2022年河南省房地產估價師之開發(fā)經營與管理模考題庫含答案下載

《房地產估價師之開發(fā)經營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。

A.時間類參數(shù)

B.融資相關參數(shù)

C.評價標準類參數(shù)

D.收益相關參數(shù)【答案】D2、某房地產開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。

A.形象差異化戰(zhàn)略

B.人員差別化戰(zhàn)略

C.服務差別化戰(zhàn)略

D.產品差別化戰(zhàn)略【答案】C3、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是（）。

A.開發(fā)商

B.設計單位

C.承包商

D.監(jiān)理單位【答案】A4、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A.房地產開發(fā)貸款

B.房地產抵押貸款

C.債務融資

D.權益融資【答案】C5、2003年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬于房地產投資特性中的（）。

A.需要適時的更新改造

B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

C.易受政策影響

D.存在效益外溢和轉移【答案】C6、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型【答案】D7、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.資產負債率

D.流動比率【答案】B8、下列建筑安裝工程費用的構成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。

A.養(yǎng)老保險費

B.失業(yè)保險費

C.醫(yī)療保險費

D.勞動保險費【答案】D9、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移【答案】D10、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。

A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值

C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現(xiàn)值之和【答案】C11、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.價值定價法

D.隨行就市定價法【答案】B12、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.不易產生資本價值風險

C.存在效益外溢

D.易受政策影響【答案】B13、資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。

A.全部貸款

B.全部資產

C.銀行貸款

D.部分資產【答案】B14、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。

A.曲面屋頂

B.坡屋頂

C.平屋頂

D.多波式折板屋頂【答案】C15、（）是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

A.政治環(huán)境

B.資源環(huán)境

C.技術環(huán)境

D.國際環(huán)境【答案】B16、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產品成本、產銷量與()的平衡關系的方法。

A.固定成本

B.變動成本

C.盈利

D.機會成本【答案】C17、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比。

A.有效毛收入

B.凈經營收入

C.潛在毛收入

D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A18、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查【答案】C19、房地產開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法【答案】B20、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C.數(shù)額相等

D.先增后減【答案】A21、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。

A.2.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31【答案】B22、按照地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場細分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。

A.城市內某個區(qū)域

B.省或自治區(qū)所轄地域

C.城市

D.中國房地產市場【答案】C23、某房地產開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調查屬于（）。

A.試探性調查

B.推測性調查

C.因果性調查

D.描述性調查【答案】D24、目前我國采用的復式記賬法是（）。

A.收付記賬法

B.借貸記賬法

C.支出記賬法

D.收入記賬法【答案】B25、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A26、產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸【答案】C27、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。

A.接受委托

B.調查研究

C.方案選擇和優(yōu)化

D.編制可行性研究報告【答案】C28、在房地產開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表

D.財務計劃現(xiàn)金流量表【答案】D29、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率【答案】A30、房地產開發(fā)項目施工現(xiàn)場的安全由（）負責。

A.建筑施工企業(yè)

B.監(jiān)理企業(yè)

C.房地產開發(fā)企業(yè)

D.施工合同中規(guī)定的單位【答案】A31、開發(fā)項目房地產市場分析應該注意方面不包括()。

A.需求分析

B.供給分析

C.競爭分析

D.建造商分析【答案】D32、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。

A.利潤表

B.資金來源與運用表

C.資本金現(xiàn)金流量表

D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D33、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是()。

A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局

B.人口數(shù)量與結構

C.土地資源狀況

D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D34、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率【答案】A35、某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。

A.450

B.475

C.520

D.580【答案】D36、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。

A.經營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B37、資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。

A.全部貸款

B.全部資產

C.銀行貸款

D.部分資產【答案】B38、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經營或自營的房地產開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是()。

A.成本利潤率

B.動態(tài)投資回收期

C.投資利潤率

D.財務內部收益率【答案】B39、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。

A.成交價

B.保留價

C.最高限價

D.最低限價【答案】C40、進行會計查賬的首要工作是（）。

A.查閱會計賬簿

B.查閱會計憑證

C.檢查會計錯弊

D.查閱會計核算形式【答案】B41、下列關于空置和損失的表述，不正確的是()。

A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入

B.欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄

C.空置雖然減少收入，但不是損失

D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D42、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。

A.購買習慣

B.購買心理

C.購買動機

D.購買行為【答案】D43、（）是指完成一定數(shù)量的合格產品規(guī)定的活勞動消耗的數(shù)量標準。

A.機械消耗定額

B.勞動消耗定額

C.材料消耗定額

D.施工定額【答案】B44、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。

A.彌補企業(yè)以前年度的虧損

B.提取法定盈余公積金

C.提取法定盈余公益金

D.向投資者分紅【答案】A45、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離【答案】C46、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。

A.自有資金

B.企業(yè)資金

C.預售期房

D.債券融資【答案】D47、與房地產投資“開發(fā)-銷售”經營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了（）。

A.運營成本

B.裝修費用

C.土地費用

D.開發(fā)成本【答案】A48、以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調查內容的是（）。

A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置

B.項目所在城市、區(qū)和街道

C.土地面積和規(guī)劃用途

D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B49、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A50、相對于現(xiàn)金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.資本金利潤率

D.資本金凈利潤率【答案】B51、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查【答案】C52、計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是（）。

A.全部投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表

D.資金來源與運用表【答案】B53、下列引起資產和負債同時減少的經濟業(yè)務是（）。

A.將現(xiàn)金存入銀行

B.購進一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購買設備

D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D54、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。

A.市場供求關系

B.房地產管理部門

C.業(yè)主的愿望

D.建筑質量【答案】A55、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。

A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息

C.等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金

D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C56、對房地產開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。

A.銷售收入

B.開發(fā)建設投資

C.營業(yè)稅金及附加

D.借貸本金償還【答案】D57、不應計入收益性物業(yè)經營費用的是（）。

A.抵押貸款利息

B.公共設施維修費

C.房產稅

D.物業(yè)保險稅【答案】A58、下列各項中，屬于競爭導向定價的是（）。

A.目標定價法

B.認知價值定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.成本加成定價法【答案】C59、會計的基本職能有會計核算和（）。

A.資源配置

B.會計監(jiān)督

C.會計決策

D.會計控制【答案】B60、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費【答案】A61、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。

A.空置率

B.竣工房屋價值

C.房屋施工面積

D.吸納率【答案】D62、下列房地產市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。

A.整群抽樣

B.分層隨機抽樣

C.簡單隨機抽樣

D.定額抽樣【答案】D63、某房地產開發(fā)項目的四個開發(fā)經營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4【答案】A64、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。

A.38.47

B.18.39

C.25.75

D.24.96【答案】C65、下列不屬于房地產置業(yè)投資項目盈利能力經濟評價中靜態(tài)指標的是（）。

A.投資利潤率

B.資本金利潤率

C.財務內部收益率

D.投資回報率【答案】C66、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。

A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價

B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價

C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價

D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價【答案】B67、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50【答案】C68、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率【答案】A69、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700【答案】C70、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（）。

A.超額利潤

B.投資回報

C.內部收益

D.風險報酬【答案】D71、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。

A.38.47

B.18.39

C.25.75

D.24.96【答案】C72、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于()。

A.變動成本的設置

B.平衡點的設置

C.同定成本的設置

D.產銷售量的不同【答案】B73、企業(yè)資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益，為（）。

A.資產

B.負債

C.所有者權益

D.收入【答案】C74、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。

A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成

B.評標委員會成員可以為5人

C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3

D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B75、同時開發(fā)幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。

A.無差異性營銷

B.差異性營銷

C.定制性營銷

D.集中性營銷【答案】B76、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。

A.解析法

B.蒙特卡洛模擬法

C.調查和專家打分法

D.概率分析法【答案】D77、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.資產負債率

D.流動比率【答案】B78、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮與排水相結合

C.卷材防水

D.鋼筋混凝土防水【答案】B79、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10【答案】C80、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。

A.1.40%

B.5.60%

C.5.72%

D.6.09%【答案】C81、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。

A.商品住宅

B.商用房地產

C.經濟適用住宅

D.出讓國有土地使用權【答案】A82、資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。

A.全部貸款

B.全部資產

C.銀行貸款

D.部分資產【答案】B83、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數(shù)是0.5，則其預期收益率為()，

A.10%

B.15%

C.5%

D.9%【答案】D84、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查【答案】B85、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對標高為（）m。

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000【答案】D86、市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。

A.物業(yè)管理水平

B.同類型物業(yè)的市場供求關系

C.業(yè)主目標收益要求

D.物業(yè)適應性【答案】B87、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6。則房地產投資的預期收益率為（）。

A.4.42%

B.8.11%

C.8.13%

D.9.54%【答案】B88、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。

A.買方

B.賣方

C.買賣雙方

D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B89、某房地產投資項目的資產負債表上顯示，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，則資產負債率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】D90、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產市場轉變的影響。

A.人文環(huán)境的變化

B.生產和工作方式的轉變

C.自然環(huán)境的變化

D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A91、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤【答案】A92、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）

A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷

B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷

C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷

D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B93、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。

A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息

C.等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金

D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C94、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。

A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差

B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率

C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差

D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D95、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇（）。

A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益型房地產投資

B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產投資

C.機會型房地產投資

D.剛竣工的收益型房地產投資【答案】C96、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A.面積單元

B.面積單位

C.出租單位

D.出租單元【答案】D97、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策【答案】B98、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A.面積單元

B.面積單位

C.出租單位

D.出租單元【答案】D99、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離【答案】C100、某房地產開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22【答案】D二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率【答案】BD102、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。

A.接天線

B.引下線

C.上引線

D.接地線

E.接閃器【答案】BD103、下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開發(fā)投資

B.商業(yè)物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產開發(fā)投資

E.房地產經營投資【答案】CD104、關于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。

A.商業(yè)物業(yè)分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業(yè)物業(yè)交易常在機構投資者之間進行

C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性

D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資

E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC105、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD106、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD107、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有（）。

A.投資利潤率

B.通貨膨脹率

C.投資風險

D.經濟增長率

E.存款準備金率【答案】ABC108、成本計劃可分解為（）等方面。

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃【答案】ABC109、常用的采暖方式包括（）。

A.集中采暖

B.局部采暖

C.區(qū)域供熱

D.分散采暖

E.集體供熱【答案】ABC110、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。

A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業(yè)務內容、數(shù)量、單價和金額

B.憑證簽章審核

C.憑證金額審核

D.一式幾聯(lián)的原始憑證，應當注明各聯(lián)的用途，只能以其中的一聯(lián)作為報銷憑證

E.一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據，必須用雙面復寫紙?zhí)讓?，包括發(fā)票和收據本身具有復寫功能的，各聯(lián)必須寫透，并連續(xù)編號【答案】ABCD111、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。

A.按存量增量細分

B.按交易形式細分

C.按目標市場細分

D.按房地產用途細分E按地域細分【答案】BCD112、在工業(yè)建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內部收益率【答案】ABD113、下列投資形式中屬于房地產間接投資的有（）。

A.房地產開發(fā)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的債券

C.房地產置業(yè)投資

D.購買住房抵押支持證券

E.購買房地產投資信托基金【答案】BD114、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。

A.上年度末儲備土地結轉情況

B.年度儲備土地前期開發(fā)計劃

C.年度土地出讓金總額

D.年度儲備土地管護計劃

E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD115、常用的風險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測診斷技術

D.蒙特卡洛模擬法

E.調查和專家打分法【答案】AD116、會計錯弊的特點是（）。

A.故意的

B.過失的

C.有目的的

D.有預謀的

E.有針對性【答案】ACD117、決策的原則包括（）。

A.系統(tǒng)原則

B.滿意原則

C.淘汰原則

D.反饋原則

E.落實原則【答案】ABD118、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括（）。

A.備選方案差異原則

B.最低可接受收益率原則

C.費用最低原則

D.收益最大原則

E.不行動原則【答案】AB119、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC120、從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為()。

A.開發(fā)商自行租售為主

B.房地產管理部門負責銷售

C.委托物業(yè)代理

D.房地產行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC121、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查【答案】BCD122、在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進一步分為（）。

A.指數(shù)平滑法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.加權移動平均法

E.市場因子推演法【答案】ABCD123、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。

A.導致房地產實際價值下降

B.導致房地產實際價值上升

C.加大投資者債務負擔

D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求【答案】ACD124、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。

A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發(fā)包人或其他人實施

B.改變合同中任何一項工作的質量或其他特性

C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸

D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序

E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD125、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產購買成本【答案】ABC126、在可行性研究報告中，項目概況部分應著重介紹（）。

A.項目的合作方式和性質

B.項目擬建規(guī)模和標準

C.項目建成后的服務對象

D.項目背景

E.項目所處的地理環(huán)境【答案】ABC127、下列關于房地產投資特點的說法中，不正確的有（）。

A.房地產所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要

B.房地產投資非常適合作為一種長期投資

C.不可移動性是房地產的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產

D.房地產資產的證券化能夠從根本上改變房地產資產流動性差的弱點

E.房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響【答案】CD128、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B129、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)【答案】ABC130、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B131、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目（）。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E.項目是否可行【答案】CD132、受制于房地產的（）等特性，形成了房地產投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

A.不可移動性

B.異質性

C.同質性

D.流動性

E.弱流動性【答案】AB133、不屬于房屋開發(fā)費的有（）。

A.公共配套設施建設費

B.基礎設施建設費

C.其他工程費

D.土地取得費用

E.開發(fā)期間稅費【答案】CD134、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。

A.權益型

B.債務型

C.混合型

D.綜合型

E.抵押型【答案】AC135、經濟評價中的基礎參數(shù)包括（）。

A.時間類參數(shù)

B.投資類參數(shù)

C.融資相關參數(shù)

D.收益相關指標

E.評價標準類指標【答案】ACD136、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段【答案】AB137、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行

B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A138、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。

A.會計信息流通系統(tǒng)

B.會計信息控制系統(tǒng)

C.會計信息解釋系統(tǒng)

D.會計信息處理系統(tǒng)

E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD139、開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的（）。

A.經營費用

B.銷售費用

C.管理費用

D.財務費用

E.不可預見費用【答案】BCD140、具體準則是根據基本準則制定的，有關企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準則根據規(guī)范的對象不同，分為（）。

A.關于共同業(yè)務的具體準則

B.關于特殊業(yè)務的具體準則

C.特殊行業(yè)基本業(yè)務的具體準則

D.有關對外披露的具體準則

E.有關資產處置的具體準則【答案】ACD141、經濟評價中的基礎參數(shù)中的時間類參數(shù)包括（）。

A.開發(fā)期

B.開發(fā)經營期

C.建設期

D.出租率

E.出租經營期的起始點【答案】ABC142、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD143、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC144、房地產置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率【答案】ACD145、房地產開發(fā)項目經濟評價的目的，是考察項目的（）。

A.競爭能力

B.發(fā)展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風險能力【答案】CD146、下列選項中，屬于間接投資的是（）。

A.購買外國股票

B.購置設備

C.開辦企業(yè)

D.兼并其他企業(yè)

E.購買債券【答案】A147、常用的風險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測診斷技術

D.蒙特卡洛模擬法

E.調查和專家打分法【答案】AD148、以下說法中，錯誤的是（）。

A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某

B.張某和王某共同完成了一項發(fā)明創(chuàng)造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意

C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務發(fā)明

D.甲委托乙開發(fā)了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D149、制定租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E租售價格確定【答案】AC150、在房地產市場中，土地的交易包括()等子市場。

A.商業(yè)物業(yè)

B.特殊物業(yè)

C.土地買賣

D.租賃E抵押【答案】CD151、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查【答案】AB152、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD153、投資的作用主要包括（）。

A.投資是一個國家經濟增長的基本推動力

B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關

C.投資可以促進人民生活水平提高

D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD154、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。

A.會計信息流通系統(tǒng)

B.會計信息控制系統(tǒng)

C.會計信息解釋系統(tǒng)

D.會計信息處理系統(tǒng)

E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD155、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值

B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD156、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC157、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)【答案】ABC158、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD159、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。

A.米

B.平方米

C.立方米

D.噸

E.樘【答案】ABCD160、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的()標準劃分的。

A.按地域細分

B.按房地產用途細分

C.按存量增量細分

D.按交易形式細分E按目標市場細分【答案】ACD161、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。

A.所處區(qū)位

B.交通方便性

C.建筑設備系統(tǒng)

D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD162、關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。

A.利率是由儲蓄和投資決定的

B.利率是由貨幣的供求決定的

C.利率是由可貸資金的供求決定

D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的

E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B163、關于房地產泡沫與房地產過度開發(fā)的說法，正確的有（）。

A.房地產過度開發(fā)反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

C.過度開發(fā)與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發(fā)

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產過度開發(fā)【答案】ABD164、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。

A.市政基礎建設費

B.土地出讓金

C.征地拆遷費

D.契稅

E.公建配套設施費【答案】BC165、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。

A.項目合理規(guī)模

B.功能分區(qū)

C.建設地點

D.工程變更

E.設計方案評價【答案】ABCD166、財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。

A.金融機構手續(xù)費

B.融資代理費、承諾費

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用【答案】ABD167、房地產間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開發(fā)投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款【答案】BD168、在下列房地產投資行為中，體現(xiàn)房地產置業(yè)投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉讓【答案】BCD169、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。

A.會計信息流通系統(tǒng)

B.會計信息控制系統(tǒng)

C.會計信息解釋系統(tǒng)

D.會計信息處理系統(tǒng)

E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD170、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數(shù)平滑法

E.市場因子推演法【答案】BCD171、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A.物業(yè)所處位置

B.輻射區(qū)域的范圍

C.建筑設備系統(tǒng)

D.建造年代

E.租戶類型【答案】AC172、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD173、房地產泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投機需求膨脹

C.開發(fā)商之間的博弈

D.開發(fā)資金的易得性

E.金融機構過度放貸【答案】AB174、下列房地產開發(fā)項目成本費用中，屬于房屋開發(fā)費的有（）。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費

C.建筑安裝工程費

D.基礎設施建設費

E.公共配套設施建設費【答案】CD175、下列關于內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.內部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B.內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的

D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E.內部收益率越高，投資風險就越小【答案】ABC176、經濟評價中的基礎參數(shù)中的時間類參數(shù)包括（）。

A.開發(fā)期

B.開發(fā)經營期

C.建設期

D.出租率

E.出租經營期的起始點【答案】ABC177、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。

A.市場定位

B.資金落實情況

C.市場營銷能力

D.銷售利潤率

E.貸款償還期【答案】AC178、房地產技術發(fā)展環(huán)境調查包括（）等。

A.社會擁有量

B.新產品的國內外先進水平

C.新產品的技術現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

D.通訊及交通運輸

E.能源與資源供應【答案】BC179、房地產投資之利包括()。

A.較高的收益水平

B.抵消通貨膨脹影響

C.較少的投資

D.可獲金融機構支持E能夠得到稅收方面的好處【答案】ABD180、物業(yè)資產管理的職能包括()。

A.物業(yè)管理

B.設施管理

C.資產管理

D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC181、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD182、若按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，就會形成不同偏好的細分市場，這時會出現(xiàn)