2021浙江杭州房地產(chǎn)市場2021年年報(bào)【地產(chǎn)年報(bào)】

杭州市2021年房地產(chǎn)市場報(bào)告監(jiān)測范圍：杭州十區(qū)、三縣市行情分析報(bào)告MARKETANALYSIS

REPORT2022.01摘要2021年杭州市全年土地出讓金破3000億，創(chuàng)歷史新高，位列全國第二。n

從競爭結(jié)果來看，呈現(xiàn)明顯的“上冷下熱”。市場行情在首批達(dá)到最高點(diǎn)，第三批競爭雖有所反彈，但主要由于地塊多為與主城區(qū)域且利潤空間較大，第三批預(yù)期銷售利潤率創(chuàng)雙限以來新高，更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈。n

杭州第三批受到熱捧，主要基于兩個(gè)方面。①杭州仍普遍一二手倒掛，新房具備快速去化預(yù)期，今年杭州市商品房成交金額破7000億，創(chuàng)歷史新高；②庫存持續(xù)走低，目前杭州市區(qū)商品住宅總庫存僅1848萬方，創(chuàng)5年新低；總?cè)セ芷?5個(gè)月，也為5年新低。n

從政策面來看，目前基本處于政策底。但外圍板塊仍以底價(jià)為主，其他城市市場熱度仍較低，市場底是否到來有點(diǎn)觀察。n

杭州未來行情能否延續(xù)，還主要在于:①整體市場能否回暖；②是否會因?yàn)楸敬芜^熱提升起拍價(jià)、降低利潤空間；③限價(jià)紅利（快銷預(yù)期）地塊為主的供地結(jié)構(gòu)能否延續(xù)。n

若后續(xù)土拍政策不改，就增加拿地概率角度，除了盡可能多的參拍外，還可通過:①熱門地塊與外圍深耕板塊相結(jié)合；②加大合作，緩解資金壓力，適當(dāng)降低競爭；③結(jié)合自身優(yōu)勢勾地。PA

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ONE01政策：“過山車”中央政策風(fēng)向：上半場打壓，下半場救市中央層面：樓市調(diào)控總基調(diào)不變，房企融資難度增加2021年中央房地產(chǎn)市場重要政策情況堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,解決好大城市住房突出問題定調(diào)“兩維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益11月24日國務(wù)院副總理劉鶴1月6日住建部強(qiáng)調(diào)4月30日中央政治局會議9月24日央行第三季度例會3月5日兩會工作報(bào)告12月8-10日中央經(jīng)濟(jì)工作會議要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)落實(shí)好房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)政策風(fēng)向：上半場打壓，下半場救市金融調(diào)控：房地產(chǎn)行業(yè)全面去杠桿，個(gè)人按揭貸款邊際改善2021年中央關(guān)于金融調(diào)控的重要政策情況招商蛇口、保利發(fā)公布1年期LPR降至3.8%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR仍保持4.65%不變要求納入“三道紅線”試點(diǎn)重點(diǎn)房企買地金額不得超年度銷售額40%合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變9月29日房地產(chǎn)金融工作座談會10月21日展、碧桂園、龍湖12月15日中央銀行國新辦發(fā)布會

集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等近期均有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同實(shí)現(xiàn)“兩維護(hù)”保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金約1.2萬億元7月26日監(jiān)管部門10月20日金融街論壇年會11月9日銀行間市場交易商協(xié)會12月20日中央銀行房者政策風(fēng)向：上半場打壓，下半場救市地方政策：嚴(yán)苛的上半年限購、限貸、限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、二手房參考價(jià)、積分搖號……70多個(gè)

省市、200余次政策加碼2021年主要城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策情況調(diào)控內(nèi)容升級限購主要城市具體內(nèi)容1、銀川落地限購，寧夏戶籍家庭在市轄區(qū)限購2套住房，非寧夏戶籍家庭在市轄區(qū)限購1套住房；2、上海嚴(yán)堵假離婚購房漏洞，將法拍房納入限購范圍，杜絕邊打新、邊買二手房，規(guī)范住房贈與管理。銀川、惠州、湖州、上海、杭州、西安東莞實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，無房但有已結(jié)清的貸款記錄或擁有1套住房且貸款已結(jié)清，購買普通住房首付40%，非普通住房首付60%，擁有1套住房且貸款未結(jié)清，購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%。升級限貸升級限售上海、成都、東莞1、湖州落地限售，在中心城市范圍內(nèi)，新購買的一、二手房自取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。2、西安連番升級限售，新房、二手房限售年限由原來的3年、2年統(tǒng)一調(diào)整為5年，并將西咸新區(qū)灃西新城高橋街道、馬王街道納入限售范圍湖州、義烏、安、合肥、紹興增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)杭州個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。衢州，在市區(qū)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年深圳，二手房成交參考價(jià)格覆蓋全市3595個(gè)住宅小區(qū)。上海，以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布上海、杭州、衢州深圳、寧波、成都二手房參考價(jià)上海落地執(zhí)行新房積分搖號，積分項(xiàng)由基礎(chǔ)分和動態(tài)分構(gòu)成，入圍比例暫定為1：1.3。其中，基礎(chǔ)分依據(jù)認(rèn)購對象的家庭、戶籍、名下房產(chǎn)和5年內(nèi)購房記錄這4項(xiàng)打分，滿分60分積分搖號上海石家莊政策力度最嚴(yán)苛，被列入“黑名單”的房企，監(jiān)管比例為監(jiān)管資金總額的120%，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能支取50%的重點(diǎn)監(jiān)管資金強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)

北京、廈門、石家管莊政策風(fēng)向：上半場打壓，下半場救市地方政策：多地救市已經(jīng)箭在弦上下半年，受部分房企爆雷、房地產(chǎn)市場快速降溫影響，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重要變化，20多個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，30余城通過財(cái)稅托市城市長春時(shí)間具體內(nèi)容7月13日不得低于9折銷售菏澤沈陽7月26日8月6日對個(gè)別房企樓盤定價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的行為，進(jìn)行調(diào)查處理約談部分房企，要求企業(yè)盡量避免以價(jià)格優(yōu)勢吸引購房者達(dá)到銷售目的長春8月31日首次購買90平方米以下新建商品住宅的各類人才、進(jìn)城農(nóng)民，分別給予50元/平方米和80元/平方米的購房補(bǔ)貼在哈購置首套房，新市民及各類人才分檔給予1-10萬元不等的購房補(bǔ)貼哈爾濱10月10日約談各大開發(fā)商，要求降幅達(dá)5%者必須上報(bào)區(qū)住建委，達(dá)10%者上報(bào)市住建委，而達(dá)到15%的樓盤將被禁止銷售，關(guān)閉網(wǎng)簽天津開封11月19日12月1日今年12月1日至12月23日期間繳納商品住房契稅且符合補(bǔ)貼范圍的，按照契稅總額的12%給予補(bǔ)貼政策風(fēng)向：上半場打壓，下半場救市杭州政策：土拍調(diào)整為主，前兩批嚴(yán)格限制，第三批政府讓利三批次集中供地，土拍制度的調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目利潤率大幅回升，且付款時(shí)間延長，房企拿地積極；疊加杭州目前市場庫存極低去化迅速，導(dǎo)致三批次集中供地?zé)岫戎厝肌Ｒ蟮谝慌泄┑氐诙渭泄┑氐谌渭泄┑馗們r(jià)規(guī)則品質(zhì)要求勾地上限溢價(jià)率30%，封頂競自持比例上限溢價(jià)率15%封頂搖號10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)，要求現(xiàn)房銷售暫停勾地，20%保證金參拍一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)非競品質(zhì)地塊最多5宗上限溢價(jià)率10%封頂搖號全面“定品質(zhì)”，無現(xiàn)房銷售恢復(fù)勾地，最高5000萬房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（取消一年以上要求）不限制無可，最高5000萬無參拍資質(zhì)要求報(bào)名地塊數(shù)量馬甲不限制無意義限制限制資金監(jiān)管相對寬松先承諾后審查，嚴(yán)格監(jiān)管先承諾后審查，嚴(yán)格監(jiān)管出讓：2021.5.7出讓：2021.12.21出讓：2021.10.12首期50%：2021.12.2（1個(gè)月）尾款：2022.7.3（8個(gè)月）土地款繳納要求（以主城區(qū)為例）勾地單位補(bǔ)齊20%：2022.5.21首期50%：2021.6.20（1個(gè)月）尾款：2022.1.19（8個(gè)月）勾地單位補(bǔ)齊20%：2022.1.11（年后）首期50%：2022.2.10（1個(gè)月）尾款：2023.1.11（12個(gè)月）預(yù)測展望

2022

年我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策層面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，“四限”調(diào)控較

難退出。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿節(jié)奏將適度控制，個(gè)人按揭貸款有望繼續(xù)松綁，進(jìn)而支持居民自

住以及改善性購房消費(fèi)，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。房企整體融資環(huán)境明顯改善，更利于國企、央

企及優(yōu)質(zhì)民企，“問題”房企資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒓觿　Ｒ虺鞘┎呗鋵?shí)“三穩(wěn)”，預(yù)計(jì)三類壓力

城市或?qū)⒏M(jìn)救市，市場維穩(wěn)、企業(yè)紓困將是必要手段。PA

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ONE02地市：跌宕起伏出讓金首破3000億，居全國第二n

2021年杭州市出讓金達(dá)到3131.9億元，較去年增加19.91%，仍據(jù)全國第二；n

從出讓金構(gòu)成來看，主城區(qū)占比明顯上升，主要為第三批供地以主城區(qū)為主（實(shí)際反映外圍板塊出地難）杭州市歷年經(jīng)營性用地出讓金走勢圖杭州市各區(qū)歷年土地出讓金占比走勢圖3500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.01350013000125001200011500110001050070.060.050.040.030.020.010.00.03131.9130602431.32731.02611.759.82241.812526122981641.4主城區(qū)11593114711145844.443.942.742.536.10.02016年2017年出讓面積（公頃）2018年2019年2020年2021年出讓金（億元）樓面均價(jià)（元/㎡）年份主城區(qū)

蕭山區(qū)

余杭區(qū)

臨平區(qū)

錢塘區(qū)

富陽區(qū)

臨安區(qū)

三縣市2016年2017年982.3983.8368.2461.9569.0603.3646.6574.9150.3209.4283.0161.0190.2357.358.734.372.630.282.44.413.180.953.863.090.1101.1195.8139.9270.7220.2232.1155.0122.2145.1166.9110.82018年

1078.82019年

1166.264.0120.6214.6144.0201.9107.0211.0223.92020年942.72016年2017年2018年2019年2020年2021年2021年

1329.9主城區(qū)蕭山區(qū)余杭區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)富陽區(qū)臨安區(qū)三縣市注：不含倉儲、工礦供地下半年市場熱度明顯下降n

整體市場行情的頂點(diǎn)在今年首批，拿地利潤率-3.17%；二批次以來利潤率持續(xù)回升n

第三批盡管競爭較為激烈，但主要為地塊優(yōu)質(zhì)且封頂利潤率預(yù)期較高，外圍板塊實(shí)際地價(jià)仍在顯著下降時(shí)間競價(jià)規(guī)則競爭情況杭州雙限以來各階段宅地平均預(yù)期銷售利潤率走勢圖①純宅地僅一宗地塊未封頂；②自持面積達(dá)可售住宅總面積③折算自持后，可售住宅平均預(yù)期銷807060504030201001088.547.9封頂競自持9.08%；一季度64.754.14-0.92%售利潤率

；2①57宗地塊，43宗封頂競自持，自持面積達(dá)可售住宅總面積12.97%②平均預(yù)期銷售利潤率-3.17%；③可對比的19個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)新高，平均漲幅19.5%；0-0.92-2-4封頂競自持-3.17首批2019下半年2020年2021年一季度2021年首批2021年第二批2021年第三批統(tǒng)計(jì)宅地?cái)?shù)量（宗）平均預(yù)期銷售利潤率（%）①競品質(zhì)地塊和商住地塊全部撤銷；②成交地塊無一封頂，平均預(yù)期銷售利潤率4.75%；③可對比6個(gè)板塊，平均地價(jià)降幅8.34%2017年4月以來競自持情況15001000500015.0010.00二批三批封頂搖號封頂搖號119113.451113.7812.971048.9940.59.08508.465.93首批集中供地295.15.000.004.30126.51.8622.11.76①出讓35宗地塊中，22宗地塊搖號②平均預(yù)期銷售利潤率8.54%，創(chuàng)雙限以來新高45.126.819.62017年4月后2018年2019年2020年2021年一季度自持面積（萬方）出讓涉宅地可建住宅面積（不含公租房，萬方）③富陽、臨安均為底價(jià)自持面積占地塊可建住宅面積（%）下半年市場熱度明顯下降n

首批：可對比的19個(gè)板塊，地價(jià)全部創(chuàng)新高，整體地價(jià)漲幅達(dá)到19.5%n

第二批：可對比6個(gè)板塊，平均地價(jià)下降1804元/㎡，平均地價(jià)降幅8.43%首批集中出讓地地價(jià)漲幅情況第二批典型板塊地價(jià)對比新房限價(jià)原最高實(shí)際地價(jià)（元/㎡）最新實(shí)際地價(jià)（元/㎡）地價(jià)漲幅（%）實(shí)際地價(jià)地價(jià)下降地將跌幅（%）區(qū)域板塊板塊彭埠出讓時(shí)間（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）下城北三墩北浦樂4700028100380003750026200198001800047000335002850031861189392912028838177921378092343334423076155703671821816310253105018822146691278346363253552313915.115.26.57.75.82021.10.122020.7.233450536904主城區(qū)-2399-1270-6.5金沙湖2021.10.122021.1.5278002907027492大學(xué)城北江東新城新灣錢江世紀(jì)城寧圍運(yùn)河新城-4.37錢塘區(qū)6.538.439.09.92021.10.12蕭山市北2021.10.122021.10.122021.10.122021.5.7279162948112481146788678-1777-6.03蕭山經(jīng)開區(qū)48.624487(限價(jià)34000）25586（限價(jià)32500）蕭山區(qū)富陽區(qū)蕭山城區(qū)/＞4.5江東新城臨浦-2197-896-14.97-9.36南部臥城所前衙前富春灣新城富春（西側(cè)）25600214001800018800220001771211852999681191206319143143291111311513145638.120.911.741.820.72021.10.122021.1.112021.10.12957416895青山湖科技城

23310（毛坯）臨安區(qū)

濱湖新區(qū)(城東）

23980（毛坯）錦城

22800（毛坯）12342132801292218165152011405247.214.58.7富春-2284-9.332021.1.182021.10.122021.10.1218633146114117星橋無對比無對比太湖源下半年市場熱度明顯下降n

第三批：以可對比的16個(gè)板塊，在新房限價(jià)平均漲幅2.87%的背景下，實(shí)際地價(jià)較同板塊周邊巳成交地塊平均降幅15.1%。第三批典型板塊地價(jià)對比本次板塊最近（不含第二批）新房限價(jià)板塊限價(jià)升幅（%）實(shí)際地價(jià)下降（元/㎡）地價(jià)降幅（%）新房限價(jià)426404440032900360004620033200295005170039500300002260017800236002130018800實(shí)際地價(jià)28369289092049023107310642102717908350512755018315119137938實(shí)際地價(jià)30372347222357725868340082713523299404122948118981127711047116753146781139015199筧橋艮北新城丁橋40800（2020.9.29）42400（2021.1.15）31500（2021.1.15）36000（2020.5.15）45000（2020.4.3）33000（2021.5.7）29500（2021.5.7）51700（2020.7.31）37500（2021.1.6）28300（2020.6.29）22000（2020.5.19）17000（2021.1.11）23000（2021.1.19）19800（2021.5.7）18800（2021.5.7）23890（2021.5.8）4.514.724.440-2003-5813-3087-2761-2944-6108-5391-5361-1931-666-6.59-16.74-13.09-10.67-8.66杭鋼申花（北）燈塔/華豐運(yùn)河新城（北）文暉2.670.610-22.51-23.13-13.27-6.550蕭山市北南部臥城臨平北5.336.002.734.712.617.580-3.51-858-6.72瓜瀝-2533-3669-3184-2195-3544-24.19-21.90-21.69-19.27-23.32崇賢13084114949195江東新城富春灣新城濱湖新區(qū)23890（毛坯）116550土拍政策變化帶來的影響n

①市場下行期，搖號政策導(dǎo)致核心與外圍區(qū)域土地市場競爭顯著分化n

從第三批報(bào)名來看，80%房企僅參與到搖號地塊，平均報(bào)名房企達(dá)到10.7家/宗，而外圍地塊基本為1家托底?

從成交結(jié)果來看，主城區(qū)宅地全部搖號；臨安、富陽地塊全部底價(jià)第三批24宗搖號地塊參拍及中簽率情況封頂預(yù)期銷售利潤率（%）9.23參拍房企數(shù)量進(jìn)入搖號房企數(shù)

參拍房企進(jìn)入搖序號板塊地塊名稱起價(jià)（萬元）搖號中簽率（%）（家）281917量（家）號占比（%）85.7123拱宸橋市中心杭鋼橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊文暉單元XC0403-36、37地塊鐵路北站單元GS1104-08地塊1235051476531726382416134.26.37.79.0284.27.2276.54杭鋼鐵路北站單元GS1104-R21-05地塊1933537.40151173.39.15678丁橋三墩申花杭鋼丁橋單元JG0409-03地塊三墩單元XH0303-15地塊申花單元GS0407-R21-08地塊鐵路北站單元GS1105-02-1地塊1002751114964254921458427.657.6410.239.921712141010958.875.057.180.010.011.112.512.5889臨平北開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊693128.9311872.712.510111213141516艮北新城運(yùn)河新城燈塔牛田單元R21-12地塊3872838556010.258.746.966.727.999.518.42991379108776555477.877.846.271.455.650.050.014.314.316.720.020.020.025.0運(yùn)河新城單元GS1001-15地塊燈塔單元XC0701-R21-10地塊慶隆小河單元GS0305-19地塊申花單元GS0407-R21-06地塊蜀山單元XSCQ2701-11地塊筧橋單元JG0603-R21-06地塊10419628708925919394090申花申花南部臥城筧橋20250417未來科技城杭州未來科技城YH02-I-06-1地塊1568435.187457.125.018元成下沙元成單元JS02-03-R21-02地塊11372212.495480.025.0192021長河西興襄七房單元FG08-R21-C18(2)地塊西興單元BJ1301-R/B-01地塊343834295110634977.387.208.1199933333.333.333.333.333.333.3南部臥城蜀山西單元XSCQ2305-06地塊申花單元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地塊22申花858325/3266.750.02324蕭山經(jīng)開區(qū)崇賢蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1309-R2-46地塊臨平區(qū)崇賢新城前村E-3地塊257625436974.977.46522240.0100.050.050.0土拍政策變化帶來的影響n

②搖號政策拿地不確定性增加，不利于房企深耕?

集中度顯著下降；?

中天、地上等為代表，在第三批獲取主城區(qū)核心地塊杭州三批次top3/5房企純宅地拿地額及占比45080.070.060.050.040.030.020.010.00.073.840064.13503002502001501005057.852.236.150.20首批第二批第三批top3拿地額（億元）top5拿地額（億元）top3占比（%）top5占比（%）土拍政策變化帶來的影響n

③搖號政策有利于外來房企進(jìn)駐核心區(qū)域時(shí)間競價(jià)規(guī)則首入杭州房企封頂競自持一季度華凌（蕭山瓜瀝）新黃浦7.6億上海華梁（臨安城區(qū)）、正榮（臨安青山湖）、寶業(yè)（蕭山瓜瀝）、北京華聯(lián)（蕭山錢江世紀(jì)城）、義烏天鉦（臨安鄉(xiāng)鎮(zhèn)）偉星46.7億深特發(fā)19.0億封頂競自持首批二批三批正榮8.9億義烏天鉦0.3億華聯(lián)48.3億寶業(yè)3.3億華梁9.0億華凌3.5億新黃浦6.9億封頂搖號

無新黃浦（臨平經(jīng)開區(qū)、蕭山南部臥城）封頂搖號

深特發(fā)（拱墅杭鋼）偉星（拱墅申花）拿地建議1、盡可能多的參拍，提高搖號中簽率2、熱門地塊與外圍深耕板塊相結(jié)合3、加大合作，緩解資金壓力，適當(dāng)降低競爭4、結(jié)合自身優(yōu)勢勾地PA

RT

ONE03樓市：高位盤整新房市場全年銷售創(chuàng)新高，主要貢獻(xiàn)在上半年2021年杭州市區(qū)住宅成交2030萬方創(chuàng)新高2021年杭州市商品住宅供應(yīng)面積1629萬方，同比增長0.99%；成交面積2030萬方，同比增長47.53%；成交均價(jià)31355元/㎡，同比增長10.33%。其中2021年上半年成交1230萬方，占全年成交量的61%?！靶率畢^(qū)”下的區(qū)域市場表現(xiàn)變化蕭山區(qū)成絕對成交主力，新拱墅、新江干旗鼓相當(dāng)分區(qū)后，蕭山區(qū)成交493萬方，占比24%，成為杭州市區(qū)的絕對主力主城區(qū)方面，與下城區(qū)合并后的新拱墅，成交量與新江干區(qū)基本持平2020年杭州市各區(qū)商品住宅成交面積（分區(qū)前）2021年杭州市各區(qū)商品住宅成交面積（分區(qū)后）錢塘區(qū)臨平區(qū)余杭區(qū)錢塘新區(qū)9%27%4%13%余杭區(qū)江干區(qū)江干區(qū)10%上城區(qū)9%8%1%西湖區(qū)1%下城區(qū)主城區(qū)主城區(qū)17%25%蕭山區(qū)拱墅區(qū)22%西湖區(qū)0%蕭山區(qū)24%10%之江區(qū)拱墅區(qū)2%1%濱江區(qū)3%富陽市4%之江區(qū)1%11%臨安市19%濱江區(qū)2%富陽市臨安市11%8%下半年區(qū)域行情明顯分化目前杭州市區(qū)住宅銷售呈現(xiàn)明顯分化：外圍板塊市場明顯走弱，二手房下跌，新房去化速度放緩；主城區(qū)一二手倒掛較大，目前仍能快速去化，但若市場進(jìn)一步下行，能否快速去化也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈。最近中簽率主要板塊以主城區(qū)、蕭山區(qū)（城區(qū)、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、余杭區(qū)為主30%以下江東新城、臨平區(qū)大部分板塊、南部臥城、仁和30-60%60%以上流搖筧橋、臨平老城區(qū)、金沙湖、河莊、新灣、南部臥城、瓜瀝富陽、臨安、塘棲、南站新城、蕭山鄉(xiāng)鎮(zhèn)、大學(xué)城北、臨江等板塊限價(jià)出現(xiàn)微調(diào)熱門板塊地價(jià)上漲?三批次掛牌涉及的26個(gè)板塊中，有14個(gè)板塊新房限價(jià)上漲，最高限價(jià)上漲2000元/㎡，漲幅最大的為江東新城板塊（7.58%）?從限價(jià)上漲板塊來看，上漲板塊普遍需要搖號，存在一二手倒掛。庫存總體依然處于低位，臨安富陽部分區(qū)域庫存壓力大杭州各板塊總存量及去化周期一覽目前杭州市區(qū)商品住宅總庫存僅1848萬方，創(chuàng)5年新低，熱門區(qū)域未來或?qū)⑾萑胍环侩y求的狀態(tài)（瓶窯（3,2）良渚新城徑山河莊臨江（2,2）（8,5）江濱江東新城（18,5）老余杭（8,29）新灣（15,7）義蓬（24，0）青山湖（68,27）空港（4,6）熱度較低且存量較大的富春板塊、臨平新城板塊及濱湖新區(qū)等板塊，將面臨挑戰(zhàn)錦北濱湖新區(qū)（108,15）（17,7）錦城（50,38）中泰錦南（32,9）瓜瀝（39,54）衙前(8,41)銀湖（93，15）富春板塊總存量147去化周期（147，31）36個(gè)月以上30-36個(gè)月24-30個(gè)月18-24個(gè)月18個(gè)月以下富春板塊臨平新城濱湖新區(qū)314415130鹿山江南（72,68）108注：數(shù)據(jù)來源于好地大數(shù)據(jù)二手房市場快速回落新政收走市場上大量的“房票”，受信貸政策的影響，杭州利率五連漲，銀行貸款額度收緊，二手房貸款難，以及貸款周期延長等問題，都對杭州二手房造成了極大的影響新房市場預(yù)測展望2022我們認(rèn)為1、三批次集中供地推出大量主城區(qū)地塊，后續(xù)集中入市，將帶來一定限簽壓力2、主城區(qū)依然保持熱度，部分熱門板塊仍將一房難求，臨安富陽等區(qū)域去化將面臨挑戰(zhàn)3、隨著央行降準(zhǔn)釋放流動性，銀行放款加速和個(gè)人住房貸款量的增加，二手房市場將有所回暖PA

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THREE04房企：面臨洗牌與重塑房企資金壓力增加，發(fā)展模式將有所轉(zhuǎn)變p

2021年融資環(huán)境不斷收緊，房企資金壓力加劇，恒大、藍(lán)光、新力暴雷，世茂、新城等房企陸續(xù)爆發(fā)了債務(wù)危機(jī)，個(gè)別超大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，使得信托公司對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降。p

房企“三高”模式下累積的弊端和風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，過去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入低杠桿時(shí)代，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中。房企榜單：杭州拿地榜單、杭州銷售榜單濱江、綠城仍保持全面優(yōu)勢2021年杭州市區(qū)房企拿地權(quán)益金額TOP102021年杭州市區(qū)房企住宅銷售金額TOP10銷售額（億元）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）權(quán)益拿地金額（億元）權(quán)益拿地建面（萬㎡）排名房企排名房企拿地宗數(shù)1234濱江綠城萬科融創(chuàng)876.88744.39407.44343.01205.98190.57125.97