物業(yè)員工勞動保護制度

--—一、 工作證只作內(nèi)部管理使用,對外無效；二、 工作證不得偽造、涂改及轉(zhuǎn)借；三、 工作證可以舊換新,室外工作人員3個月及室內(nèi)工作人員6個月可更換一次,不到月份更新;則需扣除工本費5元；四、 員工調(diào)職或調(diào)整職位時,須及時更換工作證；五、 工作證不得遺失,否則在職人員扣款10元,離職員工扣款20元。物業(yè)管理人員配備方案管理制度（一） 管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)管理處主任一名；公共事務(wù)管理員一名,保安六名；保潔員六名；維修工二名。（二） 員工培訓(xùn)方案,員工考核與獎懲機制員工培訓(xùn)：為了提高管理水平,采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法,提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平,做到全員培訓(xùn)合格。1、新招聘人員實行一個月業(yè)務(wù)研究,考試合格者留用。2、 保安員每日進行常規(guī)訓(xùn)練,增強安全責(zé)任心。3、 每周安排一定時間研究有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍,興行管理經(jīng)驗座談會。4、 每季興行一次全員消防訓(xùn)練,研究有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及研究有關(guān)救生方法,并舉行消防演習(xí),要求人人達標(biāo)。5、 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力,熟練掌握在發(fā)生火警,治安案件等情況下應(yīng)急處理方法,并舉行消防演習(xí),要求從從達標(biāo)。6、 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進單位參觀研究7、 有計劃的安排維修,綠化等各工種員工分批進行培訓(xùn)研究和深造,以確保員工的整體文化素質(zhì)。8、 定期進行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn),引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù),提高工作效率。培訓(xùn)目標(biāo)：1、 確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上；2、 新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;3、 管理人員持證上崗率100%4、 特殊工種人員持證上崗率100%5、員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派研究培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論;參觀研究；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項目外,我們還將針對本小區(qū)的實際情況,對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障,上、下水管道爆破；雷暴和臺風(fēng)；百法聚集滋事,處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴;違例或遺棄車輛；收獲財物。員工考核與獎懲：1、錄用與考核錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件,經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員工進行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3個月?？己?考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段,我公司制訂了一系列的考核制度和實施辦法：A、 簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書,考核整體目標(biāo)完成情況。B、 每年對員工進行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲?？己寺?00%,年淘汰率5%,崗位輪換率10%。C、 對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進行考核,考核率100%。D、 培訓(xùn)項目結(jié)束后,對培訓(xùn)人員進行一次全面考核。E、 對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進行兩次民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。2、淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作,結(jié)合小區(qū)實際情況,貫徹實施淘汰機制,提高管理服務(wù)水平。（四）員工著裝、標(biāo)志］1、 公司將在管理處采用新設(shè)計制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝,根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。2、 所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整,不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。3、 著裝應(yīng)得體、光潔,不得卷衣袖、褲腿,定期換洗。4、 穿黑皮鞋上班,皮鞋保持光亮,鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝,應(yīng)穿肉色絲襪,男員工應(yīng)穿深色襪子。5、 必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。物業(yè)公司行政辦公管理制度第一章總則第1條目的為樹立良好的公司形象,規(guī)范行政辦公工作,維護良好的工作環(huán)境,保障公司各項業(yè)務(wù)的正常運轉(zhuǎn),特制定本制度。第2條適用范圍本制度適用于所有在我公司工作的正式員工、兼職人員及臨時工。第3條歸口管理行政人事部是行政辦公管理工作的歸口管理部門,負(fù)責(zé)公司行政工作的各相關(guān)事項。第二章辦公管理第4條員工應(yīng)遵守公司的規(guī)章制度,自覺維護辦公環(huán)境的清潔、安靜。第5條辦公室應(yīng)保持整潔,無雜物,工作臺上擺放的辦公用品應(yīng)整齊有序。第6條保持辦公室肅靜,工作時間不得高聲喧嘩。第7條工作時間不離崗、串崗,不聚眾聊天,不打瞌睡,不在辦公室內(nèi)吃零食。第8條上班時間,嚴(yán)禁辦理私人事情,因公外出應(yīng)向本部門負(fù)責(zé)人請假。第9條接待來訪,應(yīng)起身相迎,做到態(tài)度和藹,彬彬有禮;來客告辭,起身相送；在回答來客詢問時,不得泄露公司管理制度及有關(guān)公司機密事項。第10條下班或因事離開辦公室,應(yīng)人走燈熄,關(guān)好門窗、電源等。第11條愛護公物,節(jié)約使用辦公用品。第12條講究文明禮貌,注重儀表儀容,按規(guī)定著裝;接待來訪客人,應(yīng)熱情主動。第三章會議管理第13條各種會議由召集者負(fù)責(zé)組織安排,并對出席對象提前發(fā)出通知。第14條會議召開之前應(yīng)確定議題、參會對象,準(zhǔn)備好有關(guān)的會議資料、文件。第15條會議出席者應(yīng)安排好工作,準(zhǔn)時到會,并帶筆記本及相關(guān)會議資料,如因故無法參加會議,須提前向會議組織者請假。第16條會議堅持效率原則,各發(fā)言者應(yīng)事先做好準(zhǔn)備,發(fā)言應(yīng)簡明扼要,以使會議起到應(yīng)有的效果。第17條公司的固定性會議為公司經(jīng)理辦公會議、項目區(qū)域辦公會議、部門例會及班組例會。公司經(jīng)理辦公會議原則上每月召開一次,參會對象為公司總經(jīng)理、各項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理、經(jīng)理助理及相關(guān)人員。項目區(qū)域辦公會議于每月10日召開,參會對象為常務(wù)經(jīng)理、經(jīng)理助理、項目區(qū)域職能主管、管理處主任。部門例會于每旬第一個星期五召開,參會對象為部門所有人員。各班組每月至少組織一次例會,進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、研究（具體時間由部門確定）。第18條如遇特殊情況,會議組織者須另行通知；上一級別會議與本級別會議在時間上有沖突時,以上一級別會議為主,本級別會議作相應(yīng)時間調(diào)整。第19條凡會議所作的決議、決定及重要事項必須形成會議紀(jì)要,經(jīng)行政人事部整理后以文件形式印發(fā)并貫徹執(zhí)行。第四章公文管理第20條各級政府、上級部門下發(fā)和其他單位抄送的公文,統(tǒng)一由行政人事部行政專員收管,并負(fù)責(zé)簽收、分類、登記和分發(fā)、傳閱。第21條以公司名義發(fā)出的各種文件須編號、登記,統(tǒng)一對外發(fā)送。第22條公文處理程序行政專員將公文登記、分類,交行政人事部經(jīng)理審閱并提出擬辦意見。行政專員根據(jù)擬辦意見,送有關(guān)部門相關(guān)人員閱辦。領(lǐng)導(dǎo)批辦的公文,按批示意見交有關(guān)部門負(fù)責(zé)辦理。如承辦過程中有疑問或問題,應(yīng)及時請示、報告。辦理完畢后,相關(guān)部門應(yīng)填寫承辦結(jié)果,連同原文件退回行政人事部存檔。第23條對送閱文件要抓緊時間閱讀,各部門人員不得無故拖延或扣押,文件傳閱后,閱文人須簽名并寫上時間,第24條文件一律由專人傳送,一般不得橫向傳閱。第五章印章使用管理第25條公司印章由公司總經(jīng)理指定專人保管,法定代表人印章、財務(wù)專用章由財務(wù)部專人分開保管。印章未經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn),不得隨意交與他人保管、使用。第26條部門印章由部門負(fù)責(zé)人保管或指定專人保管。第27條印章使用審批規(guī)定如下。1涉及人員調(diào)動（任免）、以公司名義簽署的合同協(xié)議、財務(wù)收支及對外發(fā)文、發(fā)函等方面用章,由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。2有關(guān)業(yè)務(wù)管理工作用章,由項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)。3使用法定代表人印章,由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。4使用部門印章、有關(guān)業(yè)務(wù)管理工作用章,由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。第28條未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),公司人員不得私自用章,不準(zhǔn)攜帶公章外出,不準(zhǔn)蓋出空白信箋。第29條對不符合用章規(guī)定的事項,印章保管人員有權(quán)拒絕蓋章；對違反用章規(guī)定或弄虛作假,造成重大影響或經(jīng)濟損失的,要追究保管人、當(dāng)事人的責(zé)任。第30條刻制印章,須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。作廢的印章應(yīng)及時封存。第六章傳真機、復(fù)印機、計算機管理第31條為確保辦公設(shè)備的正常運行和使用,公司指定專人保管、使用,非操作人員,未經(jīng)許可不得私自使用。第32條為節(jié)約紙張和能源,公司嚴(yán)格控制復(fù)印和傳真數(shù)量,非必要不予復(fù)印和傳真。第33條公司一般不承接外單位及私人委托的打印、復(fù)印、傳真業(yè)務(wù),特殊情況須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意。第34條計算機內(nèi)存資料注意保密,凡涉及機要文件資料須加密碼保存,未經(jīng)批準(zhǔn),任何人不得提?。ㄩ啠╇娔X內(nèi)存信息、數(shù)據(jù)資料。第35條凡內(nèi)部常用業(yè)務(wù)資料、數(shù)據(jù),必須進行備份處理,以免丟失。第36條嚴(yán)格控制計算機外部軟件流入管理,嚴(yán)禁安裝和使用游戲軟件（盤）,以防電腦感染病毒。第37條工作結(jié)束后,應(yīng)做好辦公設(shè)備的日常保養(yǎng)和清潔工作,并及時處理廢棄稿件,切斷電源。第七章保密工作規(guī)定第38條凡符合下面條款之一者,均屬于公司機要文件,不得泄露。關(guān)于重要決策或計劃。關(guān)于人事問題。關(guān)于會議重要的討論事項。關(guān)于業(yè)主或租戶的檔案資料。契約、協(xié)定或根據(jù)協(xié)商而決定的事項。特別指定的事項。第39條機要文件按保密等級可分為以下三級。秘密,不能向相關(guān)人員以外者公開。機密,不能向外公開。絕密,不能向特別指名的最小范圍內(nèi)的工作人員以及承辦人員以外者公開。第40條機要文件、機要事項及其種類的認(rèn)定,原則上由所管部門的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。第41條機要文件由其制發(fā)部門制成正、副本兩份,一份由制發(fā)部門分類保管,另一份由所管部門的負(fù)責(zé)人保管。第42條機要文件的制發(fā)部門應(yīng)備有發(fā)文簿,文件發(fā)至有關(guān)部門時,必須有收件人簽字。第43條機要文件來往傳遞（包括傳真）,應(yīng)指定專人傳接或采取親啟信函方式進行。第44條機要文件須經(jīng)制發(fā)部門負(fù)責(zé)人同意后方可復(fù)制。機要文件復(fù)制時,制發(fā)部門應(yīng)將復(fù)制件數(shù)量在原件或副本上詳細(xì)記錄,并在發(fā)文簿上記載復(fù)制件的去向。第45條秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事項,由制發(fā)部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),由專人進行分發(fā)和傳送。第46條機要文件及其相關(guān)草案、其他無用資料的銷毀,由所管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。第八章檔案管理第47條檔案實行集中管理與分散管理相結(jié)合,即分別由公司、部門管理或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)檔案管理工作。第48條公司各部門在各項活動中所形成的具有參考價值的文件、材料,由承辦部門、經(jīng)辦人負(fù)責(zé)將用完的文件、資料及時歸檔。第49條文件結(jié)案移送歸檔時,相關(guān)人員須檢查文件的文本及附件是否完整,如有短缺,應(yīng)立即追查。第50條文件的處理手續(xù)必須完善,如有遺漏,應(yīng)立即退回承辦人。第51條檔案管理人員做好收件登記、編號、運轉(zhuǎn)、催辦工作,對按規(guī)定程序符合立卷標(biāo)準(zhǔn)要求的文件,及時進行分類、立卷及歸檔。第52條檔案管理人員每年對檔案材料的數(shù)量、保管等情況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時采取補救措施,確保檔案的安全。第53條檔案管理人員保持檔案室清潔,隨時擦拭檔案櫥、架,并采取防蟲措施。第54條檔案管理人員每年按規(guī)定清理一次,對已到保管期限、確定銷毀的檔案材料必須列冊登記,經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后作銷毀處理。第55條公司嚴(yán)格履行檔案調(diào)、借閱登記、審批手續(xù),一般僅限在檔案室查閱,確因工作需要須復(fù)印或摘抄文件,須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。第56條借閱人員不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借的檔案。第57條對于歸還的檔案,經(jīng)檔案管理人員檢查無誤后,立即歸入檔卷。第九章附則第58條本制度由公司行政人事部擬定,其解釋權(quán)、修改權(quán)歸公司行政人事部。地產(chǎn)自營物業(yè)及公建配套經(jīng)營管理制度地產(chǎn)集團自營物業(yè)及公建配套經(jīng)營管理制度—、總則第一條為理順自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營管理程序,明確各部門職責(zé),根據(jù)公司實際情況,制定本制度。第二條基本定義：1、 未售商用物業(yè):指各樓盤交樓后的應(yīng)售未售商鋪或自營商用物業(yè)。2、 公建配套:指各樓盤按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在小區(qū)與住宅或商用物業(yè)配套修建的各種建筑,一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、物業(yè)管理用房、車庫等。第三條相關(guān)主要管理部門職能：1、 廣東公司商業(yè)部（以下簡稱商業(yè)部）為自營物業(yè)及公建配套的統(tǒng)籌管理部門。負(fù)責(zé)屬于公司產(chǎn)權(quán)的各樓盤未售商用物業(yè)的前期策劃及招商方案的撰寫,對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。2、 物業(yè)集團下屬各物業(yè)公司（管理處）負(fù)責(zé)自營物業(yè)及公建配套的日常維護及管理,各物業(yè)公司在接受商業(yè)部委托下可對自營物業(yè)及公建配套進行招商。3、 開發(fā)部為各樓盤公建配套物業(yè)移交的管理部門,負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門協(xié)商做好公建配套物業(yè)的移交工作。第四條本制度由商業(yè)部負(fù)責(zé)考核,綜合計劃部負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。二、自營物業(yè)及公建配套的日常管理第五條商業(yè)部提前介入各樓盤商用物業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計,并提供相關(guān)經(jīng)營意見或建議。第六條總工室須在每期樓宇交樓前30天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇的規(guī)劃報建圖或竣工圖。第七條開發(fā)部須在每期樓宇交樓前30天內(nèi)向商業(yè)部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍,對于暫不移交物業(yè)應(yīng)與政府相關(guān)部門明確移交時間；在取得【國有土地使用證】、【建設(shè)工程規(guī)劃許可證】、【預(yù)售證】、【建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證】等證件后3日內(nèi)向商業(yè)部提供相關(guān)復(fù)印件。第八條預(yù)決算部須在每期樓宇交樓前15天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇商業(yè)部分的成本預(yù)（決）算及面積測算表,以便商業(yè)部做好商用物業(yè)招商的成本測算。第九條商業(yè)部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業(yè)及公建配套的招商方案,確定自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營定位及租賃價格等。第十條銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內(nèi)向商業(yè)部提交應(yīng)售自營物業(yè)及公建配套的明細(xì)。第^一條工程部必須在每期樓宇交樓前7天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇的【消防驗收合格證】、【電梯驗收合格證】、【單位（子單位）工程質(zhì)量驗收意見】等相關(guān)證書復(fù)印件。第十二條假設(shè)該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的,資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內(nèi)向商業(yè)部提交相關(guān)業(yè)務(wù)銀行同意自營物業(yè)及公建配套出租的承諾函。第十三條商業(yè)部必須在每期樓宇實際交樓前5天內(nèi)根據(jù)總工室、預(yù)決算部、開發(fā)部、工程部提供的相關(guān)資料內(nèi)建立該期樓宇自營物業(yè)及公建配套臺帳并進行分類。第十四條工程部必須在該期樓宇交樓前3天內(nèi)將自營物業(yè)及公建配套（含鑰匙）及物業(yè)公司分戶驗收意見移交商業(yè)部簽收,商業(yè)部同時將應(yīng)售自營物業(yè)及公建配套的全套鑰匙移交物業(yè)公司保管。（分戶驗收不合格的,商業(yè)部應(yīng)拒絕接管）第十五條因自營物業(yè)及公建配套招商需要,商業(yè)部可根據(jù)總工室提供的最新規(guī)劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,總工室根據(jù)新的劃分方案在3天內(nèi)重新出圖,并委托預(yù)決算部5天內(nèi)完成面積的測算;工程部參照【房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度】進行相關(guān)實施工作。第十六條物業(yè)公司必須每天對自營物業(yè)及公建配套巡查一次,發(fā)現(xiàn)問題必須立即報商業(yè)部。商業(yè)部定期對自營物業(yè)及公建配套進行巡查,物業(yè)公司必須派人共同巡查并由商業(yè)部作好巡查記錄,巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認(rèn),發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司限期整改。第十七條自營物業(yè)及公建配套的銷售及經(jīng)營臺帳管理程序如下：1、 銷售臺帳的管理。如住宅銷控發(fā)生變動的,銷售部須在每周二前書面通知商業(yè)部；如商鋪銷控發(fā)生變動的,銷售部須在次日書面通知商業(yè)部。商業(yè)部根據(jù)銷售部的最新通知及時更新經(jīng)營臺帳。2、 經(jīng)營臺帳的管理。如應(yīng)售未售商鋪已出租的,商業(yè)部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。三、自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營管理第十八條自營物業(yè)及公建配套中應(yīng)售未售住宅原則上以銷售為主。假設(shè)長時間空置未售的,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修整改,整改合格后營銷中心根據(jù)周邊市場價格重新定價報董事局審批后統(tǒng)一對外發(fā)售。特殊情況下,應(yīng)售未售住宅也可根據(jù)實際情況由商業(yè)部負(fù)責(zé)對外出租。第十九條大型商用物業(yè)（含商場、綜合樓、寫字樓等）可采取直接租賃或招標(biāo)方式,各相關(guān)部門按以下程序執(zhí)行：1、 根據(jù)商用物業(yè)本身規(guī)劃設(shè)計及集團公司經(jīng)營要求,商業(yè)部牽頭組織銷售部、總工室、開發(fā)部、物業(yè)公司等部門召開綜合協(xié)調(diào)會討論制訂招商方案,并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。2、 商業(yè)部通過直接對外租賃或招標(biāo)的方式選擇承租人,并與其辦理相關(guān)租賃手續(xù)。3、 合同管理部審核租賃合同條款,無誤后蓋章,3個工作日內(nèi)交由商業(yè)部。第二十條各樓盤零散自營物業(yè)及公建配套的租賃按以下程序執(zhí)行：1、 商業(yè)部根據(jù)周邊市場價格制訂租賃方案后統(tǒng)一上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后直接對外租賃。假設(shè)租賃方案須根據(jù)市場情況有所調(diào)整,商業(yè)部須另行上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。2、 自營物業(yè)及公建配套成功招租后,商業(yè)部按統(tǒng)一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內(nèi)須將審批蓋章完畢的合同交由商業(yè)部。第二十一條辦理登記備案手續(xù)1、商業(yè)部根據(jù)合同總金額計算登記備案印花稅,向財務(wù)總部申請資金后陪同承租方到物業(yè)所在地租賃管理所辦理登記備案。2、 合同登記備案完畢后,商業(yè)部負(fù)責(zé)到租賃管理所領(lǐng)取合同,并與財務(wù)總部做好銷帳手續(xù)。3、 已登記備案的合同正本叁份,副本貳份。租戶執(zhí)正本、副本各壹份,房管局租賃管理所執(zhí)副本壹份,財務(wù)總部及檔案室各存正本壹份,商業(yè)部及合同管理部存復(fù)印件。第二十二條物業(yè)交接手續(xù)1、 商業(yè)部在辦理完登記備案手續(xù)后電話通知承租人在5個工作日內(nèi)領(lǐng)取合同,承租人領(lǐng)取合同時向甲方繳納第一個月的租金。2、 商業(yè)部會同物業(yè)公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業(yè)交接手續(xù),物業(yè)公司負(fù)責(zé)與承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。第二十三條集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業(yè)及公建配套,由商業(yè)部確定租賃價格,并與其簽訂租賃協(xié)議。第二十四條租賃期限內(nèi)凡承租方提出變更經(jīng)營內(nèi)容、延長租賃期限等日常經(jīng)營管理事宜,由商業(yè)部書面報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。第二十五條商業(yè)部按租賃合同有關(guān)條款監(jiān)督承租方履約1、 承租方應(yīng)交租5天前,商業(yè)部按約定交租時間前5天內(nèi)電話通知承租方交租。2、 假設(shè)承租方逾期7天未交納租金,商業(yè)部須通過發(fā)催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。3、 假設(shè)承租方逾期一個月仍未交納租金,商業(yè)部須在5天內(nèi)采取有效措施乃至解除合同、收回物業(yè)。第二十六條經(jīng)營收入?yún)R總、上報1、 各物業(yè)公司每月5日前將上月委托經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入明細(xì)匯總表報商業(yè)部。2、 商業(yè)部每月5日前將本部門經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營收入明細(xì)匯總、制表備案。3、 商業(yè)部每月10日前將本部門經(jīng)營物業(yè)及委托經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入明細(xì)匯總、制表并編制經(jīng)營工作報告上報集團公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。同時報財務(wù)總部以做好帳務(wù)處理。第二十七條租賃合同屆滿后,按以下程序執(zhí)行：1、 假設(shè)承租方有意續(xù)租,商業(yè)部在合同到期日前與承租方協(xié)商并重新簽訂租賃合同或補充協(xié)議。2、 如承租方無意續(xù)租,商業(yè)部須通知物業(yè)公司在合同到期日前30天內(nèi)不定期對物業(yè)使用狀況進行檢查;在合同到期日前3天內(nèi)會同集團財務(wù)總部、物業(yè)公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用；各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關(guān)停租手續(xù),不符合收回條件的,商業(yè)部按租賃合同有關(guān)條款執(zhí)行。第二十八條合同期限內(nèi)商鋪擬出售的,須按以下程序辦理手續(xù):1、 銷售部須將租賃情況知會新業(yè)主。2、 商業(yè)部確認(rèn)業(yè)主已辦理完畢收樓手續(xù)后,通知新業(yè)主及承租方協(xié)調(diào)相關(guān)事宜,并將原權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)給新業(yè)主。3、 填寫【資金審批表】報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后由財務(wù)總部負(fù)責(zé)退還承租方履約保證金。4、 商業(yè)部以新業(yè)主辦理完收樓手續(xù)的時間為準(zhǔn),計算應(yīng)轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的租金,填寫【資金審批表】報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后由財務(wù)總部負(fù)責(zé)結(jié)算工作。四、公建配套的專項管理第二十九條開發(fā)部負(fù)責(zé)公建配套規(guī)劃調(diào)整、移交的總體協(xié)調(diào)工作；商業(yè)部移交前整體經(jīng)營管理,并協(xié)助開發(fā)部出具移交公建配套的經(jīng)營管理意見。第三十條政府規(guī)定必須無償移交且無經(jīng)營價值的公建配套（如小學(xué)、幼兒園、派出所、公廁等）,開發(fā)部必須根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定在規(guī)劃驗收合格后與相關(guān)接收單位談判協(xié)商該物業(yè)移交時間、價格及條件,報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后辦理移交手續(xù)。第三十一條政府規(guī)定必須無償移交但有經(jīng)營價值的公建配套（如居委會、街道辦事處、文化站等）,開發(fā)中心牽頭聯(lián)系政府相關(guān)部門,商業(yè)部進行物業(yè)經(jīng)營效益及經(jīng)營成本測算后,并提供相關(guān)經(jīng)營管理意見,開發(fā)部與政府部門協(xié)商移交面積、移交時間及移交條件,達成共識報集團公司領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂移交協(xié)議。第三十二條政府規(guī)定須有償移交的公建配套（如衛(wèi)生站、書店、電信營業(yè)所、郵政局、煤氣站等,開發(fā)部根據(jù)規(guī)定的移交價格比例與相關(guān)政府部門進行談判、協(xié)商,商業(yè)部進行物業(yè)經(jīng)營效益及經(jīng)營成本測算后,并提供相關(guān)經(jīng)營管理意見,開發(fā)中心并根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)審批意見確定應(yīng)向政府移交物業(yè)的移交方式、價格、移交面積,并簽訂移交協(xié)議。第三十三條開發(fā)部與政府相關(guān)部門簽訂移交協(xié)議后3天內(nèi)必須向商業(yè)部提供移交協(xié)議復(fù)印件,并明確無須移交面積及范圍,商業(yè)部在2天內(nèi)負(fù)責(zé)自營物業(yè)及公建配套臺帳的更新工作。同時商業(yè)部根據(jù)開發(fā)部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。五、附則第三十四條本制度與公司已發(fā)文件有沖突的,以本制度為準(zhǔn)。第三十五條本制度自發(fā)文之日起執(zhí)行。住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案管理制度住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案及管理制度（一） 管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)管理處主任一名；公共事務(wù)管理員一名,保安六名；保潔員六名；維修工二名。（二） 員工培訓(xùn)方案,員工考核與獎懲機制員工培訓(xùn)：為了提高管理水平,采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法,提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平,做到全員培訓(xùn)合格。1、 新招聘人員實行一個月業(yè)務(wù)研究,考試合格者留用。2、 保安員每日進行常規(guī)訓(xùn)練,增強安全責(zé)任心。3、 每周安排一定時間研究有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍,興行管理經(jīng)驗座談會。4、 每季興行一次全員消防訓(xùn)練,研究有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及研究有關(guān)救生方法,并舉行消防演習(xí),要求人人達標(biāo)。5、 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力,