英國土地制度課件

英國土地制度土地權(quán)制度土地規(guī)劃制度土地登記制度土地征用制度2022/10/31英國土地制度土地權(quán)制度土地規(guī)劃制度土地登記制度土地征用制度21土地法的法律體系土地法由成文法和判例中的各種規(guī)則組成；判例法的規(guī)則包含普通法規(guī)則和衡平法規(guī)則。普通法：習(xí)慣，由嚴(yán)格遵守法律字面意義的法官極為嚴(yán)苛地執(zhí)行的。衡平法：利益受損的公民寫信向國王申訴，由樞密大臣進行回復(fù)，推翻王座法院的法官判決結(jié)果。自大約1935年之后，樞密大臣法法庭，即大法官法庭已經(jīng)經(jīng)常推翻王座法院的判決。2022/10/31土地法的法律體系土地法由成文法和判例中的各種規(guī)則組成；判例法2成文法土地法成文法的標(biāo)志性日期為1925年。英國的土地法包含：AEA遺產(chǎn)管理法LPA財產(chǎn)法LCA土地負擔(dān)法LRA定序土地法SLA轉(zhuǎn)讓受限土地法TA受托人法其他2022/10/31成文法土地法成文法的標(biāo)志性日期為1925年。2022/10/3什么是土地普通法中，土地是指土壤，地下巖石以及地上空間。它包括其上生長物以及其附屬建筑物。一般規(guī)則是，附屬于土地的一切物體都是土地的一部分?！案綄傥铩?？1977年波利訴波利特（Berleyv.Poulett）案。2022/10/31什么是土地普通法中，土地是指土壤，地下巖石以及地上空間。它包4波利特伯爵八世將其土地出售，并帶走了其中一座希臘神大理石雕像和一些圖畫，這些圖畫之前一直被鑲在鑲板上。買方因此對其提起訴訟，主張賣方帶走的物品是土地的一部分。法院認(rèn)為，本案需要解決兩個問題：首先，該物品在何種程度上附屬于土地？其次，它為什么附屬于土地？最終法院判決（上訴法院多數(shù)意見）：該圖畫與雕像均非“附屬物”。原因是這些圖畫并非房間固有設(shè)計的一部分，而該雕像——不像伯爵未帶走的底座——并非是園景花園的重要組成部分。2022/10/31波利特伯爵八世將其土地出售，并帶走了其中一座希臘神大理石雕像5土地定義的重要性（1）租賃土地時：承租人對土地增加的一切附屬物都可能成為土地的組成部分，從而成為出租人的財產(chǎn)。例如，由于房屋按揭未付而導(dǎo)致銀行收回房產(chǎn)，那么地毯，燃氣，廚房設(shè)備都有可能成為“土地”，債權(quán)人則可以將其出售，以所獲收益實現(xiàn)債權(quán)。2022/10/31土地定義的重要性（1）2022/10/236土地定義的重要性（2）買賣土地時：當(dāng)某一物品附屬于土地之后，即使買方在購買時未支付價款，供貨方也可能無法再收回貨物。梅盧什訴英國中部航空公司(Melluishv.BMI)案：某公司將一套安裝于會議廳的中央供暖設(shè)備出租給當(dāng)?shù)卣块T，上議院認(rèn)定，一旦該物附屬于土地，那么它就成為該政府部門的財產(chǎn)，而與當(dāng)事人的主觀意圖無關(guān)。2022/10/31土地定義的重要性（2）2022/10/237其他定義根據(jù)《1925年財產(chǎn)法》第205條第一款第ix項，土地是指：土地包括任何保有形式的土地，礦藏及礦物……建筑物或建筑物的任何部分……以及其它有形的可繼承地產(chǎn)；同時也包括……地租和其它無形的可繼承地產(chǎn)，以及地役權(quán)，特別權(quán)益或者來自土地或土地之上的利益。2022/10/31其他定義根據(jù)《1925年財產(chǎn)法》第205條第一款第ix項，土8注意：自主持有地產(chǎn)權(quán)與租賃持有地產(chǎn)權(quán)均屬“土地”，故而購買租賃持有地產(chǎn)權(quán)的人（即承租人）即是購買土地的人?！坝行蔚目衫^承地產(chǎn)”指土地及其附屬物的?！盁o形的可繼承地產(chǎn)”指土地上的無形利益，例如抵押權(quán)與地役權(quán)（如道路通行權(quán)）。因此，購買鄰居土地道路通行權(quán)的人也稱之為土地購買方。2022/10/31注意：自主持有地產(chǎn)權(quán)與租賃持有地產(chǎn)權(quán)均屬“土地”，故而購買租92022/10/31地產(chǎn)權(quán)的體例“地產(chǎn)權(quán)”：設(shè)定于土地之上具有特定存續(xù)期限的權(quán)益。自從1066年以來，英國的全部土地在法律上都歸英王或國家所有，也就是說英王(國家)是唯一絕對的土地所有人，個人、企業(yè)和各種機構(gòu)團體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。

2022/10/23地產(chǎn)權(quán)的體例102022/10/31持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：

①無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；②限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；③終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；④限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)(freehold)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(leasehold).2022/10/23持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件112022/10/31無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的土地持有人實際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地，即可以占有、使用、收益、處分、遺囑繼承。限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人和后裔享有。終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人終身享有，并可在期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓權(quán)利。2022/10/23無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的土地持有人實際上12限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)是有一定期限的地產(chǎn)權(quán)，依協(xié)議而產(chǎn)生。又可分為：有期限地產(chǎn)權(quán)和定期地產(chǎn)權(quán)。前者因合同中規(guī)定的期限屆滿而終止，后者只有在地主或租戶在臺同約定的期限屆滿前通知對方時才終止，如果逾期未通知，則新一輪租借期又開始。2022/10/312022/10/23132022/10/31英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門所有的土地占15.4％，其中中央政府所有為2.6％，地方政府所有為11.0％；民間所有的土地占84.6％，其中私人所有為65.5％，法人所有為14.4％。值得注意的是：女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

2022/10/23英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如14地產(chǎn)權(quán)上的地產(chǎn)權(quán)益地產(chǎn)權(quán)上可能存在無限多份的土地權(quán)益，即從“地產(chǎn)權(quán)”這樣主要的權(quán)利中又劃分出次位的地產(chǎn)權(quán)益?！巴恋貦?quán)益”揭示出相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)并非是人身性的或合同性的。這些權(quán)利義務(wù)同土地緊密相連，并自動地轉(zhuǎn)移到購買或繼承土地的人身上，因此他們可以轉(zhuǎn)讓給他人并對第三人產(chǎn)生約束力。2022/10/31地產(chǎn)權(quán)上的地產(chǎn)權(quán)益地產(chǎn)權(quán)上可能存在無限多份的土地權(quán)益，即從“15

普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益普通法法院承認(rèn)各種地產(chǎn)權(quán)及土地權(quán)益，并會保障普通法所有人權(quán)利的實現(xiàn)；衡平法法院可能會認(rèn)為一方當(dāng)事人對土地擁有更重要的道德上的權(quán)利，并基于此推翻普通法院的判決。在衡平法院看來普通法權(quán)益的所有人只是代表（基于信托）享有更大權(quán)利的所有人擁有那些權(quán)益。2022/10/31

普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益普通法法院承認(rèn)各種地產(chǎn)權(quán)及土地權(quán)益，16布爾訴布爾案布爾訴布爾（（1955）1QB234)案：一對母子共同購買了一棟位于倫敦市郊的房子，但轉(zhuǎn)讓文書（契據(jù)）上只注明了兒子的名字，他也就成了普通法上的所有人。隨后兒子結(jié)婚并試圖獨占這棟房子，上訴法院判決兒子不能把他母親趕出房子，因為她參與了房子的購買，并因此分享衡平法上的所有權(quán)，兒子只是代衡平法上的所有人（這一對母子）享有普通法上的所有權(quán)。從另一個角度來說兒子是他自己和母親的受托人，他們分享該受益權(quán)。當(dāng)表面上的所有人實質(zhì)上是全部或部分地為他人的利益而持有該土地，衡平法院通常會認(rèn)定如上信托關(guān)系的存在。通過信托這一有效且常用的手段，地產(chǎn)權(quán)得以被多人分享。2022/10/31布爾訴布爾案布爾訴布爾（（1955）1QB234)案：17英國土地利用規(guī)劃制度1909年，英國建立了土地規(guī)劃制度，1947年作了進一步修改，形成了完善的土地利用規(guī)劃制度。英國的土地利用規(guī)劃體系由中央規(guī)劃、大區(qū)規(guī)劃、郡規(guī)劃和市規(guī)劃四級構(gòu)成，均具有法律效力。在規(guī)劃制定上，各級政府部門制定本級土地利用規(guī)劃。全國自下而上編制規(guī)劃，上級規(guī)劃控制下級規(guī)劃，下級規(guī)劃與上級規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。在規(guī)劃期限上，大區(qū)、郡、市的規(guī)劃期分別為20年、15年和5年，這三級規(guī)劃均每5年修編一次。

2022/10/31英國土地利用規(guī)劃制度1909年，英國建立了土地規(guī)劃制度，1918在四級土地利用規(guī)劃中，市政府對土地利用規(guī)劃有更多更大的權(quán)力，規(guī)劃的作用也更直接。政府土地利用規(guī)劃的重點是土地開發(fā)，對改變土地用途及改變建筑物本身用途和性質(zhì)的項目開發(fā)，必須得到規(guī)劃許可，而對土地轉(zhuǎn)讓、地價、土地使用安全性等，土地利用規(guī)劃沒有作過多的控制和限制。

2022/10/31在四級土地利用規(guī)劃中，市政府對土地利用規(guī)劃有更多更大的權(quán)力，192022/10/31土地規(guī)劃中的上訴制度：當(dāng)私人開發(fā)商的開發(fā)項目不被當(dāng)?shù)卣S可時，可直接向中央政府提出上訴，如確有必要，中央政府可以直接否決地方政府的決定，地方政府必須修改規(guī)劃。

2022/10/23土地規(guī)劃中的上訴制度：當(dāng)私人開發(fā)商的開發(fā)20英國土地規(guī)劃政策的特點一是規(guī)劃編制時公眾廣泛參與，提高了規(guī)劃的實用性和可操作性；二是規(guī)劃一經(jīng)通過，就具有法律效力，有很大的強制性和權(quán)威性；三是規(guī)劃實施中的上訴制度。

2022/10/31英國土地規(guī)劃政策的特點一是規(guī)劃編制時公眾廣泛參與，提高了規(guī)劃21城市綠帶政策和存量土地利用政策英國從上世紀(jì)５０年代開始建立城市綠帶greenbelt，目的是控制城市過度外擴，減少鄉(xiāng)村土地占用和保護環(huán)境。綠帶政策的負效應(yīng)：綠帶剛性成為阻礙城市發(fā)展的主要障礙。在劍橋，由于綠帶過于緊湊，存量土地有限，基本沒有工業(yè)廢棄地，導(dǎo)致地價急劇上升，房地產(chǎn)價格過高，引起了可就業(yè)人口與居住人口的失衡，影響了經(jīng)濟發(fā)展。2022/10/31城市綠帶政策和存量土地利用政策英國從上世紀(jì)５０年代開始建立城22英國主要利用存量土地進行開發(fā)建設(shè)：中央政府明確規(guī)定，為加快廢棄地的改造，方便居民就近上班，減少家用轎車數(shù)量，新增住宅建設(shè)要集中在城區(qū)內(nèi)，60%的新住宅要在已開發(fā)土地（存量土地）上建設(shè)。利用存量土地的做法：一是充分利用老城區(qū)遺留下來的在功能上已不適應(yīng)的建筑物，對其進行內(nèi)部更新改造。二是充分利用工業(yè)廢棄地，中央政府對廢棄地改造采取了多種鼓勵支持的政策，各級政府比較注意把廢棄地的開發(fā)利用與實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來，并成立了專門的開發(fā)機構(gòu)。開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃許可，采取先治理，改善周邊環(huán)境后再開發(fā)建設(shè)的做法。

2022/10/31英國主要利用存量土地進行開發(fā)建設(shè)：中央政府明確規(guī)定，為加快廢23皇家特許測量師學(xué)會英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）是英國影響最大的民間資產(chǎn)評估機構(gòu)，是由社會俱樂部形式發(fā)展起來的。1868年成立的“測量師學(xué)會”是現(xiàn)在學(xué)會的前身，1881年學(xué)會被準(zhǔn)予皇家注冊，1946年啟用皇家特許測量師學(xué)會的名稱。

2022/10/31皇家特許測量師學(xué)會英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）是英國影24特許測量師是就有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)提供專業(yè)建議的世界性權(quán)威人士。英國皇家特許測量師學(xué)會擁有11萬名會員，遍布全球120個國家和地區(qū)，是從事有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)的領(lǐng)先專業(yè)團體?；始姨卦S測量師學(xué)會下設(shè)7個專業(yè)分會，各分會名稱及占會員總數(shù)的比例如下：綜合管理分會，占會員總數(shù)的42%；工程預(yù)算分會，占39%；房屋測量分會，占8%；土地代理及農(nóng)業(yè)分會，占6%；計劃及發(fā)展分會，占2%；土地及水文測量分會，占2%；礦業(yè)測量分會，占1%。

2022/10/31特許測量師是就有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)提供專業(yè)建議的世252022/10/31英國皇家特許測量師學(xué)會是一個獨立、非營利的機構(gòu)，不受任何政府部門的約束，以公眾利益為本，針對世界各地影響企業(yè)及社會利益的重大事項，提供不偏不倚和權(quán)威的評估和建議。2022/10/23英國皇家特許測量師學(xué)會是一個獨立、非營利26英國土地登記制度契約登記：由政府土地登記局負責(zé)土地登記局。土地登記局總部設(shè)在倫敦。7個分局分布在英國各地。土地登記局與軍用測繪部門配合密切。土地登記所需的圖件，一般由軍用測繪部門負責(zé)提供，宗地圖由業(yè)主委托測量師土地登記局通過登記收費設(shè)立了不動產(chǎn)基金，同時，土地登記局的業(yè)務(wù)經(jīng)費從收取的土地登記費中解決。2022/10/31英國土地登記制度契約登記：由政府土地登記局負責(zé)土地登記局。227英國目前實行的是產(chǎn)權(quán)登記制度。土地可以其絕對產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、占有產(chǎn)權(quán)或有效的租賃保有產(chǎn)權(quán)的形式進行登記。土地登記旨在服務(wù)于地產(chǎn)市場的交易活動；以簡化地產(chǎn)交易過程中律師所承辦的各種法律手續(xù)。英國土地產(chǎn)權(quán)與登記制度要求在土地登記之前，必須參照地圖對其產(chǎn)權(quán)予以確認(rèn)，如果有必要的話，還必須去實地勘測其邊界線。土地保有人必須為其產(chǎn)權(quán)提供證據(jù)以滿足土地登記官的要求。2022/10/31英國目前實行的是產(chǎn)權(quán)登記制度。2022/10/2328土地登記的新規(guī)定2003年10月13日英國修訂了的《土地登記法案2002》和《土地登記規(guī)則2003》。2003年10月13日以前的土地登記仍然有效,登記中的權(quán)利束在此日期之后仍有相同的效果。2022/10/31土地登記的新規(guī)定2003年10月13日英國修訂了的《土地登記29必須進行登記的新權(quán)利租借或租賃期限在7年以上的

轉(zhuǎn)讓后租賃期限在7年以上的從被授予之日起至今已超過3個月的任何租借或租佃不連續(xù)的租借—如每年租借兩周—可不進行登記。2003年10月13日之前,獲得授權(quán)且租賃期在21年之上的租賃必須進行登記。2022/10/31必須進行登記的新權(quán)利租借或租賃期限在7年以上的2022/1030可以進行登記的新土地權(quán)利不連續(xù)的租借—如每年分時租借兩周—如果時間總長少于7年,可不進行登記

現(xiàn)有租賃還有7年以上的剩余租期獨立于土地所有權(quán)之外的某種運動權(quán)或釣魚權(quán)等特權(quán)—由皇家授予的特別權(quán)利,如市場占有權(quán)或征稅權(quán)2022/10/31可以進行登記的新土地權(quán)利不連續(xù)的租借—如每年分時租借兩周—如31土地登記程序（產(chǎn)權(quán)買賣）買者委托律師對擬購不動產(chǎn)向土地登記局咨詢；買者決定購買、買賣雙方律師代當(dāng)事人商定買賣協(xié)議；向土地登記局提出土地登記申請；土地登記局審查、登記—制作土地證書（包括登記的全部內(nèi)容并附有宗地圖）；通知當(dāng)事人繳費；新的土地所有權(quán)人辦理完上述土地登記手續(xù)后，土地登記局發(fā)給新的產(chǎn)權(quán)人一張新的土地證書，土地證書副本存檔，老土地證書作廢收回。2022/10/31土地登記程序（產(chǎn)權(quán)買賣）買者委托律師對擬購不動產(chǎn)向土地登記局32登記期限及實際內(nèi)容登記局必須在19個工作日之內(nèi)給予登記。英國的土地登記實際上是土地及其建筑物的登記，即房地產(chǎn)或不動產(chǎn)登記。對于承載建筑物的土地，本著房從屬于地、房隨地走的原則，一并登記，但不另外發(fā)放單獨的房屋產(chǎn)權(quán)證書，而是在土地權(quán)屬證書及所附宗地地籍圖中，用文字和圖形載明。土地、房屋的產(chǎn)權(quán)證是一個證而不是兩個證。不論私房、公房的買賣、租賃，都必須在土地登記局登記。主管城市建設(shè)、住房建設(shè)的環(huán)境事務(wù)部，沒有管理房地產(chǎn)權(quán)屬的職能。2022/10/31登記期限及實際內(nèi)容登記局必須在19個工作日之內(nèi)給予登記。2033登記審查登記審查方面，其產(chǎn)權(quán)必須落實到具體人，以免在發(fā)生糾紛時找不到責(zé)任人。外國駐英國使領(lǐng)館的用地用房，也需要以使館官員的個人名義買下，在土地登記局登記，并發(fā)給土地所有權(quán)證書，如果再出賣，必須由當(dāng)時的登記承辦人承辦，否則出賣無效。2022/10/31登記審查登記審查方面，其產(chǎn)權(quán)必須落實到具體人，以免在發(fā)生糾紛34矛盾的處理在進行土地登記時發(fā)生漏登或錯登的，按規(guī)定允許修改。造成業(yè)主損失的，業(yè)主可向當(dāng)?shù)赝恋氐怯涋k事處申請登記賠償。如登記錯誤致使另一業(yè)主多用土地，該業(yè)主不必對多用的土地進行補償，而少用土地的業(yè)主可向登記部門申請賠償。如果責(zé)任確實在登記部門一方，則按規(guī)定給予相應(yīng)賠償。如果登記辦事處認(rèn)為責(zé)任在業(yè)主一方，則不予以賠償。業(yè)主不服可向登記局提出申訴或向法院起訴。2022/10/31矛盾的處理在進行土地登記時發(fā)生漏登或錯登的，按規(guī)定允許修改。35每年土地登記局都會有1000多萬英磅資金用于因為登記錯誤給業(yè)主造成的損失而給予的賠償。2008/2009年度，登記局賠償產(chǎn)權(quán)人的損失申請1364項，共支出1005.9萬英磅，比上一年度減少9.4％。土地登記局設(shè)有專門的賠償基金，賠償費由賠償基金支付。2008/2009年度賠償基金總額為1540萬英磅。當(dāng)年的基金年評建議增加基金額度760萬英磅，使其總額達到2300萬英磅。2022/10/31每年土地登記局都會有1000多萬英磅資金用于因為登記錯誤給業(yè)36公地居住權(quán)無權(quán)占有某塊土地的期限達10年以上且無人提出異議的,則該人可以申請登記為該土地的所有者。2022/10/31公地居住權(quán)無權(quán)占有某塊土地的期限達10年以上且無人提出異議的37土地登記局內(nèi)部管理土地登記局設(shè)有土地登記委員會和執(zhí)行委員會以支持局長的管理工作，土地登記委員成員有10名：1名局長，6名業(yè)務(wù)主管，3名非執(zhí)行理事，其職責(zé)主要是在部門的工作戰(zhàn)略和發(fā)展方向等重大問題上提出決策建議，包括制定10年戰(zhàn)略規(guī)劃等。執(zhí)行委員會成員由土地登記委員會中除3名非執(zhí)行理事以外的其他成員組成，負責(zé)制定和發(fā)布每年經(jīng)營計劃和日常的管理工作。2022/10/31土地登記局內(nèi)部管理土地登記局設(shè)有土地登記委員會和執(zhí)行委員會以38土地登記局還設(shè)有9個委員會或小組以支持和監(jiān)督執(zhí)行委員會的工作，9個輔助委員會或小組分別是：經(jīng)營改革政策和戰(zhàn)備委員會，經(jīng)營改革計劃委員會，高效經(jīng)營計劃委員會，信息管理委員會，預(yù)算和計劃委員會，技術(shù)發(fā)布委員會，保障或賠償委員會，財產(chǎn)管理委員會，計劃協(xié)作小組。各附屬委員會的主席大多為執(zhí)行委員會的成員。2022/10/31土地登記局還設(shè)有9個委員會或小組以支持和監(jiān)督執(zhí)行委員會的工作39英國土地征用制度土地征用：土地的強制性購買(compulsorypurchase)。主要的法律依據(jù)是：1845年頒布的《土地條款統(tǒng)一法》、1961年的土地補償法、1965年的《強制購買法》、1973年的土地補償法、1981年的《土地取得法》、1990年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的第四部分、1991年的規(guī)劃和補償法、1992年頒布的《交通與工程法》、2004年規(guī)劃與強制性購買法。2022/10/31英國土地征用制度土地征用：土地的強制性購買(compulso40土地征用的目的土地征用的目的為公共利益。英國沒有公共利益用地的目錄。土地的強制購買權(quán)不僅局限于公共部門，私人用途也屬于強制購買范圍內(nèi)。英國的大部分公用事業(yè)已經(jīng)私有化，根據(jù)1992年頒布的《交通與工程法》，這些私有的公用事業(yè)公司可以通過強制購買取得土地來進行鐵路交通和其他公用事業(yè)建設(shè)。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，英國地方當(dāng)局可以通過強制購買的方式取得土地進行城市開發(fā)，而土地的用途并不僅僅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商業(yè)中心，也可以在取得土地以后轉(zhuǎn)由私人開發(fā)商進行開發(fā)。2022/10/31土地征用的目的土地征用的目的為公共利益。2022/10/2341土地征用機構(gòu)在英國并沒有一個具有強制購買權(quán)的機構(gòu)或部門的統(tǒng)一目錄。實際操作中為具有強制購買權(quán)的征地機構(gòu)包括政府部門和大多數(shù)政府機構(gòu)、地方政府、具有法定義務(wù)的團體、受限制的團體和通過臨時法令取得強制購買權(quán)的其他團體,包括由法律確定的各項公共事業(yè)實施主體。2022/10/31土地征用機構(gòu)在英國并沒有一個具有強制購買權(quán)的機構(gòu)或部門的統(tǒng)一42土地征用程序請求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向當(dāng)?shù)卣鞯刂鞴軝C構(gòu)(蘇格蘭設(shè)有土地征用局)提出土地征用的申請。在確認(rèn)征地令時，征地部門必須證明該項目是“一個令人信服的符合公眾利益的案例”,比如證明該項目所帶來的好處超過某些被剝奪土地的人受到的損失。征地者必須用一張相關(guān)的地圖描述所要求得到的土地，至少在一份地方報紙上發(fā)布征用通告，并且要求持續(xù)兩周。同時根據(jù)征用法令，給所有與計劃征用的土地有關(guān)的土地所有人、租戶和居住者送達通告。2022/10/31土地征用程序請求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向當(dāng)43征用申請的審批，政府主管機構(gòu)收到相關(guān)文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)人的意見;如果土地產(chǎn)權(quán)人對于征地有異議，審批部門需要任命聽證員舉行公開聽證會，并根據(jù)聽證報告作出征地與否的決定;如果征地申請獲批，主管部門發(fā)布征地令，對征地令的有效性有異議者可以訴諸法院裁決。補償?shù)淖h定或裁決，征地者與土地所有者及相關(guān)利益人達成補償協(xié)議，或由土地法庭作出裁決;讓與合同的訂立和補償?shù)闹Ц?。征地者進入土地。2022/10/31征用申請的審批，政府主管機構(gòu)收到相關(guān)文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)44土地征用補償土地所有人、承租人和占用者當(dāng)其土地被征用時都有得到補償?shù)臋?quán)利土地補償?shù)囊?guī)定包括土地征用補償原則、補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、土地征用補償?shù)墓纼r日期、補償支付與安置、補償爭議的處理等2022/10/31土地征用補償土地所有人、承租人和占用者當(dāng)其土地被征用時都有得45土地征用補償原則土地征用補償以市價為基礎(chǔ)，即以愿意買者與愿意賣者之市價為補償?shù)幕A(chǔ)；補償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。不因為被征購?fù)恋氐奶厥庥猛径o當(dāng)事人以價格補貼。如果土地的目前使用有違反公眾利益或違反法律的情形，由此發(fā)生的收益在征購價格中也不予考慮。在特別情形下，土地裁判所會不考慮市場價格，而考慮一個“重置等價”。例如，一座教堂，如果按市場價出售，所有者所獲得的款項難以在另外的地方建立一座同樣的教堂。這個時候，土地征用局只能考慮教堂的重置費用了?？紤]打攪補償。2022/10/31土地征用補償原則土地征用補償以市價為基礎(chǔ)，即以愿意買者與愿意46土地征用補償?shù)姆秶恋?包括建筑物)殘余地的分割或損害租賃權(quán)損失遷移費、經(jīng)營損失無土地征收情況下的補償：征地及建設(shè)中導(dǎo)致臨近土地權(quán)益的損害；公共設(shè)施運營中對周圍土地的侵害其他必要費用支出的補償(如律師或?qū)＜业拇碣M用、權(quán)利維護費用等)2022/10/31土地征用補償?shù)姆秶恋?包括建筑物)2022/10/2347補償?shù)墓纼r日期土地征用機關(guān)在行使土地征用權(quán)時，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償?shù)墓纼r日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準(zhǔn)則規(guī)定，假如當(dāng)事人雙方所同意協(xié)商補償金額，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地裁判所聽證的最后一日為估價日期。2022/10/31補償?shù)墓纼r日期土地征用機關(guān)在行使土地征用權(quán)時，應(yīng)通知被征用土48補償支付與安置補償支付包括征地補償費用支付以及損失支付。征地補償支付：針對土地的價值、隔絕或有害影響、干擾以及相關(guān)費用的補償支付。征地補償可在征地機關(guān)占有土地前后支付。當(dāng)事人有權(quán)要求先期支付，由征地機關(guān)在申請之日起3個月內(nèi)支付，先期支付的價值一般為補償金額的90%。2022/10/31補償支付與安置補償支付包括征地補償費用支付以及損失支付。2049損失支付。損失支付針對征地對居住年滿一年的當(dāng)事人造成的不便，包括基本損失補償和居住者損失補償。擁有或使用土地一年以上的當(dāng)事人可以獲得基本損失補償(為土地價格的7.5%，最高不超過7.5萬英鎊)。滿足上述條件的居住者還可以獲得相應(yīng)的居住者損失補償(為地產(chǎn)價格的2.5%，最高不超過2.5萬英鎊)。2022/10/31損失支付。損失支付針對征地對居住年滿一年的當(dāng)事人造成的不便，50利息與安置利息：若征地機關(guān)在補償金額確定前占有土地，必須按照指定的利率支付自占有之日直到補償支付期間的利息。對于無土地征收的補償，利息計算自提交補償申請之日起到支付之日。安置：征地機構(gòu)對于當(dāng)事人無法定安置義務(wù)，但通常情況下會討論是否提供安置，但費用將在補償費用中扣除。2022/10/31利息與安置利息：若征地機關(guān)在補償金額確定前占有土地，必須按照51矛盾的解決方式在土地強制征購這一事件中，任何利益相關(guān)人如果認(rèn)為這一事件使自己的利益受到傷害，他都可以在規(guī)定的時間內(nèi)向當(dāng)?shù)氐耐恋夭门兴蚍刹块T提出訴訟(如蘇格蘭規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在6周之內(nèi)采取法律行動即向蘇格蘭土地裁判所提出訴訟)。土地裁判所負責(zé)征地補償爭議的裁決。土地裁判所不屬于法院，也不屬于行政系統(tǒng)，組織上與行政機關(guān)聯(lián)系，活動上保持獨立性。2022/10/31矛盾的解決方式在土地強制征購這一事件中，任何利益相關(guān)人如果認(rèn)52啟動土地強制征購的行政裁判過程政府確定土地強制征購項目之后,首先由實施強制征購的基層政府發(fā)布命令,并送達當(dāng)事人;公示時間為三個月,在公示期內(nèi)如果有人對其提出異議,政府要舉行調(diào)查會或聽證會,之后仍然有人有異議的,可以向國務(wù)大臣提出申訴;申訴后仍有異議的可以直接向最高法院起訴,通過行政法庭審判裁定。2022/10/31啟動土地強制征購的行政裁判過程政府確定土地強制征購項目之后,53公示期滿沒有異議的項目，土地征購官員可以進入被征購?fù)恋夭⑴c當(dāng)事人協(xié)商有關(guān)補償事項。價款首先由政府土地評估專員提出，經(jīng)協(xié)商有爭議的，則由爭議方向土地估價裁判所提出裁決申請。估價裁判所依照規(guī)定程序進行裁決。2022/10/31公示期滿沒有異議的項目，土地征購官員可以進入被征購?fù)恋夭⑴c當(dāng)54經(jīng)過估價裁判所裁決后雙方仍存在爭議的,任何一方都可以上訴到上一級土地裁判所申請裁決。土地裁判所經(jīng)過協(xié)調(diào)和必要聽證程序,最終進行裁決。土地裁判所的裁決結(jié)果雖然是終局裁決,但當(dāng)事人如果對土地裁判所在裁判過程中適用法律或裁判程序有異議而不服的,可以向最高法院申請司法審查或者也可對土地裁判所的最終裁決提出上訴。最高法院對土地裁判所裁決的上訴一般只做形式審判,不直接改變土地裁判所的裁決。2022/10/31經(jīng)過估價裁判所裁決后雙方仍存在爭議的,任何一方都可以上訴到上55征地時間以建設(shè)一個大型購物中心為例,獲得中央和地方兩級政府的批準(zhǔn)就需要四五年時間,從立項到建成平均需要10年左右的時間,有的長達16年。根據(jù)2007年國土資源部的赴英考察報告，目前英國強制征購?fù)恋氐钠骄鶗r間是：高速公路征地需要9年時間，規(guī)劃征地6年(英格蘭和威爾士)，住宅征地4年，公用事業(yè)征地3年。2022/10/31征地時間以建設(shè)一個大型購物中心為例,獲得中央和地方兩級政府56完完57英國土地制度土地權(quán)制度土地規(guī)劃制度土地登記制度土地征用制度2022/10/31英國土地制度土地權(quán)制度土地規(guī)劃制度土地登記制度土地征用制度258土地法的法律體系土地法由成文法和判例中的各種規(guī)則組成；判例法的規(guī)則包含普通法規(guī)則和衡平法規(guī)則。普通法：習(xí)慣，由嚴(yán)格遵守法律字面意義的法官極為嚴(yán)苛地執(zhí)行的。衡平法：利益受損的公民寫信向國王申訴，由樞密大臣進行回復(fù)，推翻王座法院的法官判決結(jié)果。自大約1935年之后，樞密大臣法法庭，即大法官法庭已經(jīng)經(jīng)常推翻王座法院的判決。2022/10/31土地法的法律體系土地法由成文法和判例中的各種規(guī)則組成；判例法59成文法土地法成文法的標(biāo)志性日期為1925年。英國的土地法包含：AEA遺產(chǎn)管理法LPA財產(chǎn)法LCA土地負擔(dān)法LRA定序土地法SLA轉(zhuǎn)讓受限土地法TA受托人法其他2022/10/31成文法土地法成文法的標(biāo)志性日期為1925年。2022/10/60什么是土地普通法中，土地是指土壤，地下巖石以及地上空間。它包括其上生長物以及其附屬建筑物。一般規(guī)則是，附屬于土地的一切物體都是土地的一部分。“附屬物”？1977年波利訴波利特（Berleyv.Poulett）案。2022/10/31什么是土地普通法中，土地是指土壤，地下巖石以及地上空間。它包61波利特伯爵八世將其土地出售，并帶走了其中一座希臘神大理石雕像和一些圖畫，這些圖畫之前一直被鑲在鑲板上。買方因此對其提起訴訟，主張賣方帶走的物品是土地的一部分。法院認(rèn)為，本案需要解決兩個問題：首先，該物品在何種程度上附屬于土地？其次，它為什么附屬于土地？最終法院判決（上訴法院多數(shù)意見）：該圖畫與雕像均非“附屬物”。原因是這些圖畫并非房間固有設(shè)計的一部分，而該雕像——不像伯爵未帶走的底座——并非是園景花園的重要組成部分。2022/10/31波利特伯爵八世將其土地出售，并帶走了其中一座希臘神大理石雕像62土地定義的重要性（1）租賃土地時：承租人對土地增加的一切附屬物都可能成為土地的組成部分，從而成為出租人的財產(chǎn)。例如，由于房屋按揭未付而導(dǎo)致銀行收回房產(chǎn)，那么地毯，燃氣，廚房設(shè)備都有可能成為“土地”，債權(quán)人則可以將其出售，以所獲收益實現(xiàn)債權(quán)。2022/10/31土地定義的重要性（1）2022/10/2363土地定義的重要性（2）買賣土地時：當(dāng)某一物品附屬于土地之后，即使買方在購買時未支付價款，供貨方也可能無法再收回貨物。梅盧什訴英國中部航空公司(Melluishv.BMI)案：某公司將一套安裝于會議廳的中央供暖設(shè)備出租給當(dāng)?shù)卣块T，上議院認(rèn)定，一旦該物附屬于土地，那么它就成為該政府部門的財產(chǎn)，而與當(dāng)事人的主觀意圖無關(guān)。2022/10/31土地定義的重要性（2）2022/10/2364其他定義根據(jù)《1925年財產(chǎn)法》第205條第一款第ix項，土地是指：土地包括任何保有形式的土地，礦藏及礦物……建筑物或建筑物的任何部分……以及其它有形的可繼承地產(chǎn)；同時也包括……地租和其它無形的可繼承地產(chǎn)，以及地役權(quán)，特別權(quán)益或者來自土地或土地之上的利益。2022/10/31其他定義根據(jù)《1925年財產(chǎn)法》第205條第一款第ix項，土65注意：自主持有地產(chǎn)權(quán)與租賃持有地產(chǎn)權(quán)均屬“土地”，故而購買租賃持有地產(chǎn)權(quán)的人（即承租人）即是購買土地的人?！坝行蔚目衫^承地產(chǎn)”指土地及其附屬物的?！盁o形的可繼承地產(chǎn)”指土地上的無形利益，例如抵押權(quán)與地役權(quán)（如道路通行權(quán)）。因此，購買鄰居土地道路通行權(quán)的人也稱之為土地購買方。2022/10/31注意：自主持有地產(chǎn)權(quán)與租賃持有地產(chǎn)權(quán)均屬“土地”，故而購買租662022/10/31地產(chǎn)權(quán)的體例“地產(chǎn)權(quán)”：設(shè)定于土地之上具有特定存續(xù)期限的權(quán)益。自從1066年以來，英國的全部土地在法律上都歸英王或國家所有，也就是說英王(國家)是唯一絕對的土地所有人，個人、企業(yè)和各種機構(gòu)團體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。

2022/10/23地產(chǎn)權(quán)的體例672022/10/31持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：

①無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；②限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；③終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；④限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)(freehold)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(leasehold).2022/10/23持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件682022/10/31無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的土地持有人實際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地，即可以占有、使用、收益、處分、遺囑繼承。限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人和后裔享有。終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人終身享有，并可在期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓權(quán)利。2022/10/23無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的土地持有人實際上69限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)是有一定期限的地產(chǎn)權(quán)，依協(xié)議而產(chǎn)生。又可分為：有期限地產(chǎn)權(quán)和定期地產(chǎn)權(quán)。前者因合同中規(guī)定的期限屆滿而終止，后者只有在地主或租戶在臺同約定的期限屆滿前通知對方時才終止，如果逾期未通知，則新一輪租借期又開始。2022/10/312022/10/23702022/10/31英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門所有的土地占15.4％，其中中央政府所有為2.6％，地方政府所有為11.0％；民間所有的土地占84.6％，其中私人所有為65.5％，法人所有為14.4％。值得注意的是：女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

2022/10/23英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如71地產(chǎn)權(quán)上的地產(chǎn)權(quán)益地產(chǎn)權(quán)上可能存在無限多份的土地權(quán)益，即從“地產(chǎn)權(quán)”這樣主要的權(quán)利中又劃分出次位的地產(chǎn)權(quán)益。“土地權(quán)益”揭示出相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)并非是人身性的或合同性的。這些權(quán)利義務(wù)同土地緊密相連，并自動地轉(zhuǎn)移到購買或繼承土地的人身上，因此他們可以轉(zhuǎn)讓給他人并對第三人產(chǎn)生約束力。2022/10/31地產(chǎn)權(quán)上的地產(chǎn)權(quán)益地產(chǎn)權(quán)上可能存在無限多份的土地權(quán)益，即從“72

普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益普通法法院承認(rèn)各種地產(chǎn)權(quán)及土地權(quán)益，并會保障普通法所有人權(quán)利的實現(xiàn)；衡平法法院可能會認(rèn)為一方當(dāng)事人對土地擁有更重要的道德上的權(quán)利，并基于此推翻普通法院的判決。在衡平法院看來普通法權(quán)益的所有人只是代表（基于信托）享有更大權(quán)利的所有人擁有那些權(quán)益。2022/10/31

普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益普通法法院承認(rèn)各種地產(chǎn)權(quán)及土地權(quán)益，73布爾訴布爾案布爾訴布爾（（1955）1QB234)案：一對母子共同購買了一棟位于倫敦市郊的房子，但轉(zhuǎn)讓文書（契據(jù)）上只注明了兒子的名字，他也就成了普通法上的所有人。隨后兒子結(jié)婚并試圖獨占這棟房子，上訴法院判決兒子不能把他母親趕出房子，因為她參與了房子的購買，并因此分享衡平法上的所有權(quán)，兒子只是代衡平法上的所有人（這一對母子）享有普通法上的所有權(quán)。從另一個角度來說兒子是他自己和母親的受托人，他們分享該受益權(quán)。當(dāng)表面上的所有人實質(zhì)上是全部或部分地為他人的利益而持有該土地，衡平法院通常會認(rèn)定如上信托關(guān)系的存在。通過信托這一有效且常用的手段，地產(chǎn)權(quán)得以被多人分享。2022/10/31布爾訴布爾案布爾訴布爾（（1955）1QB234)案：74英國土地利用規(guī)劃制度1909年，英國建立了土地規(guī)劃制度，1947年作了進一步修改，形成了完善的土地利用規(guī)劃制度。英國的土地利用規(guī)劃體系由中央規(guī)劃、大區(qū)規(guī)劃、郡規(guī)劃和市規(guī)劃四級構(gòu)成，均具有法律效力。在規(guī)劃制定上，各級政府部門制定本級土地利用規(guī)劃。全國自下而上編制規(guī)劃，上級規(guī)劃控制下級規(guī)劃，下級規(guī)劃與上級規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。在規(guī)劃期限上，大區(qū)、郡、市的規(guī)劃期分別為20年、15年和5年，這三級規(guī)劃均每5年修編一次。

2022/10/31英國土地利用規(guī)劃制度1909年，英國建立了土地規(guī)劃制度，1975在四級土地利用規(guī)劃中，市政府對土地利用規(guī)劃有更多更大的權(quán)力，規(guī)劃的作用也更直接。政府土地利用規(guī)劃的重點是土地開發(fā)，對改變土地用途及改變建筑物本身用途和性質(zhì)的項目開發(fā)，必須得到規(guī)劃許可，而對土地轉(zhuǎn)讓、地價、土地使用安全性等，土地利用規(guī)劃沒有作過多的控制和限制。

2022/10/31在四級土地利用規(guī)劃中，市政府對土地利用規(guī)劃有更多更大的權(quán)力，762022/10/31土地規(guī)劃中的上訴制度：當(dāng)私人開發(fā)商的開發(fā)項目不被當(dāng)?shù)卣S可時，可直接向中央政府提出上訴，如確有必要，中央政府可以直接否決地方政府的決定，地方政府必須修改規(guī)劃。

2022/10/23土地規(guī)劃中的上訴制度：當(dāng)私人開發(fā)商的開發(fā)77英國土地規(guī)劃政策的特點一是規(guī)劃編制時公眾廣泛參與，提高了規(guī)劃的實用性和可操作性；二是規(guī)劃一經(jīng)通過，就具有法律效力，有很大的強制性和權(quán)威性；三是規(guī)劃實施中的上訴制度。

2022/10/31英國土地規(guī)劃政策的特點一是規(guī)劃編制時公眾廣泛參與，提高了規(guī)劃78城市綠帶政策和存量土地利用政策英國從上世紀(jì)５０年代開始建立城市綠帶greenbelt，目的是控制城市過度外擴，減少鄉(xiāng)村土地占用和保護環(huán)境。綠帶政策的負效應(yīng)：綠帶剛性成為阻礙城市發(fā)展的主要障礙。在劍橋，由于綠帶過于緊湊，存量土地有限，基本沒有工業(yè)廢棄地，導(dǎo)致地價急劇上升，房地產(chǎn)價格過高，引起了可就業(yè)人口與居住人口的失衡，影響了經(jīng)濟發(fā)展。2022/10/31城市綠帶政策和存量土地利用政策英國從上世紀(jì)５０年代開始建立城79英國主要利用存量土地進行開發(fā)建設(shè)：中央政府明確規(guī)定，為加快廢棄地的改造，方便居民就近上班，減少家用轎車數(shù)量，新增住宅建設(shè)要集中在城區(qū)內(nèi)，60%的新住宅要在已開發(fā)土地（存量土地）上建設(shè)。利用存量土地的做法：一是充分利用老城區(qū)遺留下來的在功能上已不適應(yīng)的建筑物，對其進行內(nèi)部更新改造。二是充分利用工業(yè)廢棄地，中央政府對廢棄地改造采取了多種鼓勵支持的政策，各級政府比較注意把廢棄地的開發(fā)利用與實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來，并成立了專門的開發(fā)機構(gòu)。開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃許可，采取先治理，改善周邊環(huán)境后再開發(fā)建設(shè)的做法。

2022/10/31英國主要利用存量土地進行開發(fā)建設(shè)：中央政府明確規(guī)定，為加快廢80皇家特許測量師學(xué)會英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）是英國影響最大的民間資產(chǎn)評估機構(gòu)，是由社會俱樂部形式發(fā)展起來的。1868年成立的“測量師學(xué)會”是現(xiàn)在學(xué)會的前身，1881年學(xué)會被準(zhǔn)予皇家注冊，1946年啟用皇家特許測量師學(xué)會的名稱。

2022/10/31皇家特許測量師學(xué)會英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）是英國影81特許測量師是就有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)提供專業(yè)建議的世界性權(quán)威人士。英國皇家特許測量師學(xué)會擁有11萬名會員，遍布全球120個國家和地區(qū)，是從事有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)的領(lǐng)先專業(yè)團體?；始姨卦S測量師學(xué)會下設(shè)7個專業(yè)分會，各分會名稱及占會員總數(shù)的比例如下：綜合管理分會，占會員總數(shù)的42%；工程預(yù)算分會，占39%；房屋測量分會，占8%；土地代理及農(nóng)業(yè)分會，占6%；計劃及發(fā)展分會，占2%；土地及水文測量分會，占2%；礦業(yè)測量分會，占1%。

2022/10/31特許測量師是就有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)提供專業(yè)建議的世822022/10/31英國皇家特許測量師學(xué)會是一個獨立、非營利的機構(gòu)，不受任何政府部門的約束，以公眾利益為本，針對世界各地影響企業(yè)及社會利益的重大事項，提供不偏不倚和權(quán)威的評估和建議。2022/10/23英國皇家特許測量師學(xué)會是一個獨立、非營利83英國土地登記制度契約登記：由政府土地登記局負責(zé)土地登記局。土地登記局總部設(shè)在倫敦。7個分局分布在英國各地。土地登記局與軍用測繪部門配合密切。土地登記所需的圖件，一般由軍用測繪部門負責(zé)提供，宗地圖由業(yè)主委托測量師土地登記局通過登記收費設(shè)立了不動產(chǎn)基金，同時，土地登記局的業(yè)務(wù)經(jīng)費從收取的土地登記費中解決。2022/10/31英國土地登記制度契約登記：由政府土地登記局負責(zé)土地登記局。284英國目前實行的是產(chǎn)權(quán)登記制度。土地可以其絕對產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、占有產(chǎn)權(quán)或有效的租賃保有產(chǎn)權(quán)的形式進行登記。土地登記旨在服務(wù)于地產(chǎn)市場的交易活動；以簡化地產(chǎn)交易過程中律師所承辦的各種法律手續(xù)。英國土地產(chǎn)權(quán)與登記制度要求在土地登記之前，必須參照地圖對其產(chǎn)權(quán)予以確認(rèn)，如果有必要的話，還必須去實地勘測其邊界線。土地保有人必須為其產(chǎn)權(quán)提供證據(jù)以滿足土地登記官的要求。2022/10/31英國目前實行的是產(chǎn)權(quán)登記制度。2022/10/2385土地登記的新規(guī)定2003年10月13日英國修訂了的《土地登記法案2002》和《土地登記規(guī)則2003》。2003年10月13日以前的土地登記仍然有效,登記中的權(quán)利束在此日期之后仍有相同的效果。2022/10/31土地登記的新規(guī)定2003年10月13日英國修訂了的《土地登記86必須進行登記的新權(quán)利租借或租賃期限在7年以上的

轉(zhuǎn)讓后租賃期限在7年以上的從被授予之日起至今已超過3個月的任何租借或租佃不連續(xù)的租借—如每年租借兩周—可不進行登記。2003年10月13日之前,獲得授權(quán)且租賃期在21年之上的租賃必須進行登記。2022/10/31必須進行登記的新權(quán)利租借或租賃期限在7年以上的2022/1087可以進行登記的新土地權(quán)利不連續(xù)的租借—如每年分時租借兩周—如果時間總長少于7年,可不進行登記

現(xiàn)有租賃還有7年以上的剩余租期獨立于土地所有權(quán)之外的某種運動權(quán)或釣魚權(quán)等特權(quán)—由皇家授予的特別權(quán)利,如市場占有權(quán)或征稅權(quán)2022/10/31可以進行登記的新土地權(quán)利不連續(xù)的租借—如每年分時租借兩周—如88土地登記程序（產(chǎn)權(quán)買賣）買者委托律師對擬購不動產(chǎn)向土地登記局咨詢；買者決定購買、買賣雙方律師代當(dāng)事人商定買賣協(xié)議；向土地登記局提出土地登記申請；土地登記局審查、登記—制作土地證書（包括登記的全部內(nèi)容并附有宗地圖）；通知當(dāng)事人繳費；新的土地所有權(quán)人辦理完上述土地登記手續(xù)后，土地登記局發(fā)給新的產(chǎn)權(quán)人一張新的土地證書，土地證書副本存檔，老土地證書作廢收回。2022/10/31土地登記程序（產(chǎn)權(quán)買賣）買者委托律師對擬購不動產(chǎn)向土地登記局89登記期限及實際內(nèi)容登記局必須在19個工作日之內(nèi)給予登記。英國的土地登記實際上是土地及其建筑物的登記，即房地產(chǎn)或不動產(chǎn)登記。對于承載建筑物的土地，本著房從屬于地、房隨地走的原則，一并登記，但不另外發(fā)放單獨的房屋產(chǎn)權(quán)證書，而是在土地權(quán)屬證書及所附宗地地籍圖中，用文字和圖形載明。土地、房屋的產(chǎn)權(quán)證是一個證而不是兩個證。不論私房、公房的買賣、租賃，都必須在土地登記局登記。主管城市建設(shè)、住房建設(shè)的環(huán)境事務(wù)部，沒有管理房地產(chǎn)權(quán)屬的職能。2022/10/31登記期限及實際內(nèi)容登記局必須在19個工作日之內(nèi)給予登記。2090登記審查登記審查方面，其產(chǎn)權(quán)必須落實到具體人，以免在發(fā)生糾紛時找不到責(zé)任人。外國駐英國使領(lǐng)館的用地用房，也需要以使館官員的個人名義買下，在土地登記局登記，并發(fā)給土地所有權(quán)證書，如果再出賣，必須由當(dāng)時的登記承辦人承辦，否則出賣無效。2022/10/31登記審查登記審查方面，其產(chǎn)權(quán)必須落實到具體人，以免在發(fā)生糾紛91矛盾的處理在進行土地登記時發(fā)生漏登或錯登的，按規(guī)定允許修改。造成業(yè)主損失的，業(yè)主可向當(dāng)?shù)赝恋氐怯涋k事處申請登記賠償。如登記錯誤致使另一業(yè)主多用土地，該業(yè)主不必對多用的土地進行補償，而少用土地的業(yè)主可向登記部門申請賠償。如果責(zé)任確實在登記部門一方，則按規(guī)定給予相應(yīng)賠償。如果登記辦事處認(rèn)為責(zé)任在業(yè)主一方，則不予以賠償。業(yè)主不服可向登記局提出申訴或向法院起訴。2022/10/31矛盾的處理在進行土地登記時發(fā)生漏登或錯登的，按規(guī)定允許修改。92每年土地登記局都會有1000多萬英磅資金用于因為登記錯誤給業(yè)主造成的損失而給予的賠償。2008/2009年度，登記局賠償產(chǎn)權(quán)人的損失申請1364項，共支出1005.9萬英磅，比上一年度減少9.4％。土地登記局設(shè)有專門的賠償基金，賠償費由賠償基金支付。2008/2009年度賠償基金總額為1540萬英磅。當(dāng)年的基金年評建議增加基金額度760萬英磅，使其總額達到2300萬英磅。2022/10/31每年土地登記局都會有1000多萬英磅資金用于因為登記錯誤給業(yè)93公地居住權(quán)無權(quán)占有某塊土地的期限達10年以上且無人提出異議的,則該人可以申請登記為該土地的所有者。2022/10/31公地居住權(quán)無權(quán)占有某塊土地的期限達10年以上且無人提出異議的94土地登記局內(nèi)部管理土地登記局設(shè)有土地登記委員會和執(zhí)行委員會以支持局長的管理工作，土地登記委員成員有10名：1名局長，6名業(yè)務(wù)主管，3名非執(zhí)行理事，其職責(zé)主要是在部門的工作戰(zhàn)略和發(fā)展方向等重大問題上提出決策建議，包括制定10年戰(zhàn)略規(guī)劃等。執(zhí)行委員會成員由土地登記委員會中除3名非執(zhí)行理事以外的其他成員組成，負責(zé)制定和發(fā)布每年經(jīng)營計劃和日常的管理工作。2022/10/31土地登記局內(nèi)部管理土地登記局設(shè)有土地登記委員會和執(zhí)行委員會以95土地登記局還設(shè)有9個委員會或小組以支持和監(jiān)督執(zhí)行委員會的工作，9個輔助委員會或小組分別是：經(jīng)營改革政策和戰(zhàn)備委員會，經(jīng)營改革計劃委員會，高效經(jīng)營計劃委員會，信息管理委員會，預(yù)算和計劃委員會，技術(shù)發(fā)布委員會，保障或賠償委員會，財產(chǎn)管理委員會，計劃協(xié)作小組。各附屬委員會的主席大多為執(zhí)行委員會的成員。2022/10/31土地登記局還設(shè)有9個委員會或小組以支持和監(jiān)督執(zhí)行委員會的工作96英國土地征用制度土地征用：土地的強制性購買(compulsorypurchase)。主要的法律依據(jù)是：1845年頒布的《土地條款統(tǒng)一法》、1961年的土地補償法、1965年的《強制購買法》、1973年的土地補償法、1981年的《土地取得法》、1990年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的第四部分、1991年的規(guī)劃和補償法、1992年頒布的《交通與工程法》、2004年規(guī)劃與強制性購買法。2022/10/31英國土地征用制度土地征用：土地的強制性購買(compulso97土地征用的目的土地征用的目的為公共利益。英國沒有公共利益用地的目錄。土地的強制購買權(quán)不僅局限于公共部門，私人用途也屬于強制購買范圍內(nèi)。英國的大部分公用事業(yè)已經(jīng)私有化，根據(jù)1992年頒布的《交通與工程法》，這些私有的公用事業(yè)公司可以通過強制購買取得土地來進行鐵路交通和其他公用事業(yè)建設(shè)。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，英國地方當(dāng)局可以通過強制購買的方式取得土地進行城市開發(fā)，而土地的用途并不僅僅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商業(yè)中心，也可以在取得土地以后轉(zhuǎn)由私人開發(fā)商進行開發(fā)。2022/10/31土地征用的目的土地征用的目的為公共利益。2022/10/2398土地征用機構(gòu)在英國并沒有一個具有強制購買權(quán)的機構(gòu)或部門的統(tǒng)一目錄。實際操作中為具有強制購買權(quán)的征地機構(gòu)包括政府部門和大多數(shù)政府機構(gòu)、地方政府、具有法定義務(wù)的團體、受限制的團體和通過臨時法令取得強制購買權(quán)的其他團體,包括由法律確定的各項公共事業(yè)實施主體。2022/10/31土地征用機構(gòu)在英國并沒有一個具有強制購買權(quán)的機構(gòu)或部門的統(tǒng)一99土地征用程序請求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向當(dāng)?shù)卣鞯刂鞴軝C構(gòu)(蘇格蘭設(shè)有土地征用局)提出土地征用的申請。在確認(rèn)征地令時，征地部門必須證明該項目是“一個令人信服的符合公眾利益的案例”,比如證明該項目所帶來的好處超過某些被剝奪土地的人受到的損失。征地者必須用一張相關(guān)的地圖描述所要求得到的土地，至少在一份地方報紙上發(fā)布征用通告，并且要求持續(xù)兩周。同時根據(jù)征用法令，給所有與計劃征用的土地有關(guān)的土地所有人、租戶和居住者送達通告。2022/10/31土地征用程序請求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向當(dāng)100征用申請的審批，政府主管機構(gòu)收到相關(guān)文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)人的意見;如果土地產(chǎn)權(quán)人對于征地有異議，審批部門需要任命聽證員舉行公開聽證會，并根據(jù)聽證報告作出征地與否的決定;如果征地申請獲批，主管部門發(fā)布征地令，對征地令的有效性有異議者可以訴諸法院裁決。補償?shù)淖h定或裁決，征地者與土地所有者及相關(guān)利益人達成補償協(xié)議，或由土地法庭作出裁決;讓與合同的訂立和補償?shù)闹Ц?。征地者進入土地。2022/10/31征用申請的審批，政府主管機構(gòu)收到相關(guān)文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)101土地征用補償土地所有人、承租人和占用者當(dāng)其土地被征用時都有得到補償?shù)臋?quán)利土地補償?shù)囊?guī)定包括土地征用補償原則、補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、土地征用補償?shù)墓纼r日期、補償支付與安置、補償爭議的處理等2022/10/31土地征用補償土地所有人、承租人和占用者當(dāng)其土地被征用時都有得102土地征用補償原則土地征用補償以市價為基礎(chǔ)，即以愿意買者與愿意賣者之市價為補償?shù)幕A(chǔ)；