關(guān)于舊城改造思考和實(shí)踐

關(guān)于舊城改造的思考和實(shí)踐

德思勤置業(yè)

一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過程二、舊城改造催生都市綜合體三、德思勤：舊城改造的實(shí)踐四、舊城改造項(xiàng)目的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)建議目錄一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過程

城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。20世紀(jì)中葉，一些西方國(guó)家的城市人口占全部人口比例分別為：美國(guó)72％，英國(guó)87％，聯(lián)邦德國(guó)79％，荷蘭86％，加拿大77％，澳大利亞83％。1978年改革開放以后，中國(guó)的城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000萬-1200萬農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì)2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達(dá)到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。

城市升級(jí)要求舊城改造

深圳經(jīng)過26年的飛速發(fā)展,其經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)無論從質(zhì)還是從量上,都已經(jīng)位居國(guó)內(nèi)城市發(fā)展水平的前列。隨著國(guó)際化城市定位的確立，深港雙城的深入演繹，深圳的城市發(fā)展開始邁入一個(gè)全新的階段。深圳已經(jīng)不是一個(gè)單純的窗口城市、試驗(yàn)城市或是創(chuàng)業(yè)城市。青島、深圳、大連、蘇州和寧波等城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)超過直轄市標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)聞該五城市正在向中央政府申請(qǐng)升級(jí)為直轄市。

深圳目前已經(jīng)成為1700萬人口的特大型城市，城市發(fā)展要求對(duì)舊城或城中村提出城區(qū)更新的要求。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求，實(shí)施的對(duì)與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場(chǎng)所的改擴(kuò)增建設(shè)等。舊城改造定義舊城改造分類中心區(qū)改造舊城居住區(qū)改造歷史文化保護(hù)區(qū)改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造城中村改造旅游度假區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造港口、碼頭改造舊城改造舊城改造研究思路舊城改造要解決的問題舊城改造研究體系為什么要改造改造原因?yàn)槭裁茨芨脑旄脑鞐l件改造成什么改造目標(biāo)誰來改造改造主體如何改造改造模式如何判斷改造是否成功改造評(píng)價(jià)改造會(huì)造成什么影響改造影響？改造原因舊城改造根本原因土地資源短缺優(yōu)化土地存量土地資源浪費(fèi)舊城改造城市更新舊城改造實(shí)質(zhì)：如何合理利用已開發(fā)土地城中村存在的主要特征景觀特征流動(dòng)人口集中，人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜；居民文化程度不高，缺乏現(xiàn)代意識(shí)；治安混亂，社會(huì)問題嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)特征社會(huì)特征許多學(xué)者認(rèn)為城中村的景觀特征就是”臟、亂、差“。具體來說就是建筑密度高、層數(shù)低，建筑結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，基礎(chǔ)設(shè)施不完善。歸納起來有以下幾點(diǎn)：（1）集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大；（2）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，以房屋租憑為主要經(jīng)濟(jì)模式。舊城改造目標(biāo)舊城改造目標(biāo)改造目標(biāo)

集約利用城市土地，提高土地利用效益

城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng)

完善城市功能，成熟城市配套

提升城市形象，完成城市升級(jí)城中村改造目標(biāo)完善城中村的法治和管理體系，使城中村人口管理、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及全面的社會(huì)管理納入城市規(guī)范化體系?；谑袌?chǎng)的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村產(chǎn)業(yè)升級(jí)，引導(dǎo)城中村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展并與城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全面、有效對(duì)接。堅(jiān)持包容和求實(shí)的態(tài)度，妥善發(fā)掘與保護(hù)城中村有價(jià)值的歷史與本土文化，使其成為城市文化經(jīng)營(yíng)和旅游產(chǎn)業(yè)的組成部分。綜合發(fā)展社會(huì)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)文化目標(biāo)城中村改造目標(biāo)改善城中村的發(fā)展環(huán)境，使城中村成為與整個(gè)城市協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展的城市地區(qū)。舊城改造主體舊城改造主體確定改造主體如何參與確定改造主體的責(zé)權(quán)利確定改造主體政府開發(fā)商責(zé)任股份公司利益權(quán)利舊城改造模式舊城改造模式改造主體改造方式

補(bǔ)償方式

安置方式股份公司政府開發(fā)商綜合整治整體拆建異地重建局部拆建

保護(hù)貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換就地安置異地安置舊城改造模式具體內(nèi)容改造模式說明改造主體確定改造主體的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)改造方式確定改造的方式及改造周期補(bǔ)償方式確定拆賠比安置方式解決原住民的安置問題舊城改造模式分類自發(fā)式改造

以原住民或股份公司為改造主體的改造模式，原住民自籌資金，按自身意愿進(jìn)行改造，政府給予一定的支持，原住民或股份公司可以結(jié)合自身狀況來決定是否引入開發(fā)商。如：深圳漁民村模式。政府式改造

以政府為改造主體的改造模式，政府統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作，根據(jù)項(xiàng)目自身狀況來決定是否引入開發(fā)商。如：深圳中心區(qū)模式。市場(chǎng)式改造

以開發(fā)商為改造主體的改造模式，開發(fā)商自籌資金，按有關(guān)規(guī)定先對(duì)所有被拆遷業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償安置，所開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)。如：深圳漁農(nóng)村模式。案例

上海新天地項(xiàng)目名稱上海新天地改造項(xiàng)目地理位置上海市中心盧灣區(qū)，毗鄰淮海中路、地鐵站開發(fā)商香港瑞安集團(tuán)開發(fā)時(shí)間上海新天地：1999年初——2001年中總占地面積52萬平方米總建筑面積160萬平方米上海新天地占地面積3萬平方米上海新天地建筑面積6萬平方米項(xiàng)目本身價(jià)值售賣值：2500美元/平方米；目前值：4000-5000美元/平方米周邊物業(yè)價(jià)值開發(fā)前：8000-10000元/平方米；開發(fā)后：20000元/平方米；翠湖天地售價(jià)高達(dá)17000-25000元/平方米功能分區(qū)：北區(qū)—上海新天地以中西合璧、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門舊里弄和充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂、住宅和辦公等多功能的小區(qū)。南區(qū)—以反映時(shí)代的新建筑為主，建造一個(gè)綜合性商業(yè)娛樂中心。3點(diǎn)借鑒：品牌商家進(jìn)駐，招租對(duì)象鎖定世界品牌；開發(fā)模式—管理者與經(jīng)營(yíng)者分離；盈利模式—以房地產(chǎn)帶動(dòng)（只租不賣，商鋪價(jià)格由2500美金上升到4000-5000美金/月）發(fā)達(dá)國(guó)家的舊城改造經(jīng)驗(yàn)（一）把改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量作為城市改造的中心內(nèi)容例如,德國(guó)在城市(鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃和城市建設(shè)中,十分重視處理好人和自然的關(guān)系,注重生態(tài)平衡和環(huán)境保護(hù)。德國(guó)城市綠地面積一般占20%-30%,高的達(dá)到40%-50%,人均占有量達(dá)100平方米左右。（二）把改造舊城與保護(hù)歷史文化古城風(fēng)貌結(jié)合起來,對(duì)重要文物、古跡及古建筑物重點(diǎn)保護(hù)例如在舊城改造的過程中,法國(guó)共有12600處古跡和21300座歷史性建筑物均受到法律保護(hù),其中大多數(shù)是城堡、莊園、宅第和教堂。法國(guó)1962年公布了馬爾羅法。該法規(guī)定對(duì)若干城市地區(qū)進(jìn)行全面性的保護(hù)規(guī)劃。（三）發(fā)揮各級(jí)政府及私人的積極性,多方籌集舊城改造資金開始于1954年的美國(guó)舊城改造就是通過地方有關(guān)機(jī)構(gòu)和大量聯(lián)幫政府的補(bǔ)貼來籌集改造資金的。二、舊城改造催生都市綜合體特征1地價(jià)與租金提升經(jīng)濟(jì)利益的再分配的驅(qū)使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時(shí)，對(duì)城市土地進(jìn)行評(píng)估和地價(jià)分級(jí)、并對(duì)城市土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。特征2最高的交通可達(dá)性特征3城市功能聚集中心舊城改造與都市綜合體的共性特征：

地價(jià)、租金提升/交通高度發(fā)達(dá)/城市功能聚集/城市更新

交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個(gè)非常重要的交通手段，其次是機(jī)場(chǎng)、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個(gè)重要的指標(biāo)。規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的綜合功能。根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題進(jìn)行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新

都市綜合體多應(yīng)舊城改造而產(chǎn)生城市快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對(duì)2003年以來的建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體產(chǎn)生背景

都市綜合體特性

都市綜合體特征高密度性集約性高可達(dá)性區(qū)域環(huán)境交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中。建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。1功能復(fù)合性功能組合擁有完整的工作生活配套運(yùn)營(yíng)體系。商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性。3整體統(tǒng)一性各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。立面風(fēng)格2均衡性空間連續(xù)性內(nèi)部和外部聯(lián)系完整性巨大社會(huì)效應(yīng)土地使用不同種類的土地分布應(yīng)均衡的分布于不同功能的建筑群兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用。平面和立面的連續(xù)性，保持協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各功能均通過空中、地下和地面形成多層次聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。城市位置和龐大規(guī)模，加上從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)模式將會(huì)成為地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目。城市標(biāo)志空間緯度內(nèi)部功能有機(jī)結(jié)合，外界交通立體銜接。456三、德思勤：舊城改造的實(shí)踐德思勤舊城改造案例分析案例一

深圳中航城——未來華強(qiáng)北商業(yè)旗艦區(qū)建筑指標(biāo)：占地面積11萬㎡，目前建筑面積31萬㎡，將拆除11萬㎡建筑物，新建和改建總建筑面積達(dá)69萬㎡。操作手段：提升深圳中心公園價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，為市民提供娛樂、休閑的場(chǎng)所；調(diào)整中航城內(nèi)部和周邊規(guī)劃指標(biāo)，讓硬性指標(biāo)跟上城市發(fā)展的腳步。開發(fā)模式：聯(lián)合開發(fā)模式＝政企互動(dòng)＋以項(xiàng)目?jī)r(jià)值為中心樓高58層281米，占地1.71萬平方米，總建筑面積17.96萬平方米，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場(chǎng)等。（商場(chǎng)的建筑面積就達(dá)5.9萬平方米，地下則設(shè)通道與地鐵華強(qiáng)路站相連）。首期項(xiàng)目包括現(xiàn)已基本完工的集零售商業(yè)、商務(wù)公寓于一體的鼎誠(chéng)國(guó)際，以及即將開工的中航廣場(chǎng)；二期項(xiàng)目包括大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓及大型購(gòu)物娛樂互動(dòng)式休閑廣場(chǎng)；三期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及臨街步行商業(yè)街。規(guī)劃解讀：交通解讀：車流組織：公交車在地面行駛，小汽車從華富路西及中航路直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)和地下車道，減少地面車流的擁擠和與步行系統(tǒng)分開，提供人性化場(chǎng)所；步行系統(tǒng)：步行人流來自地面公交車、地鐵等公共交通系統(tǒng)；地下：通過連廊連接地下各部分商場(chǎng)，帶動(dòng)人氣；一層（1F）部分相對(duì)高樓層（3層）通過連廊，將各部分商業(yè)、商務(wù)聯(lián)系成一個(gè)整體，等于又多加了“商業(yè)地面層”；地下部分利用下沉廣場(chǎng)、地下景觀或采光井的建筑手法，將自然光和通風(fēng)直接帶到地下，使地下部分商業(yè)有地面的真實(shí)感覺。案例二

深圳華潤(rùn)中心——大型商業(yè)主導(dǎo)型都市綜合體位于深圳市羅湖區(qū)—深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目。總建筑面積約55萬平方米，華潤(rùn)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。指標(biāo)北區(qū)中區(qū)總計(jì)用地面積8200m227800m236000m2總建筑面積76000m2154000m2230000m2計(jì)容積率面積54000m2118000m2172000m2其中商業(yè)12000m298000m2110000m2辦公42000m2停車樓：19000m2容積率6.64.14.8停車位地下：248個(gè)地下：352個(gè)地上：434個(gè)1034個(gè)華潤(rùn)中心一期建設(shè)數(shù)據(jù)華潤(rùn)大廈——國(guó)際5A級(jí)甲級(jí)寫字樓5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場(chǎng)“萬象城”超大型室內(nèi)購(gòu)物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城華潤(rùn)萬家超市、“冰紛萬象”真冰場(chǎng)交通銜接：北區(qū)與中區(qū)連接，通過地下一層及二層、三層之間的廊橋，在地下一層，以購(gòu)物商鋪溝通了書城路兩側(cè)北區(qū)、中區(qū)的聯(lián)系，而二三層則通過跨越書城路上空的廊橋，溝通兩區(qū)，以大開敞的樓面，給相互的連接溝通以理想的視覺效果。購(gòu)物中心內(nèi)部采用縱向?qū)用嫫矫驺暯?，交通銜接點(diǎn)采用庭院和廊橋形式溝通和分流人群走向。全新業(yè)態(tài)組合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已國(guó)外經(jīng)營(yíng)成功，但尚未進(jìn)入國(guó)內(nèi)品牌為主。華潤(rùn)中心三大操作理念：案例三

深圳皇崗村改造項(xiàng)目——復(fù)合型都市綜合體皇崗村改造項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目占地面積13萬㎡，未來規(guī)劃總建筑面積196萬㎡，其中新規(guī)劃面積140萬㎡，本項(xiàng)目的建設(shè)將促使中心區(qū)重心南移。物業(yè)功能:涵括零售商業(yè)、寫字樓、商務(wù)公寓、餐飲娛樂及酒店公寓面積共約50㎡，居住面積85萬㎡。是中心區(qū)超級(jí)綜合體項(xiàng)目。皇崗村改造模式改造主體改造方式補(bǔ)償方式安置方式股份公司政府開發(fā)商綜合整治整體拆建異地重建局部拆建保護(hù)貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換就地安置異地安置保留原有的獨(dú)特景觀——古村落建筑都市核心區(qū)中僅存的珍貴古民居，有重要的工藝價(jià)值、文化價(jià)值，在改造中應(yīng)保護(hù)、延續(xù)。保留原有的獨(dú)特景觀——皇崗村莊氏祠堂極富中國(guó)民間色彩，保留并作為都市核心區(qū)中的景點(diǎn)。