某城區(qū)女人街物業(yè)管理方案

序言隨著我國改革開放不斷的深入發(fā)展，新生的“貴族”派系、白領(lǐng)階層中的眾多女企業(yè)家、女藝術(shù)家、女明星和高級職業(yè)新女性，這一人群，她們對工作、學(xué)習(xí)環(huán)境、生活質(zhì)量都有一個高層次要求和高檔次的追求。中國女人街正是迎合了她們的心聲，集購物、休閑、餐飲、美容、娛樂、健身等為一體的多功能、綜合性的商業(yè)中心，為現(xiàn)代都市新女性提供了一個放松、享受、度假式的棲息地，為她們營造了一個自由、輕松、溫馨的“家園”。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查表明，全國服裝消費，女性占70%，美容、服裝是現(xiàn)代女性的重大支出項，化妝品、保健用品、減肥藥、服裝、飾品、相關(guān)服務(wù)等等。她們希望青春永駐，能擁有少女般的皮膚和身材。這就給女性需求商品市場帶來了巨大的商機。女性購物、消費有時是理性的，但更多是感性，這是女性固有的心理特征。服裝、首飾、高檔商品有時會引起女性的情感、虛榮，欲為己有時，就會感性，產(chǎn)生沖動性，不管價格，有一種占有的喜悅感。而有時女性又是理性的，日常的生活小用品，她們非常的有經(jīng)濟頭腦，精打細(xì)算，甚至于為買一件極小的用品，花上很多的時間，跑上很多的路程。現(xiàn)代女性消費有五大變化：消費層次細(xì)化，多元化消費格局。女性在購物、消費時，有求經(jīng)濟實用的，有追求時尚的，有求穩(wěn)重的，有的要帶有含蓄的，有的要求突出個性。品牌化趨勢。過去有一種說法是“男人穿品牌，女人穿時尚”，現(xiàn)代的女性地位不同了，新女性也講穿品牌，住豪華賓館，吃山猛海鮮，真是時代的造就。流行周期縮短。今年流行的發(fā)型、服飾，明年就落后了，甚至上半年流行，下半年就淘汰，趕不上市場的變化。意識愈加成熟和敏感。在消費過程中的自我保護意識在不斷增強。具有個人傳播信息途徑。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，女性在消費中得到滿意或滿足時，她一般會對4個好友說，若在消費中感到非常不滿、乏味或不合理，她會對21個人發(fā)牢騷，女性的消費一般是來自同事、朋友、家庭的推薦。鑒于女性的特征及特性，怎樣做好女性消費的服務(wù)，是我們永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)和探討的課題。中國女人街的閃亮登場，獻上了“富騰人”給南京人民的一份厚愛和真情，我們百家湖物業(yè)人甘愿與“富騰”大師們攜手共創(chuàng)新千年南京商業(yè)的世紀(jì)奇觀。第一部分南京·中國女人街概況南京·中國女人街位于南京江寧區(qū)繁華地金箔路，是江寧新興商業(yè)圈的中心區(qū)，占地60畝，建筑主體長800米，寬78米，是國內(nèi)同類商業(yè)規(guī)模中最大的街形單體建筑，于2002年7月30日奠基動工，2003年底建成，2004年初投入運營。中國女人街是一條多元化的主體概念街。她不但具備滿足廣大女性購物、休閑、餐飲、美食、娛樂、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)等功能，更設(shè)置了她那古今結(jié)合、中外合璧的旅游景觀的定位。建成后的中國女人街整個街道全封閉、全透明，花園式的生態(tài)走廊，自然與景色渾然一體。中國女人街設(shè)有大型地下停車場，地面自行車、摩托車停車位，中央空調(diào)，換氣扇，擁有2部觀光電梯、28部自動扶梯貨梯。六大功能區(qū)（A、B、C、D、E、F）形成一條龍服務(wù)，以女性為主要服務(wù)對象，著眼于個性化，差異化特色經(jīng)營，倡導(dǎo)體驗就是生活的消費理念，構(gòu)建一種新的生活方式、新的思維方式，踱步“街”中，購物在園林里，休閑在陽光下，聚會似家中，應(yīng)有盡有，“一站”全受。中國女人街高起點，高品位，盡顯女人時尚風(fēng)采，展示男人至尊氣派，中國女人街仙來之筆，蘊藏億萬商機商業(yè)航母，打造極至完美購物天堂。第二部分公司簡介南京百家湖物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市最早從事物業(yè)管理的品牌企業(yè)。中國物業(yè)管理協(xié)會理事、南京市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事、具有獨立法人資格，擁有省建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書；主要從事各類高檔物業(yè)的專業(yè)化管理、房產(chǎn)咨詢、中介租賃、物業(yè)管理顧問服務(wù)、家政服務(wù)、園林綠化等多種經(jīng)營項目。公司現(xiàn)托管、顧問的物業(yè)類型有高檔別墅、高層公寓、辦公樓、高檔音樂廳、學(xué)校、游樂場、公用工程等，托管面積近70萬平方米，公司員工150多人，其中大專以上文化程度48人，占38%，持物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人證書和物業(yè)管理部門經(jīng)理、物業(yè)管理上崗證書的80人。經(jīng)過多年實踐，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，摸索形成了獨特的“百家湖”物業(yè)管理模式，九五年所管理項目建成江寧第一個“涉外商住區(qū)”，九六年所管理項目評為“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，九八年所管理項目評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，2000年～2002年所管理項目年年被評為江寧區(qū)“文明示范小區(qū)”，2002年～2003年被市園林局評為二星、三星級園林綠化小區(qū)，2003年被江寧區(qū)房產(chǎn)局評為雙創(chuàng)先進企業(yè)。2003年5月公司通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量保證體系和ISO14001：2000國際環(huán)境質(zhì)量保證體系雙認(rèn)證。公司下設(shè)五部一室（經(jīng)營部、工程部、保安部、環(huán)保部、財務(wù)部、辦公室），四個分公司（房產(chǎn)咨詢分公司、保潔家政分公司、房產(chǎn)租賃分公司、花卉租擺分公司）和十一個管理處。股東股東會副總經(jīng)理總經(jīng)理董事會辦公室財務(wù)部經(jīng)營部工程部保安部環(huán)保部各大廈管理處各住宅管理處房產(chǎn)咨詢分公司保潔家政分公司房產(chǎn)租賃分公司花卉租擺分公司我們將致力為中國女人街提供最細(xì)致的親情服務(wù)，認(rèn)真做好宣傳廣告活動，擴大商業(yè)中心和“富騰公司”的知名度和影響力，樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽，使顧客在舒適、高雅、方便、安全的氣氛中無拘無束地購物、休閑，追求其中的享受和樂趣，讓她們感到貼心、溫馨、賞心悅目，流連忘返。中國女人街的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的，以最大限度地滿足顧客的需求是我們的服務(wù)宗旨，我們堅信，通過我們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫取⒁?guī)范的操作程序，獨特的百家湖物業(yè)管理模式，通過員工的不懈努力，定能將中國女人街建設(shè)成為一個高檔、一流的商業(yè)中心。南京百家湖物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)股股東會副總經(jīng)理總經(jīng)理董事會辦公室財務(wù)部經(jīng)營部工程部保安部環(huán)保部各大廈管理處各住宅管理處房產(chǎn)咨詢分公司保潔家政分公司房產(chǎn)租賃分公司花卉租擺分公司第三部分中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)實施方案中國女人街現(xiàn)階段主體工程已將進入封頂，目前正在進行的是室內(nèi)管網(wǎng)的鋪設(shè)和室外道路的拆鋪、設(shè)備、設(shè)施有的要預(yù)先安置、施工。南京百家湖物業(yè)管理有限公司的前期介入服務(wù)有助于南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項目建設(shè)、銷售各階段的工作有條不紊的開展。一、前期介入服務(wù)組織機構(gòu)1．組織機構(gòu)南京百家湖物業(yè)管理有限公司南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中國女人街前期介入服務(wù)組綜合服務(wù)組安全護衛(wèi)組工程技術(shù)服務(wù)組保潔服務(wù)組監(jiān)督指導(dǎo)南京百家湖物業(yè)管理有限公司南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中國女人街前期介入服務(wù)組綜合服務(wù)組安全護衛(wèi)組工程技術(shù)服務(wù)組保潔服務(wù)組監(jiān)督指導(dǎo)制度指令2．人員配置：南京百家湖物業(yè)管理有限公司成立中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)組，設(shè)組長壹名，分階段派駐綜合服務(wù)人員、工程技術(shù)人員、安全護衛(wèi)人員、保潔服務(wù)人員。詳見前期介入服務(wù)人員進度配置表。前期介入服務(wù)人員進度配置表類別數(shù)量階段負(fù)責(zé)人（人）服務(wù)保障人員（人）工程技術(shù)人員（人）安全護衛(wèi)人員（人）綠化環(huán)保人員（人）合計（人）2003年11月－2004年2月11262122004年３月—4月23124222004年－正常管理階段按物業(yè)管理運作實施方案二、中國女人街前期介入服務(wù)內(nèi)容根據(jù)《南京市新建住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》和雙方約定的事項開展以下服務(wù)。1．工程建設(shè)服務(wù)1.1從物業(yè)管理角度對中國女人街景觀、環(huán)藝、附屬配套設(shè)施的設(shè)計與施工等，提出改善的可行性建議；1.2從物業(yè)管理角度提出物業(yè)的設(shè)計要方便維修和養(yǎng)護，減少使用成本，從而減輕業(yè)主和使用人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)；1.3出席工程例會，掌握工程第一手資料，以便做好后續(xù)工作；1.4從物業(yè)管理角度在建設(shè)過程中進行監(jiān)督、對施工質(zhì)量問題提出意見；1.5協(xié)助制定設(shè)備試運行計劃，以協(xié)助制定房屋、設(shè)備設(shè)施驗收程序并參與竣工驗收；1.6從物業(yè)管理角度考慮綠化、美化、安全防衛(wèi)等方面的建議，使商業(yè)中心投入使用后環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。2．營銷策劃服務(wù)2.1利用百家湖物業(yè)公司良好的社會信譽及專業(yè)人才優(yōu)勢，積極配合營銷策劃；2.2從物業(yè)管理角度提供銷售方案中的物業(yè)管理策劃方案；2.3對銷售人員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)；2.4在營銷過程中，負(fù)責(zé)對購房工作物業(yè)管理內(nèi)容的解釋。3．收集信息、資料并及時建立檔案，并做好物業(yè)管理實施的準(zhǔn)備工作。4．與富騰公司同步辦理商住手續(xù)。三、前期介入服務(wù)形式百家湖物業(yè)公司根據(jù)富騰公司的工作計劃，全過程、全方位地開展中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)，直至中國女人街工程竣工驗收交付使用后，由百家湖物業(yè)公司實施專業(yè)化物業(yè)管理。具體服務(wù)形式如下：1．成立中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)組，配備精干工作人員；2．服務(wù)組將積極參與管理，并根據(jù)工程進度及富騰公司的需要及時解決各種問題；3．及時與富騰公司溝通，并以書面形式提交建議書。四、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備百家湖物業(yè)公司為做好中國女人街的物業(yè)管理，需做好以下前期準(zhǔn)備工作。1．日常管理機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制。2．物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)。3．日常管理所需物資配置及采購計劃。4．規(guī)章制度的建立。5．收集業(yè)主資料并建立檔案。五、物業(yè)的接管驗收和業(yè)主入住手續(xù)的辦理1．物業(yè)的接管驗收1.1按《南京市新建住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》執(zhí)行；1.2檔案資料的建立，主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，從項目規(guī)劃設(shè)計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部技術(shù)、維修資料進行科學(xué)地歸檔管理；1.3做好物業(yè)移交的手續(xù)辦理工作，認(rèn)真填寫相關(guān)表單，如物業(yè)移交清單及物業(yè)移交書；1.4收集維保單位相關(guān)信息，并與其建立良好的溝通渠道。2．業(yè)主入住手續(xù)的辦理2.1業(yè)主入場手續(xù)的辦理。2.2舉行入場儀式，拉橫幅、插彩旗。2.1富騰公司與百家湖物業(yè)公司聯(lián)名按約定的入住時間提前向業(yè)主發(fā)送《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》、《致業(yè)主一封信》等文件；2.2富騰公司與百家湖物業(yè)公司現(xiàn)場聯(lián)合辦公，共同辦理業(yè)主入住手續(xù)。六、相關(guān)表單1．接管驗收相關(guān)表單1.1接管驗收公共區(qū)域共用設(shè)備設(shè)施遺留問題登記表序號名稱位置遺留問題簡述備注12345678富騰公司代表：百家湖物業(yè)公司代表：1.2接管驗收業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施遺留問題登記表______區(qū)______層______號遺留問題登記表序號名稱位置遺留問題簡述備注12345678富騰公司代表：百家湖物業(yè)公司代表：2．物業(yè)移交相關(guān)表單物業(yè)移交書經(jīng)雙方驗收、移交人承諾______日內(nèi)對遺留問題予以整改，中國女人街______區(qū)______層______號物業(yè)從即日起交由南京百家湖物業(yè)管理有限公司接管。移交內(nèi)容見附件，雙方簽證無誤。附件1：物業(yè)移交清單附件2：遺留問題登記表移交方：南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接管方：南京百家湖物業(yè)管理有限公司______年______月______日______區(qū)______層______號物業(yè)移交清單年月日NO:業(yè)主姓名移交內(nèi)容接收人移交人自來水表電表煤氣表其它初始讀數(shù)初始讀數(shù)初始讀數(shù)初始讀數(shù)3．入住手續(xù)辦理相關(guān)表單入住通知書_________：您好!您所購中國女人街______區(qū)______層______號，現(xiàn)已具備入住條件，準(zhǔn)予入住。（一）請您單位（或您）按照《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》辦理入住手續(xù)。辦理地點在中國女人街物管大樓大廳。在規(guī)定時間內(nèi)，南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部、銷售部、南京百家湖物業(yè)管理有限公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。（二）為了您能順利辦理好入住手續(xù)，請您按照下列時間，帶齊有關(guān)證件，前來辦理。日期時間（三）在辦理手續(xù)前，請您仔細(xì)閱讀《收樓須知》。如果您本人不能前來辦理，可書面委托他人代辦。特此通知證件清單：1．《購房契約》；2．已付款收據(jù)；3．身份證（或護照）；4．單位產(chǎn)權(quán)的須帶營業(yè)執(zhí)照、法人證明、收樓人身份證明及委托書。 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司年月日入住手續(xù)書：您認(rèn)購的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀《收樓須知》后，按以下程序辦理入住手續(xù)。已按《購房契約》付樓款特此證明已按《購房契約》付樓款特此證明（蓋章）入住資格審查合格特此證明入住資格審查合格特此證明（蓋章）已按規(guī)定交付各項入住費用特此證明已按規(guī)定交付各項入住費用特此證明（蓋章）入住收樓完畢特此證明入住收樓完畢特此證明（業(yè)主蓋章或簽字）南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司年月日收樓須知（一）業(yè)主在接到《入住通知書》后按時辦理入住手續(xù)。（二）收樓時，請認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備，土建裝修等是否有損壞或未盡妥善。如有投訴，請用書面材料告知南京百家湖物業(yè)管理有限公司，本公司將代表業(yè)主利益與建設(shè)單位協(xié)商解決。（三）依照樓宇承建合同，樓宇土建、安裝、裝飾工程保修期為壹年。在維修保養(yǎng)期間內(nèi)，如因工程質(zhì)量問題，請以書面材料向南京百家湖物業(yè)管理有限公司投訴，本公司將代表業(yè)主利益，與承建單位協(xié)調(diào)免費為業(yè)主維修；如因業(yè)主使用不當(dāng)需要維修，南京百家湖物業(yè)管理有限公司竭誠為業(yè)主服務(wù)，維修費用由業(yè)主支付。（四）業(yè)主有權(quán)對其用房進行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前請仔細(xì)閱讀《中國女人街物業(yè)管理手冊》，業(yè)主須向南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后，方可進行裝修、維修，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向中國女人街管理處繳納管理費。（五）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．按《購房契約》交付購房款；2．?dāng)y帶已繳納收據(jù)并確認(rèn)，待辦理產(chǎn)權(quán)證時再換取正式發(fā)票；3．由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部在《入住手續(xù)書》（一）上蓋章。（六）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部辦理以下手續(xù)：1．查驗業(yè)主身份證（或護照）、《購房契約》、《入住手續(xù)書》等；2．委托他人代理時，除查驗業(yè)主身份證或護照、《購房契約》、《入住手續(xù)書》外，還要查驗業(yè)主委托代理人的身份證（或護照）；3．由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部在《入住手續(xù)書》（二）上蓋章。（七）在南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．簽定《中國女人街前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；2．交付下列各項費用：（1）預(yù)交3～6個月的物業(yè)管理費計：_________元；（2）水電費備用金人民幣:_________元（用于供水、供電、機電設(shè)備、電梯、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的能耗費周轉(zhuǎn)金）；（3）裝修押金人民幣：_________元（業(yè)主入住時預(yù)收的押金，裝修完畢后按規(guī)定退回）；（4）建筑垃圾清運費人民幣：_________元（用以清運業(yè)主裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾）。（5）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部在《入住手續(xù)書》（三）上蓋章。（八）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處辦理以下手續(xù)：1．管理處工程技術(shù)人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收所購物業(yè)并由業(yè)主簽字；2．業(yè)主將簽字的壹份《中國女人街前期介入服務(wù)協(xié)議》交給管理處簽收；3．管理處工作人員向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項，接受業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理知識的咨詢，并發(fā)給業(yè)主《中國女人街物業(yè)管理手冊》；4．業(yè)主在《入住手續(xù)書》（四）上簽字、蓋章（或按手?。瑢ⅰ度胱∈掷m(xù)書》交給管理處保存；5．管理處正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主并簽收。第四部分中國女人街物業(yè)管理運作實施方案中國女人街物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想與策劃中國女人街為南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在新世紀(jì)里奉獻給南京市民的又一力作。中國女人街采用全封閉、全透明的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，分為A、B、C、D、E、F六大功能區(qū)，其中A區(qū)為極具人性化的多功能商城，設(shè)有大型特色超市，大型餐飲，特色小吃系列，旅游機構(gòu)及自助旅館等；B、D區(qū)分別為同步于亞洲和歐洲時尚潮流的室內(nèi)步行街，設(shè)有專賣店，服飾化妝品，鞋帽，首飾，食品，花店，寵物托管等一系列特色服務(wù)項目；C區(qū)為導(dǎo)入巴黎風(fēng)情的主題商場，擁有1300平米的特色陽光生態(tài)中庭，景觀電梯和寬敞的生態(tài)走廊，中庭是時裝表演，促銷展示，歌舞演出的舞臺；E區(qū)為盡顯生命活力的運動之城，主要營造江寧地區(qū)夜色經(jīng)濟，是融運動、培訓(xùn)、娛樂為一體的特色區(qū)域，設(shè)有健身房、壁球館、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，運動中心，會議中心，培訓(xùn)中心等；F區(qū)為展示五十六個民族文化的特色產(chǎn)品街，設(shè)有全國各地獨具民族特色的小吃、服裝、旅游商品及各地方的土特產(chǎn)品等。中國女人街是一個堪稱“旗艦”的商業(yè)地產(chǎn)項目，具有獨特文化定位的商業(yè)品牌，中國女人街代表的是人類重要的一極，代表的是一個國度，中國女人街是在激烈的商業(yè)競爭中走出的一條新型商業(yè)的發(fā)展道路，中國女人街的出現(xiàn)是向世人宣言，中國女性又在一個新的高度展現(xiàn)富有、智慧、新潮、文明、自強，譜寫了現(xiàn)代女性詩篇。針對中國女人街獨特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，強調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會人文思想，人性互動與自然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點、重點，細(xì)心組織策劃，對應(yīng)經(jīng)營理念，確定了中國女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路——一種模式、二項承諾、四個重點、四大預(yù)案、九大措施。我們的質(zhì)量方針是：規(guī)范、高效、誠信、創(chuàng)新。我們的環(huán)境方針是：保護綠色環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園，享受綠色生活。我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、市場化。我們抓的三大效益是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。我們的管理模式是：通過人性化管理，聚集有識之士。我們的服務(wù)宗旨是：主賓至上、服務(wù)至誠、環(huán)境幽雅、社會滿意。我們的經(jīng)營理念是：耐心、細(xì)致、貼心入微的親情服務(wù)，打造一個高雅、溫馨的“女性世界”。我們追求的目標(biāo)是：創(chuàng)造一個舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動場所。一種模式采用五星級酒店式管理模式，以最大限度地滿足顧客需求，淋漓盡致的袒露我們真誠的服務(wù)和一片赤子之心，使她們踱步在中國女人街里，處處體現(xiàn)“家”的溫馨，演繹“家”的概念，為景所動，為情所留，盡顯女人魅力，盡享人間天堂的快樂。（二）兩項承諾自接管中國女人街起，二年內(nèi)創(chuàng)建為南京市優(yōu)秀的商業(yè)街，三年內(nèi)創(chuàng)建為江蘇省優(yōu)秀商業(yè)街，五年內(nèi)創(chuàng)建為全國優(yōu)秀示范商業(yè)街。自接管中國女人街之日起，二年內(nèi)通過ISO9001質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，使中國女人街成為高檔一流的綠色環(huán)保商業(yè)街。四個重點重點之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護、養(yǎng)護管理。商業(yè)物業(yè)的設(shè)備價格比較昂貴，需要不斷維護、修理和更新改造。因此，必須對商業(yè)物業(yè)的設(shè)備進行科學(xué)管理，才能保證物業(yè)設(shè)備的正常使用和創(chuàng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。中國女人街集住、食、行、購、游樂、通信、商務(wù)于一體，設(shè)備種類多，數(shù)量大，復(fù)雜、高檔，進口設(shè)備，對操作及維修人員的技術(shù)水平要求高。建立計算機設(shè)備檔案管理制度設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實可行的設(shè)施、設(shè)備運行計劃，設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護計劃。保證設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)、使用操作人員熟悉、了解設(shè)備的性能、功率和使用方法，正確操作、使用，針對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、使用范圍、工作條件和能力，合理安排工作負(fù)荷，嚴(yán)禁超負(fù)荷運轉(zhuǎn)和帶“病”工作，確保安全。3.設(shè)備的維修、養(yǎng)護措施設(shè)備的維護保養(yǎng)要清潔、安全、整齊、潤滑、防腐。清潔工作要做到無塵、無灰、無蟲害、保護良好的工作狀態(tài)和工作環(huán)境。安全要做到各種保護裝置要齊全，各種安全防護裝置要定期檢查，不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。整齊放置各種工具、工件和附件，線路管道要完整，各種標(biāo)識醒目美觀。潤滑設(shè)備必須定時、定點、定量加油，保證潤滑面活絡(luò)潤滑，保證運轉(zhuǎn)暢順。防腐是對前臺設(shè)備的保新問題，除銹防濕要定期。4.設(shè)立三級保養(yǎng)制度①設(shè)備的日常維修保養(yǎng)設(shè)備的管理也是一項綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。把管理擺在前面，管理者不但要看到設(shè)備技術(shù)管理的“硬技術(shù)”，還要看到“軟技術(shù)”部分，即設(shè)備的經(jīng)濟管理、信息管理、人事心理管理、計劃管理、決策控制等。把設(shè)備管理工作的中心從“物”上成功地轉(zhuǎn)移到“人”上，這是設(shè)備管理成功與否的關(guān)鍵，只有通過有主動性、有責(zé)任心的員工，才能真正管理好設(shè)備，才能使設(shè)備真正為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。員工要有一種自我約束即“領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個樣”，把問題處理在萌芽狀態(tài)，設(shè)備管理不能“亡羊補牢”，要“防微杜漸”。設(shè)備的日常維護保養(yǎng)是全部維護工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)常化、制度化。包括班前、班后和運行中維護保養(yǎng)。參加日常維保人員嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，集中精力工作，注意觀察設(shè)備運轉(zhuǎn)情況和儀器、儀表，通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況，設(shè)備不能帶病運行，如有故障應(yīng)停機檢查，及時排除，并做好故障排除記錄。日常維護保養(yǎng)的內(nèi)容大部分在設(shè)備的外部，主要是搞好清潔衛(wèi)生；檢查設(shè)備的潤滑情況；緊固易松動的螺絲和零部件；檢查設(shè)備的滲漏情況；檢查各保險裝置、操縱機構(gòu)、變速機構(gòu)、防護裝置是否靈敏可靠，零部件是否完整。②設(shè)備的一級保養(yǎng)對部分零部件進行拆卸清洗；部分配合間隙進行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。每月或設(shè)備運行500小時后進行。③設(shè)備的二級保養(yǎng)設(shè)備的二級保養(yǎng)也叫年保，目的主要是延長設(shè)備的大修周期和使用年限，使操作者進一步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能，使設(shè)備達到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高保持設(shè)備的完好率。根據(jù)設(shè)備使用情況進行部分或全部解體檢查或清洗；檢查、調(diào)整精度、校正水平；檢修電器箱、電動機，修整線路；對各傳動箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油；修復(fù)和更換易損件。保養(yǎng)時間一般為：按一班制一年進行一次，或設(shè)備資料累計運轉(zhuǎn)2500小時后進行。5.建立設(shè)備點檢制度設(shè)備的點檢是一種現(xiàn)代先進的設(shè)備維護管理方法，對影響設(shè)備正常運行的一些關(guān)鍵部位進行經(jīng)常性的檢查和重點控制。日常檢點。每日通過感觀檢查設(shè)備運行中的關(guān)鍵部位的聲響、振動、溫度、油壓等，并對檢查結(jié)果記錄在點檢卡中。定期點檢。時間周期長短按設(shè)備具體情況劃分，重點設(shè)備使用專用檢測儀表工具。檢查設(shè)備的性能狀況、設(shè)備的缺陷、隱患、劣化程度，為設(shè)備的大修、中修方案提供依據(jù)。專項點檢。有針對性地對設(shè)備特定項目檢測，使用專用儀器工具，在設(shè)備運行中進行。設(shè)備點檢程序：確定設(shè)備檢查點。設(shè)備的檢查點往往是設(shè)備的關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)，檢查點一經(jīng)確定，輕易不要變動，并要求長期積累歷次檢查數(shù)據(jù)及資料。確定點檢路線。檢查點確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點檢路線，并明確點檢的前后順序。確定點檢標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的點檢標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)設(shè)備的各種資料并結(jié)合實際經(jīng)驗來制定，其標(biāo)準(zhǔn)要量化，便于檢查。確定點檢周期。設(shè)備的性能不同、特點不同、壽命不同，點檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實際情況，分別制定各設(shè)備的點檢周期，以保證設(shè)備按時接受檢查。設(shè)備點檢工作的檢查和考核。做好點檢工作，對今后設(shè)備的修理工作至關(guān)重要，加強督促，定期檢查、考核，杜絕不負(fù)責(zé)任的點檢，使點檢工作真正起到成效。6.設(shè)備維修設(shè)備的維修分為計劃內(nèi)維修和計劃外維修，要突出以計劃內(nèi)維修能達到防患于未然，減少計劃外維修（緊急維修）的工作量，使設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，根據(jù)檢修的時間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實施依據(jù)。計劃內(nèi)維修。定期檢修。以預(yù)防為主，保持設(shè)備的良好技術(shù)性能，使之恢復(fù)實現(xiàn)基本功能的能力。公共部位巡查檢修制，一般由工程部派人進行巡查檢修。一般故障由巡查員現(xiàn)場修復(fù)，較大故障報管理處安排檢修。室內(nèi)巡查檢修制。對商鋪或房間設(shè)備設(shè)施進行有計劃循環(huán)、檢查、維修（包括空調(diào)、燈、開關(guān)、電話、衛(wèi)生間等），提高設(shè)備的完好率，減輕日常維修的工作量。異常時期檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。每周做一次消防探頭起動，并做好測試記錄。煙感、溫感探測器，每年測試一次，并做好記錄。故障維修屬于計劃外維修，設(shè)備在發(fā)生故障后設(shè)備基本性能降低到允許范圍之下的修理，維修方式為簡單低值和利用率低的設(shè)備。③設(shè)備大修商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。大修就是全面修理，把設(shè)備全部拆開，更換全部磨損零件，恢復(fù)設(shè)備的原有性能。設(shè)備大修按設(shè)備大修項目申請表填寫申請報告，編制大修方案，預(yù)算成本。經(jīng)過業(yè)主大會、業(yè)主委員會討論通過后報房產(chǎn)主管部門審批后方可實施，一般由社會專業(yè)維修隊伍維修。④商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施加強員工責(zé)任意識和質(zhì)量意識教育，加強技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。杜絕一切責(zé)任事故的發(fā)生，這也是物業(yè)公司風(fēng)險防范的重點之一。當(dāng)事故發(fā)生時，立即切斷電源，準(zhǔn)備滅火器，對講機報告管理處，采取緊急措施，保護現(xiàn)場，有人身受到傷害的立即送往當(dāng)?shù)蒯t(yī)院，并上報重大事故報告，電話通知維保單位立即趕赴現(xiàn)場，及時處理設(shè)備故障，盡快恢復(fù)設(shè)備的運轉(zhuǎn)。7.商業(yè)物業(yè)設(shè)備的備件管理為了及時進行維修，保證設(shè)備的正常的運轉(zhuǎn)，必須經(jīng)常備有一定種類和數(shù)量的備件，用以替換設(shè)備中易損的零件和部位。搞好備件管理，做到導(dǎo)購安排恰當(dāng)，庫存儲備合理，保證及時供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費用和經(jīng)濟成本。編制采購計劃。做好采購、定貨工作。做好備件資料的管理?？刂苽浼涠~。搞好備件儲存保管。8.設(shè)施設(shè)備管理①房屋公共部位的設(shè)備、設(shè)施維修管理與服務(wù)在接管物業(yè)后半年內(nèi)將管轄范圍的《設(shè)備設(shè)施清單》5000元以上的建立《設(shè)備臺帳》，并在建檔后三個工作日內(nèi)將臺帳移交辦公室存檔；將所有設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號，所有設(shè)備單機或單臺按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標(biāo)識”，設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、檢修及嚴(yán)禁合閘等。制定房屋建筑設(shè)備和房屋建筑電氣工程設(shè)備日常運行、保養(yǎng)維修與更新管理制度，做到定人管理、定人維護，日維護、周保養(yǎng)、月檢查、季二級保養(yǎng)。日常維修接報10分鐘到現(xiàn)場服務(wù)，保證維修質(zhì)量并做好繕后清理工作，同時有維修、保養(yǎng)記錄備查。二是對電梯；供電、供水；消防監(jiān)控；空調(diào)系統(tǒng)電路、線路等各項設(shè)備提供管理服務(wù)并記錄備案。②電梯管理主要進行電梯的運行管理和安全管理等工作。定人定時檢查電梯乘感、照明及內(nèi)選指示等項。每天派員監(jiān)視電梯運行情況況及電梯機房設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，專業(yè)型公司維修時有人跟蹤配合并保存維修記錄，每逢休息日檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證工作日正常運行。做好電梯機房和轎廂的清潔、養(yǎng)護，根據(jù)氣溫適時開空調(diào)降溫。定期檢查電梯井道，防止慢性滲水。③給排水系統(tǒng)管理定人、定期巡查和日常維修養(yǎng)護，監(jiān)視生活水供應(yīng)系統(tǒng)的正常運行,每周養(yǎng)護,保證生活用水供應(yīng)，每月定期檢查水箱內(nèi)設(shè)施情況，保證安全衛(wèi)生。每日巡視樓層各水閥、龍頭、水池，及時檢修或更換，做好節(jié)約用水；每月監(jiān)視疏通各平臺、屋頂雨水管道，保證下水暢通、排水及時。及時排除配電房、地下車庫、污水井中污水，加強排污泵的保養(yǎng)，疏通食堂、衛(wèi)生間、水池、浴室等下水道，地下油污池及化糞池定期清理，以防漫溢，冬季做好管道防凍保暖工作。④供電設(shè)備設(shè)施管理嚴(yán)格操作規(guī)程和崗位責(zé)任制，實行24小時值班巡查制，監(jiān)視變、配電設(shè)備、儀表、變壓器運行狀況，隨時調(diào)整運行狀態(tài)，確保安全供電；隨時觀察功率因素高、低，及時投切補償電容，提高功率，停電必須預(yù)先通知各部門關(guān)閉好電腦及電器設(shè)備；每周巡視樓層各設(shè)備配電箱、各強電配電箱，監(jiān)視負(fù)荷情況及開關(guān)運行狀況，并做好各項記錄。檢查電量，每月做好分?jǐn)倻y算。⑤消防報警監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備器材的管理要求安全護衛(wèi)人員能正確使用設(shè)備并定人進行定期巡檢、日常維修養(yǎng)護，每年檢測。發(fā)生故障配合維保公司維修，對主機、消火栓、手動報警按鈕每周進行保潔。滅火器材每年檢查一次，過期失效配合業(yè)主及時更換。監(jiān)控設(shè)備有專人負(fù)責(zé)，每天操作主機，了解運行情況，負(fù)責(zé)檢查畫面切換、錄像質(zhì)量、清晰度，保持清潔，加強每天記錄。⑥電話通訊設(shè)備管理熟悉區(qū)內(nèi)電話線路系統(tǒng)，做好內(nèi)部電話線路故障清除，接到報修電話10分到現(xiàn)場查明原因，排除故障，根據(jù)業(yè)主要進行移機并做好日常維護保養(yǎng)工作。⑦空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)管理熟悉空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，空調(diào)使用前配合維保公司做好檢查、保養(yǎng)調(diào)試，清除故障，保證正常運轉(zhuǎn)。在使用過程中每月對空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)一次，清洗過濾網(wǎng)一次，每周二次派人檢查空調(diào)運行狀況并做好記錄，小型零星維修及時處理。出現(xiàn)故障立即到現(xiàn)場排除，問題嚴(yán)重立即報維修公司共同處理，保證正常運行，停機過程中配合維保單位對空調(diào)系統(tǒng)進行全面維保并對室外機進行清洗，做好冬季防寒保護工作。重點之二：確保因管理因素造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零。安全管理中國女人街有著客流量大、分布廣、商品多的特點，給治安全護衛(wèi)衛(wèi)工作帶來了較大的難度，我們制定了嚴(yán)格、規(guī)范的保衛(wèi)制度和行之有效的安全管理措施，堅持“三防”并舉，即“人防、技防、物防”，保安24小時不間斷地值班巡邏，以及便衣保安人員的內(nèi)場巡邏，嚴(yán)密監(jiān)控電子安全監(jiān)視系統(tǒng)，配置必要的安保器械，切實保障廣大經(jīng)營者和消費者的人身安全和財產(chǎn)安全。加強安保人員的服務(wù)意識，要樹立“服務(wù)第一，用戶至上”的思想，既要有公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌、樂于助人。安保人員有高度的法制意識，清楚自身的職責(zé)范圍，妥善處理突發(fā)事件個案，貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主”的方針，為此，我們制定了一系列的安全保衛(wèi)制度，建立、健全各項安全操作規(guī)程和獎懲條例，配備必要的安保器械（對講機、電警棍、手提式探照燈、電動車等），對安保隊員強化三級培訓(xùn)，普及消防知識、法律知識、救護知識，制定晚間10分鐘頻次的交叉封鎖代號“黑貓行動”計劃。全區(qū)執(zhí)行物管“110”，采用首問制傳遞，實行群防、群治，預(yù)防和查處治安事故，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力，防患于未然。消防管理消防工作是商業(yè)物業(yè)管理中的一項重要工作。由于商業(yè)物業(yè)的人流多，堆放貨物多，且機電設(shè)備較為復(fù)雜，容易誘發(fā)內(nèi)因或外因造成的火災(zāi)，一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救較為困難，極易造成群死群傷事件，我們在消防工作上以預(yù)防為主，提醒業(yè)主或租戶加強安全防火意識，大力宣傳消防知識，把消防培訓(xùn)工作做到每戶業(yè)主或租用人。并認(rèn)真做好防火預(yù)防措施，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好滅火準(zhǔn)備。建立、健全各消防管理制度，組建義務(wù)消防隊，加強全員消防意識。我們有理由相信，以我們嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系為保障，確保中國女人街因物業(yè)管理原因而造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零記錄。重點之三：確保街區(qū)空氣清新、潔凈整齊、地亮窗明、綠色無塵。中國女人街，環(huán)保是關(guān)鍵?！皾?、凈、美”之中突出“潔”字。地要潔、墻要潔、柱要潔、梯要潔、臺要潔、樹要潔、草要潔、燈要潔、桶要潔、池要潔。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理保潔劃分的七大系統(tǒng)，即地毯系統(tǒng)、硬地面系統(tǒng)、金屬系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、玻璃系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)、家具系統(tǒng)，而我們最注重的是空氣系統(tǒng)，中國女人街是現(xiàn)代化高檔生態(tài)綜合消費服務(wù)街，對空氣質(zhì)量的要求是非常高的，所以我們將采用德國進口“高潔牌”現(xiàn)代化高級清潔系列設(shè)備。①在外場使用冷水高壓清洗設(shè)備，地面洗刷吸干設(shè)備洗刷吸干，高效、節(jié)能，避免塵垢飛揚。②內(nèi)場地面以塵推為保潔工具，結(jié)合干式真空（吸塵）清潔機，對廊邊、綠地、平臺、階梯進行吸塵式保潔。對健身房、休閑場所、賓館使用人力推動式（吸塵）掃地機進行保潔，污垢較為嚴(yán)重的用地面洗刷吸干機清洗。地毯用干、濕雙功效（吸塵/吸水）真空清潔機清洗，“街”內(nèi)的保潔以吸塵式保潔、噴淋式除塵的方法，使用玻璃水刮，不銹鋼清洗液等除銹高檔清洗劑，立體式準(zhǔn)頻率保潔，杜絕二次污染。③為適應(yīng)中國女人街保潔工作的要求，我們特制定了《中國女人街外場保潔工作流程》、《中國女人街內(nèi)場保潔工作流程》、《中國女人街垃圾清運管理規(guī)范》等制度，采取保潔工作兩班制，早班為6：00～14：00，晚班為14：00～22：00，根據(jù)商業(yè)的流動性大、動態(tài)性強的特點，在保潔頻率上高于寫字樓的數(shù)倍以上，做到隨時保潔，以確保中國女人街的環(huán)境整潔、干凈。④中國女人街在營業(yè)時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的生活垃圾，就垃圾清運而言，較難實施的就是如何清運，什么時間段清運，清運的頻率高并不等于就是保護了環(huán)境，因為保潔七大系統(tǒng)中，重要的就是空氣系統(tǒng)的保潔，頻率高的拉運，顧客會產(chǎn)生煩惡，會影響到顧客的心情，特別是女性，當(dāng)聞到惡心難聞的味道時，會產(chǎn)生不適。我們的做法是，內(nèi)場采用平推式帶密封箱的小型窄體積的垃圾運轉(zhuǎn)車，箱內(nèi)放有限位痰桶，詳見《中國女人街垃圾清運管理規(guī)范》，將各層的垃圾桶內(nèi)垃圾袋提出時再外加大包袋扎嚴(yán)，裝入密封箱內(nèi)蓋嚴(yán)后轉(zhuǎn)出外場區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站。頻率每班四次為最佳：早班：9：00一次、10：00一次、12：00一次、14：00一次；晚班：16：00一次、18：00一次、20：00一次、22：00一次。內(nèi)場垃圾桶以1/3滿清理，桶上痰碟一同倒入箱內(nèi)痰桶，并帶有手提式噴壺噴洗干凈。外場垃圾桶以2/3不過清理，垃圾日產(chǎn)日清不過夜。重點之四：中國女人街智能化系統(tǒng)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則系統(tǒng)建設(shè)原則：1.符合國家信息化建設(shè)的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設(shè)的要求；2.系統(tǒng)的等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目開發(fā)定位相適應(yīng)；3.區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)必須遵循國家和地方的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定；4.系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)應(yīng)與土建工程的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)同步進行；5.區(qū)內(nèi)必須實行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，并達到國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)；6.區(qū)內(nèi)建立推進信息資源共享，促進我國住宅信息設(shè)備和軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)要求1.建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系。①區(qū)內(nèi)智能化技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備和通過優(yōu)化集成后的成套設(shè)備的質(zhì)量審驗；②區(qū)內(nèi)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度；③區(qū)內(nèi)質(zhì)量綜合評價制度。2.實行單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)同步建設(shè)。單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)實行同意規(guī)劃、設(shè)計、施工；區(qū)內(nèi)應(yīng)采用技術(shù)先進、性能可靠、經(jīng)濟合理的材料、設(shè)備和產(chǎn)品；區(qū)內(nèi)應(yīng)逐步實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。3.區(qū)內(nèi)智能化布線應(yīng)符合開放性、兼容性、擴展性等要求，達到布線簡化、安裝方便、技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理的目標(biāo)。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)。4.區(qū)內(nèi)應(yīng)積極推廣應(yīng)用國家和有關(guān)部門正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。5.區(qū)內(nèi)在實施前應(yīng)對未來物業(yè)管理進行全面策劃，在工程實施的適當(dāng)時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準(zhǔn)備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準(zhǔn)確、可靠地運轉(zhuǎn)。區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的基本配置安全防范子系統(tǒng)：住宅報警裝置（客房）；訪客對講裝置；周邊防越報警裝置；閉路電視監(jiān)控裝置；電子巡更裝置。管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)：自動抄表裝置；車輛出入與停車管理裝置；緊急廣播與背景音樂；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；設(shè)備監(jiān)控裝置。信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)：為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。系統(tǒng)技術(shù)要求1.系統(tǒng)結(jié)構(gòu)：區(qū)內(nèi)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺；連接各個智能化子系統(tǒng)，通過物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。2.系統(tǒng)功能：區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成。3.系統(tǒng)硬件：①系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計量儀表和電子器材等，應(yīng)優(yōu)先選擇先進、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。②硬件產(chǎn)品應(yīng)具有兼容性，便于系統(tǒng)產(chǎn)品更新與維護。③硬件產(chǎn)品應(yīng)具擴充性，便于系統(tǒng)升級與擴展。4.系統(tǒng)軟件：系統(tǒng)軟件功能的好壞直接關(guān)系到整個系統(tǒng)的水平。①系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。②系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù)，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。統(tǒng)軟件應(yīng)支持硬件設(shè)備的更新。④系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴充性。5.系統(tǒng)集成①根據(jù)對區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的不同需求，采用不同的集成技術(shù)。②采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、電話網(wǎng)等融合技術(shù)，簡化區(qū)內(nèi)信息疏通的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價格比。③在規(guī)劃階段應(yīng)將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口標(biāo)準(zhǔn)化，便于系統(tǒng)集成的實施。④可采用集各種功能于一體的控制技術(shù)，并逐步發(fā)展采用無線傳輸技術(shù)。⑤提倡“一卡通”系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)與社會其它各智能部門連網(wǎng)使用。⑥中心控制室、布線管網(wǎng)、接地與防雷的要求：a)中心控制室位置首選區(qū)內(nèi)中心位置，并設(shè)立一個或多個分中心。b)區(qū)內(nèi)應(yīng)將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入綜合管路的設(shè)計中，并符合房屋結(jié)構(gòu)對預(yù)埋管路的要求。c)防雷與接地應(yīng)根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出符合規(guī)定的接地與防類技術(shù)要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。d)區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于商鋪報警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。（四）四大預(yù)案預(yù)案一：中國女人街突發(fā)性事件處理預(yù)案一、盜竊、匪警應(yīng)急處理規(guī)程安全管理員在值勤中(或接報)公開使用暴力行為或打砸、搶、偷等，強行索取業(yè)主的財物或威脅其人身安全的犯罪行為，要切實履行安保員職責(zé)，迅速制止犯罪。當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時,要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,同時立即通過對講機呼叫增援。持對講機的人員在聽到求援信號時，迅速趕到現(xiàn)場，并通知監(jiān)控人員進行錄像。若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、體貌特征等，并及時向管理處報告，重大案件立即撥打“110”報警。有案發(fā)現(xiàn)場的，要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自動用任何東西，包括罪犯留下一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓無關(guān)人員進入現(xiàn)場，在公安人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前，安保人員不得離開。記錄用戶提供的所有情況，記錄被搶物品及價值，詢問用戶是否有任何線索及懷疑對象等。若是運動作案、無固定現(xiàn)場的，對犯罪分子遺留下的物品、作案工具等，應(yīng)用工具提取，切不可將安保人員的指紋留在罪犯遺留的物品上，然后用塑料袋裝好妥善保存并交公安機關(guān)處理。住戶或現(xiàn)場如有人員受傷，要盡快送醫(yī)院搶救并報告公安機關(guān)。安保主管做好現(xiàn)場記錄，并寫出書面報告報上級主管部門。二、火警處理規(guī)程安保員接到火災(zāi)報警后，嚴(yán)守崗位待命。門衛(wèi)值班人員要做好防范工作，以防壞人趁火打劫，并報上級機關(guān)。所有員工應(yīng)服從指揮，按照分工，各司其責(zé)。應(yīng)盡量疏散人員，維持現(xiàn)場秩序，驅(qū)散閑雜圍觀人員。撲救完畢后，管理處安排人員協(xié)助公安消防部門查明原因、損失，并做好安置工作。三、發(fā)現(xiàn)斗毆事件處理規(guī)程值勤中（或業(yè)主投訴），發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有爭吵、斗毆的現(xiàn)象要及時制止。制止的原則和方法：1）勸阻雙方住手、住口；2）爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場；3）持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；4）有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報告上級部門，如個人力量單薄，應(yīng)用對講機呼救增援。在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。四、值勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到值班室審查，并登記證件號碼，教育后放走。在巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的要嚴(yán)格審查，必要時扭送公安機關(guān)。在處理各類可疑人員時，不允許擅自放人，更不允許敲詐勒索，私自罰款。4．對于必須罰款的則由公司或管理處決定。五、發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人的處理醉酒者或精神病人失去正常理智,處于不能自控的狀態(tài),易對自身或其他人員造成傷害,安保員應(yīng)及時制止并加以控制。及時通知醉酒者或精神病人的家屬或所在單位,讓他們派人領(lǐng)回。若醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為,可上報主管將其強制送到公安部門處理。六、在值勤中有強行停車，亂到垃圾的情況等,可采取以下處置方法糾正違章應(yīng)使用文明用語,以理服人。對不聽勸阻者,要查清姓名、單位,如實記錄并向管理處或安保主管匯報。發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，由管理處出面妥善處理。七、遇急癥病人的處理接報后迅速趕到病人所在現(xiàn)場。立即用對講機通知上級部門。在可能的情況下,通知病人的單位及家屬。若情況危急,速打急救電話（電話號碼120）或報警電話（電話號碼110）。八、觸電事故的應(yīng)急處理發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)立即關(guān)閉電源。在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防連體觸電,應(yīng)用絕緣物體把線頭或人拉開。立即進行人工急救，立即用耳朵貼緊心臟，未聽到起搏聲，立即用右手掌心貼準(zhǔn)心臟部位右手九十度平壓在右手上，用力下壓，要有柔性以防壓壞軟組織，每1秒鐘間壓一次，第一次壓六下，然后立即將事先準(zhǔn)備好的竹片翹開觸點電者的嘴，嘴對嘴呼吸十下，若沒反應(yīng)，再重復(fù)一遍,做完后，送醫(yī)院搶救。九、突發(fā)性水浸事故處理當(dāng)接到用戶投訴或報告后,及時前往現(xiàn)場觀察。抵達現(xiàn)場后,立刻查找出水的來源,檢查出水閥具體位置,并立即關(guān)閉出水閥,并向相關(guān)部門報告,下水道堵塞,應(yīng)立即通知有關(guān)人員處理。觀察現(xiàn)場附近的電掣，如有浸水應(yīng)立即切斷電源,以防水浸漏電傷人。十、煤氣泄露事故的處理發(fā)現(xiàn)（或接報）有煤氣泄露應(yīng)立即用濕布握住口鼻關(guān)閉煤氣閥。將門窗打開，絕不能打開電燈、電扇、開關(guān)等。如有中毒人員因?qū)⑵湟浦镣L(fēng)處，進行人工急救。立即通知管理處領(lǐng)導(dǎo)。如情況危急，速打急救電話（電話號碼120）或送往醫(yī)院搶救。預(yù)案二：中毒事件處理預(yù)案當(dāng)物管“110”第一接報人得到中毒事件報告時：a)立即傳報管理處，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場查找毒源，切斷毒源（是氣體的，用濕布捂住鼻子，盡量在毒氣間少呼吸，迅速關(guān)閉毒氣散發(fā)），使毒氣不再擴散，疏散現(xiàn)場圍觀者，以防乘亂搶劫；b)對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現(xiàn)場，將中毒者移到空氣暢通處，輕微者松開衣領(lǐng)和腰帶，抓住中毒者兩手腕，一合一開做肺呼吸，嚴(yán)重者立即送往醫(yī)院搶救；c)對食物中毒者，盡快清理口腔毒物，用準(zhǔn)備好的竹片下壓耳舌根，使中毒者嘔吐，將毒物吐出，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；d)將中毒人員的人數(shù)、地點及搶救措施記錄好并上報慣例處。管理處接報后，立即調(diào)遣人員支援并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：a)派當(dāng)值安保領(lǐng)班布置維護現(xiàn)場，增援人員疏散人員并搶救中毒人員；b)調(diào)查中毒原因，檢查毒源是否已切斷，并通知中毒現(xiàn)場清點人數(shù)是否有外出倒在路邊或室內(nèi)洗手間內(nèi)造成中毒時間過長死亡；c)將中毒者事件及時上報公司總部；d)及時撥打110，向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報案；e)將中毒情況通報醫(yī)院，請求急救；f)通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。預(yù)案三：消防應(yīng)急處理預(yù)案因裝修等原因而關(guān)閉噴淋主管道蝶閥。措施：每天跟蹤記錄關(guān)閉的樓層、具體位置（閥的走道通過房間的方位）。因裝修而包裹煙控，不能報警。措施：定時巡查（一小時一次），隨時處理隱患。因裝修需要動用明火、電焊、氣割。措施：檢查操作人員的操作證，嚴(yán)禁無證施工；清理現(xiàn)場周圍易燃易爆物品；在操作現(xiàn)場布放滅火機。有火災(zāi)參量（煙、光、熱、味），但無法進入室內(nèi)。措施：撞開房門或敲碎門上玻璃，查明火情并組織撲救。電器著火。措施：先拔掉電源插座，然后用滅火機滅火。墻壁插座等無開設(shè)備著火。措施：切斷著火層電源空氣開關(guān)，并用滅火機撲救。家具、文件資料等著火。措施：直接用滅火機滅火，斷電后可用水撲救?；馂?zāi)時，人們驚慌失措，不知如何逃生時。措施：高聲引導(dǎo)，“請大家不要驚慌，從東、西樓梯道下行。”遇有受傷其他原因而不能逃生者。措施：用合理方法，或背、或抱、或摻，幫助其逃生?；馂?zāi)時，遇有人備反鎖在房門內(nèi)。措施：撞開房門。十一、消防泵、噴淋泵不能啟動。措施：立即趕到現(xiàn)場（地下室水泵房），檢查空氣開關(guān)是否完全合上，人工手動啟動；弱仍然不能啟動，則啟動生活水泵。十二、消火栓不出水。措施：打開消火栓口上閥門，打不開時另換消火栓。十三、下壓送風(fēng)機不能啟動。措施：檢查空氣開關(guān)是否完全合下；檢查保險絲或相鄰的保險絲替代。十四、疏散通道被火封住。措施：立即撲救備封處火源，開辟逃生通道；指揮疏散人群從別的疏散通道逃生。十五、電源切斷功能失靈。措施：撞開強電井房門，拉下空氣開關(guān)（母線上）。十六、風(fēng)閥打不開。措施：人工拉開風(fēng)扇。十七、滅火機不噴藥或不夠用。措施：換滅火機或相鄰樓層另取滅火機。十八、消防電梯失靈。措施：跑步登樓，迅速奔趕現(xiàn)場。十九、火警時啟動聯(lián)動設(shè)備無返回信號。措施：檢查確認(rèn)“啟動”開關(guān)，再按按鈕。二十、火災(zāi)時有人在等電梯逃生。措施：告知火災(zāi)時按規(guī)定電梯停運，請迅速從樓梯道下行出樓。預(yù)案四：應(yīng)急組織管理預(yù)案為應(yīng)對各類突發(fā)事件，特成立應(yīng)急組織，在緊急情況下，負(fù)責(zé)對事件的全面處理。組織建制1.應(yīng)急現(xiàn)場搶救、案件處理組組長：安全護衛(wèi)領(lǐng)班成員：全體安全護衛(wèi)員負(fù)責(zé)突發(fā)事件現(xiàn)場搶險救災(zāi)、案件處理等工作。2.搶修事故處理組組長：水電、暖通班領(lǐng)班成員：全體維修工負(fù)責(zé)現(xiàn)場電器、給排水等設(shè)備維護、搶修工作，保障搶險救災(zāi)設(shè)備、設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。3.現(xiàn)場維護組組長：工程部主管成員：全體安全監(jiān)控員負(fù)責(zé)現(xiàn)場保護工作，維護現(xiàn)場公共秩序，保障通道暢通，協(xié)助現(xiàn)場處理組進行工作。4.后勤保障、通訊、支援組成員：辦公室主任成員：辦公室全體成員負(fù)責(zé)事發(fā)現(xiàn)場群眾的疏散、疏導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)報警并向上有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況；保障應(yīng)急、搶修小組物資材料的供應(yīng)；協(xié)助應(yīng)急現(xiàn)場小組工作。二、應(yīng)急組織是在公司總經(jīng)理直接指揮下，由各不能骨干組成組成的一支應(yīng)付各種突發(fā)事件、災(zāi)害、案件的隊伍。三、在緊急情況下，應(yīng)急組織有權(quán)調(diào)動各部門的人員，使用各應(yīng)急設(shè)施、設(shè)備。四、應(yīng)急組織成員應(yīng)服從命令、聽從指揮，無條件服從領(lǐng)導(dǎo)及各組長的調(diào)配。五、發(fā)生突發(fā)情況時，各成員應(yīng)在第一時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場，按照分工各司其職。在處理各種事件中，應(yīng)機智靈活，勇往直前，直至完成任務(wù)。六、定期進行訓(xùn)練、演習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。各成員要積極參與，不得無故缺席。七、定期檢查各組的工作，保證各成員能在突發(fā)事件中迅速到位，設(shè)備、設(shè)施能及時啟動和使用。九大措施措施之一：加強公共設(shè)施、設(shè)備及智能化設(shè)施的運行、維護和管理公共設(shè)施、設(shè)備及智能化設(shè)施具有要求高、操作嚴(yán)、范圍廣的特點，涉及到管理、安全、消防、通訊等方方面面，特別是電梯運行與管理，它是客、貨流的重要運載工具，是否能滿足顧客的需要，能否安全運行，直接關(guān)系到服務(wù)質(zhì)量，保持商場良好的購銷環(huán)境。為此，我們?yōu)榧訌姽苍O(shè)施、設(shè)備及智能化設(shè)施的運行、維護和管理，將做到“三個到位”：一是使用單位到位，注重對使用單位的培訓(xùn)，是提高管理效率的關(guān)鍵，編印教材，常辦講座和上門介紹使用方法，確保相關(guān)設(shè)施的正常運行。二是管理人員到位，管理人員做到具有大專以上學(xué)歷，會電腦操作、懂外語、具有智能化培訓(xùn)與考核合格資質(zhì)。三是專業(yè)技術(shù)人員到位，從事操作和維護的人員先行一步外出培訓(xùn)、專家授課，具備會操作、能維修技能，以保證公共設(shè)施、設(shè)備和智能化系統(tǒng)的良好的經(jīng)濟運行。措施之二：治安管理上，引進先進理論，運用現(xiàn)代化手段，確保安全，“三防結(jié)合”是我們的基本思路。“三防結(jié)合”是人防、技防、物防相結(jié)合；“人防”是管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗和固定崗結(jié)合，全面防范和重點防范結(jié)合，白天和夜晚嚴(yán)密結(jié)合，著裝與便裝有機結(jié)合?！凹挤馈笔沁\用己有的智能化保安設(shè)施如閉路電視、紅外線探頭、巡更等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。措施之三：裝修管理上情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段等四種手段并用。中國女人街有其獨特的風(fēng)景景觀，非常注重其整體統(tǒng)一；為確保整個商貿(mào)街無一違章裝修，我們抓住房屋墻體內(nèi)管線多和分隔房多兩個重點，以預(yù)防為主，有錯必糾。嚴(yán)格裝修審批程序，按照原體設(shè)計設(shè)施，狠抓前期宣傳工作，加強追蹤監(jiān)管，采用管理員、裝修糾察隊、保安員齊抓共管的方式，運用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段的手段并用，確保中國女人街她那古今結(jié)合、中外合壁的旅游景觀地位。措施之四：精心養(yǎng)護生態(tài)走廊園林綠化，公共場所凈化，實施垃圾分流加強街區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對中國女人街生態(tài)園林格局和環(huán)保要求，我們將在管理處中設(shè)置環(huán)境管理專職，以保障整個街區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護生態(tài)園林，全面加強環(huán)境文化建設(shè)和和環(huán)保建設(shè)。并在此基礎(chǔ)上做好各項工作：第一、維護已有的綠化、實施由地面向空中發(fā)展的主體或綠化工程；第二、維護公共場所的清潔衛(wèi)生、整潔，針對人流多的特點，實施定時、不定時的進行保潔工作，注重不影響消費者正常消費，又注重環(huán)保人員著裝、保潔動作規(guī)范的自身形象，塑造保潔過程在街區(qū)的自然景觀中增添的又一整潔具有動感的新景；第三，垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四，開展環(huán)境街區(qū)文化建設(shè)，實施街區(qū)環(huán)境形象（EI）戰(zhàn)略，整合街區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃街區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。擬定觀賞手冊、環(huán)境手冊，制訂全面的環(huán)境管理方案。我們深信：經(jīng)過我們的努力和科學(xué)的管理，中國女人街必將通過ISO14001環(huán)保認(rèn)證，成為一個綠色環(huán)保的商業(yè)街。措施之五：運用科技手段，進行合理調(diào)度，有序停車，人車分流。據(jù)我們調(diào)查了解，中國女人街設(shè)有地下停車場和外部停車場，且南北跨度較長，如不進行科學(xué)合理調(diào)度，必將導(dǎo)致車輛停放的混亂無序。我們擬配備現(xiàn)代化的車輛疏導(dǎo)系統(tǒng)，實行人車分流，采用智能化管理，使整個街區(qū)的車輛管理統(tǒng)一、有序。措施之六：實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理辦法。中國女人街在建筑上獨具特色，最突出的表現(xiàn)就是中心購物與區(qū)域特色服務(wù)的結(jié)合。為順應(yīng)這種建筑風(fēng)格的要求，我們在管理上也相應(yīng)采用大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的辦法。我們以管理中心為指揮機構(gòu)，統(tǒng)一集中管理，同時每個區(qū)設(shè)事務(wù)助理，具體分管所轄區(qū)的保安、清潔、綠化等事務(wù)，治安巡邏也采用大圍合巡邏與小圍合巡邏相結(jié)合的辦法，真正做到有條不紊、散而不亂。以小圍合為單位適時開展勞動競賽，為提高員工主人公意識和勞動積極性創(chuàng)造了有利條件。措施之七：發(fā)揮百家湖規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安等方面的專業(yè)化管理。在中國女人街的物業(yè)管理工作中，針對中國女人街建筑面積大、商業(yè)店面多、機電設(shè)備多、電梯多等特點，我們將充分發(fā)揮百家湖的規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)綠化、保潔、裝修、保安、電梯養(yǎng)護、機電設(shè)備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化管理，全方位降低管理成本，充分體現(xiàn)百家湖物業(yè)管理公司“以業(yè)主、經(jīng)營者為中心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價收費”的經(jīng)營方針，讓廣大中國女人街業(yè)主、經(jīng)營者真正受益。措施之八：充分借鑒百家湖成功經(jīng)驗，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，向社區(qū)文化要物業(yè)管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益?！巴ㄟ^人性化管理，聚集有識之士?！笔俏覀兂晒芾戆偌液囊粭l重要法則。中國女人街將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)，中國女人街的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機結(jié)合；我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個方面全方位開展，通過循序漸進、潛移默化、寓教娛樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主、經(jīng)營者素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在中國女人街文化建設(shè)上，我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚中國女人街無形資產(chǎn)，創(chuàng)造中國名牌。措施之九：管理與服務(wù)并重，專業(yè)服務(wù)與經(jīng)營管理并舉。管理就是服務(wù)，針對中國女人街的特點，我們將超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行24小時酒店式服務(wù)，充分利用監(jiān)控的功能，在各入口處設(shè)置監(jiān)控與管理中心電腦聯(lián)網(wǎng)，使管理中心及時掌握各入口處的治安狀況、出入人流狀況、街區(qū)事物狀況、垃圾清運狀況等，既方便各種服務(wù)需求的向上反饋，又便于各種應(yīng)急狀況的調(diào)度。我們將以ISO9001和ISO14001標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，進一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖潛經(jīng)營者及業(yè)主的潛在需求，滿足他們深層次的物質(zhì)和精神需要，他們想到的我們一定要做到，沒想到的我們也已想到并且做到。另一方面，我們將創(chuàng)造性的建立富有特色的服務(wù)模式，提供豐富多彩獨具特色的便民服務(wù)項目，做人之未做，做人之難做。第二節(jié)擬定的管理方式和工作計劃百家湖物業(yè)公司將中國女人街物業(yè)管理的基本思路：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人才的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供24小時保安服務(wù)、設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)；嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度與工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范管理服務(wù)行為；運用現(xiàn)代化管理手段，抓好精神文明建設(shè)，實施品牌形象戰(zhàn)略。一、中國女人街的物業(yè)管理方式百家湖物業(yè)公司將中國女人街的物業(yè)管理方式確立為綜合一體化管理。即對中國女人街物業(yè)的公用設(shè)施、設(shè)備、消防、安保、保潔、車輛、社區(qū)文化活動等，統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)、指揮。管理處將擔(dān)任街區(qū)總管家的角色，充分調(diào)動業(yè)主（使用人）參與管理的積極性，動員各方面力量齊抓共管。管理處在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，對物業(yè)管理特殊項目實行分項外包和日常物業(yè)管理有機結(jié)合的運作方式。在管理處實施物業(yè)管理運行過程中，發(fā)揮百家湖物業(yè)公司超前引導(dǎo)、超前管理、超前服務(wù)的三超方式的物業(yè)管理優(yōu)勢，運用軟硬件相結(jié)合等方式的物業(yè)管理經(jīng)驗，使綜合一體化管理收到更好的效果。維修班保安班保潔班維修班保安班保潔班百家湖物業(yè)公司委托方中國女人街物業(yè)管理處辦公室財務(wù)部經(jīng)營部工程部保安部環(huán)保部經(jīng)營辦公室街區(qū)文化辦公室商鋪管理家政服務(wù)活動中心健身中心閱覽室宣傳欄2、物業(yè)管理處主要職能實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理負(fù)責(zé)制，認(rèn)真履行委托合同的各項條款，全面指揮、協(xié)調(diào)、處理日常物業(yè)管理事務(wù)。實施街區(qū)全年365天，全天24小時全方位管理服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主和使用人要求安排專項有償或無償服務(wù)。街區(qū)文化辦公室：負(fù)責(zé)制定和實施社區(qū)文化活動計劃、策劃、組織社區(qū)文化交流活動，倡導(dǎo)和營造街區(qū)和諧友愛、積極健康、精神文明的良好氛圍，管理好各項文化設(shè)施及場所。經(jīng)營辦公室：負(fù)責(zé)街區(qū)的商業(yè)經(jīng)營場所和配套服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌規(guī)劃與管理，積極開展家政服務(wù)、便民服務(wù)及特殊項目委托服務(wù)。管理處負(fù)責(zé)統(tǒng)一安排維修、保安、保潔、消防、車輛管理、前臺服務(wù)等日常工作，百家湖物業(yè)公司各職能部門予以指導(dǎo)、協(xié)助和后援保障。3、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中國女人街物業(yè)管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府及上級管理部門的有關(guān)法律、法規(guī)、制度。每半年向業(yè)主委員會報告一次工作，匯報物業(yè)管理運作情況、提交財務(wù)報告書及下季度工作計劃。嚴(yán)格按照百家湖物業(yè)公司ISO9001質(zhì)量管理保證體系和ISO14001環(huán)境質(zhì)量保證體系運作。二、工作計劃與目標(biāo)為保證物業(yè)管理與工程進度相一致，根據(jù)管理方式和管理運作流程，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則擬訂工作計劃。1、物業(yè)管理運作流程：提前介入→擬訂方案→組建機構(gòu)→崗位培訓(xùn)→驗收接管→辦理入住→裝修管理→日常管理。運作流程各環(huán)節(jié)按照公司ISO9001/ISO14001質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)進行運作，緊密銜接，環(huán)環(huán)相扣，充分體現(xiàn)規(guī)范、高效的管理水準(zhǔn)。2、工作計劃與目標(biāo)：序號項目計劃內(nèi)容時間目標(biāo)1前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)1、研究規(guī)劃設(shè)計意圖，了解工程施工現(xiàn)狀。從物業(yè)管理角度，提出合理化建議2003年9月至2003年12月設(shè)計、開發(fā)、物管三位一體，共同創(chuàng)建理想的示范街區(qū)2擬定物業(yè)管理方案1、總結(jié)百家湖花園物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。2、對中國女人街展開深入研究，針對其特點，擬訂管理方案2003年9月制定一個高水平、高標(biāo)準(zhǔn)，又符合街區(qū)特點的物管方案3組建物業(yè)管理隊伍1選聘人員2培訓(xùn)實習(xí)3選優(yōu)上崗2003年10月選配素質(zhì)高、敬業(yè)、團隊精神強的人員序號項目計劃內(nèi)容時間目標(biāo)4完善管理及辦公條件1安排管理用房2安排員工宿舍、食堂3采購管理用物資裝備2003年12月前期人員就位、部分設(shè)施配備5制定和健全有關(guān)規(guī)章制度1制定切合實際的各項制度2貫徹執(zhí)行ISO9001、ISO140011質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)2003年12月至2004年1季度制度上墻，規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，具有可操作性。6擴大宣傳，針對性的開展培訓(xùn)與有關(guān)公司聯(lián)合舉辦智能化使用展覽，進行現(xiàn)場示范、宣傳與培訓(xùn)；2、發(fā)放資料、宣傳及介紹物業(yè)管理知識2004年1季度業(yè)主，使用人能夠了解、掌握智能化系統(tǒng)的正確使用，理解并配合物業(yè)管理工作7物業(yè)驗收，提交與接管1依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改2辦理書面移交手續(xù)，圖紙齊全，資料完整，建立檔案2004年1季度公用工程，配套設(shè)施等全面檢查，并記錄備案。小缺陷應(yīng)全部消除，大缺陷應(yīng)限期整改。8辦理入住手續(xù)1、準(zhǔn)備好入住資料，舉辦入住儀式設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和接待崗位3、快捷、便利辦理入住手續(xù)2004年1季度通過入住儀式，讓業(yè)主產(chǎn)生親切感和自豪感，融入中國女人街大家庭9加強入住戶裝修管理1、宣傳、介紹國家、省、市有關(guān)裝修管理法規(guī)2、對住戶和裝修隊伍培訓(xùn)3、認(rèn)真審核住戶裝修申請表4、加強裝修施工過程監(jiān)督5、裝修完畢進行驗收2004年1季度嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，加強檢查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)立即下達整改通知書并監(jiān)督執(zhí)行序號項目計劃內(nèi)容時間目標(biāo)10實施日常物業(yè)管理1、制訂日常房屋養(yǎng)護和設(shè)備維修計劃，加強智能設(shè)備管理2、做好保安、消防、設(shè)備設(shè)施維保、車輛、保潔、綠化等日常管理工作3、加強環(huán)境管理、園林綠化、衛(wèi)生保潔4、開展社區(qū)宣傳，定期舉辦社區(qū)文化活動5、為住戶提供便民服務(wù)2004年1季度嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001，ISO14001質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，保安、保潔、綠化、維修嚴(yán)格按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)運作，積極開展便民服務(wù)。第三節(jié)管理人員的配備、人員培訓(xùn)及管理一、管理人員配置百家湖物業(yè)公司充分發(fā)揮管理和人才優(yōu)勢，在為中國女人街管理人員配置上，將選調(diào)一批能開拓敬業(yè)、勤奮踏實并具有強烈的事業(yè)心、責(zé)任感的中青年骨干和技術(shù)中堅力量組成團隊，保證管理隊伍的高素質(zhì)，實現(xiàn)公司的管理目標(biāo)。中國女人街管理處擬配備各類人員計68人。為降低管理成本，智能化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電氣設(shè)備維修及給排水工程等有關(guān)專業(yè)管理，由百家湖物業(yè)公司統(tǒng)一安排調(diào)度，負(fù)責(zé)較大項目的實施，一般日常工作和零星維修由該管理處負(fù)責(zé)。（管理處人員配備見《中國女人街管理處支出測算》）1、管理處主任：大專以上學(xué)歷，具有相關(guān)的專業(yè)知識和豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗，從事物業(yè)管理3年，已獲得物業(yè)管理崗位經(jīng)理資格證書。先后擔(dān)任管理處主任、百家湖物業(yè)公司辦公室主任，在質(zhì)量體系管理“雙貫標(biāo)”工作中擔(dān)任管理者代表。2、管理處副主任：大專學(xué)歷，具有相關(guān)的專業(yè)知識和豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗，從事物業(yè)管理2年以上，已獲得物業(yè)管理崗位經(jīng)理資格證書。該同志具有高度的責(zé)任感和敬業(yè)精神，組織管理能力強，勤奮踏實，任勞任怨。3、綜合事務(wù)部主管：大專學(xué)歷，具有豐富的企業(yè)管理和市場營銷經(jīng)驗，從事物業(yè)管理2年以上。4、工程設(shè)備主管：男，大專學(xué)歷，具有中級以上職稱，持有電梯維修資質(zhì)證書。在大廈電梯等機電設(shè)備管理和維護方面有較強的理論水平和實踐操作經(jīng)驗。5、消防安保主管：男，大專以上學(xué)歷，退伍軍人，曾擔(dān)任保安經(jīng)理、教官，個人軍事素質(zhì)高，具有豐富的組織、教學(xué)、訓(xùn)練管理經(jīng)驗。歷年來在南京市保安系統(tǒng)大比武中多次獲獎。6、環(huán)境管理部主管：女，大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書。該同志勤奮踏實，積極肯干，任勞任怨。7、物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書。該同志勤奮踏實，積極肯干，任勞任怨。8、工程管理員：常年從事水電（強、弱電）氣技術(shù)維修和管理，具有豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗。9、保安員：男，20至30歲，高中學(xué)歷，以部隊退伍戰(zhàn)士為主，其余均為保安學(xué)校培訓(xùn)人員，具備崗位資質(zhì)證書。女18～25歲，高中學(xué)歷，以職高學(xué)生為主，均為安保學(xué)校培訓(xùn)人員，具備崗位資質(zhì)證書。10、保潔員：女，40歲以下，初中以上學(xué)歷，首先吸納下崗職工，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后方可上崗。11、綠化管理員：初中以上學(xué)歷，經(jīng)過專業(yè)的園林綠化培訓(xùn)，具備相應(yīng)崗位資質(zhì)證書。12、禮儀小姐：女，18～25歲，身高1.65米二、管理人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，一方面加強人才交流和引進，另一方面必須抓好現(xiàn)有員工培訓(xùn)，緊跟時代步伐，促進知識不斷更新。百家湖物業(yè)公司將員工培訓(xùn)確定為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作和發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈，形成一個自我培訓(xùn)、自我開發(fā)的人才機制，持續(xù)提高員工素質(zhì)和專業(yè)技能，以保證管理服務(wù)、經(jīng)營水平的不斷提高。中國女人街的物業(yè)管理是極品的物業(yè)管理，一點也不夸張，五星級酒店應(yīng)有的功能她都具備，而且是中國商業(yè)中心中的極品，南京地區(qū)前所未有，怎樣管理好這一極品物業(yè)，我們認(rèn)為關(guān)鍵在員工隊伍的建設(shè)。加強對員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)，以人性化管理為軸心，以制度約束為輔助，通過規(guī)范的、系統(tǒng)的培訓(xùn)，以達到企業(yè)的素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)，方能勝任中國女人街的物業(yè)管理工作。（一）管理處主任培訓(xùn)：1.國家、江蘇省、南京市、國務(wù)院、建設(shè)部、房產(chǎn)管理部門、物價局、環(huán)保局等頒發(fā)的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、公司管理規(guī)章制度和程序。2.學(xué)習(xí)ISO9001/ISO14001兩個體系，理解其精華所在“持續(xù)改進”的理論。3.學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)知識。4.學(xué)習(xí)工程、水電專業(yè)知識。5.財務(wù)基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)。6.消防專業(yè)知識學(xué)習(xí)。7.《管理學(xué)》、《商業(yè)管理》、《康樂服務(wù)》等書籍學(xué)習(xí)。8.《突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。9.《物管“110”10．簡單英語口語學(xué)習(xí)。（二）管理處物業(yè)管理主管培訓(xùn)：1.物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)。2．ISO9001/ISO14001兩個體系學(xué)習(xí)。3.消防專業(yè)知識學(xué)習(xí)。4.相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。5.電腦專業(yè)知識學(xué)習(xí)。6.《中國女人街物業(yè)管理手冊》學(xué)習(xí)。7.公司各項管理制度、操作程序?qū)W習(xí)。8.《員工手冊》、職業(yè)道德學(xué)習(xí)。9.公共關(guān)系學(xué)習(xí)及實際運用技巧。10.國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理條例》學(xué)習(xí)（2003年11.財務(wù)基礎(chǔ)理論知識學(xué)習(xí)。12.《突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。13.《物管“110”14．簡單英語口語學(xué)習(xí)。（三）安保人員培訓(xùn)：1.公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)。3.文明禮貌用語、普通話學(xué)習(xí)。4.消防專業(yè)知識學(xué)習(xí)。5.隊列訓(xùn)練（立正、稍息、四面轉(zhuǎn)法、跨立、敬禮、報數(shù)、擒拿術(shù)等）。6.《中國女人街外場巡邏操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。7.《中國女人街內(nèi)場巡邏操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。8.《安保值班崗（形象崗）文明服務(wù)規(guī)程》學(xué)習(xí)。9.《安保作業(yè)規(guī)程處罰標(biāo)準(zhǔn)》學(xué)習(xí)。10.《中國女人街車輛管理規(guī)定》學(xué)習(xí)。11.《國旗班升旗儀式操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。12.安保專業(yè)知識學(xué)習(xí)。13.《中國女人街區(qū)域功能、門牌號經(jīng)營項目》學(xué)習(xí)和熟悉。14.《員工手冊》學(xué)習(xí)。15.《中毒事件處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。16.《中國女人街突發(fā)性事件處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。17.消防器材使用方法。17.《物管“110”18．簡單英語口語學(xué)習(xí)。注：安保學(xué)習(xí)每月15日、30日例會不在培訓(xùn)計劃內(nèi)。（四）工程人員培訓(xùn)：1.公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)。3.文明禮貌用語、普通話學(xué)習(xí)。4.工程專業(yè)知識學(xué)習(xí)（房屋、設(shè)備維修，電梯、空調(diào)維護，給排水、弱電管理與維護等）。5.《中國女人街裝修管理規(guī)定》學(xué)習(xí)。6.《中國女人街賓館電器設(shè)備維修規(guī)程》學(xué)習(xí)。7.《管道煤氣維修、檢查操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。8.《臨時停電、停水處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。9.《商鋪用電器、線路檢查處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。10.《重大設(shè)備事故處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。11.《消防應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。12.國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理條例》學(xué)習(xí)（2003年13．《中國女人街突發(fā)性事件應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。14.《物管“110”15．簡單英語口語學(xué)習(xí)。（五）環(huán)保綠化人員培訓(xùn)：1.公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)。3.文明禮貌用語、普通話學(xué)習(xí)。4.《中國女人街外場保潔工作規(guī)程》學(xué)習(xí)。5.《中國女人街內(nèi)場保潔工作規(guī)程》學(xué)習(xí)。6.《中國女人街綠化保潔標(biāo)準(zhǔn)》學(xué)習(xí)。7.保潔專業(yè)知識學(xué)習(xí)（塵推使用方法、高壓冷水清洗機使用方法、玻璃水刮使用方法等）。8.保潔用洗滌用劑的配比及使用方法學(xué)習(xí)（全能清洗劑、酸性清洗劑、靜電除塵清洗劑、不銹鋼清洗劑、玻璃清洗劑等）。9.《中國女人街垃圾清運操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。10.《物管“110”11.《員工手冊》、職業(yè)道德學(xué)習(xí)。12.普通客房衛(wèi)生操作知識學(xué)習(xí)（程序：備→敲→開→倒→撤→疊→掃→擦→墩→擺→關(guān)→填等）。13.衛(wèi)生間保潔操作知識學(xué)習(xí)（程序：取→除→擦→消→補→關(guān)→填等）。14.《中國女人街突發(fā)性事件應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。（五）導(dǎo)購小姐培訓(xùn)：1.公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識和禮儀常識學(xué)習(xí)。3.《員工手冊》、職業(yè)道德學(xué)習(xí)。4.形體訓(xùn)練、隊列訓(xùn)練。5.服務(wù)接待技巧訓(xùn)練。6.旅店服務(wù)接待訓(xùn)練。7.英語簡單口語學(xué)習(xí)（VIP重要賓客的接待語）。8.旅游地理知識學(xué)習(xí)。9.我國特產(chǎn)風(fēng)味、民族、民俗知識學(xué)習(xí)。10.會議服務(wù)、會場布置、簽字儀式服務(wù)知識學(xué)習(xí)。11.世界三大宗教知識學(xué)習(xí)。12.主要客源國生活習(xí)俗學(xué)習(xí)（日本、泰國、美國、加拿大、英國、法國、俄羅斯等國）。13.康樂服務(wù)知識學(xué)習(xí)。14.《物管“110”15.《中國女人街突發(fā)性事件應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。四、培訓(xùn)方式全員培訓(xùn)：分層次、分類別、分階段實施，內(nèi)培、外培與自學(xué)形式相結(jié)合。按階段培訓(xùn)：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。按層次培訓(xùn)：主要管理層、一般管理層、專業(yè)技術(shù)管理層。五、培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，盡快了解和掌握中國女人街物業(yè)管理和服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求。通過各種形式的培訓(xùn)，各專業(yè)和管理人員持證上崗率達到95%以上，各類人員培訓(xùn)合格率達到100%。特殊工種按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗。財會人員需獲會計證，通過電算化培訓(xùn)。質(zhì)量