2022年安徽省房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關預測題庫帶答案解析

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與（）的比值。

A.綜合資本化率

B.土地資本化率

C.報酬率

D.建筑物資本化率【答案】B2、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%【答案】C3、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295【答案】A4、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。

A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A5、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途是指（）。

A.估價假設

B.估價原則

C.估價依據(jù)

D.估價目的【答案】D6、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】A7、商品經(jīng)濟是

A.以自給自足為特征的經(jīng)濟形式

B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟形式

C.直接以交換為目的的經(jīng)濟形式

D.存在于一切社會的經(jīng)濟形式【答案】C8、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關系。

A.某一事物

B.某房地產(chǎn)

C.其他房地產(chǎn)或事物

D.各種事物【答案】C9、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500【答案】D10、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。

A.一年半

B.半年

C.一年

D.兩年【答案】C11、生產(chǎn)關系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在

A.生產(chǎn)關系決定生產(chǎn)力的性質

B.生產(chǎn)關系決定生產(chǎn)力的發(fā)展

C.生產(chǎn)關系決定生產(chǎn)力的根本方向

D.生產(chǎn)關系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展【答案】D12、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價拍賣中，人民法院是（）。

A.估價利害關系人

B.估價對象權利人

C.估價委托人，不是報告使用者

D.估價委托人和報告使用者【答案】D13、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風險補償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00【答案】B14、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。

A.法律上是否允許、技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化

B.技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許

C.財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術上是否可能

D.法律上是否允許、財務上是否可行、價值是否最大化、技術上是否可能【答案】A15、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%【答案】B16、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應以（）為基準來確定。

A.成交價格

B.賬面價格

C.正常價格

D.期望價格【答案】C17、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺【答案】B18、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格為（）萬元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9【答案】B19、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設開發(fā)法【答案】B20、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。

A.配套設施建設的限制

B.房地產(chǎn)使用管制

C.房地產(chǎn)權利的設立和行使的限制

D.房地產(chǎn)相鄰關系的限制【答案】B21、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。

A.未定事項假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據(jù)不足假設【答案】B22、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現(xiàn)問題時的治法

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發(fā)

C.脾胃運化

D.腎的蒸化【答案】A23、建筑物實物因素中的采光和（）尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱【答案】B24、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（），對房地產(chǎn)的未來價格作出推測、判斷的方法。

A.指數(shù)平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關分析【答案】C25、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。

A.有助于估價機構和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質審查和考核【答案】C26、一套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599【答案】C27、常兼他邪合而傷人的是邪

A.熱

B.寒

C.風

D.火【答案】C28、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。

A.對照原理

B.替代原理

C.比較原理

D.最高價格原理【答案】B29、下列不屬于構筑物的是（）。

A.儲藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路【答案】A30、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C31、假設開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預期原理

D.未來趨勢原理【答案】C32、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為（）。

A.50萬元

B.55萬元

C.50～60萬元

D.60萬元以上【答案】B33、收益法的本質是以房地產(chǎn)的()為導向求取估價對象的價值。

A.預期未來收益

B.預期收益能力

C.預期價格高低

D.預期價格漲落【答案】A34、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。

A.24

B.23.42

C.23.43

D.22.86【答案】C35、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為（）萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700【答案】B36、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%【答案】C37、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）對應的利潤率稱為（）。

A.開發(fā)利潤率

B.投資利潤率

C.土地利潤率

D.銷售利潤率【答案】D38、資本化率是（）的倒數(shù)。

A.毛租金乘數(shù)

B.潛在毛租金乘數(shù)

C.有效毛收入乘數(shù)

D.凈收益乘數(shù)【答案】D39、一宗房地產(chǎn)，其權利的設立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。

A.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

B.房地產(chǎn)權利的限制

C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督

D.銀行利率【答案】A40、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49【答案】A41、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。

A.假設開發(fā)法

B.長期趨勢法

C.成本法

D.收益法【答案】B42、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%【答案】C43、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般收益率

B.典型投資者所要求的社會最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C44、()是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

A.直線距離

B.空間距離

C.空間直線距離

D.經(jīng)濟距離【答案】D45、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%【答案】B46、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有

A.足太陽經(jīng)

B.足陽明經(jīng)

C.足厥陰經(jīng)

D.足太陰經(jīng)【答案】A47、一個估價項目中的估價時點，本質上是由（）決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人意愿【答案】B48、工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。

A.研究價值

B.保存價值

C.重大經(jīng)濟價值

D.歷史價值【答案】D49、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為（）。

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98【答案】A50、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是

A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設社會主義

D.最終實現(xiàn)共產(chǎn)主義【答案】D51、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法【答案】A52、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離【答案】A53、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。

A.房地產(chǎn)損害賠償案件

B.房地產(chǎn)糾紛案件

C.房地產(chǎn)預售

D.房地產(chǎn)預測【答案】A54、在估價相關國際組織中，F(xiàn)IG是指（）。

A.世界估價組織協(xié)會

B.國際估價標準委員會

C.國際測量師聯(lián)合會

D.美國估價學會【答案】C55、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離【答案】C56、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。

A.制訂估價作業(yè)方案

B.實地查勘估價對象

C.確定估價結果

D.撰寫估價報告【答案】A57、在運用移動平均法時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的（）進行移動平均。

A.平均速度

B.周期長度

C.經(jīng)濟壽命

D.剩余經(jīng)濟壽命【答案】B58、某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。

A.技術上可能

B.財務上可行

C.價值最大化

D.法律上允許【答案】D59、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。

A.農(nóng)業(yè)人口

B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口

C.原占用耕地的人口

D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B60、運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算開發(fā)期中的利息和利潤【答案】D61、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

A.充實、完整、準確

B.豐富、完整、真實

C.廣泛、真實、完整

D.完整、真實、準確【答案】D62、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%【答案】C63、下列對房地產(chǎn)估價對象的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)估價對象是指房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關權益

B.房地產(chǎn)估價的對象有房屋、構筑物、土地等

C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途

D.已開始開發(fā)建設而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價的對象【答案】C64、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】A65、房地產(chǎn)權利人不應在其房地產(chǎn)內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于（）的限制。

A.房地產(chǎn)地役權

B.房地產(chǎn)權利及其行使租賃權

C.房地產(chǎn)使用管制

D.相鄰關系【答案】D66、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設開發(fā)法【答案】C67、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。

A.朝向

B.保溫

C.隔音

D.戶型【答案】A68、征收集體土地的土地成本中，相關稅費不包括（）。

A.征地管理費

B.耕地占用稅

C.安置補助費

D.耕地開墾費【答案】C69、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應的修正系數(shù)為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%【答案】D70、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B71、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。

A.主觀

B.客觀

C.悲觀

D.樂觀【答案】B72、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新構建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84【答案】C73、在評估期房價格時，（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)

B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)

C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)

D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)【答案】D74、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.替代原則

D.謹慎原則【答案】D75、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于

A.喜則氣緩

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下【答案】A76、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。

A.100

B.77

C.63

D.42【答案】A77、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。

A.房地產(chǎn)的各項權利

B.受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C78、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。

A.交通

B.用途

C.環(huán)境

D.樓層【答案】B79、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營的房地產(chǎn)【答案】B80、評估城市商業(yè)區(qū)內上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。

A.市場法估價

B.成本法

C.土地剩余技術

D.假設開發(fā)法【答案】C81、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是

A.四七

B.三七

C.三八

D.五八【答案】D82、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構承擔法律責任的大小為()。

A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應承擔的法律責任

B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任【答案】B83、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。

A.應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整

B.應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調整

C.應在客觀成本的基礎上結合選址.規(guī)劃設計等分析進行調整

D.應在實際成本的基礎上結合選址.規(guī)劃設計等分析進行調整【答案】C84、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458【答案】B85、氣血關系失調的病機是

A.氣和血互根互用的功能失調

B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙

C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱

D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A86、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產(chǎn)的賬面價值

B.資產(chǎn)的剩余價值

C.資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

D.資產(chǎn)的市場價值【答案】A87、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是（）。

A.《物權法》

B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國有土地上房屋征收與補償條例》

D.《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》【答案】B88、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/m2。

A.486.52

B.521.74

C.559.50

D.1398.76【答案】C89、設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

A.稅金

B.拍賣費用

C.土地使用權出讓金

D.土地使用成本【答案】C90、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。

A.通過自己開發(fā)耕地取得

B.通過征收集體土地取得

C.通過征收國有土地上的房屋取得

D.通過市場購置取得【答案】A91、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結合體。

A.實體、權益、區(qū)位

B.實物、權益、區(qū)位

C.實物、權利、位置

D.實物、權益、位置【答案】B92、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內容。

A.資本化率

B.實際報酬率

C.名義報酬率

D.自有資金報酬率【答案】A93、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建成本【答案】A94、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之【答案】B95、強調理性認識依賴于感性認識，這是

A.認識論的辯證法

B.認識論的唯物論

C.認識論的唯理論

D.認識論的經(jīng)驗論【答案】B96、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某標準廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓【答案】B97、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。

A.50%

B.65%

C.60%

D.154%【答案】B98、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格【答案】D99、某租賃期限為20年的土地擬建設批發(fā)市場，承租人投入建設成本費用為3500萬元（建設期內均勻投入）。建設期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。

A.146

B.105

C.144

D.227【答案】C100、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120【答案】B二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD102、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的【答案】AB103、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD104、對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補償估價

D.房地產(chǎn)轉讓估價

E.房地產(chǎn)火災險投保估價【答案】ABD105、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD106、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC107、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD108、下列房地產(chǎn)權利中，屬于物權的有（）。

A.所有權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.抵押權

E.租賃權【答案】ABCD109、在求取土地的重新構建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準地價修正法

D.標定地價修正法E假設開發(fā)法【答案】ABC110、最高最佳使用同時符合()標準。

A.無任何風險

B.法律上許可

C.技術上可能

D.經(jīng)濟上可行E價值最大化【答案】BCD111、關于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD112、估價假設應說明的內容包括（）。

A.背離事實假設

B.不相一致假設

C.一般假設

D.未定事項假設

E.真實合理假設【答案】ABCD113、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD114、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC115、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD116、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（）。

A.地役權設立情況

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況【答案】ABD117、對某房地產(chǎn)轉讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則【答案】ACD118、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）。

A.假設開發(fā)法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法【答案】CD119、下列對房地產(chǎn)估價的必要性，說法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價存在的基本前提

B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

C.房地產(chǎn)可以自動的形成適當?shù)膬r格

D.房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

E.房地產(chǎn)估價是一個單一的估價過程【答案】ABD120、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道【答案】CD121、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC122、長期趨勢法主要有()等方法。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.平均增減量法

D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD123、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.后續(xù)建設成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC124、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。

A.比較法

B.收益法

C.假設開發(fā)法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法【答案】AD125、下列房地產(chǎn)權利的種類中，屬于用益物權的有()。

A.土地使用權

B.所有權

C.地役權

D.典權E租賃權【答案】AC126、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值【答案】BC127、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調整

C.房地產(chǎn)狀況調整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表【答案】AB128、下列房地產(chǎn)估價活動中，符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助

C.房地產(chǎn)估價師保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密.當事人商業(yè)機密

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】BC129、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.后續(xù)建設成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC130、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD131、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費用

E.銷售稅金【答案】ABCD132、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料【答案】ABCD133、關于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章【答案】BC134、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息【答案】AB135、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。

A.用途多樣性

B.合法性

C.相互影響性

D.外部性

E.易受限制【答案】CD136、從理論上講，將多個可比實例對應的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析【答案】ACD137、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。

A.設定標準臨街深度

B.將標準臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD138、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC139、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD140、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD141、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。

A.簡單移動平均法

B.多維移動平均法

C.加權移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.長期趨勢法【答案】AC142、某估價機構為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內估價機構對此估價報告()。

A.均要負法律責任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估【答案】ABD143、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。

A.設定標準臨街深度

B.將標準臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD144、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法【答案】AD145、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD146、一名合格的房地產(chǎn)估價師應具備（）。

A.扎實的估價理論知識

B.良好的社會關系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經(jīng)驗【答案】AC147、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎設施狀況

E.匯率【答案】CD148、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD149、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC150、對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補償估價

D.房地產(chǎn)轉讓估價

E.房地產(chǎn)火災險投保估價【答案】ABD151、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD152、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修【答案】BD153、反映一般物價變動的指標有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率

B.農(nóng)村居民人均純收入增長率

C.居民消費價格指數(shù)

D.生產(chǎn)資料價格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)【答案】CD154、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD155、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立【答案】AB156、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。

A.保值增值

B.價值量大

C.不可移動

D.壽命長久

E.獨一無二【答案】ABCD157、關于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD158、在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD159、下列關于房地產(chǎn)估價本質的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關當事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術【答案】AD160、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費【答案】AC161、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【答案】BCD162、某估價機構為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內估價機構對此估價報告()。

A.均要負法律責任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估【答案】ABD163、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費【答案】AC164、一般人通常對土地最直觀的認識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面【答案】C165、關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。

A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值

B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’

C.不需要單獨計算投資利息

D.不考慮預售和延遲銷售的影響

E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC166、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費【答案】AC167、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途【答案】AC168、房地產(chǎn)的特性包括（）。

A.獨一無二

B.需求有限

C.流動性好

D.相互影響

E.保值增值【答案】AD169、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經(jīng)營權的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC170、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道【答案】AC171、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法【答案】AD172、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值

B.買方愿意支付的最低價

C.買方可承受的最高價

D.賣方可接受的最低價

E.賣方愿意接受的最高價【答案】ACD173、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC174、關于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值

D.房屋征收評估應評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變【答案】ABC175、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1

D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD176、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D.將農(nóng)用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A177、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房【答案】BC178、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。

A.位置

B.房地產(chǎn)規(guī)模

C.環(huán)境景觀

D.外部基礎設施完備程度

E.朝向、樓層【答案】ACD179、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內容包括（）。

A.政府進行道路建設

B.農(nóng)用地轉為建設用地

C.改進物業(yè)管理

D.