總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿課件

【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿2022/10/27【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿2022/10/1一個(gè)艱巨的任務(wù)企業(yè)控地2007年春節(jié)前銷售20萬平方米，銷售額達(dá)到6億元未來還有280萬平方米,項(xiàng)目品牌必須可持續(xù)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿一個(gè)艱巨的任務(wù)企業(yè)控地【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)2這意味著，在2006年，須——約1500個(gè)業(yè)主購(gòu)買約7500個(gè)客戶有意向約20,000人被吸引約20萬人知曉【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿這意味著，在2006年，須——約1500個(gè)業(yè)主購(gòu)買約75003我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略必須解決發(fā)起一場(chǎng)影響力強(qiáng)大而可持續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)——差異化的訴求主題實(shí)效性的銷售策略極具銷售力的推廣計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略必須解決發(fā)起一場(chǎng)影響力強(qiáng)大而可持續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)—4明確“項(xiàng)目差異化訴求主題”之前，

先了解我們所處的形勢(shì)

【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿明確“項(xiàng)目差異化訴求主題”之前，

先了解我們所處的形勢(shì)5一、態(tài)勢(shì)篇【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿一、態(tài)勢(shì)篇【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿6態(tài)勢(shì)分析研究路線圖總體供求態(tài)勢(shì)目標(biāo)群定位分析項(xiàng)目分析企業(yè)分析SWOT分析如何區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)、引導(dǎo)需求【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿態(tài)勢(shì)分析研究路線圖總體供求態(tài)勢(shì)目標(biāo)群定位分析項(xiàng)目分析企業(yè)分析7成都房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢(shì)及特征【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿成都房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢(shì)及特征【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體8成都市城市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好西部強(qiáng)市——引領(lǐng)西部大開發(fā)成都平原經(jīng)濟(jì)圈——內(nèi)陸投資首選成都生活——休閑都市叫響全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)正迅速騰飛，城市知名度顯著躍升【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿成都市城市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)9房產(chǎn)信息橫比：成都市房?jī)r(jià)總體水平在全國(guó)大城市中排名21位，房?jī)r(jià)收入比也較為靠后。成都居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)在全國(guó)大城市中排名27位，房?jī)r(jià)中的“泡沫”較少。成都外地人購(gòu)房比例是相當(dāng)高的，連續(xù)4年占總銷售量的50%左右，甚至超過了廣州、杭州和上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，而與成都相距很近的重慶只有26%，僅約為成都的一半。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿房產(chǎn)信息橫比：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿102005年，成都五城區(qū)商品房總體交易均價(jià)為4085元/平方米，同比上漲9.48％。其中，商品住宅成交均價(jià)為3770元/平方米，同比增長(zhǎng)16.32％【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿2005年，成都五城區(qū)商品房總體交易均價(jià)為4085元112006年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿2006年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體12市場(chǎng)信息市區(qū)950萬平方米住宅放量溫江、華陽(yáng)各100萬平方米以上住宅放量

供應(yīng)體量上升，客群可選擇產(chǎn)品較05年更豐富，形勢(shì)嚴(yán)峻【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿市場(chǎng)信息【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿13住宅需求變化趨勢(shì)城西、城北住宅交易面積下降，城東、城南交易面積增長(zhǎng)，其中城東交易增長(zhǎng)十分突出二環(huán)路以內(nèi)的住宅交易面積大幅縮減，二環(huán)路以外區(qū)域繼續(xù)增長(zhǎng)，特別是三環(huán)以外，市場(chǎng)需求迅猛增長(zhǎng)2005年五城區(qū)住宅供需均集中在中大戶型，尤其是120－180平方米住宅【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿住宅需求變化趨勢(shì)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿14住宅需求特點(diǎn)供需矛盾得到緩和價(jià)格于穩(wěn)定中上升需求走勢(shì)趨于平緩釋放，需求波動(dòng)不會(huì)大起大落

房?jī)r(jià)的上升，需求的平緩釋放，將導(dǎo)致傳統(tǒng)銷售周期控制時(shí)間拉長(zhǎng)，極大增加開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿住宅需求特點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿15

各郊縣板塊特征【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿16溫江板塊

大城西

——緊靠中心主城區(qū)，融入城西范圍新富區(qū)

——光華大道沿線高檔樓盤云集，可能成為新富人區(qū)花木經(jīng)濟(jì)

——花博會(huì)吸引關(guān)注度，帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿17市場(chǎng)放量

——今年光華大道沿線開發(fā)加速，放量規(guī)模巨大市場(chǎng)關(guān)注

——長(zhǎng)期以來相對(duì)龍泉就更多市場(chǎng)關(guān)注優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

——成都置信通過土地整理方式獲得國(guó)色天香周邊用地約6000畝，住宅約2000畝、公園約4000畝。未來溫江也會(huì)出現(xiàn)超級(jí)大盤【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿18華陽(yáng)板塊交通優(yōu)勢(shì)

——天府大道作為成都城市中軸線人民南路的順延，與城市的連接在心理距離和物理距離上都更為緊密。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

——城南城市副中心規(guī)劃建設(shè)的預(yù)期推動(dòng)力成為華陽(yáng)住宅發(fā)展主導(dǎo)力量。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿華陽(yáng)板塊【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿19地鐵帶動(dòng)

——地鐵一號(hào)線預(yù)期將極大刺激華陽(yáng)板塊。地鐵地產(chǎn)概念已逐漸呈現(xiàn)影響市場(chǎng)預(yù)期

——華陽(yáng)板塊在郊縣置業(yè)板塊的被認(rèn)知程度向來高于龍泉板塊，因地鐵所帶來的市場(chǎng)預(yù)期也遠(yuǎn)高于龍泉板塊【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿地鐵帶動(dòng)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿20郫縣板塊新職能——將承載高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)配套的商務(wù)住宅區(qū)功能大遠(yuǎn)景——郫縣新城對(duì)整個(gè)城西及高新西區(qū)而言有較大未來預(yù)期值【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿郫縣板塊【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿21新都板塊規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

——大量市內(nèi)企業(yè)北遷開始實(shí)施，北部新城規(guī)劃的啟動(dòng)使板塊開始預(yù)熱交通系統(tǒng)

——北新干線快速通道修建，邁過火車站地區(qū)，把一環(huán)與未來北部新城一橋飛架，南北相連，新都片區(qū)進(jìn)入大成都城市發(fā)展空間成為現(xiàn)實(shí)的可能【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿新都板塊【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿22龍泉板塊主城區(qū)——居住片區(qū)的重要特點(diǎn)是依托成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，主要面對(duì)本區(qū)市民及少部分成都市區(qū)市民。同安——依托體育休閑概念崛起后，進(jìn)入居住主題不清晰階段，供應(yīng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜洪河——十陵片區(qū)——主要特點(diǎn)是依托城市新區(qū)建設(shè)，面向成都市六城區(qū)市民購(gòu)房消費(fèi)

【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿龍泉板塊【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿23結(jié)論一方面需求強(qiáng)勁一方面強(qiáng)敵四起，逐鹿中原沒有建立強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫的營(yíng)銷戰(zhàn)中拉動(dòng)大量需求的能量！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿結(jié)論【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿24目標(biāo)群分析【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿目標(biāo)群分析【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿25外來購(gòu)買群體成都50%的外地購(gòu)房群體購(gòu)買了哪個(gè)區(qū)域的物業(yè)？以購(gòu)買力進(jìn)行層次分解高端外地客群購(gòu)買成都物業(yè)的心理訴求融入成都購(gòu)買成都最核心的物業(yè)：外地富裕人群（企業(yè)主在成都市內(nèi)工作）中低端外地客群購(gòu)買成都物業(yè)的心理訴求

靠近成都因經(jīng)濟(jì)承受能力只能購(gòu)買成都周邊區(qū)縣的物業(yè)，但達(dá)到了在大成都置業(yè)的目標(biāo)（以退休養(yǎng)老用途為多）外地中間人群？【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿外來購(gòu)買群體成都50%的外地購(gòu)房群體購(gòu)買了哪個(gè)區(qū)域的物業(yè)？以26購(gòu)買龍泉住宅物業(yè)的本地需求分析外地購(gòu)買力居中的人群

傾向成都附近，一個(gè)在工作居住和購(gòu)買力水平間平衡的選擇龍泉本地升級(jí)換代

置業(yè)集中于龍泉老城區(qū)，觀念需要扭轉(zhuǎn)成都人的第二居所休閑渡假、養(yǎng)老為主要用途龍泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的新增人口

經(jīng)開區(qū)發(fā)展帶來的巨大就業(yè)人群面臨的置業(yè)需求就近釋放【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿購(gòu)買龍泉住宅物業(yè)的本地需求分析外地購(gòu)買力居中的人群【房地產(chǎn)】27項(xiàng)目客群來源分析項(xiàng)目的客群來源

明確：龍泉第一個(gè)瞄準(zhǔn)成都主力群體的第一居所的大盤

龍泉本地客群顛覆龍泉本地客群對(duì)于購(gòu)房的區(qū)域選擇觀念成都客群/郊縣客群直接與溫江華陽(yáng)搶奪成都在郊縣置業(yè)的人群項(xiàng)目客群經(jīng)開區(qū)就業(yè)群體將經(jīng)開區(qū)就業(yè)群體的置業(yè)需求吸引到本項(xiàng)目進(jìn)行釋放高端客群直接與城東三環(huán)沿線樓盤爭(zhēng)奪購(gòu)買第二居所的高端客群，以高性價(jià)比為武器【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿項(xiàng)目客群來源分析項(xiàng)目的客群來源龍泉本地客群項(xiàng)目客群經(jīng)開區(qū)就業(yè)28結(jié)論為保證項(xiàng)目年內(nèi)銷售目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要緊抓兩部分客群：成都市主流購(gòu)房群體以及龍泉本地購(gòu)房群體【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿結(jié)論【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿29

SWOT分析【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿30優(yōu)勢(shì)企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)以較低成本控制大規(guī)模以第一居所范圍為半徑的土地——優(yōu)勢(shì)除規(guī)模外，還具有成本優(yōu)勢(shì)，能在弱勢(shì)板塊中迅速發(fā)力；第一居所表明項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在。良好政府關(guān)系及社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)——能調(diào)動(dòng)若干社會(huì)資源，支持強(qiáng)勢(shì)出擊，為項(xiàng)目領(lǐng)銜主演提供可行性。資金優(yōu)勢(shì)——可以提前投入，為偏僻地塊形成強(qiáng)勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)支持的目標(biāo)提供保障。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿優(yōu)勢(shì)企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿31高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作意識(shí)

——組建一流團(tuán)隊(duì)，高效分工協(xié)作。戰(zhàn)略性開發(fā)大盤

——允許該盤從戰(zhàn)略角度考慮，以戰(zhàn)略目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)局部運(yùn)作提供保證，并有條件進(jìn)行資源互換，可以犧牲局部利益獲得全局利益?？裳苌嚓P(guān)自然資源

——控制獨(dú)一無二的自然資源為本案提供一定的優(yōu)勢(shì)。獨(dú)特開發(fā)與土地運(yùn)作之間關(guān)系

——此點(diǎn)既是核心優(yōu)勢(shì)，也是核心難點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)在于：開發(fā)商在土地上投入越多，土地增值會(huì)越大，對(duì)控制土地創(chuàng)造條件；難點(diǎn)在于：土地增值過快會(huì)對(duì)開發(fā)商掌控全局提出挑戰(zhàn)。如何平衡把握兩者之間關(guān)系是本案的關(guān)鍵?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作意識(shí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿32項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：全優(yōu)勢(shì)

——綜合協(xié)調(diào)片區(qū)城市開發(fā)概念大生態(tài)景觀

——真山/真水/森林/庭院/花園……大城市配套

——從幼兒園到高中優(yōu)質(zhì)學(xué)校配套/體檢醫(yī)院/會(huì)所/藝術(shù)中心/婚慶公園/商業(yè)/交通……【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿33差異化產(chǎn)品

——電梯多層洋房是目前極具競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品，屬舒適型產(chǎn)品，能吸引追求生活舒適性的目標(biāo)客群。延續(xù)成龍路開發(fā)態(tài)勢(shì)

——作為第一居所，雖然距離遠(yuǎn)些，但可達(dá)性好，性價(jià)比高?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿差異化產(chǎn)品【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿34總結(jié)本案是超大規(guī)模的具有極高性價(jià)比的城市第一居所?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿35劣勢(shì)企業(yè)資源劣勢(shì)：企業(yè)團(tuán)隊(duì)處于磨合過程

——對(duì)開發(fā)過程中的執(zhí)行力帶來很大挑戰(zhàn)，隱藏很多潛在危機(jī)。無品牌優(yōu)勢(shì)

——此點(diǎn)是大盤運(yùn)作先天缺陷，必須更多依靠實(shí)體動(dòng)作，依賴項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)來強(qiáng)化項(xiàng)目品牌。難以形成企業(yè)品牌

——項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中不可預(yù)見因素使得項(xiàng)目的開發(fā)存在不確定性，由此帶來企業(yè)品牌建立的基礎(chǔ)不穩(wěn)固【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿劣勢(shì)企業(yè)資源劣勢(shì)：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略36項(xiàng)目資源劣勢(shì)：就第一居所大盤而言，處于相對(duì)弱勢(shì)板塊

——龍泉板塊在成都市場(chǎng)相對(duì)概念較弱；本案開發(fā)孤立，具有消費(fèi)抗性。因此項(xiàng)目在推廣時(shí)推廣不能直接借助板塊力量，應(yīng)和板塊保持適當(dāng)距離，對(duì)板塊重新包裝，找到新的題材，吸引消費(fèi)者。在目前成都第一居所大盤而言，本案處于距離最遠(yuǎn)半徑上。

——應(yīng)強(qiáng)化可達(dá)性，弱化距離?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿項(xiàng)目資源劣勢(shì)：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿37城東/龍泉是較為弱勢(shì)的目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱

——全方位挖掘市場(chǎng)資源，立足東部，放眼大成都現(xiàn)有配套薄弱，不成熟

——加快項(xiàng)目配套工程建設(shè)進(jìn)度，自身彌補(bǔ)劣勢(shì)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿城東/龍泉是較為弱勢(shì)的目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱【房地產(chǎn)】王志綱38劣勢(shì)總結(jié)核心劣勢(shì)是板塊影響力、拉動(dòng)力不足，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿劣勢(shì)總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿39機(jī)會(huì)未來區(qū)域連接干道的帶動(dòng)——東大街東延線（老成渝路）、成龍路作為城市干道延伸，為東部片區(qū)帶來發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)機(jī)會(huì)——根據(jù)2006年成都市市場(chǎng)投資需求整體形勢(shì)，可以看出整體市場(chǎng)的復(fù)蘇。思維突破——在現(xiàn)有供應(yīng)水平和現(xiàn)狀下，如何能滿足消費(fèi)者無法滿足之需求，進(jìn)行引導(dǎo)、反思和突破，引領(lǐng)市場(chǎng)。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿機(jī)會(huì)未來區(qū)域連接干道的帶動(dòng)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體40多層次認(rèn)可

——開發(fā)商可能獲得各種榮譽(yù)稱號(hào)，包括“國(guó)家級(jí)綠色生態(tài)示范小區(qū)”等。板塊機(jī)會(huì)

——政府啟動(dòng)?xùn)|部板塊計(jì)劃，打造“城東副中心”，2006年?yáng)|大街東延線的改造將極大提升龍泉板塊。市場(chǎng)洗牌者

——本案有條件顛覆龍泉板塊、顛覆消費(fèi)者購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)、顛覆社區(qū)打造方式，成為成都市購(gòu)房居住群體生活方式升級(jí)換代的夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)基地。從消費(fèi)者心理可以得出：一個(gè)生活升級(jí)換代方式，顛覆性價(jià)比標(biāo)準(zhǔn)?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿多層次認(rèn)可【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿41區(qū)域發(fā)展

——國(guó)家級(jí)的成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展將帶來更多的潛在客群?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿區(qū)域發(fā)展【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿42總結(jié)機(jī)遇在于：片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)顛覆傳統(tǒng)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，顛覆成都人生活模式，對(duì)舒適性生活進(jìn)行重新詮釋?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿43威脅整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

——整體供求關(guān)系失衡，供應(yīng)量迅速增加。直接競(jìng)爭(zhēng)板塊

——溫江強(qiáng)勢(shì)發(fā)力。東大街東延線改造

——促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的同時(shí)帶來帶來區(qū)域發(fā)展重心轉(zhuǎn)移，對(duì)東山大道（成龍路）帶來較大沖擊，機(jī)會(huì)與威脅并存。客群分流

——城東三環(huán)區(qū)域的興起，將直接攔截龍泉購(gòu)房客戶?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿威脅整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)44企業(yè)控制土地存在變數(shù)、不確定性?！瓌?dòng)板塊任務(wù)既是項(xiàng)目自身運(yùn)作要求，也是龍泉政府要求，但對(duì)后期控制土地帶來風(fēng)險(xiǎn)。要求加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)的力度，提升自身開發(fā)能力，把土地升值能力盡快演化為開發(fā)能力。用速度強(qiáng)化開發(fā)商在政府眼中的開發(fā)能力，同時(shí)也促使開發(fā)商提前鎖定土地，阻止其他開發(fā)商介入對(duì)土地爭(zhēng)奪?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿企業(yè)控制土地存在變數(shù)、不確定性?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新45總結(jié)土地問題是本案存在的核心威脅?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿46關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的若干思考【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的若干思考【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)47成都市層面：整體市場(chǎng)格局處于機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的局面機(jī)遇：市場(chǎng)整體消費(fèi)信心復(fù)蘇風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)整體供應(yīng)量空前增大，供求格局嚴(yán)峻板塊競(jìng)爭(zhēng)不可忽視華陽(yáng)處于持續(xù)增長(zhǎng)期溫江蓄勢(shì)爆發(fā)，分流市場(chǎng)關(guān)注力龍泉板塊崛起略顯倉(cāng)促。

溫江對(duì)本案的威脅直接來源于對(duì)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)的分流，而本案將更多的分流溫江外地目標(biāo)客戶群。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿成都市層面：整體市場(chǎng)格局處于機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的局面機(jī)遇：市場(chǎng)整48城東復(fù)興以城東副中心為代表的東部板塊將成為僅次于溫江的第二大市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，與本案構(gòu)成機(jī)會(huì)與威脅并存的格局，但均衡評(píng)估后本案將對(duì)東部板塊將形成更大的威脅。龍泉過去與未來仍有整體形象不清之嫌，本案借龍泉板塊之力的機(jī)會(huì)甚小。東大街東延線開通，對(duì)本案機(jī)會(huì)與威脅并存，東延線將助勢(shì)東部板塊，分散市場(chǎng)對(duì)本案的注意力。本案與龍泉關(guān)系，有“貢獻(xiàn)在先，享受在后”的特點(diǎn)，自然也是本案存在的重要基礎(chǔ)之一。板塊與項(xiàng)目【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿城東復(fù)興以城東副中心為代表的東部板塊將成為僅次于溫江的第二大49拋開表面挖掘內(nèi)涵本案的核心優(yōu)勢(shì)并非絕對(duì)規(guī)模以具有優(yōu)勢(shì)的成本控制住了位于成都第一居所可能范圍內(nèi)的大量土地才是最大優(yōu)勢(shì)。

這種控制構(gòu)成了本案的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，而確保這種控制又是本案運(yùn)作的核心戰(zhàn)略要點(diǎn)。核心競(jìng)爭(zhēng)力與開發(fā)前提因素開發(fā)商高水準(zhǔn)運(yùn)作意識(shí)、資金優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的政府和社會(huì)資源【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿拋開表面挖掘內(nèi)涵核心競(jìng)爭(zhēng)力與開發(fā)前提因素【房地產(chǎn)】王志綱東山50項(xiàng)目運(yùn)作重心開發(fā)機(jī)構(gòu)與政府共同整理土地的運(yùn)作模式基礎(chǔ)投入越大，越能保證開發(fā)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略意義的重大原則，而為此能進(jìn)一步降低產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略方向明確，關(guān)鍵是節(jié)奏控制市場(chǎng)支撐超一流規(guī)劃設(shè)計(jì)山水資源道路、廣場(chǎng)、藝術(shù)中心的修建其他優(yōu)勢(shì)資源構(gòu)成了本案產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，構(gòu)成了本案成為市場(chǎng)超一流選手的支撐點(diǎn)?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿項(xiàng)目運(yùn)作重心開發(fā)機(jī)構(gòu)與政府共同整理土地的運(yùn)作模式基礎(chǔ)投入越大51當(dāng)前不足之處缺乏企業(yè)品牌團(tuán)隊(duì)需要磨合成熟總體戰(zhàn)略目的

本案今年實(shí)現(xiàn)超高難度的年銷售量20萬平方米、年銷售額近6億元的目標(biāo)，是本案整體運(yùn)作中前期至關(guān)重要的戰(zhàn)略目標(biāo)點(diǎn)。該戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施將促進(jìn)開發(fā)機(jī)構(gòu)更迅速地將更大規(guī)模土地的手續(xù)完善，同時(shí)將本案的優(yōu)勢(shì)有土地資源優(yōu)勢(shì)向著開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)能力的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也達(dá)到阻擊其它機(jī)構(gòu)試圖進(jìn)入本案操作的目的，從而確保本案整體戰(zhàn)略的實(shí)施?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿當(dāng)前不足之處缺乏企業(yè)品牌團(tuán)隊(duì)需要磨合成熟總體戰(zhàn)略目的該戰(zhàn)略目52運(yùn)作難點(diǎn)？時(shí)間即由一個(gè)沒有品牌、尚待成熟的企業(yè)團(tuán)隊(duì)在一個(gè)離第一居所范圍內(nèi)第三層面的板塊最遠(yuǎn)的距離，在倉(cāng)促起勢(shì)中，在一年內(nèi)迅速成為超一流選手，實(shí)現(xiàn)年銷售20萬平方米前所未有的目標(biāo)。三大挑戰(zhàn)工程推廣銷售組織工程安排已基本能滿足銷售現(xiàn)場(chǎng)的要求，若工程進(jìn)度能越早提前將越能對(duì)銷售起重大推動(dòng)價(jià)值。關(guān)鍵在于將一個(gè)好似平臥的巨人在短時(shí)間內(nèi)迅速立起，且真實(shí)可信銷售組織的挑戰(zhàn)在于完成目標(biāo)銷售所必須完成的前期巨量的銷售準(zhǔn)備工作，而這些工作是由一個(gè)全新組建的團(tuán)隊(duì)去完成?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿運(yùn)作難點(diǎn)？時(shí)間即由一個(gè)沒有品牌、尚待成熟的企業(yè)團(tuán)隊(duì)在一個(gè)離第53突破思考慣性規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一流服務(wù)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等素材都是本案的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)由于概念被炒作次數(shù)太多，不能構(gòu)成推廣概念中的核心突破點(diǎn)如何突破思維慣性在本案的推廣策略中，必須跳出常規(guī)大盤的概念尺度，在更高層面上講話，才能達(dá)到前鋒的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的目的?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿突破思考慣性規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一流服務(wù)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等素材都是54動(dòng)作支撐本案都有的東山國(guó)際大道，近200畝的主題景觀公園，蘆溪河階段性改造實(shí)施的完成，具有突破性感染力的藝術(shù)中心的建設(shè)，將是本案完成最后營(yíng)銷一擊的實(shí)體性動(dòng)作支撐點(diǎn)，將有力克服開發(fā)商不具品牌的不足，同時(shí)也是前期推廣中項(xiàng)目宏大敘事的完美著陸。構(gòu)成了本案虛實(shí)結(jié)合的競(jìng)爭(zhēng)利器。突破傳統(tǒng)規(guī)模概念本案前期10公里長(zhǎng)東山大道與后方近10平方公里東山森林公園，將構(gòu)成本案跳出普通大盤尺度的核心賣點(diǎn)，起到功夫在功夫外的效果，為達(dá)到今年的成都房地產(chǎn)發(fā)展?jié)饽夭实囊还P，因此，這兩項(xiàng)工程的推進(jìn)有必要加速提前?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿動(dòng)作支撐【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿55產(chǎn)品層面的挑戰(zhàn)在常規(guī)遠(yuǎn)郊大盤的操作中，首期較低容積率以及多樣性的產(chǎn)品建設(shè)，是大盤首期啟動(dòng)更符合規(guī)律的策略，較低容積率可達(dá)到利用產(chǎn)品的差異化在更遠(yuǎn)距離置業(yè)的目的，而多樣性的產(chǎn)品布局則能更大范圍內(nèi)滿足消費(fèi)群體的不同需求，擴(kuò)大客戶面。而本案首期容積率偏高，產(chǎn)品相對(duì)單一的特點(diǎn)，將對(duì)本案首期大體量營(yíng)銷目標(biāo)的完成提出額外的挑戰(zhàn)。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿產(chǎn)品層面的挑戰(zhàn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿56態(tài)勢(shì)總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿態(tài)勢(shì)總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿57結(jié)論一方面需求強(qiáng)勁一方面強(qiáng)敵四起，逐鹿中原沒有建立強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫的營(yíng)銷戰(zhàn)中拉動(dòng)大量需求的能量！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿結(jié)論【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿58結(jié)論為保證項(xiàng)目年內(nèi)銷售目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要緊抓兩部分客群：成都市主流購(gòu)房群體以及龍泉本地購(gòu)房群體【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿結(jié)論【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿59總結(jié)優(yōu)勢(shì)－－本案是超大規(guī)模的具有極高性價(jià)比的城市第一居所?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿60劣勢(shì)總結(jié)核心劣勢(shì)是板塊影響力、拉動(dòng)力不足，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿劣勢(shì)總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿61總結(jié)機(jī)遇在于：片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)顛覆傳統(tǒng)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，顛覆成都人生活模式，對(duì)舒適性生活進(jìn)行重新詮釋?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿62總結(jié)土地問題是本案存在的核心威脅?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總結(jié)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿63看清企業(yè)的目標(biāo)看清競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)看清項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)凸現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力重塑板塊價(jià)值引導(dǎo)升級(jí)換代需求化解控地威脅【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿看清企業(yè)的目標(biāo)凸現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城64第二部分營(yíng)銷策略【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿第二部分營(yíng)銷策略【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)651、核心訴求【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿1、核心訴求【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿66核心訴求梳理的三個(gè)原則項(xiàng)目特點(diǎn)供應(yīng)空白點(diǎn)需求敏感點(diǎn)核心訴求【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿核心訴求梳理的三個(gè)原則項(xiàng)目特點(diǎn)供應(yīng)空白點(diǎn)需求敏感點(diǎn)核心訴求【67項(xiàng)目特點(diǎn)山水全生態(tài)12平方公里森林公園東山國(guó)際大道專用巴士交通線幼兒園－高中的國(guó)際學(xué)村亞洲婚慶公園藝術(shù)中心中央休閑商業(yè)軸帶國(guó)際級(jí)住宅4.5公里長(zhǎng)蘆溪河生態(tài)公園200畝六國(guó)主題公園東部陽(yáng)光、空氣全電梯的景觀洋房舒適性中大戶型區(qū)位與城市保持合適距離，交通可達(dá)性好國(guó)際城市級(jí)配套庭院景觀項(xiàng)目獨(dú)特點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿項(xiàng)目特點(diǎn)山水全生態(tài)12平方公里森林公園東山國(guó)際大道國(guó)際級(jí)住宅68市場(chǎng)供應(yīng)空白點(diǎn)環(huán)境有水無山，假山假水的社區(qū)園林比比皆是，成都缺少真山真水的生態(tài)居住體驗(yàn)配套局限小區(qū)配套，成都缺少兼得生態(tài)環(huán)境與城市化生活配套的產(chǎn)品住宅產(chǎn)品3000元/平方米的同等價(jià)位，極大可能是在三環(huán)外選擇生活配套不全的多層無電梯洋房；成都缺少單價(jià)不高、性價(jià)比高的舒適型產(chǎn)品供應(yīng)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿市場(chǎng)供應(yīng)空白點(diǎn)環(huán)境【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終69需求敏感點(diǎn)渴望自然－－對(duì)居住環(huán)境的理想化追求引發(fā)郊區(qū)置業(yè)熱潮渴望生活豐富、舒適和便利－－保障生活品質(zhì)的生活配套，如交通、教育、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、休閑……是城市住宅毋庸置疑的購(gòu)買理由渴望物超所值【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿需求敏感點(diǎn)渴望自然－－對(duì)居住環(huán)境的理想化追求引發(fā)郊區(qū)置業(yè)熱潮70核心訴求不是社區(qū)，而是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的城市片區(qū)，提供根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)打造的城市級(jí)的生活配套；山水全生態(tài)－－真山真水，森林溪谷、公園花園……集成多種生態(tài)資源引領(lǐng)成都生活質(zhì)量升級(jí)換代的山水城區(qū)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿核心訴求不是社區(qū)，而是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的城市片區(qū)，提供根據(jù)國(guó)71升級(jí)換代內(nèi)涵開發(fā)理念升級(jí)非社區(qū)開發(fā)，而是在一個(gè)可綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的城市片區(qū)開發(fā)理念指導(dǎo)下，綜合考慮三大問題：生態(tài)環(huán)境保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)化與城市化同步理想人居模式打造【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿升級(jí)換代內(nèi)涵開發(fā)理念升級(jí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷72升級(jí)換代內(nèi)涵開發(fā)模式升級(jí)政企聯(lián)手的城區(qū)運(yùn)營(yíng)模式?？梢宰鲆话阕≌_發(fā)商不能做、也不愿意做，但對(duì)提升開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)有很大推動(dòng)的事情?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿升級(jí)換代內(nèi)涵開發(fā)模式升級(jí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷73升級(jí)換代內(nèi)涵開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)：山水全生態(tài)國(guó)際城市級(jí)配套居住產(chǎn)品升級(jí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿升級(jí)換代內(nèi)涵開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)74山水全生態(tài)

不再是微縮景觀小處文章、假山假水的社區(qū)園林，而是整合了真山真水、陽(yáng)光、森林作為理想人居必備的資源配套，引進(jìn)可持續(xù)水循環(huán)生態(tài)的科技手段加以維護(hù)和發(fā)展。國(guó)際城市級(jí)配套

不局限于“超市、菜場(chǎng)、學(xué)校、會(huì)所、公交站”四菜一湯的社區(qū)配套，把國(guó)際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的藝術(shù)中心、婚慶公園、中央商業(yè)公園帶、劇院廣場(chǎng)、小島廣場(chǎng)等等具城市標(biāo)志性或者片區(qū)中心的建設(shè)放進(jìn)整體規(guī)劃，保障生活體系向更具有城市化文明、舒適度的升級(jí)；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿山水全生態(tài)國(guó)際城市級(jí)配套【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷75住宅產(chǎn)品

全電梯全框架一梯兩戶，舒適性的中大戶型設(shè)計(jì)、以及德國(guó)工程師以質(zhì)量為本的設(shè)計(jì)，讓產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中品質(zhì)升級(jí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿住宅產(chǎn)品【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿76升級(jí)換代內(nèi)涵企業(yè)行為升級(jí)選擇開發(fā)資源。以上風(fēng)上水，有山有水作為標(biāo)準(zhǔn)來衡量；選擇開發(fā)團(tuán)隊(duì)。整合規(guī)劃、建筑、環(huán)境、水循環(huán)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展等各方面國(guó)際級(jí)專家來共同打造，并引進(jìn)相關(guān)先進(jìn)科技；城區(qū)運(yùn)營(yíng)商定位：修路，治河、建園，建藝術(shù)中心……企業(yè)作大配套大環(huán)境，是一種遇山開山，遇水搭橋，天造一半，我造一半的城區(qū)開發(fā)行為。與常規(guī)蓋樓作花園的住宅小區(qū)開發(fā)商有本質(zhì)不同。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿升級(jí)換代內(nèi)涵企業(yè)行為升級(jí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷77產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力梳理升級(jí)換代的開發(fā)理念、開發(fā)模式、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)行為創(chuàng)造一種人居理想【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力梳理升級(jí)換代的創(chuàng)造一種人居理想【房地產(chǎn)】王志綱東山78參考案例：一生之城里斯頓新城是美國(guó)最大最成功的新城之一。這個(gè)新城最初的開發(fā)目標(biāo)就是：為居民建設(shè)一個(gè)終身居所。此城的設(shè)計(jì)者羅伯特?西蒙本人是第一批居民，他從開發(fā)之初就一直在這里居住，長(zhǎng)達(dá)五十多年從未離開，直到八十六歲?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿參考案例：一生之城里斯頓新城是美國(guó)最大最成功的新城之一。這個(gè)79美國(guó)的一生之城美國(guó)每年會(huì)根據(jù)居民受教育程度在本科以上的比例、人均經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到一定程度的比例、創(chuàng)新企業(yè)所占的比例、文化配套的數(shù)量、綠地覆蓋率等綜合指標(biāo)對(duì)全國(guó)的社區(qū)進(jìn)行排名，里斯頓新城連續(xù)二十年排名第二。里斯頓新城的五大特征：位于大都市邊緣整體容積率1.0左右，密度適中產(chǎn)品形式多樣化社區(qū)功能復(fù)合社區(qū)歸屬感【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿美國(guó)的一生之城美國(guó)每年會(huì)根據(jù)居民受教育程度在本科以上的比例、80案例啟示里斯頓新城成功的五大原則：適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠的公共開放空間，保持宜人的空間度；強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套的多樣性和可達(dá)性，提高生活的便利度和生活質(zhì)量；營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部的步行交通環(huán)境，提倡公共交通和步行優(yōu)先；強(qiáng)調(diào)社區(qū)的公共活動(dòng)空間，建立居民的聯(lián)系，提高居民的參與性和歸屬感；強(qiáng)調(diào)對(duì)原生環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿案例啟示里斯頓新城成功的五大原則：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新81一生之城一個(gè)宜居型、產(chǎn)業(yè)型、生態(tài)型、休閑型、成長(zhǎng)型的“一生之城”

【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿82“一生之城”是什么城市形態(tài)特征：是一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)、教育等綜合功能發(fā)展到一定高度形成的一種比較理想的社區(qū)狀態(tài)，這種社區(qū)狀態(tài)的構(gòu)成元素是購(gòu)房主流人群――中產(chǎn)階級(jí)人群所容易認(rèn)可和接受的；其基本特征表現(xiàn)為：高品質(zhì)、生態(tài)、環(huán)保、人性化、多形態(tài)和可持續(xù)發(fā)展；坐落于傳統(tǒng)意義上的聚居點(diǎn)之外，也就是所謂的郊區(qū)，但又不能等同于一般意義上的郊區(qū)概念，它把城市的中心引向邊緣，又把城市的邊緣引向中心，是城市中心與次中心相互交換的產(chǎn)物，是城鄉(xiāng)一體化的新形態(tài)城區(qū)。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿“一生之城”是什么城市形態(tài)特征：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城83“一生之城”是什么人居形態(tài)特征：是一種立足當(dāng)下更著眼未來、全方位升級(jí)換代的新人居模式，是一個(gè)具有造血功能、可自我成長(zhǎng)、可持續(xù)發(fā)展的夢(mèng)想之城；是從單身、結(jié)婚、有孩子、孩子上學(xué)，直到養(yǎng)老等不同階段、不斷升級(jí)的物質(zhì)需求和精神需求，都可以得到滿足，從而可以永久居住的所在；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿“一生之城”是什么人居形態(tài)特征：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城84“一生之城”與“過渡性樓盤”對(duì)比過渡性樓盤一生之城開發(fā)理念從快速銷售的角度出發(fā)，造當(dāng)下需要的房子，不考慮未來的不同需求；只有居住功能。以城市運(yùn)營(yíng)的理念出發(fā)，造一世生活的城市，關(guān)注消費(fèi)者現(xiàn)在、未來的不同需求；具有完善的城區(qū)功能?？沙掷m(xù)性不可生長(zhǎng)、很難改變與再發(fā)展；只提供階段性的居住需求，過了某個(gè)階段則必須再次購(gòu)房，以滿足新的生活需求。具有自我生長(zhǎng)能力、可持續(xù)發(fā)展；在人生的不同階段都能夠提供給居民不同的物質(zhì)需求與精神需求，居民一生都可以住在里面。生態(tài)環(huán)境以人造園林為主，裝飾樓盤；國(guó)家綠色生態(tài)社區(qū)的標(biāo)桿；全生態(tài)：真山、真水、陽(yáng)光、萬畝果林、國(guó)際花園……并引進(jìn)可持續(xù)水循環(huán)生態(tài)的科技手段加以維護(hù)和發(fā)展。配套設(shè)施“超市、菜場(chǎng)、學(xué)校、會(huì)所、公交站”四菜一湯的社區(qū)配套，提供基本的生活配套；從城市發(fā)展的角度，設(shè)置城市級(jí)配套。常規(guī)配套外，把藝術(shù)中心、婚慶公園、中央商業(yè)公園帶、劇院廣場(chǎng)、小島廣場(chǎng)等等具城市標(biāo)志性的設(shè)施放進(jìn)整體規(guī)劃，保障生活體系向更加城市化、更多精神層面升級(jí)；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿“一生之城”與“過渡性樓盤”對(duì)比過渡性樓盤一生之城開發(fā)從快速85“一生之城”與“過渡性樓盤”對(duì)比過渡性樓盤一生之城產(chǎn)品品質(zhì)常規(guī)的產(chǎn)品形態(tài)；全電梯全框架一梯兩戶，舒適性的中大戶型設(shè)計(jì)、以及德國(guó)工程師以質(zhì)量為本的設(shè)計(jì)，讓產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中品質(zhì)升級(jí)、舒適度升級(jí)；產(chǎn)業(yè)支撐“臥城”：沒有產(chǎn)業(yè)造血功能，只能居住。有高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)等支撐，具備自我造血功能開發(fā)機(jī)制企業(yè)單獨(dú)開發(fā)；被動(dòng)接受城市發(fā)展的制約。政企聯(lián)手機(jī)制，政、企、民互動(dòng)分享，“三老”滿意；主動(dòng)引領(lǐng)城市發(fā)展方向。執(zhí)行保障單純的市場(chǎng)利益牽引。國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑專家團(tuán)隊(duì)國(guó)際水平的生態(tài)科研成果保障；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿“一生之城”與“過渡性樓盤”對(duì)比過渡性樓盤一生之城產(chǎn)品品質(zhì)常86人或許不會(huì)在一個(gè)地方居住一輩子

但一生之城給每個(gè)居住者

或長(zhǎng)或短

都是最精華的歲月【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿人或許不會(huì)在一個(gè)地方居住一輩子

但一生之城給每個(gè)居住者

或長(zhǎng)87銷售策略【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿銷售策略【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿882006成都地產(chǎn)大腕之年西有國(guó)色天香挾北部新城噴薄而出南有世紀(jì)城藉會(huì)展中心叱咤風(fēng)云【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿2006成都地產(chǎn)大腕之年【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總89【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿90【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿91大象的游戲已經(jīng)開始！沒有重量級(jí)的出手沒有旋風(fēng)般的速度東山國(guó)際新城即使一展再造成都之肺與東山計(jì)劃之雙翼也難以成就承載成都人居夢(mèng)想的霸業(yè)宏圖！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿大象的游戲已經(jīng)開始！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略92事關(guān)全局的兩大問題抉擇開多大？20萬VS10萬是運(yùn)營(yíng)手筆大小之別！是推廣力度強(qiáng)弱之分！何時(shí)開？7月VS9月不僅是開盤現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備何時(shí)到位更重要是銷售蓄客何時(shí)井噴？能否消化【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿事關(guān)全局的兩大問題抉擇開多大？何時(shí)開？能否消化【房地產(chǎn)】王志93一切

在于啟動(dòng)銷售發(fā)動(dòng)機(jī)！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿一切

在于啟動(dòng)銷售發(fā)動(dòng)機(jī)！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總94基于銷售目標(biāo)，我們面臨著什么？時(shí)間短、任務(wù)重春交會(huì)和秋交會(huì)是本市重要的銷售時(shí)機(jī)工程進(jìn)度從7月－11月逐步有成果展現(xiàn)7月樣板房東山景觀大道8月底藝術(shù)中心9月底六國(guó)花園樣板區(qū)蘆溪河示范段11月婚慶公園7月即獲得一期銷售許可證【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿基于銷售目標(biāo)，我們面臨著什么？時(shí)間短、任務(wù)重【房地產(chǎn)】王志綱95為了保證充足的時(shí)間迅速消化20萬平方米的開發(fā)體量，我們推盤應(yīng)該把握什么原則？開盤時(shí)間盡可能提前把兩次房交會(huì)作為項(xiàng)目重要的銷售時(shí)機(jī)分產(chǎn)品、一次性開盤把工程進(jìn)度作為現(xiàn)場(chǎng)保障【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿為了保證充足的時(shí)間迅速消化20萬平方米的開發(fā)體量，我們推盤應(yīng)96一、何時(shí)開盤？蓄客規(guī)模說話！達(dá)到4-5倍于一期貨量的有效客戶積累市內(nèi)展場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)包裝渠道營(yíng)銷訴求購(gòu)房者利益的現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)：樣板房一期外立面部分呈現(xiàn)亮點(diǎn)區(qū)環(huán)境營(yíng)造臨時(shí)銷售接待區(qū)看樓大巴開通入口廣場(chǎng)與通道景觀形成一個(gè)人頭攢動(dòng)的賣場(chǎng)氛圍強(qiáng)大的現(xiàn)場(chǎng)銷售服務(wù)隊(duì)伍沙盤模型，產(chǎn)品介紹等銷售道具【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿一、何時(shí)開盤？蓄客規(guī)模說話！達(dá)到4-5倍于一期貨量的有效客戶97首期開盤時(shí)間的確定基于開盤時(shí)間盡可能提前的原則，建議在7月份拿到預(yù)售許可證1.1期立即開盤。理由一4月20日春交會(huì)系列活動(dòng)，事實(shí)上已經(jīng)啟動(dòng)了項(xiàng)目的蓄水。截至7月份開盤，期間2個(gè)多月的蓄水期符合銷售常規(guī)（蓄水期過短客戶積累量不夠，過長(zhǎng)會(huì)造成客戶流失）。理由二按照“蓄水——放量——蓄水”既定的1~2個(gè)月為一銷售小周期，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目分批多次開盤的銷售策略倒推時(shí)間的話，也需要最遲7月份開始啟動(dòng)首期開盤?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿首期開盤時(shí)間的確定基于開盤時(shí)間盡可能提前的原則，建議在7月份98二、逼客策略一次性674套產(chǎn)品，分兩大系列、分時(shí)推出，對(duì)積累客戶進(jìn)行分類型地分區(qū)消化，對(duì)同一個(gè)積累客戶形成不同產(chǎn)品不同總價(jià)的多頻次吸引，增大產(chǎn)品去化機(jī)率，減少客源浪費(fèi)。分房型6+1系列9和11+1系列不漲價(jià)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿二、逼客策略一次性【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終99為什么要分批多次開盤？開發(fā)商原定計(jì)劃：分兩期推出，一期670套（設(shè)計(jì)方案已定）；二期約700套（設(shè)計(jì)方案進(jìn)行中）結(jié)論1：一期分為1.1期和1.2期推出，1.1期主推6+1；1.2期主推11+1、9；4+1由于數(shù)量不多可自然消化?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿為什么要分批多次開盤？開發(fā)商原定計(jì)劃：分兩期推出，一期670100為什么產(chǎn)品分批推出？理由一：從產(chǎn)品來講，一期產(chǎn)品包括：4+130套6+1305套11+1140套996套躍式88套

結(jié)論：6+1的數(shù)量較為滿足第一次放盤量，11+1和9的總量較為滿足二次放盤量?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿為什么產(chǎn)品分批推出？理由一：從產(chǎn)品來講，一期產(chǎn)品包括：【房地101理由二：從可能存在的目標(biāo)客群來講11+1和9的客戶群存在互補(bǔ)性，同時(shí)與6+1的客戶群又有一定的差異性，首批放6+1，亦利于用相對(duì)高品質(zhì)及差異化房型提升市場(chǎng)形象。理由三：從項(xiàng)目的可操作性來講

參照具有可行性的市場(chǎng)常規(guī)操作模式：第一個(gè)蓄水期投入、準(zhǔn)備都最充分，不能各種產(chǎn)品一次性投放，迅速將市場(chǎng)熱情消耗殆盡，如此投放方式可將第一個(gè)蓄水期的成果在第二批房源投放時(shí)繼續(xù)有效消化?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿理由二：從可能存在的目標(biāo)客群來講【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城102因此，本項(xiàng)目采用每批次相隔1個(gè)多月的蓄水期，放量300套左右的方式具有可操作性。二期暫定分為2.2期、2.2期推出（根據(jù)二期產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)再做適當(dāng)調(diào)整）【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿因此，本項(xiàng)目采用每批次相隔1個(gè)多月的蓄水期，放量300套左右103三、蓄水策略一切，最終落到蓄客工作最大化有效蓄客我們就有可能創(chuàng)造銷售奇跡！成為大象游戲的王者！蓄客事關(guān)全局的勝負(fù)手！【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿三、蓄水策略一切，最終落到蓄客工作【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新104“兩會(huì)”前后，組織四大銷售節(jié)點(diǎn)3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年1月春交會(huì)預(yù)售證1.1期開盤，約220套放量婚慶文化基地落成1.4期開盤，1.2期開盤，約200套放量藝術(shù)中心完成秋交會(huì)1.3期開盤【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿“兩會(huì)”前后，組織四大銷售節(jié)點(diǎn)3月4月1057月1.1期開盤現(xiàn)場(chǎng)效果六國(guó)花園作為第一重要的銷售賣場(chǎng)，6月底須局部展現(xiàn)一個(gè)示范區(qū)，成為一個(gè)可展示模型、接待來訪、舉辦活動(dòng)的露天休閑銷售接待處。在六國(guó)花園和樣板房之間的蘆溪河一小段須先治理出來東山國(guó)際大道兩個(gè)端頭（靠三環(huán)處以及項(xiàng)目地接口）落成六國(guó)花園局部示范區(qū)、蘆溪河示范段與樣板房同時(shí)構(gòu)成7月首批推盤現(xiàn)場(chǎng)效果【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿7月1.1期開盤現(xiàn)場(chǎng)效果六國(guó)花園作為第一重要的銷售賣場(chǎng)，6月1068月底1.2期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果東山景觀大道整體落成藝術(shù)中心落成六國(guó)花園新示范區(qū)落成東山景觀大道、六國(guó)花園示范區(qū)、蘆溪河示范段與樣板房、藝術(shù)中心構(gòu)成8月1.2期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿8月底1.2期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果東山景觀大道整體落成【房地產(chǎn)】王志1079月底1.3期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果示范區(qū)落成六國(guó)花園全面落成蘆溪河示范段全面落成東山景觀大道、六國(guó)花園、蘆溪河示范段與樣板房、樣板區(qū)、藝術(shù)中心構(gòu)成9月1.3期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿9月底1.3期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果示范區(qū)落成【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際10811月底1.4期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果婚慶廣場(chǎng)落成東山景觀大道、六國(guó)花園、蘆溪河示范段與樣板房、樣板區(qū)、藝術(shù)中心、婚慶廣場(chǎng)構(gòu)成11月1.3期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿11月底1.4期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果婚慶廣場(chǎng)落成【房地產(chǎn)】王志綱東山109工程進(jìn)度調(diào)整意見時(shí)期原進(jìn)度調(diào)整建議7月中旬1.1期開盤東山國(guó)際大道樣板房東山國(guó)際大道不必整體落成，作出端頭效果六國(guó)迎賓花園作出示范區(qū)蘆溪河與樣板房相鄰段出效果8月中旬1.2期推盤藝術(shù)中心東山國(guó)際大道整體落成六國(guó)迎賓花園擴(kuò)大示范區(qū)9月23日房交會(huì)前1.3期開盤樣板區(qū)蘆溪河示范區(qū)六國(guó)迎賓花園無11月13日婚慶文化節(jié)1.4期開盤婚慶廣場(chǎng)無【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿工程進(jìn)度調(diào)整意見時(shí)期原進(jìn)度調(diào)整建議7月中旬東山國(guó)際大道東山國(guó)110推廣策略推廣策略與布局階段劃分階段推廣要點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿推廣策略推廣策略與布局【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)111推廣總原則：可信度策略二：聚焦大動(dòng)作以企業(yè)動(dòng)作證實(shí)標(biāo)準(zhǔn)震撼力策略三：亮出示范區(qū)拉動(dòng)力策略四：給出超值價(jià)以超出市場(chǎng)預(yù)期心理價(jià)格作為快速去化的保證高度策略一：樹立新標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別于成都所有大盤，顛覆現(xiàn)有人居標(biāo)準(zhǔn)，作新標(biāo)準(zhǔn)的制定者和解釋者；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿推廣總原則：可信度策略二：聚焦大動(dòng)作震撼力策略三：亮出示范區(qū)112總體營(yíng)銷四大兵團(tuán)布局輿論引導(dǎo)廣告企業(yè)行為事件價(jià)值與促銷策略現(xiàn)場(chǎng)氛圍樹立新標(biāo)準(zhǔn)訴求大利益證實(shí)新標(biāo)準(zhǔn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿總體營(yíng)銷四大兵團(tuán)布局輿論引導(dǎo)廣告企業(yè)行為事件價(jià)值與促銷策略現(xiàn)1131、樹立新標(biāo)準(zhǔn)訴求大利益以“生活質(zhì)量升級(jí)換代”為核心訴求和利益點(diǎn)，統(tǒng)領(lǐng)全年推廣；理念升級(jí)模式升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)全生態(tài)城市配套居住產(chǎn)品行為升級(jí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿1、樹立新標(biāo)準(zhǔn)訴求大利益以“生活質(zhì)量升級(jí)換代”為核心訴求1142、大動(dòng)作不斷落實(shí)新理念全生態(tài)、城市配套兩大體系下的8大工程規(guī)劃方案－開工－示范區(qū)落成－整體落成都將成為營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)以東山國(guó)際大道、藝術(shù)中心、婚慶公園、國(guó)際學(xué)村四大工程為代表的城市配套實(shí)施動(dòng)作以17平方公里森林公園、4.5公里蘆溪河生態(tài)公園、六國(guó)迎賓花園、全國(guó)綠色生態(tài)示范小區(qū)四大項(xiàng)目為代表的全生態(tài)實(shí)施動(dòng)作【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿2、大動(dòng)作不斷落實(shí)新理念全生態(tài)、城市配套兩大體系下的8大工程1153、示范區(qū)增強(qiáng)銷售說服圍繞兩大體系8大動(dòng)作，項(xiàng)目示范區(qū)將逐級(jí)綻放，構(gòu)成對(duì)銷售的強(qiáng)大支持?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿3、示范區(qū)增強(qiáng)銷售說服【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)1164、超值價(jià)引爆購(gòu)買熱潮大批量快速成交的前提保障一是現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍二就是價(jià)格【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿4、超值價(jià)引爆購(gòu)買熱潮【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)117推廣節(jié)奏：兩期覆蓋，三期蓄勢(shì)3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年1月預(yù)售證春交會(huì)秋交會(huì)1.1期開盤，約220套放量1.2期開盤，約200套放量婚慶文化基地落成1.4期開盤藝術(shù)中心完成1.3期開盤開盤蓄勢(shì)期覆蓋期蓄勢(shì)蓄勢(shì)期覆蓋期【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿推廣節(jié)奏：兩期覆蓋，三期蓄勢(shì)3月4月118覆蓋期圍繞第一次開盤和秋季房交會(huì)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，制造前后為期20天左右的推廣全面覆蓋期；蓄勢(shì)期從3月中心到07年1月，在覆蓋期以外三個(gè)階段，制造階段性事件、興奮點(diǎn)，話題，形成對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿覆蓋期【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿119階段推廣任務(wù)階段銷售目標(biāo)推廣任務(wù)3月23-6月下旬開盤蓄勢(shì)期蓄客樹立新標(biāo)準(zhǔn)，拔高項(xiàng)目形象6月底-7月24覆蓋期1.1開盤強(qiáng)銷全方面覆蓋，形成強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)7月25-8月底蓄勢(shì)期消化、蓄客制造關(guān)注，制造現(xiàn)場(chǎng)人流9月初-10月15覆蓋期1.2強(qiáng)銷1.3蓄客全方面覆蓋，形成強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)10月下旬-07年1月保溫期1.3強(qiáng)銷1.4強(qiáng)銷制造關(guān)注，制造現(xiàn)場(chǎng)人流【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿階段推廣任務(wù)階段銷售目標(biāo)推廣任務(wù)3月23-6月下旬蓄客樹立新120開盤蓄勢(shì)攻略4-6月【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿開盤蓄勢(shì)攻略4-6月【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略121階段任務(wù)樹立新標(biāo)準(zhǔn)，拔高項(xiàng)目形象【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿階段任務(wù)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿122策略一：戰(zhàn)略營(yíng)銷動(dòng)作：炒作東山計(jì)劃東山計(jì)劃是什么？以城市片區(qū)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展理念，以生態(tài)移民（農(nóng)民下山、綠樹上山）的方式，對(duì)龍泉山西麓蘆溪河流域20平方公里區(qū)域，利用土地整理的辦法，將集體建設(shè)用地集中使用，進(jìn)行整體性規(guī)劃、綜合協(xié)調(diào)開發(fā)。為成都建設(shè)一個(gè)集現(xiàn)代化生態(tài)區(qū)、山地休閑旅游、生態(tài)林業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、人文居住等功能于一體的綜合城區(qū)?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略一：戰(zhàn)略營(yíng)銷動(dòng)作：炒作東山計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新123東山計(jì)劃構(gòu)成：三大體系以“村民下山，綠樹上山”為核心的生態(tài)環(huán)境優(yōu)化工程，構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展生態(tài)體系。以推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為核心的社會(huì)主義新農(nóng)村工程，構(gòu)筑城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展體系。以推進(jìn)城市化建設(shè)為核心的“城市新區(qū)綜合發(fā)展工程”，建設(shè)和諧的人居文化體系。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿東山計(jì)劃構(gòu)成：三大體系以“村民下山，綠樹上山”為核心的生態(tài)環(huán)124十大國(guó)家、省市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目東山國(guó)際研發(fā)基地

――包括總部基地、研發(fā)基地、總部會(huì)所、總裁住宅、園林式五星級(jí)酒店等；東山國(guó)際健康中心（Healthcenter）

――包括養(yǎng)生中心、療養(yǎng)中心、體檢中心、VIP?？浦委熤行?、禪養(yǎng)中心等；東山國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)公園

――包括山地高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)網(wǎng)球中心、四季滑雪場(chǎng)、生態(tài)有氧運(yùn)動(dòng)區(qū)等；東山國(guó)際植物園

――包括專門由名人所植樹木組成的“名人林”、家庭植樹組成的“萬家林”、科普基地、教育基地等；東山國(guó)際書（禪）院

――打造成都最生態(tài)、最休閑、最具規(guī)模的休閑閱讀中心?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿十大國(guó)家、省市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目東山國(guó)際研發(fā)基地【房地產(chǎn)】王志綱東山125亞洲婚慶文化基地；全國(guó)第一個(gè)“建設(shè)部綠色生態(tài)示范項(xiàng)目”――東山國(guó)際新城蘆溪河生態(tài)公園；東山國(guó)際大道；東山安居工程?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿亞洲婚慶文化基地；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終126東山計(jì)劃的先進(jìn)性在哪里？曾經(jīng)走過的城市新片區(qū)發(fā)展道路城市片區(qū)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展計(jì)劃整體規(guī)劃缺乏整體性的戰(zhàn)略思考和系統(tǒng)、協(xié)調(diào)的發(fā)展規(guī)劃，各自為政的局部規(guī)劃與建設(shè)，形成資源浪費(fèi)、發(fā)展失衡現(xiàn)象；20平方公里整體規(guī)劃為一個(gè)集生態(tài)景區(qū)、山地休閑旅游、生態(tài)林業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)、人文居住等功能于一體的綜合城區(qū)。

生態(tài)環(huán)境可持續(xù)性缺乏對(duì)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展性；引進(jìn)代表國(guó)際先進(jìn)水平的WSUD生態(tài)可持續(xù)發(fā)展研究成果，對(duì)龍泉山、蘆溪河進(jìn)行整體性規(guī)劃治理，改造、優(yōu)化為成都最大的山水森林公園

產(chǎn)業(yè)化與城市化關(guān)系重城市化、輕產(chǎn)業(yè)化，城市片區(qū)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)；一系列生態(tài)林業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，提供充分的就業(yè)計(jì)劃，城市化與產(chǎn)業(yè)化同步。

【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿東山計(jì)劃的先進(jìn)性在哪里？曾經(jīng)走過的城市新片區(qū)發(fā)展道路城市片區(qū)127東山計(jì)劃的先進(jìn)性在哪里？曾經(jīng)走過的城市新片區(qū)發(fā)展道路城市片區(qū)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展計(jì)劃配套生活配套設(shè)施不完善。興建一系列城市性的公共配套設(shè)施，教育文化、休閑商業(yè)設(shè)施發(fā)展機(jī)制缺乏讓政府、企業(yè)、市民三方參與新城區(qū)發(fā)展計(jì)劃的有效機(jī)制。政府關(guān)注政績(jī)，企業(yè)關(guān)注效益，市民關(guān)注利益，往往導(dǎo)致社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益顧此失彼。政、企、民眾三方共贏【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿東山計(jì)劃的先進(jìn)性在哪里？曾經(jīng)走過的城市新片區(qū)發(fā)展道路城市片區(qū)128策略之一：戰(zhàn)略營(yíng)銷樹高度：作為東山計(jì)劃十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一，成為成都任何一個(gè)樓盤無法達(dá)到的具有城市高度的政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目造區(qū)隔：依托一個(gè)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展城市片區(qū)計(jì)劃，項(xiàng)目區(qū)別于、領(lǐng)先于成都所有板塊和樓盤為什么推廣東山計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略之一：戰(zhàn)略營(yíng)銷樹高度：作為東山計(jì)劃十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一，成為129策略之一：戰(zhàn)略營(yíng)銷納廣度：項(xiàng)目藉此具有成都任何一個(gè)樓盤無法競(jìng)爭(zhēng)的全生態(tài)、城市配套、產(chǎn)業(yè)化和人文等廣闊內(nèi)涵資源整合：項(xiàng)目獲得整合具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)保護(hù)、綜合城區(qū)規(guī)劃、休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各個(gè)領(lǐng)域研究課題、專家學(xué)者、國(guó)際國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的超級(jí)平臺(tái)，是成都任何一個(gè)現(xiàn)有樓盤都無法達(dá)到的資源整合層面，也為項(xiàng)目搭建項(xiàng)目招商平臺(tái)為什么推廣東山計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略之一：戰(zhàn)略營(yíng)銷納廣度：項(xiàng)目藉此具有成都任何一個(gè)樓盤無法競(jìng)130策略一：戰(zhàn)略營(yíng)銷實(shí)施東山計(jì)劃傳播的四大關(guān)鍵爭(zhēng)取獲得政府認(rèn)同，以政府角度發(fā)布東山計(jì)劃；以十大項(xiàng)目所整合的具有國(guó)際/國(guó)家級(jí)課題、專家、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃、規(guī)劃成果等資源，豐富傳播題材，搭建招商平臺(tái)；以媒體炒作為主戰(zhàn)場(chǎng)，組織東山計(jì)劃的亮相和解讀輿論宣傳方案；以東山國(guó)際新城實(shí)質(zhì)性的開發(fā)行為，承接?xùn)|山計(jì)劃傳播勢(shì)能；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略一：戰(zhàn)略營(yíng)銷實(shí)施東山計(jì)劃傳播的四大關(guān)鍵【房地產(chǎn)】王志綱東131策略一：戰(zhàn)略營(yíng)銷東山計(jì)劃政府匯報(bào)方案建議東山計(jì)劃資源整合建議東山計(jì)劃媒體炒作方案建議【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略一：戰(zhàn)略營(yíng)銷東山計(jì)劃政府匯報(bào)方案建議【房地產(chǎn)】王志綱東山132東山計(jì)劃資源整合建議模式：政府出名企業(yè)出力方向：國(guó)際/國(guó)內(nèi)城市片區(qū)發(fā)展論壇、行業(yè)研討會(huì)國(guó)際/國(guó)內(nèi)城市片區(qū)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展、建筑、山地休閑產(chǎn)業(yè)鏈（生態(tài)林業(yè)、健康養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、酒店、度假村）等方面的專家學(xué)者、企業(yè)國(guó)際/國(guó)內(nèi)有關(guān)城市片區(qū)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展、建筑、山地休閑產(chǎn)業(yè)鏈方面的研究課題、示范項(xiàng)目、成果展覽【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿東山計(jì)劃資源整合建議模式：政府出名企業(yè)出力【房地產(chǎn)】王133東山計(jì)劃資源整合建議參考形式城市片區(qū)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展國(guó)際研討會(huì)東山計(jì)劃生態(tài)可持續(xù)發(fā)展成果匯報(bào)會(huì)東山計(jì)劃十大項(xiàng)目規(guī)劃展數(shù)十位國(guó)際專家作客蓉城獻(xiàn)計(jì)東山東山計(jì)劃牽手國(guó)家首個(gè)綠色生態(tài)示范區(qū)國(guó)際著名養(yǎng)生健康中心落戶東山計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿東山計(jì)劃資源整合建議參考形式【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體134策略二：情感營(yíng)銷動(dòng)作：再造成都之肺工程再造成都之肺－－以森林化龍泉山，造福成都、造福后代為目標(biāo)，以政府號(hào)召、企業(yè)贊助、鼓勵(lì)市民參與的模式，在龍泉山開展長(zhǎng)期的義務(wù)植樹育林工程。2006年“再造成都之肺”工程將以東山計(jì)劃范圍內(nèi)的17平方公里為啟動(dòng)區(qū)，東山國(guó)際新城發(fā)展商提供贊助，組織市民開展一系列行動(dòng)?！痉康禺a(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略二：情感營(yíng)銷動(dòng)作：再造成都之肺工程【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)135策略二：情感營(yíng)銷提升龍泉山知名度，好感度再造成都之肺營(yíng)銷目的樹立企業(yè)公益形象成立“再造成都之肺”志愿者機(jī)構(gòu)，搭建項(xiàng)目客戶活動(dòng)聯(lián)誼平臺(tái)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略二：情感營(yíng)銷提升龍泉山知名度，好感度再造成都之肺營(yíng)銷目的136策略二：情感營(yíng)銷實(shí)施“再造成都之肺”傳播的三大關(guān)鍵以政府或媒體等第三方角度推出“再造成都之肺”工程，企業(yè)作為響應(yīng)者；以“再造成都之肺”為名義，企業(yè)贊助以“綠化龍泉山”為主題的各類活動(dòng)，吸引志愿者參加，組織聯(lián)誼機(jī)構(gòu)，搭建項(xiàng)目推廣平臺(tái)；以媒體炒作為主戰(zhàn)場(chǎng)，組織“再造成都之肺”工程輿論宣傳方案；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略二：情感營(yíng)銷實(shí)施“再造成都之肺”傳播的三大關(guān)鍵【房地產(chǎn)】137策略二：情感營(yíng)銷“再造成都之肺”政府匯報(bào)方案建議“再造成都之肺”志愿者機(jī)構(gòu)建議“再造成都之肺”媒體炒作方案建議【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略二：情感營(yíng)銷【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿138再造成都之肺志愿者機(jī)構(gòu)組織要點(diǎn)一張愛心卡－－界定參與活動(dòng)的志愿者身份，并可保持聯(lián)系一個(gè)有吸引力的機(jī)構(gòu)成立事件－－在報(bào)名志愿者中抽取幸運(yùn)者乘坐直升飛機(jī)看東山一個(gè)贊助志愿者免費(fèi)植樹并獲冠名權(quán)的計(jì)劃－－企業(yè)定期推出一批贊助植樹并獲得冠名權(quán)的機(jī)會(huì)，吸納會(huì)員參加，并以樹為媒，與之保持溝通，吸引其不斷參加現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿再造成都之肺志愿者機(jī)構(gòu)組織要點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總139“再造成都之肺”房交會(huì)前炒作建議專家觀點(diǎn)：提出關(guān)于“再造成都之肺”的觀點(diǎn)，包括理由、背景、相關(guān)科學(xué)依據(jù)等，發(fā)起群眾參與3月23日市民觀點(diǎn)：發(fā)動(dòng)媒體深訪、攔訪普通市民，專家進(jìn)行評(píng)點(diǎn)3月30日政府表態(tài)：以“東山計(jì)劃”出臺(tái)將啟動(dòng)再造成都之肺工程，并解釋東山計(jì)劃的含義4月5日企業(yè)積極響應(yīng)。廣大市民反響熱烈倡議書征集萬人簽名行動(dòng)直升飛機(jī)看東山活動(dòng)報(bào)名4月10-15號(hào)企業(yè)贊助萬人植樹4月20-25號(hào)坐直升飛機(jī)看東山【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿“再造成都之肺”房交會(huì)前炒作建議專家觀點(diǎn)：3月23日市民觀點(diǎn)140策略三：動(dòng)作營(yíng)銷把東山國(guó)際新城的開發(fā)動(dòng)作轉(zhuǎn)為造勢(shì)推廣的傳播題材。目的：向公眾表達(dá)“東山國(guó)際新城正變成現(xiàn)實(shí)”的強(qiáng)烈信號(hào)，樹立公眾信心【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略三：動(dòng)作營(yíng)銷把東山國(guó)際新城的開發(fā)動(dòng)作轉(zhuǎn)為造勢(shì)推廣的傳播題141策略三：動(dòng)作營(yíng)銷動(dòng)作營(yíng)銷實(shí)施要點(diǎn)面向公眾的活動(dòng)二次傳播最為重要；整合重量級(jí)人士出席活動(dòng)事件，進(jìn)一步提升對(duì)公眾的影響力；組織公關(guān)公司策劃并實(shí)施活動(dòng)方案，保證實(shí)施到位；【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略三：動(dòng)作營(yíng)銷動(dòng)作營(yíng)銷實(shí)施要點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城1424-6月重大動(dòng)作梳理東山國(guó)際大道開工典禮蘆溪河整治規(guī)劃公布&開工典禮藝術(shù)中心奠基儀式婚慶公園開工儀式六國(guó)迎賓花園開工儀式【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿4-6月重大動(dòng)作梳理【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略143策略四：夢(mèng)想營(yíng)銷夢(mèng)想營(yíng)銷－－呼吁人們追求升級(jí)換代的居住理想目標(biāo)：

承接“東山計(jì)劃”和“再造成都之肺”所奠定的項(xiàng)目高度，承接動(dòng)作營(yíng)銷的影響力，強(qiáng)烈發(fā)出“時(shí)代在變，生活需要升級(jí)換代”的信號(hào)，在項(xiàng)目尚未正式開盤打出具體產(chǎn)品信息之前前，干擾在售項(xiàng)目，攔截目標(biāo)客戶。【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略四：夢(mèng)想營(yíng)銷夢(mèng)想營(yíng)銷－－呼吁人們追求升級(jí)換代的居住理想【144策略五：設(shè)計(jì)一個(gè)聚光燈【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略五：設(shè)計(jì)一個(gè)聚光燈【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)145策略六：針對(duì)首批產(chǎn)品的渠道銷售策略銷售蓄客房交會(huì)后，啟動(dòng)蓄客計(jì)劃面向龍泉本地、經(jīng)開區(qū)企業(yè)、航天城企業(yè)作渠道營(yíng)銷銷售準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)接待銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)組建或委托渠道銷售隊(duì)伍銷售物料準(zhǔn)備【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿策略六：針對(duì)首批產(chǎn)品的渠道銷售策略銷售蓄客【房地產(chǎn)】王志綱東146開盤蓄勢(shì)策略圖蓄客、渠道銷售東山計(jì)劃提升項(xiàng)目高度，區(qū)隔對(duì)手再造成都之肺提升東山地位東山國(guó)際新城開發(fā)動(dòng)作串證實(shí)所言不虛改變正在進(jìn)行是時(shí)候升級(jí)換代重要的目標(biāo)群心理提示，促其放棄購(gòu)買，等待升級(jí)換代產(chǎn)品出現(xiàn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿開盤蓄勢(shì)策略圖蓄客、渠道銷售東山計(jì)劃提升項(xiàng)目高度，區(qū)隔對(duì)手再1473月中下旬4月5月6月6月中蓄勢(shì)期推廣計(jì)劃東山計(jì)劃－戰(zhàn)略營(yíng)銷夢(mèng)想營(yíng)銷再造成都之肺計(jì)劃－情感營(yíng)銷政府回應(yīng)再造成都之肺呼吁，公布東山計(jì)劃房交會(huì)亮相蓄客、渠道客戶拓展動(dòng)作營(yíng)銷【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿3月中下旬1484-6月各工作線任務(wù)部署【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿4-6月各工作線任務(wù)部署【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷1494月－6月以銷售工作為核心展開宣傳攻略【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿4月－6月以銷售工作為核心【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)1504-6月蓄客、渠道營(yíng)銷工作一覽工作任務(wù)要點(diǎn)時(shí)間市內(nèi)展場(chǎng)展場(chǎng)重新設(shè)計(jì)、包裝房交會(huì)結(jié)束即刻啟用現(xiàn)場(chǎng)周末人氣營(yíng)造計(jì)劃工地包裝工地包裝房展會(huì)前到位銷售團(tuán)隊(duì)組織與培訓(xùn)駐場(chǎng)銷售人員招聘與培訓(xùn)渠道銷售組織建立與培訓(xùn)房展會(huì)前銷售道具樓巴沙盤形象片樓書、產(chǎn)品介紹資料樓巴開通于房展會(huì)前到位廣告配合VI體系現(xiàn)場(chǎng)包裝市內(nèi)展場(chǎng)包裝VI體系于房展會(huì)前到位【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿4-6月蓄客、渠道營(yíng)銷工作一覽工作任務(wù)要點(diǎn)時(shí)間市內(nèi)展場(chǎng)展場(chǎng)重151房交會(huì)參展方案是本階段重頭戲！房交會(huì)是啟動(dòng)2006年銷售戰(zhàn)役的號(hào)角，它必須對(duì)整場(chǎng)戰(zhàn)役承擔(dān)以下任務(wù)：激發(fā)全城關(guān)注，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高調(diào)、震撼登場(chǎng)亮相激發(fā)客戶興趣，實(shí)現(xiàn)客戶積累附件春交會(huì)整體方案【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿房交會(huì)參展方案是本階段重頭戲！房交會(huì)是啟動(dòng)2006年銷售戰(zhàn)役152四個(gè)重要工作場(chǎng)所包裝及重要物料：對(duì)房交會(huì)三大重要點(diǎn)包裝展場(chǎng)－－項(xiàng)目展示區(qū)現(xiàn)場(chǎng)－－形象包裝區(qū)房交會(huì)舞臺(tái)－－客戶登記區(qū)形象片和飛機(jī)看東山錄播片VI體系項(xiàng)目說明海報(bào)或折頁(yè)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿四個(gè)重要工作場(chǎng)所包裝及重要物料：【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城153活動(dòng)執(zhí)行方案直升飛機(jī)看東山活動(dòng)執(zhí)行再造成都之肺志愿者現(xiàn)場(chǎng)招募活動(dòng)執(zhí)行炒熱東山計(jì)劃的兩個(gè)活動(dòng)－新聞發(fā)布會(huì)與東山國(guó)際大道開工典禮等執(zhí)行【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿活動(dòng)執(zhí)行方案【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿154展會(huì)接待銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)蓄客方案人員招聘銷售接待統(tǒng)一說辭人員形象包裝【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿展會(huì)接待銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)155前期炒作方案落實(shí)再造成都之肺宣傳東山計(jì)劃推出與傳播直升飛機(jī)看東山活動(dòng)預(yù)熱【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿前期炒作方案落實(shí)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿156房交會(huì)后工作重點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿房交會(huì)后工作重點(diǎn)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿157工程?hào)|山大道進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)入口景觀樣板房入口六國(guó)花園的人氣聚集工程蘆溪河示范段與樣板房交界處景觀【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿工程?hào)|山大道進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)入口景觀【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體158入口六國(guó)花園人氣聚集計(jì)劃目的：周末大量人氣聚集現(xiàn)場(chǎng)手段：把入口廣場(chǎng)改造為為形象優(yōu)美的廊亭式美食庭院提供中央廚房，免費(fèi)提供餐飲商家周末大PK組織“再造成都之肺”志愿者周末活動(dòng)提供免費(fèi)樓巴每周廣告宣傳“東山國(guó)際新城快樂周末”之新主題成龍路段的路牌指引【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿入口六國(guó)花園人氣聚集計(jì)劃目的：周末大量人氣聚集現(xiàn)場(chǎng)【房地產(chǎn)】159濟(jì)州島美食庭院【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿濟(jì)州島美食庭院【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿160銷售市內(nèi)展場(chǎng)設(shè)計(jì)包裝與啟用銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)渠道營(yíng)銷拓展工作沙盤、形象片等銷售道具準(zhǔn)備內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶提純工作【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿銷售市內(nèi)展場(chǎng)設(shè)計(jì)包裝與啟用【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)161推廣戰(zhàn)略營(yíng)銷情感營(yíng)銷再造成都之肺志愿者“快樂周末”活動(dòng)動(dòng)作營(yíng)銷媒體固定版位，推出每周”東山國(guó)際新城動(dòng)作“營(yíng)銷播報(bào)，把各種工程開工典禮組成5-6月的推廣聲勢(shì)夢(mèng)想營(yíng)銷【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿推廣戰(zhàn)略營(yíng)銷【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿162后續(xù)推廣計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿后續(xù)推廣計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿163覆蓋期：6月24日－7月24日左右推廣目標(biāo)對(duì)目標(biāo)群制造全方面覆蓋，形成強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)策略以現(xiàn)場(chǎng)大事件制造開盤人流以現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品激發(fā)購(gòu)買熱潮核心計(jì)劃開盤廣告計(jì)劃開盤公關(guān)活動(dòng)事件計(jì)劃客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)計(jì)劃渠道廣告、媒體炒作、重大事件、現(xiàn)場(chǎng)【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿覆蓋期：6月24日－7月24日左右推廣目標(biāo)對(duì)目標(biāo)群制造全方面1646月下旬7月7月下旬核心計(jì)劃鋪排廣告計(jì)劃預(yù)售證積累客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)提純1.1銷售開盤事件輿論炒作計(jì)劃【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿6月下旬165聚焦期：7月25日－8月25日左右推廣目標(biāo)不斷制造新的關(guān)注，制造現(xiàn)場(chǎng)人流策略組織現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)核心計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃開盤后銷售熱潮輿論炒作計(jì)劃客戶積累&營(yíng)銷計(jì)劃（銷售系統(tǒng)）企業(yè)行為（全生態(tài)、城市配套工程亮相計(jì)劃）渠道現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、輿論、廣告【房地產(chǎn)】王志綱東山國(guó)際新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略終稿聚焦期：7月25日－8月25日左右推廣目標(biāo)不斷制造新的關(guān)注，166覆蓋期：9月初－10月15日左右推廣目標(biāo)對(duì)目標(biāo)群制造全方面覆蓋，形成強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)策略把秋交會(huì)人群吸引到現(xiàn)場(chǎng)核心