市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告案例

第

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市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告案例

目錄：

第一部分：競(jìng)爭(zhēng)性樓盤和對(duì)手盤的調(diào)查及分析第二部分：市場(chǎng)供應(yīng)量分析第三部分：價(jià)格及銷售率分析第四部分：戶型配比分析第五部分:西區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)第六部分：總結(jié)

第一部分：競(jìng)爭(zhēng)性樓盤和對(duì)手盤的調(diào)查及分析

項(xiàng)目

英倫春天

項(xiàng)目地址

金明廣場(chǎng)西200米路北

項(xiàng)目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計(jì)

30幢一期19棟

開發(fā)商

好杰房產(chǎn)

戶型

戶型有兩房?jī)蓮d、二房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d。面積范圍75--160m?。

均價(jià)

均價(jià)3000元/m

商鋪價(jià)格：

層差

層差150兀/m咗右

價(jià)格范圍

整體小區(qū)總價(jià)范圍：22萬50萬，主力總價(jià)范圍：35萬左右。

交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房

車庫(kù)及車位情況

社區(qū)內(nèi)停車，總車位1200個(gè)

景觀規(guī)劃特點(diǎn)

低層花園洋房，電梯多層，TOWNHOUSE情景洋房，英倫風(fēng)情

街組成事件營(yíng)銷

景觀目前狀況

售樓部簡(jiǎn)述

售樓部裝修豪華、明朗，內(nèi)部洽談處與沙盤、接待區(qū)、休息區(qū)

樣板房簡(jiǎn)評(píng)

樣板房裝修豪華，二期沒有樣板房。

項(xiàng)目定位

客戶群定位

策代機(jī)構(gòu)

代理公司：藍(lán)海地產(chǎn)

主打廣告語

移民英國(guó)

特殊營(yíng)銷形式

開盤刖期大量媒體（報(bào)紙、電視、戶外、車體、雜志等）廣告宣傳，開盤時(shí)期大量廣告推廣宣傳，售樓部現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)組織。運(yùn)用事件營(yíng)銷（移民英國(guó)）

項(xiàng)目銷售情況分析

工地包裝

圍墻廣告噴繪、四周早坪鋪設(shè)

物業(yè)管理

深圳保利公司，物業(yè)費(fèi)：0.46元/近

周邊環(huán)境分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

地理位置優(yōu)越，生活便利。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析

結(jié)論

項(xiàng)目

麗陽(yáng)名郡

項(xiàng)目地址

宋城路1號(hào)

項(xiàng)目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃面積40000平首開住宅18萬平方米，由19多層、5棟小高層、—棟商務(wù)樓組成。

開發(fā)商

裕洋房產(chǎn)開發(fā)有限公司

戶型

戶型有兩房?jī)蓮d、二房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d。面積范圍93.82--128.57m?。

均價(jià)

小戶型價(jià)格：均價(jià)3000元/me

層差

價(jià)格范圍

整體小區(qū)總價(jià)范圍：28萬40萬，主力總價(jià)范圍：28萬左右。

交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房，雙層防盜門，鋁波窗。

車庫(kù)及車位情況

社區(qū)內(nèi)停車及地下停車位

景觀規(guī)劃特點(diǎn)

低建筑密度，換取較大的公共空間和綠地，

景觀目前狀況

景觀帶未建設(shè)，

售樓部簡(jiǎn)述

售樓部簡(jiǎn)約，白色以樓盤主題顏色綠為背景

樣板房簡(jiǎn)評(píng)

無

項(xiàng)目定位及賣點(diǎn)

現(xiàn)代風(fēng)格中檔社區(qū)

客戶群定位

中檔客戶，區(qū)域內(nèi)人群、開封市人群及臨近郊縣人群

策代機(jī)構(gòu)

睿智策劃

主打廣告語

現(xiàn)在，未來，此誠(chéng)可待。

特殊營(yíng)銷形式

未作

項(xiàng)目銷售情況分析

暫時(shí)未售

工地包裝

無

物業(yè)管理

周邊環(huán)境分析

公務(wù)性事業(yè)單位較多公路局等

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

7層半帶電梯適合老年人居住，緊鄰鄭汴融城連接宋城路。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析

生活不方便，生活，娛樂，運(yùn)動(dòng)設(shè)施較少

結(jié)論

小區(qū)暫未建設(shè)，無圍墻包裝客戶量較少，但多層帶電梯想來會(huì)引起客戶的關(guān)注。

項(xiàng)目

榮勛。歐陸經(jīng)典

項(xiàng)目地址

晉安路金明大道

項(xiàng)目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計(jì)

開發(fā)商

開封榮勛實(shí)業(yè)有限公司

戶型

戶型有兩房廳87-96m?、兩房廳101-109—房?jī)蓮d

126--136itf、四房?jī)蓮d174m2，

均價(jià)

均價(jià)：

層差

1、2、4樓價(jià)格元/m?

3樓元/m

5樓價(jià)格元/m?

6樓元/說

價(jià)格范圍

整體小區(qū)總價(jià)范圍：萬萬，主力總價(jià)范圍：萬左右。

交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房

車庫(kù)及車位情況

社區(qū)內(nèi)停車，總車位多個(gè)

景觀規(guī)劃特點(diǎn)

歐式經(jīng)典風(fēng)格，淋漓盡致，小區(qū)景觀給人感覺無限尊崇，40百

分之綠化

景觀目前狀況

都已規(guī)劃建設(shè)好。

售樓部簡(jiǎn)述

簡(jiǎn)約大方，白色襯灰白色更顯高貴，置業(yè)顧問的專業(yè)和冷傲給

項(xiàng)目增添了尊崇感

樣板房簡(jiǎn)評(píng)

無

項(xiàng)目定位

高檔社區(qū)

客戶群定位

開封高收入人群，及縣市高資金人群，還有少量來自鄭州的客戶

策代機(jī)構(gòu)

無

主打廣告語

經(jīng)典一段歷史的典臧，花園在腳下生活在上層，新高度新標(biāo)準(zhǔn)成就開封第一空中豪宅。

特殊營(yíng)銷形式

開盤刖期大量媒體（報(bào)紙、電視、戶外、車體、雜志等）廣告宣傳，開盤時(shí)期大量廣告推廣宣傳，售樓部現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)組織。

項(xiàng)目銷售情況分析

銷售時(shí)間較長(zhǎng)，銷售率達(dá)95%,

工地包裝

圍墻涂料廣告

物業(yè)管理

物業(yè)管理：榮勛物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理費(fèi)：0.32元/m2

周邊環(huán)境分析

銀行、醫(yī)院、市中級(jí)法院，等

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

開封西部發(fā)展的中心區(qū)域，市場(chǎng)刖景及升值潛力較大。歐式經(jīng)典風(fēng)格，淋漓盡致，小區(qū)景觀給人感覺無限尊崇，40百分之綠化，現(xiàn)房銷售，景觀以交付使用，給讓你感覺無限尊崇

項(xiàng)目劣勢(shì)分析

戶型面積過大，導(dǎo)致大面積別墅銷售緩慢。

結(jié)論

黃金地段快速發(fā)展中得到西區(qū)商業(yè)中心，毗鄰千田的金明池公園，金明廣場(chǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典執(zhí)行到位是一座點(diǎn)藏之城，但對(duì)開封的消費(fèi)水平過于高估，導(dǎo)致大面積戶型很難銷售。

項(xiàng)目

宋城雅居

項(xiàng)目地址

宋城路金明大道

項(xiàng)目規(guī)模、類型及規(guī)劃設(shè)計(jì)

宋城雅居，西區(qū)核心10萬平方最佳純居住地。開封首個(gè)即將交

房的高層社區(qū)。

開發(fā)商

鄭州一建置業(yè)有限公司

戶型

戶型有兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、五房三廳，復(fù)式。面

積范圍84--143m'o

均價(jià)

多層2200別墅3300

均價(jià)2600元/^

商鋪價(jià)格：

層差

價(jià)格范圍

整體小區(qū)總價(jià)范圍：17萬58萬，主力總價(jià)范圍：30萬左右。

交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房

車庫(kù)及車位情況

社區(qū)內(nèi)停車，1：1.2

景觀規(guī)劃特點(diǎn)

歐洲經(jīng)典風(fēng)格大門，小區(qū)內(nèi)部人車分流，新中式建筑，娛樂健身設(shè)施齊全。

景觀目前狀況

景觀正在建設(shè)，綠化還未到位

售樓部簡(jiǎn)述

夕卜型建造的比較莊重、大氣，內(nèi)部布局不盡合理，裝飾效果高貴典雅，與整體小區(qū)形象吻合。銷售人員熱情專業(yè)感覺很好。

樣板房簡(jiǎn)評(píng)

無

項(xiàng)目定位

高檔社區(qū)

客戶群定位

打破區(qū)域性，面向整個(gè)開封市及郊縣的中高收入人群，整體上

小區(qū)的業(yè)主文化素質(zhì)較高

策代機(jī)構(gòu)

全程營(yíng)銷：深圳龍騰盛世房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)。

主打廣告語

雙電梯觀景樓王

特殊營(yíng)銷形式

開展各種各樣的活動(dòng)，大多以活動(dòng)營(yíng)銷巡游，報(bào)廣，短信，電

視字幕等

項(xiàng)目銷售情況分析

1期已經(jīng)銷售80%二期熱售中

工地包裝

包裝隔離效果好，其余周遍圍墻形象廣告包裝的很到位

物業(yè)管理

周邊環(huán)境分析

人氣不足，商服設(shè)施不能達(dá)到小區(qū)業(yè)主需求，生活暫不方便。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰連接鄭州大道，節(jié)省時(shí)間就等于節(jié)省金錢，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，健身娛樂設(shè)施齊全。售樓部裝修及人力資源配合的恰到好處曉，客戶滿度很高。隨著鄭汴融城的加速，升值，居

住都不錯(cuò)。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析

遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，造成生活的不便利，

結(jié)論

樓盤處于鄭汴融城規(guī)劃的大道旁邊，售樓部的感覺很好，加上

售樓員的熱情待客，專業(yè)服務(wù)。戶型設(shè)計(jì)大面積很少不會(huì)造成

積壓，除生活不夠便利外，卻是一個(gè)不錯(cuò)的盤

項(xiàng)目

碧麗國(guó)都

項(xiàng)目地址

漢興路金明西街

項(xiàng)目規(guī)模、類型及規(guī)

總占地面積108田，總建筑面積26萬平米，14多棟

劃設(shè)計(jì)

開發(fā)商

開封莊園置業(yè)有限公司

戶型

均價(jià)

2380元

層差

160元

價(jià)格范圍

小區(qū)總價(jià)范圍16萬58萬/套，主力戶型價(jià)格范圍萬/套

交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房

防火防盜門、內(nèi)部實(shí)木門

車庫(kù)及車位情況

50車庫(kù)，另多個(gè)車位

景觀規(guī)劃特點(diǎn)

景觀綠化較多，小品、植被遍布小區(qū)。以水景為主

景觀目前狀況

1期建設(shè)交房后無景觀，只有少部分綠化，

售樓部簡(jiǎn)述

過于簡(jiǎn)單，有種小產(chǎn)權(quán)的感覺，銷售人員素質(zhì)一差，無工裝，

樣板房簡(jiǎn)評(píng)

沒有樣板房

項(xiàng)目定位

中高檔社區(qū)

客戶群定位

面向整個(gè)開封市及臨近郊縣26—60歲年齡層次

大多為私企老板、國(guó)企職工、公務(wù)員、教師、經(jīng)理人、藝術(shù)家、國(guó)企

職工、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等

策代機(jī)構(gòu)

無

主打廣告語

百年建筑，和諧人居。

特殊營(yíng)銷形式

短信，報(bào)廣，電視字幕，汴京晚報(bào)效果好一點(diǎn)

項(xiàng)目銷售情況分析

工地包裝

周遍圍墻形象廣告包裝沒有到位

物業(yè)管理

周邊環(huán)境分析

周邊生活配套較完善，交通便利，成熟大型社區(qū)商圈。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

開封西部發(fā)展的中心區(qū)域，市場(chǎng)刖景及升值潛力較大。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析

售樓部沒有建好，銷售人員素質(zhì)較低，1期無任何景觀帶對(duì)入住客戶來說不太好。規(guī)劃設(shè)施能不能實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶來說是一個(gè)心理疑問。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)施齊全3300均價(jià)略高

結(jié)論

售樓部及人力資源的差直接影響項(xiàng)目的形象，雖然位置和規(guī)劃都不錯(cuò)，

分析：

從銷售情況來看，廣告營(yíng)銷方法在營(yíng)銷過程中，也起到了不可小噓的作用，從工程的圍墻，到售

樓部的感覺，再到戶外廣告報(bào)紙廣告等其他的配合，只要做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)銷售率來說起到了很大的影響。在案場(chǎng)的接待中，置業(yè)顧問的熱情和專業(yè)的服務(wù)也起到了一定的作用，建議：i?廣告宣傳時(shí)，散發(fā)宣傳頁(yè)是一個(gè)不錯(cuò)的傳播途徑，但是對(duì)于一個(gè)大盤來講，如此傳播效果并不是太好，建議結(jié)合案名使用著帶羽翅的天使服女生去發(fā)，這樣一可以吸引客戶，二來也不會(huì)降低自身的尊貴大盤的氣勢(shì)。

2.工程圍墻建議加高，更新，加高增加神秘感，更新，給每一個(gè)客戶天翼全新的形象，也代表欣欣向榮的景象。附客戶購(gòu)房原因調(diào)查。

改善居住環(huán)境仍是主要購(gòu)房目的

59.36%的市民購(gòu)房的首要目的是改善自己的居住環(huán)境，22.77%的消費(fèi)者是為了解決居住問題，11.68%的消費(fèi)者購(gòu)房為子女買房，而只有4.9的消費(fèi)者是投資需求，調(diào)查結(jié)果顯示，近六成消費(fèi)者購(gòu)房是為了改善居住環(huán)境，多數(shù)人確實(shí)存在住房消費(fèi)的需求。此外，有11.68%的消費(fèi)者給子女買房，而購(gòu)房純粹為投資的比例很小，這也基本符合開封房地產(chǎn)現(xiàn)狀，購(gòu)房者購(gòu)房目的主要以自住需且為主。但是從2006年的調(diào)查結(jié)果中，雖然所選改善條件的比例也很高占42%的比例，但除了這個(gè)購(gòu)房目的比例較高，其它目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房目的的多重性顯而易見。2006年以投資為目的的占13%，今年僅占4.9%，下降了8.81個(gè)百分點(diǎn)，從總不難看出，受宏觀挑空的影響，以投資為目的的購(gòu)房行為有明顯減少。

（如圖）

改善居住環(huán)境,

59.36%

解決居住問題,

24.77%

為子女，11.68%

資，4.90%

通過以上的調(diào)查結(jié)合各盤的分析，我們可以得出改善居住環(huán)境占很大一部分，而居住環(huán)境除了遠(yuǎn)離市中心的吵雜之外還有對(duì)生活，娛樂，運(yùn)動(dòng)設(shè)施的需求，

建議：在營(yíng)銷過程中，盡量的體現(xiàn)小區(qū)的生活性，運(yùn)動(dòng)性，娛樂性，當(dāng)然還有項(xiàng)目周邊的娛樂設(shè)施，和生活的便利條件。

供應(yīng)■分析

項(xiàng)目名稱

地理位置

開發(fā)規(guī)模

項(xiàng)目類型

項(xiàng)目構(gòu)成

占地面積

建筑面積

英倫春天

金明廣場(chǎng)西200米路北

280畝

一期工程80畝

普通住宅

共30幢一期19棟

麗陽(yáng)名郡

宋城路1號(hào)

40000平

普通住宅

首開住宅18萬平方米，由19多層、5棟小咼層、一棟商務(wù)樓組成

豪德天下融城

汴西新區(qū)

1000畝

綜合住宅

大型社區(qū)集住宅、酒店、商業(yè)為一體綜合項(xiàng)目。

金明裕花園

金明廣場(chǎng)西北角

39100平

普通住宅

21層咼層

開元?金池

名郡

晉安路西段

1400畝

13萬平方米

別墅28棟

別墅、小咼層、多層

長(zhǎng)城雅苑?藍(lán)郡

宋城路與夷山大道

34.23畝

110萬平方米

別墅28棟

6棟2棟小高層

鄭開?森林半島

鄭開大道

100畝

110萬平方米

普通住宅

住80萬、商業(yè)30萬

碧麗國(guó)都

漢興路西段與金明西街

108畝

18萬平方米

普通住宅

18棟小高層

西城明都

漢興路口東

32畝

近4萬平方米

普通住宅

8棟多層

東京銀座

金明廣場(chǎng)

26畝

32000平方

普通住宅

3棟小高層

榮勛?歐陸

經(jīng)典5期

晉安路最西段

27畝

普通住宅

3棟11+1小咼層、1棟9+1小咼層住宅

浪漫之都

金明廣場(chǎng)南

35畝

普通住宅

龍城香榭

里

金明西街與漢興路

253畝

21萬方

普通住宅

55棟

希爾斯?天

mm

翼

漢興路46號(hào)

26畝

13萬平方米

普通住宅

7棟高層

總結(jié)：此次針對(duì)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我們?cè)谖鲄^(qū)板塊上選擇了13余個(gè)項(xiàng)目做為重點(diǎn)調(diào)查對(duì)像，

從各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)體量和建筑規(guī)模上來看，西區(qū)板塊及沿線房地產(chǎn)正處在強(qiáng)勁開發(fā)的勢(shì)頭上，開發(fā)總面積達(dá)占整個(gè)城區(qū)的四分之一，建筑形態(tài)也向多樣化發(fā)展，多層，高層，別墅，呈現(xiàn)出規(guī)模?；l(fā)展趨勢(shì)。相對(duì)于西區(qū)板塊區(qū)域來說，涌現(xiàn)出很多大盤，如榮勛.歐陸經(jīng)典5期、鄭開.森林半島、開元?金池名郡、豪德天下融城、碧麗國(guó)都,龍城香榭里等，區(qū)域內(nèi)投放■較大，商品房市場(chǎng)

供應(yīng)量快速增大，但其市場(chǎng)存量較大，整個(gè)西區(qū)板塊及沿線房地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，供應(yīng)充足，中等戶型銷售狀況良好，大戶型面積除開元?金池名郡別墅銷售良好外，其他均出現(xiàn)銷售緩慢，西區(qū)整體板塊供需基本平衡,本案如何在與眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的較量中脫穎而出，成為項(xiàng)目營(yíng)銷中一個(gè)

大難題，所以必須對(duì)目前市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的研究，尋找市場(chǎng)中的空間，必須在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)上做好。

從以上對(duì)比可以看出，在建筑的規(guī)模上，大盤社區(qū)較少。開封作為一個(gè)三級(jí)城市，在物業(yè)的類別來看，多層的物業(yè)占據(jù)很大的開發(fā)比例，在小高層、高層的開發(fā)上還是有待于進(jìn)一步發(fā)展，寫字間的發(fā)展、別墅的開發(fā)還是沒有正式成為城市的主流，以及酒店式公寓、商務(wù)公寓的規(guī)模，都是市場(chǎng)上少有的產(chǎn)品。這些物業(yè)的開發(fā)代表一個(gè)城市真正城市化進(jìn)程的發(fā)展，都是有待于繼續(xù)挖掘。

從物業(yè)開發(fā)的狀況分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開封市城市化的進(jìn)程還需要一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于本項(xiàng)目來看，高層的趨勢(shì)是無可代替的，本物業(yè)的產(chǎn)品代表了城市發(fā)展的趨勢(shì)，避免了多層競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，但是在開封消費(fèi)者心目中的接受度受到了局限性，所以在宣傳的過程中，應(yīng)該加強(qiáng)

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pretty普瑞迪內(nèi)部資料禁止外傳

高層的優(yōu)勢(shì)，尤其是對(duì)于多層的上，但是高層也處于公攤率性高的尷尬性上，所以要化優(yōu)勢(shì)為劣勢(shì)，緊緊把握住比如高層電梯的優(yōu)越性，高層的觀景度上的宣傳。

價(jià)格及銷售率分析：

項(xiàng)目名稱

價(jià)格

銷售周期

銷售率

最低價(jià)

均價(jià)

英倫春天

2400

3000

11個(gè)月

60%

麗陽(yáng)名郡

2700

3000

未開盤

豪德天卜融城

排號(hào)中

%

金明?；▓@

2600

3000

16個(gè)月

65%

開元?金池名郡

3500

3500多層-5000別墅

18個(gè)月

80%

長(zhǎng)城雅苑?藍(lán)郡

2500

3000

3個(gè)月

90%

鄭開?森林半島

2980

3218

3個(gè)月

46%

碧麗國(guó)都

2700

3200

30%

西城明都

2500

3088

13個(gè)月

80%

東京銀座

3000

3300

10個(gè)月

70%

榮勛?歐陸經(jīng)典

5期

2900

3500

20

95%

浪漫之都

3000

3300

2年

70%

龍城香榭里

2900

3200

6個(gè)月

90%

布爾斯?天異

2483

3200

普通住宅

80%

西區(qū)板塊：

住宅:

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市場(chǎng)平均單價(jià)起價(jià)：2383元/^

市場(chǎng)平均單價(jià)均價(jià)：3321元冊(cè)

市場(chǎng)平均總價(jià)起價(jià)：36880元

市場(chǎng)平均總價(jià)均價(jià)：46505元

總平均消化率：67%

說明：整體上住宅價(jià)格從低到高依次為：別墅，高層，多層，也就是從小區(qū)規(guī)劃，到位置。

分析：從此可以看出，位■在于價(jià)格走勢(shì)中并不是占用太多優(yōu)勢(shì)，而小區(qū)的環(huán)境以及建成時(shí)間，

對(duì)于價(jià)格走勢(shì)有很大的影響，別墅的銷售證明開封的消費(fèi)水平及市場(chǎng)承受力并沒有受到國(guó)內(nèi)大環(huán)境的影響

建議：均價(jià)定位3000比較合適，并建議小區(qū)價(jià)格不要設(shè)的太高，優(yōu)惠幅度可以少單價(jià)不能高，

為這樣才能吸引到客戶，當(dāng)然也不能降價(jià)銷售。

戶型配比分析：

項(xiàng)目名稱

主力戶型

主力面積

占總體比例

銷售率

英倫春天

3室2廳

98-138

48

80

麗陽(yáng)名郡

3室2廳2衛(wèi)

130

34%

未開盤

豪德天卜融城

3室2廳

120-138

65

未銷售

金明?；▓@

2室2廳

102.6

30%

已售完

開元?金池名郡

別墅

聯(lián)排獨(dú)棟

230-300

70

長(zhǎng)城雅苑?藍(lán)郡

2室2廳

80-120

40

90

鄭開?森林半島

3室2廳2衛(wèi)

130-140

70

35

碧麗國(guó)都

2室2廳

80-90

50

已售完

西城明都

3室2廳

127-143

69

70

東京銀座

1室1廳

30-60

70

60

榮勛?歐陸經(jīng)典5

期

3室2廳2衛(wèi)

132

40%

已售完

浪漫之都

3室2廳

120-130

已售完

龍城香榭里

布爾斯?天異

2室2廳，3室

2廳

89-130

80

80

宋城雅居

3室2廳2衛(wèi)

130-143

40%

80%

總結(jié)

3室2廳2衛(wèi)

120-135

70

80

附：開封客戶調(diào)查戶性需求

面積：中等和中等以上面積需求的比例最高

50.34

口90冊(cè)以下口90-100冊(cè)口110T40冊(cè)口140冊(cè)以上

消費(fèi)者在對(duì)住宅面積的偏好上主要有以下特征：對(duì)中等和中等以上的面積需求的比例最高，而對(duì)面積過大

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有需求的比例較小。面積為90-110m.110-140m啲需求比例分別為50.34%和20.09%，而對(duì)建筑面積在

140以上的住宅需求比例只占8.41%，對(duì)于90以上的住宅需求占21.16%，兩者所占比例超過六成。對(duì)兩室的需求總計(jì)為28.97%。由此可見，消費(fèi)者對(duì)住宅的面積、多廳室的房屋仍然是住房消費(fèi)的一個(gè)重要趨勢(shì)。對(duì)奢華性住宅的需求仍處于較低比例。

主力戶型：

市場(chǎng)平均面積：127市場(chǎng)份額比例：70

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，，認(rèn)為項(xiàng)目的戶型以三房?jī)蓮d一衛(wèi)/二衛(wèi)，面積在120-135面積在80-90兩室次之，雙層復(fù)式少量大戶型配合。

夕卜加一些小戶型

說明：市場(chǎng)上的戶型大部分以120-135的面積為主，但也有80-90左右的兩室，還有小面積的1室1廳，決定著后續(xù)的售價(jià)及銷售率依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研并結(jié)合本案的特點(diǎn)，但是依據(jù)所做的客戶調(diào)查來看客戶需要最高的是90-100的戶型，這是由開封目前的經(jīng)濟(jì)所限制的，所以現(xiàn)在的主力戶型大于客戶的本位需求，而貸款卻提供了方便，使客戶提高了自己的需求，但因?yàn)槭琴J款所以考慮時(shí)間間接性曾大，所以良好的客戶維護(hù)是贏得客戶的關(guān)鍵。再回到客戶調(diào)查上，2室的房

子需求也不可忽視，所以在營(yíng)銷中也可以作為一個(gè)重點(diǎn)。

議：小戶型送裝修，但是裝修由客戶選擇，規(guī)定?

個(gè)價(jià)位交房時(shí)以現(xiàn)金形式返還，買房送裝修，

裝修自己選，由我來掏錢，這樣的一個(gè)優(yōu)惠活動(dòng)避免了和同類小戶型簡(jiǎn)單的買房送裝修的競(jìng)爭(zhēng)，

營(yíng)銷過程中，2室的房子側(cè)重一下，做一些優(yōu)惠活動(dòng)爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。

避免：在127的主推過程中和其他項(xiàng)目相同形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

第四部分西區(qū)塊整體分析

一、鄭汴西

區(qū)的樓盤:

樓盤有：英倫春天陽(yáng)名郡德天下融城金明?；▓@開元?金池名郡長(zhǎng)城雅苑?藍(lán)郡鄭開?森林半島碧麗國(guó)都西城明都東京銀座榮勛?歐陸經(jīng)典5期浪漫之都龍城香榭里希爾斯?天翼

宋城雅居

（參與者，100人）

調(diào)查人賀延林，，

通過對(duì)客戶的尋訪調(diào)查我們得出，有46%的人愿意到西區(qū)買房沖心區(qū)域的也有27%，雖然城市

是向西發(fā)展，但真正現(xiàn)在就想買的客戶并不是很多，想到汴西新區(qū)購(gòu)房的僅占7%（如圖）

46

西區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域

□東區(qū)

□西區(qū)

□中心區(qū)

□南區(qū)

□北區(qū)

□汴西新區(qū)

從購(gòu)房這區(qū)域的喜好來看，相對(duì)于東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)，購(gòu)房者更偏愛西區(qū)和老城區(qū)，而西區(qū)成為消費(fèi)者的首選，受鄭汴一體化的影響，西區(qū)和汴西新區(qū)成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn)，尤其是隨著西區(qū)交通設(shè)施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不斷完善,西區(qū)已經(jīng)成為了開封理想居住的區(qū)域，而汴西新區(qū)更是因?yàn)猷嶉_大道而引人■目，被消費(fèi)者慢慢開始接受。

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報(bào)告總結(jié):我們通過對(duì)整個(gè)幵封的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行了三個(gè)方面的綜合分析和比較，無論從整體市場(chǎng)角度，還是從銷售業(yè)績(jī)較好的代表性樓盤，最終到專業(yè)化的人員調(diào)研，方方面面都經(jīng)過了從表象到深層次挖掘的過程，目的是發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的真正需求和開發(fā)點(diǎn)，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位去界定我們未來的市場(chǎng)走勢(shì)。

一，在這里，我們回到營(yíng)銷學(xué)的兩個(gè)問題：我們面臨什么樣的市場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)于西區(qū)板塊區(qū)域來說，涌現(xiàn)出很多大盤，如榮勛?歐陸經(jīng)典5期、

鄭開?森林半島.開元?金池名郡.豪德天下融嶽碧麗國(guó)都.龍城香榭里等，區(qū)域內(nèi)投放■較大，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量快速增大，但其