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商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(建設(shè)部總則)建設(shè)部公布驗(yàn)房收房標(biāo)準(zhǔn)程序總則1、入住房屋是否為所購(gòu)買的房屋的全部或部分,如果與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符,要及時(shí)向有關(guān)單位反映,重新核對(duì),做出說(shuō)明。2、在房屋質(zhì)量檢查方面,看發(fā)展商有無(wú)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書,其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào);其次,觀察房屋外墻、地面有無(wú)異樣。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商(賣方)反映,待維修后方能入住。3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購(gòu)房合同及有關(guān)協(xié)議的約定,物業(yè)管理單位應(yīng)向購(gòu)房者提供裝修及設(shè)備清單,購(gòu)房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn),檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,必須要求盡快維修、配齊。4、查看一下公共設(shè)備。對(duì)電梯、消防設(shè)備、燃?xì)狻⑴瘹?、小區(qū)環(huán)境、停車場(chǎng)、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。5、對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果,是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記認(rèn)的事項(xiàng),則不記錄或?qū)懮先舭l(fā)現(xiàn)問(wèn)題,則如實(shí)記錄下來(lái),并要求發(fā)展商限期處理?!督晃菘捶坑涗洷怼纷詈米约阂惨粢环?,同時(shí)對(duì)房屋拍照記錄。有的購(gòu)房者總是以口頭來(lái)往,這樣就會(huì)很被動(dòng);有人習(xí)慣以聯(lián)系,這對(duì)于購(gòu)房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。建設(shè)部公布驗(yàn)房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié))收房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上1、合同(1)開(kāi)發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》。這些文件要看原件,而不是復(fù)印件。(2)查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。(3)房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異。(4)查看所購(gòu)商品房整棟樓的《市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?!犊⒐を?yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案,缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒(méi)有這X《備案表》,同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案,例如消防設(shè)施等?!犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé),出了問(wèn)題,如果是發(fā)展商的過(guò)失,可以追究其責(zé)任。(5)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。注意:向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修。2、戶內(nèi)(1)窗a)窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙b)落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固c)是否翹曲變形d)開(kāi)啟關(guān)閉順暢e)零配件裝配齊全f)位置是否準(zhǔn)確g)窗玻璃應(yīng)表面平整h)窗玻璃是否完好無(wú)損、無(wú)劃痕i)隱形紗窗是否安裝完畢,且無(wú)破損j)外窗框四周處理是否粗糙k)外窗開(kāi)啟扇是否能關(guān)上l)把手是否松動(dòng)m)窗子玻璃的每個(gè)角是否封好n)打開(kāi)后窗戶是否能固定o)直角接合部是否嚴(yán)密p)窗框表面是否光潔q)四角是否呈直角r)窗的底部滑道是否平滑s)窗臺(tái)應(yīng)平滑,不刮手t)看一下窗外附近有無(wú)攀緣的物體、是否存在重大安全隱患?。ū热?層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶)u)所有紗窗下沿與窗臺(tái)之間,應(yīng)考慮預(yù)留安裝XX石的空間(2)地面a)是否松動(dòng)b)是否爆裂c)是否撞凹d)有無(wú)明顯的縫隙和不平整e)地面是否有空鼓f)地面走線的標(biāo)示g)地平驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩,那么方法也是挺簡(jiǎn)單的。去五金店買一條小的透明水管,長(zhǎng)度約為20米左右吧,然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度,并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度,然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法如此類推,測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō),如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的X疇。如果出這個(gè)X圍,你就得注意了。(3)墻身、頂棚、樓板a)有無(wú)傾斜、彎曲b)有無(wú)隆起或凹陷c)墻面是否平整d)墻面是否有花e)承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)X,若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,表示該房存在危險(xiǎn)隱患,f)鋼筋是否暴露g)檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線h)用木棍敲一下有無(wú)空聲i)墻面是否有明顯色差j)陰陽(yáng)角是否平直k)是否有裂紋、刷紋,若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。l)有無(wú)水漬、裂痕m)天花板是否有小裂紋n)注意相關(guān)位置有沒(méi)有空調(diào)管孔o(hù))檢查墻面有無(wú)石灰過(guò)多或攪拌不均所致,可用鐵器敲打?qū)⒔o購(gòu)房者的居住和裝修帶來(lái)極大麻煩,不可忽視。p)是否全部按合同要求做”(4)水a(chǎn))開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)b)過(guò)墻線是否有導(dǎo)管c)導(dǎo)管連接是否緊密d)管線是否安全可*e)下水管道不可使用塑料軟管f)上水管是否存在滲漏現(xiàn)象g)需要注意的是,地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo),有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水,為了保險(xiǎn)起見(jiàn),這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí),最好自己采些水樣帶回去,送給有關(guān)部門檢驗(yàn),如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)想辦法及早解決。h)上下水管是否已做絲扣處理?(5)電a)開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)b)按動(dòng)漏電保護(hù)器的測(cè)試鈕c)管線是否安全可*d)插座面板是否有電e)拉閘斷電測(cè)試f)插座是否帶保險(xiǎn)裝置g)洗手盆的上方不應(yīng)有插座h)打開(kāi)所有的燈具開(kāi)關(guān),看燈具是否都亮i)開(kāi)關(guān)插座面板是否存在劃痕j)是否有電器接地裝置、是否解決等電位問(wèn)題(等電位聯(lián)接端子是否真正起作用?)k)電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量l)電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō),家里的電線不應(yīng)低于2.5平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方,否則使用空調(diào)時(shí),容易過(guò)熱變軟。暖氣a)鍋爐是否安裝到位,有無(wú)損壞跟自己的型號(hào)是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級(jí)過(guò))b)暖氣內(nèi)是否有水c)暖氣有無(wú)漏水痕跡d)暖氣里的水管上是否有銹(7)衛(wèi)生間a)坐廁下水是否順暢b)沖水聲音是否正常c)衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏d)坡度是否對(duì)頭(是否有倒坡現(xiàn)象)e)有無(wú)積水f)是否倒泛水和滲漏g)閉水試驗(yàn)h)衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑i)臺(tái)盆上水管是否漏水j)是否有有裸露電線k)進(jìn)出水是否流暢l)電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施m)照明燈座必須是磁口安全燈座n)洗手盆的上方不應(yīng)有插座o)衛(wèi)生間門口是否有擋水條p)排污管是否有蓄水防臭彎頭q)特別留意廁所頂棚有脫落或長(zhǎng)霉菌r)墻壁需要做拉毛處理s)墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm,若過(guò)小則有可能無(wú)法安裝座便器t)是否已安裝紗窗?u)衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道?如何通風(fēng)?(7+)洗衣間a)是否做了避水試驗(yàn)?管線a)是否外露b)是否有管線穿過(guò)c)過(guò)墻線是否有導(dǎo)管d)導(dǎo)管連接是否緊密e)線路安裝是否平整、牢固、順直f)下水管道不可使用塑料軟管g)線等等應(yīng)先加套管,再埋進(jìn)水泥;不能將線直接進(jìn)水泥地(9)水表a)是否安裝b)是否有水表空走c)閥門關(guān)閉不嚴(yán)d)閥門脫絲,連接件滴水e)截止閥生銹影響水質(zhì)(10)電表a)是否安裝b)使用數(shù)目(11)線a)用機(jī)檢查線路是否有信號(hào)(12)電視天線a)用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)(13)室內(nèi)污染a)從7月1日以后,凡新開(kāi)工的民用建筑工程,完工后必須由建設(shè)單位組織對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收,并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu),對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè),檢測(cè)不合格的,不得竣工驗(yàn)收。(14)樓宇對(duì)講a)在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對(duì)講功能、操作功能是否正常(15)層高a)測(cè)量樓宇層高的方法很簡(jiǎn)單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量(這是最方便放置長(zhǎng)尺而不變彎的最佳辦法),你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。(17)地漏a)地漏位置是否合理b)地漏是否在地面的最低點(diǎn)c)地漏是否排水通暢(18)隱密性及隔音效果如何(19)日照是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定(20)通風(fēng)是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定(21)天然氣表以及管道天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位,管道不能暴露在室外(特別是頂層,可能會(huì)遭雷擊)(22)窗磁、門磁系統(tǒng)(2)門a)貼臉是否完整b)貼臉是否有裂縫c)是否能鎖上d)貼臉與樓頂板陰角線是否平行e)是否與墻在一個(gè)平面上f)直角接合部是否嚴(yán)密g)表面是否光潔,是否有劃痕、銹跡+)門把手是否光潔,是否有磕痕h)不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開(kāi)i)四角是否呈直角j)門面上有無(wú)釘眼、氣泡或明顯色差k)開(kāi)啟是否靈活l)關(guān)上門窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果m)密封程度;密封膠條是否有損壞n)門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格o)門框與墻身有無(wú)過(guò)大縫隙p)門與門框有無(wú)過(guò)大縫隙q)零配件是否裝配齊全,位置準(zhǔn)確r)門與地的縫隙,要預(yù)留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差)s)門的安全程度如何?是否有四個(gè)支點(diǎn)?(3)外墻a)是否有較大面積的空鼓b)是否開(kāi)裂c)是否滲水d)是否有明顯的水印和霉點(diǎn)e)是否有排水設(shè)施f)空調(diào)是否能安裝g)出水口h)外墻墻體是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。(4)檐溝、落水管a)安裝是否牢固b)接口是否平密c)是否滲漏d)落水管,驗(yàn)收時(shí),預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具,然后倒水進(jìn)排水口??纯此遣皇琼樌亓髯摺?5)消防系統(tǒng)a)住宅樓消防供水系統(tǒng),必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。信報(bào)箱a)房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱,其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定(7)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)a)樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)、房屋標(biāo)識(shí)是否與實(shí)際相符小區(qū)環(huán)境(9)停車場(chǎng)(10)保安系統(tǒng)4、小區(qū)內(nèi)(1)凡竣工的工程,一般須做到即樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整,不準(zhǔn)堆積建材或雜物,以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈,無(wú)污物,達(dá)到窗明地凈,地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。(2)檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題;5、物業(yè)在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前,您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個(gè)事先約定,避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定,做到明明白白。同時(shí),考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì),是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。三、后記在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理:1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題,必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修,直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。2)對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題,可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修,也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法,由接管單位處理。3)如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題至少要在收樓文件上注明四、參考資料1)空鼓:局部面層材料與基層沒(méi)有膠合劑或膠合劑沒(méi)有起作用,用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和,形成空鼓。2)《住宅質(zhì)量保證書》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)

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