產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理實施方案

**產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理實施方案初稿一、產(chǎn)業(yè)園的根本情況及物業(yè)規(guī)?！惨弧钞a(chǎn)業(yè)園工程概述及物業(yè)概述工程規(guī)劃占地畝,建筑面積平方米.工程建設(shè)內(nèi)容包括：綜合效勞區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中央.1、綜合效勞區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分.總計建筑面積為******萬平方米.2******************平方米和*******平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設(shè)100T3、物流中央占地****畝,建筑面積*******萬平方米.建設(shè)三個功能區(qū),一是保稅庫區(qū),建筑面積****萬平方米；二是庫區(qū),建筑面積****萬平方米；三是露天貨場和治理區(qū)建筑面積*****萬平方米.〔二〕產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模1、平安保衛(wèi)系統(tǒng)主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體平安環(huán)境的治理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路治理.2、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)主要包括房屋治理與維修養(yǎng)護；共用設(shè)備治理〔給排水設(shè)備治理、供電設(shè)備治理、弱電設(shè)備治理、消防治理〕；專業(yè)設(shè)備的治理〔空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備治理〕；共用設(shè)施的治理.3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共局部〔廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管〕以及公共設(shè)施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作.4、園區(qū)食堂的治理主要包括廚房治理以及員工就餐治理二、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實施總體方案比照現(xiàn)有的幾種物業(yè)治理模式的優(yōu)缺點,弁結(jié)合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀,建議采用自管與委托外包相結(jié)合的模式.由我公司單獨組建物管部門進行治理,可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源,利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象,降低運營本錢,保證核心業(yè)務(wù)的收益.同時,將保安、特種設(shè)備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務(wù)外包,由物管部門對各個分包業(yè)務(wù)進行監(jiān)督與協(xié)調(diào),最終到達(dá)降低人員本錢,降低運營費用,保證物管工作的掌控力度,提升效勞質(zhì)量的目的.〔一〕物業(yè)治理架構(gòu)物業(yè)治理效勞,要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu),使人力、物公司下設(shè)物業(yè)治理部來具體負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)治理.具優(yōu)點是集指揮和職能于一身,命令統(tǒng)一,責(zé)權(quán)清楚,指揮及時,既能滿足本物業(yè)初期治理的要求,又能為將來業(yè)務(wù)的開展留下充足的空間.〔二〕崗位設(shè)置1參與重大工程的合同或標(biāo)書的評審；編制新增工程的物業(yè)治理方案；參與新接管工程的驗收工作；組織本部門員工的專業(yè)技能培訓(xùn)；自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格時,及時采取糾正舉措及適當(dāng)?shù)念A(yù)防舉措；制定各專項規(guī)章制度,對本部門員工工作業(yè)績予以評審；負(fù)責(zé)所屬工程的物業(yè)治理的日常工作,并對部門員工進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；檢查監(jiān)督各項業(yè)務(wù)方案〔年度、季度、月度等〕的實施情況并向上級報告；與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò),了解行業(yè)最新規(guī)定；推廣新的有效的治理方法,并總結(jié)分析,提出合理的建議.2、物管員〔兼資料員〕負(fù)責(zé)與公司各部門工作的對接,輔助部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作.負(fù)責(zé)處理員工的咨詢、投訴,并提供協(xié)助.書寫各類通知、通告,完善各類合同文本.遇有緊急事故,及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作；協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守那么；配合客戶效勞文員做好水電費等其他費用的收取；負(fù)責(zé)裝修檔案,客戶檔案、治理處文書檔案的治理;3、客服員收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關(guān)投訴記錄并對重點內(nèi)容進行記錄歸納,重要情況及時向上級報告；準(zhǔn)時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單；負(fù)責(zé)做好水電等費用的收付.負(fù)責(zé)園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的治理工作；負(fù)責(zé)定期對效勞質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核,并提出整改方案；4、設(shè)備主管負(fù)責(zé)向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修方案,協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施工程的整改全過程.向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運行效果的各方面比照和改造、更新經(jīng)驗總結(jié)；負(fù)責(zé)設(shè)備相關(guān)的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬.負(fù)責(zé)協(xié)助公司工程部對本工程新增工程的接管及驗收工作；維修、保養(yǎng).做好園區(qū)工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作.制冷通風(fēng)系統(tǒng)圖；負(fù)責(zé)制定所管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施治理的各種規(guī)章制度,出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表；負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園水電等的抄表統(tǒng)計.5、委外工作主管督導(dǎo)外包單位的各項工作,定期對各外包業(yè)務(wù)進行檢查和考核,弁對出現(xiàn)的問題提出整改要求.負(fù)責(zé)客服人員轉(zhuǎn)發(fā)投訴的處理,及整改意見的落實.三、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的主要內(nèi)容及人員配置1、平安保衛(wèi)系統(tǒng)在園區(qū)兩個主要出入口要求有保安24小時在崗值班；同時要對園24車輛進行治理,保證道路通暢.根據(jù)園區(qū)總體治理的需要,保安主要負(fù)責(zé)兩個園區(qū)主要出入口值班6人,門崗各兩人,流動崗兩人.總計需要2430000元/年,該項每年預(yù)計需要費用七十二萬元.2、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)(1)(2)共用設(shè)備治理水表、閥門等)；排水治理.供電設(shè)備治理：供電設(shè)備〔變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等〕；配電房治理.弱電設(shè)備治理.消防治理：消防限制中央24小時值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,完好無損,可隨時起用.產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)治理1~245000/年.4人,每人每年的工資標(biāo)準(zhǔn)為三萬五到四萬元之間；網(wǎng)絡(luò)治1~23、環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔〔專職人員及清潔衛(wèi)2~32~325000元/年.4、園區(qū)食堂治理產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式,由專業(yè)的食堂承包單位負(fù)責(zé)具體運營,提供廚房設(shè)備及用餐場地,承當(dāng)水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿,自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧.產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食委員會來專門負(fù)責(zé)對其進行監(jiān)督治理.物業(yè)治理部根據(jù)膳食委員會的意見,召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調(diào),改良效勞.弁通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調(diào)查對承包方進行考核.5、宿舍治理對宿舍入住人員的治理,制定員工入住流程,標(biāo)準(zhǔn)宿舍治理；增強宿舍公共財物的維護治理.宿舍治理需要治理員〔建議使用女性工作人員〕4名,主要負(fù)責(zé)宿舍人員出入治理、水電費抄錄收取、宿宿舍財物的治理、宿舍日常秩序維護.根本工資標(biāo)準(zhǔn)為三萬元/年.以上日常物業(yè)治理效勞中,平安保衛(wèi)系統(tǒng)、車輛交通及道路治理、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)以及設(shè)備治理中的強電、弱電、消防、空調(diào)、電梯都采用外包的方式進行治理.同時鑒于網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對于保證公司商業(yè)機密的重要性,建議由公司招聘專人進行治理.為了降低物管工作運營本錢,建議局部崗位可由公司內(nèi)部人員在不影響日常工作的前提下兼職.附件：一、完善的日常物業(yè)治理效勞1、平安保衛(wèi)系統(tǒng)總體平安環(huán)境治理物業(yè)治理部對外聘保安嚴(yán)格日常檢查、治理、派專人負(fù)責(zé)安24小時監(jiān)控值班,安保負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)日常檢查和突擊檢查24小110依法辦事.24小時值班及巡邏,制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身平安處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范舉措弁及時消除平安隱患.在出入口處對來訪客人進行登記,限制園區(qū)內(nèi)流動人員數(shù)防地震方案等.入園企業(yè)的治理建立與入園企業(yè)的日常溝通機制,及時了解入園企業(yè)的需求,弁做好入園企業(yè)的溝通工作,使之能配合物業(yè)治理工作.車輛交通及道路治理園區(qū)停車場治理有序,排列整潔,機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查園區(qū)內(nèi)道路,保證道路通暢,路面平整；井蓋無缺損、無喪失,路面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活.科學(xué)治理記錄全面的事件日志,針對事故多發(fā)地增強巡邏及監(jiān)控,消滅平安隱患.2、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)(1)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板,及時通報相關(guān)事項.(2)共用設(shè)備治理本公司物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)與維修,一是以預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與方案維修弁重,使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好；“四會〞和“五碎好是指用好、修好和治理好重要的房屋設(shè)備.“四會〞是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保 養(yǎng)、會檢查、會排除故障.“五定〞是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合.以專業(yè)修理為主,同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行局部的小型維修.四是完善設(shè)備治理和定期維修制度.制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片治理,合理制定定期維修方案.給排水設(shè)備治理治理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng),保證給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏,方便員工生活.供水設(shè)備〔包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格治理舉措,無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,無二次污染,保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶.供電設(shè)備治理24小時運行11次,半年大檢修1用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等.供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng).觀察種類儀表、電壓是否正常,使用電流的變化情況,頂峰用電時的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固,箱內(nèi)器件是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點有無燒傷,導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好,各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效,接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固.管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定.弱電設(shè)備治理每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng),保證故障能及時排除.消防治理24時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防治理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn).建立日常防火檢查制度,每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,每月全部檢查一次,及時發(fā)現(xiàn)弁消除火災(zāi)平安隱患,保證消防設(shè)施齊全、完好,標(biāo)識完整,可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖.照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無阻；全體治理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法弁能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊,制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí),增強應(yīng)急技能、提升業(yè)主消防意識.3、環(huán)境保潔系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生治理的目的是凈化環(huán)境,給園區(qū)全體員工人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境.我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定〞治理,即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量.治理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔〔專職人保持潔凈.4、綠化維護系統(tǒng)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物.5、共用設(shè)施治理系統(tǒng)發(fā)揮物業(yè)的使用價值.6、園區(qū)食堂治理民以食為天,食以安為先,食品平安是關(guān)系到員工身體健康和生命平安的一件大事.產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式,由專業(yè)的食堂承包單位負(fù)責(zé)具體運營,提供廚房設(shè)備及用餐場地,承當(dāng)水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿,自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧.產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食委員會來專門負(fù)責(zé)對其進行監(jiān)督治理.物業(yè)治理部根據(jù)膳食委員會的意見,召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調(diào),改良效勞.弁通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調(diào)查對承包方進行考核.7、宿舍及專家公寓的治理對宿舍入住人員的治理,制定員工入住流程,標(biāo)準(zhǔn)宿舍治理；增強宿舍公共財物的維護治理.入住員工由綜合部統(tǒng)一安排房間,憑借綜合部簽發(fā)的入住單到員工宿舍入??；離職人員必須在3度.8、產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化活動系統(tǒng)創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與員工的共同愿望.在一年里,特別是節(jié)日,如春節(jié)、中秋節(jié)等,組一份歸屬感.1、日常保潔樓道收垃圾,洗垃圾桶2/1/天無雜物,無積水1次/1/2/天無灰塵,無手印1/周無灰塵1/周無灰塵1/周無灰塵、蜘蛛絲1次/月無灰塵2/道路路面循環(huán)清掃無雜物2次/天無雜物1/周無灰塵1/周無灰塵2次/2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域,每月定期一次采取舉措消滅老鼠、蜂螂,二次消滅蚊子、蒼蠅,配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚?三、綠化維護工程舉措標(biāo)準(zhǔn)草皮修剪〔按季節(jié)進行〕草皮美觀平整2次〕無病蟲害4次〕綠化生長旺盛4次四、食堂治理守那么廚房之治理廚工守那么,衛(wèi)生條例地吐痰.理.工作時要穿工作服,嚴(yán)禁上班時吸煙.嚴(yán)格根據(jù)食品衛(wèi)生要求去操作,預(yù)防食物中毒.洗干凈后的餐具要整理齊備且有規(guī)律地擺好.香味,把戲、品種多樣化.整個烹食過程必須認(rèn)真清洗干凈弁按時