m2110m2—120m2130-140m多層洋房部分50%40%10%住宅部分設(shè)計原則A.建筑套型進深不宜超過12米。套型設(shè)計，在有條件的情況下（主要針對大套型戶型），應(yīng)當考慮增設(shè)書房、步入式更衣間、入口過渡空間、貯藏室或壁廚、陽臺或露臺。B.套型功能分區(qū)設(shè)計應(yīng)明確合理，設(shè)置和布局，既要滿足功能上的要求，也要滿足使用便利和衛(wèi)生的要求，設(shè)計時應(yīng)合理、有效地組織各功能區(qū)塊，注重動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。起居室、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間長短邊之比W 1.8。當有三個或三個以上居住空間時，必須保證其中有兩個或兩個以上居住空間獲得日照。起居室、臥室不朝向凹口、天井開窗。起居室尺度：使用面積》20m2,開間》4.2m;使用面積7m2,開間》3.9m使用面積》14m2,開間》3.6m住宅的衛(wèi)生間，至少應(yīng)有一間的使用面積不應(yīng)小于4.5m2設(shè)2個衛(wèi)生間時，使用面積之和不小于7m2主臥衛(wèi)生間面積宜小，共用衛(wèi)生間面積宜大。躍層設(shè)計：要求客廳挑空,并符合當?shù)亟ㄖ?guī)范;合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率 ,組織好公共空間和私密空間的關(guān)系，避免相鄰住戶的視線干擾。套內(nèi)純交通面積不宜超過使用面積的1/20。注重戶型設(shè)計的特色化，引入新的設(shè)計元素，做適度的產(chǎn)品創(chuàng)新（不要求做全面的創(chuàng)新）例如，設(shè)置部分入戶花園，采用各種方式與陽光、戶外風景親密交融，多做觀景陽臺、露臺、觀景眺窗等，形成錯落有致的外立面，頂層可做復式，作為空中豪宅。商業(yè)設(shè)計原則商業(yè)設(shè)計建議：開間》4.2米，進深柱距6—8米（根據(jù)實際需要進行調(diào)整），層高W5.2米,單方》100川應(yīng)設(shè)置一煙道出口；備注：基于對赤水市場的調(diào)查，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品普遍缺乏院館創(chuàng)新戶型（即+1室），其對于傳統(tǒng)兩/三房有一定沖擊，故建議本案對該類戶型也需進行一定設(shè)計；目前赤水市場大多戶型集中于三房或四房，對于兩房相對較少涉及；對于兩房部分建議設(shè)計方在位置分配時可考慮臨街和存在遮擋的