世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯副本市公開課一等獎省賽課獲獎?wù)n件

鄭州橄欖城集中商業(yè)項目終稿匯報稿謹(jǐn)呈：中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)版權(quán)申明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限企業(yè)全部，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限企業(yè)書面許可，不得私自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和公布匯報中部分或全部內(nèi)容。10/10/世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第1頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位2世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第2頁經(jīng)實地勘察，項目關(guān)鍵商圈范圍內(nèi)（北：航海路—西：大學(xué)南路—南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯—東：鐵路線）人口分布以下小區(qū)名城人口小區(qū)名城人口上元4500春暉小區(qū)2400中心花園360亞新美好佳苑4000麗城3100晨曦小區(qū)4000綠島港灣2100馮莊小區(qū)6000大學(xué)名郡4800健達(dá)世紀(jì)園2400花都港灣11000錦龍小區(qū)1200臺胞小區(qū)2800賈砦村4000代莊小區(qū)4000柴郭村3000富華佳苑2800十八里鋪3000潔云星苑站馬屯3000外阜花園1200南劉莊1000鐵路家眷小區(qū)3200共計：約7.5萬人市場名稱人口市場名稱人口萬客來5000華中酒批發(fā)城1200中陸商貿(mào)城10000馮莊農(nóng)貿(mào)市場1000鞋城50000百貨批發(fā)市場1200華中商業(yè)城1500盈合萬貿(mào)城1600摩配城1500五金塑料城

共計：約7.5萬人加上周圍學(xué)校，共計：約18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計，本項目周圍2.5公里以內(nèi)居民及各市場人員共計：18萬人左右居民小區(qū)批發(fā)/商貿(mào)市場沿街商業(yè)設(shè)施2.5公里3世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第3頁橄欖城項目未來將有3-5萬居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民，王胡砦項目規(guī)劃將有10萬居民規(guī)模總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū)約30萬8500人天擎花園約11萬人經(jīng)濟(jì)適用房（B-5-01/02)約13萬5000人待開發(fā)安置區(qū)/經(jīng)適房（B-6-01、B-8-02)約20萬8500人橄欖城90-100萬3-5萬人總計5-7萬人橄欖城項目未來將有3-5萬居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民；本項目周圍區(qū)域未來將存在5-7萬消費人群。待開發(fā)安置區(qū)\經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模到達(dá)251萬平米，未來居民總數(shù)將到達(dá)10萬人左右。王胡砦改造項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：400萬平方米安置面積62.5萬平方米酒店3.5萬平方米商品房189萬平方米市場40萬平方米小區(qū)商業(yè)7.5萬平方米學(xué)校6萬平方米城市商業(yè)79萬平方米醫(yī)院4.5萬平方米辦公6萬平方米其它2萬平方米4世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第4頁依據(jù)深入訪談及問卷分析，本項目所在區(qū)域消費者主要分為以下四類客戶類型數(shù)量客戶特征原小區(qū)、村砦居民約7.5萬人（約1-2萬村民、5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)小區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計，現(xiàn)實狀況人口約15-18萬人周圍大型批發(fā)商貿(mào)市場商戶及從業(yè)人員約7.5萬人（航海路鞋城2萬商戶，中陸商貿(mào)城3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場周圍完成，多在市場附近租房居住，活動半徑較小。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。學(xué)生黃河科技大學(xué)2.5萬人黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民約15-17萬人（橄欖城項目約3-5萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房2.5萬人左右;王胡砦項目約10萬人,其中安置房2萬人左右）購置本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)而遷入當(dāng)?shù)?，?jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定未來新增人口約15-17萬人考慮到市場內(nèi)從業(yè)人員在周圍居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計算，關(guān)鍵商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為15-18萬人，未來可預(yù)期消費人口將約為30萬人。依據(jù)鄭州人均消費支出（8716元），區(qū)域現(xiàn)實狀況可實現(xiàn)消費總量約為13.1億—15.7億元，未來可到達(dá)30億元，消費潛力巨大。5世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第5頁關(guān)鍵商圈消費者研究小結(jié)從當(dāng)前來看，區(qū)域內(nèi)消費需求主要有以下三類：原小區(qū)、村砦居民——生活型商業(yè)；商貿(mào)市場從業(yè)人員——生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；

學(xué)生——低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等原因，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大城市中端、中低端消費人口（5-10萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市小區(qū)特征消費比重。就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費水平整體處于中等偏下層次，中高端生活型消費需求較小且二七商圈競爭力強；餐飲、休閑類消費需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費中一部分含有在本區(qū)域完成需求。關(guān)鍵商圈內(nèi)消費人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對較少，因為環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，關(guān)鍵商圈內(nèi)消費需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高經(jīng)營水平來實現(xiàn)商圈培育，項目商業(yè)宜逐步開發(fā)，依據(jù)市場反應(yīng)及時調(diào)整，不宜為占取市場先入優(yōu)勢而冒進(jìn)。6世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第6頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位7世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第7頁橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況——未來橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將到達(dá)13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號地塊商業(yè)面積(平米)1A-2-01.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(檢察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24累計129781.73213459116107812本項目本項目規(guī)模：80930平米8世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第8頁“整合商業(yè)模式”——滿足消費者一站式消費服務(wù)整合商業(yè)模式實現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置互補方便用戶消費行為日常生活型消費及服務(wù)為主關(guān)鍵功效區(qū)，關(guān)鍵磁力業(yè)態(tài)整合各種業(yè)態(tài)、經(jīng)營范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費者需求發(fā)展模型過去現(xiàn)在未來(本項目)目標(biāo)：購物目標(biāo)：休閑目標(biāo)：一站式要求：豐富產(chǎn)品品類產(chǎn)品搭配良好購物環(huán)境方便購置地點合理價格選購方便時間快捷氣氛店面聲譽……要求：業(yè)態(tài)組合經(jīng)營范圍組合休閑空間和氣氛要求：降低空間轉(zhuǎn)移和時間成本，對于一站式個人日常消費需求9世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第9頁橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系LifestyleCenter（生活體驗式商業(yè)中心）關(guān)鍵主力店+1-2家次主力店（電器、軟飾等）；大型超市；餐飲、休閑娛樂(商務(wù)會館)。鄰里中心次主力店(家居建材、電器IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等，10號地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA等設(shè)施）。學(xué)府商業(yè)針對學(xué)生群體消費，時尚服裝衣飾、運動服裝、體育用具、IT數(shù)碼、書店等。小區(qū)商業(yè)小區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；周圍500米居民日常消費。LifestyleCenter鄰里中心：次主力店如：東方家園小區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店如：特色餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：如：時尚服裝衣飾、運動服裝、體育用具、IT數(shù)碼、書店等10世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第10頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第11頁本項目角色與發(fā)展方向——LifestyleCenter（生活體驗式商業(yè)中心）整個橄欖城項目核心功能區(qū)；區(qū)域商業(yè)價值峰值點；帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價值提升；與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補。LifestyleCenter本項目發(fā)展方向提議方向1：LivingMall大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會所）橄欖城集中商業(yè)（本項目）思索專業(yè)市場大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會所）方向3：12世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第12頁本項目彈性考慮——商業(yè)發(fā)展方向彈性O(shè)utlets方向：Outlets市場輻射能力強，將能輻射整個鄭州以及中原城市圈，市場需求規(guī)模足夠，后期運行能力要求相對不高；但因為二三線城市品牌資源不夠豐富，Outlets渠道建設(shè)相對困難，將成為工作重中之重。LivingMall方向：LivingMall作為區(qū)域生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價值增值最大；關(guān)鍵商圈有足夠市場消費需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高。專業(yè)市場方向：在準(zhǔn)確選擇專業(yè)內(nèi)容基礎(chǔ)上，專業(yè)市場招商及后期運行要求相對不高；但本項目存在以下困難：①項目規(guī)模小，難以形成市場壟斷地位；②項目物流倉儲及交通配套不足，目標(biāo)市場向全省、全國拓展有一定妨礙；③專業(yè)市場形象對區(qū)域居住價值有一定負(fù)面影響。橄欖城集中商業(yè)（本項目）思索OutletsLivingMall專業(yè)市場13世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第13頁本項目彈性考慮——商業(yè)空間規(guī)劃彈性規(guī)模增加彈性考慮：超市部分在規(guī)劃設(shè)計時留出未來增建兩層空間；Mall部分若商業(yè)方向選擇Outlets或?qū)I(yè)市場，規(guī)劃建設(shè)時增加2層地下空間，規(guī)?？稍黾?000-18000平米。業(yè)態(tài)變更彈性考慮：集中商業(yè)基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來留足空間靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾依據(jù)業(yè)態(tài)確定；超市部分采取鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可依據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項目）思索14世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第14頁商業(yè)形象定位聚集城市活力……展現(xiàn)國際時尚……共享便捷生活……LifestyleCenter鄭州首席生活體驗式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場15世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第15頁一個整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活全業(yè)態(tài)魅力生活港16世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第16頁一個全方位演繹當(dāng)代城市生活、二十四小時活力四射全天候國際商業(yè)城17世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第17頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第18頁項目開發(fā)時序解析項目開發(fā)時序超市商務(wù)會館/餐飲主力店Mall/公寓住宅餐飲街超市是區(qū)域商業(yè)氣氛最關(guān)鍵業(yè)態(tài)；商務(wù)會館、大型餐飲目標(biāo)性及生存能力強，輕易招商進(jìn)駐，二者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點，開啟區(qū)域商業(yè)氣氛培育回籠資金，盡量早開發(fā)啟動區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競爭超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價值成為現(xiàn)實與其他項目競爭關(guān)鍵磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氣氛初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象區(qū)域商業(yè)氣氛基本形成，習(xí)慣性消費規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項目開發(fā)進(jìn)程開發(fā)時序考慮19世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第19頁項目開發(fā)時序及分期示意超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓月光路123項目分期提議20世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第20頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位21世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第21頁本項目總體指標(biāo)匯總：總占地為5萬平米，總建面12.5萬平米項目整體經(jīng)濟(jì)評價商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積32372.00平米容積率2.5總建筑面積80930.00平米住宅用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積17718.58平米容積率2.5總建筑面積44296.45平米總指標(biāo)數(shù)值單位

占地面積50090.58㎡

容積率2.5

總建筑面積125226.45㎡

其中：

占比商業(yè)街10000㎡8%超市/會所0㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅4㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：22世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第22頁項目建設(shè)期安排及測算假設(shè)說明項目整體經(jīng)濟(jì)評價施工安排項目名稱總計（平米）上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

超市/會所0.00

0.00

MALL30000.00

30000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅4.00

0.002.00

住宅底商2296.45

2296.45

累計125226.4525000.0025000.0024296.4550930.00占比

20%20%19%41%假設(shè)項目由下六個月開始開啟，下六個月-進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)，進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售，年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分開發(fā)；假設(shè)全部土地成本為自有資金，早期開啟資金為銀行貸款；相關(guān)銷售價格及租金價格按照市場價格平臺及增加率進(jìn)行預(yù)測。23世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第23頁價格預(yù)測——商業(yè)部分售價及租金預(yù)測項目整體經(jīng)濟(jì)評價物業(yè)類型規(guī)模（平米）售價（元/平米）租金（元/天.平米）MALL30000.0012.00-5.00商業(yè)街10000.00100002.00-3.00住宅底商2296.4510000超市/會所0.000.50-1.00說明：本項目商業(yè)銷售價格取值：1.上六個月二七區(qū)商業(yè)物業(yè)平均價格為1.1萬元/平米；2.升龍商業(yè)廣場(集中商業(yè))價格為2-5萬元/平米；3.亞星盛世家園(臨街商鋪)為1.3萬元/平米。項目周圍租金參考業(yè)態(tài)租金(元/天.平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街餐飲2.5京廣南路日用2.5大學(xué)南路服裝2.7航海中路黃河科技大學(xué)對面餐飲3本項目商業(yè)出租價格取值：1.項目周圍商鋪租金水平，臨街商鋪2-3元/平米.天；2.超市租金依據(jù)市場通常水平，0.5-1元/平米.天；3.升龍商業(yè)廣場(集中商業(yè))租金推算為5-7元/平米.天；4.大浪淘沙未來路店，租金約為0.7元/平米.天（2萬平米，年租金500萬）。本項目商業(yè)部分售價及租金：24世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第24頁價格預(yù)測——公寓及住宅部分價格預(yù)測項目整體經(jīng)濟(jì)評價物業(yè)類型規(guī)模（平米）售價（元/平米）酒店式公寓10000.004800LOFT公寓10930.005500住宅4.004200說明：本項目住宅價格取值：從項目市場定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場平臺水平；參考周圍項目價格及近期鄭州市場整體表現(xiàn)，本項目住宅上市時，提議保持低價入市，提升性價比優(yōu)勢，住宅均價為4200元/平米；本項目公寓價格取值：參考南部城區(qū)在售公寓項目價格；同時因為本項目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項目公寓價格應(yīng)相對保守，表達(dá)價格優(yōu)勢。住宅項目參考售價（元/平米）升龍國際5400亞星城市山水4700橡樹玫瑰城3900仁恒上元4100橄欖城一期4370/二期4250公寓項目參考售價（元/平米）升龍國際中心5250航海大廈5250時尚FC小區(qū)5500本項目住宅及公寓部分售價：25世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第25頁物業(yè)類型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/會所0.000商業(yè)街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅4.004住宅底商2296.452296.45總計125226.45105226.450占比84%16%方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市/商務(wù)會館持有出租；出售物業(yè)總規(guī)模為105226.45平米，站總體84%；持有物業(yè)總規(guī)模為0平米，占比為16%。方案1——商業(yè)以銷售為主

租售百分比及租售計劃，銷售84%，出租16%項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅4平米底商2296.45平米全部出租0平米26世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第26頁方案1——項目總投資約為4.63億元（包含土地成本、財務(wù)及銷售費用）項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】序號項目名稱計算程式建筑面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）備注一地價

3136.3615710.23地價成本按207萬/畝計算二前期工程費2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２MALL

0.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會所）３超市/會所

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

4.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀

6.23200.00400.72按照綠化率40%計算六管理費用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見費

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財務(wù)費用

125226.4511.43143.19銀行借款利息九營銷費用

125226.45186.372333.87銷售收入3%十一累計（不含地價）(二)~(九)125226.452440.9130566.70

十二開發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4646276.93

27世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第27頁方案1——項目銷售/出租計劃表項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】項目名稱總計

上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月

銷售安排商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

MALL30000.00

15000.0015000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅4.00

0.002.00

住宅底商2296.45

2296.45

累計105226.455000.0025000.002.0025000.0025930.00出租安排超市/會所0.00

0.000.000.000.000.000.00累計0.000.000.000.000.000.000.0028世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第28頁方案1——租售總收入約為8.32億元項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】1銷售/租金總收入（萬元）83175.25

1.1銷售收入76747.95面積售價（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷售收入(萬元)10000.0010000.00100001.1.2MALL銷售收入(萬元)36000.0030000.0011.1.3酒店式公寓銷售收入(萬元)4800.0010000.0048001.1.4LOFT公寓銷售收入(萬元)6011.5010930.005000.001.4.5住宅銷售收入(萬元)17640.004.004200.001.1.6住宅底商銷售收入(萬元)2296.452296.4510000.001.2租金收入6427.30面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會所租金收入（-）(萬元)6427.3000.70（每年遞增5%）2銷售稅金及附加（萬元）1314.17

2.1營業(yè)稅及附加457.46

2.2增值稅831.75

2.3印花稅24.95

3銷售凈收入(=1-2)（萬元）81861.08

銷售物業(yè)總收入為7.67億元，出租物業(yè)租金收入為0.64億元，總體租售收入約為8.32億元。29世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第29頁方案1——投資計劃表（含財務(wù)費用及營銷費用）序號項目名稱累計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見費818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財務(wù)費用143.1951.0051.0041.190.000.000.009營銷費用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.3911累計46276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】30世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第30頁方案1——

現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】序號項目累計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月

1現(xiàn)金流入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.731.1銷售、租金收入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.732現(xiàn)金流出59333.8716852.124602.945273.064757.4817258.618757.37191.88201.47211.55222.12233.23244.89257.14269.992.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見費818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財務(wù)費用143.1951.0051.0041.190.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營銷費用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.390.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷售稅金及附加1314.170.0079.00215.76186.31364.48383.628.909.359.8110.3010.8211.3611.9312.532.11所得稅11742.770.000.000.000.002350.147645.36182.98192.13201.73211.82222.41233.53245.21257.473凈現(xiàn)金流量23841.39(16852.12)397.068382.447034.475809.6615522.40371.50390.07409.58430.06451.56474.14497.84522.744累計凈現(xiàn)金流量

(16852.12)(16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.5020293.9020665.4021055.4721465.0521895.1122346.6722820.8123318.6523841.395凈現(xiàn)值11871.67(15603.82)340.416654.255170.543953.969781.75216.77210.74204.89199.20193.67188.29183.06177.976累計凈現(xiàn)值

(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.3510297.0910513.8610724.6010929.4911128.6911322.3611510.6511693.7011871.6731世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第31頁方案1——

現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】32世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第32頁方案1——

綜合經(jīng)濟(jì)效益測算項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案1】序號項目累計單位1總占地面積50090.58平方米2總建筑面積125226.45平方米3開發(fā)成本46276.93萬元4租售總收入83175.25萬元5銷售稅金及附加1314.17萬元6利潤總額35584.16萬元7所得稅11742.77萬元8凈利潤23841.39萬元9稅前投資利潤率77%

10稅后投資利潤率52%

11財務(wù)內(nèi)部收益率（按六個月計)26%

12動態(tài)回收期2.9年13靜態(tài)回收期2.2年33世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第33頁方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市/商務(wù)會館全部持有出租，商業(yè)街租售各占50%；出售物業(yè)總規(guī)模為75226.45（占比60%）；持有物業(yè)總規(guī)模為50000（占比40%）。方案2——商業(yè)以自持出租為主

租售百分比及租售計劃，銷售60%，出租40%項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租0平米物業(yè)類型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/會所0.000商業(yè)街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅4.004住宅底商2296.452296.45總計125226.4575226.4550000占比60%40%全部出售住宅4平米底商2296.45平米34世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第34頁方案2——項目總投資約為4.57億元（包含土地成本、財務(wù)及銷售費用）項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】序號項目名稱計算程式建筑面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）備注一地價

3136.3615710.23地價成本按207萬/畝計算二前期工程費2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２超市/會所

0.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會所）３MALL

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

4.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀

6.23200.00400.72按照綠化率40%計算六管理費用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見費

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財務(wù)費用

125226.4511.43502.15銀行借款利息九營銷費用

125226.45186.371388.44銷售收入3%十一累計（不含地價）(二)~(九)125226.452440.9129980.23

十二開發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4645690.46

35世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第35頁方案2——項目銷售/出租計劃表項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】項目名稱總計

上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月

銷售安排商業(yè)街5000.00

5000.00

MALL5000.00

5000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅4.00

0.002.00

住宅底商2296.45

2296.45

累計75226.4525000.002.0025930.00出租安排商業(yè)街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/會所0.000.000.000.000.000.000.00MALL25000.00

25000.0025000.0025000.0025000.00累計50000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0036世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第36頁方案2——租售總收入約為8.30億元項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】銷售物業(yè)總收入為4.17億元，出租物業(yè)租金收入為4.12億元，總體租售收入約為8.30億元。1銷售、租金收入82951.40

1.1銷售收入41747.95面積售價（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷售收入(萬元)5000.005000.00100001.1.2MALL銷售收入(萬元)6000.00500011.1.3酒店式公寓銷售收入(萬元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓銷售收入(萬元)6011.501093050001.1.5住宅銷售收入(萬元)17640.00442001.1.6住宅底商銷售收入(萬元)2296.452296.45100001.2租金收入41203.45面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會所租金收入（-）(萬元)6427.300.000.70（每年遞增5%)1.2.2商業(yè)街租金收入（-）(萬元)4590.935000.002.00（每年遞增5%)1.2.3MALL租金收入（-）(萬元)30185.22250003.00（每年遞增5%)2銷售稅金及附加1310.63

2.1營業(yè)稅及附加456.23

2.2增值稅829.51

2.3印花稅24.89

3銷售凈收入(=1-2)81640.77

37世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第37頁方案2——投資計劃表（含財務(wù)費用及營銷費用）項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】序號項目名稱累計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見費818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財務(wù)費用502.1547.08227.54227.540.000.000.009營銷費用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.8611累計45690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8638世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第38頁方案2——

現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】序號項目累計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月

12345678910111213141現(xiàn)金流入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.501.1銷售、租金收入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.502現(xiàn)金流出58864.6916848.204550.485467.764765.8414705.6683.751261.561373.301441.971514.071589.771669.261752.721840.362.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見費818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財務(wù)費用502.1547.08227.54227.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營銷費用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.860.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷售稅金及附加1310.630.000.00218.64189.20294.5128.8960.6763.7166.8970.2473.7577.4481.3185.382.11所得稅11863.600.000.000.000.000.000.001200.881309.591375.071443.831516.021591.821671.411754.983凈現(xiàn)金流量24086.71(16848.20)(4550.48)8370.247208.613934.491744.902578.612658.872791.822931.413077.983231.873393.473563.144累計凈現(xiàn)金流量

(16848.20)(21398.68)(13028.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.165097.037888.8410820.2513898.2317130.1020523.5724086.715凈現(xiàn)值6978.85(15600.19)(3901.30)6644.575298.542677.751099.581504.591436.511396.601357.811320.091283.421247.771213.116累計凈現(xiàn)值

(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.64)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.651914.453234.544517.975765.746978.8539世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第39頁方案2——

現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】40世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第40頁方案2——

綜合經(jīng)濟(jì)效益測算項目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案2】序號項目累計單位1總占地面積50090.6平方米2總建筑面積125226.5平方米3開發(fā)成本45690.5萬元4租售總收入82951.4萬元5銷售稅金及附加1310.6萬元6利潤總額35950.3萬元7所得稅11863.6萬元8凈利潤24086.7萬元9稅前投資利潤率79%

10稅后投資利潤率53%

11財務(wù)內(nèi)部收益率（按六個月計)15%

12動態(tài)回收期5.6年13靜態(tài)回收期4.1年41世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第41頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位42世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第42頁規(guī)劃指標(biāo)114.924m245.591m本項目商業(yè)地塊項目規(guī)劃條件總用地面積：32372m2總建筑面積：80930.01m2容積率：2.5建筑密度：40%車位：32443世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第43頁超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價值實現(xiàn)最大化規(guī)劃布局提議層數(shù)單層面積總面積Mall地上4層7000左右30000獨立商業(yè)超市地上2層7000-750010000-1商務(wù)會館地上4層（1-2層部分面積給超市）8000-10000餐飲街地上2-3層商業(yè)街區(qū)形式10000商業(yè)總規(guī)模60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米LOFT公寓：1-13000平米21000總計81000綠化景觀停車場44世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第44頁各物業(yè)初步尺寸以下列圖規(guī)劃布局提議超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度為57%，稍大于規(guī)劃要求50401151045世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第45頁Mall超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動線與車行動線相分隔，盡可能不出現(xiàn)人車動線沖突車行交通主要在項目外圍區(qū)域，車輛出入口設(shè)置在商業(yè)區(qū)東部，車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項目停車場；人流動線主要為各商業(yè)設(shè)施周圍，與車行道路相分隔，盡可能實現(xiàn)人車分流。停車位設(shè)置：集中停車場可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100-150輛車；馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位200余位。車行流線人行流線停車及交通體系46世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第46頁Mall超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀體系提議——

一心、三帶、多點園林景觀體系在地塊中部設(shè)置小型廣場，形象突出，含有昭示性，提升項目標(biāo)整體形象和檔次，起到人流聚集功效餐業(yè)街景觀帶：利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸打造，突出餐飲街休閑、時尚、舒適特色風(fēng)情停車場中內(nèi)可增添一些點式綠植，從細(xì)節(jié)景觀提升本項目整體形象和環(huán)境。中心景觀主景觀帶點式景觀公寓景觀帶：利用綠化帶把公寓和停車場、商業(yè)隔離，提升公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅轉(zhuǎn)換功效臨街景觀帶：利用硬植廣場、綠植和情趣小品擺設(shè)，打造休閑、時尚、優(yōu)雅購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點式景觀公寓景觀帶47世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第47頁三大主題服務(wù)區(qū)：

生活服務(wù)區(qū)+休閑娛樂區(qū)+餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功效體系生活商業(yè)區(qū)：板塊功效：關(guān)鍵主力商業(yè)Mall（Outlets/LivingMall/零售式專業(yè)市場）、大型綜合超市等；商業(yè)形式：商業(yè)群樓4層作為購物中心；獨立建筑1-2層作為大型綜合超市。休閑娛樂服務(wù)區(qū)：板塊功效：餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會所（洗浴休閑娛樂為主）；商業(yè)形式：獨立建筑部分3-4層為主餐飲服務(wù)區(qū)：板塊功效：以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少許生活服務(wù)型商業(yè)；商業(yè)形式：商業(yè)街區(qū)，地上2-3層，50-200平米/間，可任意分割或組合。生活商業(yè)區(qū)休閑娛樂服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系48世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第48頁商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市/商務(wù)會所建筑形式與建筑格調(diào)：與橄欖城整體新德式格調(diào)協(xié)調(diào)，表達(dá)國際化、時尚感內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造：經(jīng)過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪自由組合，確保各商鋪均好性，便于后期銷售建筑格調(diào)：表達(dá)國際化，時尚、當(dāng)代，充滿活力街區(qū)格調(diào)街區(qū)氣氛營造：綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)表達(dá)國際感廣告、標(biāo)識：外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導(dǎo)示，營造商業(yè)氣氛建筑格調(diào)：與整體商業(yè)氣氛相協(xié)調(diào)，表達(dá)標(biāo)志性和檔次感建筑形式：商務(wù)會所，地上4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主整體空間劃分：超市與商務(wù)會館空間劃分內(nèi)部空間規(guī)劃提議：內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求平面動線與垂直交通：確保購物空間舒適度和各商業(yè)位置均好性建筑形式：地上2-3層，高低錯落，活躍當(dāng)代時尚商業(yè)街區(qū)49世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第49頁利用公寓裙房，地上4層，采取當(dāng)代簡約建筑格調(diào)，國際化特征，與橄欖城整體新德式格調(diào)相協(xié)調(diào)建筑類型：公寓裙房，集中商業(yè)地上1-4層，單層7000平米左右；建筑形態(tài)：Mall呈“Ｌ”形，其上為2棟公寓。在建筑設(shè)計上做出通透感、當(dāng)代感，突出大平面、整體性；建筑形式與建筑格調(diào)50世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第50頁商業(yè)外立面形象表達(dá)當(dāng)代、時尚商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)外立面形象提議做到中等水平，內(nèi)部消費可定位在中低級水平；提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個休閑、時尚、當(dāng)代大眾消費場所。商業(yè)外立面形象51世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第51頁內(nèi)部空間提議50505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考）——層高：首層大于5米，2～3層大于4米；樓板荷載：大于550kg/平方米；柱距：大于8米×8米；配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等停車位：100個以上首層層高：5.4米2-4層層高：4.5米柱距：8.4×8.4米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功效有效分隔本項目內(nèi)部空間規(guī)劃提議考慮未來彈性使用空間，提議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定對應(yīng)檔次。52世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第52頁國貿(mào)商城街道研究相比較東方新天地寬大大尺度街道來說，國貿(mào)商城街道尺度更經(jīng)濟(jì)實用。街道寬度從4.2米到15米不等，伴隨店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀改變而改變其尺度。一樣，國貿(mào)商城街道也是波折，在商城內(nèi)形成了一個環(huán)狀通路。15米8.4米4.8米5.8米4.2米6米平面動線與垂直交通53世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第53頁人流動線設(shè)置與出入口合理布局，確保購物空間舒適度和各商業(yè)位置均好性平面動線與垂直交通垂直交通：確保大型賣場區(qū)進(jìn)入便利性，但不宜過多，以增加消費者逗留時間；選擇適當(dāng)位置設(shè)置垂直交通，確保低層商鋪昭示性，充分利用垂直交通對人流組織作用。平面動線：整個百貨只有１條人流主動線，絕大多數(shù)店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度防止了死角出現(xiàn)，確保了鋪面均好性；提議主通道寬度為3-5米，確保良好視野和購物通道。次入口次入口50505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭54世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第54頁經(jīng)過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價值，聚集人氣中庭設(shè)計實現(xiàn)以下目標(biāo)：豐富空間層次，強化商業(yè)氣氛形成交通樞紐，組織空間秩序營造綠色景觀，形成舒適空間宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象沿中庭設(shè)置綠化休閑、休憩空間休憩空間景觀中庭中庭55世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第55頁綠植、雕塑、小品——結(jié)點設(shè)置小品、雕塑景觀等，能夠增強人在商場中駐留性內(nèi)部景觀56世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第56頁地面鋪裝——動線指導(dǎo)性明確地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)表達(dá)品質(zhì)感地面鋪裝是在設(shè)計中輕易被人忽略方面，所以特色地面鋪裝會給人意向不到效果。經(jīng)過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實現(xiàn)明確動線指導(dǎo)。內(nèi)部裝飾57世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第57頁統(tǒng)一時尚商場導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營造良好購物環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)識同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識，不一樣主題標(biāo)識在材質(zhì)、顏色等方面保持格調(diào)一致性58世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第58頁經(jīng)過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，到達(dá)吸引客流、聚集人氣效果外部景觀場景59世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第59頁霓虹廣告極大影響著商場形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮戶外廣告提議廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。中距離確認(rèn)：200米外，外墻大型店標(biāo)。近距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。60世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第60頁Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位61世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第61頁商業(yè)招商與運行模式提議

1.商業(yè)招商安排提議2.商業(yè)運行模式提議62世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第62頁招商計劃招商目標(biāo)截止到6月，確認(rèn)超市、會所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。截止到9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%招商任務(wù)。截止到2006月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及小區(qū)商業(yè)部分招商。截止到年12月，完成Mall招商、及住宅底商小區(qū)商業(yè)招商。招商執(zhí)行自主招商：超市、商務(wù)會所、餐飲主力店、Mall、電器/家飾等次主力店委托招商：餐飲街、小區(qū)商業(yè)63世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第63頁招商標(biāo)準(zhǔn)主力店標(biāo)準(zhǔn)以主力店、次主力店招商為主；關(guān)鍵主力店先行，輔助店隨即；盡可能不參加小經(jīng)營商招商工作招商先行標(biāo)準(zhǔn)先招商，后建設(shè)，防止因建筑本體原因妨礙商家入駐，同時更加好控制財務(wù)成本嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)選擇符合項目定位、符合區(qū)域消費需求商家，寧可緩建，不因為實現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚標(biāo)準(zhǔn)在前期區(qū)域商業(yè)氣氛培育時期，免去或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場培育64世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第64頁招商與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系概念設(shè)計主力店洽談初步方案施工圖設(shè)計方案調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向主力店意向主力店簽約65世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第65頁招商策略坐招+點滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。點滲透式策略主要表達(dá)為點對點和重點深入攻破，是直接面向客戶滲透式策略，包含直接上門造訪、DM單直投、重點商家突破專業(yè)招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺；行業(yè)協(xié)會、政府機構(gòu)及各地商會；與定位不一樣商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作搭檔關(guān)系，達(dá)成資源共享互贏格局。招商模