商業(yè)街物業(yè)管理培訓(xùn)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔商業(yè)街物業(yè)管理培訓(xùn)目錄：1、商業(yè)街物業(yè)管理培訓(xùn)2、工業(yè)園物業(yè)管理培訓(xùn)商業(yè)街物業(yè)管理培訓(xùn)商業(yè)街物業(yè)管理培訓(xùn)方案商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；營業(yè)時(shí)間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等1.1.2“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.1.3“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；

協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

2.1

顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

2.2

服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3管理點(diǎn)分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

2.4

營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

顧客到商鋪購物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5

車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

3.1.1.3保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

3.1.1.5經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

4.8

商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

4.9

商鋪廣告管理

4.10商鋪保險(xiǎn)管理

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一;

4.1.3報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；

二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。

4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；

對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等

4.2.4裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對(duì)施工人員無有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。

等等

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.4.1商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等

4.5.4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

4.5.5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。

4.6.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；

雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。4.7商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。

4.7.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等4.7.3檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。

4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。

4.8.1租賃管理

出租方式的管理

主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。4.8.1.1競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)：嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

4.8.1租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?/p>

4.8.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等．節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。4.8.3項(xiàng)目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活：

辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)：

開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等

4.9商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。

4.10商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。關(guān)鍵字商業(yè)街物業(yè)管理商鋪精品文檔精心整理PAGE精品文檔可編輯的精品文檔工業(yè)園物業(yè)管理培訓(xùn)工業(yè)園物業(yè)管理培訓(xùn)課程前言眾信物業(yè)管理公司簡介工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié)擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié)各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施第四節(jié)管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié)管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié)便民服務(wù)第七節(jié)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算第八節(jié)日常物業(yè)管理部分公眾制度及應(yīng)急措施精神文明公約安全防范方法管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定道路及車輛管理規(guī)定工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度智能控制中心管理規(guī)定消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度空調(diào)設(shè)備巡視管理制度電梯巡視監(jiān)控管理制度水泵房運(yùn)行操作規(guī)程水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)制度清潔衛(wèi)生管理規(guī)定清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法意外事件處理辦法消防應(yīng)急方案停水及事故處理方案物業(yè)管理委托合同工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià)結(jié)束語

第一章前言物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng).廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場(chǎng)需要，提出"內(nèi)部精細(xì)管理，對(duì)外穩(wěn)健發(fā)展"的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是"只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大".我們企業(yè)做好，做大，做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對(duì)客戶的最好回報(bào).

第二章眾信物業(yè)管理公司簡介眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化，市場(chǎng)化，專業(yè)化之時(shí)應(yīng)運(yùn)而生.廣州市房產(chǎn)局的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會(huì)議上多次提出:要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場(chǎng)化運(yùn)作，我們應(yīng)按"國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵(lì)和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)物管行業(yè)發(fā)展."公司自注冊(cè)前，就從公司的規(guī)范，專業(yè)，發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了"全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;追求卓越，贏萬從口碑創(chuàng)品牌"的公司理念.公司理念體現(xiàn)了這個(gè)年輕公司，即朝氣勃勃，勇于創(chuàng)新，又腳踏實(shí)地以服務(wù)為本的精神.

第三章工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃**工業(yè)園坐落于*****，是集辦公和工業(yè)，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積xxxx0平方米，總建筑面積約xxxx0平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積xxxx0平方米，辦公面積xxxx平方米，宿舍xxxx0平方米，園區(qū)道路面積xxxx0平方米，綠化面積xxxx平方米，公共衛(wèi)生面積xxxx平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機(jī)房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，電梯9部，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè).該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對(duì)本次物業(yè)管理標(biāo)的各個(gè)要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為"一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施".一，認(rèn)識(shí)與定位該工業(yè)園區(qū)作為一個(gè)大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項(xiàng)目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范開放體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式高效展示該工業(yè)園進(jìn)取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制規(guī)范體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌二，一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.在我公司進(jìn)駐后，要將公司"全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌"的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:"崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)".我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項(xiàng)承諾:1，自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹立工業(yè)園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISOxxxx-xxxx服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù).四，五個(gè)重點(diǎn):針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn):1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對(duì)內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對(duì)使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護(hù)好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們?cè)诠芾碇校攸c(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施:1，根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.2，精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護(hù)工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護(hù)保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī);第二:加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理，提示相結(jié)合，對(duì)其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4，實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密.5，我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需.每二節(jié)擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況一，擬采取的管理方式對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時(shí)服務(wù);3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說明.(一)組織系統(tǒng):1，貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運(yùn)作程序系統(tǒng):1，整體運(yùn)作程序2，內(nèi)部運(yùn)作流程說明:1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位.2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范.同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性.(三)，激勵(lì)系統(tǒng):說明:1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過懲罰"打"著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力.獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì).4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值.我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力.6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下.(一)前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的05年12月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認(rèn)時(shí)止盡量縮短時(shí)間4組建管理隊(duì)伍1，選拔2，培訓(xùn)3，上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)6制訂管理制度1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度2，導(dǎo)入ISOxxxx-xxxx7物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書面移交手續(xù)(二)常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計(jì)劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保養(yǎng)巡查管理;4，維修質(zhì)量管理.接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施，設(shè)備及場(chǎng)所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運(yùn)行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1，24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗(yàn)收后開始4車輛管理1，進(jìn)出車輛管理;2，停車場(chǎng)管理;3，車輛行駛管理.接管驗(yàn)收后開始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.接管驗(yàn)收后開始6綠化管理1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗(yàn)收后開始7客戶服務(wù)管理1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識(shí)管理.8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè);3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.接管驗(yàn)收后開始(三)物質(zhì)資金積累計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額用途1234567891011摩托車電腦，含顯示器打印機(jī)復(fù)印機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜照像機(jī)電話寢具和服裝(套)疏通機(jī)電焊機(jī)11111111按編制配11xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx800xxxx400xxxx0xxxxxxxx用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)辦公用辦公用辦公用辦公用辦公用用于文化活動(dòng)辦公用估算價(jià)維修用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額用途121314151617181920212223242526272829303132333435沖擊鉆切割機(jī)電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件吸塵機(jī)垃圾箱清潔工具(套)清潔車(專用)手推平板車手推斗車剪草機(jī)綠籬機(jī)人工噴霧器綠化工具(套)對(duì)講機(jī)防毒面具鋼盔消防靴訓(xùn)練用具(套)11211112(一大一小)一批1101841211178410101xxxxxxxx800500700300xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx150700xxxx800800500xxxx維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用安全管理用安全管理用安全管理用安全管理用合計(jì):$xxxx0元第三節(jié):各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施本節(jié)參照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》及ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施.序號(hào)指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時(shí)率96%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實(shí)行小時(shí)值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除5疾呼完好及使用率95%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6停車場(chǎng)完好率95%7路燈安好率95%8消防設(shè)備完好率98%9治安案件發(fā)生率1%以下全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全10財(cái)產(chǎn)被盜率1%以下11違章發(fā)生率1%以下全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度12違章處理率90%以下13火災(zāi)發(fā)生率1%以下(年)全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全14綠化完好率無全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISOxxxx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.

第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn)一，物業(yè)管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對(duì)外形象和設(shè)備配置情況，幫我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司"精干，高效，敬業(yè)"的用人原則為基礎(chǔ)，確定"重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德"的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理，考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn).(一)，管理處人員配備圖(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明1，管理處主任:1名，負(fù)責(zé)全面工作.2，文員:負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會(huì)務(wù)管理等工作.3，品管:1名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.4，維修部:2名，負(fù)責(zé)工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.5，保安隊(duì)中隊(duì)長:1名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作.保安:13名，分三班24小時(shí)值班(其中一名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.6，環(huán)境管理部部長:1名，負(fù)責(zé)清潔，綠化全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作.環(huán)衛(wèi)工人:8名負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三)，人員培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了"全員培訓(xùn)，全過程考核"的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處.1，培訓(xùn)的目標(biāo):通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.2，培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn):A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;B，員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;C，管理處概況培訓(xùn):工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn);E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn):A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)，ISOxxxx文件(包括質(zhì)量手冊(cè)，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座;B，管理人員實(shí)行"四個(gè)一"常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽.(4)新政策，新理論培訓(xùn):物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等.(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).3，培訓(xùn)計(jì)劃(不具體闡述)4，培訓(xùn)的評(píng)估考核(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正.(2)培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操考評(píng)和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).

第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理一，管理規(guī)章制度科學(xué)完善，合理量化.健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù).為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照ISOxxxx國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISOxxxx服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面，豐富，收集時(shí)盡可能地完整.我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理.在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到"三防"，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類1，接管移交資料:名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線圖，總平面圖B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告C:工程合同，工程預(yù)決算D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告L:綠化工程竣工圖M:其它技術(shù)資料2，管理檔案資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料A:基本資料B:標(biāo)識(shí)資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報(bào)表B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個(gè)人資料，聘用表B:員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B:意見調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件D:管理處規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件E:管理處榮譽(yù)一覽表F:管理處接待來訪參觀記錄表會(huì)務(wù)資料A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務(wù)當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持"以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)"的經(jīng)營方針，盡量開展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號(hào)項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1代理辦公物品維修按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)2代購車船航空票除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)4配備急救箱，急救藥品按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)5建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng)活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)第七節(jié):物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月1.5元，辦公物業(yè)每平方米每月2元，宿舍物業(yè)每平方米每月0.5元，即:每月物業(yè)公司的收入為xxxx0m2×1.5元/m2+xxxxm2×2元/m2+xxxx0m2×0.5元/m2=xxxx5元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:類別序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算式月支出備注人工費(fèi)用1員工工資30人管理處主任:xxxx元×1人=xxxx元客服文員:xxxx元×1人=xxxx元品管文員:xxxx元×1人=xxxx元保安隊(duì)長:xxxx元×1人=xxxx元保安:xxxx元×13人=xxxx0元環(huán)境管理部長:xxxx元×1人=xxxx元綠化技工:800元×2人=xxxx元環(huán)衛(wèi)工:700元×8人=xxxx元維修技工:xxxx元×2人=xxxx元xxxx0元工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi)2員工保險(xiǎn)30120元×30÷12300元意外傷害險(xiǎn)3福利費(fèi)等各類經(jīng)費(fèi)17.5%xxxx0元×17.5%xxxx元小計(jì)xxxx5元辦公費(fèi)用1交通費(fèi)綜合測(cè)算xxxx元2通訊費(fèi)3辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng)4勘察業(yè)務(wù)費(fèi)，公關(guān)費(fèi)小計(jì)xxxx元公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用1公共房屋綜合測(cè)算，一般月費(fèi)用計(jì)算式為:物業(yè)總面積×3元/m2÷12月=xxxx0×3÷12xxxx0元2室內(nèi)外走道3化糞池清理維護(hù)4污，雨水井清理維護(hù)5停車場(chǎng)道路維護(hù)6燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù)8水泵(含水管閥門)日常維護(hù)9變壓器，配電房維護(hù)10消防設(shè)備維護(hù)11其它設(shè)備設(shè)施維護(hù)12電梯保養(yǎng)，維修，檢測(cè)等費(fèi)用13發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)14煤氣站維護(hù)15監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)小計(jì)xxxx0元環(huán)境管理費(fèi)用1園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等綜合測(cè)算，般月費(fèi)用為綠化面積×0.3元，故為≈xxxxm2×0.3元xxxx元不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)2辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)3個(gè)桶×350元÷36個(gè)月=29元3個(gè)桶×180元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)=540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費(fèi)用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元4保潔工具，清潔用品損耗，材料物資綜合測(cè)算xxxx元5外墻清洗費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算小計(jì)xxxx元共用水電費(fèi)1所有用水用電費(fèi)用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運(yùn)行，綠化用水，其它)由物業(yè)使用人直接繳付無物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗費(fèi)用小計(jì)無其它支出費(fèi)用1文化宣傳費(fèi)500元2物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)xxxx0元÷12月xxxx元3稅金xxxx5×5.5%xxxx元小計(jì)xxxx元總計(jì)xxxx3物業(yè)公司利潤xxxx5-xxxx3=xxxx元

第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述.一，介入期在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研，編寫方案，做好驗(yàn)收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗(yàn)收接管1，擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組.2，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收，接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行漦??團(tuán)體組織集會(huì).四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場(chǎng)所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生.五，愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電，通訊，消防等公共設(shè)施.六，愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人.九，積極維護(hù)工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定

為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.一，工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查，糾正.二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利1，嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財(cái)產(chǎn)安全.2，實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng).3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理.三，工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為:1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險(xiǎn)品.2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便.6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動(dòng)消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理.四，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù):1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度.2，具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3，勇于制止，舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.消防安全管理規(guī)定

為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行.二，工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.三，工業(yè)園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實(shí)施.四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé):1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識(shí)，對(duì)客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施;3，定期組織開展防火自查，及時(shí)掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;5，定期對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范;7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放;9，組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打"119"電話求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理.五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù):1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾;3，室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè);5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;7，遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場(chǎng).使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救;10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告;11，所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù).縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時(shí)，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償.八，公共娛樂場(chǎng)所按《公共娛樂場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門進(jìn)行處理.道路及車輛管理規(guī)定

為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定:一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定:1，遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;2，機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車;3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù);5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道;6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈;7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場(chǎng)管理規(guī)定1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?chǎng);3，不得損壞車場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲;4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場(chǎng);5，車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi);7，管理處對(duì)車輛只提供車位及對(duì)車輛秩序進(jìn)行管理.停車場(chǎng)內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.

工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.

智能控制中心管理規(guī)定一，智能控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問題迅速上報(bào)管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)"應(yīng)急措施"處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)，手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.

消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對(duì)消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.一，每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;2，檢查進(jìn)出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài);3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對(duì)泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動(dòng)，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;5，泵軸及時(shí)添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等.二，啟動(dòng)檢查消防泵加壓是否可靠1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動(dòng)位置;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng);3，消防泵安全運(yùn)行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行;4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動(dòng)，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于"自動(dòng)"位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.

中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實(shí)情定)一，中央空調(diào)開機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;4，檢查進(jìn)出冷卻水溫度(進(jìn)水溫度<35℃，出水溫度<405，檢查進(jìn)出冷凍水溫度(冷凍水進(jìn)水溫度<0～18℃，溫度6～86，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪音;7，冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況.三，值班員對(duì)巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開.四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).

電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備