2022年綠城服務(wù)研究報告 專注高端樓盤的頭部綜合物業(yè)服務(wù)商

2022年綠城服務(wù)研究報告專注高端樓盤的頭部綜合物業(yè)服務(wù)商一、公司簡介：專注高端樓盤的頭部綜合物業(yè)服務(wù)商1.1公司背景：定位高端，杭州起家，走向全國綠城服務(wù)集團成立于1998年，總部位于杭州市西湖區(qū)，是一家以物業(yè)服務(wù)為根基、以生活服務(wù)與產(chǎn)業(yè)服務(wù)為兩翼，以智慧科技為引擎的數(shù)字化、平臺化、生態(tài)型的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)。公司于2016年7月12日在香港交易所掛牌上市（港股代碼2869），為中國服務(wù)業(yè)500強企業(yè)、浙江省服務(wù)業(yè)百強企業(yè)（前50強），未來社區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副理事長單位。截至2021年12月31日，綠城服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋全國30個省、直轄市和自治區(qū)，以及196個城市，服務(wù)的物業(yè)類型涵蓋市政公建項目、城市綜合體、商務(wù)寫字樓、別墅、公寓、學(xué)校、足球基地和高科技產(chǎn)業(yè)園等，接管、咨詢及代管的合同數(shù)目逾3800個，總合同服務(wù)面積約6.52億平方米。1.2股權(quán)結(jié)構(gòu)：綠城系創(chuàng)始人為大股東，獲龍湖戰(zhàn)略投資大股東為宋衛(wèi)平夫婦與壽柏年，龍湖集團做戰(zhàn)略股東。綠城服務(wù)大股東為公司創(chuàng)始人宋衛(wèi)平夫婦及壽伯年先生，第二大股東為公司原董事長李海榮，第三大股東為龍湖集團。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，大股東一致行動人宋衛(wèi)平夫婦及壽伯年先生為綠城中國及綠城服務(wù)創(chuàng)始人；第二大股東李海榮女士自公司注冊（1998年）以來任董事，于2015年調(diào)任董事會主席兼執(zhí)行董事，于2021年12月調(diào)任非執(zhí)行董事；龍湖集團長期看好社區(qū)服務(wù)市場及綠城服務(wù)潛力，于2020年1月、5月通過買入已發(fā)行股份和認(rèn)購新股獲取綠城服務(wù)股份，截至2021年末占總股本9.08%。股權(quán)激勵覆蓋董事、高管及核心骨干。公司2018年11月公告了總計1.335億股權(quán)激勵計劃，該計劃覆蓋了董事、高管和核心骨干。其中董事李海榮、楊掌法、吳志華、陳浩共分得1080萬份購股權(quán)，高管金科麗、翁亞飛等分得845萬份購股權(quán)，剩余骨干員工分得11425萬份購股權(quán)。截至2021年末，董事會主席楊掌法及執(zhí)行董事兼綠城科技總經(jīng)理吳志華分別持有1.93%與0.78%的股份；據(jù)公司2021年7月26日公告，向執(zhí)行董事陳浩及行政總裁金科麗再分別授予500000份、2250000份購股權(quán)，公司實現(xiàn)了對核心骨干及董事管理層的長期持續(xù)激勵。1.3經(jīng)營概述：收入業(yè)績高增、利潤率改善、賬面資金充足公司業(yè)務(wù)主要由物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)和園區(qū)服務(wù)組成。物業(yè)服務(wù)：提供一系列高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，例如物業(yè)管理服務(wù)的保安、保潔、園藝、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務(wù)，并就該等服務(wù)向在管物業(yè)的住戶及業(yè)主或房地產(chǎn)開發(fā)商收取服務(wù)費。咨詢服務(wù)：向房地產(chǎn)開發(fā)商及地方物業(yè)管理公司提供咨詢服務(wù)，利用公司品牌及專業(yè)優(yōu)勢滿足其在房地產(chǎn)開發(fā)周期中各個主要階段的不同需求。例如，公司向房地產(chǎn)開發(fā)商提供在設(shè)計和開發(fā)階段的項目規(guī)劃、設(shè)計管理、建筑管理及營銷管理咨詢服務(wù)，公司亦提供示范單位管理服務(wù)，促進他們已開發(fā)項目的銷售。公司同時也就已交付物業(yè)，向房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司提供管理咨詢服務(wù)。園區(qū)服務(wù)：基于業(yè)主的全生活場景的需求，透過多種渠道向公司在管園區(qū)的業(yè)主及住戶提供各類日常生活必需品和各種質(zhì)量生活產(chǎn)品和服務(wù)。園區(qū)服務(wù)包括園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)。隨著業(yè)主和住客為更好的生活而衍生的生活需要，集團在創(chuàng)新和提升傳統(tǒng)優(yōu)勢服務(wù)的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)運用移動互聯(lián)網(wǎng)與智慧小區(qū)入口，部署提供種類更廣的服務(wù)和產(chǎn)品來滿足客戶，用線上線下結(jié)合的方式，拓寬和加速生活服務(wù)的流量空間。物業(yè)服務(wù)的占比在逐漸降低，園區(qū)服務(wù)和咨詢服務(wù)占比提升。從結(jié)果上看，這是一個樂意見到的情況，物業(yè)公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)有自身的瓶頸，延展業(yè)務(wù)邊界有助于擴大公司收入，強化自身的能力圈；而從過程上看，公司園區(qū)服務(wù)和咨詢服務(wù)的快速發(fā)展離不開優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的滋養(yǎng)。進一步看，我們認(rèn)為公司三大業(yè)務(wù)能夠有效協(xié)同發(fā)展、互相促進。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司展開所有業(yè)務(wù)的基石：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可以形成良好的品牌價值用于咨詢服務(wù)輸出，也可以為園區(qū)服務(wù)的植入提供優(yōu)良土壤；園區(qū)服務(wù)：能進一步提升公司服務(wù)品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，從而提高業(yè)主對高物業(yè)費的接受程度；咨詢服務(wù)：一方面通過更早介入開發(fā)項目，延伸服務(wù)鏈，為公司獲取新項目創(chuàng)造競爭優(yōu)勢；另一方面通過為其他物業(yè)服務(wù)公司輸出成熟的運營管理經(jīng)驗，發(fā)揮品牌價值，增加園區(qū)服務(wù)業(yè)主來源，同時提升公司經(jīng)營業(yè)績。收入利潤穩(wěn)健增長。綠城服務(wù)2017-2021年營業(yè)收入和歸母凈利潤保持了較為穩(wěn)定的增長，收入從2017年的51.4億增至2021年的125.7億；凈利潤從2017年的3.9億增至2021年的8.5億。收入和利潤的增長主要源于公司在管物業(yè)面積的增加，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的豐富、園區(qū)和咨詢服務(wù)的快速發(fā)展。利潤率較為穩(wěn)定。公司近年來毛利率和凈利率均較為穩(wěn)定，2017-2021年，毛利率水平維持在17-18%附近，凈利率水平在5-7%附近。展望未來利潤率或維持韌性。分版塊看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)最低，在12%附近，園區(qū)和咨詢服務(wù)在30%左右的區(qū)間。從趨勢上看，2017-2021年間我們并未看到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率的下行，這或許與公司較強的提價能力及更高的項目提升空間所致；園區(qū)和咨詢服務(wù)在這5年間利潤率略有下滑，我們認(rèn)為這源于公司在增值服務(wù)領(lǐng)域的長期探索帶來的成本前臵，以及房地產(chǎn)行業(yè)下行周期下，咨詢服務(wù)的競爭更為激烈。長期看，我們認(rèn)為公司強勁的提價能力有望讓基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率得到維持，同時，園區(qū)服務(wù)和咨詢服務(wù)毛利率下行空間已經(jīng)較為有限，因此對于公司未來毛利率趨勢我們判斷大概率維持當(dāng)前17-18%左右的水平小范圍內(nèi)波動。賬面資金充裕。公司為凈現(xiàn)金狀態(tài)，截至2021年末，公司賬面有息負(fù)債不到2億，而貨幣現(xiàn)金及等價物約43億，財務(wù)健康；充足的現(xiàn)金不僅保證了公司日常平穩(wěn)經(jīng)營，同時也為未來的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)發(fā)展及潛在的收并購提供了堅實保障?，F(xiàn)金流較為健康。公司長期保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流的正流入，且自2017年至2020年跟隨公司業(yè)務(wù)發(fā)展，逐年保持遞增趨勢，2021年略有下滑我們認(rèn)為是非住宅業(yè)態(tài)的增加帶來更多toB端業(yè)務(wù)，拉長賬期導(dǎo)致現(xiàn)金回款變慢所致，更多的是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化，不是行業(yè)基本面或公司競爭力出現(xiàn)了問題。同時，非住宅板塊有廣闊的發(fā)展空間，公司2021年在非住宅領(lǐng)域也取得了較多標(biāo)桿項目，我們看好公司在非住宅板塊繼續(xù)發(fā)力，開拓新的增長引擎。二、物業(yè)行業(yè)空間廣闊、政策環(huán)境良好、競爭格局明晰2.1景氣度維持在高位，行業(yè)空間較大物業(yè)行業(yè)依然處在產(chǎn)業(yè)生命周期的快速成長期。雖然近年來物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展，但我們認(rèn)為其依然在高速成長。從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、公共、基礎(chǔ)設(shè)施，乃至片區(qū)、城市的綜合管理，從基礎(chǔ)服務(wù)，到設(shè)施服務(wù)，再到資產(chǎn)服務(wù)；此外，社區(qū)增值服務(wù)廣義上可以理解為圍繞房產(chǎn)與人相關(guān)的一些經(jīng)濟活動，目前物業(yè)公司的增值服務(wù)正處在快速探索與發(fā)展階段，覆蓋的業(yè)態(tài)逐漸增多，行業(yè)空間的上限在不斷提升，因此，我們認(rèn)為對行業(yè)是否能長期維持較高的景氣度，可以更加樂觀、積極去看待。我們于2021年6月12日發(fā)布的研究報告《物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題：怎么看行業(yè)市場空間》詳細的拆分了物業(yè)板塊各業(yè)務(wù)線條的未來市場空間情況?？偟膩砜矗飿I(yè)行業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊均有萬億的市場潛力，頭部公司市占率較低，未來依然有持續(xù)高速成長的機會。具體看，預(yù)計截至2025年，考慮到當(dāng)前城鎮(zhèn)化率及房屋更新的需求，每年依舊有數(shù)億平米的新房交付為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供穩(wěn)定的增量，同時存量住宅物業(yè)滲透率依舊有提升空間，企事業(yè)單位及軍隊的后勤社會化持續(xù)推進也能持續(xù)為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)面積增加提供可觀的增量，此外，新建的基礎(chǔ)設(shè)施，如橋梁、道路維護，公共場所如各種場館、地鐵、機場等也能帶來持續(xù)的增量。2.2政策端有望長期利好行業(yè)發(fā)展國內(nèi)行業(yè)政策較大程度上能夠?qū)π袠I(yè)未來的發(fā)展做出指引，如新能源的扶持政策，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，都對相應(yīng)行業(yè)產(chǎn)生較為深遠的影響。物業(yè)行業(yè)的政策方向同樣對行業(yè)發(fā)展和資本市場表現(xiàn)起到重要影響。下物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)治理職能獲政府認(rèn)可。2022年再次反復(fù)，多個地方出臺政策鼓勵政府職能部門協(xié)同物業(yè)公司做好基礎(chǔ)防護和治理工作。物業(yè)公司不再是單純的商業(yè)機構(gòu)，其肩負(fù)的社會職能已經(jīng)讓政府開始重視。政府部門開始出臺相應(yīng)的政策，用來支持物業(yè)公司更加積極及有效的參與基礎(chǔ)社區(qū)治理工作。物業(yè)公司獲部分地區(qū)政府補助。物業(yè)公司在履行其合同范圍內(nèi)的義務(wù)外承擔(dān)了額外的防疫相關(guān)的支持工作，部分地方政府也給予相應(yīng)的補貼支持。2020年第一波后不少地方政府出臺了相應(yīng)的政策，2022年這波反彈，依然有一些地方繼續(xù)出臺相應(yīng)政策對物業(yè)公司進行補貼。物業(yè)公司增值服務(wù)獲政策鼓勵。在傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)領(lǐng)域物業(yè)公司的社會基層治理價值得到認(rèn)可之外，物業(yè)公司可以承載的外延式服務(wù)也讓政府認(rèn)為值得去推動發(fā)展。邏輯上看，政府希望高效的提高人民生活水平，滿足人民日益增長的物質(zhì)文化需求，而物業(yè)公司作為與業(yè)主直接高頻零距離接觸的主體，對于人口老齡化帶來的養(yǎng)老問題，以及少子化帶來的養(yǎng)育壓力問題，物業(yè)公司圍繞社區(qū)展開的養(yǎng)老、托育幼教等服務(wù)，恰好可以針對這一痛點進行探索。城市服務(wù)是近幾年物業(yè)公司爭相拓展的賽道，現(xiàn)階段的城市服務(wù)業(yè)務(wù)，從內(nèi)容看它可以理解是環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)加上一部分的城市綜合管理業(yè)務(wù)構(gòu)成，未來或可更多參與到城市治理與規(guī)劃上來。隨著越來越多關(guān)于城市管理與清潔的標(biāo)準(zhǔn)制定，我們認(rèn)為這一部分業(yè)務(wù)會更加市場化，也將進一步打開物業(yè)公司的業(yè)務(wù)拓展空間。2.3強者恒強，龍頭優(yōu)勢穩(wěn)固物業(yè)行業(yè)處在快速成長期，但行業(yè)競爭格局已經(jīng)比較穩(wěn)定，頭部物業(yè)公司未來或?qū)⒊掷m(xù)保持競爭優(yōu)勢，不斷提升市場份額。理由有三點：1.房地產(chǎn)開發(fā)商憑借在房地產(chǎn)行業(yè)的積淀，為物業(yè)子公司建立強大的護城河；2.資本市場的融資工具，能充分推動頭部物業(yè)公司加速規(guī)模擴張與管理優(yōu)化；3.物業(yè)行業(yè)自身屬性（規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)、科技壁壘）決定未來強者恒強。開發(fā)商為物業(yè)公司輸送大量在管面積。物業(yè)公司并不一定需要一個關(guān)聯(lián)方(房地產(chǎn)開發(fā)商)也可以獨立運營，但在國內(nèi)，房企可以為物業(yè)公司提供大量的在管面積。從克而瑞統(tǒng)計的2019-2021年頭部企業(yè)全口徑銷售面積看，碧桂園近3年銷售面積達到2.65億平，融創(chuàng)和萬科超過1億平，保利也接近1億平。雖然隨著物業(yè)公司外拓團隊成熟，第三方招標(biāo)獲得項目的占比在不斷提升，但來自開發(fā)商的房屋交付依舊是物業(yè)公司重要與可靠的在管面積來源。房地產(chǎn)開發(fā)商為物業(yè)公司做品牌背書。物業(yè)服務(wù)并非能夠高頻感知或?qū)Ρ龋吘箻I(yè)主或潛在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的長期認(rèn)知，僅為自己住過的小區(qū)，或到訪過的小區(qū)。那么對于物業(yè)公司的形象與感知主要從開發(fā)商來，背靠房企的物業(yè)公司大多以開發(fā)商的名稱命名，如“碧桂園服務(wù)”、“萬科物業(yè)”、“保利物業(yè)”等，而物業(yè)的知名度可以作為其項目拓展與品牌管理輸出的加分項。資本市場推動頭部公司加速發(fā)展。物業(yè)公司借助資本市場融資，加快收并購速度搶占市場份額。物業(yè)服務(wù)并非重資產(chǎn)運營，因此大多數(shù)物業(yè)公司不需要貸款，自身發(fā)展僅靠市場化外拓為主，行業(yè)集中度也較低。但隨著頭部物業(yè)公司陸續(xù)上市，充裕的現(xiàn)金打破了原有的行業(yè)格局，收并購可以快速擴大一家物業(yè)公司的現(xiàn)有規(guī)模，甚至可以出現(xiàn)小魚吃大魚的現(xiàn)象。通常來講，正常經(jīng)營下的物業(yè)公司雖然有較好的現(xiàn)金流，但也難以囤積大量現(xiàn)金，而用貸款形式去收并購會面臨較大風(fēng)險，但通過資本市場股權(quán)融資，可以讓物業(yè)公司有了彎道超車的可能。但2021年下半年以來，隨著地產(chǎn)信用風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵，物業(yè)板塊受到牽連估值持續(xù)下挫，現(xiàn)有物業(yè)公司出現(xiàn)明顯的估值分化，部門中小型物業(yè)公司逐步邊緣化，一些中型規(guī)模計劃上市的物業(yè)公司打消上市念頭，因此，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)在資本市場的格局已經(jīng)較為固定，只有少數(shù)頭部及一線的公司的再融資能夠獲得資本市場的認(rèn)可。行業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)，區(qū)域密度的提高有助于延緩成本端的上升。物業(yè)行業(yè)為勞動密集型行業(yè)，且管理運營較為粗放，因此管理項目越多，單個區(qū)域內(nèi)項目密度越大的公司，能夠通過集采、片區(qū)綜合管理、讓一部分員工在區(qū)域內(nèi)共享調(diào)度等方式，降低中后臺成本與現(xiàn)場的管理人員數(shù)量，達到降低成本的目的。規(guī)?；瘞淼暮锰幉粌H體現(xiàn)在成本控制，也能為新業(yè)務(wù)拓展創(chuàng)造空間。物業(yè)公司在社區(qū)除了基礎(chǔ)服務(wù)（保潔、綠化、保安、維修、客服等）之外，也在探索增值服務(wù)?，F(xiàn)階段物業(yè)公司在增值服務(wù)上的探索方向較多，不同公司有不同的側(cè)重點，但有一項共識：增值服務(wù)的發(fā)展離不開區(qū)域的高密度。從公司實操案例也可以看出這一特點，如新城悅服務(wù)在江蘇，特別是大本營常州擁有較高的項目密度，在此支持下開始了換電業(yè)務(wù)探索，并取得較好效果。建業(yè)新生活開展的線上線下便民服務(wù)探索，得到當(dāng)?shù)赜脩舻恼J(rèn)可，據(jù)建業(yè)新生活2021年業(yè)績會PPT披露，“建業(yè)+”的月活用戶由2019年末的61萬提升至2021年末的166萬，注冊用戶數(shù)由2019年末的219萬提升至2021年末的584萬。行業(yè)具有品牌效應(yīng)，頭部公司先一步獲得戰(zhàn)略性項目。物業(yè)行業(yè)處在快速發(fā)展期，有較多未開發(fā)的藍海市場，如城市服務(wù)領(lǐng)域我們之前的報告做過初步測算，其遠期市場空間超過萬億元（《物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題：怎么看行業(yè)市場空間》，2021/06/12），但現(xiàn)今物業(yè)公司對于城市服務(wù)領(lǐng)域的探索僅為十?dāng)?shù)個大型物業(yè)公司掌控。城市服務(wù)目前有幾種形式，如老舊小區(qū)改造、環(huán)衛(wèi)一體化等，涉及到的區(qū)域大，覆蓋人群廣，與政府部門簽約合作，需要承擔(dān)較大的社會責(zé)任，因此承接的物業(yè)公司具有一定的規(guī)模、口碑與社會影響力是必要條件，同時還需要有較強的管理組織能力與信息化整合能力?？萍紭?gòu)筑競爭壁壘：頭部公司持續(xù)加大在機械化、智能化領(lǐng)域投入，與中小公司差距不斷拉大。物業(yè)整體的項目層面及中后臺的管理水平較其他行業(yè)落后，單個項目的主要成本集中在人力上面，機械化、智能化的加入與普及能夠較大程度上降低行業(yè)的成本。但如果項目數(shù)量有限，做科技化改造回收成本周期較慢，效果也不明顯，同時，作為輕資產(chǎn)經(jīng)營的物業(yè)公司也很難在智能化、機械化方面長期進行大規(guī)模投入研發(fā)與實裝，而頭部物業(yè)公司大多有開發(fā)商背景給予分擔(dān)開發(fā)成本，或借助資本市場融資得以進行升級改造。未來隨著行業(yè)增量增速放緩，將迎來存量競爭時代，而此時智能化、機械化帶來的成本優(yōu)勢，會讓頭部公司進一步蠶食中小型物業(yè)公司的市場份額。三、物業(yè)業(yè)務(wù)：聚焦長三角高端物業(yè)，堅持高質(zhì)量發(fā)展管理規(guī)模穩(wěn)居國內(nèi)前五。截至2021年末，綠城服務(wù)總在管面積3.04億平，合約面積6.52億平，在全國排名第5?？紤]到綠城服務(wù)主要的面積來自第三方拓展，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下行，新增項目來自新交付樓盤數(shù)量逐漸減少的背景下，公司在存量市場外拓的優(yōu)勢開始進一步凸顯。我們預(yù)計依賴房地產(chǎn)開發(fā)商背景物業(yè)公司的增速會隨著地產(chǎn)行業(yè)下行放緩，而綠城服務(wù)憑借長期市場化優(yōu)勢有望獲得高于行業(yè)平均水平的增速，進而保持或提升公司在行業(yè)內(nèi)的排名。在管面積與儲備面積快速增長。截至報告期末，公司在管面積3.04億方，較2020年增長21.4%；儲備面積3.47億方，較2020年增長22.3%。公司已經(jīng)連續(xù)8年儲備面積高于在管面積，為后續(xù)公司增長提供堅實的基礎(chǔ)。平均物業(yè)費單價持續(xù)提升。綠城服務(wù)作為高端物業(yè)服務(wù)的代表，收取較高的物業(yè)費，公司平均物業(yè)費從2017年的3.11元/平/月提升到2021年的3.21元/平/月，公司的規(guī)模擴張主要靠市場化拓展，平均物業(yè)費水平反而繼續(xù)提升，可見公司新獲取項目并未因為追求規(guī)模而降低質(zhì)量；此外，除了新項目保持較高的拓展質(zhì)量，公司物業(yè)費水平提升的另外一個原因是物業(yè)費的提價，綠城服務(wù)憑借服務(wù)高端樓盤積累較高的滿意度，在管樓盤提價概率高于行業(yè)平均水平。非住宅業(yè)態(tài)占比2成，較為穩(wěn)定。公司2020年和2021年非住宅業(yè)態(tài)在管規(guī)模在20%附近，收入約30%左右。和其他公司不同，綠城服務(wù)并沒有快速提升非住宅業(yè)務(wù)的占比，保持在2成左右的面積和3成左右的收入占比。綠城服務(wù)本身定位高端住宅服務(wù)商，且擁有較強的提價能力和較高的客戶認(rèn)可度，這足以讓公司在住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域獲得較大的競爭優(yōu)勢；非住宅領(lǐng)域競爭較為激烈，且每3-5年合同到期后都會重新招標(biāo)，項目存續(xù)有不確定性；另外從盈利能力來看，非住宅業(yè)態(tài)比住宅并未有優(yōu)勢。深耕杭州大本營和長三角地區(qū)。截至2021年末，公司在管面積中38%來自長三角、18.6%來自大杭州地區(qū)；收入構(gòu)成中長三角區(qū)域貢獻29.2%，而在管面積較少的杭州地區(qū)收入占比達到33.8%。大杭州地區(qū)在管較少的面積卻實現(xiàn)更大占比收入的原因是深耕的杭州大本營貢獻較多的增值服務(wù)收入，而杭州以外的區(qū)域，主要是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主。從這一點我們也可以看到，隨著物業(yè)服務(wù)管理密度的增加，在此基礎(chǔ)上會催生更多業(yè)態(tài)和服務(wù)需求?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)健提升。公司基礎(chǔ)物業(yè)收入伴隨在管面積的持續(xù)增長而增長，從2017年的35.6億提升至2021年的77.7億，年復(fù)合增速21.55%?？紤]到當(dāng)前收入是由公司在管的3.47億平項目貢獻，而公司在手儲備尚有3.04億平項目待轉(zhuǎn)化，隨著簽約項目陸續(xù)竣工交付，公司的營收將得到有力的支撐。毛利率保持穩(wěn)定。公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率基本保持穩(wěn)定，從2017年的11.2%提升至2020年的12.8%，2021年小幅降至12.5%。考慮到公司管理規(guī)?；鶖?shù)較大，毛利率大幅變化的可能性較小。展望未來，一方面，老項目隨著項目設(shè)備的老化及人力成本的持續(xù)上升，將面臨毛利率下行壓力；另一方面，新交付項目毛利率一般較高，同時公司來自非住宅業(yè)態(tài)占比也在不斷提升，非住宅項目毛利率長期較為穩(wěn)定。因此綜合來看，我們預(yù)計公司未來幾年老項目毛利率下行的壓力和新項目高毛利率紅利相互對沖，綜合毛利率大概率會保持穩(wěn)定。四、園區(qū)業(yè)務(wù)：各子版塊發(fā)展勢頭良好園區(qū)服務(wù)基于業(yè)主的全生活場景和房地產(chǎn)的全生命周期提供系統(tǒng)性的產(chǎn)品和服務(wù)解決方案，是物業(yè)服務(wù)的延伸。2021年公司園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入28.37億，較2020年增長30.3%。公司園區(qū)業(yè)務(wù)主要有5個細分業(yè)務(wù)子版塊：園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、居家生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)。園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)：公司社區(qū)零售業(yè)務(wù)，主要圍繞業(yè)主的基礎(chǔ)需求展開，目前實現(xiàn)住宅、商寫、校園及企事業(yè)單位等多場景覆蓋，通過線下場景+線上運營的方式，有效運營“綠城生鮮”小程序，“綠城生活”APP，社區(qū)驛站等載體，持續(xù)推動業(yè)務(wù)的增長。居家生活服務(wù)：公司居家生活服務(wù)業(yè)務(wù)以“四季生活”到家平臺為依托，通過自營+商家合作模式，構(gòu)建入戶服務(wù)體系；在“物業(yè)服務(wù)+居家養(yǎng)老服務(wù)”方面，公司從已有養(yǎng)老項目出發(fā)，將康養(yǎng)生活