資產(chǎn)評估課后練習(xí)題及參考答案(人大版)

精品---精品-----精品--精品第一章 導(dǎo)論一、練習(xí)題、術(shù)語解釋（1）資產(chǎn)評估 （2）資產(chǎn)評估的時點性 （3）市場價值 （4）市場價值2、單項選擇題資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（ ）的實際狀況，對資產(chǎn)值進(jìn)行的評定估算。a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準(zhǔn)日 d、過去、現(xiàn)在及未不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（ 。a、沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn)b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（ 。a、原先的購買價格 b、生產(chǎn)成本 c、預(yù)期效用 d、評估基準(zhǔn)日的用現(xiàn)狀正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開一同等效用別墅的成本（包括利潤。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ 。a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ ）a、獨立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性在企業(yè)兼并時目標(biāo)企（被兼并企業(yè)價值評估的最適用假設(shè)（ a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，該抵房地產(chǎn)價值的評估適用于（ 。a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是（ a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的有資產(chǎn)評估資格社會中介機構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（ ）a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測性某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（ ）萬元a、500 b、300 c、280 d3、多項選擇題資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（ ）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停整頓資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指（ ）a、選擇適用的價值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實為依據(jù) e、遵循科學(xué)評估程序資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（ ）a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法。b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。c、資產(chǎn)評估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價值。d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實際狀況進(jìn)行模擬。e評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價還價的能力。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最佳使用原則的選擇前提（ ）保持利用現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)換用途前提 c、投資改造前d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ a、繼續(xù)使用假設(shè) b、公開市場假設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) d、清算假設(shè) e、交易假設(shè)確定評估基準(zhǔn)日的目的是（ ）a、確定評估對象的計價時間 b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期 d、確定評估機構(gòu)的工作日e、遵循科學(xué)的評估程序4、問答題資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？二、參考答案1、資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行估計的行為或過程。具體地講，程序，運用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進(jìn)行估算的過程。時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的可以是將來的某一天。一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的價值、持續(xù)經(jīng)營價值。2、（1）c（2）c（3）c（4）d（5）c（6）c（7）a（8）d（9）b（10）b3、（1）abcd（2）acde（3）ab（4）abcde（5）abde（6）ab4、資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？開市場假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易，從而實現(xiàn)清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以開市場假設(shè)下的評估價值。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。確定。（或相近似（近成交的最可能價格。預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。（也稱最高最佳（1）保持利用現(xiàn)（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行（4）重（5）上述四種情形的某種組合。第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）復(fù)原重置成本（2）更新重置成本（3）實體性貶值（4）功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶值（6）總使用年限（7）實際已使用年限（8）資產(chǎn)利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比較法 （12）收益2、單項選擇題被評估賓館因市場原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現(xiàn)率10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬元。a、15 b、12.6 c、10 d、50用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ 。a、復(fù)原重置成本 b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成c、更新重置成本 d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本某項資產(chǎn)1997年購建，賬面原值100000元，2000為100%，則3年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（）元。a、145000 b、115000 c、152000 d、151800某被評估資產(chǎn)1980年購建賬面價值為50萬元，1989年進(jìn)行評估，年、1989年該120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（）萬元。a、50 b、70.8 c、35.3、85某設(shè)備的年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（萬元。a、200 b、250 c、300 d、350教堂、學(xué)校、專用機器設(shè)備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（、成本法 、收益法 c、市場比較法、殘余法復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（。a、相同的原材料b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格d、相同的設(shè)計運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考不同重置成本情況下，具有不同的（ 。、實體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值 c、功能性貶值 d、資產(chǎn)利用率估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的（。a、總經(jīng)濟(jì)使用年限b、總技術(shù)使用年限c、總物理壽命d、以上三個都可以某機器設(shè)備購建于1994年108小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，10小時，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實際使用年限為（）年。、6b、7 c、8 d、7.5待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米面積100建筑平方米的住宅其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（ ）元。a、160000b、150000c、10000d、400006臺，估算其總重置成本為256臺設(shè)備的歷史總成本為30賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（ ）萬元a、357 b、448 c、400 、417預(yù)計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元13萬元、12萬元14萬元15萬元假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去且從第6年起以后各年收益均為15萬元折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價值為（ ）萬元。a、136 b、219 c、127 d、145某類設(shè)備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場上年加工1600新設(shè)備價值為10萬元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評估設(shè)備的價值為（）0.5。a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6某評估參照物價格為10萬元，成新率為0.5，被評估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在舊程度方面的差異為（ ）萬元。a、2.5 b、5 c、7.5 d、10通常情況下，可以用市場法進(jìn)行評估的資產(chǎn)是（ ）a、專利權(quán) b、專用機器設(shè)備 c、通用設(shè)備 d、專有技在應(yīng)用市場法時，一般應(yīng)該選擇（ ）參照物進(jìn)行比較。a、3個或3個以上 2個或2個以上 c、1個或1個以上 d、4個或4個以3、多項選擇題資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（ 。a、評估范圍 、評估目的 c、評估假設(shè) 、評估基準(zhǔn)日 、評估工作日期重置成本的估算方法有（ ）a、物價指數(shù)法 、功能價值法 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)d、重置核算法 、觀察法實體性貶值的估算方法有（ ）a、觀察法 b、經(jīng)濟(jì)使用年限法 、使用年限法 、修復(fù)費用法 、成新率法功能性貶值包括（ ）a、超額投資性功能性貶值 b、超額運營性功能性貶值c、復(fù)原重置成本的功能性貶值 d、更新重置成本的功能性貶e、修復(fù)性功能性貶值估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（ ）a、維修費用 b、保險費用 、折舊費用 、資金成本 e、管理費用造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（ 。a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后 b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減c、社會勞動生產(chǎn)率提高 d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（a、相同的功能效用b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)現(xiàn)時價格d、相同的設(shè)計 、相同的材料4、問答題資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？運用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？5、計算題某待評估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評估設(shè)備與新設(shè)備的運營成本在其他方面相同，待評估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設(shè)備的功能性貶值。二、參考答案1、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。斷下降而引起的價值減少。相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。（負(fù)荷程度標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關(guān)。（8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 =至評估基準(zhǔn)資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費用法等。成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本cost或更新重置成本（replcementcost比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）方法。2、（1）b（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c 3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be 4、資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應(yīng)按以下與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)①比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面。②確定凈超額運營成本。凈超額運算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平（組合等（平均）（β。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補償×β=無風(fēng)險利率+（資產(chǎn)平均回報率-無風(fēng)險利率）×β本，用公式表示為：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本×權(quán)益比+負(fù)債成本×負(fù)債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：加權(quán)資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益比+稅前負(fù)債成本×（1-所得稅邊際稅率）×負(fù)債比5、[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）]×[1-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）第三章 機器設(shè)備評估一、練習(xí)題1、單項選擇題機器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括( )a．專用設(shè)備 b．通用設(shè)備 c．生產(chǎn)性設(shè)備 d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備成本法主要適用于評估( )a．可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備 b．可正常變現(xiàn)的設(shè)c．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備 d．續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益的備機器設(shè)備重置成本中的直接費用包括( )a．各種管理費用 b．安裝調(diào)試費用 c．人員培訓(xùn)費用 d．總體設(shè)賞用計算重置成本時，不應(yīng)計入的費用是( )a．購建費用 b．維修費用 c．安裝費用 d．總調(diào)試費用估測一臺在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是( )a.利用價格指數(shù)法 b．利用詢價法詢價再考慮其他費c．利用重置核算法 d．利用功能價值法物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的( )。a．復(fù)原重量成本 b．更新重置成本 c．實體貶值 d．功能性值采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是( )a．設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù) b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指c．設(shè)備出口國綜合價格指數(shù) d．設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù)機器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指( )。a．機器設(shè)備從使用到報廢為止的時間b．機器設(shè)備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間c．從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時間d．機器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時鑒定機器設(shè)備的實際已使用年限，不需考慮的因素是( )。a．技術(shù)進(jìn)步因素 b．設(shè)備使用的日歷天c．設(shè)備使用強度 d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水運用修復(fù)費用法估測成新率適用于( )。a．所有機器設(shè)備b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補償性有形損耗的設(shè)備c．具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補償有形損耗的設(shè)備設(shè)備的技術(shù)壽命與( )有關(guān)。a.使用強度 b．使用時間 c．技術(shù)更新速度 d．維修保養(yǎng)水平運用價格指數(shù)法評估機器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素a．技術(shù)因素 b．功能因素 c．地域因素 d．時間因素被評估設(shè)備購建于1985年，賬面價值為30000元，1990、1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1985—1995年價格上升率為10％，該設(shè)備尚可使用年限為8年。評估時設(shè)備的加權(quán)投資年限為（）年a．10.5 b．9.5 c．8 d．8.5對被評估的機器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( )a．更新重置成本 b．復(fù)原重置成本 c．完全重復(fù)成本 d．實際重置成本197810價指數(shù)為120％，1990年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為180％，則該臺設(shè)備的重置全價為()萬元。a．10b．18c．12d．15某設(shè)備的原始價值為5萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新率不會超過( )a．25％b．80％c．75％d．20％2、多項選擇題在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算a．通用 b．進(jìn)口 c．非標(biāo) d．自制 e．了解市場行情設(shè)備評估的現(xiàn)場工作包括( )指導(dǎo)委托方填報評估表格 b．分析委托方的各種評估表格c．對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d．查明設(shè)備實物落實評估對e．確定設(shè)備的成新率機器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括()機器設(shè)備的日常維修費用 b．機器設(shè)備的購置費用c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用 d．設(shè)備的大修費用e.設(shè)備的技術(shù)改造費用構(gòu)成機器設(shè)備重置成本的間接費用主要( )a．購建設(shè)備所發(fā)生的管理費用 b．購建設(shè)備所發(fā)生的運輸費用c．購建設(shè)備所占用的資金成本 d．購建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計費e．購建設(shè)備所發(fā)生的安裝費用影響機器設(shè)備物理壽命的因素有( )a．機器設(shè)備的使用強度 b．機器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c．同類設(shè)備的使用強度 d．機器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e．設(shè)備的自身質(zhì)量進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括( )a．設(shè)備購置價格 b．設(shè)備運雜費c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d．銀行手續(xù)費e．設(shè)備安裝調(diào)試費用運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)( a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命 b．設(shè)備的技術(shù)水平c．設(shè)備的實際已使用時間 d．設(shè)備的負(fù)荷程度e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限機器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響( )a．物理性能 b．技術(shù)進(jìn)步速度 c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平 e．設(shè)備配套情況設(shè)備成新率的估測通常采用( )進(jìn)行。a．使用年限法 b．修復(fù)費用法 c．觀測分析法 d．功能價值e．統(tǒng)計分析法安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( )a．設(shè)備購置費 b．運輸費用 c．利息費用 d．安裝費設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( )超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運營成本 d．超額更新本機器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( )法定壽命 b．市場壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技壽命3、計算題某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于19851001990年和199350000200001995198519901993年、1995110%125130%150%6該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要5412000元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。1995年61006月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10萬元，1999年6該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為1999年6月30年至1999年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用680評估對象為某機器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)Ⅰ型機組，該機組于1996年520日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬件賬面原值為150萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于2001年5月20日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)1996年5月至2001年5月，該類設(shè)備1997102199810119999920002001年為102%；②Ⅰ型機組在2001年的出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價格的74萬元左右；⑥折現(xiàn)率為10%。試評估確定該機組的市場價值。二、參考答案：1、b（9）a（10）b（11）c（12）d（15）d（16）c2、（1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（萬元）2）加權(quán)投資年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算實體性貶值率實體性貶值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率＝144.67×61.69%＝89.25(萬元)5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000×（1－33%）＝8040（元）求和，以確定其功能性貶值額8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值=144.67－89.25－3.5＝51.92(萬元)(2)估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(萬元)估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算實體性貶值率實體性貶值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率＝124.72×38.46%＝47.97(萬元)5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本1000×12＝12000（元）第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本12000×（1－33%）＝8040（元）求和，以確定其功能性貶值額8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5萬元6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%÷80%）X]×100%＝[1－（60%÷80%）0.7]×100%＝18.24%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實體性貶值－功能性貶值)×經(jīng)濟(jì)性貶值率＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%＝13.36(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89(萬元)(3)重置成本=100×(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%評估值=125×(1-30%)=87.5(萬元)運用價格指數(shù)法評估I重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性貶值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05萬元評估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(萬元)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。因為此方法是利用了第四章房地產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題1（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價 （5）標(biāo)定地價（6）面地價2、單項選擇題最佳使用是( )必須考慮的評估前提。地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。地理位置和交通條件 b.個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件c.容積率和覆蓋率 d.特別利害關(guān)系和特殊動機假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。加和法 b.積算法 c.類比法 d.倒算法某宗地年金收益額為8500元剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為其評估價值最有可能為( )元。a.85000 b.12631 c.72369 d.12369計算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計算。合同工期 b.額定工期 c.協(xié)商工期 d.實際工期待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7％、17％30.5％6.9％則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是( )元a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是()元。a.61667 b.925000 c.789950 d.58041殘余估價法屬于()中的一種具體方法。收益法 b.成本法 c.市場法 d.功能價值法有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為容積率為2.0，土地單價為3000元／平方米，則樓面地價為( )元／平方米。a.1000 b.1500 c.2100 d.2800若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。C.

D.土地總價格建筑總面積某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a.205 b.429 c.633 d.690待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于( )萬元。a.110 b.61 c.80 d.49待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為()元。a.1000 b.12000 c.4000 d.200012714215l萬元325%40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近()萬元。a．140 b.157 c.141 d.14850003000450么土地的資本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，19972000年的重置成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于()萬元。a.86 b.87 c.90 d.85已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元建筑物的資本化率為10％該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( 萬元。a.50 b.60 c.80 d.1003年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為該房地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a.28 b.32 c.25 d.30被評估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年假定折現(xiàn)率為8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( )a.0.9659 b.0.948 c.1.152 d.1.054運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是( )。土地的非再生性 b.土地位置固定性c.土地用途廣泛性 d.土地利用永續(xù)性某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為二年期貸款利率為三年期貸款利率為開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。a.51.75 b.30.75 c.89 d.71.25某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地2001203000元，土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為1200元／平方米，建筑物的年純收益為()元。a.8600 b.8800 c.9000 d.1200020004000方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元／平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15％，銷售費用及有關(guān)稅費為售價的10％，該土地的價值接近于()元／平方米。a.1728 b.1900 c.1500 d.1000元在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括()。房地產(chǎn)稅金 b.管理費 c.利息 d.保險費某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( )供求原則b.替代原則 c.最佳使用原則d.貢獻(xiàn)原則(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為()a．100／115 b．85／100 c．115/100 (27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值近( )萬元a．400 b．392 c．402 d．390某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為l000萬元，土地開發(fā)為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為( )萬元a．120 b．80 c．60 d．100某宗土地為1000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ）建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預(yù)計以后各年的純收益按l％遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％近于（）萬元a.77 b.146 c.116 d.1933、多項選擇題影響地價的一般因素有( )。行政因素 b.區(qū)域因素 c.社會因素 d.經(jīng)濟(jì)因素 e.人因素影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。a.政治安定狀況 b.社會治安程度 c.稅收政策 d.房地產(chǎn)投機 e.交管制影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( )。a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限d.公有設(shè)施完善度 e.交通便捷度影響地價的個別因素主要有( )。位置因素 b.地形地質(zhì)因素 c.面積因素d.地塊形狀因素 e.土地利用因素市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。繁華程度 b.交通狀況 c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況d.環(huán)境質(zhì)量 e.土地使用年(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。a.產(chǎn)權(quán) b.用途 c.建筑結(jié)構(gòu) d.建成時間 e.裝修質(zhì)量水平建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。a.建筑結(jié)構(gòu) b.建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形計我國房地產(chǎn)評估的標(biāo)的物一般包括( )。a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)d.建筑物中的水暖設(shè)施 e.建筑物中的辦公設(shè)備假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎(chǔ)的。a.專業(yè)費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)在選擇參照物時應(yīng)注意在( )方面與評估對保持一致。a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間（11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有( )a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻(xiàn)原4、計算分析題待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，702年，第一年60％40％1000專業(yè)費用為總建設(shè)費用的300010％。5，單價為1000/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價為970米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；朝向增加1.5％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8515l0％，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?成交價格宗地成交價格宗地交易時間交易情容積剩余使用區(qū)域因個別因（元／平方?jīng)r率年限素素待估地米）2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%l-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3％。該城市地價指數(shù)見下表：年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地2000年1月20日的價格。有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為330025％。建筑費預(yù)計每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10％，7％，不動產(chǎn)綜合還原利率為15％。房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元／平方米。預(yù)計年房租損失費為年預(yù)期租金總收入的5％12修繕費為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元／年。預(yù)計該房10年。折現(xiàn)率為12％。計算該房地產(chǎn)的評估值。假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積50004，70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500/65%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格預(yù)計比2001年10月上漲轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的62001年10某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)800（為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為1820052110壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價格。2001年3月12000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得1000元/22500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計建設(shè)費用的45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計為80元/建筑平方米·面積為總建筑面積的3042001年9月1日10%。某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時的總價格。(14)某在建工程開工于2002年3月12000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起501000元/22500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計建設(shè)費用的45%。評估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似702為3500/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲2%,預(yù)計將繼續(xù)保持該4%,市場利息率為10%,82002年9月1在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計利息)?二、參考答案1、即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。是指房屋及其附屬物（關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。志性宗地的價格。價除以容積率。2、（8）c（16）b（17）c （18）a（19）d （20）c（21）c （22）b（23）a(24)c(25)c (26)c(27)b (28)b (29)c(30)c3、(1)acde (2)abd(3)abce (4)abcde(5)abcd (6)abcde(7)bcd (8)acd4、計算題(9)acde (10)abd（11）abcde根據(jù)所給條件計算如下：預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：30002000110%2

29752066(元)總建筑費用現(xiàn)值為：100060%10000100040%10000

9190000(元)110%0.5 110%1.53)專業(yè)費用=9190000×6％=551400(元)4)租售費用及稅金=29752066×5％=1487603(元)5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)×20％=(地價×20％)+(9190000+551400)×20％=(地價×20％)+19482806)總地價=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)根據(jù)題中所給條件計算如下：1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米)2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米)從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。根據(jù)題意：該房屋價格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）

8 812% 81%

812%3110%

110%2

110%3

110%4812%4 15

1 1 110%5 10%1%66.75萬元

110%5（5）P800115100106

1 1110%45

100100785.4元/平方米1 110 102 109 1

1110%50

101 100115 100 106P850

1 1110%45

100100812.8元/平方米2 111 101 112 1

1110%50

100 101115 100 106P760

1 1110%45

100100841.53元/平方米3 110 100 103 1

1110%40

100 98115 100 106P780

1 1110%45

100100881.93元/平方米4 110 100 100 1

1110%45

99 99PP

PP785.4812.8841.53881.93 P 1 2 3 4 830.41元/平方米4 4即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米830.41元余法求取地價。1）測算不動產(chǎn)總價①不動產(chǎn)建筑總面積：3200×2.5=8000(平方米)②不動產(chǎn)純收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)③不動產(chǎn)收益年期=50-3=47(年) 1 不動產(chǎn)總價1620000/8%1 ④ 18%471970613元）2） 測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）計算利息利息=地價×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地價+924000（元）計算利潤利潤=19706113×15%=2955917（元）測算地價地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤=19706113-8800000-0.21地價-924000-2955917地價=6994224/1.21=5780350（元）單價=5780350/3200=1806.36（元/m2）樓面地價=1806.36/2.5=722.54（元/m2）該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1×7×12=84(萬元)該房地產(chǎn)的年出租費用為：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(萬元)該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62=64.38(萬元)該房地產(chǎn)的價格為：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(萬元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（萬元）2)建筑成本及專業(yè)費：1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(萬元)3)有關(guān)稅費：8667.8×5%=433.4(萬元)4)目標(biāo)利潤為:(地價+2891)×15%=15%地價+433.7萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價地價=4269.3(萬元)(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(萬元)(10)1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(萬元)2（1046.8-18）×8/50+18=182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:200×2/5=80(萬元)4)設(shè)備部分的折舊:110×8/10=88(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)(11)1)建筑物的價格:900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地價格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現(xiàn)值:2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格×4%4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格×4%購買價格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:2000×60%=1200(平方米)23（180+120×1200×12×(1-20%)=345.6元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（萬元）4）345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)(14)估計預(yù)期樓價（市場比較法）3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(萬元)估計剩余建造費2500×(1-45%)×2000×5=1375(萬元)估計利息在建工程價值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程價值+103.13(萬元)估計利潤及稅費3573.27×(4%+8%)=428.79(萬元)估計在建工程價值在建工程價值=3573.27-1375-0.15×在建工程價值-103.13-428.79在建工程價值=1449(萬元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+2500×45%)×2000×5=2125(萬元)1449-2125=-676(萬元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬元.第五章 無形資產(chǎn)評估一、練習(xí)題1（1）無形資產(chǎn) （2）商2、單項選擇題某企業(yè)的預(yù)期年收益額為320萬元，該企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和為1200萬元，其中專利權(quán)價值為400萬元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為適用本金化率為10%，其商譽的評估值為（ ）萬元。a、800 b、400 c、2000 d、2400某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租200元/152000年1（尚未支付房租2000年1250元/月，折現(xiàn)率為10%。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費接近（）元。a、1900 b、2000c、2400 d、12000下列公式能夠成立的是（）a、銷售收入分成率=銷售利潤分成率/銷售利潤率b、銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率c、銷售利潤分成率=銷售收入分成率*銷售利潤率d、銷售收入分成率=1-銷售利潤分成率某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬元，該企業(yè)各單項資產(chǎn)之和為60萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，以此為適用本金化率計算出的商譽價值為（）萬元a、10 b、20c、30d、40510過專家估算，截止到評估基準(zhǔn)日，其重置成本為1203年，則該項專利的評估價值為（）萬元a、45 b、50 c、60 d、723051055萬元，其直接成本為（）萬元a、75 b、50c、65 d、20下列闡述中正確的為（ a、商譽是能夠離開企業(yè)而單獨存在的b、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)c、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)d、商譽是產(chǎn)品的標(biāo)志對無形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提條件是無形資產(chǎn)（ ）a、可以確指b、附著于有形資產(chǎn)c、技術(shù)成熟度高 d、可帶超額利潤某企業(yè)兩年前引進(jìn)一項專有技術(shù)，重置成本為100萬元，預(yù)計尚可使用年，該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000件，現(xiàn)在準(zhǔn)備將40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競爭對手的增加，使得該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為30萬元。該技術(shù)讓的最低收費額接近（ ）萬元a、70 b、59 c、30 d、101預(yù)期某企業(yè)未來5年的凈收益分別為13萬元14萬元11萬元12萬元15萬元，第6年起的凈收益保持在15萬元左右。采用對各單項資產(chǎn)價值進(jìn)行評估加總的方式確定企業(yè)價值為 90萬元。折現(xiàn)率為10%。該企業(yè)的商譽價值為（ ）萬元a、100 b、142 c、52 d、130某企業(yè)一項專利技術(shù)的法律保護(hù)期自1996年1月起201計其可帶來超額利潤的年限尚有10業(yè)使用5年，并從其年預(yù)期銷售收入8000萬元中分成15%作為轉(zhuǎn)讓收益。所稅率為33%。折現(xiàn)率為10%。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價值為（ ）萬元a、3048 b、4940 c、5923 d、6845對于同一專利權(quán)來講，其價值最高許可使用形式為（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占用許可無形資產(chǎn)價值評估公式：n最低收費額+ k×R（1-T）/（1+r）i2 ii適用于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的（ ）a、總付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付n無形資產(chǎn)評估值= k1×Ri（1-T）/（1+r）ii=1n=最低收費額+

i=1

k×R（1-T）/（1+r）i2 i上述公式中，k和k的關(guān)系是（ ）1 2a、k等于k b、k大于k c、k小于k d、不確定1 2 1 2 1 23、多項選擇題專利權(quán)的許可使用形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許d、獨占使用許可 e、次級使用許可專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、特別使用許d、獨占使用許可 e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的支付方式有（ ）a、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付無形資產(chǎn)的最低收費額包括（ a、賣方研究開發(fā)成本中應(yīng)由買方攤還的部分b、賣方的機會成本 c、賣方的轉(zhuǎn)讓成本d、賣方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 e、買方分配到的經(jīng)濟(jì)租4、問答題影響無形資產(chǎn)價值的因素有哪些？如何確定無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額？5、計算題企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一專利技術(shù)，與購買方商議雙方利用該專利技術(shù)的生產(chǎn)能力分別為800萬件和400萬件產(chǎn)品。該專利技術(shù)的開發(fā)成本為400萬元，已經(jīng)使用3影響，由于市場競爭使得產(chǎn)品銷售額下降，減少凈收入的現(xiàn)值為60萬元。轉(zhuǎn)讓后為受讓方提供技術(shù)指導(dǎo)等轉(zhuǎn)讓成本為20萬元。試評估確定該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額。甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該80該專利保護(hù)期10年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13%。專業(yè)人44004該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計每件產(chǎn)品的售價在未來第一、二年為500元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33價值。某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評估。經(jīng)過預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬元、110萬元、120萬元、150萬元、160萬元，預(yù)計從第6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為160產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100萬元和500萬元。該企業(yè)有一尚可使用5年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8510萬件。折現(xiàn)率為6%。試評估該企業(yè)的商譽價值。甲企業(yè)將其注冊商標(biāo)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時間為25企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤10元，預(yù)計5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為40萬件、45萬件、55萬件、60萬件、65萬件。假定折現(xiàn)率為14%，33%。試估算該商標(biāo)許可使用權(quán)價值。甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用5年，擬采用利潤分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費。該專利的開發(fā)研制成本為100萬元，專利成本利潤率為500%，乙公司的資產(chǎn)重置成本為3000萬元，成本利潤率為15%。乙公司的實際年生產(chǎn)能力為20萬件，每件生產(chǎn)成本為50元，預(yù)計未來5年的市場出售價格分別為90908575751033利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。二、參考答案1、商譽通常是指一個企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。2、（1）c（2）b 50×6+50×6×/5%=2000（3）b（4）b（5）a（6）c（7）c（8）d（9）b（10）c（11）a（12）d（13）d（14）b3（1）abcde （2）abde （3）abd 4、影響無形資產(chǎn)價值的因素主要有：①開發(fā)成本。雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對價值產(chǎn)生的影響。一般來說，技術(shù)復(fù)雜程度較高、③技術(shù)成熟程度。一項技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風(fēng)從而價值也就越低。無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額取決于無形資產(chǎn)的開發(fā)成本和機會成本。開發(fā)成本是指重新研究和開發(fā)這項無形資產(chǎn)的現(xiàn)時成本，包括所需要投入的全部人（包括直接投入和間接投入，以及所投入資本應(yīng)取得的正常報酬。無形資產(chǎn)的成本（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險、人身保險及其他福利、管理和監(jiān)督成本，以及公用可以看作是時間機會成本。5、（1）400×[3/（3+5）]×[400/（400+800）]+60+20=130（萬元）（2）1）80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%求未來每年的預(yù)期利潤額1、2（500-400）×20=2000（萬元3、4（450-400）×20=1000（萬元）5（430-400）×20=600（萬元）3）求評估值：9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3++1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=352.2（萬元）（3）1）估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值2）計算企業(yè)各單項資產(chǎn)價值單項有形資產(chǎn)評估值為600萬估算出非專利技術(shù)評估值：100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(萬元)評出商譽價值商譽=整體資產(chǎn)評估值-(有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)425（1-33%×[40×10（1+14%+45×10（1+14%+55×10（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5]=295（萬元）（5）{100×（1+500%）/[100×（1+500%）+3000×（1+15%）]}×（1-33%）×20×[（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5]=254.5(萬元)第六章 金融資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)評估一、練習(xí)題、術(shù)語解釋（1）金融資產(chǎn) （2）股票的內(nèi)在價格（3）股票的清算價格 （3）股票的場價格2、單項選擇題4年一次性還本付息債券10000018%，不計復(fù)利，評估時債券的購入時間已經(jīng)滿2年，當(dāng)年的國庫券利率為102%，被評估債券的價值為（）元a.137117 b.172000 c.118000 d.153380被評估企業(yè)擁有甲企業(yè)發(fā)行的5年期債券100張,每張面值1萬元,債券利率每年為9%,復(fù)利計息,到期一次還本付息。評估基準(zhǔn)日至債券到期還有兩年,若適用折現(xiàn)率為15%,則被評估企業(yè)擁有甲企業(yè)債券的評估值最接近于( )萬元。a.109b.116 c.122 d.154某被評估企業(yè)擁有A公司面值共9010%，評估人員通過調(diào)查了解到A公司每80%20%15。a.900000元 b.1000000元 c.750000元 d.600000元1997年144萬元（假定這里不考慮貨幣時間價值1999年1月該公司又向保險公司交付火災(zāi)保險費240元1999年6月30日，該公司帳薄上的房租已攤銷3萬元。該公司經(jīng)房主同意，愿意在1999年7月轉(zhuǎn)租房屋，若市場租金自1997年以來沒有發(fā)生變動，其轉(zhuǎn)租的客觀租金應(yīng)為（ ）元a.15120 b.12150 c.20120 d.20220從資產(chǎn)評估的角度，遞延資產(chǎn)屬于一種（ 。待攤費用 b.預(yù)付費用 c.無形資產(chǎn) d.固定資產(chǎn)上市公司股票的清算價格是( )。資產(chǎn)總額與總股數(shù)的比值 b.資產(chǎn)總額與流通股數(shù)的比值c.凈資產(chǎn)與上市流通總股數(shù)的比值 d.凈資產(chǎn)與總股數(shù)的比值被評估企業(yè)已經(jīng)正常營業(yè)3年，長期待攤費用賬面余額為120萬元，其中包括固定資產(chǎn)大修理費85萬元，辦公室裝修費15萬元，產(chǎn)品銷售部房租20萬元。經(jīng)查其中20萬元的房租費為租期5年的租金總額，至評估基準(zhǔn)日已經(jīng)租用1年，企業(yè)尚未攤銷，而大修理費和裝修費均為按10年攤銷的余額，則該長待攤費用的評估值為（ ）萬元a、16 b、20 c、35 d、3、多項選擇題債券具有以下特點（ 。a、債券的流動性 b、債券的安全性 c、債券的盈利性 d、投資風(fēng)較小股票評估與股票的（ ）有關(guān)。a、內(nèi)在價值 b、賬面價值 c、市場價值 d、清算價格 e、票面格非上市債券的評估類型可以分為（ 。a、固定紅利模型 b、紅利增長模型c、每年支付利息，到期還本型 d、分段模型 e、到期后一次還本型金融資產(chǎn)評估是對被投資方（ 。a、投資品評估b、償債能力評估c、獲利能力評估d、變現(xiàn)能力評估e、全部資產(chǎn)評估（5）遞延資產(chǎn)包括的項目有（。a、租入固定資產(chǎn)改良支出b、預(yù)付報刊雜志費c、開辦費d、固定資產(chǎn)修理支出e、預(yù)提利息支出費用4、問答題股票的投資特點是什么？債券的投資特點是什么？簡述金融資產(chǎn)的評估特點。普通股評估的常見四種模型是什么？5、計算題甲企業(yè)持有乙企業(yè)發(fā)行的優(yōu)先股200股，每股面值500元，股息率為12%。當(dāng)前的國庫券市場利率為8%，乙企業(yè)的風(fēng)險報酬率為2%。甲企業(yè)打算2先股的價值。評估機構(gòu)于20021月對某公司進(jìn)行評估，該公司擁有甲企業(yè)發(fā)行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經(jīng)調(diào)查,由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化,評估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi),該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降年度2%。已知甲企業(yè)正在開發(fā)研制一個新產(chǎn)品，預(yù)計21537525%用作企20%年1月1日的評估值。二、參考答案1、金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。是一種理論價值或模擬市場價值。它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益財務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)險等因素。指企業(yè)清算時每股股票所代表的真實價格。股票的清算價格取決于股票的價格一般小于賬面價格。指證券市場上的股票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市場件下，股票的市場價格是否能代表其內(nèi)在價值，應(yīng)做具體分析和判斷。2、（1）a 100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元）（2）b（3）b 股利增長率=20%×15%=3% 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）（4）a [（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元）（5）b （6）d 3、（1）ad （2）acd （3）ce （4）bc （5）acd4、股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價證券，它證明股票持有者對有：者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動成為可行。的權(quán)力控制地位。④股票交易價格與股票面值的不一致性。股票的市場交易價格不僅受制于企業(yè)的經(jīng)營狀況，還受到國內(nèi)及國外的經(jīng)濟(jì)、政治、社會、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價格與股票面值的不一致。債券是社會各類經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在其投資特點有：小。的收益是比較穩(wěn)定的。③流動性。在發(fā)行的債券中有相當(dāng)部分是可流通債券，它們可隨時到金融市場上流通變現(xiàn)。金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估所有權(quán)。金融資產(chǎn)的評估特點包含以下兩層含義：從這個意義上講，金融資產(chǎn)投資的評估實際上是對投資資本的評估。估除了參照股市行情外，主要是對被投資者的獲利能力的評估。普通股價值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長模型、分段式模型、隨機模型四種方法。評估值=預(yù)期下一年的紅利額÷折現(xiàn)率或資本化率。的紅利額/(折現(xiàn)率－股利增比率)。分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地幾何隨機模型引入了股利增長的隨機概念。該模型假定預(yù)期股利為：R = R（1+g） 概率為 p t=1，2，……t+1 tR 概率為1pt則股票價格為：P=R（1+pg）/（r-pg）0遞延資產(chǎn)又稱遞延費用，是企業(yè)會計核算中的一個科目。該科目核算及攤銷期限在一年以上的費用。對其預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的評估。其次，評估遞延資產(chǎn)，界定其評估范圍非常重要。在具體評估遞延資產(chǎn)時要遞延資產(chǎn)評估的貨幣時間價值因素根據(jù)受益時間長短而定。一般情況下，一年內(nèi)的不予考慮，超過一年時間的要根據(jù)具體內(nèi)容、市場行情的變化趨勢處理。5、（1）優(yōu)先股的評估值=200×500×12%[1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3]+200×500/（1+10%）3=162944（元）（2）1）10%×(1－2%)=9.8%9.8%×(1－2%)=9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為:收益現(xiàn)值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2= 8.52+7.26=15.78(萬元)新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（萬元）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率=20%×25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值=100×1×15%×/（15%－5（1+15%）4 =85.76（萬元）5）該股票評估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬元)第七章流動資產(chǎn)評估一、練習(xí)題1（1）流動資產(chǎn) （2）實物類流動資產(chǎn) （3）債權(quán)類流動資產(chǎn) （4）貨幣流動資產(chǎn)2、單項選擇題評估流動資產(chǎn)時有時會考慮其( )a.經(jīng)濟(jì)性