房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理2航空港項目可行性分析報告2航空港項目可行性分析報告3航空港片區(qū)簡介1992年航空港的輝煌記憶早在1992年，航空港就成為眾多開發(fā)商所青睞的開發(fā)熱土，比起目前的羊西線、桐梓林、雙楠、光華、金沙等居家區(qū)域還要早5年。但好景不長，最終因成雙路改建為機場高速路，雖縮短了成都到雙流的距離，去隔斷了人氣和商氣，給各開發(fā)商帶來的致命的打擊。8年歷練在蟄伏中積蓄潛能2000年以來，隨著市政配套設(shè)施完善眾多高校和研究院相繼進駐，航空港成為了成都少有的教育科研產(chǎn)業(yè)基地，擁有強勁的活力，截至2006年3月，航空港已累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金20億元，建成26條骨架道路；供水廠3座，日供水能力30萬立方米；110KV變電站3座，35KV變電站1座；天然氣日供氣能力50萬立方米；污水廠日處理能力10萬噸，累計引進企業(yè)240家，到位資金220億元，建成投產(chǎn)企業(yè)145家，上市公司5個，累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值201.64億元，工業(yè)增加值75.7億元，入庫稅金10.9億元，利潤7.4億元.2006年釋放潛能樓市騰飛如果說，機場高速路的建設(shè)阻撓了房地產(chǎn)開發(fā)，那么拓寬建設(shè)機場路輔道，則為航空港樓市插上了騰飛的翅膀！去年，機場路輔道拓寬至40米，兩邊還有15米寬的景觀綠化帶，機場路不再是“絆腳石”，變成了航空港板塊的黃金通道，也激發(fā)了航空港釋放積蓄了8年的潛能，房價也才能在一年多時間里，從2500元/平方米漲到3500元/平方米.種種跡象已充分表明，政府相關(guān)部門非常重視航空港———成都門戶區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而眾多大型財團對這一區(qū)域發(fā)展也充滿信心，也使眾多投資置業(yè)者看到巨大商機，開發(fā)商更是趨之若鶩.

3航空港片區(qū)簡介1992年航空港的輝煌記憶4項目概況項目情況：位于城南航空港片區(qū)，北距機場路500米，南距川大1公里，東鄰大眾汽車職工別墅園區(qū)，西接宗申·流溪麗園和上優(yōu)水岸交通情況：附近有300，304，806，804B，813公交線規(guī)劃情況：土地面積：

12畝，7966.49平方米目前建筑情況：

2棟多層住宅樓，7層，六通（水、電、氣、光纖、電話、路），4/2/2有七套，3/2/1有14套，2/2/1有49套，總共70套。周邊配套：省警官總醫(yī)院，成都商業(yè)銀行，中國銀行，白家信用社，家園國際大酒店，航空港管委會，比鄰四川大學(xué)江安校區(qū)，成都信息工程學(xué)院，西南民族大學(xué)，棠湖外語實驗學(xué)校周邊樓盤：上優(yōu)水岸，新航印象，宗申·流溪麗園，久福居，書香尚品，川大河畔，翰林楠城Ⅱ，溫哥華花園Ⅱ

。4項目概況項目情況：5項目位置情況本案5項目位置情況本案6本案項目區(qū)域樓盤分布情況6本案項目區(qū)域樓盤分布情況7項目SWOT分析優(yōu)勢：西臨黃忠路，出行動向較為便利，有804B公交車地塊介于高新區(qū)、雙流縣城之間，為項目開發(fā)提供穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)地塊方正，有利于坡地景觀的塑造地處各大高校中間地帶，是各高校教師置業(yè)的理想之地項目本身自帶部分建筑及景觀，可巧加利用，在節(jié)省前期成本的同時，有利于前期項目的塑造7項目SWOT分析優(yōu)勢：8項目SWOT分析劣勢：原有地塊的2棟建筑對產(chǎn)品規(guī)劃，有一定程度限制項目西南面為大件路，過往車輛以重型機車為主，廢氣、環(huán)境污染嚴重目前項目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，地塊東南方向為農(nóng)民回遷房，受其素質(zhì)影響，會對產(chǎn)品的品質(zhì)提升有一定影響項目在雙流縣域內(nèi)及高新區(qū)等周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力

8項目SWOT分析劣勢：9項目SWOT分析機會：按照成都市“住宅開發(fā)中心南移”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無形之中可提升項目自身的價值區(qū)位消費心理日趨理性化、強調(diào)生活品質(zhì)，基本吻合項目生活居住理念的設(shè)計航空港本身區(qū)位優(yōu)勢及高新區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實購買實踐，可為項目提供一定的客戶來源區(qū)域現(xiàn)有各類水景樓盤，其營造過于表面化，為項目提供了潛在機會尋求鄙司，建立良好的合作伙伴，使區(qū)域市場運作日趨規(guī)范，為項目開發(fā)提供一個健康的發(fā)展機會9項目SWOT分析機會：10項目SWOT分析威脅：項目面積過小，很難開發(fā)出大型高檔樓盤吸引客源，相對周邊樓盤競爭力將大大折扣在售樓盤及待開發(fā)樓盤較多，規(guī)模大且品牌高，客源分流、并會對項目推出時造成一定的競爭壓力地塊周邊區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，其動向不明晰，這對項目構(gòu)成較大的潛在競爭威脅區(qū)域客源需求理念的轉(zhuǎn)換需要一個時間，新進項目易面對日趨緩慢的銷售壓力

10項目SWOT分析威脅：11項目SWOT分析

建議項目原有2棟建筑、景觀，可采用因地適宜改造，以最大可能節(jié)省開發(fā)成本沿大件路可適當(dāng)建綠地、隔離帶，弱化大件路路噪音、污染等問題考慮購買力因素及區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的空白，建議采用集中商業(yè)形式，可考慮建設(shè)區(qū)域商業(yè)形態(tài)引進先進的保安監(jiān)控設(shè)備，確保社區(qū)安全的同時提升社區(qū)的居住品質(zhì)。產(chǎn)品建議上可適當(dāng)考慮成都地區(qū)或沿海地區(qū)精品高檔樓盤產(chǎn)品的區(qū)域移植，以填補市場之空白區(qū)域市場的啟動尤為重要，可考慮與當(dāng)?shù)仄放迫缇镁痈ｍ椖窟M行聯(lián)動。

11項目SWOT分析12區(qū)域樓盤分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為航空港轄區(qū)，北靠川藏路，西臨長城路，南至川大路樣本類型：八個競爭項目

分析要素：重點分析點為戶型面積及配比、銷售價格、物業(yè)情況、媒體通路等，以對本案產(chǎn)品打造及銷售推廣工作提供重要信息12區(qū)域樓盤分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為航空港轄區(qū)，北靠川藏13區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間上優(yōu)水岸2880055000

1.883--15183.4：2/2/183.9：2/2/196.9：3/2/1104.7：3/2/1116.6：3/2/2118.5：3/2/2118.9：3/2/2122.6：3/2/2150.5：4/2/2（3/3/2）151.5：4/2/2（3/2/2）151.9：4/2/2(3/3/2)350029—52.8萬13區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地總建容積率戶型配比單價總價區(qū)間214區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間新航印象1202021515.8

1.7978—15878.2：2/2/186.99：3/2/199.84：3/2/2107.9：3/2/2116.2：3/3/2120.8：3/2/2123.7：3/2/2126.4：3/2/2134.1：3/2/3158.8：4/2/2360028—56.814區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面總建面容積率戶型配比單價總價115區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間

宗申·流溪麗園46669850001.886—14285.49:2/2/186.57：2/2/187.16:2/2/188.4：2/2/189.66：2/2/1119.33：3/2/2125.36：3/2/2129.54:3/2/2142.52：4/2/2均價：360031--55萬15區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面總建面容積率戶型配比單價總價416區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間久福居153341450000

3.978—16080：2/2/184：2/2/187：2/2/189：2/2/190：2/2/1111：3/2/1115：3/2/1114：3/2/1130以上：4/2/2

3700

28.8—59.216區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價總價久福居17區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間書香尚品

1000040000

0.451--12451.19：1/1/171.16：2/2/165.03：2/2/173.93：2/2/193.40：2/2/180.08：3/2/195.87：3/2/1124.58：3/2/1330016.8—37.217區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價總價書香18區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間川大河畔50854.7699600.58

1.8578--18678.61:2/2/193.75:2/2/185.93:2/2/180.22:2/2/1146.17:3/2/1躍99.60:3/2/199.8:3/2/1131.16:3/2/1躍110.9:3/2/1108.31:3/2/1121.14:3/2/1121.03:3/2/1117.35:3/2/1123.79:3/2/199.32:3/2/1124.53:3/2/1160.80:別墅躍131.86:別墅躍186.86:別墅躍153.70:別墅躍400031.8—64.818區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡19區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間翰林南城2104627

158000

1.776-19380.88：2/2/176.6：2/2/188.17：2/2/193.02：2/2/189.26：2/2/181.50：2/2/188.82：2/2/177.2：2/2/192.93：2/2/192.87：2/2/188.8：2/2/192.87：2/2/188.79：2/2/1350026.6—67.519區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡20區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間翰林南城2104627158000

1.776-193139.9：3/2/1157.47：3/2/1103.33：3/2/1112.66：3/2/1128.72：3/2/1107.93：3/2/1103.20：3/2/1107.93：3/2/1119.64：3/2/1102.61：3/2/1124.63：3/2/197.83：3/2/1136.86：3/2/1108.37：3/2/1103.62：3/2/1112.66：3/2/1113.14：3/2/1146.47：3/2/1117.73：3/2/1115.20：3/2/1124.59：3/2/1151.92：別350026.6—67.520區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡21區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間溫哥華花園21135872585002.27

80—185101.13：2/2/186.38：2/2/190.59：2/2/189.62：2/2/1121.27：3/2/1128.91：3/2/1130.15：3/2/1116.70：3/2/1121.47：3/2/1126.27：3/2/1125.83：3/2/1125.09：3/2/1107.19：3/2/13400

21區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡22區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間溫哥華花園21135872585002.27

80—185137.95：3/2/1128.91：3/2/1135.93：3/2/1134.25：3/2/1108.05：3/2/1110.75：3/2/1143.26：3/2/1109.95：3/2/1161.17：別150.89：別181.96：別168.32：別182.59：頂躍340028.9--62.9

22區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡23區(qū)域樓盤分析1.產(chǎn)品面：區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以多層、小高層為主。戶型以三房為主、戶型面積在110-130平米為主戶型類型及戶型面積相對偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階段相吻合，且戶型是適度放大。區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大23區(qū)域樓盤分析1.產(chǎn)品面：24區(qū)域樓盤分析2.客源面：三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士，三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時一個不容忽視的客源來源渠道為團購。區(qū)域客源對諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關(guān)注度24區(qū)域樓盤分析2.客源面：25區(qū)域樓盤分析3.銷售推廣面：區(qū)域價格漲幅較大，主要表現(xiàn)為景觀和朝向?qū)r格的影響據(jù)官方消息，在一年時間內(nèi)，航空港片區(qū)從2005年的2500元/平方米漲到2006年的3500元/平方米。目前仍在持續(xù)增長。商報、華西報是樓盤推廣的主要手段25區(qū)域樓盤分析3.銷售推廣面：26區(qū)域樓盤分析樓盤名稱建筑面積（平米）占地面積（平米）物業(yè)類型主力戶型均價（元/平米）總價（元/平米）上優(yōu)水岸5500028800多層2/2/1，3/2/13/2/2，4/2/2350029—52.8萬新航印象21515.812020多層2/2/1，3/2/13/2/2，3/2/34/2/2360028—56.8宗申·流溪麗園8500046669多層2/2/1，3/2/24/2/2360031--55萬久福居450000153341高層2/2/1，3/2/1370028.8—59.2書香尚品4000010000商住樓1/1/1，2/2/13/2/1330016.8—37.2川大河畔99600.5850854.76多層小高層2/2/1，3/2/13/2/1躍，別墅400031.8—64.8翰林楠城Ⅱ158000

104627多層2/2/1，3/2/1別墅，頂躍350026.6—67.5溫哥華花園Ⅱ113587258500多層高層2/2/1，3/2/1別墅，頂躍340028.9--62.9本項目7966目前為兩棟多層26區(qū)域樓盤分析樓盤名稱建筑面積占地面積物業(yè)類型主力戶型均27區(qū)域樓盤特點1.重點項目戶型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/1（30%）、2/2/1（28%）、2/1/1（20%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。(該數(shù)據(jù)為上優(yōu)水岸、川大河畔、翰林南城2抽樣調(diào)查)27區(qū)域樓盤特點1.重點項目戶型比例：28區(qū)域樓盤特點2.面積配比

區(qū)域產(chǎn)品面積呈現(xiàn)偏大的趨勢，110-130平米的占到41%，90-110平米的占到34%，較大戶型130以上的也占到12%，說明區(qū)域?qū)γ娣e需求是放大的。(該數(shù)據(jù)為上優(yōu)水岸、川大河畔、翰林南城2抽樣調(diào)查)

28區(qū)域樓盤特點2.面積配比29區(qū)域樓盤特點3.各戶型面積分布

二室三室二室的戶型中，以二室二廳一衛(wèi)為主體，所占比例為98三室二廳二衛(wèi)戶型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶型的面積在110-130平米的比例最高，約占96%29區(qū)域樓盤特點3.各戶型面積分布二室的戶型中，以二室二廳30區(qū)域樓盤特點4.戶型面積與銷售關(guān)系分析

調(diào)研顯示:暢銷戶型：一是面積在100平方米左右的二房，二是110-130平米的三房，且此類戶型上市場供應(yīng)的主體。滯銷戶型：150㎡以上的四房和復(fù)式住宅。30區(qū)域樓盤特點4.戶型面積與銷售關(guān)系分析31區(qū)域樓盤特點5.銷售價格該區(qū)域住宅市場的價格集中在3500-3600元/m2上，其它價格是由于各自產(chǎn)品特性決定的

31區(qū)域樓盤特點5.銷售價格32區(qū)域樓盤特點6.物業(yè)費

案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗園久福居書香尚品川大河畔翰林楠城Ⅱ溫哥華花園Ⅱ物業(yè)費0.650.60.71.51.2多：0.6電：1.0-1.20.61.032區(qū)域樓盤特點6.物業(yè)費案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗33區(qū)域樓盤特點車位

案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗園久福居書香尚品川大河畔翰林楠城Ⅱ溫哥華花園Ⅱ車位30012060034003003007001：0.4733區(qū)域樓盤特點車位案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗園久福34客源分析

針對項目區(qū)域的特點以及項目產(chǎn)品定位的需要，我們對項目的客源進行了專項調(diào)查和研究，并通過以下部分分別研究目前客源的現(xiàn)狀及需求，對項目目標客源的圈定及產(chǎn)品定位提供相關(guān)的依據(jù)34客源分析針對項目區(qū)域的特點以及項目產(chǎn)品定35客源分析目標客源定位區(qū)域分布在本區(qū)域購置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。具體分布入下圖所示結(jié)論：客源的區(qū)域歸屬概念強、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來自高新區(qū)和航空港區(qū)域的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補充35客源分析目標客源定位結(jié)論：客源的區(qū)域歸屬概念強、跨區(qū)域置36客源分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析

結(jié)論：多層是該區(qū)域購房者的首選，也充分體現(xiàn)出了購房者的居住慣性36客源分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析結(jié)論：多層是該區(qū)37客源分析消費者房屋朝向選擇分析對購房者的消費行為進行研究后，我們發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，購房者對房屋朝向的選擇極其看重，如下圖所示：結(jié)論：南北對流的純板式住宅最受關(guān)注，其次為朝南的房型，而朝北及東西向的房型有明顯抗性37客源分析消費者房屋朝向選擇分析結(jié)論：南北對流的純板式住宅38客源分析區(qū)域客源對房屋面積的選擇結(jié)論：80--110平方米的房屋面積占62％，為需求主體。其中80－90平方米占38％，90－100平方米占13％,100－110平方米占11％。

80以下平方米的需求占19％，從側(cè)面說明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤?8客源分析區(qū)域客源對房屋面積的選擇結(jié)論：80--110平39客源分析消費者房型結(jié)構(gòu)需求分析結(jié)論：二房占據(jù)主體地位、為53％，其次為三房、占據(jù)35％，這兩者為購房者的首選39客源分析消費者房型結(jié)構(gòu)需求分析結(jié)論：40客源分析消費者客廳需求分析因區(qū)域客源對光照有相當(dāng)程度的要求，因此我們對客廳需求作了專項分析，如下圖所示

結(jié)論：區(qū)域客源極為看中對客廳功能的細分，二廳占有絕對比重。三廳以及四廳所占比例很少，說明區(qū)域目前仍以滿足基本居住需求為主，并未過渡到享受型需求。40客源分析消費者客廳需求分析結(jié)論：41客源分析消費者對衛(wèi)生間需求分析因產(chǎn)品設(shè)計的需要，我們對衛(wèi)生間的需求情況也作了特別的分析，如下圖所示：

結(jié)論：一個衛(wèi)生間的需求為45％，二個衛(wèi)生間的需求為54％，兩者占據(jù)主體，為99％。對三個衛(wèi)生間甚至更多的需求極少，這和區(qū)域客源對房型和面積的需求基本吻合。41客源分析消費者對衛(wèi)生間需求分析結(jié)論：一個衛(wèi)生間的需求為442客源分析消費者對房屋理想單價需求分析結(jié)論：區(qū)域客源的心理單價區(qū)間在3000－3500元/平方米的占有主要比例，為67％。對3500－4000元/平方米的單價有一定心理承受能力，對3000元/平方米有相當(dāng)?shù)男睦眍A(yù)期。這與市場單價區(qū)間基本相符，說明目前單價區(qū)間基本得到區(qū)域客源認可42客源分析消費者對房屋理想單價需求分析結(jié)論：區(qū)域客源的心理43客源分析消費者對房屋理想總價的需求分析結(jié)論：總價區(qū)間在25－30萬之間的，得到區(qū)域客源的普遍認同，對25萬以下的總價有一定程度的向往，與房屋面積需求以及單價預(yù)期相乘所得總價預(yù)期基本一致?？們r在70萬以上時，所占比例明顯減少，說明區(qū)域高端客戶有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況基本相符。43客源分析消費者對房屋理想總價的需求分析結(jié)論：總價區(qū)間在244客源分析消費者購房主要考慮因素分析對區(qū)域客源購房主要考慮因素的分析有利我們對客源需求進行細分，有側(cè)重的打造和宣傳產(chǎn)品，其具體分布如下圖所示

結(jié)論：價格仍然是區(qū)域客源考慮的最主要因素。其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇。客源對物業(yè)管理有相當(dāng)程度的重視項目客源對開發(fā)商實力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場上部分客源對房產(chǎn)品牌的追隨。44客源分析消費者購房主要考慮因素分析結(jié)論：價格仍然是區(qū)域客45結(jié)論一.2006年成都房地產(chǎn)市場高檔物業(yè)開發(fā)量增長幅度仍然較大，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極為嚴重，預(yù)計2007年下半年在房地產(chǎn)的高端產(chǎn)品市場競爭激烈，目前，航空港片區(qū)競爭尤其殘酷。而低端產(chǎn)品的供應(yīng)量減少，會受到消費者的追捧。二.自2006年上半年開始，航空港片區(qū)住宅已由精細型的第二代產(chǎn)品開始轉(zhuǎn)向生態(tài)、環(huán)境與科技相結(jié)合的第三代產(chǎn)品。規(guī)模化發(fā)展、建筑風(fēng)格及戶型設(shè)計的多元化、高科技運用和環(huán)境景觀概念越來越成為現(xiàn)代住宅的流行趨向。規(guī)模競爭愈演愈烈，市場已不可能一片飄紅。供求關(guān)系依然不平衡的情況下，整體樓市趨向平穩(wěn)消化階段，銷售速度明顯減緩。三.該片區(qū)房地產(chǎn)市場正進入個盤時代，即追求塑造自身特色、把握特定消費群體、善于展示賣點的個別樓盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價值。住宅發(fā)展區(qū)域已由成熟區(qū)域轉(zhuǎn)向帶有規(guī)劃條件區(qū)域、具有景觀與環(huán)境資源優(yōu)勢區(qū)域、郊區(qū)城市化區(qū)域，以及重大交通設(shè)施轉(zhuǎn)變的區(qū)域。四.總體上講，成都房地產(chǎn)的重心正隨著中心區(qū)的南移而逐步南移。45結(jié)論一.2006年成都房地產(chǎn)市場高檔物業(yè)開發(fā)量增長幅度46結(jié)論

區(qū)域客源對特定公司/產(chǎn)品的品牌認同度尚未形成，品牌塑造存在先機區(qū)域市場由封閉、盲目向開發(fā)、有序發(fā)展，利益群體之間的誠信機制有待形成區(qū)域重點項目供給主體產(chǎn)品是價格在3500-4000元/m2、面積在110-130平米、戶型為3/2/1（30%），2/2/1（28%）的產(chǎn)品。區(qū)域滯銷的產(chǎn)品為130㎡以上的四房和160㎡以上的復(fù)式住宅。癥結(jié)為總價高、功能設(shè)計不合理、通風(fēng)采光性差。區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價在3500－4000元/平方米的面積，在81－110平方米的2/2/1和3/2/1。價格是區(qū)域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋的朝向的選擇結(jié)合成本核算，建議將該項目重新包裝進行銷售46結(jié)論

47結(jié)論各項經(jīng)濟指標預(yù)算請參照項目盈虧估算表47結(jié)論各項經(jīng)濟指標預(yù)算請參照項目盈虧估算表房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件房地產(chǎn)之成都航空港項目可行性分析報告47p課件**PPT模板下載：/moban/行業(yè)PPT模板：/hangye/節(jié)日PPT模板：/jieri/PPT素材下載：/sucai/PPT背景圖片：/beijing/PPT圖表下載：/tubiao/優(yōu)秀PPT下載：/xiazai/PPT教程：/powerpoint/Word教程：/word/Excel教程：/excel/資料下載：/ziliao/PPT課件下載：/kejian/范文下載：/fanwen/試卷下載：/shiti/教案下載：/jiaoan/

感謝你的聆聽LOGOPPT模板下載：/moban/經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理58航空港項目可行性分析報告2航空港項目可行性分析報告59航空港片區(qū)簡介1992年航空港的輝煌記憶早在1992年，航空港就成為眾多開發(fā)商所青睞的開發(fā)熱土，比起目前的羊西線、桐梓林、雙楠、光華、金沙等居家區(qū)域還要早5年。但好景不長，最終因成雙路改建為機場高速路，雖縮短了成都到雙流的距離，去隔斷了人氣和商氣，給各開發(fā)商帶來的致命的打擊。8年歷練在蟄伏中積蓄潛能2000年以來，隨著市政配套設(shè)施完善眾多高校和研究院相繼進駐，航空港成為了成都少有的教育科研產(chǎn)業(yè)基地，擁有強勁的活力，截至2006年3月，航空港已累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金20億元，建成26條骨架道路；供水廠3座，日供水能力30萬立方米；110KV變電站3座，35KV變電站1座；天然氣日供氣能力50萬立方米；污水廠日處理能力10萬噸，累計引進企業(yè)240家，到位資金220億元，建成投產(chǎn)企業(yè)145家，上市公司5個，累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值201.64億元，工業(yè)增加值75.7億元，入庫稅金10.9億元，利潤7.4億元.2006年釋放潛能樓市騰飛如果說，機場高速路的建設(shè)阻撓了房地產(chǎn)開發(fā)，那么拓寬建設(shè)機場路輔道，則為航空港樓市插上了騰飛的翅膀！去年，機場路輔道拓寬至40米，兩邊還有15米寬的景觀綠化帶，機場路不再是“絆腳石”，變成了航空港板塊的黃金通道，也激發(fā)了航空港釋放積蓄了8年的潛能，房價也才能在一年多時間里，從2500元/平方米漲到3500元/平方米.種種跡象已充分表明，政府相關(guān)部門非常重視航空港———成都門戶區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而眾多大型財團對這一區(qū)域發(fā)展也充滿信心，也使眾多投資置業(yè)者看到巨大商機，開發(fā)商更是趨之若鶩.

3航空港片區(qū)簡介1992年航空港的輝煌記憶60項目概況項目情況：位于城南航空港片區(qū)，北距機場路500米，南距川大1公里，東鄰大眾汽車職工別墅園區(qū)，西接宗申·流溪麗園和上優(yōu)水岸交通情況：附近有300，304，806，804B，813公交線規(guī)劃情況：土地面積：

12畝，7966.49平方米目前建筑情況：

2棟多層住宅樓，7層，六通（水、電、氣、光纖、電話、路），4/2/2有七套，3/2/1有14套，2/2/1有49套，總共70套。周邊配套：省警官總醫(yī)院，成都商業(yè)銀行，中國銀行，白家信用社，家園國際大酒店，航空港管委會，比鄰四川大學(xué)江安校區(qū)，成都信息工程學(xué)院，西南民族大學(xué)，棠湖外語實驗學(xué)校周邊樓盤：上優(yōu)水岸，新航印象，宗申·流溪麗園，久福居，書香尚品，川大河畔，翰林楠城Ⅱ，溫哥華花園Ⅱ

。4項目概況項目情況：61項目位置情況本案5項目位置情況本案62本案項目區(qū)域樓盤分布情況6本案項目區(qū)域樓盤分布情況63項目SWOT分析優(yōu)勢：西臨黃忠路，出行動向較為便利，有804B公交車地塊介于高新區(qū)、雙流縣城之間，為項目開發(fā)提供穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)地塊方正，有利于坡地景觀的塑造地處各大高校中間地帶，是各高校教師置業(yè)的理想之地項目本身自帶部分建筑及景觀，可巧加利用，在節(jié)省前期成本的同時，有利于前期項目的塑造7項目SWOT分析優(yōu)勢：64項目SWOT分析劣勢：原有地塊的2棟建筑對產(chǎn)品規(guī)劃，有一定程度限制項目西南面為大件路，過往車輛以重型機車為主，廢氣、環(huán)境污染嚴重目前項目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，地塊東南方向為農(nóng)民回遷房，受其素質(zhì)影響，會對產(chǎn)品的品質(zhì)提升有一定影響項目在雙流縣域內(nèi)及高新區(qū)等周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力

8項目SWOT分析劣勢：65項目SWOT分析機會：按照成都市“住宅開發(fā)中心南移”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無形之中可提升項目自身的價值區(qū)位消費心理日趨理性化、強調(diào)生活品質(zhì)，基本吻合項目生活居住理念的設(shè)計航空港本身區(qū)位優(yōu)勢及高新區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實購買實踐，可為項目提供一定的客戶來源區(qū)域現(xiàn)有各類水景樓盤，其營造過于表面化，為項目提供了潛在機會尋求鄙司，建立良好的合作伙伴，使區(qū)域市場運作日趨規(guī)范，為項目開發(fā)提供一個健康的發(fā)展機會9項目SWOT分析機會：66項目SWOT分析威脅：項目面積過小，很難開發(fā)出大型高檔樓盤吸引客源，相對周邊樓盤競爭力將大大折扣在售樓盤及待開發(fā)樓盤較多，規(guī)模大且品牌高，客源分流、并會對項目推出時造成一定的競爭壓力地塊周邊區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，其動向不明晰，這對項目構(gòu)成較大的潛在競爭威脅區(qū)域客源需求理念的轉(zhuǎn)換需要一個時間，新進項目易面對日趨緩慢的銷售壓力

10項目SWOT分析威脅：67項目SWOT分析

建議項目原有2棟建筑、景觀，可采用因地適宜改造，以最大可能節(jié)省開發(fā)成本沿大件路可適當(dāng)建綠地、隔離帶，弱化大件路路噪音、污染等問題考慮購買力因素及區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的空白，建議采用集中商業(yè)形式，可考慮建設(shè)區(qū)域商業(yè)形態(tài)引進先進的保安監(jiān)控設(shè)備，確保社區(qū)安全的同時提升社區(qū)的居住品質(zhì)。產(chǎn)品建議上可適當(dāng)考慮成都地區(qū)或沿海地區(qū)精品高檔樓盤產(chǎn)品的區(qū)域移植，以填補市場之空白區(qū)域市場的啟動尤為重要，可考慮與當(dāng)?shù)仄放迫缇镁痈ｍ椖窟M行聯(lián)動。

11項目SWOT分析68區(qū)域樓盤分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為航空港轄區(qū)，北靠川藏路，西臨長城路，南至川大路樣本類型：八個競爭項目

分析要素：重點分析點為戶型面積及配比、銷售價格、物業(yè)情況、媒體通路等，以對本案產(chǎn)品打造及銷售推廣工作提供重要信息12區(qū)域樓盤分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為航空港轄區(qū)，北靠川藏69區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間上優(yōu)水岸2880055000

1.883--15183.4：2/2/183.9：2/2/196.9：3/2/1104.7：3/2/1116.6：3/2/2118.5：3/2/2118.9：3/2/2122.6：3/2/2150.5：4/2/2（3/3/2）151.5：4/2/2（3/2/2）151.9：4/2/2(3/3/2)350029—52.8萬13區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地總建容積率戶型配比單價總價區(qū)間270區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間新航印象1202021515.8

1.7978—15878.2：2/2/186.99：3/2/199.84：3/2/2107.9：3/2/2116.2：3/3/2120.8：3/2/2123.7：3/2/2126.4：3/2/2134.1：3/2/3158.8：4/2/2360028—56.814區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面總建面容積率戶型配比單價總價171區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間

宗申·流溪麗園46669850001.886—14285.49:2/2/186.57：2/2/187.16:2/2/188.4：2/2/189.66：2/2/1119.33：3/2/2125.36：3/2/2129.54:3/2/2142.52：4/2/2均價：360031--55萬15區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面總建面容積率戶型配比單價總價472區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間久福居153341450000

3.978—16080：2/2/184：2/2/187：2/2/189：2/2/190：2/2/1111：3/2/1115：3/2/1114：3/2/1130以上：4/2/2

3700

28.8—59.216區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價總價久福居73區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間書香尚品

1000040000

0.451--12451.19：1/1/171.16：2/2/165.03：2/2/173.93：2/2/193.40：2/2/180.08：3/2/195.87：3/2/1124.58：3/2/1330016.8—37.217區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價總價書香74區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間川大河畔50854.7699600.58

1.8578--18678.61:2/2/193.75:2/2/185.93:2/2/180.22:2/2/1146.17:3/2/1躍99.60:3/2/199.8:3/2/1131.16:3/2/1躍110.9:3/2/1108.31:3/2/1121.14:3/2/1121.03:3/2/1117.35:3/2/1123.79:3/2/199.32:3/2/1124.53:3/2/1160.80:別墅躍131.86:別墅躍186.86:別墅躍153.70:別墅躍400031.8—64.818區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡75區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間翰林南城2104627

158000

1.776-19380.88：2/2/176.6：2/2/188.17：2/2/193.02：2/2/189.26：2/2/181.50：2/2/188.82：2/2/177.2：2/2/192.93：2/2/192.87：2/2/188.8：2/2/192.87：2/2/188.79：2/2/1350026.6—67.519區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡76區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間翰林南城2104627158000

1.776-193139.9：3/2/1157.47：3/2/1103.33：3/2/1112.66：3/2/1128.72：3/2/1107.93：3/2/1103.20：3/2/1107.93：3/2/1119.64：3/2/1102.61：3/2/1124.63：3/2/197.83：3/2/1136.86：3/2/1108.37：3/2/1103.62：3/2/1112.66：3/2/1113.14：3/2/1146.47：3/2/1117.73：3/2/1115.20：3/2/1124.59：3/2/1151.92：別350026.6—67.520區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡77區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間溫哥華花園21135872585002.27

80—185101.13：2/2/186.38：2/2/190.59：2/2/189.62：2/2/1121.27：3/2/1128.91：3/2/1130.15：3/2/1116.70：3/2/1121.47：3/2/1126.27：3/2/1125.83：3/2/1125.09：3/2/1107.19：3/2/13400

21區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡78區(qū)域樓盤分析樓盤名稱占地面積/㎡總建面積/㎡容積率戶型配比單價（元/㎡）總價區(qū)間溫哥華花園21135872585002.27

80—185137.95：3/2/1128.91：3/2/1135.93：3/2/1134.25：3/2/1108.05：3/2/1110.75：3/2/1143.26：3/2/1109.95：3/2/1161.17：別150.89：別181.96：別168.32：別182.59：頂躍340028.9--62.9

22區(qū)域樓盤分析樓盤占地面總建面容積率戶型配比單價（元/㎡79區(qū)域樓盤分析1.產(chǎn)品面：區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以多層、小高層為主。戶型以三房為主、戶型面積在110-130平米為主戶型類型及戶型面積相對偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階段相吻合，且戶型是適度放大。區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大23區(qū)域樓盤分析1.產(chǎn)品面：80區(qū)域樓盤分析2.客源面：三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士，三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時一個不容忽視的客源來源渠道為團購。區(qū)域客源對諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關(guān)注度24區(qū)域樓盤分析2.客源面：81區(qū)域樓盤分析3.銷售推廣面：區(qū)域價格漲幅較大，主要表現(xiàn)為景觀和朝向?qū)r格的影響據(jù)官方消息，在一年時間內(nèi)，航空港片區(qū)從2005年的2500元/平方米漲到2006年的3500元/平方米。目前仍在持續(xù)增長。商報、華西報是樓盤推廣的主要手段25區(qū)域樓盤分析3.銷售推廣面：82區(qū)域樓盤分析樓盤名稱建筑面積（平米）占地面積（平米）物業(yè)類型主力戶型均價（元/平米）總價（元/平米）上優(yōu)水岸5500028800多層2/2/1，3/2/13/2/2，4/2/2350029—52.8萬新航印象21515.812020多層2/2/1，3/2/13/2/2，3/2/34/2/2360028—56.8宗申·流溪麗園8500046669多層2/2/1，3/2/24/2/2360031--55萬久福居450000153341高層2/2/1，3/2/1370028.8—59.2書香尚品4000010000商住樓1/1/1，2/2/13/2/1330016.8—37.2川大河畔99600.5850854.76多層小高層2/2/1，3/2/13/2/1躍，別墅400031.8—64.8翰林楠城Ⅱ158000

104627多層2/2/1，3/2/1別墅，頂躍350026.6—67.5溫哥華花園Ⅱ113587258500多層高層2/2/1，3/2/1別墅，頂躍340028.9--62.9本項目7966目前為兩棟多層26區(qū)域樓盤分析樓盤名稱建筑面積占地面積物業(yè)類型主力戶型均83區(qū)域樓盤特點1.重點項目戶型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/1（30%）、2/2/1（28%）、2/1/1（20%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。(該數(shù)據(jù)為上優(yōu)水岸、川大河畔、翰林南城2抽樣調(diào)查)27區(qū)域樓盤特點1.重點項目戶型比例：84區(qū)域樓盤特點2.面積配比

區(qū)域產(chǎn)品面積呈現(xiàn)偏大的趨勢，110-130平米的占到41%，90-110平米的占到34%，較大戶型130以上的也占到12%，說明區(qū)域?qū)γ娣e需求是放大的。(該數(shù)據(jù)為上優(yōu)水岸、川大河畔、翰林南城2抽樣調(diào)查)

28區(qū)域樓盤特點2.面積配比85區(qū)域樓盤特點3.各戶型面積分布

二室三室二室的戶型中，以二室二廳一衛(wèi)為主體，所占比例為98三室二廳二衛(wèi)戶型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶型的面積在110-130平米的比例最高，約占96%29區(qū)域樓盤特點3.各戶型面積分布二室的戶型中，以二室二廳86區(qū)域樓盤特點4.戶型面積與銷售關(guān)系分析

調(diào)研顯示:暢銷戶型：一是面積在100平方米左右的二房，二是110-130平米的三房，且此類戶型上市場供應(yīng)的主體。滯銷戶型：150㎡以上的四房和復(fù)式住宅。30區(qū)域樓盤特點4.戶型面積與銷售關(guān)系分析87區(qū)域樓盤特點5.銷售價格該區(qū)域住宅市場的價格集中在3500-3600元/m2上，其它價格是由于各自產(chǎn)品特性決定的

31區(qū)域樓盤特點5.銷售價格88區(qū)域樓盤特點6.物業(yè)費

案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗園久福居書香尚品川大河畔翰林楠城Ⅱ溫哥華花園Ⅱ物業(yè)費0.650.60.71.51.2多：0.6電：1.0-1.20.61.032區(qū)域樓盤特點6.物業(yè)費案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗89區(qū)域樓盤特點車位

案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗園久福居書香尚品川大河畔翰林楠城Ⅱ溫哥華花園Ⅱ車位30012060034003003007001：0.4733區(qū)域樓盤特點車位案名上優(yōu)水岸新航印象宗申·流溪麗園久福90客源分析

針對項目區(qū)域的特點以及項目產(chǎn)品定位的需要，我們對項目的客源進行了專項調(diào)查和研究，并通過以下部分分別研究目前客源的現(xiàn)狀及需求，對項目目標客源的圈定及產(chǎn)品定位提供相關(guān)的依據(jù)34客源分析針對項目區(qū)域的特點以及項目產(chǎn)品定91客源分析目標客源定位區(qū)域分布在本區(qū)域購置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。具體分布入下圖所示結(jié)論：客源的區(qū)域歸屬概念強、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來自高新區(qū)和航空港區(qū)域的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補充35客源分析目標客源定位結(jié)論：客源的區(qū)域歸屬概念強、跨區(qū)域置92客源分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析

結(jié)論：多層是該區(qū)域購房者的首選，也充分體現(xiàn)出了購房者的居住慣性36客源分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析結(jié)論：多層是該區(qū)93客源分析消費者房屋朝向選擇分析對購房者的消費行為進行研究后，我們發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，購房者對房屋朝向的選擇極其看重，如下圖所示：結(jié)論：南北對流的純板式住宅最受關(guān)注，其次為朝南的房型，而朝北及東西向的房型有明顯抗性37客源分析消費者房屋朝向選擇分析結(jié)論：南北對流的純板式住宅94客源分析區(qū)域客源對房屋面積的選擇結(jié)論：80--110平方米的房屋面積占62％，為需求主體。其中80－90平方米占38％，90－100平方米占13％,100－110平方米占11％。

80以下平方米的需求占19％，從側(cè)面說明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤?8客源分析區(qū)域客源對房屋面積的選擇結(jié)論：80--110平95客源分析消費者房型結(jié)構(gòu)需求分析結(jié)論：二房占據(jù)主體地位、為53％，其次為三房、占據(jù)35％，這兩者為購房者的首選39客源分析消費者房型結(jié)構(gòu)需求分析結(jié)論：96客源分析消費者客廳需求分析因區(qū)域客源對光照有相當(dāng)程度的要求，因此我們對客廳需求作了專項分析，如下圖所示

結(jié)論：區(qū)域客源極為看中對客廳功能的細分，二廳占有絕對比重。三廳以及四廳所占比例很少，說明區(qū)域目前仍以滿足基本居住需