房地產(chǎn)制度與政策第一章課件

房地產(chǎn)基本制度與政策李奇會現(xiàn)在學(xué)院已經(jīng)統(tǒng)一思想，我們的概念是在保持基本溝通的前提下，明確你們學(xué)生的基本職責(zé)：學(xué)生的核心工作就是學(xué)習(xí)，討論了很多年的實踐能力和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，需要社會、個人和企業(yè)的聯(lián)合培養(yǎng)，而且應(yīng)該是以企業(yè)為主，靠學(xué)校不可能培養(yǎng)出來。學(xué)校能做的還是把基本知識傳授給你們?；局R網(wǎng)上等各種渠道很多，都能得到；但是我們的體會，你們還需要一個整體上的把握。我在企業(yè)和考注冊師的體會做實務(wù)的同志靠經(jīng)驗行事，但是經(jīng)驗?zāi)懿荒苄?、對不對？基本不考慮，或者不知道，怕碰到新的東西，直接推到上層。全面的理解和掌握可以給你提供背景性知識，是在一個行業(yè)成為職業(yè)者的基本素養(yǎng)?？课覀兝蠋焷硗瓿晌覀冎贫嗣块T課的課程建設(shè)計劃，今年開始實施教學(xué)的核心是課程建設(shè)、團總支的核心是學(xué)風(fēng)建設(shè)歸根到底還是學(xué)習(xí)課余時間你可以去交流。本課程是房地產(chǎn)基本制度與政策，許多內(nèi)容年年更新，因此需要大家課下找資料，要求把注冊房地產(chǎn)估價師的課本《房地產(chǎn)基本制度與政策》（2014版本）作為重要的參考書目。我們所講的內(nèi)容是兩本書的結(jié)合。本教材所支撐的房地產(chǎn)經(jīng)紀人已經(jīng)被取消了注冊師考試資格，需要特別說明的是，8月12日，國務(wù)院發(fā)文取消和下放45項行政審批項目，取消11項職業(yè)資格許可和認定事項，其中包括取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格許可和認證。

就是說，房地產(chǎn)營銷和代理變成一個門檻很低的職業(yè)，和技術(shù)的關(guān)聯(lián)在下降，更強調(diào)的是對市場的敏感性和把握能力，

對學(xué)生創(chuàng)新性的要求在提高。

作為直接面向市場的專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)建設(shè)中必須要考慮如何進行創(chuàng)新性教育。

山東建筑大學(xué)

房地產(chǎn)開發(fā)知識能力需求圖房地產(chǎn)交易市場土地管理部門規(guī)劃管理部門房屋管理部門建設(shè)管理部門稅務(wù)管理部門其他管理部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地BACK交易主體中介服務(wù)第一章房地產(chǎn)法律制度概述1.房地產(chǎn)業(yè)概念掌握：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用。掌握：房地產(chǎn)業(yè)的細分、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。2.住房制度概述掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策。熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革。3.房地產(chǎn)法律體系掌握：房地產(chǎn)法律體系。第一章房地產(chǎn)法律制度概述第一節(jié)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的含義：已經(jīng)講了很多遍了，要理解是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體這也是我們專業(yè)要學(xué)習(xí)的知識集合山東建筑大學(xué)房產(chǎn)

建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公用房等以及其相應(yīng)的權(quán)利一、房地產(chǎn)的概念

地產(chǎn)土地（含水面、海域）及其上下的一定空間（包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施和道路等）以及相應(yīng)的權(quán)利。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機整體，即是土地、建筑物、其它地上定著物以及與其相應(yīng)的權(quán)利總和。山東建筑大學(xué)土地是立體的地表向上延伸向下延伸依附于土地服務(wù)于建筑定著物房地產(chǎn)簡易圖示山東建筑大學(xué)獨特性資產(chǎn)性建設(shè)周期長風(fēng)險性租售的多樣性和復(fù)雜性保值增值性外部性固定性耐用性多功能性社會規(guī)劃性法律關(guān)系上的復(fù)雜性與生產(chǎn)生活密切相關(guān)體現(xiàn)人文景觀自然特點經(jīng)濟特點社會特點周邊配套房屋本身小區(qū)內(nèi)部城市位置房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)市場調(diào)研、營銷、策劃小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)景園林規(guī)劃戶型：房屋建筑學(xué)；施工管理核心：實現(xiàn)銷售實物：有形部分。權(quán)益：無形部分區(qū)位：與其他地產(chǎn)在空間和距離上的關(guān)系誰更重要？房地產(chǎn)特性：10各方面，不可移動、獨一無二、壽命長、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、變現(xiàn)困難、保值增值如何歸類？權(quán)益：是指房地長中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益有哪些？房地產(chǎn)法律體系框架房地產(chǎn)權(quán)益房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)所有權(quán)土地使用權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)房地產(chǎn)相鄰權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)交易法律制度房地產(chǎn)登記法律制度房地產(chǎn)買賣房屋租賃房地產(chǎn)中介服務(wù)土地管理法律制度房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度房地產(chǎn)建筑管理法律制度國有土地上房屋征收與補償法律制度物業(yè)管理法律制度二、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)專業(yè)和工程管理、造價的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動、其他。住房產(chǎn)業(yè)化改為建筑工業(yè)現(xiàn)代化的啟示？WHY?誰更重要？如何定位？建筑業(yè)包括以下四類：房屋建筑業(yè)、土木工程業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾業(yè)、其他建筑業(yè)產(chǎn)品：住宅、公寓、別墅等居住建筑；行政辦公、商業(yè)辦公、文化、體育、醫(yī)療等公建；鐵路、橋梁、運河、大壩和隧道等基礎(chǔ)設(shè)施以及鋼鐵廠、煉油廠、汽車制造廠等工業(yè)設(shè)施房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)者、策劃者、組織者，輕資產(chǎn)運作模式和重資產(chǎn)運作模式的區(qū)別。三、房地產(chǎn)業(yè)的作用四、行業(yè)細分主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介和其他房地產(chǎn)經(jīng)營活動實體開發(fā)、服務(wù)業(yè)和其他中介：咨詢、估價和經(jīng)紀開發(fā)：收入不連續(xù)，建筑業(yè)同樣成熟的房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)經(jīng)紀位于產(chǎn)業(yè)的主體地位1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)或者房屋建設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租。2、房地產(chǎn)咨詢：主要是為房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息技術(shù)等方面的顧問服務(wù)，市場調(diào)查、可研報告、開發(fā)項目策劃等3、房地產(chǎn)估價：分析測算和判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關(guān)專業(yè)意見，為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓和房地產(chǎn)買賣抵押征收征用補償?shù)忍峁┮罁?jù)4、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)：主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)購買者、承租人等，在成熟市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀為主體5、物業(yè)管理主要是對已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供服務(wù)。房地產(chǎn)法律體系框架房地產(chǎn)權(quán)益房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)所有權(quán)土地使用權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)房地產(chǎn)相鄰權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)交易法律制度房地產(chǎn)登記法律制度房地產(chǎn)買賣房屋租賃房地產(chǎn)中介服務(wù)土地管理法律制度房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度房地產(chǎn)建筑管理法律制度國有土地上房屋征收與補償法律制度物業(yè)管理法律制度五、城鎮(zhèn)住房制度的發(fā)展歷程改革歷程：1978年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了三項改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革；三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)開發(fā)”模式。重點知道：住房分配貨幣化、現(xiàn)在的情況2003年以來：2003年-2007年，開始完善市場體系，推進商品化住房的同時，開始針對低收入家庭，健全城市廉租房制度2008年，保障房建設(shè)加快，投入時點有爭議，但做法無爭議2012年，《公共租賃住房管理辦法》2013年底，《關(guān)于公共租賃住房和廉租房并軌運行的通知》，廉租房并入公共租賃住房。國務(wù)院常務(wù)會議提出加快棚戶區(qū)改造，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士認為，在此背景下，參與棚戶區(qū)改造、舊城改造、保障房以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的上市公司有望獲得政策和資金扶持，其參與項目積極性或提高。2014年8月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作》通知，通知指出，2013年改造各類棚戶區(qū)320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。通知指出，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，與推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比還有較大差距，棚戶區(qū)改造中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項目前期工作慢等問題。城鎮(zhèn)住房政策介紹：

“面對高房價，最犯愁的是中低收入者?！蓖踔椅浔硎?，住房是生活必需品，它事關(guān)社會公平、居住者的尊嚴，甚至社會公正?！鞍凑諊H慣例，中產(chǎn)以上居民的住房由市場解決，中產(chǎn)以下則由政府出面協(xié)助解決?！毙录悠掠幸话氲木用穸甲≈夥?，而在我們這里，這種形式的房屋供給比例還非常低，政府有責(zé)任盡快增加保障性住房的供給量?！苯?jīng)過不斷探索，我國城鎮(zhèn)住房分配、供應(yīng)政策發(fā)生了根本性變化，初步形成了與經(jīng)濟體制改革進程相適應(yīng)、基本符合國情的住房供應(yīng)政策。1.商品住房商品住房通過市場化途徑建設(shè)，可在市場上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住宅實行社會化生產(chǎn)、市場化供應(yīng)。國家綜合運用規(guī)劃、土地、稅收、信貸等手段，引導(dǎo)商品住房建設(shè)與消費，努力實現(xiàn)總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定。商品住房：（1）普通住宅：國辦發(fā)[2005]26號中對普通標準住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。為什么要制定這么一個標準？北京的普通住宅標準是2008年11月公布的，普通住房需同時滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。而對第三條，1.2倍的具體執(zhí)行情況是：三環(huán)以內(nèi)總價高于258萬元/套，三環(huán)四環(huán)之間210萬元/套，四環(huán)五環(huán)之間198萬元/套，五環(huán)以外120萬元/套。此次兩部門進行的調(diào)整，對第三項認定條件，即“享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格”進行了調(diào)整。新政策將全市住房平均價格計算為2010年的成交均價，即每平米1.8萬元。按照四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)為界的不同區(qū)位，以及北城和南城的不同的區(qū)域，乘以一定的系數(shù)進行調(diào)整。其中，認定標準最高的四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)達到38880元/m2，最低的六環(huán)外地區(qū)也達到了17280元/m2。實施前：市民張先生在五環(huán)外的大興區(qū)某樓盤購買了一套面積為88.08平方米、總價為154萬元的兩居室，由于超出120萬元的上限，需按3%的稅率交稅。而他一位同事在五環(huán)內(nèi)不遠處購買的面積、價格相近房產(chǎn)，由于低于198萬元的上限，卻可享受1%的契稅優(yōu)惠。實施后：154萬元總價的房產(chǎn)，在過去應(yīng)繳納3%的契稅即4.62萬元，在新標準下則只需繳納1%即1.54萬元，稅負減少3.08萬元。如果為超過5年的二手房，再加上免征營業(yè)稅，稅負總減免將在7萬元以上。（2）高檔住宅，標準是什么？（3）公寓，（4）別墅，2.保障性住房保障性住房面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應(yīng)，包括經(jīng)濟適用住房（1）經(jīng)濟適用住房①經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。②政府采取的措施：土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。③經(jīng)濟適用住房由政府組織、社會投資建設(shè)，實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。④經(jīng)濟適用住房單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)；⑤購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價款；政府優(yōu)先回購。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)，允許各地因地制宜，如采取租售并舉以及分期購買、與政府共有產(chǎn)權(quán)等辦法。除了2007年在世紀中華城首次推出的600余套經(jīng)適房和2008年在長清區(qū)推出的528套經(jīng)適房外，2009到2010連續(xù)兩年，濟南市都沒有推出新的經(jīng)適房項目。對此，市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處相關(guān)負責(zé)人表示，近兩年來，政府在弱化經(jīng)濟適用房的建設(shè)。受周邊配套不足、地理位置偏僻等因素影響，2007年一經(jīng)推出，經(jīng)適房就成了“雞肋”。2008年，市民陳金住進了省城西部的世紀中華城。與一般的商品住宅不同，陳金所住的地方是濟南市推出的首個經(jīng)適房項目。當年聽說自己夠資格申請經(jīng)適房，陳金高興得合不攏嘴，可當他聽說房子建在二環(huán)西路附近時，頓時就傻了眼?！澳抢镏挥幸粭l公交線路，而我在七里堡附近上班，要是真住進去，上班一趟就要倒三次車，一天光花在路上的時間就要4個小時?！标惤皙q豫了。除了交通不便等因素外，申請不到貸款也是大多數(shù)人棄購的重要原因。賈萌說，申請經(jīng)適房必須開低收入證明，而申請銀行貸款要出示還款能力證明，這對低收入家庭而言比較困難，而且很多申請人年齡偏大，有的還靠退休金生活，這些條件都不符合銀行的放貸要求3.政策性住房（1）政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)，包括棚改安置住房、限價商品住房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。（2）棚改安置住房供應(yīng)對象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入住房困難家庭。對棚改安置住房建設(shè)，許多城市實行土地劃撥或土地出讓金減免、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費補助等優(yōu)惠政策。2011年起，中央財政擬對棚戶區(qū)改造給予適當支持。城鎮(zhèn)房屋拆遷實行貨幣補償與實物安置相結(jié)合。（3）限價商品住房面向有本地戶籍中低收入家庭銷售。通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價位，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。主要在部分商品住房價格上漲過快的城市實行。限價商品房就是“四限兩競”：四限：限地價、限房價、限套型、限對象；兩競：競地價、競房價（4）公共租賃住房是近幾年發(fā)展起來的住房形式，實行政府持有、以一定價格出租，主要解決新職工、農(nóng)民工等的住房困難。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委6日對外公布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。廉租房與公租房平行運行，造成了一些問題。一是由于保障群體不完全一樣，需要分別申請、排隊，導(dǎo)致群眾申請不便。二是受限于準入門檻不同，兩種保障房不能調(diào)劑使用，在一定程度上造成了資源閑置浪費。三是對于因收入等發(fā)生變化需要從廉租房對象轉(zhuǎn)換成公租房對象的，需退出原廉租房保障后再申請新的公租房保障，給百姓造成不必要的麻煩。根據(jù)《通知》，從2014年起各地廉租房建設(shè)計劃調(diào)整并入公租房年度建設(shè)計劃。2014年以前年度已列入廉租房年度建設(shè)計劃的在建項目可繼續(xù)建設(shè)，建成后統(tǒng)一納入公租房管理。兩房并軌后，主要建設(shè)小戶型住房，嚴禁面積超標2012年,濟南全市續(xù)建保障性住房項目22個,可提供保障性住房29173套212萬平方米,其中廉租住房項目3個2481套,公租房項目15個22494套,經(jīng)適房項目4個4200套。經(jīng)全力推進,目前已竣工各類保障性住房4826套,到年底前有望超額完成竣工7500套的任務(wù)目標。濟南在建的廉租房項目有八里橋新居、清河新居和裕辛苑小區(qū)清河新居項目位于小清河南岸，分為高層住宅、地下車庫、沿街商業(yè)區(qū)和公建中心。截至2013年8月，政府組織建設(shè)的公租房主要分布在歷下、市中、槐蔭、天橋、長清和高新區(qū)。如西蔣峪片區(qū)位于歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西，全運村對面;文莊片區(qū)位于市中區(qū)七賢街道辦事處;高鐵西側(cè)項目位于槐蔭區(qū)濟南西站站房和高鐵沿線;清雅居位于天橋區(qū)東沙片區(qū)內(nèi);磐苑新居位于天橋區(qū)張莊路58號;樂天居位于長清區(qū)大學(xué)科技園區(qū)內(nèi);沁園新居位于高新區(qū)舜華路以西、沁園路以南、萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)。高立文告訴記者，根據(jù)公共租賃住房“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到2015年年底，濟南市將籌建公共租賃住房約10萬套、面積達550萬平方米。其中，政府將投資約170億元，建設(shè)公共租賃住房8.5萬套，約467.5萬平方米。濟南商品房小區(qū)配建公租房有了實質(zhì)進展。22日，記者探訪首批配建的五塊國有建設(shè)用地，公租房配建主要在兩個住宅小區(qū)，住房均單獨成棟，一共可提供492套房源。公租房計劃在2015年竣工，驗收備案后將移交給政府，由政府統(tǒng)一分配。記者了解到，2011年，濟南首次在國有建設(shè)用地出讓中要求開發(fā)企業(yè)配建公租房。共有五塊土地，其中四塊位于高新區(qū)大漢峪居委會鳳凰路東側(cè)，一塊位于歷下區(qū)涵源大街北側(cè)、賢文路西側(cè)。高新區(qū)四地塊被濟南中鐵置業(yè)有限公司競得，歷下區(qū)地塊被山東賢文集團競得。

22日上午，記者來到旅游路中鐵逸都國際售樓中心，項目開發(fā)有關(guān)負責(zé)人介紹，整個項目有四個住宅地塊，分期開發(fā)。配建公租房是二期項目地塊三上的2號樓，單獨成棟分為兩個單元，具體位置在南湖路以北，旅游北路以南，共有422套房源，面積都在60平米以內(nèi)?！绊椖吭?月30日就已經(jīng)開工建設(shè)，2015年6月份就能交房?！痹撠撠?zé)人介紹，房子建好后將移交給高新區(qū)房屋管理中心。根據(jù)配建有關(guān)規(guī)定，公租房建設(shè)過程中，減免了有關(guān)費用。該負責(zé)人說，每平米92元的城市建設(shè)配套費減免，供水、管道建設(shè)、工程勘察、圖審費等費用也有相應(yīng)減免，綜合算下來，每平米共有110元左右的費用減免。整棟樓面積在25623平方米，總體算下來也是一筆不小的費用。第二節(jié)房地產(chǎn)法律體系一、調(diào)整對象1、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系2、房地產(chǎn)交易關(guān)系3、物業(yè)管理關(guān)系4、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系5、住房保障法律關(guān)系50目前，我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實施標志著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，這部法律除確立了我國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度。（一）憲法國家根本大法：原則性規(guī)定1、第十條：城市的土地屬于國家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給與補償一切使用土地的組織和個人必須合理利用土地。（二）法律：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、物權(quán)法。1、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》（2009年第二次修訂）是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。

2、《土地管理法》（2004年修訂）是“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展”?！锻恋毓芾矸ā分饕墙鉀Q土地資源的保護、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征收、征用，即征收農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。3、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年實施）除規(guī)定了城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，重點是確定規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》是“為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”公共服務(wù)設(shè)施也稱配套公建。包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用等八類。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》分級配建。便捷、安全、少干擾是公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計中的重點。道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等屬于基礎(chǔ)設(shè)施4、《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對物權(quán)的保護?！段餀?quán)法》確定了國家、集體和私人的物權(quán)平等保護的原則，確定了物權(quán)的種類和內(nèi)容，不動產(chǎn)登記制度，設(shè)立了更正登記、預(yù)告登記等。《物權(quán)法》的頒布實施，對確認物的歸屬，明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容，保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，依法保護權(quán)利人的物權(quán)，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟將發(fā)揮重要的作用。預(yù)告登記和預(yù)售登記？在我國商品房預(yù)售過程中，開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán)，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！币虼?，預(yù)售登記不能保證得到物權(quán)預(yù)告登記：中華人民共和國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”?！邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。預(yù)售登記：1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案”。（三）房地產(chǎn)行政法規(guī)：房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務(wù)院令頒布的，主要有：《土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。（四）地方性法規(guī)：有立法權(quán)的地方人民代表大會及其常務(wù)委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定，制定的調(diào)整本行政區(qū)域房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)范性文件，《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例》（五）行政規(guī)章和規(guī)范性文件：國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《廉租住房管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等。此外，還有《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等多項規(guī)范性文件，以及國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等多項技術(shù)規(guī)范。（六）最高人民法院司法解釋：最高法在審理房地產(chǎn)案件中，會對你難問題發(fā)布指導(dǎo)性文件，也是組成部分《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時，由有關(guān)機關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決：(一)同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決；(二)地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；(三)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。第三節(jié)房地產(chǎn)法基本原理一、房地產(chǎn)法基本原則概念是指房地產(chǎn)法立法上力圖貫徹的、在執(zhí)行上具有普遍指導(dǎo)意義的法律準則，是房地產(chǎn)諸多關(guān)系在法律上的反映二、內(nèi)容1、國有土地有償有期限使用原則國有土地有償、有期限使用原則，主要是將原來國家劃撥土地使用權(quán)改為土地使用權(quán)有償出讓，即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。2．房地產(chǎn)成交價格申報制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格申報制度，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價格，不得瞞報或者做不實的申報《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)；具體處理方式：

3．房地產(chǎn)價格評估制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。濟南市人民政府關(guān)于調(diào)整城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)（街道）駐地國有土地基準地價的通知濟政發(fā)〔2014〕17號各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，確定調(diào)整我市城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)（街道）駐地國有土地基準地價?，F(xiàn)將調(diào)整后的基準地價公布如下：一、城區(qū)基準地價調(diào)整范圍：東至東巨野河、歷城區(qū)與章丘市行政界；南至狼貓山水庫，向西沿繞城高速公路南環(huán)線至港溝立交，沿南部山體至規(guī)劃中的二環(huán)東路延長線沿南繞城高速公路向西與城市規(guī)劃線相交，到達規(guī)劃中的二王寨區(qū)域立交橋，沿城市規(guī)劃線至長清區(qū)南部；西沿長清區(qū)文昌街道葉莊村至玉清湖水庫東；北接黃河大堤南岸，沿繞城高速公路北環(huán)線北側(cè)、濟青高速公路向東北延伸至濟南遙墻機場。市區(qū)12個建制鎮(zhèn)（街道）駐地基準地價一并進行調(diào)整：天橋區(qū)大橋鎮(zhèn)、桑梓店鎮(zhèn)；歷城區(qū)仲