云鷺灣適老產(chǎn)品可行性分析報(bào)告20140120課件

云鷺灣適老產(chǎn)品可行性分析報(bào)告營銷管理部市場組2014.1【報(bào)告先覽】市場信息寧波市人口老齡化嚴(yán)重，市場化程度低（多以非盈利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主），傳統(tǒng)剛需護(hù)理需求旺盛，但盈利水平低；寧波市場涉獵適老產(chǎn)品開發(fā)商少，溢價能力有限，多數(shù)競品主要通過提供養(yǎng)老服務(wù)用以獲取低價土地，以及出售部分物業(yè)方式盈利市場厚度寧波高智老齡人口基數(shù)不低，但片區(qū)內(nèi)支撐稍顯薄弱，且普遍養(yǎng)老概念尚未啟發(fā)，養(yǎng)老支付意愿薄弱，因此威脅與機(jī)遇并存可行分析云鷺灣項(xiàng)目本身具備開發(fā)適老產(chǎn)品條件，但需嚴(yán)控成本，通過減少養(yǎng)老經(jīng)營物業(yè)自持比重，并打造當(dāng)前養(yǎng)老客群敏感度較高點(diǎn)來提高項(xiàng)目穩(wěn)健度及一定溢價能力【報(bào)告目錄】市場背景分析目標(biāo)客群研究可行性分析老齡化背景寧波養(yǎng)老市場養(yǎng)老政策【市場容量】江北區(qū)2012年末公安非農(nóng)戶籍人口158200人江北區(qū)非農(nóng)業(yè)老齡人口約2.7萬人高智人群約2000人55歲以上政府機(jī)關(guān)退休人員約1000人55歲以上事業(yè)單位、私企業(yè)主約4000人海曙區(qū)2013年末公安非農(nóng)戶籍人口298843人海曙區(qū)非農(nóng)業(yè)老齡人口約4.8萬人高智人群約4000人55歲以上政府機(jī)關(guān)退休人員約1000人55歲以上事業(yè)單位、私企業(yè)主約6000人老齡人口占比約18%老齡人口占比約17%數(shù)據(jù)出處：海曙區(qū)人民政網(wǎng)數(shù)據(jù)出處：江北區(qū)社會事業(yè)網(wǎng)推算推算1.8萬7.5萬因戶籍人口基數(shù)較低，云鷺灣核心客戶群中（海曙、江北）非農(nóng)業(yè)戶籍老齡人口約7.5萬，兩區(qū)內(nèi)高智老人約1.8萬11/2/2022%11/2/202211/2/2022%2022/11/211/2/202211/2/20222022/11/22022/11/211/2/2022%11/2/2022%2022/11/211/2/2022%2022/11/211/2/2022%2022/11/211/2/202211/2/202211/2/202211/2/202211/2/202211/2/202211/2/20222022/11/22022/11/22022/11/2寧波市六區(qū)老年人口分布較均勻，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，寧波六區(qū)的戶籍人口占老年人口比例中均在15.5%-19.5%左右；鄞州區(qū)由于人口總量較大，也擁有最大的老年人群，約14.12萬；鎮(zhèn)海片區(qū)人口老齡化比例最高，達(dá)到了19.51%，逼近20%大關(guān)；江北區(qū)老齡人口絕對數(shù)最少，戶籍老人4.2萬人；老年人口比例最小的片區(qū)為江東區(qū)，為15.80%。項(xiàng)目經(jīng)營性質(zhì)位置床位數(shù)入住條件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）雅戈?duì)柪夏陿穲@雅戈?duì)柤瘓F(tuán)捐助（公益性）鄞州中心區(qū)1600余張（602套的托老公寓房；453張床位的托老中心）曾在鄞州工作過、子女正在鄞州工作；托老中心：男性滿65周歲，女性滿60周歲；公寓房：男性滿60周歲，女性滿55周歲；自理公寓：1300-1600；護(hù)理托老中心：1600；護(hù)理費(fèi)：580-880以上頤樂園非營利性江東高新區(qū)床位數(shù)1350個無特殊條件限制，但目前排隊(duì)等候人數(shù)較多，床位較為困難自理區(qū)：1040-1490；護(hù)理區(qū)：980-1340；護(hù)理費(fèi)：200-600以上寧波怡康院江東民政局創(chuàng)辦（公益性）江東區(qū)500余張（自理區(qū)床位130張；護(hù)理區(qū)床位370張）年滿70周歲；退休地點(diǎn)為江東區(qū)；在江東區(qū)有房產(chǎn)；戶籍地點(diǎn)為江東區(qū)；雙人間：1200；多人間：800；護(hù)理費(fèi)：400-2100；伙食費(fèi)：500寧波日月星養(yǎng)老院非營利性社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)鄞州城西600余張入住老人沒有戶籍限制雙、三人間：850-1350；四人間：850；護(hù)理費(fèi)：200-1500以上；伙食費(fèi)：450余姚舜辰老年公寓民營余姚市城區(qū)可容納2000人入住年齡：女55男60歲或者以上；戶籍：必須是余姚戶口或者祖籍為余姚戶口售價：6000-7000（周邊12000-14500）；短租：1500-2000（押金5-15萬），育養(yǎng)費(fèi)200-530目前寧波養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍以非營利性為主，基本為政府牽頭走養(yǎng)老院性質(zhì)路線，收費(fèi)較低，并無沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)【養(yǎng)老市場】項(xiàng)目名稱區(qū)位開發(fā)公司項(xiàng)目性質(zhì)開發(fā)模式原型盈利模式慈孝樂園江北洪塘江北區(qū)政府與榮美國際有限公司公益性、福利性為主養(yǎng)老院模式社會化的公益性、福利性的非盈利性機(jī)構(gòu)，但通過出售部分老年公寓獲取一定利潤親和源象山親和源投資有限公司公益、盈利結(jié)合關(guān)鍵設(shè)施驅(qū)動的養(yǎng)生目的地模式市場化的盈利性機(jī)構(gòu)，與政府約定相關(guān)優(yōu)惠政策，“會員制社區(qū)”+部分物業(yè)銷售的盈利模式愛晚溪口項(xiàng)目奉化溪口愛晚集團(tuán)公益、盈利結(jié)合旅游驅(qū)動的養(yǎng)生目的地模式市場化的盈利性機(jī)構(gòu)，與政府約定相關(guān)優(yōu)惠政策低價圈地，主要通過后期養(yǎng)生+旅游地產(chǎn)盈利鎮(zhèn)海養(yǎng)老項(xiàng)目鎮(zhèn)海瑞實(shí)資本公益、盈利結(jié)合完全持有的會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式基于公司亞太業(yè)務(wù)拓展角度做的動作，非基于本身項(xiàng)目的利益驅(qū)動，但可通過較低的資金成本及匯率換算壓力成本，并通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的其他養(yǎng)老產(chǎn)品盈利（老年食品、老年用品等）涉老盈利項(xiàng)目中，盈利模式各不相同，主要通過提供養(yǎng)老服務(wù)獲取部分物業(yè)出售權(quán)或以低地價獲取土地開發(fā)權(quán)實(shí)現(xiàn)盈利【養(yǎng)老市場】【養(yǎng)老政策】目前養(yǎng)老優(yōu)惠政策中的細(xì)則基本偏向福利性及非營利性機(jī)構(gòu)，營利性機(jī)構(gòu)（尤其在中高端養(yǎng)老領(lǐng)域）獲得優(yōu)惠較少1.營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》2.所得稅：對由民政部門審核批準(zhǔn),并核發(fā)《寧波市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》

3.地方稅：對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》

4.財(cái)政補(bǔ)貼：財(cái)政部門對床位在50張以上（含50張）的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，新建的按核定床位數(shù)每張床位不高于20000元的標(biāo)準(zhǔn)，分2年給予開辦補(bǔ)助；屬于改擴(kuò)建的按核定床位數(shù)，分3年給予開辦補(bǔ)助，每張床位每年補(bǔ)助不高于5000元，由同級財(cái)政在上述標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)予以補(bǔ)助。5.開發(fā)建設(shè)：在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。依據(jù)：《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》【訪談歸納】訪談觀點(diǎn)歸納市場容量與趨勢江北區(qū)民政局——江北區(qū)約5萬老齡人口，寧波老齡人口約占總?cè)丝诘?8%，未來幾年老齡化將逐年增0.5%-1%。雖有政府補(bǔ)貼，床位缺口仍然巨大，江北區(qū)計(jì)劃從現(xiàn)1000張擴(kuò)展至2015年的3500張。愛晚工程——寧波具備較大的養(yǎng)老市場，一般企業(yè)退休工資有3000元/月，事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)退休工資達(dá)5000/月。因護(hù)理團(tuán)隊(duì)跟不上，寧波普遍養(yǎng)老床位不夠，養(yǎng)老市場存在機(jī)會。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利情況江北區(qū)民政局——政府目前扶持類敬老院，護(hù)理床位類（2萬1張床位補(bǔ)貼，分4年補(bǔ)貼），由于補(bǔ)貼力度不強(qiáng)，養(yǎng)老服務(wù)盈利能力低，長期缺乏供應(yīng)。愛晚工程——鎮(zhèn)海項(xiàng)目選擇剛性需求的專業(yè)護(hù)理產(chǎn)品，提供床位，服務(wù)費(fèi)2500-3500元/月，在不計(jì)土地，建安成本情況下，入住率需達(dá)2/3才能收支平衡。由于不獲利，融資渠道難以打開。護(hù)理類不賺錢，通過上級渠道幫政府做養(yǎng)生、旅游地產(chǎn)盈利（溪口1600畝、寧海4800畝）政府未來養(yǎng)老規(guī)劃江北區(qū)民政局——中馬街道做過500份問卷調(diào)查，愿去養(yǎng)老院養(yǎng)老意愿僅3%，居家養(yǎng)老意愿90%，但是目前社區(qū)無法解決需要護(hù)理及醫(yī)療的老人需求。政府未來將強(qiáng)制規(guī)定新開發(fā)社區(qū)像配置幼兒園一樣必須配置一定比例居家養(yǎng)老產(chǎn)品，由開發(fā)商承擔(dān)成本，滿足社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老功能。愛晚工程——針對居家社區(qū)養(yǎng)老護(hù)理，目前沒有具體誘人的補(bǔ)貼政策。無論社區(qū)大小，護(hù)理該配的核心人都不能少，且有些社區(qū)無法串聯(lián)，團(tuán)隊(duì)無法同時覆蓋周邊眾多社區(qū)，人力成本太高。補(bǔ)貼推進(jìn)護(hù)理床位增加滿足剛性需求，居家養(yǎng)老是大眾呼聲，但實(shí)現(xiàn)困難剛需床位缺口大，高收入老齡人市場存在一定機(jī)會雖有政府政策補(bǔ)貼，但剛需護(hù)理型盈利水平仍然較低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)寧波養(yǎng)老方面服務(wù)相關(guān)機(jī)構(gòu)（愛晚、皇冠花園3期負(fù)責(zé)人）目標(biāo)客群高智老人（姜先生、桂先生等）及云鷺灣養(yǎng)老意愿的老業(yè)主（何先生、王女士、谷先生等）政府機(jī)關(guān)政府機(jī)關(guān)主管養(yǎng)老方面的領(lǐng)導(dǎo)（江北區(qū)民政局竺局）①寧波老齡化嚴(yán)重，未來仍將持續(xù)，市場存在機(jī)遇；②傳統(tǒng)剛需性護(hù)理、醫(yī)療床位需求旺盛，但盈利水平低；③盈利性養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)類項(xiàng)目政策及補(bǔ)貼不偏向；④寧波“涉水”養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商少，停在表面，溢價難；⑤客戶養(yǎng)老概念尚未啟發(fā)、養(yǎng)老支付意愿弱?！驹L談歸納】從政府機(jī)關(guān)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及目標(biāo)客群三方訪談看，寧波養(yǎng)老市場需求旺盛，但中高端養(yǎng)老服務(wù)概念尚未啟發(fā)，溢價能力較弱【潛在典型客戶】——老人買單的地緣性養(yǎng)老客1、客戶群體特征：

慈城、洪塘地緣性養(yǎng)老客，老朋友之類都在慈城，葉落歸根思想，離子女較近。

數(shù)量：從年齡、支付意愿及支付能力來考量，此類客戶較少

年齡：45-65

特征：沒有什么養(yǎng)老概念，（政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私企業(yè)主高收入人群）自己給自己養(yǎng)老置業(yè)，需求環(huán)境好、物業(yè)好、安靜的住所。

競品范圍：慈城、洪塘的其它環(huán)境資源型樓盤。何先生：42歲，住廣廈社區(qū)，企業(yè)管理層，在環(huán)城西路工作，養(yǎng)老買了138㎡未入住認(rèn)可云鷺灣環(huán)境、品牌、對配套還不完善有抗性。喜歡戶外運(yùn)動、釣魚，覺得云鷺灣養(yǎng)老80-100面積段就差不多了，沒有什么養(yǎng)老概念，好的物業(yè)就該考慮社區(qū)老人問題，沒有考慮養(yǎng)老護(hù)理等事，寧愿請傭人照料。配套及服務(wù)建議：希望云鷺灣能增加運(yùn)動場所，健身場所，衛(wèi)生站定期身體檢查，超市菜場能速度投入運(yùn)營；父母不會開車，希望公共交通系統(tǒng)能更完善；多組織戶外活動，講座等。【客群分析】【潛在典型客戶】——老人買單的市區(qū)養(yǎng)老客王清華：47歲，住海曙，私企業(yè)主，工作在海曙，養(yǎng)老買了【悅湖】138㎡打算交付后入住，大女兒25歲，不和父母一起住，小女兒與父母同住。認(rèn)可云鷺灣環(huán)境。喜歡游泳、健身、喝咖啡，有出國旅游消費(fèi)經(jīng)歷，覺得云鷺灣養(yǎng)老80-100面積段就差不多了，目前根本沒有什么養(yǎng)老概念，對訪談內(nèi)容都表示沒考慮那么遠(yuǎn)，以后絕不住養(yǎng)老院，買云鷺灣就是覺得環(huán)境好，以后養(yǎng)老就不用換房了。配套及服務(wù)建議：希望云鷺灣能增加運(yùn)動場所，健身場所，衛(wèi)生站定期身體檢查，室內(nèi)游泳館，老年大學(xué)，活動方面希望組織戶外爬山、短途旅游等，扶手應(yīng)急呼叫器等設(shè)施覺得目前暫無必要。2、客戶群體特征：

目前住在市區(qū)，為了稀缺物業(yè)類型及好物業(yè)，好環(huán)境到遠(yuǎn)郊養(yǎng)老置業(yè)。

數(shù)量：從年齡、支付意愿及支付能力來考量，對養(yǎng)老概念加以引導(dǎo)，此類客戶將成為主力客戶

年齡：45-65

特征：沒有什么養(yǎng)老概念，（政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私企業(yè)主、企業(yè)高管高收入人群）自己給自己養(yǎng)老置業(yè)，親戚，朋友圈子都在市區(qū)，需求人不擁擠、安靜、環(huán)境好、物業(yè)好的退休后居所。

競品范圍：遠(yuǎn)郊環(huán)境資源型樓盤【客群分析】【潛在典型客戶】——子女買單的養(yǎng)老置業(yè)客3、客戶群體特征：

盡孝心，看重環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等就近為父母養(yǎng)老置業(yè)。

數(shù)量：從與子女距離、年齡、支付意愿及支付能力來考量，此類客戶偶得

年齡：40-50

特征：由子女挑選，（政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私企業(yè)主、企業(yè)高管高收入人群）盡孝心給父母養(yǎng)老置業(yè)，需求離自己近，環(huán)境好，物業(yè)服務(wù)好，帶電梯的居所。

競品范圍：全市范圍袁海峰：自己居住在海曙，余姚廠區(qū)私企業(yè)主，買了1套一期166㎡產(chǎn)品，給家里老人養(yǎng)老，廠區(qū)至父母處十分方便，父母幫忙帶雙胞胎小孩，其父母不會開車，公共交通不方便，現(xiàn)在僅作為父母的第二居所，周六日偶爾來住住。認(rèn)可云鷺灣的環(huán)境及物業(yè)服務(wù)，考慮到父母年紀(jì)大了行動不便，電梯房給父母。配套及服務(wù)建議：希望云鷺灣能增加運(yùn)動場所，健身場所，衛(wèi)生站定期身體檢查，扶手應(yīng)急呼叫器等設(shè)施覺得目前暫無必要，公交系統(tǒng)能迅速完善?！究腿悍治觥俊緷撛诘湫涂蛻簟俊弃槥硺I(yè)主給父母養(yǎng)老置業(yè)4、客戶群體特征：

目前住在市區(qū)，為了稀缺物業(yè)類型及好物業(yè)，好環(huán)境到遠(yuǎn)郊置業(yè)。

數(shù)量：從與子女距離、年齡、支付意愿及支付能力來考量，此類客戶偶得

年齡：40-50

特征：沒有什么養(yǎng)老概念，（政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私企業(yè)主、企業(yè)高管高收入人群）自己給自己養(yǎng)老置業(yè)，需求人不擁擠、安靜、環(huán)境好、物業(yè)好的退休后居所。

競品范圍：無競品谷先生：

江鷺院老業(yè)主，買了2套166㎡，又買了一套90，給家里老人養(yǎng)老。原住日湖花園，不差錢。認(rèn)可云鷺灣的環(huán)境及品牌，電梯房給父母，同社區(qū)方便照顧。周先生：

江鷺院老業(yè)主，現(xiàn)在一家老小還住在洪塘，有車。在環(huán)城西路工作，做物流行業(yè)。想買套88㎡的給老人住，就近照顧方便。認(rèn)可品牌、環(huán)境、裝修方便；父母不會開車，對公共交通抗性較大，菜場超市還未運(yùn)營對配套不足有一定抗性?！究腿悍治觥俊緷撛诘湫涂蛻簟俊袇^(qū)高智老人在養(yǎng)老概念及支付意愿均與購置云鷺灣養(yǎng)老客群類似，主要限制條件為與子女距離姜文侃：64歲，海曙，海曙政府機(jī)關(guān)工作，居住在海曙，子女不在身邊，有女兒在國外，還有兒子在國內(nèi)。養(yǎng)老會選擇有山有水環(huán)境好，離醫(yī)院近的社區(qū)，希望社區(qū)組織戶外的短途旅游、戶外農(nóng)家樂等活動，自己年紀(jì)大了不會開車，希望社區(qū)公共交通要好，生活配套全，希望住能提供居家養(yǎng)老服務(wù)的社區(qū)，有食堂，物業(yè)能提供送東西上門等服務(wù)，不排斥行動不便后住敬老院，有居家養(yǎng)老的概念，服務(wù)費(fèi)價格方面能承受1500-2000元/月的價格，超過2500基本不會考慮，更愿意請傭人。配套及服務(wù)要求：希望社區(qū)環(huán)境好，有食堂、超市菜場、活動中心，能有代購，送貨上門等便民服務(wù)。桂叔泓：57歲，慈城人，慈城政府機(jī)關(guān)工作，居住工作都在慈城，養(yǎng)老想買有山水環(huán)境資源的地方，又不喜歡鬧市區(qū)，兒子住海曙，希望離兒子近。喜歡和老朋友聚會、喝茶、竄門、釣魚，覺得養(yǎng)老產(chǎn)品120-140面積段就差不多了，為人精明，物業(yè)費(fèi)過高的社區(qū)難以接受，不愿意為衛(wèi)生間扶手、應(yīng)急呼叫器等適老服務(wù)或設(shè)施買單。沒有什么養(yǎng)老概念，沒有考慮養(yǎng)老護(hù)理等事，對高服務(wù)，高收費(fèi)養(yǎng)老住宅很抵觸。配套及服務(wù)要求：希望養(yǎng)老的社區(qū)有氣派的會所，滿足健身、與老友喝茶、娛樂等功能；希望公共交通系統(tǒng)完善，老友來訪及出行方便；以后要帶孫子，希望有好的小學(xué)學(xué)區(qū)或中學(xué)學(xué)區(qū)；活動方面希望物業(yè)多組織老人戶外短途旅游等活動?！究腿悍治觥俊緢?bào)告目錄】市場背景分析目標(biāo)客群研究可行性分析項(xiàng)目地塊屬性養(yǎng)老模式分析可行方案探究【項(xiàng)目屬性】7#地塊屬性：與4#/6#地塊相似，無資源，北側(cè)代建有幼兒園和文化站，真實(shí)容積率1.45；9#地塊屬性：容積率最高的地塊，北面臨湖，景觀資源較好，但南面直面高架，有一定影響。18米限高，占地42400㎡18米限高，占地21429㎡33米限高，占地8771㎡公建用地云鷺灣資源具備條件，但因公司首次探索適老住宅，在安全穩(wěn)健為先，保障適當(dāng)溢價前提下，建議入市最晚的9#地作為適老住宅首次探索適老住宅，所需前期研討和設(shè)計(jì)時間較長，因此建議放在入市最晚的9#地塊做適老住宅。安全穩(wěn)健為先，保障適當(dāng)溢價模式①：【“老少配”的隔代親情社區(qū)模式】該開發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開發(fā)（直接受城市公共交通輻射）開發(fā)規(guī)模約500-600畝較為適宜。開發(fā)企業(yè)需自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營，依賴其他物業(yè)的銷售來盈利。整個社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區(qū)。模式優(yōu)點(diǎn)：①“少量持有（少于30%）+大量銷售（大于70%）”可以讓企業(yè)有條件持續(xù)開發(fā)；②“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨(dú)感，整個社區(qū)中的老人組團(tuán)“分隔而不分離”，子女與父母既能夠互相照顧，又能避免生活習(xí)慣的互相干擾，整個社區(qū)既有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊?，市場接受度高。整體盈利思路：“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”前期銷售實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)補(bǔ)血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價值，確定社區(qū)屬性，為長期發(fā)展創(chuàng)造價值；中后期實(shí)現(xiàn)服務(wù)輸出?！灸Ｊ教骄俊磕Ｊ舰冢骸就耆钟械臅T制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式】該開發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內(nèi)開發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目的占地規(guī)模不能太大，針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)。模式兩大要點(diǎn)：①采用“會員制模式”盈利或“會員金字塔”模式；②“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，物業(yè)提供一定的“醫(yī)療”功能，引入康復(fù)醫(yī)院，中醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，這類醫(yī)療機(jī)構(gòu)既可以提供老人需要的康復(fù)和養(yǎng)生服務(wù)，又可以使用醫(yī)保，降低老人的支付門檻，這是項(xiàng)目的核心吸引力。同時，物業(yè)中的老年公寓，護(hù)理院等提供了專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，支撐了會員制模式。會員類型會費(fèi)金額資金價值終身類會員居住會費(fèi)（買斷20年物業(yè)使用權(quán)）+服務(wù)會費(fèi)少量物業(yè)的使用銷售權(quán)，在項(xiàng)目前期快速回收資金用于開發(fā)押金類會員A（使用物業(yè)）押金類會員B（不使用物業(yè)）消費(fèi)類會員（多等級）押金：租金+服務(wù)會費(fèi)押金：服務(wù)會費(fèi)多等級服務(wù)會費(fèi)大量的押金可形成資金池，為項(xiàng)目的開發(fā)和投資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流靈活多樣的盈利收入【模式探究】

隔代親情社區(qū)模式KPI總結(jié)會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式KPI總結(jié)養(yǎng)生目的地模式KPI總結(jié)地塊條件位于城市邊緣，具備一定自然資源條件，中等規(guī)模直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)和城市生活配套資源輻射，持有經(jīng)營的小規(guī)模地塊城市公共交通不能直接輻射，自然資源強(qiáng)勢，大規(guī)模的地塊功能定位適老型一站式生活社區(qū)城市型醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理的功能型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)旅游+養(yǎng)生+度假+養(yǎng)老（強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老）客戶定位普通年輕人群+全年齡段健康老人75歲以下慢性病康復(fù)老人+75歲以上高齡老人40歲以后有較強(qiáng)保健觀念的高端人群+活力健康型老人產(chǎn)品形式多層/小高層老年住宅+中低容積率產(chǎn)品滿足醫(yī)療專業(yè)設(shè)計(jì)和老齡設(shè)施安裝要求的多層建筑低密度產(chǎn)品為主核心配套老年大學(xué)、幼兒園/親子樂園、老年活動中心、醫(yī)院、護(hù)理院、菜市場、食堂、超市、購物中心/商業(yè)街老年大學(xué)、老年活動中心、應(yīng)急醫(yī)療配套、康復(fù)醫(yī)院、菜市場、食堂、超市SPA、休閑會所、酒店、體檢中心、應(yīng)急醫(yī)療站、商業(yè)街盈利模式前期：物業(yè)銷售；中期：物業(yè)出租；后期：服務(wù)輸出前期：會員卡銷售、物業(yè)出租；中期：服務(wù)內(nèi)容銷售；后期：品牌輸出前期：會員卡銷售、物業(yè)出售；中期：物業(yè)出售、設(shè)施經(jīng)營收益；后期：物業(yè)出租、設(shè)施經(jīng)營收益【養(yǎng)老開發(fā)模式原型KPI對比】【模式探究】城市遠(yuǎn)郊周邊城市群城市遠(yuǎn)郊城市外圍會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式·臨近市政醫(yī)療資源·照料護(hù)理型養(yǎng)老社區(qū)·自理老人、半護(hù)老人和全護(hù)老人·經(jīng)營物業(yè)隔代情親情社區(qū)模式·自建醫(yī)療配套·綜合養(yǎng)老社區(qū)·全年齡段老年人·經(jīng)營+出售物業(yè)養(yǎng)生目的地模式·養(yǎng)生核心設(shè)施驅(qū)動·養(yǎng)老社區(qū)嫁接旅游·中老年高端家庭·經(jīng)營+出售物業(yè)判斷維度·城市級別與輻射力·區(qū)位條件·項(xiàng)目規(guī)?！ら_發(fā)企業(yè)的醫(yī)院、資源能力·土地的硬性條件【可行方案】項(xiàng)目模型初判——從先決條件（出售）、地塊條件、核心配套投入等云鷺灣項(xiàng)目更符合“隔代親情社區(qū)模式”住宅產(chǎn)品的成本估計(jì)地塊容積率限高限高范圍可能的產(chǎn)品成本估計(jì)售價（10%毛利）備注9#1.633米東南角首置小高層，C標(biāo)約11850約13035以截止到2015年底計(jì)算成本首改小高層，C標(biāo)約11850約13035再改小高層，B標(biāo)約13050約1435518米北側(cè)和西側(cè)首改多層，C標(biāo)約11950約13145再改多層，B標(biāo)約13350約14685根據(jù)4#地塊過去一年經(jīng)驗(yàn)，90㎡產(chǎn)品總價在105萬以內(nèi)房源銷售速度較快；超過120萬則基本滯銷，即90㎡小高層產(chǎn)品單價的上限在13300元/平左右（裝修C標(biāo)）；需探索在“老少配隔代親情社區(qū)模式”既能更少持有養(yǎng)老經(jīng)營物業(yè)（控制成本），又能有一定溢價能力或走量速度的養(yǎng)老模式！【可行方案】以毛利10%計(jì)，至2015年底住宅售價已在13035元/㎡以上，適老產(chǎn)品需通過非必要配套、設(shè)施、服務(wù)等的縮減嚴(yán)控成本控制單價。杭州藍(lán)庭適老住宅比較失敗，目前在考慮轉(zhuǎn)型。在藍(lán)庭約80萬方大盤背景下，2010年5月7期推出養(yǎng)老公寓，截止至目前僅去化10套。公寓性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)，共10層，總計(jì)86套房源，均為70方左右的一房和兩房，頤養(yǎng)公寓全部采取精裝修，包括家電家具、床上用品，甚至窗簾都配備齊全。當(dāng)時理念相當(dāng)先進(jìn)，除了配以完善的硬件設(shè)施外，公寓還提供為老年人量身