房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及開發(fā)流程知識(shí)培訓(xùn)課件

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識(shí)系列培訓(xùn)“泉順·北岸生活”小區(qū)鳥瞰0目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識(shí)系一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。在集體土地上建造的房屋售價(jià)是商品房?jī)r(jià)格的1/5~1/3,無(wú)產(chǎn)權(quán)，國(guó)家征回土地時(shí)，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)大。（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）1一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，

國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度2國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

中國(guó)住宅房產(chǎn)沿革簡(jiǎn)史：新中國(guó)成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國(guó)家和職工所在單位投資建設(shè)，以實(shí)物形式無(wú)償或近似無(wú)償分配給職工。1978年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院正式宣布將實(shí)行住宅商品化政策。1982年實(shí)行政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的33%的“三三制”售房。

1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，源于新加坡、首先在上海試點(diǎn)的住房公積金制度全面建立。

1999年，全國(guó)停止福利分房制度，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出中國(guó)第一份個(gè)人住房抵押貸款。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）現(xiàn)行土地制度3房地產(chǎn)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地一級(jí)市場(chǎng)招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度4國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地一級(jí)市場(chǎng)招標(biāo)方式國(guó)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無(wú)形改造并重”

1.城中村改造政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作:

統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實(shí)施拆遷安置，統(tǒng)一實(shí)行無(wú)形改造工作，以解決好各方利益問(wèn)題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導(dǎo)權(quán)和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作的主渠道。整村拆除，安置優(yōu)先

:按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)，只有這樣才能改變過(guò)去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進(jìn)行。為確保村民按時(shí)回遷，對(duì)已取得方案批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設(shè)安置房。5一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度國(guó)有土地使一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無(wú)形改造并重”

1.城中村改造有形改造與無(wú)形改造并重

:我市所進(jìn)行的改造，不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是有形改造與無(wú)形改造同步推進(jìn)、互相促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)徹底意義上的改造。無(wú)形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟(jì)，撤村建社區(qū)，集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

6一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度國(guó)有土地使城中村改造中幾個(gè)問(wèn)題的探討與研究A.土地問(wèn)題從目前各地城中村運(yùn)作情況來(lái)看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個(gè)瓶頸問(wèn)題。鄭州等城市采取依據(jù)《土地法》規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地。目前，我市依據(jù)《土地法》規(guī)定，也采取了類似辦法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得上級(jí)部門的正式認(rèn)可。B.改造資金問(wèn)題城中村改造所需資金量巨大。資金問(wèn)題已成為制約改造工作順利進(jìn)行的核心問(wèn)題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)成本，幫助度過(guò)難關(guān)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無(wú)形改造并重”

參考：城中村\西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查.doc7城中村改造中幾個(gè)問(wèn)題的探討與研究一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)2.公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取土地使用權(quán)的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會(huì)選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。眼下，這種操作的合法性問(wèn)題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學(xué)界的關(guān)注。

參考：通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地收益房地產(chǎn)老總風(fēng)險(xiǎn)有多大.doc8一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓參考：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法.doc房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通過(guò)房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32～39條規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開發(fā)用地。9一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)4.聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)參考：房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)探討.doc依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。10一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)類別代號(hào)類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)11（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)類別類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)12一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)12一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語(yǔ)建筑用地面積總建筑面積建筑密度（建筑覆蓋率）容積率建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制?？偨ㄖ娣e是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。(如深圳、東莞地下車庫(kù)、地下建筑、首層架空層不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)建設(shè))建筑面積密度（容積率）：容積率＝各類建筑的建筑面積（地上）/規(guī)劃用地面積用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)13一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語(yǔ)建筑用地面積總建筑建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)14建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)用地紅線道路紅線建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房屋層數(shù)層高建筑高度凈高房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)15建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房屋層數(shù)層高建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)低層建筑多層建筑小高層建筑（非規(guī)范性）高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層，超高層住宅為大于24層。介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。點(diǎn)式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米?！侵赣啥鄠€(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)16建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)低層建筑多層建筑建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)躍式（躍層）復(fù)式錯(cuò)層

一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)17建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)躍式（躍層）復(fù)式錯(cuò)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.流程圖解析見下頁(yè)18二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》如土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可，1.的手續(xù)可以補(bǔ)辦1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析191.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析20建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿建建國(guó)一二三四五商三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。（或叫用地紅線）。建設(shè)單位或個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，必須在一年內(nèi)申請(qǐng)用地，逾期未申請(qǐng)的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程21三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析22規(guī)劃局國(guó)土局地震局環(huán)保局其他相關(guān)部門申報(bào)材料：申報(bào)材料：申報(bào)三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后一年尚未開工的，必須辦理延期手續(xù)，延長(zhǎng)期不得超過(guò)六個(gè)月。未辦理延期手續(xù)或辦理延期手續(xù)逾期仍未開工的，建設(shè)工程規(guī)劃許可證自行失效。

《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程23三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說(shuō)明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開發(fā)流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析24氣象局人防辦其他相關(guān)部門申報(bào)材料申報(bào)材料申報(bào)材料三、開發(fā)流程證件解釋《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國(guó)土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程二、房地產(chǎn)開發(fā)流程25證件解釋《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析26三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析27需要提交文件為:開發(fā)商三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析28三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收辦理《國(guó)有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)審定設(shè)計(jì)方案通知書土地評(píng)估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國(guó)有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說(shuō)明書加蓋工商部門備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或原用地單位的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國(guó)有土地權(quán)屬來(lái)源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析29辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的協(xié)議通知書二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析30三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《國(guó)有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書經(jīng)過(guò)備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析31三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預(yù)售）許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計(jì)劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f(shuō)明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡(jiǎn)介、價(jià)格表等二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析32三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選三、開發(fā)流程總結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的部門有:計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中從政府部門取得的主要證件有:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》3.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:《項(xiàng)目建議書》、《立項(xiàng)報(bào)告》、《可行性研究報(bào)告》、《設(shè)計(jì)方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文二、房地產(chǎn)開發(fā)流程33三、開發(fā)流程總結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的部門有:2.房補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容1.甲供料的計(jì)價(jià)探討2.《09計(jì)價(jià)規(guī)則》有關(guān)差價(jià)的理解3.《09計(jì)價(jià)規(guī)則》在GBQ4.0軟件的應(yīng)用關(guān)鍵4.建筑面積計(jì)算34補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容1.甲供料的計(jì)價(jià)探討34補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容1.甲供料的計(jì)價(jià)探討材料預(yù)算價(jià)格=【材料原價(jià)×（1+供銷手續(xù)費(fèi)）+包裝費(fèi)+裝卸運(yùn)輸費(fèi)】×（1+采購(gòu)保管費(fèi)）－包裝品回收價(jià)值材料的綜合采購(gòu)保管費(fèi)率為2.5%（采購(gòu)費(fèi)率1%、保管費(fèi)率為1.5%）

甲供材料費(fèi)用由甲方承擔(dān)。對(duì)于甲供材的材料費(fèi)用是否計(jì)入清單項(xiàng)目的材料費(fèi)、計(jì)入直接工程費(fèi)，是否作為管理費(fèi)、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)，是否計(jì)算其管理費(fèi)、利潤(rùn)，成為甲乙雙方的爭(zhēng)論點(diǎn)。工程實(shí)踐中，很多甲方要求乙方報(bào)價(jià)時(shí)不考慮甲供材的主材費(fèi)用。甲供材料是構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料，因此應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目的材料費(fèi)中，作為計(jì)算項(xiàng)目管理費(fèi)、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。在清單計(jì)價(jià)過(guò)程中，甲供材料費(fèi)用和承包商自購(gòu)材料費(fèi)用一樣，應(yīng)進(jìn)入每個(gè)計(jì)價(jià)環(huán)節(jié)中（包括規(guī)費(fèi)、稅金）?？⒐そY(jié)算時(shí)，應(yīng)在工程總造價(jià)中扣除甲供材料費(fèi)用（根據(jù)材料預(yù)算單價(jià)確定辦法，計(jì)算甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用），并返還業(yè)主。35補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容1.甲供料的計(jì)價(jià)探討材料預(yù)算價(jià)格補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關(guān)條款的理解（參照：陜西省工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則2009.doc）2.0.11綜合單價(jià)人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)，以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。《09規(guī)則》修訂為“以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用”，就把其列為綜合單價(jià)組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。4.7.6若施工期內(nèi)材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)超出合同約定幅度時(shí)，其超出部分按差價(jià)應(yīng)調(diào)整工程價(jià)款；合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價(jià)與實(shí)際價(jià)格之間的全部差價(jià)由發(fā)包人承擔(dān)。這一規(guī)定帶有對(duì)發(fā)包人一定的懲罰性。一些市場(chǎng)主體約定單個(gè)清單項(xiàng)目的工程量變動(dòng)超過(guò)±30%并導(dǎo)致合同總價(jià)變動(dòng)超過(guò)±1%者，可調(diào)整該清單項(xiàng)目的綜合單價(jià)或差價(jià)。4.1.11采用工程量清單計(jì)價(jià)的工程，對(duì)工程計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行發(fā)包人、承包人合理分擔(dān)，發(fā)包人承擔(dān)工程量清單計(jì)量不準(zhǔn)、不全及設(shè)計(jì)變更引起的工程量變化風(fēng)險(xiǎn)，承包人承擔(dān)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。投標(biāo)人依據(jù)工程量清單進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，不具有核實(shí)清單工程量的義務(wù)。發(fā)包人不得利用強(qiáng)勢(shì)地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計(jì)量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險(xiǎn)。36補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關(guān)條款的理解補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關(guān)條款的理解2.0.30差價(jià)合同約定或政策規(guī)定計(jì)入工程造價(jià)總價(jià)，但不計(jì)入綜合單價(jià)的費(fèi)用。不得隨意將相關(guān)費(fèi)用納入差價(jià)，只有合同或政策規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用才能按差價(jià)計(jì)價(jià)；按差價(jià)計(jì)價(jià)的費(fèi)用進(jìn)入工程造價(jià)總價(jià)，不進(jìn)入綜合單價(jià)，有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益；差價(jià)的實(shí)際發(fā)生一般在施工過(guò)程中，對(duì)其計(jì)價(jià)一般在價(jià)款結(jié)算與竣工結(jié)算中發(fā)生。4.1.13由發(fā)包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用按差價(jià)計(jì)列。差價(jià)不計(jì)入綜合單價(jià)，只計(jì)取規(guī)費(fèi)和稅金。4.4.2實(shí)行招標(biāo)的工程，合同約定不得違背招、投標(biāo)文件中關(guān)于工期、造價(jià)、質(zhì)量等方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。招標(biāo)文件與中標(biāo)人投標(biāo)文件不一致的地方，以投標(biāo)文件為準(zhǔn)。這一規(guī)定帶有很強(qiáng)的針對(duì)性，解決了一些工程在招標(biāo)過(guò)程中不認(rèn)真、不嚴(yán)謹(jǐn)，而在確定中標(biāo)人后合同約定時(shí)又扯皮，或者一些招標(biāo)工程在招標(biāo)、合同約定過(guò)程中均不夠認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)而在價(jià)款結(jié)算、決算中扯皮的問(wèn)題，對(duì)發(fā)包人、承包人都具有很強(qiáng)的約束力。37補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關(guān)條款的理解補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容3.《09規(guī)則》在GBQ4.0軟件中的應(yīng)用關(guān)鍵參考：陜西09清單計(jì)價(jià)規(guī)則在GBQ4.0軟件中的應(yīng)用關(guān)鍵.doc38補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容3.《09規(guī)則》在GBQ4.0補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容4.有關(guān)建筑面積的計(jì)算露臺(tái)：屋頂露臺(tái)不計(jì)算。層間露臺(tái)計(jì)算1/2建面；陽(yáng)臺(tái)：無(wú)論封閉與否，僅計(jì)算1/2建面；管道層（設(shè)備技術(shù)夾層）：不計(jì)算建面（可理解為人活動(dòng)不到的區(qū)域）；坡屋頂：1.2米＞H，不計(jì)建面；1.2＜H≤2.1，計(jì)算1/2建面；2.1米＜H，計(jì)算全面積外墻保溫層：按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。外保溫層的抹灰部分不計(jì)算建面；

公攤系數(shù)與公攤率：（公攤系數(shù)＝分?jǐn)偯娣e/套內(nèi)建面）＞（公攤率＝分?jǐn)偯娣e/建筑面積）

售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺公攤較小，無(wú)法準(zhǔn)確算出實(shí)際分?jǐn)偟拿娣e。

參考：建筑面積計(jì)算規(guī)則200539補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性內(nèi)容4.有關(guān)建筑面積的計(jì)算露臺(tái)：屋頂Thanks!|謝謝您的寶貴時(shí)間|因?qū)I(yè)能力所限，前述觀點(diǎn)有待各位同仁不吝賜教!40Thanks!|謝謝您的寶貴時(shí)間|因?qū)I(yè)能力所限，前述觀目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識(shí)系列培訓(xùn)“泉順·北岸生活”小區(qū)鳥瞰41目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識(shí)系一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。在集體土地上建造的房屋售價(jià)是商品房?jī)r(jià)格的1/5~1/3,無(wú)產(chǎn)權(quán)，國(guó)家征回土地時(shí)，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)大。（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）42一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，

國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度43國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

中國(guó)住宅房產(chǎn)沿革簡(jiǎn)史：新中國(guó)成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國(guó)家和職工所在單位投資建設(shè)，以實(shí)物形式無(wú)償或近似無(wú)償分配給職工。1978年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院正式宣布將實(shí)行住宅商品化政策。1982年實(shí)行政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的33%的“三三制”售房。

1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，源于新加坡、首先在上海試點(diǎn)的住房公積金制度全面建立。

1999年，全國(guó)停止福利分房制度，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出中國(guó)第一份個(gè)人住房抵押貸款。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）現(xiàn)行土地制度44房地產(chǎn)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地一級(jí)市場(chǎng)招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度45國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地一級(jí)市場(chǎng)招標(biāo)方式國(guó)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無(wú)形改造并重”

1.城中村改造政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作:

統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實(shí)施拆遷安置，統(tǒng)一實(shí)行無(wú)形改造工作，以解決好各方利益問(wèn)題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導(dǎo)權(quán)和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作的主渠道。整村拆除，安置優(yōu)先

:按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)，只有這樣才能改變過(guò)去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進(jìn)行。為確保村民按時(shí)回遷，對(duì)已取得方案批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設(shè)安置房。46一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度國(guó)有土地使一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無(wú)形改造并重”

1.城中村改造有形改造與無(wú)形改造并重

:我市所進(jìn)行的改造，不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是有形改造與無(wú)形改造同步推進(jìn)、互相促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)徹底意義上的改造。無(wú)形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟(jì)，撤村建社區(qū)，集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

47一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度國(guó)有土地使城中村改造中幾個(gè)問(wèn)題的探討與研究A.土地問(wèn)題從目前各地城中村運(yùn)作情況來(lái)看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個(gè)瓶頸問(wèn)題。鄭州等城市采取依據(jù)《土地法》規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地。目前，我市依據(jù)《土地法》規(guī)定，也采取了類似辦法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得上級(jí)部門的正式認(rèn)可。B.改造資金問(wèn)題城中村改造所需資金量巨大。資金問(wèn)題已成為制約改造工作順利進(jìn)行的核心問(wèn)題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)成本，幫助度過(guò)難關(guān)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無(wú)形改造并重”

參考：城中村\西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查.doc48城中村改造中幾個(gè)問(wèn)題的探討與研究一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)2.公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取土地使用權(quán)的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會(huì)選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。眼下，這種操作的合法性問(wèn)題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學(xué)界的關(guān)注。

參考：通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地收益房地產(chǎn)老總風(fēng)險(xiǎn)有多大.doc49一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓參考：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法.doc房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通過(guò)房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32～39條規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開發(fā)用地。50一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級(jí)市場(chǎng)4.聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)參考：房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)探討.doc依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。51一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)類別代號(hào)類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)52（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)類別類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)53一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)12一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語(yǔ)建筑用地面積總建筑面積建筑密度（建筑覆蓋率）容積率建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。(如深圳、東莞地下車庫(kù)、地下建筑、首層架空層不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)建設(shè))建筑面積密度（容積率）：容積率＝各類建筑的建筑面積（地上）/規(guī)劃用地面積用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)54一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)建筑術(shù)語(yǔ)建筑用地面積總建筑建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)55建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)用地紅線道路紅線建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房屋層數(shù)層高建筑高度凈高房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)56建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房屋層數(shù)層高建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)低層建筑多層建筑小高層建筑（非規(guī)范性）高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層，超高層住宅為大于24層。介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。點(diǎn)式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。——是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)57建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)低層建筑多層建筑建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)躍式（躍層）復(fù)式錯(cuò)層

一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)58建筑術(shù)語(yǔ)（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)躍式（躍層）復(fù)式錯(cuò)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.流程圖解析見下頁(yè)59二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》如土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可，1.的手續(xù)可以補(bǔ)辦1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析601.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析61建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿建建國(guó)一二三四五商三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。（或叫用地紅線）。建設(shè)單位或個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，必須在一年內(nèi)申請(qǐng)用地，逾期未申請(qǐng)的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程62三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析63規(guī)劃局國(guó)土局地震局環(huán)保局其他相關(guān)部門申報(bào)材料：申報(bào)材料：申報(bào)三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后一年尚未開工的，必須辦理延期手續(xù)，延長(zhǎng)期不得超過(guò)六個(gè)月。未辦理延期手續(xù)或辦理延期手續(xù)逾期仍未開工的，建設(shè)工程規(guī)劃許可證自行失效。

《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程64三、開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說(shuō)明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開發(fā)流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析65氣象局人防辦其他相關(guān)部門申報(bào)材料申報(bào)材料申報(bào)材料三、開發(fā)流程證件解釋《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國(guó)土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程二、房地產(chǎn)開發(fā)流程66證件解釋《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析67三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析68需要提交文件為:開發(fā)商三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析69三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收辦理《國(guó)有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)審定設(shè)計(jì)方案通知書土地評(píng)估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國(guó)有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說(shuō)明書加蓋工商部門備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或原用地單位的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國(guó)有土地權(quán)屬來(lái)源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析70辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的協(xié)議通知書二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析71三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《國(guó)有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書經(jīng)過(guò)備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析72三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選三、開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.