房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本技能

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本技能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本技能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本技能資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本技能版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本技能主講人：王宇一、北京房地產(chǎn)律師介入的歷史1993年隨著真正意義上房地產(chǎn)市場在中國的興起，也率先在北京市場上出現(xiàn)，才真正有所謂的商品房概念。市場上分內(nèi)銷和外銷兩種房。1993年在一定模仿的基礎(chǔ)上，把香港的律師介入到房地產(chǎn)市場的做法，移植到大陸的房地產(chǎn)市場。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場操作流程和香港的不太一樣。1993、1994年，在北京房地產(chǎn)市場上造就了第一批做房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師。給老百姓買房提供貸款——按揭業(yè)務(wù)的起源和特點。中國銀行率先做按揭業(yè)務(wù)，之后各大銀行相繼開展按揭業(yè)務(wù)，早就了建房、建項目、賣房、放按揭的黃金時代。2001后，由于管理不當以及很多消費者的維權(quán)意識開始逐漸加強,使得律師做按揭和售樓收到了很大的阻力。204條是購房人維權(quán)意識尤其是律師的維權(quán)意識覺醒的標志。二、房地產(chǎn)項目流程（一）開發(fā)創(chuàng)意1、房地產(chǎn)流程：開發(fā)創(chuàng)意——項目論證——資金組織方案——公司成立——土地取得——立項規(guī)劃——設(shè)計選擇——總分包招投標——甲供材料商選擇與談判——建設(shè)——預(yù)/銷售/租——按揭、融資——驗收、交房——裝修——物業(yè)管理——保有型物業(yè)再融資——辦證——二手房交易——股東權(quán)益糾紛、并購2、投資法律風(fēng)險。（二）項目論證1、要不斷的提出法律風(fēng)險的預(yù)警。對于房地產(chǎn)的法律市場操縱的細節(jié)要求并不深，但是要明白。更多的是周邊的市場環(huán)境以及其他項目給你的風(fēng)險。2、列舉案例（在項目地旁邊也出現(xiàn)了地理狀況類似的地塊，將來必然在銷售中會出現(xiàn)競爭）。案例中幾個風(fēng)險點的可能性（結(jié)合實例說明）:相互之間的抄襲；人員可能會被對方挖；對手對你的詆毀或者是你對對手的詆毀。3、把你在別的樓盤操作過程中，出現(xiàn)的問題，在項目論證階段最大限度的提出來，不見得能發(fā)生，但是提出來是表現(xiàn)出一個執(zhí)業(yè)律師，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)里，以一個資深律師的狀態(tài)。（三）資金組織方案1、發(fā)展商在成立公司之前，資金組織是一個最重要的命題，資金鏈不能斷。2、為什么很多人愿意采用中外合作式的，就為了享受當時所謂的稅收的優(yōu)惠政策。3、銀行資金中的開發(fā)帶，體現(xiàn)律師的作用是和銀行的關(guān)系上。（四）公司成立這是律師的常規(guī)業(yè)務(wù)。按照律師慣常的工商注冊，然后外資審批，就做一個文件，這塊而言專業(yè)性并不獨特。（五）土地取得1、土地取得在2004年8月31日以前，是允許協(xié)議出讓的。2、出現(xiàn)的問題：（1）腐敗比較嚴重。（2）協(xié)議出讓價格很不靠譜。3、一級開發(fā)就是俗話講把生地做熟。4、在招牌掛這個環(huán)節(jié)怎么玩貓膩。5、在土地取得階段，用不同的條件附加的方式。（六）立項規(guī)劃立項這塊操作的空間不大，規(guī)劃的操作空間大。（七）設(shè)計選擇包含戶型設(shè)計、樓型設(shè)計、園林設(shè)計。要求律師具備和設(shè)計公司談判的能力。在設(shè)計選擇過程中，律師有一定專業(yè)能力的體現(xiàn)。（八）總、分包招投標1、一個實質(zhì)問題：市場上所有人沒有按照招標法來實施。2、這個環(huán)節(jié)是對律師體現(xiàn)專業(yè)能力的最佳時機，包含兩個方面：招投標法和建筑法規(guī)。3、招標文件的審核。4、招標的環(huán)節(jié)是：招、投、開、評、定。（九）甲供材料商選擇與談判1、一般在建筑合同里面，甲方都是發(fā)展商，名稱不同而已。2、甲供材料商選擇與談判,談判不單是指供應(yīng)商的談判，還有總包的談判。3、列舉石材方面的實例說明。4、案例：德國的外墻玻璃。（十）建設(shè)建設(shè)過程中的風(fēng)險控制，一個是前期所有簽過的合同，還有就是在建設(shè)過程中，合同經(jīng)常出現(xiàn)修改。所以在這個過程中，投入的時間越多、投入的精力越大，律師的能力提高的也快，獲利的空間也就越大。（十一）預(yù)、銷售、租以蓋商業(yè)街為例加以說明，這部分一開始的時候都和項目論證、設(shè)計現(xiàn)在和售、租的環(huán)節(jié)都是聯(lián)系在一起的。（十二）按揭、融資融資出現(xiàn)在過程中，可能是后續(xù)資金不足，這塊就扯出金融相對專業(yè)的培訓(xùn)了。融資是很值得研究的，容易產(chǎn)生大量真正意義上的律師業(yè)務(wù)。（十三）驗收、交房1、驗收環(huán)節(jié)就是總包、分包、甲供材料商和發(fā)展商矛盾最終的爆發(fā)點。2、列舉實例說明。（十四）裝修這個環(huán)節(jié)律師也有一定的事情做，和裝修公司之間談合同，也可能是是代表合同公司和客戶談合同。（十五）物業(yè)管理1、前期物業(yè)管理的作用。2、物業(yè)管理包含的內(nèi)容。（十六）保有型物業(yè)再融資1、用保有型物業(yè)做所謂基金型或信托型。2、因為不賣，對于自己的資金占壓比較大，如果再做其他項目怎么辦？3、這個環(huán)節(jié)外資的金融機構(gòu)特別感興趣。（十七）辦證很多糾紛尤其是民間的糾紛，就是在辦證的時間晚，跟發(fā)展商打的糾紛。主要取決于很多現(xiàn)實中，是發(fā)展商蓋的面積超了。（十八）二手房交易1、當房子還處于按揭狀態(tài)的時候，抵押給銀行，在銀行沒有給明確的許可之前，二手房交易在法律定義上是不合法的。2、二手房交易公司往往會掙傭金，是盡力撮合買賣雙方簽約成交。3、價格波動欺詐的情況。（十九