都江堰新景區(qū)項目的建議書課件

都江堰新景區(qū)項目建議書中企東方行業(yè)研究中心2002年11月1/38中企東方都江堰新景區(qū)項目建議書中企東方行業(yè)研究中心1/38

1.項目背景2.主要問題分析3.具體步驟及交付成果4.工作計劃5.中企東方工作流程6.項目成員組成7.工作方式8.方法論9.咨詢費用目錄2002年11月21.項目背景目錄2002年11月2都江堰景區(qū)是世界文化,自然雙遺產(chǎn)項目,至今有2200多年歷史,知名度極高,剛剛過去的十一黃金周,都江堰景區(qū)列央視十大景區(qū)之一.都江堰景區(qū)2001年旅游人數(shù)約60萬人,門票收入約3600萬元,而景區(qū)總面積僅2.3平方公里,單位面積門票收入在我國中西部自然風(fēng)景區(qū)中列前.而景區(qū)范圍狹小,缺乏配套設(shè)施,缺乏系統(tǒng)規(guī)劃下的深度開發(fā)都限制了都江堰景區(qū)的進一步開發(fā),景區(qū)趨于老化,留不住客人.四川統(tǒng)和實業(yè)股份有限公司在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上準(zhǔn)備與都江堰市政府合作,采用舊城改造與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化的模式,投資開發(fā)都江堰新景區(qū),爭取實現(xiàn)企業(yè),政府,旅游者和當(dāng)?shù)鼐用竦墓糙A局面.項目背景2002年11月3都江堰景區(qū)是世界文化,自然雙遺產(chǎn)項目,至今有2200多年歷今天的都江堰僅就的游客流量而言,已堪與國內(nèi)最著名的旅游景區(qū)比肩部分國內(nèi)著名旅游景區(qū)游客流量比(單位：萬人次/年)而以景區(qū)單位面積接待量而言,都江堰的接待量遠遠超過其他3個景區(qū),黃山,峨眉山的主景區(qū)面積都在150平方公里以上,而都江堰只有區(qū)區(qū)2平方公里多.項目背景提示12002年11月4今天的都江堰僅就的游客流量而言,已堪與國內(nèi)最著名的旅游景就門票收入而言,都江堰也并不遜色于前述景區(qū),價格的上升空間也不大部分國內(nèi)著名旅游景區(qū)門票價格比(元/人次)

門票收入比(萬元/年)*黃山門票價格分為旺季130元/人和淡季80元/人項目背景提示22002年11月5就門票收入而言,都江堰也并不遜色于前述景區(qū),價格的上升空都江堰的旅游業(yè)游客人均綜合收入遠遠低于全國和成都市平均水平游客人均綜合收入比較元/每人次*取2001年城鎮(zhèn)居民出游平均花費**取2002年十一黃金周統(tǒng)計數(shù)據(jù)都江堰市的游客人均綜合收入水平只及全國平均數(shù)的24.7%和成都市的27%,巨大的差距表明都江堰必須提高本地旅游業(yè)發(fā)展的質(zhì)量.項目背景提示32002年11月6都江堰的旅游業(yè)游客人均綜合收入遠遠低于全國和成都市平均水平游與此同時,四川省卻積極進行旅游景區(qū)經(jīng)營模式的探索,包括三星堆遺址,九寨溝國家森林公園等十大主要目的地景區(qū)實行對外合作經(jīng)營開發(fā),可以預(yù)期都江堰的競爭者會更主動,更靈活,更…九寨黃龍蜀南竹海峨眉樂山四姑娘山項目背景提示42002年11月7與此同時,四川省卻積極進行旅游景區(qū)經(jīng)營模式的探索,包括三公司如何確定擬投資的景區(qū),商業(yè)區(qū)和酒店三大功能的商業(yè)模式和盈利模式?如何定位以上三大功能的互動關(guān)系?(最佳的業(yè)態(tài)配合模式?)在有明晰的盈利前景的前提下,公司應(yīng)該如何有效的進行項目融資?怎樣的融資結(jié)構(gòu)對于項目和公司的發(fā)展來說是最為有利的?在未來可預(yù)見的商業(yè)環(huán)境下,該融資計劃的可實現(xiàn)性(風(fēng)險)如何?公司如何確定目前面臨的舊城區(qū)居民和商戶的拆遷的項目融資方案?關(guān)鍵問題2002年11月8公司如何確定擬投資的景區(qū),商業(yè)區(qū)和酒店三大功能的商業(yè)模式和盈中企東方將從以下方面入手研究確定項目最佳功能配合模式和相應(yīng)的投融資需求：在都江堰新景區(qū)范圍內(nèi)的景點/區(qū),商業(yè)區(qū)和酒店或者其他商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)價值分析和最佳盈利模式.各種融資方案比較.所涉及的商業(yè)業(yè)態(tài),中企東方將提供行業(yè)背景和政策環(huán)境分析,具體到都江堰新景區(qū)的商業(yè)價值分析,成長性分析,風(fēng)險和對應(yīng)的靈活性方案,人力資源和營銷模式分析以及具體的投融資需求和建議的融資方案.研究范圍2002年11月9中企東方將從以下方面入手研究確定項目最佳功能配合模式和相應(yīng)的都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示具體步驟及交付成果主要內(nèi)容：

了解四川統(tǒng)和的總體戰(zhàn)略與當(dāng)?shù)卣目傮w戰(zhàn)略了解四川統(tǒng)和對于都江堰新景區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)了解都江堰景區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營狀況了解消費者和潛在消費者的消費結(jié)構(gòu)分布和消費行為特征.對比國內(nèi)外有一定可比性的經(jīng)營管理模式以及對都江堰新景區(qū)的啟發(fā).數(shù)據(jù)來源深度訪談(包括會議在內(nèi))訪談對象包括但不限于四川統(tǒng)和高級管理層,相關(guān)或可比照企業(yè)的管理人員,旅游服務(wù)業(yè)者和商鋪經(jīng)營者,有關(guān)政府官員等.抽樣調(diào)查(包括座談會在內(nèi))調(diào)查對象包括消費者,主要潛在消費者,本地居民,旅游從業(yè)人員.中企東方行業(yè)研究支持包括旅游,房地產(chǎn),教育,金融等可能涉及的方面.配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案交付成果

《會議紀(jì)要》形式的四川統(tǒng)和的總體戰(zhàn)略、戰(zhàn)略目標(biāo).《會議紀(jì)要》形式的政府對新景區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)和政策取向.項目重要利益相關(guān)者列表與分析.都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析報告消費者消費結(jié)構(gòu)分布和全國或省內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)對比分析,未來消費者消費傾向分析2002年11月10都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示主要內(nèi)容

提出都江堰新景區(qū)戰(zhàn)略定位,主題,功能定位設(shè)計和各自針對的目標(biāo)消費群體.提出主要規(guī)劃思路和分區(qū)設(shè)計聽取集團內(nèi)部專家意見和各主要利益相關(guān)者反映測試作出對原方案的修改,提出具體規(guī)劃方案.具體步驟及交付成果

交付成果

都江堰景區(qū)整體定位方案都江堰景區(qū)具體規(guī)劃方案《會議紀(jì)要》形式主要利益相關(guān)者反響和各自意見匯總都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案數(shù)據(jù)來源深度訪談(包括會議在內(nèi))訪談對象包括但不限于業(yè)內(nèi)專家,有關(guān)行業(yè)主管部門負責(zé)人等.座談會消費者和潛在消費群體反應(yīng)測試,本地居民,旅游從業(yè)人員等.中企東方行業(yè)研究支持集團內(nèi)部論證.2002年11月11都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示主要內(nèi)容主要內(nèi)容：根據(jù)規(guī)劃方案提出都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo).提出配合這一商業(yè)發(fā)展目標(biāo)的整體基礎(chǔ)設(shè)施(包括軟硬件)的投資計劃提出各業(yè)態(tài)的商業(yè)計劃及相應(yīng)的投融資需求具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)都江堰景區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃.主要業(yè)態(tài)的商業(yè)計劃和投融資計劃都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案2002年11月12主要內(nèi)容：具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和主要內(nèi)容：提出實施都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展計劃的配套組織結(jié)構(gòu),運作機制和相互之間的關(guān)系,互動方式提出啟動整個都江堰景區(qū)的初步實施方案具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)開發(fā)組織結(jié)構(gòu)圖和說明都江堰景區(qū)項目啟動方案都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案2002年11月13主要內(nèi)容：具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和工作計劃主要會議11月15日-11月16日第二次中期匯報總結(jié)報告項目啟動會第一次中期匯報11月17日-12月1日12月2日-12月16日全面進行都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析可比照的國際國內(nèi)案例分析抽樣調(diào)查可能需要增加1-2周時間,則時間順延

初步制定都江堰景區(qū)整體定位方案主旨反響測試都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案主要業(yè)態(tài)商業(yè)計劃確定配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制初步實施方案建立延后溝通機制確定四川統(tǒng)和對于都江堰景區(qū)的經(jīng)營戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)流程第三次中期匯報12月16日-12月30日2002年11月14工作計劃主要會議11月15日-11月16日第二次中期匯報總結(jié)中企東方工作流程2002年11月15中企東方工作流程2002年11月15項目研究人員中企東方將派出5名經(jīng)驗豐富的研究人員組成項目小組，其中3名研究人員投入100%的時間，2名研究人員將投入50%的時間，參加訪談，資料收集，項目小組討論等工作。本項目小組將在德隆集團行業(yè)研發(fā)中心王建軍總經(jīng)理和德隆國際戰(zhàn)略投資有限公司何文明主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下進行。（具體人員背景詳見附件一）。2002年11月16項目研究人員中企東方將派出5名經(jīng)驗豐富的研究人員組成項目小組項目運作方式最高管理層1-2人

指導(dǎo)委員會

何文明,王建軍等2人工作小組（TFT）由四川統(tǒng)和最高管理層指派中企東方項目小組：四川統(tǒng)和中企東方研究顧問5人2002年11月17項目運作方式最高管理層1-2人指導(dǎo)委員會何研究方法:都江堰現(xiàn)狀分析體系吸引力分析可進入性分析已有消費者行為分析,潛在/目標(biāo)消費群體消費者行為分析景區(qū)商業(yè)模式和承載力分析,包括物理承載力和心理承載力分析景區(qū)生命周期分析外部宏觀環(huán)境,政府政策,和競爭者態(tài)勢分析.2002年11月18研究方法:都江堰現(xiàn)狀分析體系吸引力分析可進入性分析已有消費分析表明國際一流的旅游景點必須具備三大特征和六大關(guān)鍵要素國際一流旅游景區(qū)的三大特征1）全球范圍的知名度2）高客流量3）高經(jīng)營收入淵源的歷史獨特的景觀、商業(yè)模式及內(nèi)容多重功能不斷更新的支柱商家方便的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境大力推動景區(qū)發(fā)展的管理組織六大關(guān)鍵要素(KFS)良好的外部宏觀環(huán)境,政府政策,和良性的競爭者態(tài)勢.2002年11月19分析表明國際一流的旅游景點必須具備三大特征和六大關(guān)鍵要素國際非黃金周游客分布地域分布(成都游客,其他省內(nèi)游客,外地游客,海外游客)性別年齡分布,文化程度分布,職業(yè)分布家庭月收入水平分布旅游目的分布其他指標(biāo)分布游客在都江堰的消費結(jié)構(gòu)分析游客滿意度和感受黃金周游客結(jié)構(gòu)分布同上調(diào)查方法:隨機抽樣調(diào)查+定點問卷+座談會與當(dāng)?shù)刈∷薜怯洈?shù)據(jù)相印證,與我們已掌握的全國,分省數(shù)據(jù)比較分析具體工作方法(例):目的地消費者調(diào)查2002年11月20非黃金周游客分布調(diào)查方法:隨機抽樣調(diào)查+定點問卷+座談會與宏觀分析支持(例一)摘自公司行研報告2002年11月21宏觀分析支持(例一)摘自公司行研報告2002年11月21●資料來源：國家統(tǒng)計局隨著國民人均收入的提高，消費趨勢也出現(xiàn)改變，房地產(chǎn)和旅游開始成為新的消費熱點宏觀分析支持(例二):摘自公司行研報告2002年11月22●資料來源：國家統(tǒng)計局隨著國民人均收入的提高，消費趨勢也出建立在即時更新的大量的企業(yè)系統(tǒng)研究基礎(chǔ)之上華僑城由華僑城有限責(zé)任公司控股，是我國主題公園的先驅(qū)，公司的主要資產(chǎn)包括深圳世界之窗49%的股權(quán),錦繡中華發(fā)展公司49%的股權(quán),華僑城房地產(chǎn)公司40%的股權(quán),2001年以上3項投資的收益占當(dāng)年凈利潤的112.9%.總投資4億元的公司控股的華僑城歡樂谷二期已于今年五月開業(yè),目前狀況尚可.首月游客47萬人次.另一項旅游房地產(chǎn)“波托菲諾”也是公司巨資投入的.目前尚未開始銷售.公司提出的“中華錦繡工程”值得關(guān)注，華僑城希望做成景區(qū)景點管理的專業(yè)服務(wù)企業(yè),目前進展不大,已經(jīng)進行的湖南長沙“世界之窗”、“曲阜三孔”項目前者虧損,后者面臨夭折.由于主題公園輸出管理在世界上未見成功的先例,公司近幾年還將主要依賴投資收益作為凈利潤來源.而“波托菲諾”將是其旅游+地產(chǎn)模式能否成功的關(guān)鍵.比照對象深度分析(例)2002年11月23建立在即時更新的大量的企業(yè)系統(tǒng)研究基礎(chǔ)之上華僑城由華僑城有限充分結(jié)合國際經(jīng)驗和中國國情，從都江堰景區(qū)的現(xiàn)狀診斷入手，著重制定整體定位方案1.診斷目前整體狀況和初步定位2.制定整體定位的具體方案3.制定戰(zhàn)略計劃和行動方案要回答的問題國內(nèi)外案例有哪些成功經(jīng)驗可借鑒?都江堰景區(qū)現(xiàn)狀如何?都江堰景區(qū)有哪些戰(zhàn)略定位設(shè)想的選擇?都江堰景區(qū)戰(zhàn)略定位的具體方案是什么？為實現(xiàn)這一定位,需要尋求何種合作伙伴?需要哪些具體的舉措?需要哪些資源?需要怎樣的配套組織結(jié)構(gòu)及運作機制?研究方法2002年11月24充分結(jié)合國際經(jīng)驗和中國國情，從都江堰景1.診斷目前整體狀況和達到國際一流旅游景區(qū)水平是一個漸進的過程建立形成關(guān)鍵要素的能力悠久歷史支柱商家多重功能獨特景觀及商業(yè)模式管理組織基礎(chǔ)設(shè)施/環(huán)境民間組織國際一流的綜合旅游景區(qū)旅游觀光點的形成開始向商業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變成為旅游熱點成為成熟的綜合性旅游景區(qū)研究方法2002年11月25達到國際一流旅游景區(qū)水平是一個漸進的過程建立形成關(guān)鍵要素的能制定目標(biāo)設(shè)計創(chuàng)意整體規(guī)劃推動發(fā)展宣傳推廣經(jīng)營管理國際一流的都江堰景區(qū)都江堰可以采取六個步驟建設(shè)國際一流的旅游景區(qū)首先制定一個動態(tài)的遠景目標(biāo)設(shè)計具有獨特性的概念創(chuàng)意將以市場為導(dǎo)向的商業(yè)計劃與城市規(guī)劃有機結(jié)合起來，進行綜合考慮促進政府和企業(yè)及投資者間的合作伙伴關(guān)系，推動自發(fā)性發(fā)展系統(tǒng)地開展宣傳工作，并與各利益相關(guān)方建立良好的合作關(guān)系充分借鑒購物中心的運營技巧，進行景區(qū)經(jīng)營和管理2002年11月26制定目標(biāo)設(shè)計創(chuàng)意整體規(guī)劃推動發(fā)展宣傳推廣經(jīng)營管理國際一流的都在兩個月里，工作小組將圍繞以上問題展開大量的調(diào)查研究以市場為核心的市場調(diào)研定性分析-市民座談會-對外地游客的深度街訪-對國際游客的街訪定量分析-街頭問卷調(diào)查-地點覆蓋-調(diào)查時間包括工作日與周末，取不同時間段進行國內(nèi)外案例分析總結(jié)國內(nèi)外景區(qū)經(jīng)營管理案例的經(jīng)驗與教訓(xùn)著重分析其中比照意義較強的案例訪談10位業(yè)內(nèi)專家拜訪一批資深人士本地市場競爭分析通過各地區(qū)旅游局、旅游信息中心以及消費者調(diào)查,本地專家對可能相互競爭的主要景區(qū)做比較分析主要商家訪談訪談目前在都江堰經(jīng)營的商家訪談有旅游景區(qū)商業(yè)經(jīng)驗的各地商家各政府相關(guān)部門研討以小組討論會的形式與各政府相關(guān)部門探討方案的可行性-（各職能部門名單）研究方法2002年11月27在兩個月里，工作小組將圍繞以上問題展開大量的調(diào)查研究以市場為項目八大最終成果與建設(shè)國際一流的景區(qū)的六個步驟相互呼應(yīng)制定目標(biāo)設(shè)計創(chuàng)意整體規(guī)劃推動發(fā)展宣傳推廣經(jīng)營管理國際一流的都江堰新景區(qū)項目成果1）國內(nèi)外案例分析2）都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析3）都江堰景區(qū)的功能分析4）消費者調(diào)查報告5）都江堰新景區(qū)具體規(guī)劃方案6）都江堰新景區(qū)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投資需求7）都江堰新景區(qū)發(fā)展所需的配套組織結(jié)構(gòu)及運作機制8）初步實施計劃2002年11月28項目八大最終成果與建設(shè)國際一流的景區(qū)的六個步驟相互呼應(yīng)制定目具體《服務(wù)協(xié)議》將在項目建議書確定后遞交。咨詢費用2002年11月29具體《服務(wù)協(xié)議》將在項目建議書確定后遞交。咨詢費用2002年中國農(nóng)業(yè)大學(xué)管理工程專業(yè)理學(xué)學(xué)士

某著名景區(qū)整體規(guī)劃咨詢某大型房地產(chǎn)開發(fā)公司企劃“工業(yè)、教育、房產(chǎn)”基地的項目策劃與論證論證工作諸多房地產(chǎn)樓盤的營銷方案設(shè)計及運作工作

中企東方資產(chǎn)管理公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員多年從業(yè)經(jīng)驗項目經(jīng)驗教育背景工作經(jīng)歷部分成員介紹----周楠2002年11月30中國農(nóng)業(yè)大學(xué)管理工程專業(yè)理學(xué)學(xué)士某著名景區(qū)整體規(guī)劃咨詢

工業(yè)外貿(mào)專業(yè)，上海交通大學(xué)

某著名商業(yè)街整體規(guī)劃咨詢某家電公司營銷戰(zhàn)略咨詢某家電公司競爭戰(zhàn)略咨詢某家電公司人力資源戰(zhàn)略咨詢某汽車公司發(fā)展戰(zhàn)略咨詢某汽車公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計咨詢某手機公司營銷渠道戰(zhàn)略某風(fēng)險投資公司市場開發(fā)

中企東方資產(chǎn)管理公司資深研究員

新華信咨詢公司顧問項目經(jīng)驗教育背景工作經(jīng)歷部分成員介紹----萬健生2002年11月31工業(yè)外貿(mào)專業(yè)，上海交通大學(xué)某著名商業(yè)街整體規(guī)劃咨詢中華東師范大學(xué)教育經(jīng)濟學(xué)博士華東政法學(xué)院法學(xué)學(xué)士到目前為止，曾發(fā)表教育類論文四十余篇專著或參著《中國民辦教育政策分析》、《發(fā)展我國教育產(chǎn)業(yè)政策研究》等三部。

中企東方資產(chǎn)管理公司教育產(chǎn)業(yè)化核心研究員多年教育管理咨詢經(jīng)驗項目經(jīng)驗教育背景工作經(jīng)歷部分成員介紹----周彬2002年11月32華東師范大學(xué)教育經(jīng)濟學(xué)博士到目前為止，曾發(fā)表教育類論法國國立路橋大學(xué)工商管理碩士天津南開大學(xué)旅游學(xué)系旅游經(jīng)濟管理專業(yè)經(jīng)濟學(xué)學(xué)士

游輪產(chǎn)品市場營銷和商業(yè)發(fā)展計劃某著名風(fēng)景區(qū)整體開發(fā)項目

中企東方資產(chǎn)管理公司旅游行業(yè)研究員旅游從業(yè)經(jīng)驗10年多項目經(jīng)驗教育背景工作經(jīng)歷部分成員介紹----許永春2002年11月33法國國立路橋大學(xué)工商管理碩士游輪產(chǎn)品市場營銷和商業(yè)發(fā)展計四川外國語學(xué)院文學(xué)學(xué)士國內(nèi)著名分時度假及產(chǎn)權(quán)酒店專家國家建設(shè)部旅游房地產(chǎn)高級顧問指導(dǎo)國內(nèi)多項旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目

中企東方資產(chǎn)管理公司旅游行業(yè)研究員旅游從業(yè)經(jīng)驗15年項目經(jīng)驗教育背景工作經(jīng)歷部分成員介紹----雷馳2002年11月34四川外國語學(xué)院文學(xué)學(xué)士國內(nèi)著名分時度假及產(chǎn)權(quán)酒店專家項目融資方案極具可操作性德隆為實現(xiàn)長期的戰(zhàn)略投資發(fā)展規(guī)劃，參股深發(fā)展，同時逐步涉足產(chǎn)業(yè)基金、證券、金融租賃、信托、保險等金融投資領(lǐng)域,這一模式為我們所設(shè)計的項目融資方案的時效性和可操作性的保證.金融業(yè)優(yōu)勢2002年11月35項目融資方案極具可操作性德隆為實現(xiàn)長期的戰(zhàn)略投資發(fā)展規(guī)劃，參本身具備旅游景區(qū)項目發(fā)展經(jīng)驗德隆投資近4億元興建深圳明思克航母世界，成為中國唯一的軍事主題公園；在新疆投資建設(shè)多個特色旅游景點，在烏魯木齊市擁有兩座星級酒店。旅游業(yè)優(yōu)勢2002年11月36本身具備旅游景區(qū)項目發(fā)展經(jīng)驗德隆投資近4億元興建深圳明思克航房地產(chǎn)與金融創(chuàng)新產(chǎn)品相結(jié)合的超前理念擁有已建成的強大的數(shù)據(jù)庫擁有廣泛、深入的項目操作經(jīng)驗在過去2年中，有超過30項涉及房地產(chǎn)業(yè)的項目項目操作遍布北京、上海、廣東、湖北、海南、江蘇、浙江、新疆等多個省市房地產(chǎn)與金融創(chuàng)新產(chǎn)品相結(jié)合的超前理念金新信托、德恒證券、新世紀(jì)租賃等關(guān)聯(lián)公司的全方位支持，為企業(yè)量身定做房產(chǎn)與資本完美結(jié)合的金融產(chǎn)品房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢2002年11月37房地產(chǎn)與金融創(chuàng)新產(chǎn)品相結(jié)合的超前理念房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢2002年1=====謝謝====2002年11月38=====謝謝====2002年11月38都江堰新景區(qū)項目建議書中企東方行業(yè)研究中心2002年11月39/38中企東方都江堰新景區(qū)項目建議書中企東方行業(yè)研究中心1/38

1.項目背景2.主要問題分析3.具體步驟及交付成果4.工作計劃5.中企東方工作流程6.項目成員組成7.工作方式8.方法論9.咨詢費用目錄2002年11月401.項目背景目錄2002年11月2都江堰景區(qū)是世界文化,自然雙遺產(chǎn)項目,至今有2200多年歷史,知名度極高,剛剛過去的十一黃金周,都江堰景區(qū)列央視十大景區(qū)之一.都江堰景區(qū)2001年旅游人數(shù)約60萬人,門票收入約3600萬元,而景區(qū)總面積僅2.3平方公里,單位面積門票收入在我國中西部自然風(fēng)景區(qū)中列前.而景區(qū)范圍狹小,缺乏配套設(shè)施,缺乏系統(tǒng)規(guī)劃下的深度開發(fā)都限制了都江堰景區(qū)的進一步開發(fā),景區(qū)趨于老化,留不住客人.四川統(tǒng)和實業(yè)股份有限公司在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上準(zhǔn)備與都江堰市政府合作,采用舊城改造與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化的模式,投資開發(fā)都江堰新景區(qū),爭取實現(xiàn)企業(yè),政府,旅游者和當(dāng)?shù)鼐用竦墓糙A局面.項目背景2002年11月41都江堰景區(qū)是世界文化,自然雙遺產(chǎn)項目,至今有2200多年歷今天的都江堰僅就的游客流量而言,已堪與國內(nèi)最著名的旅游景區(qū)比肩部分國內(nèi)著名旅游景區(qū)游客流量比(單位：萬人次/年)而以景區(qū)單位面積接待量而言,都江堰的接待量遠遠超過其他3個景區(qū),黃山,峨眉山的主景區(qū)面積都在150平方公里以上,而都江堰只有區(qū)區(qū)2平方公里多.項目背景提示12002年11月42今天的都江堰僅就的游客流量而言,已堪與國內(nèi)最著名的旅游景就門票收入而言,都江堰也并不遜色于前述景區(qū),價格的上升空間也不大部分國內(nèi)著名旅游景區(qū)門票價格比(元/人次)

門票收入比(萬元/年)*黃山門票價格分為旺季130元/人和淡季80元/人項目背景提示22002年11月43就門票收入而言,都江堰也并不遜色于前述景區(qū),價格的上升空都江堰的旅游業(yè)游客人均綜合收入遠遠低于全國和成都市平均水平游客人均綜合收入比較元/每人次*取2001年城鎮(zhèn)居民出游平均花費**取2002年十一黃金周統(tǒng)計數(shù)據(jù)都江堰市的游客人均綜合收入水平只及全國平均數(shù)的24.7%和成都市的27%,巨大的差距表明都江堰必須提高本地旅游業(yè)發(fā)展的質(zhì)量.項目背景提示32002年11月44都江堰的旅游業(yè)游客人均綜合收入遠遠低于全國和成都市平均水平游與此同時,四川省卻積極進行旅游景區(qū)經(jīng)營模式的探索,包括三星堆遺址,九寨溝國家森林公園等十大主要目的地景區(qū)實行對外合作經(jīng)營開發(fā),可以預(yù)期都江堰的競爭者會更主動,更靈活,更…九寨黃龍蜀南竹海峨眉樂山四姑娘山項目背景提示42002年11月45與此同時,四川省卻積極進行旅游景區(qū)經(jīng)營模式的探索,包括三公司如何確定擬投資的景區(qū),商業(yè)區(qū)和酒店三大功能的商業(yè)模式和盈利模式?如何定位以上三大功能的互動關(guān)系?(最佳的業(yè)態(tài)配合模式?)在有明晰的盈利前景的前提下,公司應(yīng)該如何有效的進行項目融資?怎樣的融資結(jié)構(gòu)對于項目和公司的發(fā)展來說是最為有利的?在未來可預(yù)見的商業(yè)環(huán)境下,該融資計劃的可實現(xiàn)性(風(fēng)險)如何?公司如何確定目前面臨的舊城區(qū)居民和商戶的拆遷的項目融資方案?關(guān)鍵問題2002年11月46公司如何確定擬投資的景區(qū),商業(yè)區(qū)和酒店三大功能的商業(yè)模式和盈中企東方將從以下方面入手研究確定項目最佳功能配合模式和相應(yīng)的投融資需求：在都江堰新景區(qū)范圍內(nèi)的景點/區(qū),商業(yè)區(qū)和酒店或者其他商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)價值分析和最佳盈利模式.各種融資方案比較.所涉及的商業(yè)業(yè)態(tài),中企東方將提供行業(yè)背景和政策環(huán)境分析,具體到都江堰新景區(qū)的商業(yè)價值分析,成長性分析,風(fēng)險和對應(yīng)的靈活性方案,人力資源和營銷模式分析以及具體的投融資需求和建議的融資方案.研究范圍2002年11月47中企東方將從以下方面入手研究確定項目最佳功能配合模式和相應(yīng)的都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示具體步驟及交付成果主要內(nèi)容：

了解四川統(tǒng)和的總體戰(zhàn)略與當(dāng)?shù)卣目傮w戰(zhàn)略了解四川統(tǒng)和對于都江堰新景區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)了解都江堰景區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營狀況了解消費者和潛在消費者的消費結(jié)構(gòu)分布和消費行為特征.對比國內(nèi)外有一定可比性的經(jīng)營管理模式以及對都江堰新景區(qū)的啟發(fā).數(shù)據(jù)來源深度訪談(包括會議在內(nèi))訪談對象包括但不限于四川統(tǒng)和高級管理層,相關(guān)或可比照企業(yè)的管理人員,旅游服務(wù)業(yè)者和商鋪經(jīng)營者,有關(guān)政府官員等.抽樣調(diào)查(包括座談會在內(nèi))調(diào)查對象包括消費者,主要潛在消費者,本地居民,旅游從業(yè)人員.中企東方行業(yè)研究支持包括旅游,房地產(chǎn),教育,金融等可能涉及的方面.配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案交付成果

《會議紀(jì)要》形式的四川統(tǒng)和的總體戰(zhàn)略、戰(zhàn)略目標(biāo).《會議紀(jì)要》形式的政府對新景區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)和政策取向.項目重要利益相關(guān)者列表與分析.都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析報告消費者消費結(jié)構(gòu)分布和全國或省內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)對比分析,未來消費者消費傾向分析2002年11月48都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示主要內(nèi)容

提出都江堰新景區(qū)戰(zhàn)略定位,主題,功能定位設(shè)計和各自針對的目標(biāo)消費群體.提出主要規(guī)劃思路和分區(qū)設(shè)計聽取集團內(nèi)部專家意見和各主要利益相關(guān)者反映測試作出對原方案的修改,提出具體規(guī)劃方案.具體步驟及交付成果

交付成果

都江堰景區(qū)整體定位方案都江堰景區(qū)具體規(guī)劃方案《會議紀(jì)要》形式主要利益相關(guān)者反響和各自意見匯總都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案數(shù)據(jù)來源深度訪談(包括會議在內(nèi))訪談對象包括但不限于業(yè)內(nèi)專家,有關(guān)行業(yè)主管部門負責(zé)人等.座談會消費者和潛在消費群體反應(yīng)測試,本地居民,旅游從業(yè)人員等.中企東方行業(yè)研究支持集團內(nèi)部論證.2002年11月49都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示主要內(nèi)容主要內(nèi)容：根據(jù)規(guī)劃方案提出都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo).提出配合這一商業(yè)發(fā)展目標(biāo)的整體基礎(chǔ)設(shè)施(包括軟硬件)的投資計劃提出各業(yè)態(tài)的商業(yè)計劃及相應(yīng)的投融資需求具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)都江堰景區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃.主要業(yè)態(tài)的商業(yè)計劃和投融資計劃都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案2002年11月50主要內(nèi)容：具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和主要內(nèi)容：提出實施都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展計劃的配套組織結(jié)構(gòu),運作機制和相互之間的關(guān)系,互動方式提出啟動整個都江堰景區(qū)的初步實施方案具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)開發(fā)組織結(jié)構(gòu)圖和說明都江堰景區(qū)項目啟動方案都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和國際國內(nèi)案例的對比，啟示都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案都江堰景區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投融資需求配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制及初步實施方案2002年11月51主要內(nèi)容：具體步驟及交付成果交付成果：都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析，和工作計劃主要會議11月15日-11月16日第二次中期匯報總結(jié)報告項目啟動會第一次中期匯報11月17日-12月1日12月2日-12月16日全面進行都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析可比照的國際國內(nèi)案例分析抽樣調(diào)查可能需要增加1-2周時間,則時間順延

初步制定都江堰景區(qū)整體定位方案主旨反響測試都江堰景區(qū)整體定位與具體規(guī)劃方案主要業(yè)態(tài)商業(yè)計劃確定配套組織結(jié)構(gòu)，運作機制初步實施方案建立延后溝通機制確定四川統(tǒng)和對于都江堰景區(qū)的經(jīng)營戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)流程第三次中期匯報12月16日-12月30日2002年11月52工作計劃主要會議11月15日-11月16日第二次中期匯報總結(jié)中企東方工作流程2002年11月53中企東方工作流程2002年11月15項目研究人員中企東方將派出5名經(jīng)驗豐富的研究人員組成項目小組，其中3名研究人員投入100%的時間，2名研究人員將投入50%的時間，參加訪談，資料收集，項目小組討論等工作。本項目小組將在德隆集團行業(yè)研發(fā)中心王建軍總經(jīng)理和德隆國際戰(zhàn)略投資有限公司何文明主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下進行。（具體人員背景詳見附件一）。2002年11月54項目研究人員中企東方將派出5名經(jīng)驗豐富的研究人員組成項目小組項目運作方式最高管理層1-2人

指導(dǎo)委員會

何文明,王建軍等2人工作小組（TFT）由四川統(tǒng)和最高管理層指派中企東方項目小組：四川統(tǒng)和中企東方研究顧問5人2002年11月55項目運作方式最高管理層1-2人指導(dǎo)委員會何研究方法:都江堰現(xiàn)狀分析體系吸引力分析可進入性分析已有消費者行為分析,潛在/目標(biāo)消費群體消費者行為分析景區(qū)商業(yè)模式和承載力分析,包括物理承載力和心理承載力分析景區(qū)生命周期分析外部宏觀環(huán)境,政府政策,和競爭者態(tài)勢分析.2002年11月56研究方法:都江堰現(xiàn)狀分析體系吸引力分析可進入性分析已有消費分析表明國際一流的旅游景點必須具備三大特征和六大關(guān)鍵要素國際一流旅游景區(qū)的三大特征1）全球范圍的知名度2）高客流量3）高經(jīng)營收入淵源的歷史獨特的景觀、商業(yè)模式及內(nèi)容多重功能不斷更新的支柱商家方便的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境大力推動景區(qū)發(fā)展的管理組織六大關(guān)鍵要素(KFS)良好的外部宏觀環(huán)境,政府政策,和良性的競爭者態(tài)勢.2002年11月57分析表明國際一流的旅游景點必須具備三大特征和六大關(guān)鍵要素國際非黃金周游客分布地域分布(成都游客,其他省內(nèi)游客,外地游客,海外游客)性別年齡分布,文化程度分布,職業(yè)分布家庭月收入水平分布旅游目的分布其他指標(biāo)分布游客在都江堰的消費結(jié)構(gòu)分析游客滿意度和感受黃金周游客結(jié)構(gòu)分布同上調(diào)查方法:隨機抽樣調(diào)查+定點問卷+座談會與當(dāng)?shù)刈∷薜怯洈?shù)據(jù)相印證,與我們已掌握的全國,分省數(shù)據(jù)比較分析具體工作方法(例):目的地消費者調(diào)查2002年11月58非黃金周游客分布調(diào)查方法:隨機抽樣調(diào)查+定點問卷+座談會與宏觀分析支持(例一)摘自公司行研報告2002年11月59宏觀分析支持(例一)摘自公司行研報告2002年11月21●資料來源：國家統(tǒng)計局隨著國民人均收入的提高，消費趨勢也出現(xiàn)改變，房地產(chǎn)和旅游開始成為新的消費熱點宏觀分析支持(例二):摘自公司行研報告2002年11月60●資料來源：國家統(tǒng)計局隨著國民人均收入的提高，消費趨勢也出建立在即時更新的大量的企業(yè)系統(tǒng)研究基礎(chǔ)之上華僑城由華僑城有限責(zé)任公司控股，是我國主題公園的先驅(qū)，公司的主要資產(chǎn)包括深圳世界之窗49%的股權(quán),錦繡中華發(fā)展公司49%的股權(quán),華僑城房地產(chǎn)公司40%的股權(quán),2001年以上3項投資的收益占當(dāng)年凈利潤的112.9%.總投資4億元的公司控股的華僑城歡樂谷二期已于今年五月開業(yè),目前狀況尚可.首月游客47萬人次.另一項旅游房地產(chǎn)“波托菲諾”也是公司巨資投入的.目前尚未開始銷售.公司提出的“中華錦繡工程”值得關(guān)注，華僑城希望做成景區(qū)景點管理的專業(yè)服務(wù)企業(yè),目前進展不大,已經(jīng)進行的湖南長沙“世界之窗”、“曲阜三孔”項目前者虧損,后者面臨夭折.由于主題公園輸出管理在世界上未見成功的先例,公司近幾年還將主要依賴投資收益作為凈利潤來源.而“波托菲諾”將是其旅游+地產(chǎn)模式能否成功的關(guān)鍵.比照對象深度分析(例)2002年11月61建立在即時更新的大量的企業(yè)系統(tǒng)研究基礎(chǔ)之上華僑城由華僑城有限充分結(jié)合國際經(jīng)驗和中國國情，從都江堰景區(qū)的現(xiàn)狀診斷入手，著重制定整體定位方案1.診斷目前整體狀況和初步定位2.制定整體定位的具體方案3.制定戰(zhàn)略計劃和行動方案要回答的問題國內(nèi)外案例有哪些成功經(jīng)驗可借鑒?都江堰景區(qū)現(xiàn)狀如何?都江堰景區(qū)有哪些戰(zhàn)略定位設(shè)想的選擇?都江堰景區(qū)戰(zhàn)略定位的具體方案是什么？為實現(xiàn)這一定位,需要尋求何種合作伙伴?需要哪些具體的舉措?需要哪些資源?需要怎樣的配套組織結(jié)構(gòu)及運作機制?研究方法2002年11月62充分結(jié)合國際經(jīng)驗和中國國情，從都江堰景1.診斷目前整體狀況和達到國際一流旅游景區(qū)水平是一個漸進的過程建立形成關(guān)鍵要素的能力悠久歷史支柱商家多重功能獨特景觀及商業(yè)模式管理組織基礎(chǔ)設(shè)施/環(huán)境民間組織國際一流的綜合旅游景區(qū)旅游觀光點的形成開始向商業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變成為旅游熱點成為成熟的綜合性旅游景區(qū)研究方法2002年11月63達到國際一流旅游景區(qū)水平是一個漸進的過程建立形成關(guān)鍵要素的能制定目標(biāo)設(shè)計創(chuàng)意整體規(guī)劃推動發(fā)展宣傳推廣經(jīng)營管理國際一流的都江堰景區(qū)都江堰可以采取六個步驟建設(shè)國際一流的旅游景區(qū)首先制定一個動態(tài)的遠景目標(biāo)設(shè)計具有獨特性的概念創(chuàng)意將以市場為導(dǎo)向的商業(yè)計劃與城市規(guī)劃有機結(jié)合起來，進行綜合考慮促進政府和企業(yè)及投資者間的合作伙伴關(guān)系，推動自發(fā)性發(fā)展系統(tǒng)地開展宣傳工作，并與各利益相關(guān)方建立良好的合作關(guān)系充分借鑒購物中心的運營技巧，進行景區(qū)經(jīng)營和管理2002年11月64制定目標(biāo)設(shè)計創(chuàng)意整體規(guī)劃推動發(fā)展宣傳推廣經(jīng)營管理國際一流的都在兩個月里，工作小組將圍繞以上問題展開大量的調(diào)查研究以市場為核心的市場調(diào)研定性分析-市民座談會-對外地游客的深度街訪-對國際游客的街訪定量分析-街頭問卷調(diào)查-地點覆蓋-調(diào)查時間包括工作日與周末，取不同時間段進行國內(nèi)外案例分析總結(jié)國內(nèi)外景區(qū)經(jīng)營管理案例的經(jīng)驗與教訓(xùn)著重分析其中比照意義較強的案例訪談10位業(yè)內(nèi)專家拜訪一批資深人士本地市場競爭分析通過各地區(qū)旅游局、旅游信息中心以及消費者調(diào)查,本地專家對可能相互競爭的主要景區(qū)做比較分析主要商家訪談訪談目前在都江堰經(jīng)營的商家訪談有旅游景區(qū)商業(yè)經(jīng)驗的各地商家各政府相關(guān)部門研討以小組討論會的形式與各政府相關(guān)部門探討方案的可行性-（各職能部門名單）研究方法2002年11月65在兩個月里，工作小組將圍繞以上問題展開大量的調(diào)查研究以市場為項目八大最終成果與建設(shè)國際一流的景區(qū)的六個步驟相互呼應(yīng)制定目標(biāo)設(shè)計創(chuàng)意整體規(guī)劃推動發(fā)展宣傳推廣經(jīng)營管理國際一流的都江堰新景區(qū)項目成果1）國內(nèi)外案例分析2）都江堰景區(qū)現(xiàn)狀分析3）都江堰景區(qū)的功能分析4）消費者調(diào)查報告5）都江堰新景區(qū)具體規(guī)劃方案6）都江堰新景區(qū)發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)投資需求7）都江堰新景區(qū)發(fā)展所需的配套組織結(jié)構(gòu)及運作機制8）初步實施計劃