中心城商業(yè)廣場商業(yè)運營管理模式計劃書

中心城商業(yè)廣場商業(yè)運營管理模式計劃書目錄緒言商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司架構(gòu)商業(yè)管理公司收支預(yù)算商業(yè)管理公司運營管理及激勵緒言201282012年四季度中心城商業(yè)廣場的全面開業(yè),卓品地產(chǎn)在福泉全面占據(jù)高端住宅,中心城商業(yè)廣場一、二、三期在全部建成開業(yè)后預(yù)計將達到53（一期1000024000平方米19000平方米，中心城將成為跨主題百貨商場、臨街精品百貨、美食街、業(yè)態(tài)的新型商圈。按現(xiàn)在全國中等城市商業(yè)地產(chǎn)人均保有面積1.17/452。7萬平方米（不含中心城商業(yè)廣場三期2015年125,執(zhí)行招商目標的一個環(huán)節(jié)與過程，而招商,還有機電、保安、.最少也要兩年培育期.做商業(yè)地產(chǎn)、做購物中心就是一系列業(yè)態(tài)的集合,而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多,目前福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為貴州卓品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部下屬職能管理組,現(xiàn)階段承擔(dān)的工作主要為一期商業(yè)租金、物業(yè)管理費的收取、一期商戶的換租管理工作、二期招商、商戶.針對這商業(yè)銷售輔助明確為福泉市盛源商業(yè)管理有限公司的兩條運營管理公司價值觀發(fā)展觀的運營管理團隊為長期構(gòu)建目標。一、商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司職能按業(yè)務(wù)區(qū)塊及宏觀面、微觀面可劃分為如下幾類：（)1/（1)商業(yè)物業(yè)前期管理A、商業(yè)項目設(shè)計階段的物業(yè)設(shè)計建議B、物業(yè)管理市場調(diào)研工作C、主力店物業(yè)服務(wù)（定制商業(yè)）D、物業(yè)管理成本測算E、商戶裝修管理環(huán)境營造與管理A、商業(yè)物業(yè)保潔的系統(tǒng)策劃B、安防管理的系統(tǒng)策劃C、商業(yè)綠化和美陳管理的任務(wù)D、光環(huán)境營造安全管理與風(fēng)險控制A、風(fēng)險源識別內(nèi)容、范圍、識別方法及安全風(fēng)險種類B、風(fēng)險評估與控制C、消防管理特點及組織運作管理D、消防設(shè)施運行管理E、治安防范及秩序維護管理模式F、宣傳推廣的安全管理交通組織管理A、內(nèi)外部交通組織系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化B、停車場的設(shè)計優(yōu)化C、停車場導(dǎo)向系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化/商場貨運通道的設(shè)計優(yōu)化商業(yè)工程管理的前期介入A、項目立項決策可行性研究階段的介入要點B、規(guī)劃設(shè)計階段的介入要點C、設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點D、竣工驗收的介入要點E、裝修裝飾階段的介入F、商業(yè)工程項目的接管理與驗收商業(yè)工程問題的整改與完善AB、工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因C、商業(yè)管理工程客服體系的人員組成商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目標和任務(wù)A、商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容BC、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理DE、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)的基本要求2、零售業(yè)態(tài)管理的運用及深化設(shè)計,并通過現(xiàn)代零售管理的方法實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化、品牌知名度.并對已建成:商業(yè)項目應(yīng)具備的規(guī)劃特點AB,的是建筑物可變化、兼容性的意思，保持可持續(xù)發(fā)展的活力。C控制，并更注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計。D,是設(shè)計動線，反復(fù)設(shè)計動線,使得動線設(shè)計沒有盲點、沒有死角，從而提高商業(yè)的合理性及可使用率。EF、休閑化：在新的項目中減少零售業(yè)態(tài),突出休閑的功能，滿足人們在盛世年華中更多需要的個性化、休閑化的需求所趨。商業(yè)項目定位的考慮因素A、定地址：選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧的綜合,絕大部分是經(jīng)驗的積累。B、定規(guī)模：根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)及當(dāng)?shù)厥袌龅娜萘?、資源可用商業(yè)的規(guī)模及組合。C,D、搞好設(shè)計：主要在于以下四個關(guān)鍵點,容易找到位置；視覺通透——視線范圍內(nèi)，看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲；,不與地面爭位置；主力店的技術(shù)標準——不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，如層高、荷載、卸貨要求，只要在招商前與主力店進行技術(shù)對接,才能掌握好這些東西。才能更好地實現(xiàn)物業(yè)利用率.3、商業(yè)項目現(xiàn)場職能管理A、商業(yè)項目經(jīng)營形式規(guī)劃分析:售、售后包租、混合經(jīng)營B、構(gòu)建輔助銷售運營管理體系:小業(yè)主的售價返租關(guān)系策略的制定解決零售商和餐飲及其他商戶建筑調(diào)整需求制定租賃合同管理辦法和流程制定商業(yè)現(xiàn)場管理辦法，包括店面形象制定促銷活動的管理辦法建立服務(wù)型管理團隊C制定設(shè)施維護開支預(yù)算促銷費用計劃的編制人員工資及福利外聘公司人員的費用公關(guān)費用現(xiàn)場定期包裝費用D非產(chǎn)權(quán)位置的租金收入日常管理費用的收入（2％收?。┐黉N活動各商家出資與實際花費的差額E、開業(yè)后的商戶管理建立完善的客戶檔案對商戶進行分級管理客流監(jiān)控與銷售信息系統(tǒng)的管理店面營銷人員的管理與培訓(xùn)建立商戶溝通機制F、開業(yè)后的促銷活動管理確定促銷對象指定標識體系確定推廣的主題及目標G、開業(yè)后的消費管理會員系統(tǒng)的建立■定期會員活動■宣傳品的投遞與回饋■促銷活動的告知二、商業(yè)管理公司架構(gòu)1、盛源商業(yè)管理組織架構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理運營主管物業(yè)主管美工企劃主管據(jù)統(tǒng)計分析工程主管商業(yè)管理員客服管理保潔保安隊長日常水、電服務(wù)、機電設(shè)備維護班長保潔員秩序維護員停車場管理收費說明：人員架構(gòu)中總經(jīng)理、財務(wù)部分由卓品地產(chǎn)管理人員兼任，短期內(nèi)不再另行設(shè)立專職人員,同時其工資福利不計入盛源商業(yè)成本。2、全職人員編制表崗位名稱人員編制主要工作隸屬上級直屬下級工資待遇副總經(jīng)理全面招商運營管卓品總經(jīng)理運營經(jīng)理、物業(yè)85001理經(jīng)理運營經(jīng)理1主管招商及商業(yè)副總經(jīng)理商業(yè)管理員、業(yè)3000-4500元/管理務(wù)內(nèi)勤月商業(yè)管理2經(jīng)營戶客情維護運營經(jīng)理無1500—2500員、客服管及補充商業(yè)資源元/月理員美工企劃主1平面設(shè)計、廣告資副總經(jīng)理無3000—4000管源優(yōu)化、宣傳品制元/月作行政內(nèi)勤1資料管理、信息收運營經(jīng)理無1700—2500集、各部門對接工元/月作物業(yè)經(jīng)理1負責(zé)商業(yè)物業(yè)管副總經(jīng)理物業(yè)工程師、安2500—3000理防主管、保潔主元/月管負責(zé)商業(yè)物業(yè)設(shè)備維護及協(xié)水電工1助商戶水電服務(wù)物業(yè)經(jīng)理無1800-2500元/月商業(yè)物業(yè)日常保安主管1安防維護及停車場管理物業(yè)經(jīng)理保安員1300—2000元/月保潔主管1商業(yè)物業(yè)日常衛(wèi)生養(yǎng)護物業(yè)經(jīng)理保潔員1500元/月商業(yè)日常巡防、保安員12(含停車場管理）維護工作保安主管無1100-1500元/月保潔員10商業(yè)物業(yè)日常清掃工作保潔主管無850—1200元/月合計3263500元/月注：工資計算按高位數(shù)標準計算3、商業(yè)管理公司工作時間安排及人員工資高低位數(shù)測算早班：9：00——17：00晚班:13：00——20：00管理人員每周休息一天保潔員分為兩班:早班:7:00——14：00晚班：13：00—-20：00(24小時巡防及對商業(yè)部分停車場管理收費早班：8：00——16:30中班：16：00——23：30晚班:23：00-—8:00崗位名稱現(xiàn)行工資現(xiàn)行福利劃歸商業(yè)后底薪績效工資最高年收入最低年崗位名稱現(xiàn)行工資現(xiàn)行福利劃歸商業(yè)后底薪績效工資最高年收入最低年收入副總8500營銷部相7000—運營收入理關(guān)獎金8500金（基數(shù)1。6)元元運營經(jīng)理40003500運營收入獎金(163000元42000元物業(yè)經(jīng)理30002500運營收入獎金(45000元30000元商管、1800—營銷部相1800運營收入獎3024021600客服2000關(guān)獎金金(14）元元保安主管18001600運營收入獎金(126880元19200元水電1800—1800—運營收入獎3600021600工、行政25002500金(12)元元4、商業(yè)公司各層級人員崗位職責(zé)（1)總經(jīng)理崗位職責(zé)A;BC、制訂公司年度工作計劃和整體經(jīng)營管理工作；D、推動各項管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善;E、組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃;F、協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。副總經(jīng)理崗位職責(zé)A、協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負責(zé)制定所屬部門的工作計劃、管理方案、企業(yè)操作流程;C、制訂所負責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計劃并監(jiān)督實施執(zhí)行；D、制定所負責(zé)部門的各項管理規(guī)章、制度；E、推動公司各項業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；F、積極協(xié)調(diào)和激勵所屬部門的工作.運營經(jīng)理崗位職責(zé)B,C、推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；D、負責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作,建立有效的團隊協(xié)作機制；E、維持并開拓各方面的外部關(guān)系；F、管理并激勵所屬部門的工作績效.工程主管崗位職責(zé)A、安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。B.,.C、提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補改造的初步方案。D、掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維修保養(yǎng)計劃、措施,檢查完成情況。E、代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機電方面的各項業(yè)務(wù)。F、負責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。G、負責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。H、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)A、制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員工認真履行職責(zé)。B、負責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。C、負責(zé)物業(yè)客戶報修管理及物業(yè)運營調(diào)度。D、負責(zé)商業(yè)項目的日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進、維修進行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴格履行維保合同協(xié)議。E、對管理項目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。F、堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨,做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題及時準確,做好本部門文明服務(wù)工作.G、完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作。(6)保安隊長崗位職責(zé)A、領(lǐng)導(dǎo)并負責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作,嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。B、負責(zé)編制安全護衛(wèi)隊員訓(xùn)練計劃，督促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練工作并嚴格考核，按時總結(jié).C、負責(zé)本部門的作風(fēng)紀律檢查，督促管理，及時掌握隊員思想動態(tài),進行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。D、負責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購置計劃，并對損壞警械的人員提出處理意見。E、負責(zé)查處整個安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事F、負責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳.G、安排部門行政例會,不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參謀.H、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（7)保潔隊長崗位職責(zé)A、全面負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主(客戶)所需的有償清潔服務(wù)事項。B、協(xié)助副總經(jīng)理做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對清潔工作標準進行技術(shù)指導(dǎo)與示范。C、按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助工程主管搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。D、負責(zé)公司清潔工作的月度計劃和對清潔綠化工作進行具體安排和檢查。E提高經(jīng)濟效益。F、負責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來,做好垃圾清運工作。G、完成上級交辦的其他工作。行政內(nèi)勤崗位職責(zé)A、配合副總經(jīng)理做好日常管理工作。B,急需解決的事項及時處理,并做好巡視記錄。若不能及時處理,應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報并提出處理意見。C、熟悉所轄項目的結(jié)構(gòu)、商鋪數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、計量儀表位置，負責(zé)做好巡回檢查記錄。D、熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費用收費標準和計算方法。做好管理費、水、電等各項費用的收繳工作.E、熟悉客戶背景情況,建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。F、定期將欠費情況編制明細分析表，及時上報，提出積極措施和建議。G、熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。H、做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報，同時，積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達公司各項通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系,最大限度滿足客戶物業(yè)需求。I、完成上級安排的其他工作并及時反饋信息。美工企劃主管崗位職責(zé)A、商業(yè)促銷活動的制定、實施及檢討.B、與各商戶聯(lián)合活動的商談及實施。C、商業(yè)美陳布置統(tǒng)籌。D、與媒體的合作及關(guān)系的維護。E、商業(yè)廣告位、陳列位的管理。FG、與商業(yè)形象有關(guān)的物品、外立面的管理.H、實施總經(jīng)理、副總經(jīng)理的營銷意圖并匯報市場情況。I、全年推廣計劃及預(yù)算提案，根據(jù)不同的節(jié)日、節(jié)氣計劃安排各種促銷活動。J、留意當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r并作出相應(yīng)建議。K、統(tǒng)管促銷費用：宣傳、廣告費、裝飾費、舉辦多種促銷、宣傳活動等費用。L、組織市場調(diào)查，做好營銷環(huán)境分析、競爭分析,為公司戰(zhàn)備決策提供依據(jù)。MN、完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時交辦的各項工作任務(wù)。(10）巡視隊員崗位職責(zé)A、按巡更要求負責(zé)管區(qū)巡邏，并認真做好巡更記錄。B、處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭.C、勸阻小攤小販及各種推銷人員進入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?。D|、糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。E、巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。F、巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進入和亂扔裝修垃圾等情況。G、檢查消防通道是否暢通,有無侵占公共部位現(xiàn)象,電梯運作是否正常。H、積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化,防止發(fā)生治安案件、刑事案件。I、夜間封場后注意各位置及死角是否有人員滯留，并隨時通報情況，確保商場貨物安全。J、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。停車場各崗位職責(zé)A、按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前必須抄車號交車，認真做好交接班工作。B、嚴格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù).查驗出入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。C、督促駕駛員熄火關(guān)機、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙關(guān)鎖車門和車窗玻璃，保管好物品.DE妥善處理,對夜間車輛出場必須核對清楚后方予放行。F、管理好車場交通安全秩序，對在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。G、對車場文明清潔進行督促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其進行教育和制止。HI、妥善保管車場收費票據(jù),收取的現(xiàn)金清點后與發(fā)票存根要按規(guī)定時限及時送交公司財務(wù)部，做到帳目清楚。J、臨停車輛進出場必須按公司規(guī)定查驗“臨停證便謀取私利。K、嚴禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進入停車場。L、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔工崗位職責(zé)A、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。B、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。C、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。D、負責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。E、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。F、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃不銹鋼等制品的清潔工作。G、負責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三、商業(yè)管理公司收支預(yù)算運1、運營成本運名稱具體款項月費用年費用備注公共水電700084000預(yù)估綠化用水120014400預(yù)估清潔衛(wèi)生120014400用品耗材物業(yè)費用消防保安400048000安防委托人員工資63500762000服裝費7008400維護保養(yǎng)100012000營費用 活動推廣 30000 360000辦公、電話費200024000與營銷部分攤其他費用法定稅費300036000物業(yè)資質(zhì)費9000108000支付深宏物業(yè)公共區(qū)域托管費450054000支付深宏物業(yè)管理人員社保300036000合計13010015612002、收入預(yù)估：名稱收取標準收取率月收入年收入物業(yè)管理費一期(10000㎡2元/1元/平米（平均1.5元）80％12000元144000元物業(yè)管理費二期（24000㎡）2元/1元/平米（平均1。4元）80%26880元322560元商業(yè)地下停車位（80個）2元/小時（按每個車位400元/月計算)50%16000元192000元廣告收入（LED、廣告位)500元/月10000元120000元非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃收入（一期、二期）5000元/月5000元60000元產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理費二期商業(yè)，按租金標準2%收取20000平方米9000元108000元合計78880元946560元四、商業(yè)管理公司運營管理及激勵在一個商業(yè)項目需要兩年以上培育期才能實現(xiàn)業(yè)態(tài)穩(wěn)固、人流量增51220614640(70萬元計算按三年培育21070,但我們只要算一筆