東方家園產(chǎn)權式REITs銷售方案

東方家園產(chǎn)權式REITs銷售方案東方家園產(chǎn)權式REITs銷售方案一、產(chǎn)權式REITs闡述REITs解釋REITs的英文全稱為RealEstateInvestmentTrusts,中文翻譯后稱為房地產(chǎn)投資信托基金,簡稱”REITs”。REITs是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由專業(yè)投資機構負責進行房地產(chǎn)投資,并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產(chǎn)品,而投資收益主要來自發(fā)展商所開發(fā)房地產(chǎn)項目的租賃與銷售,最終以分紅返息的方式分配給基金持有者。REITs這個概念單純從法律意義上解釋為”不動產(chǎn)投資信托”的稱謂更加準確和貼切。主要第一原因就是"RealEstate”在法律上就是”不動產(chǎn)”的意思，”房地產(chǎn)”的外延明顯小于”不動產(chǎn)”；第二就是"InvestmentTrust”就是”投資信托”的意思，應該屬于商業(yè)信托的一種模式。REITs起源REITs最早由美國發(fā)起，現(xiàn)在陸續(xù)進入英國、法國、德國、日本、新加坡、香港等資本主義發(fā)達國家及地區(qū)。作為一種國際性的、最新理念的房地產(chǎn)投資、信托方式，當前很多發(fā)展中國家已經(jīng)開始效仿。REITs特性對于房地產(chǎn)開發(fā)商或不動產(chǎn)持有人，REITs開辟了一條新的融資渠道，為其提供了將所持有的相關不動產(chǎn)套現(xiàn)的新途徑;同時提高了大宗房地產(chǎn)交易市場的流動性；有助于優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)商/投資者的資本結構、降低債務、增強資產(chǎn)的流動性和提高股本回報率，且有利于分散房地產(chǎn)市場融資風險，亦為中小投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的機會。而融資模式只是REITs的發(fā)起形式,在設計商業(yè)物業(yè)租賃的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品時，完全仿照REITs的結構和管理模式。產(chǎn)權式REITs是基于物業(yè)之上，鎖定為嚴格的資產(chǎn)擔保機制，實現(xiàn)REITs的物業(yè)要求。REITs銷售形式使投資者采用直接購買物業(yè)產(chǎn)權進行投資風險小很多。比之已遭封殺的產(chǎn)權式商鋪和售后返租模式，產(chǎn)權式REITs在投資安全性上已經(jīng)有所保證。產(chǎn)權式REITs運用的是銷售和擔保的組合方式，有私募的性質，從而不需經(jīng)過金融主管部門的審核。REITs分類一般根據(jù)投資形式不同，REITs能夠分為權益型REITs，抵押貸款型REITs，以及混合型REITs。權益型REITs，是投資并直接擁有不動產(chǎn)的產(chǎn)權，其收入主要來源于所持有不動產(chǎn)產(chǎn)生的租金與銷售收益，這是當前全球市場上REITs的主要類型。抵押貸款型REITs，并不直接擁有不動產(chǎn)的產(chǎn)權，而是將資32020年4月19日金投資于房地產(chǎn)貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），其收入主要來源于貸款利息?；旌闲蚏EITs,既投資于不動產(chǎn)產(chǎn)權，同時也投資于房地產(chǎn)貸款。大部分REITs在證券交易所上市，且公開交易，其性質類似于在交易所公開掛牌交易的單位信托基金。而其風險投資收益特性更接近于債券單位信托基金，為投資者提供了相對穩(wěn)定的紅利收益。以上三種REITs類型的共同點為所投資的不動產(chǎn)物業(yè)類型一般都相對集中，主要以辦公樓、工業(yè)廠房、購物中心、住宅/公寓為主。REITs在發(fā)行前一般都已明確其相正確投資組合側重點。當前全球市場90%以上的REITs都是權益型的。二、東方家園產(chǎn)權式REITs入市分析東方家園產(chǎn)權式REITs入市支撐點1） 大型優(yōu)質物業(yè)加盟東方家園作為全國最大的家居建材連鎖超市加盟忠德地產(chǎn)，后期專業(yè)化的管理與運作將確保長期穩(wěn)定的經(jīng)營效益,最大程度保障基金持有者的所有合法權益。2） 發(fā)展商自身實力及信譽忠德地產(chǎn)、忠德建業(yè)及遷安市東方家園建材貿易有限公司當前正逐漸形成遷安市的品牌企業(yè)，經(jīng)過陸續(xù)開發(fā)竣工的精品項目、工程，市場知名度與日俱增，將”福盛花苑”等品牌項目及開發(fā)商的市場信譽度作為基金持有者的后臺保障將是REITs銷售最重要的支撐點。3） 房地產(chǎn)投資市場巨大潛力遷安市國民經(jīng)濟各項指標持續(xù)增長勢必最大程度帶動房地產(chǎn)投資，巨大的市場潛力將是REITs銷售最重要的因素之一。4） 政府政策支持東方家園作為遷安市政府重點關注項目，相關政策上的大力扶持也是REITs銷售過程中必不可缺的因素。5） 全新房地產(chǎn)投資方式REITs銷售作為一種全新的房地產(chǎn)投資形式進入遷安,相對市場較為單一且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式，勢必將引發(fā)市場的關注與震動。6） 區(qū)域及地段優(yōu)勢東方家園商業(yè)項目具有得天獨厚的區(qū)域與地段優(yōu)勢，新城區(qū)濃厚的政商氛圍及人氣正在不斷形成，將為REITs銷售鋪墊好最重要的一個環(huán)節(jié)。7） 物業(yè)標準及業(yè)態(tài)REITs銷售對于物業(yè)標準與業(yè)態(tài)需要較高的要求：a）物業(yè)標準：大型優(yōu)質商業(yè)物業(yè)即指大型品牌商業(yè)物業(yè)或其組合,單體經(jīng)營面積至少在1.5萬?5萬平米，且具有地域標志性。其商業(yè)內容為知名連鎖機構或其組合，合同期限不少于，并有法律依據(jù)，由專業(yè)的精英管理團隊進行統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)內容可調整。b）物業(yè)業(yè)態(tài)：零售購物類、旅游休閑類、商務寫字樓類、工業(yè)標準廠房類、物流倉儲綜合體類、專業(yè)市場綜合體類。達到以上兩點要求可進行REITs銷售，綜上所述，東方家園商業(yè)樓項目雖然經(jīng)營面積略小，但整體條件完全可達到到REITs銷售。東方家園產(chǎn)權式REITs入市注意事項1） 相關土地開發(fā)證件及手續(xù)齊全、產(chǎn)權清晰；2） 合法利用REITs銷售運作的所有法律架構；3） 充分利用政府和企業(yè)的特許權以及信譽與資金進行置換;4） 銷售過程中避免與”中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會”相關控制政策發(fā)生沖突；5） 銷售前期需與地方政府、銀監(jiān)局、房管局、稅務局等相關政府部門協(xié)調、溝通，確保REITs銷售順利進行；6） 產(chǎn)權式REITs需要經(jīng)過嚴格的財務審計和資產(chǎn)監(jiān)管程序。在安全性、收益性和可變現(xiàn)性上需要實施信息公開披露,嚴格企業(yè)自律機制。7） REITs公開前需進行市場引導、預熱，確保銷售形式市場認知后方可進行；8） REITs銷售后確保東方家園商業(yè)樓順利進行租賃、銷

售。三、東方家園產(chǎn)權式REITs銷售策略1.REITs銷售單位及收益率測算依據(jù)1）東方家園商業(yè)樓成本核算明細表項目成本（單位:萬元）備注土地轉讓費用（含拆遷）2100市政規(guī)費（外網(wǎng)）300建安費用園林綠化配套費30管理費用50廣告費用20銷售費用50營業(yè)稅及附加費300按地方現(xiàn)行稅費標準進行核算前期設計費用10東方家園加盟費用50裝修展示費用100按80元/平方米核算店內設備（含IY）20