房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”分析課件

一、房地產(chǎn)“營改增”分析

開發(fā)建設階段轉讓及銷售階段

持有自營階段原營業(yè)稅下政府轉讓土地使用權不征稅，“營改增”后如何抵扣？其他行業(yè)及建筑業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。金融業(yè)“營改增”稅率的確定影響重大，信托、基金等創(chuàng)新融資的影響？存量房、存量資產(chǎn)是否存在過渡政策？銷、進項配比安排？住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)的增值稅處理之間的差異？增值稅與房地產(chǎn)業(yè)其他稅種的協(xié)調，如，土地增值稅、房產(chǎn)稅等。開發(fā)項目轉自持進項稅是否視同銷售，是否可抵扣？不動產(chǎn)出租與出售稅率不同的影響。一、房地產(chǎn)“營改增”分析營改增后與現(xiàn)有稅費的融合：1、營業(yè)稅：納稅人按銷售不動產(chǎn)的銷售額的5%計征。2、城市維護建設稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，3、教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的3%計征。4、地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的2%計征。一、房地產(chǎn)“營改增”分析營改增后與現(xiàn)有稅費的融合：5、土地增值稅，按納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額分四級超率累進稅率計征。稅率為30%--60%。6、企業(yè)所得稅，納稅人按應納稅所得額的25%計征。7、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車輛購置稅、車輛使用稅等稅費

二、成本項目分析影響2、前期工程費差異企業(yè)所得稅:指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。土地增值稅:前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

二、成本項目分析影響3、建筑安裝工程費企業(yè)所得稅:指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。土地增值稅：建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。分析：甲供材及運輸費用涉及增值稅業(yè)務。

二、成本項目分析影響4、基礎設施費企業(yè)所得稅:主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。土地增值稅：基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

二、成本項目分析影響6、開發(fā)間接費用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。土地增值稅是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

二、成本項目分析影響已納入營改增范圍的成本費用項目。1、工程勘察勘探服務，是指在采礦、工程施工前后，對地形、地質構造、地下資源蘊藏情況進行實地調查的業(yè)務活動。2、會計鑒證、稅務鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等。3、設備、材料、有形動產(chǎn)租賃、交通運輸4、廣告、設計、會議、技術服務、物流等

三、案例分析案例2：營業(yè)稅模式下稅前利潤分析：假設房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設成本）為A，營業(yè)稅費為銷售額的5.6%，設期間用為銷售成本的10%。增值額=100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，

即，若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析假設房地產(chǎn)增值稅率17%、建筑業(yè)增值稅率為11%、土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%情況一：假設土地增值稅不變1、含稅銷售收入為100，不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。2、含稅銷售成本設為A，

則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。3、期間費用設為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析4、銷售稅金附加(含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加)等于實際繳納的增值稅的12%，

=(85.47×17%-0.9009A×11%)×12%=1.7436-0.01189A5、土地增值稅增值額=85.47-0.9009A-30%×0.9009A-(1.7436-0.01189A)

=83.7264-1.15928A，土地增值稅=(83.7264-1.15928A)×30%=25.11792-0.34778A。

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析6、稅前利潤=85.47-0.9009A-(1.7436-0.01189A)-0.1×0.9009A-(25.11792-0.34778A)=58.60848-0.63132A。7、營業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點=66.08-0.71A=58.60848-0.63132A，

得出含稅銷售成本A=94.96，即：若A<94.96，營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤；若A>94.96，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。（原A=93.07）

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析情況二：假設取消土地增值稅營業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點66.08-0.71A=83.7264-0.9791A，得出含稅銷售成本A=65.576即：若A<65.576，營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤；若A>65.576，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。案例2：營改增盈虧影響分析（單位：萬元）序號公司名稱營業(yè)收入營業(yè)成本成本收入比1萬科房地產(chǎn)7,064,6854,262,60760.34%2保利房地產(chǎn)4,513,1832,880,84663.83%3金地集團房地產(chǎn)2,321,3891,408,85060.69%4招商房地產(chǎn)1,314,277574,77443.73%5陸家嘴房地產(chǎn)95,51051,24253.65%6中糧房地產(chǎn)524,088312,64959.66%7中國寶安房地產(chǎn)163,507101,73962.22%8首開股份房地產(chǎn)855,445396,38446.34%9華遠房地產(chǎn)260,344128,32149.29%10世茂股份房地產(chǎn)525,614267,79950.95%11新黃浦房地產(chǎn)87,33267,00776.73%

三、案例分析分析2011年11家上市公司，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%

三、案例分析案例2：增值稅稅負分析按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則:66.08-0.71×58.97=100÷(1+X)-53.126-[12X÷(1+X)-0.70127]

從而[0.3×(100-12X)÷(1+X)-20.5088]-5.3126,0.7×(100-12X)÷(1+X)-37.2285=24.2113，

得出X=12.26%，即當增值稅稅率設為12.26%時，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。（19.21%）