新接樓宇的入伙工作計劃

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新接樓宇的入伙工作計劃

已201309

一、物業(yè)接管前的工作：

1、實地考察：

對已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營管理部、工程技術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接收后管理工作所涉及的有關問題進行考察，（必要時可多次進行實地考察），在此基礎上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，制定入伙工作方案。

２、成立管理處：

新的物業(yè)管理處應于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運轉(zhuǎn)，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。

管理處各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：

①入伙前１００天，任命管理處主任，另配備助理員１人，財務室會計、出納各１人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報公司研究批準后，立即投入實質(zhì)性準備工作。

②入伙前三個月，調(diào)派機電管理維修人員若干進駐施工現(xiàn)場，參與機電設備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機電設備的第一手資料。

③入伙前一個半月，調(diào)配炊事班長１人，開展管理處食堂的籌備工作。

④入伙前一個月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。

⑤入伙前一個月，組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場，負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。

⑥入伙前一個月，炊事班人員到位，食堂開伙。

⑦入伙前２５天，組建清潔班，開始對已接收的房屋進行衛(wèi)生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。）

⑧入伙前２０天，護衛(wèi)三個班的人員配齊、上崗。

⑨入伙前半個月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。

３、管理處進駐小區(qū)前的工作：

①、管理處應要求公司提前派出部分工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設備設施，

熟悉各類設備的構造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。

②、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。

③、在公司的指導下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《住戶手冊》、《公共契約》，《管理規(guī)定》等。此部分工作最好于入伙前一個月完成。

④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購計劃，報公司審批后訂購。

二、物業(yè)接管中的工作：

1、管理處要主動與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給物業(yè)公司并在公司領導下組織驗收小組。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。

2、準備驗收項目表格，物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別準備充足的驗收記錄表格。

3、全面驗收交接。驗收時須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。

4、對于已經(jīng)接收的項目，管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。

5、搞好公關工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石油氣開戶點火、確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。

①、管理處應于入伙前三個月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝電話門數(shù)和業(yè)主入住后申請安裝電話的辦法。

②、管理處應于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化氣開戶點火手續(xù)。

③、于入伙前１００天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號碼。

④、管理處于入伙前３個月與當?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地產(chǎn)商提出合理建議設計、定做信報箱。

6、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設施。管理處應從堅固美觀、價格合理的原則出發(fā)，于入伙前一個半月組織定購并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、防盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號的手提滅火器，并于入伙前安裝完畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時自行安裝。）

７、積極、妥善解決員工的食宿問題。在物業(yè)公司指導協(xié)助下，管理處根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的規(guī)劃、設計方案，經(jīng)批準后，具體抓好改建裝飾工作的落實。

三、入伙前的工作：

1、通過登報和寄發(fā)通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應包括以下資料：

①、入伙通知書；

②、收樓須知；

③、入伙手續(xù)；

④、入伙收費表．

2、規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設置必要的設施、標志。

3、逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項目和標準如下：

A、對于送裝修的單位：

①、大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。

②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。

③、洗手間：鏡面光潔，臺面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無污物痕

跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無積水。

④、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰。內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。

⑤、陽臺：墻面、地面、玻璃擦凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。

B、對于不送裝修的單位：

①、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺干凈。

②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。

③、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無積水。

④、廚房：水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面干凈。

⑤、陽臺：墻面、地面、玻璃干凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。

⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。

4、對標準層走廊、后樓梯的清潔工作：①、

四壁潔凈，地面光潔；

②、防火門干凈，并按要求緊閉；

③、后樓梯扶手、臺階干凈無塵土；

④、門燈及一切能附著灰塵的附屬設施擦拭干凈；

⑤、每層后樓梯走火通道口擺放一個垃圾桶。

5、研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務對人員進行合理分工，并在物資上做好充分準備。

四、入伙時的工作：

1、場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。2、設置導向路標，安排引導人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。3、管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財務部在入伙接待處進行聯(lián)合辦公，實行

一條龍服務。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用、簽訂公共契約，向業(yè)主發(fā)放門匙，并安排專人引導業(yè)主入室驗收，對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、管理處、業(yè)主、發(fā)展商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按時入住。

4、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，管理處應提供給業(yè)主如下資料及物件：①鑰匙②開戶存折

③業(yè)主公約④住戶手冊⑤收費一覽表⑥裝修管理規(guī)定⑦接管驗收記錄⑧其它注：以上資料和物件可根據(jù)各個管理處情況不同而有所不同。

五、管理處機構設置和人員配備：

管理處設辦公室、財務室，下設三個護衛(wèi)班，一個清潔班（清潔也可外包），一個維修班及一個炊事班（炊事班應根據(jù)各自管理處的實際情況而定），定崗定員應根據(jù)大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定（以兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的３２層商住樓為例，應配備５8人。）

六、入伙工作程序及工作標準：

1、入伙前的準備工作：

①、組建管理處，建立領導班子和辦事機構開展工作。

②、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件。

③、參閱有關圖紙資料，了解大廈情況，對設施、設備、安全、清潔綠化工作及管理處辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。

④、起草、編定并印制大廈《業(yè)主公約》、《住戶手冊》和《裝修管理規(guī)定》。

⑤、編制大廈開辦財政預算，測算管理費標準，印制各種入伙資料。

⑥、招聘培訓各類管理和服務員工。

⑦、聯(lián)系走訪派出所，街道辦事處等政府辦事機構和有關部門，做好公關工作。

⑧、提前進入現(xiàn)場，與地盤工作接軌，參與設備安裝調(diào)試，迅速熟悉情況。

２、做好樓宇交接驗收和入伙工作。

①、認真清點、檢查、驗收室內(nèi)和大廈的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。

②、擬定大廈設施中不完善方面的改進計劃，首層大堂入口處安裝電子門，每戶安裝防盜門、防盜窗花等。

③、布置好入伙辦公地點，熱情接待入伙業(yè)主，負責向業(yè)主解釋《住戶手冊》、《業(yè)主公約》及管理規(guī)則，按規(guī)定收取有關費用。

④、陪同業(yè)主視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主提出的問題，耐心解答，做好記錄，及時反映和處理。

⑤、幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。⑥、處理好業(yè)主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業(yè)主滿意。⑦、管理好業(yè)主對房屋的二次裝修，確保房屋結(jié)構完好，外貌完美統(tǒng)一。

３、工作標準：

嚴格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標，以及ISO9002質(zhì)量標準，為業(yè)主創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境，并參照香港地區(qū)同類型商住大廈物業(yè)管理一流水平的工作標準做好各項工作，做到業(yè)主、領導、自己三滿意。

七、人員配備、財務方案、材料計劃。（附后）

八、需發(fā)展商解決的問題：

1、提供入伙和樓宇資料：

①、小業(yè)主名冊及聯(lián)絡通訊地址，電話號碼；

②、樓宇建筑及設備質(zhì)量保修責任的合約復印件。

③、建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項目的總投資表。

2、審批入伙開辦資金預算方案。

3、審批入伙方案及管理費收費標準。

4、解決入伙前管理處的臨時辦公地點和電話機一部。

5、解決管理處辦公用房地點和員工食宿地點。

以下按兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的３２層商住樓舉例計算有關人員配備及材料機具等情況：

附1、財務方案（開辦費用）

一、預計管理費收入３０萬元：

1、商住樓管理收入１５.６萬元；

2、２、裙樓管理收入８.４萬元；

3、車場收入４萬元；

4、其他收入２萬元。

二、收費標準：（港幣）

1、商住樓（居民）：0.42元／英尺

2、商住寫字樓：

0.60元／英尺

3、寫字樓：

8元／平方米

4、商場、酒樓：

12元／平方米

三、開辦費用預測：151萬元

1、入伙前員工培訓開支：20萬元（2500×40×2月＝20萬元）

2、辦公設施：11萬元

①、辦公家私：2萬元

②、電腦兩臺：4.2萬元（辦公室及財務室各一臺）

③、復印機：1.2萬元

④、辦公室裝修：2萬元（預計）

⑤、辦公用品：1.6萬元

3、清潔衛(wèi)生費用：16萬元

①、垃圾筒：150個，8仟元

②、果皮箱：10個，1萬元

③、垃圾袋：200包，4.5萬元

④、垃圾房：1個，6萬元

⑤、打臘機：1臺，1萬元

⑥、剪草機：1部，1.5萬元

⑦、其它工具：1.2萬元

4、保安設施：30萬元

①、大堂監(jiān)視器：4臺，6萬元（含車場）

②、對講機：10臺，3萬元

③、服裝：27×2，9仟元

④、報警系統(tǒng)：5萬元

⑤、大堂崗亭：9仟元

⑥、車場崗亭：1.6萬元

⑦、警械等：9仟元

⑧、地下車場設備：10萬元

5、維修費用：4萬元

①、對講機：4臺，1萬元

②、維修工具：12套，1.2萬元

③、維修設備：1.8萬元

6、員工食堂、宿舍開支：50萬元

①、食堂改建工程：5萬元

②、炊事設備：15萬元

③、宿舍改建工程：25萬元

④、家私用品：5萬元

７、其它開辦費用及流動資金：20萬元

①、住戶、員工手冊：2萬元

②、公共契約：1萬元

③、其它開辦費：7萬元（含公關費用）

④、流動資金：10萬元附2：人員配備

管理處人員定崗定員總數(shù)（一）職

務定員數(shù)備

注

職

務定員數(shù)備

注主

任1

護衛(wèi)員27

副主任1

清潔工8

助理主任1

電

工5

助理員2

電梯工3

會

計1

水(管)工2

出

納1

其它普工2

收銀員1

炊事員3

合

計8

合

計50

護衛(wèi)員定崗定員表（二）崗

位第一幢第二幢崗位×班次定員數(shù)備

注大

堂112

×

36

崗

亭

2

×

36

班

長

1

×

33帶班巡邏汽車庫崗

2

×

36

單車庫崗

1

×

33

巡

邏

1

×

33包括車場

合

計

27

清潔工定崗定員數(shù)（三）崗

位第一幢第二幢定員數(shù)備

注裙

樓

1包括轉(zhuǎn)換層清潔、花園草地１－１７層樓112

１８層以上112包括天臺上清潔地面地庫

1包括花園、草地花園草地

1花工清潔班長

1電梯清潔擦油，料具保管合

計

8

水電維修等工人定崗定員表（四）崗

位電工電梯工管工木（油）工瓦工炊事員合計備

注定員數(shù)53211315

附3：材料計劃行政辦公、食堂、生活用品計劃表（一）名

稱單位數(shù)量備

注

名

稱單位數(shù)量備

注辦公桌張8

單人床架58

辦公椅把8

單人衣柜個58

文件柜個6

椅

子把58

保險柜個2

書

桌張58

沙

發(fā)對2

床

墊個58

電

腦臺2

炊事設備臺9

落地扇臺3

炊事用品種20

自行車輛5

餐桌椅套58

熱水器只3

餐

具套58

開水爐只1

臺

扇只58

照相機臺1

復印機臺1

電視機