房地產(chǎn)金融14教案課件

房地產(chǎn)金融14房地產(chǎn)金融141第一章概論1-1房地產(chǎn)金融概述1-1-1房地產(chǎn)與金融業(yè)1房地產(chǎn)的含義2房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務(wù)等行業(yè)所組成。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看做第三產(chǎn)業(yè)。

廣義上講，它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個綜合性的行業(yè)群體。

2）金融業(yè)：銀行業(yè)、保險業(yè)、信托業(yè)、證券業(yè)、租賃業(yè)、典當業(yè)等。第1頁/共106頁第一章概論1-1房地產(chǎn)金融概述第1頁/共106頁23、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強。（二）房地產(chǎn)業(yè)同銀行業(yè)相互促進。（三）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行。第2頁/共106頁3、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系第2頁/共106頁31-1-2房地產(chǎn)金融的概念與分類1房地產(chǎn)金融的概念廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。第3頁/共106頁1-1-2房地產(chǎn)金融的概念與分類1房地產(chǎn)金融的概念第3頁/42房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分類：包括：吸收房地產(chǎn)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)擔保、等第4頁/共106頁2房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分類：第4頁/共106頁51-1-3房地產(chǎn)金融的特征1較高的安全性2“無轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì)3較強的政策性1-1-4房地產(chǎn)金融的作用1住房抵押貸款促進了居民住房消費的提高2房地產(chǎn)金融促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3房地產(chǎn)金融對國家經(jīng)濟穩(wěn)定和發(fā)展起重要作用第5頁/共106頁1-1-3房地產(chǎn)金融的特征第5頁/共106頁61-2房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1-2-1房地產(chǎn)金融機構(gòu)的含義1-2-2我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展歷程1銀行類金融機構(gòu)2保險公司類金融機構(gòu)3證券公司類金融機構(gòu)4信托投資公司類金融機構(gòu)5其他類機構(gòu)第6頁/共106頁1-2房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1-2-1房地產(chǎn)金融機構(gòu)的含義第671-2-3銀行類的房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1中國人民建設(shè)銀行，其房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)包括：

2中國工商銀行

3中國農(nóng)業(yè)銀行

4住房儲蓄銀行：1-2-4非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1保險公司類

2信托投資公司類

3證券公司類

4其他類

第7頁/共106頁1-2-3銀行類的房地產(chǎn)金融機構(gòu)第7頁/共106頁81-3我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀1-3-1發(fā)展歷程1-3-2現(xiàn)狀

第8頁/共106頁1-3我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀1-3-1發(fā)展歷程第9補充知識點直接融資和間接融資金融市場準入金融機構(gòu)的經(jīng)營范圍分業(yè)經(jīng)營混業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成一級市場二級市場第9頁/共106頁補充知識點直接融資和間接融資第9頁/共106頁101、案例分析2、課后練習題第10頁/共106頁1、案例分析第10頁/共106頁11第二章房地產(chǎn)貸款的種類與稅費2-1房地產(chǎn)信用2-1-1信用：是指在得到或提供貨物或服務(wù)后，并不立即而是允諾在將來付給報酬的做法。指經(jīng)濟活動中的借貸行為及相關(guān)的責任。2-1-2房地產(chǎn)信用：房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營、消費活動中的借貸行為及責任。第11頁/共106頁第二章房地產(chǎn)貸款的種類與稅費2-1房地產(chǎn)信用第11頁/共121、房地產(chǎn)商業(yè)信用是指房地產(chǎn)企業(yè)之間在土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣的交易中采用賒銷、預(yù)收定金/訂金、商業(yè)票據(jù)等形式。如開發(fā)過程中的建材賒銷、承包商墊資承包工程等。預(yù)收定金或訂金：是指賣方在預(yù)收買方的一部分或全部價款后的一段時間內(nèi)讓渡土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期房銷售行為。

訂金：訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

定金：定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國《擔保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。第12頁/共106頁1、房地產(chǎn)商業(yè)信用第12頁/共106頁13商業(yè)票據(jù)：是建立在商業(yè)信用基礎(chǔ)上的直接融資，屬于最基礎(chǔ)的直接融資形式，是由出票人簽發(fā)，無條件約定自己或要求他人支付一定金額，可流通轉(zhuǎn)讓的有價證券。常見的商業(yè)票據(jù)包括：匯票、本票、支票。2、房地產(chǎn)銀行信用是指銀行和各類金融機構(gòu)以貨幣形式在建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、或者購房的企業(yè)和個人提供的信用。第13頁/共106頁商業(yè)票據(jù)：是建立在商業(yè)信用基礎(chǔ)上的直接融資，屬于最基礎(chǔ)的直接143、政府信用是指政府以債務(wù)人身份，借助于債券等信用工具向社會各界籌集資金的一種信用方式。4、其他信用民間信用房地產(chǎn)租賃信用證券投資信用02第二章房地產(chǎn)金融基本知識修改.ppt第14頁/共106頁3、政府信用第14頁/共106頁152-2房地產(chǎn)貸款的主要種類（1）地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行支持城鎮(zhèn)綜合開發(fā)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的貸款，是融通地產(chǎn)資金的重要形式。（政策性貸款）（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款:此項貸款有時簡稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指銀行對經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)所發(fā)放的用于流動資金的貸款。第15頁/共106頁2-2房地產(chǎn)貸款的主要種類（1）地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行支持城鎮(zhèn)16房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的生產(chǎn)性流動資金貸款。其對象是在規(guī)定的貸款范圍內(nèi)，具備貸款資格的開發(fā)企業(yè)。這些單位應(yīng)具有法人資格，實行獨立核算，并從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。這些單位包括城市建設(shè)綜合開發(fā)公司、土地開發(fā)公司、房屋開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等。貸款主要投放于城市住宅以及市政公用等配套工程，用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)以及舊城改造等項目所需的生產(chǎn)性流動資金。流動資金貸款不得挪用于開發(fā)企業(yè)自身固定資金投資或作為開發(fā)項目投資性貸款。銀行在發(fā)放此項貸款時，應(yīng)根據(jù)國家計劃和政策，堅持“按計劃發(fā)放，擇優(yōu)扶植，有物質(zhì)保證，按期歸還”原則，并對貸款的使用情況以及工程建設(shè)情況進行定期或不定期檢查，加強監(jiān)督，確保貸款合理、安全使用。第16頁/共106頁房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜17貸款的期限一般不超過2年。貸款利率按照國家規(guī)定的流動資金貸款利率計算。開發(fā)企業(yè)必須按期歸還貸款。如確需延期償還時，必須辦理延期手續(xù)。對于逾期不還的企業(yè)，銀行可以從該企業(yè)或為其提供擔保的企業(yè)的銀行存款帳戶中扣抵，并加收利息。房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款程序分為兩步:第一步，企業(yè)提出貸款申請，銀行進行貸款評估，核定貸款額度。必要時，得先給予企業(yè)臨時貸款。臨時貸款是指銀行為了解決開發(fā)企業(yè)季節(jié)性的超額儲備材料和預(yù)收資金不能及時到位所需要的周轉(zhuǎn)資金而發(fā)放的短期貸款。臨時貸款的條件是:開發(fā)項目已經(jīng)落實銷售對象，能按期如數(shù)收回售房款或預(yù)收定金。臨時貸款期限一般不超過6個月。第二步，簽訂合同與發(fā)放貸款。銀行與企業(yè)的貸款合同簽訂生效后，銀行即按合同向企業(yè)發(fā)放貸款，將貸款一次或分次轉(zhuǎn)入企業(yè)存款帳戶;貸款進入企業(yè)存款帳戶后，企業(yè)即可使用該項貸款。

第17頁/共106頁貸款的期限一般不超過2年。貸款利率按照國家規(guī)定的流動資金貸18銀行為了保證貸款的按期償還，嚴格規(guī)定了貸款對象應(yīng)具備的條件。一般來說，企業(yè)應(yīng)滿足以下基本要求:①必須具備開發(fā)企業(yè)資格;②企業(yè)在貸款銀行開立帳戶，辦理結(jié)算;③必須擁有一定的自有資金，即開發(fā)企業(yè)自有流動資金要達到生產(chǎn)流動資金的30%;④企業(yè)具備有關(guān)部門下達的年度開發(fā)計劃和主管機關(guān)批準的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計;⑤有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度;⑥有償還貸款本息的能力，提供經(jīng)濟擔保人或以一定的資產(chǎn)作為抵押。第18頁/共106頁銀行為了保證貸款的按期償還，嚴格規(guī)定了貸款對象應(yīng)具備的條件19（3）商品房建設(shè)貸款：是指銀行為推進城市建設(shè)綜合開發(fā)和住房商品化而發(fā)放的專項貸款，分住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款。（4）房產(chǎn)經(jīng)營貸款：是指對從事房屋租賃、房產(chǎn)交易、房屋維修和裝飾以及其他服務(wù)性活動的獨立經(jīng)營、自負盈虧的房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款。第19頁/共106頁（3）商品房建設(shè)貸款：是指銀行為推進城市建設(shè)綜合開發(fā)和住房商20（5）建筑貸款：銀行對建筑企業(yè)發(fā)放的在興建樓宇過程中資金不足時的貸款。

a貸款占全部建筑費用的比例較高，b由銀行按建筑進度分期撥交貸款。（6）房地產(chǎn)貼息貸款是指由國家下達規(guī)定貸款額度，由銀行來發(fā)放，但其利息由國家財政補貼的貸款。第20頁/共106頁（5）建筑貸款：銀行對建筑企業(yè)發(fā)放的在興建樓宇過程中資金不足212-3房地產(chǎn)企業(yè)貸款申請申請房地產(chǎn)企業(yè)貸款的條件：

有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)；在銀行開立基本結(jié)算帳戶或一般存款帳戶；保持正常業(yè)務(wù)往來。已取得貸款項目規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、銷售許可證，并完成各項立項手續(xù)。具有一定比例的自有資金（30%）企業(yè)對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險，且第一受益人為貸款銀行

信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；

能提供足值有效的抵押、質(zhì)押或資信程度高的保證擔保；

開發(fā)建設(shè)項目經(jīng)可行性預(yù)測分析研究論證，能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，

第21頁/共106頁2-3房地產(chǎn)企業(yè)貸款申請申請房地產(chǎn)企業(yè)貸款的條件：22申請開發(fā)類貸款所需提供的資料基本資料：借款人營業(yè)執(zhí)照、成立批文、最高權(quán)力人真實意思表示、申請報告、借款人章程、驗資報告、審計報告、開發(fā)資質(zhì)證書、年報、近期報表、其他。項目基本資料：立項批文、可行性報告、項目評估、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、土地權(quán)證、施工許可證、預(yù)售許可證、預(yù)算報告、其他。擔保方式：保證、抵押申請程序：以中國建設(shè)銀行北京市分行為例：影響房地產(chǎn)企業(yè)貸款申請的因素：擬貸款數(shù)量貸款期限：1-5年利息率目標收益率第22頁/共106頁申請開發(fā)類貸款所需提供的資料第22頁/共106頁232-4房地產(chǎn)企業(yè)信用評級信用評級：信用評級(CreditRating)，又稱資信評級，是一種社會中介服務(wù)為社會提供資信信息，或為單位自身提供決策參考。第23頁/共106頁2-4房地產(chǎn)企業(yè)信用評級信用評級：信用評級(Credit24第24頁/共106頁第24頁/共106頁25信用評級的等級即反映資信等級高低的符號和級別。有的采用5級，有的采用9級或10級，有的采用4級。有的用A、B、C、D、E或特級、一、二、三、四級表示，有的用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示，也有的用prime1、prime2、prime3、Not第25頁/共106頁信用評級的等級第25頁/共106頁26國外信用評級機構(gòu)目前國際公認的專業(yè)信用評級機構(gòu)只有三家，分別是穆迪、標準普爾和惠譽國際。

1、穆迪（Moody）公司的創(chuàng)始人是約翰·穆迪，穆迪評級和研究的對象以往主要是公司和政府債務(wù)、機構(gòu)融資證券和商業(yè)票據(jù)，最近幾年開始對證券發(fā)行主體、保險公司債務(wù)、銀行貸款、衍生產(chǎn)品、銀行存款和其他銀行債以及管理基金等進行評級。目前，穆迪在全球有800名分析專家，1700多名助理分析員，在17個國家設(shè)有機構(gòu)，2003年評級和分析的債券總額超過30兆美元，其股票在紐約證交所上市交易（代碼MCO）。第26頁/共106頁國外信用評級機構(gòu)第26頁/共106頁27自1975年美國證券交易委員會SEC認可上述三家公司為“全國認定的評級組織”或稱“NRSRO”（NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization）后，三家公司就壟斷了國際評級行業(yè)。據(jù)國際清算銀行（BIS）的報告，在世界上所有參加信用評級的銀行和公司中，穆迪涵蓋了80％的銀行和78％的公司，標準普爾涵蓋了37％的銀行和66％的公司，惠譽公司涵蓋了27％的銀行和8％的公司。每年的營業(yè)收入穆迪約15億美元，標準普爾為10多億美元，惠譽國際為5億美元左右。第27頁/共106頁自1975年美國證券交易委員會SEC認可上述三家公司為“全國28國內(nèi)信用評級機構(gòu)成為評級機構(gòu)需要經(jīng)過國家國批準。內(nèi)本來有五大政府各部門發(fā)的全牌照的資信評級機構(gòu)，分別為大公國際，中誠信國際，聯(lián)合資信，上海遠東資信，上海新世紀評級。新世紀市場份額很小，只有市場不到5%的份額，而上海遠東不知道因為什么原因退出了評級市場?，F(xiàn)在資本市場評級業(yè)務(wù)只剩下四家了，大公，中誠信，聯(lián)合，瓜分了資本市場95%以上的份額，上海新世紀基本忽略不計，市場影響力非常小。第28頁/共106頁國內(nèi)信用評級機構(gòu)第28頁/共106頁292-2-2按照房地產(chǎn)貸款信用方式分類1、抵押貸款1）房屋開發(fā)抵押貸款2）商業(yè)抵押貸款3）個人住房抵押貸款:

住房抵押貸款商業(yè)用房抵押貸款中國建設(shè)銀行商業(yè)用房貸款暫行辦法.doc

2、擔保貸款：狹義指政府信用性貸款3、信用貸款第29頁/共106頁2-2-2按照房地產(chǎn)貸款信用方式分類1、抵押貸款第29頁/30貸款卡凡需要向各金融機構(gòu)申請貸款，辦理承兌匯票、信用證、授信、保函和提供擔保等信貸業(yè)務(wù)的法人企業(yè)、非法人企業(yè)、事業(yè)法人單位和其他借款人，均須向營業(yè)執(zhí)照(或其他有效證件)注冊地的中國人民銀行各城市中心支行或所屬縣支行申請領(lǐng)取貸款卡。(一)申領(lǐng)貸款卡的企業(yè)(單位)、個人，在市政府網(wǎng)站上下載《資產(chǎn)負債表》、《利潤及利潤分配表》、《現(xiàn)金流量表》，填報數(shù)據(jù)拷盤后，到注冊地人民銀行辦理申請領(lǐng)卡手續(xù)。必須憑貸款卡辦理

1、凡向金融機構(gòu)申請貸款、貸款展期，以及辦理信貸登記范圍內(nèi)的其他信貸業(yè)務(wù)，如承兌匯票的簽發(fā)、信用證的開立、銀行保函的開立及解除和授信額度的增減、期限變動等，均須由借款人持貸款卡到金融機構(gòu)辦理。如涉及擔保業(yè)務(wù)的，還應(yīng)同時將提供擔保企業(yè)貸款卡一并送貸款金融機構(gòu)。

2、辦理業(yè)務(wù)前，金融機構(gòu)必須憑貸款卡登陸《企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫》進行借款人資信情況查詢；業(yè)務(wù)發(fā)生后，應(yīng)及時在《企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫》進行登記。

3、金融機構(gòu)辦理信貸業(yè)務(wù)查驗借款人貸款卡時間，最長不超過十五天。第30頁/共106頁貸款卡凡需要向各金融機構(gòu)申請貸款，辦理承兌匯票、信用證、授信312-2-3按照房地產(chǎn)市場級別分類1、房地產(chǎn)一級市場貸款土地儲備貸款土地開貸貸款2、房地產(chǎn)二級市場貸款房地產(chǎn)流動資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款：住房開發(fā)貸款商業(yè)用房開發(fā)貸款經(jīng)濟適用住房貸款科教文衛(wèi)單位住房開發(fā)貸款高等院校學生公寓貸款中國建設(shè)銀行高等院校學生公寓建設(shè)貸款暫行辦法.doc其他3、房地產(chǎn)三級市場貸款：提供給各種存量房的購房者的開發(fā)貸款。第31頁/共106頁2-2-3按照房地產(chǎn)市場級別分類1、房地產(chǎn)一級市場貸款第3322-2-3房地產(chǎn)貸款保險房屋財產(chǎn)保險抵押貸款保證保險住房抵押貸款保險房地產(chǎn)貸款信用保險什么是貸款信用保險？是保險人對銀行或其他金融機構(gòu)與企業(yè)之間的借貸合同進行擔保，以承保借款人信譽風險的保險。在貸款信用保險中，貸款方（即債權(quán)人）是投保人。當保單簽發(fā)后，貸款方即成為被保險人。當企業(yè)無法歸還貸款時，債權(quán)人可以從保險人那里獲得補償。貸款人在獲得保險人的補償后，必須將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險人，由保險人履行代位追償權(quán)。貸款信用保險的承保金額是銀行貸出的全部款項。保險人在厘定保險費率時考慮：企業(yè)的資信情況；企業(yè)的經(jīng)營管理水平與市場競爭力；貸款項目的期限和用途；不同的經(jīng)濟地區(qū)等。第32頁/共106頁2-2-3房地產(chǎn)貸款保險房屋財產(chǎn)保險第32頁/共106頁332-3房地產(chǎn)業(yè)的稅費2-3-1房地產(chǎn)稅種與基本規(guī)定1、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加2、土地增值稅3、房產(chǎn)稅4、城鎮(zhèn)土地使用稅5、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費6、印花稅7、契稅8、耕地占用稅9、企業(yè)所得稅10、個人所得稅第33頁/共106頁2-3房地產(chǎn)業(yè)的稅費2-3-1房地產(chǎn)稅種與基本規(guī)定第33342-3-2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策1、房地產(chǎn)開發(fā)中的有關(guān)稅收政策問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)對外銷售，視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，按“建筑業(yè)”繳納營業(yè)稅。分包或轉(zhuǎn)包的，代扣代繳營業(yè)稅。（2）單位自己建房銷售給職工，按“銷售房地產(chǎn)征收營業(yè)稅”2、土地使用權(quán)取得方面有關(guān)稅收政策問題（1）納稅人取得耕地，自批準征用之日起滿一年繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（2）取得非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅第34頁/共106頁2-3-2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策1、房地產(chǎn)開發(fā)中的有關(guān)稅收353、轉(zhuǎn)讓過程中有關(guān)稅收政策問題（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。單位無償贈與視同銷售將開發(fā)產(chǎn)品分配、用于抵償債務(wù)、以及換取非貨幣資產(chǎn)等視同銷售（2）在建項目轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓前期開發(fā)完或開發(fā)中，但尚未進入施工階段，按：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓已進入施工階段的在建項目，按“銷售房地產(chǎn)”征收營業(yè)稅（3）銷售房地產(chǎn)的營業(yè)額（4）以“還本”方式銷售建筑物根據(jù)（國稅函發(fā)〔1995〕156號）的規(guī)定，以“還本”方式銷售建筑物，是指商品經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出

（5）單位和個人的銷售或轉(zhuǎn)讓行為第35頁/共106頁3、轉(zhuǎn)讓過程中有關(guān)稅收政策問題第35頁/共106頁364、房地產(chǎn)租賃有關(guān)稅收政策問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房已使用或出租、出借的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售前出租，包括將代售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營租賃方式或以融資租賃方式租出以后再出售給他人的，租金繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅；融資租賃期滿后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方的，按房產(chǎn)余值計算征收房產(chǎn)稅（3）個人或單位出租房屋，按租金收入5%繳納營業(yè)稅和12%繳納房產(chǎn)稅；個人出租住房，按租金收入3%繳納營業(yè)稅和4%征收房產(chǎn)稅。第36頁/共106頁4、房地產(chǎn)租賃有關(guān)稅收政策問題第36頁/共106頁375、房地產(chǎn)稅收有關(guān)優(yōu)惠政策1）根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，不征相關(guān)稅收：

（1）以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也不征收營業(yè)稅。（2）由于國家建設(shè)需要，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者而取得的土地及不動產(chǎn)補償費不征收營業(yè)稅。國家建設(shè)需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定的以下情形：

a、為公共利益需要使用土地的；

b、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，調(diào)整使用土地的；

c、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；

d、因單位撤消、遷移等，停止使用原劃撥的國有土地的；

e、公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

第37頁/共106頁第37頁/共106頁38

(3)個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業(yè)稅。

(5)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。

(6)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體及國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

(7)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他不征稅行為。

第38頁/共106頁(3)個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。392）根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，免征相關(guān)稅收：

（1）土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。（2）個人自建自用住房和個人購買普通住宅超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。個人出租房屋，月營業(yè)額未達起征點的，免征營業(yè)稅。個人轉(zhuǎn)讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。（3）納稅人按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。（4）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。（5）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)及因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。第39頁/共106頁2）根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，免征相關(guān)稅收：第39頁/共40根據(jù)《中華人民共和國擔保法》及其他相關(guān)法律，凡是有爭議、不合法或違法建設(shè)、開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)以及不準許入市的房地產(chǎn)都不能設(shè)定抵押。不能設(shè)定抵押的有：（1）權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)（2）已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)（3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（4）列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物（5）被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)（7）未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)（8）行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代營的房地產(chǎn)（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律允許抵押的除外（10）劃撥土地使用權(quán)第40頁/共106頁第40頁/共106頁41第三章房地產(chǎn)信貸資金的籌集3.3房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理3.3.1商業(yè)性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理1.嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理2.嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理3.嚴格住房消費貸款管理4.嚴格商業(yè)用房購房貸款管理5.加強房地產(chǎn)信貸征信管理6.加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作3.3.2政策性房地產(chǎn)信貸管理第41頁/共106頁第三章房地產(chǎn)信貸資金的籌集3.3房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理第4142經(jīng)適房.doc第42頁/共106頁經(jīng)適房.doc第42頁/共106頁43售后包租這種方式始于上世紀六七十年代的美國，后盛行于日本、中國香港，在國內(nèi)最早出現(xiàn)在上世紀九十年代初期。它與當時的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，剛開始出現(xiàn)時火爆一時。但很多情況下由于開發(fā)商最終無法兌現(xiàn)承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

售后包租是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售后包租的批準文件，并必須提供相應(yīng)的擔保。第43頁/共106頁第43頁/共106頁44第4章房地產(chǎn)抵押貸款4.1信貸、擔保信貸和抵押貸款

4.1.1信貸和擔保貸款的定義和區(qū)別

（一）信貸在計劃經(jīng)濟條件下，銀行作為國家銀行主要是吸取社會資金，再貸款給國有企業(yè)。這時的借貸是以企業(yè)的信譽為還款保證的，也可以稱為信貸。在市場經(jīng)濟條件下，信貸的發(fā)生主要是銀行貸款給那些信譽好、經(jīng)濟實力強、效益好的企業(yè)，因為只有這樣的企業(yè)才能保證銀行資金的安全性并使銀行取得一定的收益。

第44頁/共106頁第4章房地產(chǎn)抵押貸款4.1信貸、擔保信貸和抵押貸款第44頁45（二）擔保貸款

在市場經(jīng)濟條件下，銀行為了使自己借出的資金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同時提供一定的還款保證方式，這種貸款為擔保貸款。第45頁/共106頁（二）擔保貸款第45頁/共106頁46按擔保的方式不同可以分為：

保證貸款：在貸款人出現(xiàn)違約時，由第三人提供保證和代償?shù)馁J款方式。

質(zhì)押貸款：指借款人或第三人將等價的各種憑證交給貸款行，作為貸款還款的擔保而產(chǎn)生的借貸關(guān)系。

抵押貸款：指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)購房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關(guān)系，它是擔保貸款的方式之一，也是房屋擔保貸款中最常見的方式。

抵押（或質(zhì)押）加保證貸款。第46頁/共106頁按擔保的方式不同可以分為：第46頁/共106頁47（三）信貸同抵押貸款的關(guān)系

信貸和抵押貸款是金融市場不同發(fā)展階段的產(chǎn)物，兩者存在著很大的差別：（1）信貸以企業(yè)自身的信譽和自身的經(jīng)濟實力作為還款保證，而房屋抵押貸款是以其擁有的房屋價值作為還款保證。（2）一般認為抵押貸款較信貸的安全性更高些。（3）一般商業(yè)企業(yè)僅能取得自有資產(chǎn)30%～50%的貸款，而購房可以取得房價70%～90%的貸款。第47頁/共106頁（三）信貸同抵押貸款的關(guān)系第47頁/共106頁48二、抵押貸款、質(zhì)押貸款和保證貸款

（一）抵押貸款

借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。第48頁/共106頁二、抵押貸款、質(zhì)押貸款和保證貸款第48頁/共106頁491.抵押貸款的操作程序

第49頁/共106頁1.抵押貸款的操作程序第49頁/共106頁502.設(shè)定抵押的條件

可作為抵押物的房屋（房地產(chǎn)）、為抵押人所有的房屋和其他地上定著物、抵押人已經(jīng)取得的國有土地使用權(quán)以及貸款行認可的其他法律規(guī)定的財產(chǎn)（如房地產(chǎn)期權(quán)等）。第50頁/共106頁2.設(shè)定抵押的條件第50頁/共106頁51可設(shè)定為抵押的房地產(chǎn)可以細分為：

（1）依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)。（2）公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物。（3）依法獲得的房屋期權(quán)。（4）依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。（5）依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。第51頁/共106頁可設(shè)定為抵押的房地產(chǎn)可以細分為：第51頁/共106頁523.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

根據(jù)《中華人民共和國擔保法》及其他相關(guān)法律，凡是有爭議、不合法或違法建設(shè)、開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)以及不準許入市的房地產(chǎn)都不能設(shè)定抵押。第52頁/共106頁3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)第52頁/共106頁53不能設(shè)定抵押的有：

（1）權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)（2）已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)（3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（4）列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物（5）被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)（7）未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)（8）行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代營的房地產(chǎn)（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律允許抵押的除外（10）劃撥土地使用權(quán)第53頁/共106頁不能設(shè)定抵押的有：第53頁/共106頁544.設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項

在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時，應(yīng)注意以下問題：（1）共有房屋的抵押（2）出租房屋的抵押（3）房改房的抵押（4）新增添附物問題（5）抵押期限第54頁/共106頁4.設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項第54頁/共106頁555.抵押期限

房屋的抵押期限應(yīng)同借款期限一致第55頁/共106頁5.抵押期限第55頁/共106頁56注意房屋的所有權(quán)或使用權(quán)是否有限制，能否達到借款期限的要求：

（1）以通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)或其上的建筑物設(shè)定抵押的，抵押期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（2）以有管理期限的企業(yè)所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，抵押期限不得超過企業(yè)的營業(yè)期限。（3）以有上市時間限制的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押期不得短于規(guī)定的限制上市年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（4）以經(jīng)房產(chǎn)部門鑒定有確定的使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押期限不得超過房地產(chǎn)的使用年限。第56頁/共106頁注意房屋的所有權(quán)或使用權(quán)是否有限制，能否達到借款期限的要求：576.抵押權(quán)的物上請求權(quán)

貸款人對抵押權(quán)有物上請求權(quán)，也就是說包括抵押物所有權(quán)人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押物，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利人名義獨立請求法律保護。第57頁/共106頁6.抵押權(quán)的物上請求權(quán)第57頁/共106頁58物上請求權(quán)可以分為以下五種類型：

（1）停止侵害請求權(quán)（2）請求恢復(fù)原狀或提供額外擔保（3）消除危險請求權(quán)（4）排除妨礙請求權(quán)（5）損害賠償請求權(quán)第58頁/共106頁物上請求權(quán)可以分為以下五種類型：第58頁/共106頁597.拍賣抵押房屋的注意事項

抵押人違約后，抵押權(quán)人可以采取抵押房屋折價、拍賣和變賣三種方式。

拍賣作為一種公開的競買活動，由最高出價者購得拍賣標的，較其他方式能更好地保護抵押人的權(quán)益，同時也能最大限度地實現(xiàn)債權(quán)人的擔保債權(quán)。第59頁/共106頁7.拍賣抵押房屋的注意事項第59頁/共106頁60拍賣是一個嚴格的法律過程，應(yīng)遵守有關(guān)法律規(guī)定。（1）拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)（2）房屋拍賣后的清償順序（3）重復(fù)抵押時價款的分配（4）房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)第60頁/共106頁拍賣是一個嚴格的法律過程，應(yīng)遵守有關(guān)法律規(guī)定。第60頁/共618.期房抵押貸款的辦理

在利用預(yù)購房屋進行抵押貸款時，房屋還沒有竣工，因此，無法進行房屋登記，這時借款人借款的保證是購房合同具有的權(quán)利。為了保證貸款的安全性，這種抵押貸款要進行兩次登記，一次是期房（樓花）的抵押登記；一次是竣工后，在房屋通過質(zhì)量檢查和驗收后辦理的房屋抵押登記。第61頁/共106頁8.期房抵押貸款的辦理第61頁/共106頁62（二）質(zhì)押貸款質(zhì)押也稱為質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人所享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。利用動產(chǎn)或其他權(quán)利做質(zhì)押而取得的購房貸款為質(zhì)押購房貸款。第62頁/共106頁（二）質(zhì)押貸款第62頁/共106頁631.質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)（2）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生的孳息享有收益權(quán)（3）質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利（4）質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)第63頁/共106頁1.質(zhì)押的基本特征第63頁/共106頁642.質(zhì)押同抵押的異同

質(zhì)押和抵押是貸款中兩種主要的擔保方式。

（1）共同點：

1）兩者都屬于物權(quán)的擔保方式

2）二者都是以取得抵押或質(zhì)押財產(chǎn)價值為目的

3）質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)都因債權(quán)的存在而存在，同債權(quán)不可分離

4）質(zhì)押和抵押都是以抵押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償?shù)?4頁/共106頁2.質(zhì)押同抵押的異同第64頁/共106頁65（2）質(zhì)押與抵押的區(qū)別

1）質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對債務(wù)人或者第三人出質(zhì)的財產(chǎn)，享有占有權(quán)；質(zhì)押合同自出質(zhì)財產(chǎn)移交給質(zhì)權(quán)人占有時，合同開始生效。在抵押中，抵押權(quán)人不占有抵押物，抵押物仍由債務(wù)或第三人占有、使用；抵押財產(chǎn)應(yīng)辦理登記，抵押合同在登記后，自登記之日起生效。

2）在質(zhì)押中，出質(zhì)財產(chǎn)所生的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；在抵押中，抵押物所生的孳息由抵押人收取。第65頁/共106頁（2）質(zhì)押與抵押的區(qū)別第65頁/共106頁663）在質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿而沒有履行其義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人在處理出質(zhì)物方面不能取得一致意見時，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定，依法變賣或拍賣出質(zhì)財產(chǎn)，并優(yōu)先受償。而在抵押時，抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)有請求權(quán)，在雙方協(xié)商一致的情況下才能處置抵押物；如不能取得一致意見，要向法院起訴，抵押權(quán)人無權(quán)直接處理抵押物。

4）在質(zhì)押中，質(zhì)權(quán)人對出質(zhì)財產(chǎn)有妥善保管的義務(wù)，如果因保管不善致使質(zhì)押物滅失或者損毀的，質(zhì)權(quán)人要承擔其法律責任。抵押中，抵押權(quán)人不占有抵押物，當然也就沒有保管的義務(wù)。第66頁/共106頁3）在質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿而沒有履行其義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人673.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利和義務(wù)（1）質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人實質(zhì)上指的是質(zhì)押法律關(guān)系主體，即在質(zhì)押中享受權(quán)利和承擔義務(wù)的當事人。第67頁/共106頁3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利和義務(wù)第67頁/共106頁68（2）出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

下面以動產(chǎn)質(zhì)押為例說明質(zhì)押人、出質(zhì)人的權(quán)利和義務(wù)。出質(zhì)人具有以下權(quán)利：

1）在質(zhì)權(quán)人不能妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)，而造成質(zhì)押物滅失或損毀的，出質(zhì)人有權(quán)要求質(zhì)權(quán)人承擔民事責任，提前清償或返還原物。

2）出質(zhì)人按約履行債務(wù)或提前清償?shù)?，出質(zhì)人有權(quán)要求質(zhì)權(quán)人返還質(zhì)物。

第68頁/共106頁（2）出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)第68頁/共106頁69出質(zhì)人承擔下列義務(wù)：

1）出質(zhì)人按約將質(zhì)物移交給質(zhì)權(quán)人。

2）出質(zhì)人應(yīng)支付質(zhì)權(quán)人在保管質(zhì)押物時的保管費用和實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的各項費用，如質(zhì)物估價、質(zhì)物拍賣等費用。

3）出質(zhì)人不得與質(zhì)權(quán)人在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)未受清償時，就將質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有。

4）質(zhì)物折價或拍賣、變賣后，其債權(quán)數(shù)額不足部分，由債務(wù)人清償。第69頁/共106頁出質(zhì)人承擔下列義務(wù)：第69頁/共106頁70質(zhì)權(quán)人具有的權(quán)利有：

1）質(zhì)權(quán)人享有占有質(zhì)押物的權(quán)利。

2）債務(wù)人不履行債務(wù)，質(zhì)權(quán)人未受清償時可以與出質(zhì)人協(xié)商，決定變賣質(zhì)物的方式并優(yōu)先受償。

3）在質(zhì)物有損壞或價值明顯減少時，如果有侵害質(zhì)權(quán)人權(quán)利時，質(zhì)權(quán)人可以要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔保，如出質(zhì)人不提供，質(zhì)權(quán)人可以變賣質(zhì)物來清償。

4）質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)物所生孳息。第70頁/共106頁質(zhì)權(quán)人具有的權(quán)利有：第70頁/共106頁714.質(zhì)押物

根據(jù)《擔保法》第75條規(guī)定下列權(quán)利可以質(zhì)押：

1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單

2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票

3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)

4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利第71頁/共106頁4.質(zhì)押物第71頁/共106頁725.權(quán)利質(zhì)押合同

（1）被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額（2）債務(wù)人履行債務(wù)的期限（3）質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況（4）質(zhì)押擔保的范圍（5）質(zhì)物移交的時間（6）當事人認為需要約定的其他事項（7）補正第72頁/共106頁5.權(quán)利質(zhì)押合同第72頁/共106頁73（三）保證貸款

保證是債的當事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責任，如果債務(wù)人不履行，由保證人代為履行或承擔責任的一種擔保制度。保證債務(wù)履行的第三人，為保證人，其債務(wù)被擔保履行的人，為被保證人。第73頁/共106頁（三）保證貸款第73頁/共106頁741.參與人及其關(guān)系在債務(wù)不履行時，從表面上看原來債權(quán)人同債務(wù)人的債務(wù)關(guān)系，變成為三方當事人，即保證人、債權(quán)人和主債務(wù)人（被保證人）組成的擔保關(guān)系。（1）債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（2）主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系。（3）保證人同債權(quán)人之間的保證關(guān)系，這就是通常所說的保證關(guān)系。第74頁/共106頁1.參與人及其關(guān)系第74頁/共106頁752.保證的性質(zhì)

作為債權(quán)擔保方式之一的保證，具有債權(quán)擔保的基本特征，但又有一些自身屬性：

1）人身性

2）從屬性

3）代償性

4）轉(zhuǎn)移性

5）獨立性第75頁/共106頁2.保證的性質(zhì)第75頁/共106頁763.保證人的條件

保證人是在保證關(guān)系中負有擔保義務(wù)的人，它既可以是自然人，也可以是法人。無論是自然人，還是法人或其他組織，應(yīng)滿足以下兩個條件：（1）保證人須具有民事主體資格（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力第76頁/共106頁3.保證人的條件第76頁/共106頁774.保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍

保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍，因不同的民事主體而有不同的要求：（1）公民作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍（2）企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍第77頁/共106頁4.保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍第77頁/共106頁785.保證合同的概念與法律特征

保證合同即保證人與債權(quán)人之間訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。保證合同可以單獨訂立，也可以在主合同中作出專門約定。第78頁/共106頁5.保證合同的概念與法律特征第78頁/共106頁79保證合同具有以下法律特征：（1）保證合同是從合同，它隨著主合同——保證貸款合同的成立、消滅而成立和消滅。（2）保證合同是有名合同，在合同發(fā)生糾紛時，需直接依據(jù)該合同的法律規(guī)定。（3）保證合同是單務(wù)合同，保證人只承量保證義務(wù)，而債權(quán)人僅享受權(quán)利。（4）保證合同是諾成性合同，合同的成立以合同的簽字為依據(jù)。第79頁/共106頁保證合同具有以下法律特征：第79頁/共106頁806.保證合同的內(nèi)容保證合同的內(nèi)容是指合同中包含的確定保證人與債權(quán)人權(quán)利和義務(wù)的條款或條件的總和。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，保證合同應(yīng)包括：（1）被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額（2）債務(wù)人履行債務(wù)的期限（3）保證的方式（4）保證擔保的范圍（5）保證期限，以及雙方認可的其他事項第80頁/共106頁6.保證合同的內(nèi)容第80頁/共106頁814.1房地產(chǎn)抵押貸款概述4.1.1房地產(chǎn)抵押貸款的含義無轉(zhuǎn)移抵押擔保4.1.2房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展美國中國第81頁/共106頁4.1房地產(chǎn)抵押貸款概述4.1.1房地產(chǎn)抵押貸款的含義第81824.1.3房地產(chǎn)抵押貸款的分類按貸款利率確定方式劃分：固定利率抵押貸款浮動利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款4.1.4房地產(chǎn)抵押貸款的特點4.1.5房地產(chǎn)抵押貸款的作用第82頁/共106頁4.1.3房地產(chǎn)抵押貸款的分類第82頁/共106頁834.1.6房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)初級抵押貸款市場結(jié)構(gòu)例.自有資金300萬+銀行貸款700=投資支出1000萬房屋建造申請建設(shè)貸款房屋銷售1250萬元，清償短期建設(shè)貸款本息購房人申請個人購房抵押貸款二級抵押貸款市場初級抵押貸款市場借款人二級抵押貸款市場資本市場上的投資者抵押證劵轉(zhuǎn)售資金提供貸款抵押房地產(chǎn)抵押貸款資金第83頁/共106頁4.1.6房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)初級抵押貸款市場借款人二級844.2房地產(chǎn)抵押貸款的程序提出抵押貸款申請貸前審查對借款人資格的審查對抵押物的審查對抵押貸款用途、項目的審查和分析營業(yè)凈收益與貸款本息比率營業(yè)費用比率保本比率貸款價值對抵押房地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記抵押房地產(chǎn)的保險第84頁/共106頁4.2房地產(chǎn)抵押貸款的程序第84頁/共106頁854.2.6貸款比例、期限和利率貸款比例貸款期限貸款利率4.2.7貸款種類和還款方式4.2.8抵押物的占管和處分抵押物的占管抵押物的處分抵押物處分價款的分配第85頁/共106頁4.2.6貸款比例、期限和利率第85頁/共106頁86

1.等額本金償還的抵押貸款（theConstantAmortizationMortgageLoan

，CAM）

等額本金償還的抵押貸款每月還款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘?，它等于將貸款總額按月均攤，可以根據(jù)如下公式計算：

另一部分是當月應(yīng)付的利息，可以通過如下公式計算得出：每月支付的利息=當月貸款余額×年利率÷12

由于每月都以同樣的數(shù)額減少貸款本金，從而使得當月貸款余額以同樣的速度減少，因此每月應(yīng)支付的利息也逐月降低。4.3固定利率抵押貸款第86頁/共106頁1.等額本金償還的抵押貸款等額本金償還872.等額本息償還的抵押貸款（ConstantPaymentMortgageLoan，CPM）第87頁/共106頁2.等額本息償還的抵押貸款第87頁/共106頁88CAM、CPM的比較支付方式貸款余額節(jié)約利息第88頁/共106頁CAM、CPM的比較第88頁/共106頁894.3.2固定利率抵押貸款的創(chuàng)新分級付款的抵押貸款還款方式產(chǎn)生背景計算漂浮式貸款還款方式逆向年金抵押貸款雙周付款的抵押貸款4.3.3利率對貸款清償速度的影響第89頁/共106頁4.3.2固定利率抵押貸款的創(chuàng)新第89頁/共106頁90

4.4.3貸款余額的計算1、現(xiàn)值法第90頁/共106頁4.4.3貸款余額的計算1、現(xiàn)值法第90頁/共1091

另一種計算貸款余額的方式就是終值法。用已還款年份的年金終值占所有還款額的年金終值的比率表示已清償?shù)谋窘饠?shù)額。貸款本金減去已清償?shù)谋窘鹁褪琴J款余額。2、終值法

以上兩種貸款余額的計算方法，結(jié)果是一樣的。但在習慣上人們更傾向于使用現(xiàn)值法計算。4.3.3貸款余額的計算4.3固定利率住房抵押貸款第91頁/共106頁另一種計算貸款余額的方式就是終值法。用已還924.4可調(diào)利率抵押貸款4.4.1可調(diào)利率抵押貸款的提出4.4.2根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款還款方式機制問題第92頁/共106頁4.4可調(diào)利率抵押貸款4.4.1可調(diào)利率抵押貸款的提出第9934.4.3可調(diào)利率抵押貸款還款方式的原理概述還款指數(shù)協(xié)議條款的內(nèi)容初始利率調(diào)整間隔利率邊際綜合利率利率波動幅度還款波動幅度負分期付款利率下限貸款的可繼承性貸款費率提前付款特權(quán)第93頁/共106頁4.4.3可調(diào)利率抵押貸款還款方式的原理第93頁/共10694可調(diào)利率抵押貸款的付款機制每月付款額和利率均無上限的情況

例、一筆貸款額度為1萬元，30年期，初始利率為8%，一年后調(diào)整為12%，分別按CAM和CPM計算調(diào)整前后的月供。設(shè)置每月付款額上限并要求負分期付款的情況設(shè)置利率上限的情況可調(diào)利率抵押貸款的預(yù)期收益率（略）第94頁/共106頁可調(diào)利率抵押貸款的付款機制第94頁/共106頁954.4.4固定利率抵押貸款與可調(diào)利率抵押貸款的比較1.兩種貸款的風險比較1）違約風險：可調(diào)利率貸款的違約風險更大2）利率風險：固定利率大3）提前還款風險：固定利率抵押貸款風險更大2.固定利率抵押貸款與可調(diào)利率抵押貸款的轉(zhuǎn)換1）可轉(zhuǎn)換的可調(diào)利率抵押貸款2）可降利率的固定利率抵押貸款第95頁/共106頁4.4.4固定利率抵押貸款與可調(diào)利率抵押貸款的比較第95頁964.4.5分享增值抵押貸款還款方式4.5我國房地產(chǎn)抵押貸款的管理及發(fā)展4.5.1房地產(chǎn)抵押貸款存在的風險1）違約風險2）流動風險3）經(jīng)濟周期風險4）利率風險5）不可抗力風險6）其他風險第96頁/共106頁4.4.5分享增值抵押貸款還款方式第96頁/共106頁974.5.2住房抵押貸款風險防范措施1）違約風險的控制2）流動性風險的控制3）經(jīng)濟周期風險的控制4）利率風險的控制5）其他方面的控制措施

確實把握房價的真實性建立商業(yè)保險與政府擔保相結(jié)合的住房金融體系重視建立個人信用制度建立合理的住房金融資金籌集機制根據(jù)實際情況，豐富還款方式第97頁/共106頁4.5.2住房抵押貸款風險防范措施第97頁/共106頁982房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分類：包括：吸收房地產(chǎn)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)擔保、等第98頁/共106頁2房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分類：第98頁/共106頁99銀行為了保證貸款的按期償還，嚴格規(guī)定了貸款對象應(yīng)具備的條件。一般來說，企業(yè)應(yīng)滿足以下基本要求:①必須具備開發(fā)企業(yè)資格;②企業(yè)在貸款銀行開立帳戶，辦理結(jié)算;③必須擁有一定的自有資金，即開發(fā)企業(yè)自有流動資金要達到生產(chǎn)流動資金的30%;④企業(yè)具備有關(guān)部門下達的年度開發(fā)計劃和主管機關(guān)批準的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計;⑤有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度;⑥有償還貸款本息的能力，提供經(jīng)濟擔保人或以一定的資產(chǎn)作為抵押。第99頁/共106頁銀行為了保證貸款的按期償還，嚴格規(guī)定了貸款對象應(yīng)具備的條件100自1975年美國證券交易委員會SEC認可上述三家公司為“全國認定的評級組織”或稱“NRSRO”（NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization）后，三家公司就壟斷了國際評級行業(yè)。據(jù)國際清算銀行（BIS）的報告，在世界上所有參加信用評級的銀行和公司中，穆迪涵蓋了80％的銀行和78％的公司，標準普爾涵蓋了37％的銀行和66％的公司，惠譽公司涵蓋了27％的銀行和8％的公司。每年的營業(yè)收入穆迪約15億美元，標準普爾為10多億美元，惠譽國際為5億美元左右。第100頁/共106頁自1975年美國證券交易委員會SEC認可上述三家公司為“全國101貸款卡凡需要向各金融機構(gòu)申請貸款，辦理承兌匯票、信用證、授信、保函和提供擔保等信貸業(yè)務(wù)的法人企業(yè)、非法人企業(yè)、事業(yè)法人單位和其他借款人，均須向營業(yè)執(zhí)照(或其他有效證件)注冊地的中國人民銀行各城市中心支行或所屬縣支行申請領(lǐng)取貸款卡。(一)申領(lǐng)貸款卡的企業(yè)(單位)、個人，在市政府網(wǎng)站上下載《資產(chǎn)負債表》、《利潤及利潤分配表》、《現(xiàn)金流量表》，填報數(shù)據(jù)拷盤后，到注冊地人民銀行辦理申請領(lǐng)卡手續(xù)。必須憑貸款卡辦理

1、凡向金融機構(gòu)申請貸款、貸款展期，以及辦理信貸登記范圍內(nèi)的其他信貸業(yè)務(wù)，如承兌匯票的簽發(fā)、信用證的開立、銀行保函的開立及解除和授信額度的增減、期限變動等，均須由借款人持貸款卡到金融機構(gòu)辦理。如涉及擔保業(yè)務(wù)的，還應(yīng)同時將提供擔保企業(yè)貸款卡一并送貸款金融機構(gòu)。

2、辦理業(yè)務(wù)前，金融機構(gòu)必須憑貸款卡登陸《企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫》進行借款人資信情況查詢；業(yè)務(wù)發(fā)生后，應(yīng)及時在《企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫》進行登記。

3、金融機構(gòu)辦理信貸業(yè)務(wù)查驗借款人貸款卡時間，最長不超過十五天。第101頁/共106頁貸款卡凡需要向各金融機構(gòu)申請貸款，辦理承兌匯票、信用證、授信1023）在質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿而沒有履行其義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人在處理出質(zhì)物方面不能取得一致意見時，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定，依法變賣或拍賣出質(zhì)財產(chǎn)，并優(yōu)先受償。而在抵押時，抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)有請求權(quán)，在雙方協(xié)商一致的情況下才能處置抵押物；如不能取得一致意見，要向法院起訴，抵押權(quán)人無權(quán)直接處理抵押物。

4）在質(zhì)押中，質(zhì)權(quán)人對出質(zhì)財產(chǎn)有妥善保管的義務(wù)，如果因保管不善致使質(zhì)押物滅失或者損毀的，質(zhì)權(quán)人要承擔其法律責任。抵押中，抵押權(quán)人不占有抵押物，當然也就沒有保管的義務(wù)。第102頁/共106頁3）在質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿而沒有履行其義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人1035.保證合同的概念與法律特征

保證合同即保證人與債權(quán)人之間訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。保證合同可以單獨訂立，也可以在主合同中作出專門約定。第103頁/共106頁5.保證合同的概念與法律特征第103頁/共106頁104保證合同具有以下法律特征：（1）保證合同是從合同，它隨著主合同——保證貸款合同的成立、消滅而成立和消滅。（2）保證合同是有名合同，在合同發(fā)生糾紛時，需直接依據(jù)該合同的法律規(guī)定。（3）保證合同是單務(wù)合同，保證人只承量保證義務(wù)，而債權(quán)人僅享受權(quán)利。（4）保證合同是諾成性合同，合同的成立以合同的簽字為依據(jù)。第104頁/共106頁保證合同具有以下法律特征：第104頁/共106頁1054.1.6房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)初級抵押貸款市場結(jié)構(gòu)例.自有資金300萬+銀行貸款700=投資支出1000萬房屋建造申請建設(shè)貸款房屋銷售1250萬元，清償短期建設(shè)貸款本息購房人申請個人購房抵押貸款二級抵押貸款市場初級抵押貸款市場借款人二級抵押貸款市場資本市場上的投資者抵押證劵轉(zhuǎn)售資金提供貸款抵押房地產(chǎn)抵押貸款資金第105頁/共106頁4.1.6房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)初級抵押貸款市場借款人二級106房地產(chǎn)金融14房地產(chǎn)金融14107第一章概論1-1房地產(chǎn)金融概述1-1-1房地產(chǎn)與金融業(yè)1房地產(chǎn)的含義2房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務(wù)等行業(yè)所組成。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看做第三產(chǎn)業(yè)。

廣義上講，它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個綜合性的行業(yè)群體。

2）金融業(yè)：銀行業(yè)、保險業(yè)、信托業(yè)、證券業(yè)、租賃業(yè)、典當業(yè)等。第1頁/共106頁第一章概論1-1房地產(chǎn)金融概述第1頁/共106頁1083、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強。（二）房地產(chǎn)業(yè)同銀行業(yè)相互促進。（三）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行。第2頁/共106頁3、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系第2頁/共106頁1091-1-2房地產(chǎn)金融的概念與分類1房地產(chǎn)金融的概念廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。第3頁/共106頁1-1-2房地產(chǎn)金融的概念與分類1房地產(chǎn)金融的概念第3頁/1102房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分類：包括：吸收房地產(chǎn)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)擔保、等第4頁/共106頁2房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分類：第4頁/共106頁1111-1-3房地產(chǎn)金融的特征1較高的安全性2“無轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì)3較強的政策性1-1-4房地產(chǎn)金融的作用1住房抵押貸款促進了居民住房消費的提高2房地產(chǎn)金融促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3房地產(chǎn)金融對國家經(jīng)濟穩(wěn)定和發(fā)展起重要作用第5頁/共106頁1-1-3房地產(chǎn)金融的特征第5頁/共106頁1121-2房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1-2-1房地產(chǎn)金融機構(gòu)的含義1-2-2我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展歷程1銀行類金融機構(gòu)2保險公司類金融機構(gòu)3證券公司類金融機構(gòu)4信托投資公司類金融機構(gòu)5其他類機構(gòu)第6頁/共106頁1-2房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1-2-1房地產(chǎn)金融機構(gòu)的含義第61131-2-3銀行類的房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1中國人民建設(shè)銀行，其房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)包括：

2中國工商銀行

3中國農(nóng)業(yè)銀行

4住房儲蓄銀行：1-2-4非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)

1保險公司類

2信托投資公司類

3證券公司類

4其他類

第7頁/共106頁1-2-3銀行類的房地產(chǎn)金融機構(gòu)第7頁/共106頁1141-3我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀1-3-1發(fā)展歷程1-3-2現(xiàn)狀

第8頁/共106頁1-3我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀1-3-1發(fā)展歷程第115補充知識點直接融資和間接融資金融市場準入金融機構(gòu)的經(jīng)營范圍分業(yè)經(jīng)營混業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成一級市場二級市場第9頁/共106頁補充知識點直接融資和間接融資第9頁/共106頁1161、案例分析2、課后練習題第10頁/共106頁1、案例分析第10頁/共106頁117第二章房地產(chǎn)貸款的種類與稅費2-1房地產(chǎn)信用2-1-1信用：是指在得到或提供貨物或服務(wù)后，并不立即而是允諾在將來付給報酬的做法。指經(jīng)濟活動中的借貸行為及相關(guān)的責任。2-1-2房地產(chǎn)信用：房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營、消費活動中的借貸行為及責任。第11頁/共106頁第二章房地產(chǎn)貸款的種類與稅費2-1房地產(chǎn)信用第11頁/共1181、房地產(chǎn)商業(yè)信用是指房地產(chǎn)企業(yè)之間在土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣的交易中采用賒銷、預(yù)收定金/訂金、商業(yè)票據(jù)等形式。如開發(fā)過程中的建材賒銷、承包商墊資承包工程等。預(yù)收定金或訂金：是指賣方在預(yù)收買方的一部分或全部價款后的一段時間內(nèi)讓渡土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期房銷售行為。

訂金：訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

定金：定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國《擔保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。第12頁/共106頁1、房地產(chǎn)商業(yè)信用第12頁/共106頁119商業(yè)票據(jù)：是建立在商業(yè)信用基礎(chǔ)上的直接融資，屬于最基礎(chǔ)的直接融資形式，是由出票人簽發(fā)，無條件約定自己或要求他人支付一定金額，可流通轉(zhuǎn)讓的有價證券。常見的商業(yè)票據(jù)包括：匯票、本票、支票。2、房地產(chǎn)銀行信用是指銀行和各類金融機構(gòu)以貨幣形式在建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、或者購房的企業(yè)和個人提供的信用。第13頁/共106頁商業(yè)票據(jù)：是建立在商業(yè)信用基礎(chǔ)上的直接融資，屬于最基礎(chǔ)的直接1203、政府信用是指政府以債務(wù)人身份，借助于債券等信用工具向社會各界籌集資金的一種信用方式。4、其他信用民間信用房地產(chǎn)租賃信用證券投資信用02第二章房地產(chǎn)金融基本知識修改.ppt第14頁/共106頁3、政府信用第14頁/共106頁1212-2房地產(chǎn)貸款的主要種類（1）地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行支持城鎮(zhèn)綜合開發(fā)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的貸款，是融通地產(chǎn)資金的重要形式。（政策性貸款）（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款:此項貸款有時簡稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指銀行對經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)所發(fā)放的用于流動資金的貸款。第15頁/共106頁2-2房地產(chǎn)貸款的主要種類（1）地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行支持城鎮(zhèn)122房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的生產(chǎn)性流動資金貸款。其對象是在規(guī)定的貸款范圍內(nèi)，具備貸款資格的開發(fā)企業(yè)。這些單位應(yīng)具有法人資格，實行獨立核算，并從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。這些單位包括城市建設(shè)綜合開發(fā)公司、土地開發(fā)公司、房屋開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等。貸款主要投放于城市住宅以及市政公用等配套工程，用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)以及舊城改造等項目所需的生產(chǎn)性流動資金。流動資金貸款不得挪用于開發(fā)企業(yè)自身固定資金投資或作為開發(fā)項目投資性貸款。銀行在發(fā)放此項貸款時，應(yīng)根據(jù)國家計劃和政策，堅持“按計劃發(fā)放，擇優(yōu)扶植，有物質(zhì)保證，按期歸還”原則，并對貸款的使用情況以及工程建設(shè)情況進行定期或不定期檢查，加強監(jiān)督，確保貸款合理、安全使用。第16頁/共106頁房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜123貸款的期限一般不超過2年。貸款利率按照國家規(guī)定的流動資金貸款利率計算。開發(fā)企業(yè)必須按期歸還貸款。如確需延期償還時，必須辦理延期手續(xù)。對于逾期不還的企業(yè)，銀行可以從該企業(yè)或為其提供擔保的企業(yè)的銀行存款帳戶中扣抵，并加收利息。房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款程序分為兩步:第一步，企業(yè)提出貸款申請，銀行進行貸款評估，核定貸款額度。必要時，得先給予企業(yè)臨時貸款。臨時貸款是指銀行為了解決開發(fā)企業(yè)季節(jié)性的超額儲備材料和預(yù)收資金不能及時到位所需要的周轉(zhuǎn)資金而發(fā)放的短期貸款。臨時貸款的條件是:開發(fā)項目已經(jīng)落實銷售對象，能按期如數(shù)收回售房款或預(yù)收定金。臨時貸款期限一般不超過6個月。第二步，簽訂合同與發(fā)放貸款。銀行與企業(yè)的貸款合同簽訂生效后，銀行即按合同向企業(yè)發(fā)放貸款，將貸款一次或分次轉(zhuǎn)入企業(yè)存款帳戶;貸款進入企業(yè)存款帳戶后，企業(yè)即可使用該項貸款。

第17頁/共106頁貸款的期限一般不超過2年。貸款利率按照國家規(guī)定的流動資金貸124銀行為了保證貸款的按期償還，嚴格規(guī)定了貸款對象應(yīng)具備的條件。一般來說，企業(yè)應(yīng)滿足以下基本要求:①必須具備開發(fā)企業(yè)資格;②企業(yè)在貸款銀行開立帳戶，辦理結(jié)算;③必須擁有一定的自有資金，即開發(fā)企業(yè)自有流動資金要達到生產(chǎn)流動資金的30%;④企業(yè)具備有關(guān)部門下達的年度開發(fā)計劃和主管機關(guān)批準的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計;⑤有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度;⑥有償還貸款本息的能力，提供經(jīng)濟擔保人或以一定的資產(chǎn)作為抵押。第18頁/共106頁銀行為了保證貸款的按期償還，嚴格規(guī)定了貸款對象應(yīng)具備的條件125（3）商品房建設(shè)貸款：是指銀行為推進城市建設(shè)綜合開發(fā)和住房商品化而發(fā)放的專項貸款，分住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款。（4）房產(chǎn)經(jīng)營貸款：是指對從事房屋租賃、房產(chǎn)交易、房屋維修和裝飾以及其他服務(wù)性活動的獨立經(jīng)營、自負盈虧的房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款。第19頁/共106頁（3）商品房建設(shè)貸款：是指銀行為推進城市建設(shè)綜合開發(fā)和住房商126（5）建筑貸款：銀行對建筑企業(yè)發(fā)放的在興建樓宇過程中資金不足時的貸款。

a貸款占全部建筑費用的比例較高，b由銀行按建筑進度分期撥交貸款。（6）房地產(chǎn)貼息貸款是指由國家下達規(guī)定貸款額度，由銀行來發(fā)放，但其利息由國家財政補貼的貸款。第20頁/共106頁（5）建筑貸款：銀行對建筑企業(yè)發(fā)放的在興建樓宇過程中資金不足1272-3房地產(chǎn)企業(yè)貸款申請申請房地產(chǎn)企業(yè)貸款的條件：

有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)；在銀行開立基本結(jié)算帳戶或一般存