XX物業(yè)接管方案

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔XX物業(yè)接管方案目錄：1、XX物業(yè)接管方案2、招待所物業(yè)管理方案目錄目錄……1 前言……2管理目標(biāo)…………………3物業(yè)管理方案……………4管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……4各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施……11管理溝通…………13資源配置………………..13人員配備及崗位設(shè)置…..13員工培訓(xùn)……………..15費(fèi)用測(cè)算……………….16第一節(jié)項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)……………16第二節(jié)開辦費(fèi)用明細(xì)…………….19第三節(jié)物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)……….23盈虧分析及減虧措施……23接管工作的進(jìn)度安排………………28前言承蒙集團(tuán)公司及和信房產(chǎn)的信任，將水沐天城這個(gè)品牌項(xiàng)目交由我們來(lái)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時(shí)也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來(lái)的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。水沐天城項(xiàng)目作為公司的品牌之作、經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集團(tuán)公司智慧的結(jié)晶。高品質(zhì)的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務(wù)與之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的基本標(biāo)志，也是和信水沐天城項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)所必須達(dá)到的基本要求。我們將響應(yīng)公司董事長(zhǎng)“關(guān)于物業(yè)公司要走市場(chǎng)化道路”的發(fā)展精神，力求將水沐天城項(xiàng)目打造成為公司的精品樓盤。針對(duì)“水沐天城”的特點(diǎn)，我們將各分支加以細(xì)化，小至管理細(xì)節(jié)，大到管理理念，都達(dá)到精耕細(xì)作，為“水沐天城”的品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為和信的房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進(jìn)樓盤的銷售。在該項(xiàng)目的介入與服務(wù)過(guò)程中我們一直本著兩個(gè)理念，一是堅(jiān)持保本微利方針，重經(jīng)濟(jì)效益，更重社會(huì)效益。我們將以最大限度的為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠(chéng)的服務(wù)，合理解決微利潤(rùn)與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾，爭(zhēng)取做到兼顧的同時(shí)，達(dá)成開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來(lái)。不僅僅把這個(gè)項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化的重要開始，更看重的是將來(lái)更深層次、更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過(guò)我們的不斷溝通與攜手努力，共同來(lái)打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托“水沐天城”良好的品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使自身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對(duì)本項(xiàng)目所制作的物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請(qǐng)指教！第一章管理目標(biāo)和順物業(yè)公司“精細(xì)化管理，親情化服務(wù)”是我們永遠(yuǎn)不變的承諾，“營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是我們永恒的追求，為此，我們依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理，承諾達(dá)到以下目標(biāo)：星級(jí)生活服務(wù)高品質(zhì)的物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與其相配套。我們將利用團(tuán)隊(duì)多年的實(shí)際操作所積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，努力豐富和完善各項(xiàng)規(guī)范及服務(wù)流程，通過(guò)系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，達(dá)到真誠(chéng)服務(wù)、星級(jí)居住的標(biāo)準(zhǔn)。二、建立業(yè)主委員會(huì)我們正式接管“水沐天城”物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作后，將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司的服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合。切實(shí)做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，讓開發(fā)商全力、放心地投入新的項(xiàng)目開發(fā)。三、一級(jí)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后，我們將根據(jù)“微利”、“業(yè)主至上”的原則，依照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)的服務(wù)。第二章管理方案服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心是小區(qū)物業(yè)管理的窗口，其服務(wù)范圍主要包括業(yè)主接房、入住、報(bào)事報(bào)修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費(fèi)、代收水電氣垃圾清運(yùn)費(fèi)、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我公司《客戶服務(wù)中心操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，擬定如下工作范圍及要求：服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)受理工作受理住戶咨詢、投訴微笑服務(wù)，熱情接待，認(rèn)真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因與住戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，受理投訴后及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系調(diào)查處理，并做好記錄、跟蹤、回訪。為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主的資料存檔保管，安排與業(yè)主相關(guān)的通知的發(fā)放熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理流程及相關(guān)規(guī)定，耐心解釋業(yè)主提出的疑問(wèn)，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排及時(shí)，并做好各項(xiàng)原始記錄，信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報(bào)。根據(jù)業(yè)主要求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為住戶提供專項(xiàng)服務(wù)協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認(rèn)真、仔細(xì)、及時(shí)、準(zhǔn)確地為住戶提供服務(wù)，并做好跟蹤、回訪記錄。辦理網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等各種健身、娛樂、休閑設(shè)施的服務(wù)熱情接待，服務(wù)周到，認(rèn)真做好登記、預(yù)約、安排等工作商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、快遞、機(jī)票預(yù)訂、及其他特約服務(wù)等服務(wù)高效、快速、熱情、周到內(nèi)勤工作統(tǒng)籌辦公室的全面管理，負(fù)責(zé)與外部各職能部門的協(xié)調(diào)工作。有較強(qiáng)的親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會(huì)；認(rèn)真領(lǐng)會(huì)、貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關(guān)規(guī)定。檔案管理對(duì)行政文檔按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類管理，注重原始資料和外部信息的收集。人事管理及時(shí)辦理員工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、升級(jí)工作，加強(qiáng)與員工的溝通，按期組織員工的培訓(xùn)工作和員工活動(dòng)的籌辦。組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年召開一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。定期走訪住戶，進(jìn)行住戶意見調(diào)查每半年進(jìn)行一次住戶意見調(diào)查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反映上級(jí)，對(duì)有意見的住戶及時(shí)給予書面回復(fù)。受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。熱情接待，耐心解說(shuō)。收取管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用。認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)。管理工作裝修現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)同秩序維護(hù)巡邏人員、工程維修人員對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，檢查裝修工人出入證、滅火器配備、有無(wú)違規(guī)情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)下發(fā)整改通知單，并聯(lián)系業(yè)主，書面確認(rèn)?？罩梅考拌€匙管理定期巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。對(duì)空置房及項(xiàng)目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，保證物品財(cái)產(chǎn)安全。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)巡視每日對(duì)項(xiàng)目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)各崗位等進(jìn)行巡視，監(jiān)督檢查各崗位人員工作情況，查閱各崗位工作記錄，準(zhǔn)確了解各項(xiàng)工作完成及未完成情況，做好《項(xiàng)目日巡視》記錄，便于督促跟進(jìn)。工程維修部水沐天城主要工程設(shè)施設(shè)備包括遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部主要工作除了及時(shí)處理業(yè)主的零修、急修外，還要做好各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。依據(jù)我公司《維修操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，擬定如下工作范圍及要求：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1抄表系統(tǒng)1.每月檢查數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)據(jù)采集板；日常巡視檢查煤氣數(shù)據(jù)采集機(jī)，配合煤氣公司采集數(shù)據(jù)；2.每月打印一份抄表記錄；3.每季度進(jìn)戶核查抄表一次，及時(shí)修正估表錄入的錯(cuò)誤數(shù)據(jù)。1.主管每周進(jìn)入維護(hù)員操作系統(tǒng)核查一次系統(tǒng)運(yùn)行情況；2.每月審查數(shù)據(jù)采集報(bào)告；3.審查季度抄表核查及修正報(bào)告，確保進(jìn)戶核查工作得以實(shí)施。1.保證月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；2.季度進(jìn)戶核查結(jié)果及時(shí)通報(bào)業(yè)主和使用部門。2監(jiān)控系統(tǒng)1.每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè)試；2.每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清晰；3.每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4.每半年由外委公司維護(hù)檢查一次。1.工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定期檢查監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行記錄，并每周安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測(cè)試；2.工程主管每月組織全面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)備；3.委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查及公司經(jīng)理簽署意見。1.紅外線報(bào)警裝置靈敏，無(wú)誤報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；2.監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄像可保存一個(gè)月。3有線電視系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2.接業(yè)主報(bào)修1小時(shí)內(nèi)解決問(wèn)題；3.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一小時(shí)內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決；4.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1.主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2.弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；4.接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管及公司經(jīng)理簽署意見。1.電視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)解決；2.線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100％。4網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；3.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1.主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2.弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；1.視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)解決；2.線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100％。5可視對(duì)講系統(tǒng)1.每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；2.每周檢查器件箱及備用電源；3.每年由外委公司進(jìn)行系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。1.主管每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄，每周抽檢單元分機(jī)及電子門鎖使用情況；2.領(lǐng)班每周全面檢查系統(tǒng)一次，并匯報(bào)檢查情況；3.委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查及公司經(jīng)理簽署意見。1.圖像及通話語(yǔ)音清晰，可實(shí)現(xiàn)總計(jì)、單元門機(jī)、室內(nèi)分機(jī)及分機(jī)間轉(zhuǎn)接通話；2.輸入密碼后，單元門可立即自動(dòng)開鎖；3.單元門開啟后可自動(dòng)關(guān)閉。6停車管理系統(tǒng)1.辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)天內(nèi)錄入用戶信息；2.系統(tǒng)管理員每周進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；3.維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機(jī)；4.外委公司保證系統(tǒng)維護(hù)半年內(nèi)不少于三次。1.內(nèi)勤每天核實(shí)辦卡及交費(fèi)情況，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；2.工程主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)系統(tǒng)維護(hù)及設(shè)備巡視檢查；3.外委系統(tǒng)維護(hù)檢修結(jié)果需由工程主管現(xiàn)場(chǎng)檢查、公司經(jīng)理簽署意見。1.系統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)行，達(dá)到設(shè)計(jì)功能要求；2.停電后10分鐘內(nèi)將道閘升起；3.基本達(dá)到用戶信息錄入不過(guò)夜。7園林景觀水系統(tǒng)1.每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；2.每周根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3.采用井水補(bǔ)水，不得使用自來(lái)水進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗；4.每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。1.主管每天巡視檢查小區(qū)景觀水運(yùn)行效果，每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄，現(xiàn)場(chǎng)抽查系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗情況；2.安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并實(shí)施過(guò)濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；3.領(lǐng)班督導(dǎo)毛發(fā)過(guò)濾器清洗。1.定時(shí)間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，保證小區(qū)景觀效果；2.設(shè)備檢修及河渠清洗提前樹立標(biāo)示牌。8變配電系統(tǒng)1.每隔3小時(shí)巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；2.每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3.每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4.雷雨季節(jié)來(lái)臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5.每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。1.主管每周巡視檢查配電室不少于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄及能耗統(tǒng)計(jì)表；2.領(lǐng)班隨時(shí)檢查配電室值班情況及運(yùn)行記錄填寫情況，并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；3.主管每年組織進(jìn)行一次緊急停電事故演習(xí)。1.系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，保證電梯、消防、事故照明正常使用；2.檢修停電提前24小時(shí)以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場(chǎng)所書面通知用戶。9消防系統(tǒng)1.每2個(gè)月進(jìn)行1次普消末端水壓測(cè)試，每三個(gè)月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)情況；2.每半年清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽查10％探頭感煙感溫報(bào)警情況；3.消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由外委承接單位負(fù)責(zé)；1.系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；2.系統(tǒng)維護(hù)、檢測(cè)、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；3.保安隊(duì)長(zhǎng)每年組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；4.委外年度安全檢查結(jié)果需報(bào)公司經(jīng)理審核并簽署意見。1.系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無(wú)誤報(bào)；2.按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3.普消末端壓力保證不低于0.7Mpa，自消自消末端壓力保證不低于0.5Mpa；4.預(yù)警時(shí)值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。10二次供水1.每天巡視純凈水機(jī)房不少于3次，巡視生活水泵房不少于1次，并填寫運(yùn)行記錄；2.純凈水系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不少于3次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；3.除操作人員外，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入純凈水機(jī)房；4.機(jī)房需人走上鎖。1.每半年末端水質(zhì)取樣到市防疫站化驗(yàn)一次；2.主管參與純凈水系統(tǒng)管道消毒過(guò)程及水池水箱清洗消毒過(guò)程；3.每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不合格情況，給予相關(guān)責(zé)任人處罰；4.純凈水系統(tǒng)消毒前提前48小時(shí)通知到業(yè)主。保證水質(zhì)達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。三、秩序維護(hù)部安全和消防工作是物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬(wàn)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)維護(hù)和樹立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)重要的作用。水沐天城秩序維護(hù)部全面負(fù)責(zé)維護(hù)該小區(qū)的生活秩序以及消防、治安安全防范與管理，目前崗位設(shè)置分別為大門崗6個(gè)、巡邏崗2個(gè)、固定崗2個(gè)、監(jiān)控崗1個(gè)。依照我公司《秩序維護(hù)崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，擬定如下工作范圍及要求：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1秩序維護(hù)班長(zhǎng)1.以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤。2.檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施。3.配合隊(duì)長(zhǎng)做好隊(duì)員的思想工作。4.對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)；5.負(fù)責(zé)對(duì)本班員工作培訓(xùn)。6.負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏。1.每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理。2.保安隊(duì)長(zhǎng)組織每周班長(zhǎng)工作列會(huì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理工作中的問(wèn)題。2大門崗1.負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序、社會(huì)秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)。2.掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢、處理、報(bào)告。3.發(fā)生糾紛和一般性治安問(wèn)題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；4.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。5.外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)需問(wèn)詢、登記，經(jīng)服務(wù)中心或業(yè)主確認(rèn)后方可放行。6.物品出入需有服務(wù)中心出具的業(yè)主簽字確認(rèn)之《出門條》，并留存?zhèn)洳椤Ｓ砂踩鞴?、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理。1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友好，語(yǔ)言文明禮貌，發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵不還口、打不還手，自覺維護(hù)公司的形象和聲譽(yù)。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可，不得離開工作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無(wú)關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班記錄完整、準(zhǔn)確，佩戴使用的器械無(wú)損壞。5.隨時(shí)保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。6.所有外來(lái)人員登記與物品出入登記完整、清晰。3巡邏崗1.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)和周邊進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全。2.勸離夜間無(wú)故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生。3.在上下班高峰期，切實(shí)做好對(duì)業(yè)主的安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，維護(hù)小區(qū)正常的生活秩序。4.按規(guī)定程序處置突發(fā)事件。5.協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件。6.按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。7.消防巡檢：定期對(duì)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備巡視，檢查完好狀況，及時(shí)排除安全隱患。8.配合裝修現(xiàn)場(chǎng)管理和控制。1.巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件、防違規(guī)裝修等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。2.班長(zhǎng)每天不間斷的進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理。1.統(tǒng)一著裝，儀容儀表端正，講究文明禮貌。2.不得吸煙、聽收音機(jī)或隨身聽。3.必須完整記錄巡邏檢查的時(shí)間、地點(diǎn)、部位、具體內(nèi)容，且不得少于規(guī)定次數(shù)。4.不得以檢查為名，與其他當(dāng)班人員閑談。5.不得乘坐電梯巡邏檢查樓層；在執(zhí)行巡查任務(wù)時(shí)，不得以任何理由或借口推脫幫助業(yè)主的責(zé)任。6.對(duì)人員進(jìn)行查詢時(shí)，應(yīng)注意有禮貌地表明身份或出示證件。7.消防設(shè)施巡檢做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)、解決。8.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。4固定崗1.掌握本崗位附近的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢、處理、報(bào)告。2.發(fā)生糾紛和一般性治安問(wèn)題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；3.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。由安全主管、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理。1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友好，語(yǔ)言文明禮貌，發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵不還口、打不還手，自覺維護(hù)公司的形象和聲譽(yù)。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可，不得離開工作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無(wú)關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班記錄完整、準(zhǔn)確，佩戴使用的器械無(wú)損壞。5.隨時(shí)保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。5車輛秩序管理崗1.機(jī)動(dòng)車秩序管理：協(xié)助、指揮車輛停放，按照部門統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行車輛停放。2.非機(jī)動(dòng)車秩序管理：規(guī)范停放，檢查非機(jī)動(dòng)車是否上鎖，防止非機(jī)動(dòng)車被盜及其它安全事故發(fā)生；3.檢查客戶車上有無(wú)遺留或附屬物品，及時(shí)提醒客戶取走，給客戶做好解釋工作；如無(wú)法聯(lián)系，必須及時(shí)交由部門保管；4.嚴(yán)禁所有人員在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行修車和維護(hù)，防止取走客戶車輛上的配件；5.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能迅速到位，并按照突發(fā)事件預(yù)案進(jìn)行處理；由安全主管、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理。1.用正規(guī)的交接崗禮儀進(jìn)行崗位交接，跟進(jìn)上一班次所移交的問(wèn)題，保持良好的軍體形象，積極主動(dòng)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)外展示良好的企業(yè)形象；2.保持崗位周圍的環(huán)境綠化衛(wèi)生、成品設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁故意損壞，利用設(shè)備設(shè)施另作他用，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)；3.用標(biāo)準(zhǔn)的交通指揮手勢(shì)引導(dǎo)車輛按照規(guī)定路線有序的進(jìn)出，確保交通暢通無(wú)阻；做好非機(jī)動(dòng)車的安全管理工作。4.積極主動(dòng)的為業(yè)主提供服務(wù)，認(rèn)真做好車場(chǎng)車輛的安全檢查工作，做好書面記錄；5.負(fù)責(zé)協(xié)助各區(qū)停車場(chǎng)車輛安全管理人員共同做好車輛安全檢查，保護(hù)好崗位周邊成品和設(shè)施設(shè)備。6.對(duì)于客戶非機(jī)動(dòng)車鑰匙丟失或其它原因，當(dāng)值人員必須進(jìn)行有效證件核對(duì)無(wú)誤才能給予放行；對(duì)于過(guò)夜非機(jī)動(dòng)車進(jìn)行統(tǒng)一停放并加鎖登記。環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14幢電梯公寓，24幢多層住宅樓，一個(gè)中心花園，一個(gè)人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)，多處室外休閑場(chǎng)所。為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)干凈、舒適、恬靜、幽雅的生活環(huán)境，依照我公司《保潔崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《綠化崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，，擬定如下主要服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)：保潔保潔服務(wù)范圍包括公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護(hù)理。序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1外圍區(qū)間道路1.每天集中清掃1次2.水管沖洗次數(shù)根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車沖洗3.隨時(shí)保潔1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》1.路紋清晰2.無(wú)垃圾，無(wú)泥沙，無(wú)積水，無(wú)污跡3.無(wú)揚(yáng)塵2花崗石、大理石地面1.每日全面清潔1次2.推塵數(shù)次3.每月沖洗1次4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定5.隨時(shí)保潔1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》1.無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)積塵2.有光澤3單元樓道1.每日集中收集垃圾1次2.全面清潔1次3.保潔1次1.主管每日至少抽查4個(gè)樓道2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》1.無(wú)生活建筑垃圾（垃圾每日10：30前清完）2.地面光潔3.扶手、鐵花、消防栓干凈4.玻璃光潔5.天花板、墻角無(wú)蛛網(wǎng)4水景、水池水溝、生態(tài)池1.每天清理水面樹葉及飄浮物多次2.滴水景處每月刷洗青苔3.夏天每日添加2次消泡劑4.每3—6個(gè)月徹底清洗1次1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》1水清見底，無(wú)異味2.除少數(shù)樹葉外，無(wú)其它飄浮物3.水面無(wú)泡沫4.水底無(wú)雜物5地下車庫(kù)1.每日地面推塵1次2.每日清理垃圾1次3.每周清潔1次擋車桿、停車黃線4.每周清潔攔水溝1次5.每月沖洗地面1次6.據(jù)情況清理集污坑7.每月清潔1次消防管道及供電線槽8.隨時(shí)保潔1.主管每日巡視1次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》1.地面無(wú)垃圾雜物，無(wú)積塵，無(wú)油污，無(wú)積水2.天花板墻角無(wú)蜘蛛網(wǎng)3.梯階扶手干凈無(wú)塵4.擋車桿無(wú)積塵、停車黃線無(wú)污跡，顏色鮮艷5.集污坑無(wú)異味6.指示牌、消防栓、滅火器干凈6外墻根據(jù)實(shí)際需要委外清洗主管驗(yàn)收檢查合格無(wú)明顯污跡和積灰（漏水造成的水漬除外）綠化管理范圍包括區(qū)域內(nèi)的所有裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物的養(yǎng)護(hù)。序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1樹樹維護(hù)良好發(fā)現(xiàn)死亡、缺少、被破壞在一周內(nèi)更換必要時(shí)修剪蟲害控制：有蟲害侵襲時(shí)一周一次、預(yù)防性保養(yǎng)隔月一次樹不缺少、死亡、被破壞無(wú)干枯和壞死分枝無(wú)干枯葉無(wú)腐爛和掉下的果實(shí)樹枝不觸及到建筑物表面樹枝不生長(zhǎng)過(guò)長(zhǎng)，對(duì)人行道造成障礙樹基不發(fā)芽8..樹勻稱，不修剪變形樹基維護(hù)良好在樹苗直徑1M范圍內(nèi)除草樹基無(wú)雜草、土不下降、壓實(shí)剪下的分枝和落葉立即清除樹無(wú)蟲害葉子無(wú)蟲害樹干/枝不干枯、腐爛2灌木、樹籬、地面覆蓋物和綠化帶所有植物保護(hù)良好植物不死亡和缺少，在發(fā)現(xiàn)一周內(nèi)，更換相同種類和高度的植物植物不干枯、發(fā)黃植物修剪平整植物不過(guò)分生長(zhǎng)造成人行道障礙隔周除草和松土蟲害控制：有蟲害侵襲的每周一次；預(yù)防性保養(yǎng)隔周一次植物基座保護(hù)良好植物基座草不過(guò)分生長(zhǎng)植物基座土不下陷植物基座土不壓實(shí)植物基座無(wú)廢棄物植物無(wú)蟲害葉子無(wú)蟲咬的孔洞莖干和葉子無(wú)煙灰、不霉3草皮草皮保養(yǎng)良好草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下的草草皮無(wú)坑洼不平整和下陷草皮無(wú)裸露地、人造小徑草皮上無(wú)建筑廢棄物優(yōu)質(zhì)草地1.草皮上無(wú)含羞草或余草2.草皮上雜草超過(guò)30％重新鋪草皮各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施根據(jù)本公司的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好水沐天城項(xiàng)目，依照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》制訂如下管理指標(biāo)及措施，同時(shí)接受開發(fā)商的檢查和監(jiān)督：序號(hào)指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施2零修、急修及時(shí)率98%接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪制度，小修24小時(shí)內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求。4管理費(fèi)收繳率95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。5綠化完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。及時(shí)修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。6清潔、保潔率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7道路完好率及使用率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷10路燈完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡查制度，建檔記錄，管理處機(jī)電工程師監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)11停車場(chǎng)、單車棚完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用12公共休閑設(shè)施完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔13小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全16違章處理率90%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員持證上崗率80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過(guò)有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。20住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率85%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。每年至少進(jìn)行一次《業(yè)主意見及滿意度》征詢。管理溝通我們非常重視對(duì)小區(qū)的監(jiān)察及支援工作，將邀請(qǐng)公司的專家顧問(wèn)團(tuán)，定期到現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、督導(dǎo)，并召集管理例會(huì)，及時(shí)指出管理中的不足，提出合理方案和改進(jìn)意見。定期向開發(fā)公司匯報(bào)工作，提供日常管理運(yùn)作的報(bào)告，與開發(fā)商溝通工作進(jìn)度和改進(jìn)事宜；收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息和建設(shè)性意見提交開發(fā)商，以供參考。與開發(fā)商建立親密、友好的合作關(guān)系。資源配置人員配備及崗位設(shè)置為保證水沐天城項(xiàng)目高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)水平及服務(wù)人員素質(zhì)，為業(yè)主營(yíng)造安全、和諧、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)居住環(huán)境，我公司擬定在該項(xiàng)目設(shè)立“水沐天城項(xiàng)目部”。人員配備及崗位設(shè)置如下：一、人員配備：序號(hào)部門職務(wù)人數(shù)說(shuō)明崗位職責(zé)備注1項(xiàng)目部經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理工作，具體實(shí)施物業(yè)管理方案2客戶服務(wù)中心主管1全面負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部的工作，負(fù)責(zé)辦公室的內(nèi)部管理，人事、檔案、物料的管理助理4受理業(yè)主的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主檔案的收集整理3工程部主管1負(fù)責(zé)各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)；工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和保養(yǎng)計(jì)劃及監(jiān)督實(shí)施班長(zhǎng)1協(xié)助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作維修工11水電日常維修、檢修、保養(yǎng)工作4秩序維護(hù)部主管1各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)、保安隊(duì)建設(shè)等工作班長(zhǎng)3負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)以及各崗位巡視、督導(dǎo)工作門崗18出入口：主9、次6、消3負(fù)責(zé)各大門崗位的控制，進(jìn)出人員、車輛的管理；其中消防出入口兼多層流動(dòng)崗三班倒巡邏崗6含班長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全、消防巡視，糾正違規(guī)等工作三班倒監(jiān)控中心3負(fù)責(zé)利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽業(yè)主電話、消防安全工作三班倒固定崗6負(fù)責(zé)其崗位周邊的控制，進(jìn)出人員、車輛的管理輪休4負(fù)責(zé)各崗位休息時(shí)頂崗5環(huán)境部主管保潔/綠化工作督查、督導(dǎo)及日常管理綠化工5定期修枝、剪枝、除草，病蟲害的防治保潔員23樓道、庭院、扶欄等公共部位的清潔保潔6合計(jì)85二、組織架構(gòu)：和順物業(yè)前期介入小組水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)公司顧問(wèn)團(tuán)行政、人事（培訓(xùn)）支援成都和順物業(yè)服務(wù)公司和順物業(yè)前期介入小組水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)公司顧問(wèn)團(tuán)行政、人事（培訓(xùn)）支援成都和順物業(yè)服務(wù)公司工程支援環(huán)境支援客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部環(huán)境部工程部財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援工程支援環(huán)境支援客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部環(huán)境部工程部財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援員工培訓(xùn)在項(xiàng)目接管前，本公司將對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，形式包括：入職培訓(xùn)、上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。內(nèi)容包括：項(xiàng)目情況介紹、開發(fā)公司介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、相關(guān)崗位技能、禮儀禮節(jié)及風(fēng)俗習(xí)慣、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等）、員工手冊(cè)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度等。培訓(xùn)的目的在于加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。第四章費(fèi)用測(cè)算第一節(jié)項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)序號(hào)支出項(xiàng)目名稱月支出備注總計(jì)物業(yè)服務(wù)月度費(fèi)用237397.781員工人力成本120318.00詳見明細(xì)2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、公區(qū)能耗、工程低值易耗品費(fèi)用79817.20詳見明細(xì)3綠化維護(hù)費(fèi)用2450.00詳見明細(xì)4清潔管理費(fèi)用1360.00詳見明細(xì)5秩序維護(hù)費(fèi)用1110.00詳見明細(xì)6辦公費(fèi)1200.00詳見明細(xì)7公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)1833.33包括員工意外8折舊費(fèi)固定資產(chǎn)3250開辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月分?jǐn)偡b3195.83開辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月分?jǐn)?不可預(yù)見費(fèi)4528.771-8項(xiàng)之和按2%比例核算10法定稅金18334.65按物業(yè)服務(wù)收入7%比例核算員工人力成本（120318.00元）明細(xì)部門類別人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注項(xiàng)目部經(jīng)理13500.003500.00客服部客服主管12200.002200.00客服助理41600.006400.00工程部主管12200.002200.00維修班長(zhǎng)11400.001400.00維修人員111200.0013200.00秩序維護(hù)部主管12200.002200.00領(lǐng)班31400.004200.00秩序維護(hù)員341300.0044200.00環(huán)境部保潔領(lǐng)班3700.002100.00保潔員20630.0012600.00綠化領(lǐng)班11000.001000.00綠化員4800.003200.00小計(jì)8598400.00其它費(fèi)用養(yǎng)老保險(xiǎn)85213.2018122.00工會(huì)經(jīng)費(fèi)1968.00按員工總工資的2%計(jì)提殘疾人就業(yè)保障金851828.001828.00按員工總?cè)藬?shù)的1.5%*上年度本地區(qū)職工年平均工資計(jì)提，分?jǐn)偟矫吭潞嫌?jì)120318.00(二)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)（79817.20元）明細(xì)單位：人民幣（元）、功率（Kw）序號(hào)名稱功率計(jì)算方式能耗費(fèi)維護(hù)費(fèi)月支出1電梯系統(tǒng)1111×30×30×24×25﹪×0.553267030×300.00416702園林景觀水系統(tǒng)3030×8×8×0.55105620012563給排水系統(tǒng)3333×24×30×20﹪×0.552613.603×300.003513.64人工湖循環(huán)系統(tǒng)3232×70×4×0.55492860055285辦公用電2020×8×30×0.55264026406公共區(qū)域照明建筑外多層30（30+40）×12×30×0.551386013860小高層40建筑內(nèi)多層38（38+188）×24×30×10﹪×0.558949.68949.6小高層1887低值易耗品費(fèi)12×200240024008合計(jì)69117.21070079817.2備注：上表中公區(qū)能耗僅包含根據(jù)目前已掌握的設(shè)施設(shè)備功率估算費(fèi)用。(三)綠化維護(hù)費(fèi)用（2450元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)金額(元)備注1農(nóng)藥400.002化肥100.003草種、植物500.004綠化機(jī)具維修200.005綠化機(jī)具消耗200.006綠化用水6001.751050.007草花租擺節(jié)日租擺費(fèi)用另計(jì)8合計(jì)2450.00(四)清潔管理費(fèi)用（1360元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1物耗23人50元/人·月1150.002保潔用水120噸4噸/天210.001.75元/噸3合計(jì)1360.00(五)秩序維護(hù)費(fèi)用（1110元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注1秩序維護(hù)員物耗3730元/崗11102滅火器暫無(wú)3合計(jì)1110(六)辦公費(fèi)用（1200元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注1辦公日常費(fèi)用800電話費(fèi)等2低值易耗品費(fèi)400打印紙、筆等3合計(jì)1200第二節(jié)開辦費(fèi)用（227895.00元）明細(xì)序號(hào)支出項(xiàng)目名稱金額(元)備注一物資配備費(fèi)用227895.001服裝費(fèi)76700.002固定資產(chǎn)78000.003低值易耗品73195.00二開荒費(fèi)支出/擬交物業(yè)面積×1.00元/m2三物業(yè)管理用房裝修/此費(fèi)用由集團(tuán)公司統(tǒng)籌開辦費(fèi)一＋二+三之和227895.00開荒費(fèi)應(yīng)由施工方承擔(dān)服裝費(fèi)用（76700元）明細(xì)單位：人民幣（元）部門名稱單位單價(jià)數(shù)量金額備注項(xiàng)目部管理人員西裝套5004×48000經(jīng)理1人、主管3人客服人員工裝套2754×44400春秋裝、夏裝各2套工程部工程維修工裝套10012×44800春秋裝、夏裝各2套秩序維護(hù)部秩序維護(hù)工裝套30037×444400春秋裝、夏裝各2套大衣(棉)件150101500大衣(形象)件30082400環(huán)境部清潔工裝套10023×49200春秋裝、夏裝各2套綠化工裝套1005×42000春秋裝、夏裝各2套合計(jì)76700固定資產(chǎn)（78000元）明細(xì)單位：人民幣（元）部門名稱單位單價(jià)數(shù)量金額備注項(xiàng)目客服部電腦臺(tái)3000412000沙發(fā)套220024400復(fù)印機(jī)臺(tái)300013000空調(diào)臺(tái)800018000客服前臺(tái)套/1/裝修配置工程部電腦臺(tái)300013000秩序維護(hù)部電視機(jī)臺(tái)250012500宿舍用電腦臺(tái)300013000崗?fù)€(gè)5000420000崗臺(tái)個(gè)200012000環(huán)境部剪草機(jī)臺(tái)320013200綠籬機(jī)臺(tái)290012900割灌機(jī)臺(tái)280012800高壓打藥機(jī)臺(tái)340013400高壓洗地機(jī)臺(tái)280012800皮劃艇個(gè)500015000合計(jì)78000低值易耗品（73195元）明細(xì)項(xiàng)目（客戶）部配備單位：人民幣（元）名稱單位單價(jià)數(shù)量金額備注吧臺(tái)椅把30041200.00服務(wù)流程標(biāo)牌套/1/裝修配備小標(biāo)識(shí)牌個(gè)306180.00收銀1、接待1、客戶服務(wù)中心1、衛(wèi)生間2地毯塊1002200.00入口“歡迎光臨”檔案柜組/10/裝修配備辦公桌椅套1502300.00椅子把258200.00小保險(xiǎn)柜個(gè)3501350.00對(duì)講機(jī)臺(tái)110011100.00打印機(jī)臺(tái)3601360.00固定電話部130022600.00其中一部帶傳真機(jī)檔案袋個(gè)0.815001200.00文件框個(gè)8648.00紙簍個(gè)5840.00煙灰缸個(gè)5420.00被褥套2002400.00高低床張2202440.00自行車輛2001200.00打卡機(jī)臺(tái)8501850.00茶幾個(gè)3003900.00收費(fèi)廳1飲水機(jī)臺(tái)1501150.00小計(jì)10738.002、工程部配備單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額備注辦公桌椅套1503450.00對(duì)講機(jī)臺(tái)11001213200.00小工具套150121800.00人字梯個(gè)2602520.00萬(wàn)用表個(gè)1002200.00鉗形表個(gè)3002600.00管鉗個(gè)702140.00飲水機(jī)臺(tái)1501150.00沖擊鉆臺(tái)3001300.00潛水泵臺(tái)4001400.00文件框個(gè)8324.00紙簍個(gè)5315.00標(biāo)識(shí)牌個(gè)30260.00被褥套2001200.00高低床張2201220.00雨衣套50525.00雨靴雙2810280.00強(qiáng)光手電支604240.00疏通器（電動(dòng)）臺(tái)5001500.00小計(jì)19324.003、秩序維護(hù)部配備單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額備注辦公桌椅套150111650.00大門2、崗?fù)?、寢室4對(duì)講機(jī)臺(tái)11001011000.00小椅子把1534510.00小茶幾個(gè)1504600.00飲水機(jī)臺(tái)1501150.00橡膠棍根2010200.00文件框個(gè)8432.00紙簍個(gè)5735.00標(biāo)識(shí)牌個(gè)309270.00宿舍4、門衛(wèi)2、衛(wèi)生間2被褥套200387600.00高低床張220194180.00雨衣套509450.00雨靴雙289+3336.00強(qiáng)光手電支609540.00滅火器個(gè)///承建方配備小計(jì)27553.004、環(huán)境部配備單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額備注辦公桌椅套2001200.00對(duì)講機(jī)臺(tái)110033300.00椅子把254100.00清潔工具套50231150.00毛巾、掃把、拖把、水桶等綠化工具套455225.00枝剪、排剪噴霧器個(gè)45290.00花撬把60160.00水管卷1008800.00清潔、綠化各4文件框個(gè)8216.00紙簍個(gè)515.00飲水機(jī)臺(tái)1501150.00標(biāo)識(shí)牌個(gè)30260.00更衣室1三輪車輛60021200.00斗車輛3002600.00垃圾桶個(gè)350207000.00雨衣套508400.00雨靴雙288224.00小計(jì)15580.00（四）移交房屋開荒費(fèi)用（224539.00元）明細(xì)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元）面積（平方米）金額（元）備注多層1.004910849108.00小高層1.00120252120252.00高層1.001267312673.00商業(yè)1.001159111591.00地下車庫(kù)1.003091530915.00合計(jì)224539.00此費(fèi)用應(yīng)由施工方承擔(dān)第三節(jié)物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元）面積（平方米）金額（元）備注多層1.504910873662.00小高層1.00120252120252.00地下車庫(kù)50（管理費(fèi)）759個(gè)37950.00高層1.001267312673.00商業(yè)1.501159117386.50合計(jì)261923.50盈虧分析及減虧措施一、盈虧分析根據(jù)前期銷售時(shí)和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對(duì)比見下表：入住率物管費(fèi)收入支出利潤(rùn)備注100%261923.5237397.7824525.72略有盈余80%209538.8237397.78-27858.98虧損75%196442.625237397.78-40955.16虧損60%157154.1237397.78-80243.68虧損20%52384.7237397.78-185013.08虧損在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但隨著入住率及收費(fèi)率的提高，虧損也將逐步降低，直至達(dá)到收支平衡。另外，根據(jù)國(guó)家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中相關(guān)規(guī)定：第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，希望集團(tuán)公司繳足空置房及停車場(chǎng)管理費(fèi)，以保證該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。二、減虧措施在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對(duì)人力資源不合理配置的浪費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。二、健全員工競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，采取“末位淘汰制”，“能者上，平者讓，庸者下”的用人理念，是對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購(gòu)、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動(dòng)的快捷等問(wèn)題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。工程維修及設(shè)備管理部分：一、創(chuàng)收：抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場(chǎng)的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過(guò)程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營(yíng)單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭(zhēng)取折扣的同時(shí)，收取對(duì)方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場(chǎng)地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場(chǎng)地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤(rùn)。二、節(jié)支：1、降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。2、控制能耗費(fèi)用：在不影響整體效果的前提下，針對(duì)區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)段，降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時(shí)段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時(shí)段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動(dòng)人員較少時(shí)，適當(dāng)縮短光彩照明開啟時(shí)間，保證基本照明效果。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。3、控制維護(hù)維修成本，降低耗材費(fèi)用：在設(shè)備管理方面，堅(jiān)持狠抓設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作，通過(guò)及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備使用壽命，降低設(shè)備管理不善帶來(lái)的惡性大中修費(fèi)用支出，切實(shí)推行“抓管理，促效益”的方針。在日常耗材使用方面，嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門主管核實(shí)使用地點(diǎn)后方予領(lǐng)??；單件金額80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)??；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細(xì)帳，每月由財(cái)務(wù)盤點(diǎn)核查，杜絕材料流失；在材料的采購(gòu)過(guò)程中，在嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費(fèi)用支出。4、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技術(shù)：通過(guò)有效的培訓(xùn)，提高員工綜合技術(shù)水平，使員工全面掌握小區(qū)設(shè)備控制原理，提高設(shè)備維護(hù)檢修能力，減少委外維護(hù)維修項(xiàng)目，達(dá)到降低維修成本的目的。保潔部分：一、人員在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進(jìn)一步精簡(jiǎn)工時(shí)，更進(jìn)一步合理安排工作時(shí)間和步驟，要求工作時(shí)間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)性二、物耗嚴(yán)格控制物資消耗，開源節(jié)流。1、對(duì)每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細(xì)分析，尋找更佳的管理與控制方法。2、對(duì)每一項(xiàng)物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。3、建立完備的物資耗用計(jì)劃和預(yù)算，減少庫(kù)存。4、對(duì)所消耗物資的采購(gòu)和供應(yīng)，做好市場(chǎng)調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商名錄，并定期對(duì)供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢用到了實(shí)處。5、控制工作中各環(huán)節(jié)對(duì)能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計(jì)劃和流程，達(dá)到降低能耗的目的。綠化部分：人員以人為本，通過(guò)對(duì)人員的充分整合，使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性同時(shí)降低了管理成本。二、物耗在管理中實(shí)行“扁平化”的管理模式，以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺(tái)；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司）。1、打破現(xiàn)行的用工機(jī)制，充分利用鐘點(diǎn)工、臨時(shí)工和上班時(shí)間的調(diào)整等；2、實(shí)行目標(biāo)成本管理，成本管理細(xì)化到每一個(gè)部門、每一個(gè)員工；3、在9000體系的指導(dǎo)下，規(guī)范服務(wù)過(guò)程，使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本；4、在保證標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過(guò)大量的實(shí)踐和統(tǒng)計(jì)，減去無(wú)謂的人力、物力的投入；5、調(diào)整和利用小區(qū)的設(shè)備設(shè)施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間，充分利用水資源等）；6、使用性價(jià)比良好的物品或替代物。第六章接管工作的進(jìn)度安排序號(hào)內(nèi)容要求責(zé)任人完成時(shí)間1起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》合同的合理性、合法性項(xiàng)目經(jīng)理物業(yè)接管方案通過(guò)后五個(gè)工作日內(nèi)，11月30日前2同開發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設(shè)施設(shè)備配備位置、數(shù)量的準(zhǔn)確性同上簽訂《物業(yè)管理委托合同》后7日內(nèi)3跟進(jìn)物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進(jìn)度是否按約定裝修方案施工及如期完工同上根據(jù)約定時(shí)間，交房前7日內(nèi)4客戶服務(wù)中心及辦公用品、辦公設(shè)備、小區(qū)操作層員工工作服的采購(gòu)?fù)晟乒芾碛梅?、安排員工宿舍、調(diào)配物資裝備行政采購(gòu)人員物業(yè)用房裝修完畢7日內(nèi)5與開發(fā)商（或委托單位）結(jié)清有關(guān)人事、勞資、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面的事宜行政財(cái)務(wù)人員簽訂《物業(yè)管理委托合同》7個(gè)工作日內(nèi)6制定相關(guān)的管理制度及操作規(guī)程引入ISO9001質(zhì)量體系，切合實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)理、各部門主管、綜合管理部負(fù)責(zé)人12月10日前7對(duì)各部門人員的定編定崗，客服、秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓(xùn)、上崗達(dá)到崗位職責(zé)要求項(xiàng)目經(jīng)理和各部門主管交房前30日人員到位，前10日所有培訓(xùn)完成8物業(yè)相關(guān)資料、圖紙、鑰匙的交接資料完整、記錄清晰房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關(guān)人員資料、圖紙交房前30日，鑰匙交房前15日9物業(yè)工程接管驗(yàn)收、整改跟進(jìn)物業(yè)通過(guò)驗(yàn)收，公區(qū)所有導(dǎo)示、警示標(biāo)識(shí)到位房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前15日10開荒清潔的聯(lián)系及督導(dǎo)清潔達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境部經(jīng)理交房前7日11業(yè)主入伙、二次裝修相關(guān)資料準(zhǔn)備，包括業(yè)主資料錄入房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前20日12入伙通知發(fā)布售樓部相關(guān)人員交房前7日精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔實(shí)施方案一、餐廳管理規(guī)定為規(guī)避嫌疑，加強(qiáng)內(nèi)部管理，逐步實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理目標(biāo)，特制定本規(guī)定。一、關(guān)于員工上、下班進(jìn)、出各工作場(chǎng)所的規(guī)定。1、任何人上、下班不準(zhǔn)帶各類包、袋；如違規(guī)私帶，班組長(zhǎng)有權(quán)制止，停止工作。2、任何人不準(zhǔn)私帶狗食；如發(fā)現(xiàn)，停止工作。3、任何人找采購(gòu)捎?xùn)|西，一律不準(zhǔn)放在餐廳所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和工作崗位；如發(fā)現(xiàn)按偷東西論處。4、每班下班后，由班組長(zhǎng)組織召開班后會(huì)。班后員工檢查，各班組采用輪值法進(jìn)行，班組長(zhǎng)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查情況；如發(fā)現(xiàn)有偷拿東西現(xiàn)象，對(duì)責(zé)任人停止工作。5、員工在上班期間杜絕回宿舍，如有急事需回，必須找班組長(zhǎng)請(qǐng)假方可；如不請(qǐng)假回宿舍，停止工作。6、下班回家的員工，配合好辦公室安排的聯(lián)防隊(duì)檢査工作，如不配合，停止工作。7、員工上、下班穿的外套衣服必須按規(guī)定統(tǒng)一存放，任何人不準(zhǔn)把衣服放在加工、操作崗位。如發(fā)現(xiàn)，停止工作。二、關(guān)于餐廳配送單填寫、簽字事項(xiàng)的重申。1、任何營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配送單，嚴(yán)格按規(guī)定填寫，數(shù)量必須大寫。(1)開票人開寫完畢后，確認(rèn)簽字；(2)送貨人點(diǎn)數(shù)，確認(rèn)后簽字；(3)班組長(zhǎng)確認(rèn)后簽字；(4)收貨人確認(rèn)后簽字；(5)收貨網(wǎng)點(diǎn)的班組長(zhǎng)在配送單的右上角確認(rèn)后簽字。配送單必須隨貨一起走；如只有貨或只有配送單，收貨人拒絕簽字；如沒簽字，查住后誰(shuí)的責(zé)任一次罰款5o元，二次罰款100元，三次停止工作(包括班組長(zhǎng))。如因找簽字人耽誤時(shí)間，導(dǎo)致某種原料斷檔，影響正常供應(yīng)，追究相關(guān)人員責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重者，停止工作。2、小吃坊各檔口，每班填寫盤點(diǎn)報(bào)表(和外賣形式一樣)，必須填寫清楚，班與班之間相互交接；每班下班前，班組長(zhǎng)必須核對(duì)每個(gè)檔口實(shí)際售貨數(shù)和應(yīng)售貨數(shù)，如出現(xiàn)差貨，檔口責(zé)任人賠錢(和外賣形式一樣)。小吃坊除蔬菜類外其他原材料全部開配送單。3、食品車間、燒餅坊原材料每班進(jìn)行盤點(diǎn)交接，每班所使用的所有原材料必須寫清楚，接貨量、入庫(kù)量、使用量、庫(kù)存量。4、各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)毎班的盤點(diǎn)報(bào)表先由二班交、接人簽字，最后由班組長(zhǎng)確認(rèn)簽字，包括外賣、古街；如有不簽現(xiàn)象，査住后誰(shuí)的責(zé)任一次罰款50元，二次罰款100元，三次停止工作(包括班組長(zhǎng))。簽字后如出現(xiàn)問(wèn)題，班組長(zhǎng)負(fù)連帶責(zé)任。燒餅坊班長(zhǎng)休息時(shí)，由北后廚班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)簽字；小吃坊班長(zhǎng)休息時(shí)由大碗面組長(zhǎng)負(fù)責(zé)簽字。5、所有盤點(diǎn)報(bào)表及時(shí)交財(cái)務(wù)部核算室，進(jìn)行核對(duì)(和外賣一樣)。三、關(guān)于燒餅坊、食品車間、后廚、菜庫(kù)供貨商送貨手續(xù)辦理的規(guī)定。1、供貨商直接送貨的原材料，由經(jīng)手人、班組長(zhǎng)、采購(gòu)員、供貨商四者均在場(chǎng)，才能過(guò)稱、驗(yàn)貨；缺一者均不可進(jìn)行，如發(fā)現(xiàn)按作弊論處。2、四者在確認(rèn)后簽字生效。3、直接供貨的要留有登記臺(tái)帳，各班組自建臺(tái)賬，以便核查。本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。二、防斷電預(yù)案一、建案理由為及時(shí)有效應(yīng)對(duì)臨時(shí)斷電狀況，快速恢復(fù)正常、保持就餐現(xiàn)場(chǎng)不混亂，特制定本預(yù)案。二、預(yù)防措施1、定期檢查用電設(shè)施，不能使用，脫離電路連接。2、檢査輸電線路，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修復(fù)。3、增加大功率電器，需提前請(qǐng)技術(shù)部門檢測(cè)電路能否負(fù)荷，不私拉亂接。4、定期檢查應(yīng)急燈，保持正常使用。三、應(yīng)急措施1、一旦斷電，迅速關(guān)閉各路開關(guān)，立即請(qǐng)維修組檢測(cè)線路進(jìn)行修復(fù)并報(bào)告部門經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)。2、大廳內(nèi)告知顧客不要慌亂，說(shuō)明斷電情況，服務(wù)員盯住各臺(tái)，防止跑單。3、斷電期間，在崗員工要保持鎮(zhèn)靜，聽從指揮，不亂動(dòng)插座、開關(guān)等電路設(shè)施，積極配合維修人員盡快修復(fù)送電。三、防火預(yù)案一、建案理由為消除火災(zāi)隱患，保障顧客和員工人身財(cái)產(chǎn)安全，在發(fā)生火災(zāi)情況下，及時(shí)救治傷者、搶救財(cái)產(chǎn)，最大限度減少受害程度，特制定本預(yù)案。二、預(yù)防措施1、成立部門消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組，執(zhí)行公司統(tǒng)一制定的消防安全制度。2、定期檢查消防設(shè)施，保證消防設(shè)施設(shè)備正常使用，隨時(shí)投入搶險(xiǎn)。3、加強(qiáng)員工防火安全教育，學(xué)習(xí)消防知識(shí)，掌握消防技能。4、定期對(duì)餐廳進(jìn)行全方位消防安全檢查，重點(diǎn)是易燃易爆物品的存放和使用，及時(shí)消除事故隱患。5、定期舉行消防演練，提高員工應(yīng)變能力和操作技能，控制火災(zāi)、減少損失。三、應(yīng)急措施1、一旦著火，現(xiàn)場(chǎng)員工迅速取用就近滅火器滅火，并迅速報(bào)告部門經(jīng)理和值班領(lǐng)導(dǎo)。2、若因電路著火，滅火前應(yīng)立即關(guān)閉電路。3、火災(zāi)大時(shí)，立即疏散其他人員離開，報(bào)告辦公室請(qǐng)求支援并撥打火警“119”求助。在支援到來(lái)前就近監(jiān)視火情，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4、發(fā)現(xiàn)傷者，立即撥打救護(hù)電話“120”或直接將傷者送醫(yī)院救治。四、餐飲服務(wù)食品安全操作規(guī)范第一章總則第一條為加班餐飲服務(wù)食品安全管理，規(guī)范餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)行為，保障消費(fèi)者飲食安全，根據(jù)《食品安全法》、《食品安全法實(shí)施條例》、《餐飲服務(wù)許可管理辦法》、《餐飲服務(wù)食品安全監(jiān)督管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制定本規(guī)范。第二條本規(guī)范適用于餐飲服務(wù)提供者，包括餐館、小吃店、快餐店、飲品店、食堂、集體用餐配送單位和中央廚房等。第三條餐飲服務(wù)提供者的法定代表人、負(fù)責(zé)人或業(yè)主是本單位食品安全的第一責(zé)任人，對(duì)本單位的食品安全負(fù)法律責(zé)任。第四條鼓勵(lì)餐飲服務(wù)提供者建立和實(shí)施先進(jìn)的食品安全管理體系，不斷提高餐飲服務(wù)食品安全管理水平。第五條鼓勵(lì)餐飲服務(wù)提供者為消費(fèi)者提供分餐等健康飲食的條件。第六條本規(guī)范下列用語(yǔ)的含義(一)餐飲服務(wù)指通過(guò)即時(shí)制作加工、商業(yè)銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等，向消費(fèi)者提供食品和消費(fèi)場(chǎng)所及設(shè)施的服務(wù)活動(dòng)。(二)餐飲服務(wù)提供者：指從事餐飲服務(wù)的單位和個(gè)人。(三)餐館(含酒家、酒樓、酒店、飯莊等)：指以飯菜(包括中餐、西餐、日餐、韓餐等)為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的提供者，包括火鍋店、燒烤店等。特大型餐館：指加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用面積在3000㎡以上(不含3000㎡)，或者就餐座位數(shù)在1000座以上(不含1000座)的餐館。大型餐館：指加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用面積在500～3000㎡(不含500㎡，含3000㎡)，或者就餐座位數(shù)在250～1000座(不含250座，含1000座)的餐館。中型餐館：指加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用面積在150～500㎡(不含150㎡，含500㎡)，或者就餐座位數(shù)在75～250座(不含75座，含250座)的餐館。小型餐館：指加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用面積在150㎡以下(含150㎡)，或者就餐座位數(shù)在75座以下(含75座)的餐館。(四)快餐店：指以集中加工配送、當(dāng)場(chǎng)分餐食用并快速提供就餐服務(wù)為主要加工供應(yīng)形式的提供者。(五)小吃店：指以點(diǎn)心、小吃為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的提供者。(六)飲品店：指以供應(yīng)酒類、咖啡、茶水或者飲料為主的提供者。甜品站：指餐飲服務(wù)提供者在其餐飲主店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)或附近開設(shè)，具有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，直接銷售或經(jīng)簡(jiǎn)單加工制作后銷售由餐飲主店配送的以冰激凌、飲料、甜品為主的食品的附屬店面。(七)食堂：指設(shè)于機(jī)關(guān)、學(xué)校(含托幼機(jī)構(gòu))、企事業(yè)單位、建筑工地等地點(diǎn)(場(chǎng)所)，供應(yīng)內(nèi)部職工、學(xué)生等就餐的提供者。(八)集體用餐配送單位：指根據(jù)集體服務(wù)對(duì)象訂購(gòu)要求，集中加工、分送食品但不提供就餐場(chǎng)所的提供者。(九)中央廚房：指由餐飲連鎖企業(yè)建立的，具有獨(dú)立場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備，集中完成食品成品或半成品加工制作，并直接配送給餐飲服務(wù)單位的提供者。(十)食品：指各種供人食用或者飲用的成品和原料以及按照傳統(tǒng)既是食品又是藥品的物品，但不包括以治療為目的的物品。原料：指供加工制作食品所用的一切可食用或者飲用的物質(zhì)和材料。半成品：指食品原料經(jīng)初步或部分加工后，尚需進(jìn)一步加工制作的食品或原料。成品：指經(jīng)過(guò)加工制成的或待出售的可直接食用的食品。(十一)涼菜(包括冷菜、冷葷、熟食、鹵味等)：指對(duì)經(jīng)過(guò)烹制成熟、腌漬入味或僅經(jīng)清洗切配等處理后的食品進(jìn)行簡(jiǎn)單制作并裝盤，一般無(wú)需加熱即可食用的菜肴。(十二)生食海產(chǎn)品：指不經(jīng)過(guò)加熱處理即供食用的生長(zhǎng)于海洋的魚類、貝殼類、頭足類等水產(chǎn)品。(十三)裱花蛋糕：指以糧、糖、油、蛋為主要原料經(jīng)焙烤加工而成的糕點(diǎn)胚，在其表面裱以奶油等制成的食品。(十四)現(xiàn)榨飲料：指以新鮮水果、蔬菜及谷類、豆類等五谷雜糧為原料，通過(guò)壓榨等方法現(xiàn)場(chǎng)制作的供消費(fèi)者直接飲用的非定型包裝果蔬汁、五谷雜糧等飲品，不包括采用濃漿、濃縮汁、果蔬粉調(diào)配而成的飲料。(十五)加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：指與食品制作供應(yīng)直接或間接相關(guān)的場(chǎng)所，包括食品處理區(qū)、非食品處理區(qū)和就餐場(chǎng)所。1.食品處理區(qū)：指食品的粗加工、切配、烹飪和備餐場(chǎng)所、專間、食品庫(kù)房、餐用具清洗消毒和保潔場(chǎng)所等區(qū)域，分為清潔操作區(qū)、準(zhǔn)清潔操作區(qū)、一般操作區(qū)。(1)清潔操作區(qū)：指為防止食品被環(huán)境污染，清潔要求較高的操作場(chǎng)所，包括專間、備餐場(chǎng)所。專間：指處理或短時(shí)間存放直接入口食品的專用操作間，包括涼菜間、裱花間、備餐間、分裝間等。備餐場(chǎng)所：指成品的整理、分裝、分發(fā)、暫時(shí)放置的專用場(chǎng)所。(2)準(zhǔn)清潔操作區(qū)：指清潔要求次于清潔操作區(qū)的操作場(chǎng)所，包括烹飪場(chǎng)所、餐用具保潔場(chǎng)所。烹飪場(chǎng)所：指對(duì)經(jīng)過(guò)粗加工、切配的原料或半成品進(jìn)行煎、炒、炸、燜、煮、烤、烘、蒸及其他熱加工處理的操作場(chǎng)所。餐用具保潔場(chǎng)所：指對(duì)經(jīng)清洗消毒后的餐飲具和接觸直接入口食品的工具、容器進(jìn)行存放并保持清潔的場(chǎng)所。(3)一般操作區(qū)：指其他處理食品和餐用具的場(chǎng)所，包括粗加工場(chǎng)所、切配場(chǎng)所、餐用具清洗消毒場(chǎng)所和食品庫(kù)房等。粗加工場(chǎng)所：指對(duì)食品原料進(jìn)行挑揀、整理、解凍、清洗、剔除不可食用部分等加工處理的操作場(chǎng)所。切配場(chǎng)所：指把經(jīng)過(guò)粗加工的食品進(jìn)行清洗、切割、稱量、拼配等加工處理成為半成品的操作場(chǎng)所。餐用具清洗消毒場(chǎng)所：指對(duì)餐飲具和接觸直接入口食品的工具、容器進(jìn)行清洗、消毒的操作場(chǎng)所。2.非食品處理區(qū)：指辦公室、更衣場(chǎng)所、門廳、大堂休息廳、歌舞臺(tái)、非食品庫(kù)房、衛(wèi)生間等非直接處理食品的區(qū)域。3.就餐場(chǎng)所：指供消費(fèi)者就餐的場(chǎng)所，但不包括供就餐者專用的衛(wèi)生間、門廳、大堂休息廳、歌舞臺(tái)等輔助就餐的場(chǎng)所。(十六)中心溫度：指塊狀或有容器存放的液態(tài)食品或食品原料的中心部位的溫度。(十七)冷藏：指將食品或原料置于冰點(diǎn)以上較低溫度條件下貯存的過(guò)程、冷藏溫度的范圍應(yīng)在0℃～10℃之間。(十八)冷凍：指將食品或原料置于冰點(diǎn)溫度以下，以保持冰凍狀態(tài)貯存的過(guò)程、冷凍溫度的范圍應(yīng)在-20℃～-1℃之間。(十九)清洗：指利用清水清除原料夾帶的雜質(zhì)和原料、餐用具、設(shè)備和設(shè)施等表面的污物的操作過(guò)程。(二十)消毒：用物理或化學(xué)方法破壞、鈍化或除去有害微生物的操作過(guò)程。(二十一)交叉污染：指食品、食品加工者、食品加工環(huán)境、工具、容器、設(shè)備、設(shè)施之間生物或化學(xué)的污染物相互轉(zhuǎn)移的過(guò)程。(二十二)從業(yè)人員：指餐飲服務(wù)提供者中從事食品采購(gòu)、保存、加工、供餐服務(wù)以及食品安全管理等工作的人員。第七條本規(guī)范中“應(yīng)”的要求是必須執(zhí)行；“不得”的要求是禁止執(zhí)行；“宜”的要求是推薦執(zhí)行。第二章機(jī)構(gòu)及人員管理第八條食品安全管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備要求(一)大型以上餐館(含大型餐館)、學(xué)校食堂(含托幼機(jī)構(gòu)食堂)、供餐人數(shù)500人以上的機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位食堂、餐飲連鎖企業(yè)總部、集體用餐配送單位、中央廚房應(yīng)設(shè)置食品安全管理機(jī)構(gòu)并配備專職食品安全管理人員。(二)其他餐飲服務(wù)提供者應(yīng)配備專職或兼職食品安全管理人員。第九條食品安全管理機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)要求(一)建立健全食品安全管理制度，明確食品安全責(zé)任，落實(shí)崗位責(zé)任制。食品安全管理制度主要包括：從業(yè)人員健康管理制度和培訓(xùn)管理制度，加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備清潔、消毒和維修保養(yǎng)制度，食品、食品添加劑、食品相關(guān)產(chǎn)品采購(gòu)索證索票、進(jìn)貨查驗(yàn)和臺(tái)賬記錄制度，關(guān)鍵環(huán)節(jié)操作規(guī)程，餐廚廢棄物處置管理制度，食品安全突發(fā)事件應(yīng)急處置方案，投訴受理制度以及食品藥品監(jiān)管部門規(guī)定的其他制度。(二)制訂從業(yè)人員食品安全知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃并加以實(shí)施，組織學(xué)習(xí)食品安全法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、加工操作規(guī)程和其他食品安全知識(shí)，加強(qiáng)誠(chéng)信守法經(jīng)營(yíng)和職業(yè)道德教育。(三)組織從業(yè)人員進(jìn)行健康檢查，依法將患有有礙食品安全疾病的人員調(diào)整到不影響食品安全的工作崗位。(四)制訂食品安全檢查計(jì)劃，明確檢查項(xiàng)目及考核標(biāo)準(zhǔn)，并做好檢查記錄。(五)組織制訂食品安全事故處置方案，定期檢查食品安全防范措施的落實(shí)情況，及時(shí)消除食品安全事故隱患。(六)建立食品安全檢查及從業(yè)人員健康、培訓(xùn)等管理檔案。(七)承擔(dān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的其他職責(zé)。第十條食品安全管理人員基本要求(一)身體健康并持有有效健康證明。(二)具備2年以上餐飲服務(wù)食品安全工作經(jīng)歷。(三)持有有效培訓(xùn)合格證明。(四)食品藥品監(jiān)督管理部門規(guī)定的其他條件。第十一條從業(yè)人員健康管理要求(一)從業(yè)人員(包括新參加和臨時(shí)參加工作的人員)在上崗前應(yīng)取得健康證明。(二)每年進(jìn)行一次健康檢查，必要時(shí)進(jìn)行臨時(shí)健康檢査。(三)患有《食品安全法實(shí)施條例》第二十三條所列疾病的人員，不得從事接觸直接入口食品的工作。(四)餐飲服務(wù)提供者應(yīng)建立每日晨檢制度。有發(fā)熱、腹瀉、皮膚傷口或感染、咽部炎癥等有礙食品安全病癥的人員，應(yīng)立即離開工作崗位，待查明原因并將有礙食品安全的病癥治愈后，方可重新上崗。第十二條從業(yè)人員個(gè)人衛(wèi)生要求(一)應(yīng)保持良好個(gè)人衛(wèi)生，操作時(shí)應(yīng)穿戴清潔的工作衣帽，頭發(fā)不得外露，不得留長(zhǎng)指甲、涂指甲油、佩帶飾物。專間操作人員應(yīng)戴口罩。(二)操作前應(yīng)洗凈手部，操作過(guò)程中應(yīng)保持手部清潔，手部受到污染后應(yīng)及時(shí)洗手。洗手消毒宜符合《推薦的餐飲服務(wù)從業(yè)人員洗手消毒方法》（見附件5）。(三)接觸直接入口食品的操作人員，有下列情形之一的，應(yīng)洗手并消毒；1.處理食物前；2.使用衛(wèi)生間后；3.接觸生食物后；4.接觸受到污染的工具、設(shè)備后；5.咳嗽、打噴嚏或按鼻涕后；6.處理動(dòng)物或廢棄物后；7.觸摸耳朵、鼻子、頭發(fā)、面部、口腔或身體其他部位后；8.系事任何可能會(huì)污染雙手的活動(dòng)后。(四)專間操作人員進(jìn)入專間時(shí)，應(yīng)更換專用工作衣帽并佩戴口罩，操作前應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行雙手清洗消毒，操作中應(yīng)適時(shí)消毒。不得穿戴專間工作衣帽從事與專間內(nèi)操作無(wú)關(guān)的工作。(五)不得將私人物品帶入食品處理區(qū)。(六)不得在食品處理區(qū)內(nèi)吸煙、飲食或從事其他可能污染食品的行為。(七)進(jìn)入食品處理區(qū)的非操作人員，應(yīng)符合現(xiàn)場(chǎng)操作人員衛(wèi)生要求。第十三條從業(yè)人員工作服管理要求(一)工作服(包括衣、帽、口罩)宜用白色或淺色布料制作，專間工作服宜從顏色或式樣上予以區(qū)分。(二)工作服應(yīng)定期更換，保持清潔。接觸直接入口食品的操作人員的工作服應(yīng)每天更換。(三)從業(yè)人員上衛(wèi)生間前應(yīng)在食品處理區(qū)內(nèi)脫去工作服。(四)待清洗的工作服應(yīng)遠(yuǎn)離食品處理區(qū)。(五)每名從業(yè)人員不得少于2套工作服。第十四條人員培訓(xùn)要求(一)從業(yè)人員(包括新參加和臨時(shí)參加工作的人員)應(yīng)參加食品安全培訓(xùn)，合格后方能上崗。(二)從業(yè)人員應(yīng)按照培訓(xùn)計(jì)劃和要求參加培訓(xùn)。(三)食品安全管理人員原則上每年應(yīng)接受不少于40小時(shí)的餐飲服務(wù)食品安全集中培訓(xùn)。第三章場(chǎng)所與設(shè)施、設(shè)備第十五條選址要求(一)應(yīng)選擇地勢(shì)干燥、有給排水條件和電力供應(yīng)的地區(qū)，不得設(shè)在易受到污染的區(qū)域。(二)應(yīng)距離糞坑、污水池、暴露垃圾場(chǎng)(站)、旱廁等污染源25m以上，并設(shè)置在粉塵、有害氣體、放射性物質(zhì)和其他擴(kuò)散性污染源的影響范圍之外。(三)應(yīng)同時(shí)符合規(guī)劃、環(huán)保和消防等有關(guān)要求。第十六條建筑結(jié)構(gòu)、布局、場(chǎng)所設(shè)置、分隔、面積要求(一)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)固耐用、易于維修、易于保持清潔，能避免有害動(dòng)物的侵入和棲息。(二)食品處理區(qū)應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)，按照原料進(jìn)入、原料加工、半成品加工、成品供應(yīng)的流程合理布局，并應(yīng)能防止在存放、操作中產(chǎn)生交叉污染。食品加工處理流程應(yīng)為生進(jìn)熟出的單一流向。原料通道及入口、成品通道及出口、使用后的餐飲具回收通道及入口，宜分開設(shè)置；無(wú)法分設(shè)時(shí)，應(yīng)在不同的時(shí)段分別運(yùn)送原料、成品、使用后的餐飲具，或者將運(yùn)送的成品加以無(wú)污染覆蓋。(三)食品處理區(qū)應(yīng)設(shè)置專用的粗加工(全部使用半成品的可不設(shè)置)、烹飪(單純經(jīng)營(yíng)火鍋、燒烤的可不設(shè)置)、餐用具清洗消毒的場(chǎng)所，并應(yīng)設(shè)置原料和(或)半成品貯存、切配及備餐(飲品店可不設(shè)置)的場(chǎng)所。進(jìn)行涼菜配制、裱花操作、食品分裝操作的，應(yīng)分別設(shè)置相應(yīng)專間。制作現(xiàn)榨飲料、水果拼盤及加工生食海產(chǎn)品的，應(yīng)分別設(shè)置相應(yīng)的專用操作場(chǎng)所。集中備餐的食堂和快餐店應(yīng)設(shè)有備餐專間，或者符合本規(guī)范第十七條第二項(xiàng)第五目的要求。中央廚房配制涼菜以及待配送食品貯存的，應(yīng)分別設(shè)置食品加工專間；食品冷卻、包裝應(yīng)設(shè)置食品加工專間或?qū)Ｓ迷O(shè)施。(四)食品處理區(qū)應(yīng)符合《餐飲服務(wù)提供者場(chǎng)所布局要求》（見附件1）。(五)食品處理區(qū)的面積應(yīng)與就餐場(chǎng)所面積、最大供餐人數(shù)相適應(yīng)，各類餐飲服務(wù)提供者食品處理區(qū)與就餐場(chǎng)所面積之比、切配烹飪場(chǎng)所面積應(yīng)符合《餐飲服務(wù)提供者場(chǎng)所布局要求》。(六)粗加工場(chǎng)所內(nèi)應(yīng)至少分別設(shè)置動(dòng)物性食品和植物性食品的清洗水池，水產(chǎn)品的清洗水池應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，水池?cái)?shù)量或容量應(yīng)與加工食品的數(shù)量相適應(yīng)。應(yīng)設(shè)專用于清潔工具的清洗水池，其位置應(yīng)不會(huì)污染食品及其加工制作過(guò)程。洗手消毒水池、餐用具清洗消毒水池的設(shè)置應(yīng)分別符合本規(guī)范第十七條第八項(xiàng)、第十一項(xiàng)的規(guī)定。各類水池應(yīng)以明顯標(biāo)識(shí)標(biāo)明其用途。(七)烹飪場(chǎng)所加工食品如使用固體燃料，爐灶應(yīng)為隔墻燒火的外扒灰式，避免粉塵污染食品。(八)清潔工具的存放場(chǎng)所應(yīng)與食品處理區(qū)分開，大型以上餐館(含大型餐館)、加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積500㎡以上的食堂、集體用餐配送單位和中央廚房宜設(shè)置獨(dú)立存放隔詢。(九)加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)不得圈養(yǎng)、宰殺活的禽畜類動(dòng)物。存加丁繹營(yíng)場(chǎng)所外設(shè)立圈葬、宰殺場(chǎng)所的，應(yīng)距離加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25m以上。第十七條設(shè)施要求(一)地面與排水要求1.食品處理區(qū)地面應(yīng)用無(wú)毒、無(wú)異味、不透水、不易積垢、耐腐蝕和防滑的材料鋪設(shè)，且平整、無(wú)裂縫。2.粗加工、切配、烹飪和餐用具清洗消毒等需經(jīng)常沖洗的場(chǎng)所及易潮濕的場(chǎng)所，其地面應(yīng)易于清洗、防滑，并應(yīng)有一定的排水坡度及排水系統(tǒng)。排水溝應(yīng)有坡度、保持通暢、便于清洗，溝內(nèi)不應(yīng)設(shè)置其他管路，側(cè)面和底面接合處應(yīng)有一定弧度，并設(shè)有可拆卸的蓋板。排水的流向應(yīng)由高清潔操作區(qū)流向低清潔操作區(qū)，并有防止污水逆流的設(shè)計(jì)。排水溝出口應(yīng)有符合本條第十二項(xiàng)要求的防止有害動(dòng)物侵入的設(shè)施。3.清潔操作區(qū)內(nèi)不得設(shè)置明溝，地漏應(yīng)能防止廢棄物流入及濁氣逸出。4.廢水應(yīng)排至廢水處理系統(tǒng)或經(jīng)其他適當(dāng)方式處理。(二)地壁與門窗要求1.食品處理區(qū)墻壁應(yīng)采用無(wú)毒、無(wú)異味、不透水、不易積垢、平滑的淺色材料構(gòu)筑。2.粗加工、切配、烹飪和餐用具清洗消毒等需經(jīng)常沖洗的場(chǎng)所及易潮濕的場(chǎng)所，應(yīng)有1.5m以上、淺色、不吸水、易清洗和耐用的材料制成的地裙，各類專間的墻裙應(yīng)鋪設(shè)到塔頂。3.粗加工、切配、烹飪和餐用具清洗消毒等場(chǎng)所及各類專間的門應(yīng)采用易清洗、不吸水的堅(jiān)固材料制作。4.食品處理區(qū)的門、窗應(yīng)裝配嚴(yán)密，與外界直接相通的門和可開啟的窗應(yīng)設(shè)有易于拆洗且不生銹的防蠅紗網(wǎng)或設(shè)置空氣幕，與外界直接相通的門和各類專間的門應(yīng)能自動(dòng)關(guān)閉。室內(nèi)窗臺(tái)〒斜45度或采用無(wú)窗臺(tái)結(jié)構(gòu)。5.以自助餐形式供餐的餐飲服務(wù)提供者或無(wú)備餐專間的快餐店和食堂，就餐場(chǎng)所窗戶應(yīng)為封閉式或裝有防蠅防塵設(shè)施，門應(yīng)設(shè)有防蠅防塵設(shè)施，宜設(shè)空氣幕。(三)屋頂與天花板要求1.加工經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所天花板的設(shè)計(jì)應(yīng)易于清掃，能防止害蟲隱匿和灰塵積聚，避免長(zhǎng)霉或建筑材料脫落等情形發(fā)生。2.食品處理區(qū)天花板應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)異味、不吸水、不易積垢、耐腐蝕、耐溫、淺色材料涂覆或裝修，天花板與橫梁或墻壁結(jié)合處有一定弧度水蒸汽較多場(chǎng)所的天花板應(yīng)有適當(dāng)坡度，在結(jié)構(gòu)上減少凝結(jié)水滴落。清潔操作區(qū)、準(zhǔn)清潔操作區(qū)及其他半成品、成品