物業(yè)不可分割產(chǎn)權(quán)條件下操作模式及案例分析

物業(yè)不可分割產(chǎn)權(quán)條件下操作模式及案例分析北京中原投資顧問部2014.5在項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)不可分割、且開發(fā)企業(yè)不考慮持有經(jīng)營，以快速銷售回款為目的的條件下，我司對市場常見操作模式進(jìn)行調(diào)研分析，以期對項(xiàng)目未來發(fā)展提供參考意見。調(diào)研背景說明：目錄1小產(chǎn)權(quán)形式出售2旅游地產(chǎn)以租代售政策風(fēng)險(xiǎn)案例“小產(chǎn)權(quán)”案例參考“小產(chǎn)權(quán)”

說明小產(chǎn)權(quán)概念：所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。注：小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。自2013年7月北京開始清理整治小產(chǎn)權(quán)房，共清理認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目108個(gè)，已經(jīng)處理項(xiàng)目94個(gè)，完全拆除7個(gè)，拆除建筑物面積9.48萬平方米?！靶‘a(chǎn)權(quán)”政策影響昌平陽坊鎮(zhèn)東貫市村內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房拆除現(xiàn)場政府已對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行集中整治處理，對新增小產(chǎn)權(quán)房“零容忍”態(tài)度以小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品性質(zhì)入市的項(xiàng)目要承擔(dān)巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)！2013年11月22日兩部委下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，所有在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”一律停建、停售。2014年5月24日兩部委聯(lián)合召開視頻會(huì)議，明確對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，并依法查處，再次明確小產(chǎn)權(quán)房的非法身份。太玉園主力戶型為88-110㎡的二至三居，套總價(jià)在80-100萬左右；目前二手房交易價(jià)格為9300-9600元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的40%左右?；拘畔㈨?xiàng)目位置通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)土橋總站南兩公里物業(yè)類型多層住宅容積率東區(qū)2.0;西區(qū)12.5建筑面積150萬平米總戶數(shù)7816戶主力戶型88-110㎡二至三居銷售價(jià)格9300-9600元/㎡套總價(jià)80-100萬元/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格23000-25000元/㎡通州—太玉園六環(huán)京哈高速土橋站2.0km太玉園通州—太玉園項(xiàng)目周邊配套僅能滿足基本的生活需求，無大型商業(yè)配套，公共交通完善公交：801、802、806學(xué)校：張家灣小學(xué)新華幼兒園等醫(yī)院：張家灣醫(yī)院，頤年護(hù)理院銀行：農(nóng)行張家灣儲(chǔ)蓄所，北京農(nóng)村商業(yè)銀行超市：博佳麗百貨超市，福蘭德便利超市等小型超市餐飲：方興居飯，京東餐廳等小餐館土橋站3.8km祥和樂園京哈高速六環(huán)祥和樂園以66-128㎡一至三居為主，套總價(jià)在50-100萬左右；目前二手交易價(jià)格在8000-8500元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的35%左右。通州—祥和樂園基本信息項(xiàng)目位置通州張家灣鎮(zhèn)馬營村物業(yè)類型多層容積率1.51建筑面積35萬總戶數(shù)2198戶主力戶型66-128㎡一至三居銷售價(jià)格8000-8500元/㎡套總價(jià)50-100萬/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格23000-25000元/㎡通州—祥和樂園祥和樂園祥和樂園中區(qū)祥和樂園南區(qū)公交：938、938學(xué)校：張家灣小學(xué)新華幼兒園等醫(yī)院：張家灣醫(yī)院銀行：農(nóng)村信用合作社電廠分社超市：物美便利店，福蘭德連鎖等便利超市餐飲：餐飲：鄉(xiāng)村誘惑、成都小吃、趙錢孫李等小飯店項(xiàng)目與太玉園臨近，有一定的基礎(chǔ)性生活配套，但同樣缺乏大型商超配套月亮灣曉鎮(zhèn)主力戶型在56-124㎡一至三居，套總價(jià)在55-110萬元；目前交易價(jià)格9500-10000元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的40%左右。六環(huán)京哈高速地鐵八通線土橋站5.5km通州—月亮灣曉鎮(zhèn)基本信息項(xiàng)目位置通州張家灣開發(fā)區(qū)何各莊光華路南物業(yè)類型花園洋房、小高層容積率1.5建筑面積21萬平米總戶數(shù)2000戶主力戶型56-124㎡一至三居銷售價(jià)格9500-10000元/㎡套總價(jià)55-110萬元/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格23000-25000元/㎡公交：823路（土橋站——月亮灣小區(qū)）

銀行：北京農(nóng)村商業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；超市：鑫利隆超市、豫南興超市、航便利超市通州—月亮灣曉鎮(zhèn)月亮灣曉鎮(zhèn)距離六環(huán)有一定距離，周邊配套并不完善；但由于項(xiàng)目依河而建，因此居住舒適性更高823路塞納山谷為別墅項(xiàng)目，主力產(chǎn)品面積在150-200㎡，套總價(jià)在150-200萬左右；目前交易價(jià)格10000-12000元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的50%左右。六環(huán)大廣高速7.5km懷柔—塞納山谷基本信息項(xiàng)目位置北京市懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)山立莊村北側(cè))物業(yè)類型獨(dú)棟和雙拼總棟數(shù)162棟主力戶型150-200㎡三至四居銷售價(jià)格10000-12000元/㎡套總價(jià)150-200萬元/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格21000-23000元/㎡懷柔—塞納山谷塞納山谷屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域，周邊商服配套較少，但周邊自然環(huán)境較好鑫順苑的主力產(chǎn)品93-140㎡的二至三居，套總價(jià)在90-140萬左右；目前交易價(jià)格9500-10000元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)47%左右。六環(huán)地鐵15號線俸伯站5.5km順義—鑫順苑基本信息項(xiàng)目位置順義南彩鎮(zhèn)公交總站北側(cè)物業(yè)類型多層容積率1.19建筑面積8.6萬平米總戶數(shù)738戶主力戶型93-140㎡二至三居銷售價(jià)格9500-10000元/㎡套總價(jià)90-140萬/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格20000-21000元/㎡公交：918、915、923、936、924路等公交線路學(xué)校：南彩幼兒園、南彩小學(xué)、南彩中學(xué)醫(yī)院：南彩鎮(zhèn)衛(wèi)生院銀行：北京農(nóng)村商業(yè)銀行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行超市：北京南彩增順超市：餐飲：小田飯店、小王家常菜、博林苑美食城等小飯店順義—鑫順苑項(xiàng)目周邊多條公交貫通，通達(dá)性良好，生活配套相對簡單。昌平—宏福苑宏福苑京藏高速六環(huán)五環(huán)天通苑北地鐵5號線地鐵13號線地鐵昌平線5km基本信息項(xiàng)目位置昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村物業(yè)類型普通住宅建筑類型多層、高層容積率5總戶數(shù)6733戶主力戶型40-90㎡一至二居建筑面積10萬㎡銷售價(jià)格13000-14000元/㎡套總價(jià)50-120萬元/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格25000-26000元/㎡回龍觀5.5km宏福苑主力戶型為40-90㎡一至二居，套總價(jià)在50-120萬左右；目前交易價(jià)格13000-14000元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)52%左右。昌平—宏福苑學(xué)校：宏福苑幼兒園、昌平區(qū)第一中學(xué)分校、北京市昌平區(qū)平西府中學(xué)醫(yī)院：茂森堂藥店、永意堂大藥房、平西府社區(qū)衛(wèi)生中心銀行：

工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行超市：物美便利超市、宏福佳超市、海平便利超市餐飲：東北鄉(xiāng)村菜、鑫杰美食城其他：水城國際酒店、,溫都水城宏福苑周邊生活配套相對完善，且臨近天通苑生活圈，生活居住品質(zhì)較好。作家藝墅深圳歡樂海岸“以租代售”案例參考昌平—作家藝墅棋盤山是北京容納佛道兩家宗教文化的遺址之一，為國家AAA級風(fēng)景區(qū)，2008年獲批建設(shè)北京瓦窯文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。作家藝墅坐落在棋盤山上，緊鄰棋盤山風(fēng)景區(qū)，自然資源豐富。昌平—作家藝墅基本信息項(xiàng)目位置昌平流村鎮(zhèn)棋盤山風(fēng)景區(qū)物業(yè)類型獨(dú)棟別墅容積率0.1建筑面積36000㎡主力戶型200-300㎡三至四居銷售價(jià)格9000-9100元/㎡套總價(jià)180-270萬/套板塊內(nèi)同物業(yè)類型一手價(jià)格17000-20000元/㎡作家藝墅流村鎮(zhèn)醫(yī)院華彬國際高爾夫北京吉利大學(xué)工商銀行建設(shè)銀行綠色四通餐廳妍山湖水上樂園世紀(jì)華聯(lián)超市六環(huán)0.1的超低容積率，并且周邊有高爾夫球場，滿足客戶對于高端品質(zhì)生活的需求！作家藝墅主力戶型為200-300㎡一至二居，套總價(jià)在180-270萬左右；目前交易價(jià)格9000-9100元/㎡，項(xiàng)目成交價(jià)為同類有產(chǎn)權(quán)物業(yè)50%左右。昌平—作家藝墅銷售模式項(xiàng)目采用會(huì)員加盟方式，客戶付出的款項(xiàng)相當(dāng)于加盟費(fèi)，然后據(jù)此獲得這些房屋的70年使用權(quán)。一期均價(jià)8800元/㎡，主力戶型為300-400㎡，套總價(jià)在260-350萬元/套；二期均價(jià)8900元/㎡，推出180-700㎡山地歐式獨(dú)棟別墅，套總價(jià)在160-620萬元/套。資源和環(huán)境優(yōu)勢是該項(xiàng)目主要的賣點(diǎn)，相對合理的價(jià)格是其核心競爭力！深圳—華僑城歡樂海岸歡樂海岸全國著名的自持旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中“以租代售”的豪宅別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，具有借鑒價(jià)值歡樂海岸占地面積約125萬平方米，是集文化、生態(tài)、旅游、娛樂、購物、餐飲、酒店、會(huì)所等多元業(yè)態(tài)于一體的都市娛樂目的地。歡樂海岸依海而建、以水相連，由歡樂海岸購物中心、曲水灣、歡樂海岸、高端度假公寓、華僑城濕地公園五大區(qū)域構(gòu)成。華僑城歡樂海岸——功能布局度假公寓歡樂海岸由五大區(qū)域構(gòu)成，以區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境資源為依托，形成各具特色的主題發(fā)展模式。功能分區(qū)一：購物中心片區(qū)總建筑面積：127,825平方米功能構(gòu)成：商務(wù)、商業(yè)、文化。娛樂項(xiàng)目組成：購物中心，soho公寓，兒童職業(yè)體驗(yàn)館，海洋夢奇館，華會(huì)所，OTC創(chuàng)意中心歡樂海洋購物廣場Soho公寓Soho辦公海洋奇夢館兒童館華會(huì)所OCT創(chuàng)意中心歡樂海岸創(chuàng)意廣場12345678歡樂海岸購物中心以零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主，是深圳唯一臨水體驗(yàn)型主題購物中心；周邊配建soho公寓和辦公、華會(huì)所、OTC創(chuàng)意中心等配套，商業(yè)氛圍濃厚。華僑城歡樂海岸/①歡樂海岸購物中心華僑城歡樂海岸/②曲水灣總建筑面積：75,000平方米功能構(gòu)成：餐飲、娛樂、酒店項(xiàng)目組成：曲水街特色餐廳、酒吧；藍(lán)汐精品酒店；中影國際影城香檳水街漁樂灣碼頭歡樂海岸中影影城歡樂海岸酷玩城晚宴劇場藍(lán)汐酒店歡樂海岸狂歡大道1234567曲水灣用蜿蜒水系和多座景觀橋串聯(lián)起區(qū)域內(nèi)的特色建筑群落，形成小橋流水、庭院步道、綠樹簇?fù)?、碧水環(huán)抱的現(xiàn)代嶺南文化漁村建筑風(fēng)格，具有較高的景觀價(jià)值華僑城歡樂海岸/③歡樂海灣總建筑面積：26,000平方米功能構(gòu)成：旅游集散、創(chuàng)意、娛樂等功能；項(xiàng)目組成：歡樂海岸狂歡廣場、歡樂海岸水秀劇場、深圳旅游信息中心、歡樂海岸椰林沙灘、SPA酒店會(huì)所（在建）等。歡樂海岸水秀劇場歡樂海岸椰林沙灘歡樂海岸狂歡廣場歡樂海岸旅游信息中心Spa主題會(huì)所12345中國首個(gè)城市級旅游信息中心；歡樂海岸水秀劇場、椰林沙灘等構(gòu)成了獨(dú)特的水上娛樂活動(dòng)主舞臺(tái)，定期舉辦狂歡節(jié)、龍舟節(jié)、音樂節(jié)等活動(dòng)，是推動(dòng)深圳全面娛樂的歡樂勝地。華僑城歡樂海岸/④濕地公園占地面積：685,000平方米主要功能：在“保護(hù)性修復(fù)”的原則下涵養(yǎng)原生態(tài)環(huán)境，同時(shí)發(fā)揮天然濕地的環(huán)保教育功能，以優(yōu)美的植被景觀形成城市中心綠肺。項(xiàng)目構(gòu)成：面積近6,000平米的鷺鳥、40,000平米的紅樹林以及部分觀鳥屋、生態(tài)監(jiān)測基地等。濕地公園擁有近4萬㎡紅樹林景觀以及100多種珍稀鳥類，自然資源得天獨(dú)厚華僑城歡樂海岸/⑤度假公寓度假公寓由92套別墅別墅組成，受產(chǎn)權(quán)限制，項(xiàng)目以長期租賃為手段進(jìn)行變相銷售；租賃期為40年，銷售價(jià)格在65000-70000元/㎡左右1建筑面積：39460平方米套數(shù)：92套配套：SPA主題酒店會(huì)所土地屬于游樂設(shè)施用地，無法對外銷售，因此采用“以租代售”的營銷模式，產(chǎn)品面積：聯(lián)排中戶490㎡，端戶550㎡，獨(dú)棟700㎡左右，帶私家碼頭、華會(huì)所會(huì)員卡租賃價(jià)格為租賃期為40年，每套在3100萬左右，單價(jià)在65000-70000元/㎡，僅華會(huì)所會(huì)員有資格對別墅進(jìn)行租賃周邊二手價(jià)格：別墅：95000-105000元/㎡左右全景觀度假別墅華僑城歡樂海岸本項(xiàng)目別墅在產(chǎn)權(quán)受限的前提下，仍能夠?qū)崿F(xiàn)較高的租金收益，主要原因有：濕地公園、海洋景觀資源等自然資源娛樂產(chǎn)業(yè)的打造大型商服配套歡樂海岸狂歡廣場、歡樂海岸水秀劇場等文化產(chǎn)業(yè)，提升區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品的豪華配置（私家碼頭、華會(huì)所會(huì)員）增強(qiáng)項(xiàng)目豪宅品質(zhì)大型特色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的打造，提升了歡樂海岸區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值，彌補(bǔ)了別墅產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)缺陷！對比分析發(fā)展建議啟示與總結(jié)項(xiàng)目名稱區(qū)位類型主力產(chǎn)品面積（㎡）套總價(jià)（萬/套）產(chǎn)業(yè)依托本案價(jià)格（元/㎡）區(qū)域同物業(yè)類型一手產(chǎn)品價(jià)格（萬元/㎡）價(jià)差（元/㎡）出售太玉園通州多層88-11080-100