項目成本管理

項目成本管理第1節(jié)總則成本是項目經營思想的量化結果，通過管理實現。所有開發(fā)項目的成本管理必須明確目標成本，進行成本動態(tài)管理，完成項目工程結算三級審核和目標成本的復核。工程類成本由成本控制部審核，非工程類成本由財務部審核。1項目目標成本確定項目目標成本的編制必須按《項目成本編制工作責任界定》和《目標成本確定工作指引》的規(guī)定完成報批程序。1.1可研成本：項目摘牌前，股份公司成本控制部根據發(fā)展部提供各種政策及銷售價格和規(guī)劃院提供的方案指標等，結合當地建筑市場影響成本的各種因素，會同財務部，共同測算出股份公司立項決算的投資估算，報董事長批準?？裳谐杀臼撬鶎夙椖抗緟⑴c摘牌競爭的最高成本。1.2目標成本：項目開盤前，股份公司成本控制部會同財務部對影響成本的所有因素重新審核后確定項目實施成本，作為簽訂《項目經營決算文件》的組成部分，報董事長批準。2項目成本過程管理2.1股份公司成本控制部負責對項目成本過程管理進行監(jiān)控和審批。2.2所屬項目公司必須依據已批準的可研成本和目標成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務進行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。2.3所屬項目公司成本控制部必須組織或參與所有影響項目成本的業(yè)務，包括但不限于：2.3.1限額指標的控制；2.3.2設計方案優(yōu)化和施工圖會審；2.3.3招標（采購）、直接委托和限價；2.3.4合同簽訂；2.3.5設計變更與現場簽證；2.3.6合同付款；2.4成本動態(tài)管理2.4.1成本動態(tài)管理過程中，需建立成本臺帳，做好成本動態(tài)控制報表，控制好施工過程中的現場簽證和設計變更等工作。2.4.2成本核算與分析所屬項目公司必須按《項目成本核算與分析工作指引》的規(guī)定，每季度進行項目成本核算和經濟活動分析，對目標成本的執(zhí)行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細項超支發(fā)生的原因，及時制定控制成本的措施。2.4.3項目成本超支處理項目開發(fā)建設過程中發(fā)生了特殊事項，導致成本細項即將超出目標成本時，由所屬項目公司按照《項目成本超支》的規(guī)定流程進行成本超支報警并提出處理建議，以書面形式報股份公司審批，包括：不使用預備費；使用預備費；調增目標成本。2.5對于含酒店的項目，所屬項目公司和酒店公司應按照酒店管理制度中《綜合體項目中酒店公司與股份公司所屬項目公司工程及成本界面》的規(guī)定，各自負責其界面內的成本管理工作。3項目結算管理3.1項目公司根據《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》編制項目整體結算計劃，并于每季度末對結算計劃進行修訂后報股份公司成本控制部。3.2項目工程結算由所屬項目公司成本控制部組織，工程（配套）部和開發(fā)設計部配合。3.3股份公司對項目工程類合同結算實行三級審核。3.4項目結算完成后，股份公司成本控制部按照《項目經營決策文件》確定的目標成本進行成本復核。4成本檔案管理4.1成本檔案是指成本系統在目標成本、過程管理、工程結算、招投標、直接委托、經濟合同管理等活動中形成的有保存價值的文字、圖紙、聲像等歷史記錄。4.2成本檔案管理必須執(zhí)行股份公司《檔案管理規(guī)定》。4.3股份公司成本控制部和所屬項目公司成本控制部是日常成本檔案管理的責任部門，負責成本檔案的收集、整理、保管、使用和移交。4.4成本檔案達到保存期限后，必須由保管部門報股份公司成本控制部、股份公司辦公室、分管成本副總裁和分管人力資源副總裁批準后，方可統一銷毀。重要文件還需報總裁批準。（操作流程詳見《成本檔案銷毀審批會簽表》（成表1））成本檔案銷毀審批會簽表（成表1）日期：年月日發(fā)起部門/公司：發(fā)起人：審批事項名稱：成本檔案銷毀審批事項內容：附件清單：所屬項目公司相關部門：簽字：日期：年月日總經理：簽字：日期：年月日股份公司成本控制部：簽字：日期：年月日辦公室：簽字：日期：年月日分管成本副總裁：簽字：日期：年月日分管人力資源副總裁：簽字：日期：年月日總裁（如需）：簽字：日期：年月日第2節(jié)項目成本編制工作責任界定1可研成本階段的工作職責1.1完成時間：土地摘牌前。1.2經辦部門：股份公司成本控制部。1.3職責分工：1）股份公司項目管理中心：確認經營期和營銷費用的比例。2）股份公司發(fā)展部：負責項目銷售價格的確認、項目行政事業(yè)性收費標準的收集整理并確認、項目相關“問題清單”內容的確認。3）股份公司商管公司：對擬定的主力店業(yè)態(tài)進行確認。4）股份公司酒店公司：對擬定的酒店品牌進行確認。5）股份公司規(guī)劃院：確認規(guī)劃經濟技術指標和項目描述，并會同項目管理中心、發(fā)展部、商管公司、成本控制部確定建造標準并報股份公司董事長批準。6）股份公司財務部：編制非工程成本。7）股份公司成本控制部：根據相關部門提供的資料編制工程成本，并匯總完成可研成本。2目標成本階段的工作職責2.1完成時間：開盤前30天。2.2經辦部門：股份公司及所屬項目公司成本控制部。2.3職責分工：1）所屬項目公司成本控制部：根據項目的具體情況，修編可研成本，形成項目目標成本初稿；2）股份公司規(guī)劃院：負責審核規(guī)劃經濟技術指標和建造標準；3）股份公司項目管理中心：負責審核銷售價格，項目經營期和營銷費用比例；4）股份公司酒店公司：負責審核酒店經濟技術指標和建造標準；5）股份公司財務部：負責審核非工程成本；6）股份公司成本控制部：負責審核工程成本；2.4所屬項目公司成本控制部根據審核意見修編目標成本并報股份公司成本控制部、財務部審核，股份公司成本控制部匯總形成《項目經營決策文件》，報董事長批準后執(zhí)行。（操作流程詳見《項目經營決策文件審批會簽表》（成表2））項目經營決策文件審批會簽表（成表2）日期：年月日發(fā)起部門/公司：股份公司成本控制部發(fā)起人：審批事項名稱：***項目經營決策文件各級審批意見所屬項目公司：簽字：日期：年月日股份公司規(guī)劃院：簽字：日期：年月日項目管理中心計劃部：簽字：日期：年月日項目管理中心營銷部：簽字：日期：年月日財務部：簽字：日期：年月日成本控制部：簽字：日期：年月日審計部：簽字：日期：年月日分管酒店副總裁（含酒店項目）：簽字：日期：年月日分管項目副總裁：簽字：日期：年月日分管成本和財務副總裁：簽字：日期：年月日總裁：簽字：日期：年月日董事長：簽字：日期：年月日第3節(jié)現場簽證1現場簽證范圍項目施工過程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設計變更范圍的事項時（包括工程量增減、材料設備價格變化等），均應按本節(jié)和操作手冊中《現場簽證工作指引》執(zhí)行。2現場簽證執(zhí)行原則2.1至少要經過二級及以上的審核：第一級為所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部；第二級為所屬項目公司工程副總經理、成本副總經理和總經理。2.2所屬項目公司各部門發(fā)放的文件必須通過工程（配套）部轉交監(jiān)理單位和施工單位；施工單位上報的文件必須通過工程（配套）部轉交所屬項目公司相關部門。2.3實行嚴格的時間限制、嚴禁事后補辦。2.4必須要有齊備、有效的原件作為辦理現場簽證的依據。2.5所屬項目公司與施工單位簽署的合同中應約定現場簽證的工作流程及簽證的有效簽發(fā)人。3現場簽證分類現場簽證分兩類：正常類和特急類。4現場簽證審批權限4.1正常類現場簽證審批權限現場簽證金額有效簽字人（共同簽署）責任人2萬元及以下監(jiān)理單位；所屬項目公司工程（配套）部，成本控制部，成本副總經理，工程副總經理所屬項目公司工程副總經理2-10萬元監(jiān)理單位；所屬項目公司工程（配套）部，成本控制部、成本副總經理、工程副總經理、總經理所屬項目公司總經理10萬元以上監(jiān)理單位；所屬項目公司工程(配套)部、成本控制部、成本副總經理、工程副總經理、總經理、股份公司成本控制部總經理所屬項目公司總經理注：現場簽證金額是指按合同約定的單項簽證的總金額。4.2特急類現場簽證的批準人和責任人為所屬項目公司總經理。第4節(jié)項目成本超支1項目成本超支的操作要點1.1某個成本細項即將發(fā)生超支就必須報警。1.2所屬項目公司成本負責人是工程成本超支的報警責任人，財務負責人是非工程成本超支的報警責任人。1.3工程成本細項，針對每一開發(fā)項目由成本部按施工計劃將目標成本分解設置階段控制目標，若某個階段成本超該階段成本控制目標，成本控制部必須進行成本超支報警。1.4非工程成本細項中，所屬項目公司銷售部對營銷費用，所屬項目公司財務部對管理費用、財務費用、稅金都應按經營計劃設置階段控制目標，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標，財務部必須進行成本超支預警。1.5管理費用和營銷費用總目標值不允許突破。1.6所有成本報警均應按程序進行書面審批，情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭報警，但必須在三日內補辦書面審批文件。2項目成本超支處理的審批權限和流程2.1不使用預備費2.1.1超出細項目標成本單筆200萬元（不含）以下的，工程類報股份公司項目管理中心審批后，由股份公司成本控制部總經理批準；非工程類報股份公司項目管理中心審批后，由股份公司財務部總經理批準。2.1.2超出細項目標成本單筆200萬元（含）以上的，除按上述流程審批后，還需報分管成本和財務副總裁批準。（操作流程詳見《項目超支報警不使用預備費審批會簽表》（成表3））2.2使用預備費2.2.1超出細項目標成本單筆100萬元（不含）以下的，工程類報股份公司項目管理中心審批后，由股份公司成本控制部總經理批準；非工程類報股份公司項目管理中心審批后，由股份公司財務部總經理批準。2.2.2超出細項目標成本單筆100萬元（含）以上的，除按上述流程審批外，工程類報分管項目副總裁審批后，由分管成本副總裁批準；非工程類報分管項目副總裁審批后，由分管財務副總裁批準。批準后股份公司成本控制部和財務部相互備案（操作流程詳見《項目超支報警使用預備費審批會簽表》（成表4））2.3調增目標成本2.3.1方案總圖和指標發(fā)生變更時，面積在3000平方米（不含）以下或成本變動在1000萬元（不含）以下，報股份公司成本控制部，分管項目前期副總裁和分管成本副總裁批準；面積在3000平方米（含）以上或成本變動在1000萬元（含）以上，除按上述流程審批外，還需報總裁批準。2.3.2股份公司與所屬項目公司簽訂決策文件后，在執(zhí)行過程中由于各種原因導致成本發(fā)生重大變化，且超出細項目標成本單筆200萬元（含）以上的，方可調增目標成本。其中：1）超出細項目標成本單筆200萬元（含）以上的，累計1000萬元（不含）以下的，報股份公司項目管理中心、股份公司成本控制部、分管項目副總裁、分管成本副總裁批準。2）超出目標成本累計1000萬元（含）以上的，除按上述流程審批外，還需報總裁批準。（操作流程詳見《項目超支報警調增目標成本審批會簽表》（成表5））項目超支報警不使用預備費審批會簽表（成表3）項目名稱：成本超支編號：成本超支類別□工程成本□非工程成本超支處理建議不使用預備費經辦部門經辦人成本超支金額申報日期成本超支情況說明成本超支處理措施所屬項目公司相關部門審批意見總經理審批意見股份公司項目管理中心審批意見成本控制部總經理審批意見（工程成本＜200萬元）財務部總經理審批意見（非工程成本＜200萬元）分管成本和財務副總裁審批意見（成本≥200萬元）項目超支報警使用預備費審批會簽表（成表4）項目名稱：成本超支編號：成本超支類別□工程成本□非工程成本超支處理建議使用預備費經辦部門經辦人成本超支金額申報日期成本超支情況說明成本超支處理措施所屬項目公司相關部門審批意見總經理審批意見股份公司項目管理中心審批意見成本控制部總經理審批意見（工程成本＜100萬元）財務部總經理審批意見（非工程成本＜100萬元）分管成本和財務副總裁審批意見（成本≥100萬元）項目超支報警調增目標成本審批會簽表（成表5）項目名稱：成本超支編號：成本超支類別□工程成本□非工程成本超支處理建議調增目標成本經辦部門經辦人成本超支金額申報日期成本超支情況說明成本超支處理措施所屬項目公司相關部門審批意見總經理審批意見股份公司項目管理中心審批意見成本控制部總經理審批意見分管項目副總裁審批意見分管成本和財務副總裁審批意見總裁審批意見（累計≥1000萬元）第5節(jié)工程結算1通用范圍本節(jié)適用于工程施工合同、材料采購合同、工程咨詢服務合同、其它工程合同。主要包括項目總承包工程結算、項目制定分包工程結算、項目指定材料設備供應結算、項目獨立分包工程結算。2工程結算三級審核2.1三級審核的概念三級審核是指股份公司為了監(jiān)督項目結算，有效地控制項目成本，對項目開發(fā)過程中所屬項目公司簽訂的工程類合同（不含行政事業(yè)性收費等無合同費用）的結算進行三個層次的審核，以達到最大限度地保障股份公司經濟利益的目的。一級審核指所屬項目公司委托造價咨詢機構的審核，二級審核指所屬項目公司成本控制部的審核，三級審核指股份公司成本控制部委托造價咨詢機構的審核。股份公司成本控制部根據情況可以委托造價咨詢公司進行交叉審核，并對審核結果抽查復核。（審批流程詳見《項目工程結算三級審核會簽表》（成表6））2.2三級審核的適用范圍2.2.1結算金額在100萬元（含）以上的單項工程類合同；2.2.2超目標成本的工程類合同。2.2.3對結算金額100萬元以下的工程類合同，股份公司成本控制部視情況將采取抽查審核。2.2.4對工程咨詢等服務類結算視情況可直接進行二級審核（即所屬項目公司無需委托造價咨詢機構），以